博思堂苏州新创·大河山开盘前营销方案.ppt

新创大河山 开盘前营销执行方案,博思堂地产综合服务股份有限公司 2009年04月,一、开盘前节点安排,方案确定 工作筹备,4.22,4.27,5.1,5.9,媒体全面启动,售楼处进场 开始预约,房交会 开盘,二、整体营销策略,高调亮相强势出击瞬间引爆,阶段主题调整 树立山水洋房高端形象及销售信息释放,现场进驻 持续活动制造人气促进现场氛围,渠道通路 主动出击，挖掘客源,媒体全面启动 采取非常媒体组合，瞬间引爆市场,阶段推广主题：,线上主流媒体：何山路山水（电梯/别墅）洋房，即将公开！ 线下小众媒体：产品优势、面积段、预约优惠信息等释放。,阶段媒体策略：非常规组合，全面启动！,苏州日报：4. 30、5.6，a4/a5中缝跨版。整体形象+产品信息。 5.7，a4/a5整版跨版。开盘信息。 城市商报：4.30，底版整版。整体形象+产品信息。 5.7，底版整版。开盘信息。 姑苏晚报：4.30，底版整版。整体形象+产品信息。 5.7，底版整版。开盘信息。,电视广告： 新闻夜班车、社会传真、房车报道， 5.5-5.19插播30秒广告。 电台广告： 104.8交通电台，5.6-6.6连续早中晚整点每天5次插播15秒广告。 搜房网： 5.5/6/7/8，首页通栏。 365： 5.5/6/7/8，首页通栏。,户外媒体： 现有户外4.29前全部更换新的推广主题。 新增户外：狮山路站台，开盘前后两周短期发布大河山广告。 目前新区范围内空白资源，开盘前后两周短期发布大河山广告。 其它媒体： 短信，5.5-5.6每天5万条。,新区家乐福幕墙广告,新区出口高跑,长江路竹园路高炮,狮山路江苏银行三面翻,狮山路站台,媒体发布时间安排：,4.27,5.4,5.11,苏州日报,4.30,6,7,中缝跨版,中缝跨版,整版跨版,姑苏晚报,底版整版,底版整版,城市商报,底版整版,底版整版,4.29,搜房网,5,8,双通栏,48号双通栏,双通栏,7、8号全屏,电台广告,4.295.10连续早中晚整点每天5次插播30秒广告重复两次,电视广告,4.29-5.10新闻夜班车、社会传真、房车报道 插播30秒广告 黄金剧场， 电视右角浮标,售楼处进场： 5.1前售楼处必须进场，同时完成售楼处广告包装、氛围营造（气拱门、空飘气球、红地毯、礼宾包装等）。 售楼处活动： 5.1，现场售楼处进场、媒体见面会。 5.2，现场名车试驾。5.3，红酒品鉴。5.4/5，茶艺表演。 5.5/6，萨克斯表演。5.7/8，小提琴表演。5.9/10，时装秀表演。 5.1-8每天现场组织小型活动，增加现场人气，乐队表演作为背景音乐、现场配备茶点饮料，同时现场配备清洁、服务人员，保持现场清洁与整齐。,渠道通路： 5.1-5.3，参加苏城巡展（观前街广场、石路广场、三香路家乐福广场、绿宝广场、何山大润发广 场）。 4.29/30，5.6/7/8，新区写字楼、高档住宅小区进行设点宣传。,三、销售策略,别墅内部客户认购： 4.25起至4.30，内部客户认购，预约金额20万。 预约计划： 5.1售楼处进场，开始现场预约。 vip卡办理： 电梯洋房（两房）交5千抵1万，别墅洋房（复式）交五千抵1.5万，别墅交1万抵3万。,开盘计划： 5.9房交会现场开盘。（洋房对外公开、别墅对内公开） 开盘优惠： 电梯洋房享受总价0.8万优惠，别墅洋房（复式）享受总 价1.8万优惠，别墅享受总价3.8万优惠。 房交会优惠： 免契税 1万元购房款,洋房：1#-6# 80套电梯洋房（两房）、24套别墅洋房（复式），总计104套，地上建筑面积：11355平米 联排别墅：13#-26# 总计76套，地上建筑面积：15943.08平米 双拼别墅：30#、31#、37# 总计6套，地上建筑面积：1697.36平米,首推房源：,开盘累计优惠：,推出房源价格计划：,备注：洋房成交均价（含电梯洋房和别墅洋房）：6300元/平米,开盘前媒体预算：,苏州日报：2个中缝跨版、1个双跨版。 36万。 城市商报/姑苏晚报：各2个整版。 24万。 电视广告：30秒广告+游标。 20万。 电台广告：整点30秒广告重复两次。 10万。 网络广告：双通栏+全屏。 11万。 新增户外： 15万。 短信： 2万。 路演、写字楼巡展： 10万。 现场氛围包装、现场活动组织： 20万。 总计： 约148万。,四、需开发商配合事项,1、5月1日，售楼处进场。 2、4月25日前，确定开盘前媒体计划及完成媒体采购。 3、5月8日前，完成预售证办理。 4、4月28日前，确认预约及优惠方案。 5、5月5日前，确认开盘价格及优惠方案。,工地围板,施工通道,样板段,样板段计划完成时间：09年3月28日,样板段实景呈现,工地围板计划完成时间：09年3月1日,目前进度：工地围板、精神堡垒等现场包装部分已经发包（五一前一周），目前正在制作中； 景观样板段还未实施，也没有确定方案。, ,产品导示牌,户型导示牌,现场导示牌,现场保安,现场导示牌,精致看房车,内部包装计划完成时间：09年3月28日,现场包装于细节处体现品质,目前进度：除现场保安之外，均未开始实施。对于开盘后的项目营销，现场展示的细节 将至关重要。,样板房计划完成时间：09年3月28日,精品样板房展示未来生活场景,现规划样板房2套： lz2a户型 17#01室 大户 d1