.11.20苏州天地源平江怡景营销策划报告(最终版)

天地源平江怡景营销策划执行报告,谨呈：苏州天地源房地产开发有限公司,2012年11月20日,一、市场分析,2011年房地产行业进入了“寒冬”，成交均价呈现倒“v”字形，从2012年2月份开始伴随着政策性住房的大幅放量及银行信贷政策的调整，刚性需求开始明显加快入市步伐。特别是进入3月份之后，创下了2010年以来单月住宅成交新高。从2012年3月开始，积累了大半年的刚性需求爆发，成交量开始逐步暴增，成交均价也平稳上升。预计2013年苏州房地产市场将趋于稳定，价格不会有较大的涨跌，成交量经过半年的爆发之后也将回归正常水平。,区域内住宅市场分析,从平江区住宅成交分析看，每月成交套数起伏较大，主要受中梁天御、橘郡等盘影响。2月、5月、8月、9月成交量明显增长，主要是中梁天御和本项目大幅开盘有关。从成交客户看，主要为刚需客户。另外，8月份之后三区合并为姑苏区，姑苏政府搬于平江新城，对区域成交量有一定促进作用。,区域楼盘扫描：,港龙城市商业广场,港龙柏悦公馆,新苏吴地中心,万融国际,住宅市场： 区域住宅市场以高层及小高层产品为主，橘郡项目仅剩多层产品在售，剩余房源不足百套，中梁天御项目剩余房源以高层房源为主，房源较为充足。 商业市场： 产品种类丰富，包含商铺、写字楼及酒店式公寓，后期供应量充足。酒店式公寓均为挑高小面积产品，主打投资客户。,商业 用地,商业 用地,商业 用地,商业 用地,商业 用地,苏尚新地,住宅市场环境：,区域住宅项目较少，产品以多层、高层及小高层产品为主，橘郡项目仅剩多层产品在售，剩余房源不足百套，中梁天御项目剩余房源以高层房源为主，房源剩余不多，后期仅剩多层洋房产品。区域整体房价高于城市平均水平，后期供应以多层和高层为主。,未来土地供应：,后期土地供应主要为商业地块，产品种类丰富，包含商铺、写字楼及酒店式公寓，其中不乏苏州城建和万科等大型开发商，不少地块体量在10万方以上，未来区域内将以商业地产为主导。,（建筑面积在10万方以上地块信息表）,十八大的召开以后，预计会有一些政策在细节上的调整，但对于大的方向上不会有太大的变化。依旧会利用相应的调控手段来对房地产市场进行调控，不会较之前的政策做过大的改变调整。目前苏州的房地产走势依旧持平稳发展的态度，一些类似于安居房、限购、限贷等政策也将会继续的推行。 苏州房地产市场在2012年成交量爆发，目前成交价格稳步回升，成交量回归理性，略高于同期成交量。说明房地产市场日趋健全和稳定，后期难以有较大起伏。 随着苏州市行政区域的划分调整，城市行政范围扩大，主城区域也将向外延伸，姑苏区政府设立与平江新城，对本区域发展有较大推进作用。而未来区域内将主推商业地产，预计将形成又一个标志性商圈，平江新城住宅及商业地产将加速发展。 华美世居观点： 未来一年内苏州房地产市场量价同步稳定回升，调控政策近期内不会有较大松动或收紧，平江新城区域未来商业供应量充足，住宅市场日渐稀缺，在2013年，房价有进一步提升空间。,未来发展趋势预测,开发商：苏州金梁置业有限公司 地址：平江区人民路东，万达广场南 占地面积：8.6万方 总建面积：30万方 容积率：2 体量：1700户 车位配比：1：1 物业类型：高层（16/17/25）、花园洋房（5/6） 、电梯洋房（7/8） 面积范围：80-180平米 建筑风格：法式 建筑设计：美国tontsen设计事务所 小区配套：商业、会所 项目概述：本项目共有三个地块（东、南、北）组成，项目规划了13幢法式高层、3幢法式电梯洋房和5幢法式花园洋房。,竞品分析：中梁天御,营销展示：面面俱到，着重体现项目法式建筑的尊贵、奢华之感，以提高项目档次,户型分析：户型附加值极高，面宽较大，部分一梯一户，样板房装饰奢华。,b户型 3-2-2 90-100,d户型 3-2-2 118-132,叠墅户型 322,11年8月,9月,10月,11月,媒体预热,8.27,体验馆公开,10.6,赞助梁静茹演唱会,10.15,叠墅公开港姐亲鉴,10.30,成本价开盘,12月,11.15,8000起特价房,12.5,7800起特价房,11.23,老业主补贴,营销推广：高调密集的营销推广在项目初期极大的提高了项目知名度，首次开盘亲民价格以及后续大幅度降价措施极大的保证了项目销售速度，促进资金快速回笼。,2月,2.18,开盘8900起,8月,8.19,天境开盘,9月,9.8,天境加推,10月,10.13,加推,2011年开盘初期,2012年年后加推,客户分析：在项目持续热销和全面密集的营销推广之下，项目知名度和影响力逐渐形成，成交客户范围逐渐外扩，外区域客户比例逐渐增加,成交分析：项目成交量随着价格的变化而出现较大的幅动，可看出客户对价格较为敏感。,劣势分析：低价促销致使建筑成本的收缩，加上前期夸张宣传导致客户心理预期落差较大，恶性口碑对后期销售带来很大抗性。,老业主维权书,苏州某杂志内容,销售进度：目前主要在售房源集中在北地块的高层房源，南地块仅剩少量房源，东地块房源已全部售罄。未来待推房源为三区多层花园洋房，共计5幢。,三区未推,三 区 （243套）,二区（11套）,一区售 罄,按照目前房源去化进度，预计高层房源将于2013年4月前去化结束，4月份以后将主推多层洋房。洋房产品户型偏大，对本项目二期产品销售竞争力降低，但需提防对方低价促销的销售策略。,类豪宅的打造方式，开盘低价入市引爆市场，营造一个“亲民豪宅”的社区形象； 注重产品附加值的打造，具有竞争力的产品是热销的主要因素； 营销前置，样板房、会所的展示体现了项目奢华感； 营销推广高调密集与销售节点相呼应，提升项目的影响力并进一步拓宽客户范围； 从成交趋势可以看出，价格依然是项目成交的王道，随着价格的上涨，客户量在逐渐减少。 后期以多层洋房为主，面积偏大，总价较高，销售难度增加。,分析总结,善于包装与营销手段的运用，加上平价的定价策略及附加值极高的产品属性，使得该项目的一直热销。但是前期一味的追求销售，在后期逐渐暴露出各种弊端。后期房源以多层大户型为主，去化难度增加，按照该开发商以往销售特点，再度降价促销的可能性较大。,开发商：苏州市城市建设开发有限公司 地址：平江区人民路西，万达广场南 占地面积：2.6万方 总建面积：6.6万方 容积率：2.09 体量：384户 车位配比：1：1 物业类型：高层（18/26）、花园洋房（6） 面积范围：高层88-145平米、多层97-136平米 建筑风格：美式art-deco风格 小区配套：商业 项目概述：项目规划4栋多层，3栋高层。整个社区景观设计以“园中有园，园园不断”的景观概念，配合“织锦”的手法进行分割，小区景观成为项目亮点之一。,竞品分析：橘郡,营销展示：项目包装档次不高，沿袭美式建筑的简朴，未做样板房，诉求点单一而明确。,前期接待中心,现场售楼处,2-2-1 90 小高层,户型分析：户型附加值一般，部分房源带有空中花园，户型空间较为舒适，较适合改善型客户，所有户型未做样板房展示，项目房源以大户型为主，占比近70%。,3-2-2 125 多层,3-2-2 97 多层,2-2-2 126 小高层,2-2-2 126 小高层,营销推广：营销手段较为传统，充分利用传统销售旺季进行宣传,客户分析：项目位于人民路沿线，广告覆盖范围也多集中在本区域及市区，成交客户多数来自于本区域，其他区域以相城区居多。,成交分析：随着高层房源去化结束，后期以多层房源为主，价格走高，成交量呈现逐步下滑趋势，由此看出价格依旧是决定成交的关键因素。,主打地段优势，平江新城核心，生活配套齐全，交通动线发达； 注重园林营造，户型设计中结合小区景观，设计有挑高空中花园和大开间客厅； 营销推广手段较为传统，现场包装档次不高； 从成交趋势可以看出，高层房源的售罄之后，去化速度骤减，价格依旧是成交的重要因素；,分析总结,橘郡项目采用传统营销手段同样在前期获得良好去化，主要得利于高层11000元/平米的价格优势及自身地段、园林绿化的卖点营造。目前可售房源价格徒增至13500元/平米，客群档次提高，依旧延用原来的营销策略，势必影响后期成交，目前项目销售已经开始出现瓶颈。,项目于11年9月份开盘，以16000元/平米高价入市，加上竞争项目持续打压，销售遇冷。在12年3月及时调整价格策略，销售情况略有好转。8月份加推1#、2#楼房源，给出较大价格优惠，成交情况骤增。亲民的价格是促成销量增加的主要因素。,平江怡景项目分析,团购价9800起,小户型成交特点： 90平米户型为二房两厅设计，适合刚需客户及首改置业客户需求。 小户型去化楼层多集中于中低层，此部分房源总价相对较低。 刚需型和首改型客户对价格敏感，精准的价格策略是打动客户购买的主要手段。,项目成交分析,大户型成交特点： 大户型去化楼层多集中于中高层，此部分房源房价偏高，但楼层较好，居住舒适性较高。 123-130平米户型为三房两厅设计，适合改善型客户置业需求。 改善型客户更看重房屋自身舒适性，对价格因素不是很敏感，舒适尊贵的购房过程是促成客户购买的主要因素。,项目成交分析,1#、2#楼成交特点： 不带地暖，价格具有一定优势。 1#楼为唯一小高层产品，具有稀缺性。 户型以小户型为主。 1#、2#楼作为8月份主推产品，户型以小户型为主，不带地暖，价格具有一定优势，一经推出便取得良好去化。由此看出小户型以刚需或首改客户为主，承受总价能力不高，对价格较为敏感。,项目成交分析,1#、2#楼以小户型为主，由于不带地暖，销售成本低于6#、7#楼，采用低价促销策略销售成绩较好，说明小户型客户对价格较为敏感，建议小户型产品尽量降低成本，以便后期可以灵活调整销售价格，占领市场。 6#、7#楼以大户型产品为主，同时由于带有地暖配置，单价高于1#、2#楼，但是从去化房源楼层来看，价格较高的楼层反而去化较快。说明大户型客户更为看重产品的舒适度，对价格承受能力较高，针对此部分客户群体建议提供精装修房源。但同时鉴于目前市场上精装修房源去化普遍较慢，为避免后期滞销造成库存积压，不建议大量采用精装修，可单独选一栋以大户型为主的楼幢进行精装修配置。 对项目二期楼幢户型分布进行研究发现，9#楼共计67套房源，以120平米和140平米大户型为主，我司建议可将9#楼单独做精装修配置，具体装修标准建议在2000元/平米以下（不含软装部分）。,产品建议,客户分析：平江区为主、年龄3045岁，为本项目成交客户的两大主要特征,区域内成交客户分布以古城区为主，其他区域以相城区占比较多。购买大户型客户主要为改善型置业，成交过程较为理性，品牌、户型结构及赠送面积是大户型客户成交的主要原因。小户型客户主要为刚需型置业，对房屋价格较为敏感，同时也较为关注小区品质、户型等因素。,90户 型 客 户 分 析,120 户 型 客 户 分 析,二、销售计划,销售周期及各阶段划分,第一阶段,第二阶段,清盘阶段,3月,8月,12月,1月,第一批次,第二批次,第三批次,第四批次,5月,10月,二期住宅房源按照100%销售率计算，总销额约8亿元。,销售周期及各阶段划分,三、营销策略,总体策略：,重新确定项目调性，抓住目标客户需求，通过高效营销策略组合，提高产品竞争力，扩大项目影响力，获取市场认知度。,3.首次开盘不够理想，入市后没能形成人气 入市处于滞销状态，影响项目形象,1.现场展示陈旧，缺乏亮点： 现场布置风格不统一，主题不明确,2.外立面形象较为硬朗，本地人接受度一般 新古典主义立面风格与项目推广形象没有融合到一起,营销问题点总结:,4.竞争对手的直接竞争 在与竞争对手的竞争过程中处于劣势，成为比较对象,5.价格不具有优势 一直处于区域内价格高位，后期调整价格后去化大幅回升,形象重塑,营销升级,合理定价,偏向中式的企划表现,核心形象确定：,偏向欧式的产品形象,具有中式人文底蕴的现代社区,苏州古城至尊官邸人文社区,平江怡景瞰界/闻钟/城市领邸/政泰园,观古城，享繁华/献给对古城存有特别念想的人/古城唯一的中式住宅,核心形象定位：,形象重塑,现场包装：售楼处重新包装，采用中式现代风格，中式元素丰富而不厚重。 现场活动：现场持续暖场活动，结合重要时间节点举行大型活动，活动主题贴切项目调性。 户外广告：项目周边区域重点覆盖，平面表现结合项目主题，凸显销售信息。 网络软文：着重宣传项目内在品质，开发商极力营造人文社区氛围，及其他项目卖点组合。 电话短信：短信内容主题为中式风格，含蓄内敛，具有较深文化底蕴。 外展示点：同样体现中式现代风格的展示，扩大项目覆盖点，获取更多宣传受众面。 楼体广告：简洁明了，以告知项目销售信息和项目卖点为主。,营销升级,1. 增加推广力度： 持续在市场上发出声音；将客户认可卖点地段、产品结构、赠送面积进行突出。 将二期组团命名全新推出，使用新的销售物料，增加楼体条幅等手段； 2. 增强产品体验： 加强项目现场展示；带动项目现场人气，提高客户关注度，促进成交，展示园林卖点，体现项目的居住氛围； 3. 增加营销活动： 持续的老带新促销活动； 不定期的老业主联谊活动，配合老带新进行； 结合重要节日举办大型活动，不断制造市场热点。 4. 折扣多样化： 多样化折扣包装，体现出性价比，提高成交率。,定价策略,橘郡目前仅剩多层房源，其中以大户型为主，去化缓慢，近其不会有较大促销活动，预计该项目于13年5月售罄。 中梁天御目前仅剩200多套高层房源，预计2013年3月份将推出多层洋房产品，预计均价在14500元/平米，后期或升至15000元/平米，若去化不理想，该项目有可能选择降价策略，预计价格降至13500元/平米左右，对本项目造成一定威胁。 本项目定价：以毛坯和精装产品销售，尽量拉开价格差距，二期首次开盘为毛坯产品，以12500元/平米低价入市，后期逐步上涨，精装房源价格在此基础增加2000元/平米，整体销售均价实现13500元/平米。同时需预防中梁天御降价策略，及时调整销售价格，确保销售指标顺利达成。,中梁天御降价促销,2月,二期开始蓄客,重要节日,推售安排,推广铺排,二期销售信息释放,加推信息释放,3月,4月,5月,8月,5/9栋蓄客,10栋开盘,3/4/8#开盘,营销总控,9月,5/9栋开盘,3/4/8栋持续销售,热销信息释放,所有房源持续销售,10月,12月,大户型加推,6月,5/9栋持续销售,清盘信息释放,整体销售计划分为三个阶段，具体推盘日期视项目销售情况及蓄客情况实时进行调控，指定相应销售指标，确定合适开盘日期。,主推大户型产品,情人节,植树节,五一,中秋国庆,七夕,圣诞,端午节,特殊通路,利用华美世居专有营销模式：一二手联动和数据库支持，为项目成交提供有效保障。,华美世居新房事业部资源： 华美在苏州代理销售过“阅城派客公寓”、“南门商业广场”、“星月坊”、“水墨坊”及“园区服务中心”等多个项目，物业类型涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商铺等多种产品类型，客户资源丰富，拥有大量优质客户资源。,特殊通路,华美世居二手房事业部支持：,数据库营销,门店营销,全员营销,短信 电话 拜访,门店带看 一对一服务 网络营销，在线销售,高激励 创造销售氛围,筛选有意向在苏州置业的客户数据库资源，把公司已有的和外在客户资源进行定向开发、挖掘。,利用自有的10家门店作为项目营销的渠道，发挥门店蓄客量大的优势，挖掘市场潜力，形成多点销售的客户营销服务体系。,发挥全员营销的渠道优势，用销售点辐射整个销售面；辅以目标激励方案，保持激情和销售力,四、营销执行计划,大众媒体,小众媒体,小众媒体,媒体思路：大众媒体树立形象，小媒体针对目标客户群集中区域重点突击；大众媒体与小众媒体相互结合。,小众媒体形式： dm直邮反馈 软性文章 客户会 电视、网络 区域短信 客户定向推介会,营销策略,“姑苏区政府旁的”的“至尊双轨官邸” 观古城享繁华 站在整个姑苏区的整体高度，将项目放在整个区域当中，首先将项目区域环境进行全面的阐述，扩大项目区域影响力 将姑苏区的整体规划进行延伸，对区域内唯一一个中式风格的项目进行描述，树立项目的唯一性与排他性 将项目自身优势进行扩展，以“现代的中式风格的大家”形象引领整个区域的发展,营销总精神,五大价值塑造策略发展的营销,用发展的眼光，看待区域环境发展趋势 用发展的眼光，看待区域发展与板块未来 用发展的眼光，看待项目的人文价值 用发展的眼光，看待周围的配套 用发展的眼光，看待项目本身的品质与风格,营销突破,双轨价值塑造板块营销,板块定位为姑苏区政府旁 分享苏州人文和政治的资源优势 以发展眼光看待苏州城市发展 以临石路、万达、南门经济圈评估板块未来价值 以时间距离，预见可见的板块未来 轻轨2号线、4号线带来双重方便,营销突破,姑苏文化价值塑造文化营销,文化赋予项目内涵以及精神气质 中式、现代主义的建筑风格为项目带来了古典美 文化深度亦为项目价值提升提供支撑 以活动为手段，深度植入多元文化 树立项目鲜明个性，跳脱同区域产品竞争,营销突破,前期形象导入阶段（2013年2月2013年3月）,【销售目标】 本阶段注重的是树立项目市场形象，为后面开盘续客，引起目标客户群体的关注 【现场包装】 装修公司确定，销售中心装修完毕； 户外广告布点确定，进行形象的推广； 【媒体组合】 主流媒体户外广告； 辅助媒体网络；,营销阶段内容,前期形象导入阶段（2013年2月2013年3月）,媒体推广方面 （1）户外形象广告设计制作 工作内容：宣传物料的设计，包括此阶段的户外广告牌设计、楼书、主题楼书设计、导示牌设计、街灯旗杆设计、楼体包装等 （2）户外形象展示 广告牌位置确定： 推广主题：观古城享繁华/ 天地源平江怡景2，献给钟情于古城的人 （3）网络即时信息公布 媒体确定：商业网站、搜房网/365，首页通栏的形式出现 推广主题:观古城享繁华 / 天地源平江怡景2，献给钟情于古城的人 专访主题：天地源平江怡景2，献给钟情于古城的人,营销阶段内容,前期形象导入阶段（ 2013年2月2013年3月）,媒体推广方面 （4）现场包装 工作内容：导示牌、灯杆旗、销售中心装修完毕、商业街景、灯光 （5）活动推广 活动主题：天地源 推动城市繁华的力量 活动时间：2013年3月 地点：五星级酒店 形式：新闻发布会 （6）销售道具 工作内容：dm单，楼书等,活动策略一,活动主题：天地源 推动城市繁华的力量 活动时间：2013年3月 活动说明：以“建造繁华”为主题召开大型新闻发布会，联合区域开发商、政府领导、媒体： 1.共同关注天地源的发展历程，企业理念，所取得的辉煌成就，以及对社会的巨大贡献； 2.共同探讨板块价值，制造事件关注，彰显天地源优质发展商及品牌形象； 3.项目推动城市的繁华进程。,客户积累阶段（2012年2月-2012年3月 2012年6月-2012年7月 ）,【销售目标】 积累有效客户，为项目开盘做好蓄客工作 【现场包装】 商业街景和楼梯包装； 售楼处公开 地点：项目售楼处 形式：开盘前准备工作； 【媒体组合】 主流媒体户外广告、网络、报纸、电视； 辅助媒体短信、广播；,媒体推广方面 （1）户外及导视实效广告设计制作 工作内容：户外广告的更换，报纸广告、网络广告 完成时间：2013年2月16日 （2）户外形象展示 广告牌位置确定：人民路与火车站搭接处、石路附近 推广主题：姑苏区至尊双轨官邸 即将全城公开 （3）报纸、网络即时信息公布 媒体确定：城市商报/苏州日报/搜房网/365/电视，整版的形式出现 推广主题：姑苏区至尊双轨官邸 即将全城公开,客户积累阶段（2012年2月-2012年3月 2012年6月-2012年7月 ）,（4）现场包装 工作内容：道旗、空飘、户外 （5）活动推广 地点：项目售楼处 形式：邀请记者媒体参加； 地点：项目售楼处 形式：健康环保 绿地时尚购物袋免费发放 （6）销售道具 工作内容：vip预约卡、开盘方案确定,客户积累阶段（2012年2月-2012年3月 2012年6月-2012年7月 ）,正式开盘时间（2013年3月24日）,【销售目标】 引爆市场，销售率达65%以上 【现场包装】 现场拱门、空飘、彩旗装扮，烘托现场氛围； 【媒体组合】 主流媒体户外广告、网络、报纸； 辅助媒体短信、广播；,正式开盘时间（ 2013年3月24日）,媒体推广方面 （1）户外广告、导视、开盘现场布展 工作内容：户外广告的更换，报纸广告设计、网络广告的设计 （2）户外及时信息公布 户外广告： 推广主题： 开启美好新世界 3月24日火爆开盘 （3）报纸、网络/短信/广播即时信息公布 媒体确定：城市商报/苏州日报/搜房网/365 推广主题： 开启美好新世界 3月24日火爆开盘,第一次正式开盘时间（ 2013年3月27日）,媒体推广方面 （4）现场包装 工作内容：热销氛围营造 （5）推广活动 开盘仪式 地点：五星级酒店 形式：现场举行大型开盘仪式，公司高层领导前来点睛，并设置有现场表演，邀请媒体前来报到 （6）销售道具 工作内容：开盘典礼及营销活动的组织和实施；销售文件和销售人员的组织；,活动策略二,活动主题：天地源 首届青年艺术节 活动时间：2013年4月 活动说明：吸引都市新青年通过秀出各自绝活，展示年轻人生活中不同状态的生活形式，通过自己的眼光来看世界是如何的？包括摄影、涂鸦、户外运动、游戏等 从营销层面，通过“艺术节”，聚集目标客户，成立“瞰界会员”组织，规范会员制度，壮大潜在消费群，增强好感和信任度，引导其购买倾向。,媒体推广方面 （1）户外广告、导视、开盘现场布展 工作内容：户外广告的更换，报纸广告设计、网络广告的设计 （2）户外及时信息公布 户外广告： 推广主题： 开启美好新世界 *日火爆开盘 （3）报纸、网络/短信/广播即时信息公布 媒体确定：城市商报/苏州日报/搜房网/365 推广主题：开启美好新世界 *日火爆开盘,二次开盘时间（2013年5月）,媒体推广方面 （4）现场包装 工作内容：热销氛围营造 （5）推广活动 开盘仪式 地点：五星级酒店 形式：现场举行大型开盘仪式，公司高层领导前来点睛，并设置有现场表演，邀请媒体前来报到 （6）销售道具 工作内容：开盘典礼及营销活动的组织和实施；销售文件和销售人员的组织；,二次开盘时间（2013年5月）,活动策略三,活动主题：健康环保 时尚购物袋免费发放 活动时间：2013年7月下旬 活动说明：作为第二阶段开盘时的过渡活动 在苏州市内家乐福、大润发、沃尔玛、永辉、物美等主要超市免费发放环保购物袋，购物袋图案通过全市征稿，评选出时尚、新颖的设计进行印刷，精美时尚、材质环保，以此向社会宣传倡导健康环保的生活方式。 1020万只庞大数量，设计内容包含项目的信息，必将引起社会的广泛关注和媒体报道。 同时联系4s店、银行等高端客户。,资源整合突破,除上述从宣传推广、媒介策略两个方面实现突破外， 在资源整合上，我们有一些新想法,圈层营销,4s店、健身会所、银行,根据上述客户群，进行集团客户或分类客户的定向营销,1.这部分人群拥有高住房公积金，出入高端俱乐部，是我们的高端客户资源。 2.针对目标客户接收信息的渠道，利用其经常出入的场所，选择相关形象展示载体（单张、dm、展架等），形成立体传播攻势。 3. 资源互用，采取“交换会员客户”的方式，达到双赢。,二阶段的第一次开盘（2012.8.25）,媒体推广方面 （1）户外广告、导视、开盘现场布展 工作内容：户外广告的更换，报纸广告设计、网络广告的设计 （2）户外及时信息公布 户外广告： 推广主题：北寺塔向北，瞰界再次开放 *日火爆开盘 （3）报纸、网络/短信/广播即时信息公布 媒体确定：城市商报/苏州日报/搜房网/365 推广主题：北寺塔向北，瞰界再次开放 *日火爆开盘,二阶段第一次开盘时间（2013年8月25）,（4）【现场包装】 现场大牌展示、售楼处氛围营造； （5）【媒体组合】 主流媒体户外广告； 辅助媒体短信； 开盘仪式 地点：五星级酒店 形式：现场举行大型开盘仪式，公司高层领导前来点睛，并设置有现场表演，邀请媒体前来报到 （6）销售道具 工作内容：开盘典礼及营销活动的组织和实施；销售文件和销售人员的组织；,活动策略四,活动主题：十一黄金周 欢乐中国行 活动时间：2013年9月开始 活动说明： “十万元游中国”：提供十个备选旅游城市，由大众提供最佳的健康环保旅行路线方案，通过短信平台参与及操作，评选最受欢迎的旅行路线。 借助新闻举行“十万元游中国现场授奖仪式”，邀请已签订购房意向的业主、活动幸运嘉宾、各界媒体人士参与，共同关注，联合造势。,二阶段第二次开盘时间（2013年10月5）,媒体推广方面 （1）户外广告 工作内容：户外广告的更换 推广主题：瞰界全城热销 仅余最后*留给懂她的人 （2）短信 工作内容：在周末针对老客户进行短信宣传，项目楼书餐饮、休闲娱乐街区、酒店大堂摆放 推广主题：瞰界全城热销 仅余最后*留给懂她的人,媒体推广方面 （3）现场包装 工作内容：现场包装 （4）活动推广 业主答谢会 地点：五星级酒店 形式：以“业主答谢会”为主题，现场制作咖啡，并伴随有轻音乐，塑造优雅高贵的环境，邀请新老客户前来案场参加，并有精美回馈奖品 （5）销售道具 工作内容：老带新的推进实施，现场剩余房源分析，价格调整，优惠策略制定；,二阶段第二次开盘时间（2013年10月5）,尾盘销售阶段（2013年12月）,【销售目标】 剩余房源清盘 【营销手段】 前期未购买客户回访，改善客户再开发,1、软文配合：感恩收官 2、短信：持续推广 3、更换户外/楼体： 购房送车位，最后15套 平江怡景二期121-140主城核心纯南向大宅最后召集中,尾盘销售阶段（2013年12月）,媒体推广方面 （1）户外广告 工作内容：户外广告的更换 推广主题：古城新核心稀缺地段 邀您尊享绝版人文大宅 （2）短信 工作内容：在周末针对老客户进行短信宣传，项目楼书餐饮、休闲娱乐街区、酒店大堂摆放 推广主题：平江怡景绝版收官 仅余最后*留给懂她的人,五、现场管理,一、项目销售培训 销售培训参与人员：包括策划部、代理部负责人、项目负责人和销售人员 培训内容： （1）环境分析：包括区域环境、人文环境、区域发展规划、 交通状况（、公共设施配置（及配套的距离、密度和未来发展状况。 （2）市场分析：市场现状和走势；同类楼盘市场状况、走势、购买人群特征、价格水平状况；竞争对手销售状况； （3）项目的详细规划：项目本身特征；发展商、承建单位、物业管理公司等的信誉状况；建筑材料和施工工期等； （4）策略分析：项目的优势与劣势；竞争对手和销售状况、价格水准等综合评价和竞争策略的讲解； （5）相关公司的介绍：发展商、承建商和物业公司的财力、形象和开发业绩；公司推广目标和公司发展目标，确立销售人员的信心等。 （6）销售流程的讲解：发展商和代理商在项目中的权利和义务关系；二者在销售过程中的责权分工；定金和首期款收取程序；合同签署的注意事项；风险的规避；签定合同的技巧； （7）答客问的讲解 （8）物业管理服务内容：收费标准；公共契约和管理规则等； （9）销售人员的礼仪行为准则和个人销售提成水准及奖惩制度； （10）结合目标客户心理及行为模式讲解销售技巧；现场销售气氛的营造；销售技巧；语言和体态技巧；客户心理分析等； 销售演练与考核：由策划人员、销售负责人共同就项目实际操作进行培训的