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文档简介

大标题40号微软雅黑，加粗日期地点，微软雅黑16号天润集团平谷1号地项目整体定位及物业发展建议报告中国房产信息集团华北区域咨询中心2010.02.022PART1对开发目标的理解3PART1对开发目标的理解我们对本项目的开发目标的解读：品牌塑造利润追求。品牌塑造：本项目将是天润集团在平谷第一个房地产开发项目，本项目承担着树立企业良好形象、形成市场口碑和品牌影响力、提升品牌美誉度的作用。本项目面临着对品牌塑造、利润速度，持续影响的要求，都将决定本项目的最终目标。利润速度：本项目对利润要求有较为合理、客观的预期。销售速度在满足资金回笼的前提下，通过对“量价”控制，实现适当利润。持续影响：通过对本项目的成功开发，将本项目打造成为平谷市场上的精品大盘项目，进而树立天润在平谷市场的品牌形象，获得政府信任，为后续取地打好基础。通过项目的产品打造，全面塑造品牌形象，进一步带动项目销售，形成良性循环。品牌塑造路径项目打造品牌塑造4项目受主客观因素影响，项目必须向”名至实归“的方向发展主观因素：天润品牌在平谷长远发展战略。客观因素：地块基础条件好、市场竞争处于初级阶段、地价成本较高等。为成功通过项目的成功进而奠定天润的品牌，本项目在平谷市场必须做到“名至实归”PART1对开发目标的理解品牌市场占有率名至实归5PART2本体条件分析6项目属平谷边缘区大盘住宅开发项目，拿地过程竞争激烈，楼面地价被迫推到高位。宗地名称规划建筑面积(平方米)成交价(万元)现场竞价次数平谷1号地居住项目34636720050062特点：远离北京城郊；郊区化住宅全面启动；远离平谷城区。特点：建筑规模在平谷首屈一指；易实现气势磅礴的大盘开发；整体规划、开发、营销等专业要求较高。特点：拿地总体成本较高，对于整体回款要求较高；单方楼面地价较高，与市场销售价格基本一致，对整体销售价格要求较高。特点：拿地过程中竞争激烈；很多知名开发企业加入竞争行列；市场受关注程度较高地块位置地块本身存在的“双刃剑”隐患：远离北京、平谷城区，可开启远郊市场化运作先河；体量较大，可形成气势磅礴的郊区大盘；拿地成本价高，成本控制、产品设计、营销推广要求价高；行业内外广泛关注，是塑造品牌美誉度的良好契机。90公里PART2本体条件分析7PART2本体条件分析8PART2本体条件分析本体条件分析总结，看看哪些因素可以促成我们“追名”研究结论目标实现影响项目位置城市核心区边缘：项目位于平谷中心区边缘，距核心区有一定距离。-区域交通便利：本项目周边紧邻顺平路，交通条件优越。+自然资源丰富：地块紧邻天然水系、大面积市政绿化景观带，自然资源丰富。+区域价值客户认知度较远：距离平谷核心区较远，客户心理认知较远。-未来的休闲生态区：属于平谷新城规划重点发展的休闲生态区域。+本体条件品牌效应：天润品牌，开发实力雄厚。+规模性应：本项目总建面约34万，在平谷区为第一大盘规模。+噪音影响：地块紧邻城市主干道，有一定噪音影
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