协信中心公寓营销篇.ppt

协信中心公寓营销篇,2009 . 2,项 目 回 顾,项 目 优 化,项 目 推 广,Contents,项 目 回 顾,前期回顾 项目认知,项目终级使用功能单一，导致目标客群偏窄； 项目价格在未来没有足够的增值空间或投资收益支撑，导致投资价值相对偏低；,通过对前期客户购买目的梳理分析，我们发现，任意一种购买目都具备一个潜在共性都带有保值、增值、获取财务性收益的潜在欲望。,领域观点 思考方向,1、公寓后期散租风险较大，无法保障租金收益； 2、商务办公供应量增大后将与写字楼销售产生冲突； 3、产权式酒店既可保证稳定的收益，又能增强客户投资信心。,小结：项目后期推广应更强化投资概念，以理财产品面向市场的同时弱化其单纯的居住功能以降低价格抗性。,项 目 优 化,产品重塑 定位优化,协信中心私产酒店,由公寓升级为酒店，为后期提升投资概念提供有效支撑支撑,1、以产权式酒店为主力形态,2、加大产权式酒店投资回报,3、扩大非产权式酒店楼层功能外延,在无法引进精品酒店的情况下，成立协信信之尚酒店管理公司，利用利用协信品牌，通过酒店经营收入来实现客户的返租收益，以增大投资回报率。,放弃原先的单一功能，将公寓按楼层划分为商务行政区、私家公寓区、产权式酒店区、企业会馆区四大功能板块,产权式酒店可实现统一经营管理，同时又可以保证稳定的租金收益。,产品重塑 优化原则,产品功能分区,产权式酒店区,酒店公寓专区,商务行政专区 （暂定）,企业会馆专区,酒店公寓专区 （暂定）,弱化产权式酒店本身的产品形态，转移客户对项目价格过高造成的抗性，将其包装成为理财产品，以强化其投资功能。,产品重塑 价值引导,投资测算,对投资客户而言，8%的年回报率是投资不动产的心理底线； 8%和7%相比将会带给客户更多的心理认同。,产权式酒店部分尽量做足投资概念，以提升本项目的投资价值感，通过提高年回报率并相应调高销售单价，以吸引更多的投资客户。,桌面返租投资测算表.xls,项 目 推 广,私产酒店专区,商务行政专区,企业会馆专区,所剩房源梳理,注：1、原销售方案3-14层为不带租约销售； 2、15-20层为带租约销售； 3、23及26层已售4套为公司客户,非租约,产权式酒店区,产权式酒店区,商务行政专区,私家酒店专区,私家酒店区,私家酒店专区,针对温州购房团（3月2日）,房源确定原则：1、只提供两种投资选择；2、以前期已售楼层为主；3、通过对供应量的控制营造产品的稀缺感，如现场选房房源不足时，则加推17、2123层； 销售方式：现场购买； 价格政策：在常规价格体系基础上向上浮动1%点；（最低折扣为：9.6折+总价优惠5000元）,私家酒店专区,私家酒店专区,产权式酒店区,推盘时间节点,2009年2月27日 公示新价格体系,2009年3月2日温 州购房团活动,3月3日发放 VIP选房卡,2009年3月21日 开盘认购,3月5户外、短信发 布VIP卡发放信息,3月6日 1、时报报版（硬广） 2、搜房网网络广告发布 （建议采用flash广告形式） 3、各媒体新闻发布VIP卡发放信息 4、交通广播信息播出,3月19日完成开盘前准备工作完成。 1、晚报发布报版（半软半硬） 2、短信发布开盘信息 3、夹报发布开盘信息,3月20日开盘演练 1、晨报、时报发布报版（半软半硬） 2、短信发布开盘信息,项目推广 产品亮相,协信集团推出 09投资理财产品,切入点,扭转项目前期作为中心区域高档公寓的产品形象，通过各大媒体以新闻方式导入产权式酒店的模式，使消费者对产品投资概念形成初步认识,深化投资理财概念,通过5大保障支撑投资理财概念，激发客户投资欲望，实现项目销售。,项目推广 项目推广主线,五星级投资保障计划： 保底投资回购，零风险 高额回报定额8%的返租收益 经营保障协信精品酒店 中心地段稀缺性保障长期收益 稳定性 物业增值随着经济形势逐步恢复，房价将进一步走高,项目推广 项目推广主线,协信中心私产酒店 主标：20万5年稳赚80万，零风险！ 附标：全球金融风暴下，拿什么拯救你的财富？,营造投资氛围,形成市场投资关注热点,内部：通过现场POP、展板、销售人员的理财销讲、及定期举办的理财活动，以刺激引导消费和渲染卖场气氛 。 外部：通过网络、媒体使本项目的高额回报在金融危机的市场环境之下形成市场议论话题，为项目蓄客奠定基础。,项目推广 项目蓄客阶段,现场针对银行VIP客户、保险公司大客户、领域资本会等优质客户的渠道营销,项目推广 渠道拓展,私产酒店专区,产权式酒店区,产权式酒店区,私家酒店专区,推盘节奏 首批推出房源,说明：1、首批推出楼层均为前期销售已卖散