的房地产市场周期是几年.doc

中国的房地产市场周期是几年？ 房价为何持续上涨？宏观调控为何成效不咋样？房地产业与宏观经济到底是什么关系？房地产市场有其自身的发展规律，政府决策者们是否了解、认识、把握了它的“生理周期”？俗话说，“强扭的瓜不甜”，依靠铁腕政府完全可以抑制市场热度，稳定房价增长态势，但其最终结果到底是“甜”还是“苦”？。在此，笔者对房地产市场周期问题稍做分析。就宏观而言，房地产业的发展轨迹是“国家有形之手”与“市场无形之手”较力的结果，也是宏观经济运行态势与房地产内在发展规律融合的结果。从发达国家经验来看，房地产发展有具有周期性的波动规律，虽难以精确界定，但大体可以说美国为20年，日本为10年，中国台湾地区6年。与市场化程度较高和行业比较成熟的欧美国家相比，中国的房地产发展周期更加复杂，因为国家的行政干预力量较大且比较频繁，房地产业在我国的发展尚处于初级阶段，行业发展的周期性规律尚未完全显示，还没到盖棺定论的时候。房地产发展周期与宏观经济同波幅摇摆不妨先回顾改革开放后中国房地产业的发展历程，从短期波动上考量可划分为四个时期：1979年-1985年，1986年-1990年，1991年-1998，1999至今。从中期发展形态上可划分为三个周期：1979年-1990年为第一轮，1991年-1998年为第二轮，1999年至今为第三轮。就全国范围而言，1998年住房体制改革以前房地产业的主流形态是计划经济，其后市场因素才能成行业发展的主导因素。而回顾改革开放后中国经济的发展历程，就会发现基本上与上述的房地产发展周期重叠。从中期来看，经济发展的第一个周期（1979-1990年）中的高峰出现在1984年（GDP增长率15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长率3.8%）；第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长率为14.2），低谷出现在1999年（GDP增长率7.1%）。第三个周期，从2002年开始经济持续增长，2003下半年固定资产投资开始出现过热，中央出台相关调控政策，但房地产行业仍高速增长，于是2005年必然出台了针对房地产业的严格调控措施。2005年一季度GDP增长偏快,尤其信贷超过全年指标的一半，国民经济又现过热苗头下的局部失衡，于是4月份发改委再次对产能过剩宣战，对煤炭、水泥、铝、焦炭、铁合金行业进行调控，5月份“国六条”的出台也就变得水到渠成。由上所述，可以从宏观面归纳出来房地产业发展的六个特点或趋势：其一，整体而言，行业波动与宏观经济的中期（一般10年左右）性周期比较合拍；其二，在一个宏观经济发展周期中，经济波动的幅度（峰值减谷值）有变小的趋势，软着陆越来越来被国家操作的得心应手，房地产业的周期性波动必随之减小。其三，行业自1999年以来的这一轮发展是真正市场化形为，之前计划体制下的发展经验借鉴意义不大。其四，本轮宏观经济周期到2012年前后才会结束，2006年又十一五开局之年，因此近期房地产业更趋向于稳定增长。其五，奥运会和世博会对中国经济及房地产业的拉动作用明显，中央出于政治上的考虑，也不会在2008年前使房地产行业陷入低谷，因此近二三年的行业总体形势呈稳中有升。其六，十一五期间，我国经济增长模式将由出口导向转为内需导向，房地产作为促进内需的“重头戏”，中央不会坐等其走向低靡，去年“国六条”调控重点已由“控制过热”转向“优化结构”。房地产发展周期听命于自身生理规律除了受制于国家宏观经济发展周期这一外因制约外，房地产业自身规律的内因也在支配着其发展进程。这种内因主要表现在以下三个方面。首先，房地产业的发展跟城市化进程密切相关。发达国家经验表明，当城市化水平达30%后，将进入快速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用了70年，中国预计只需40年。根据国家统计局2005年度的抽查数据，中国城镇化率已达约43%，最近几年中国城市化年增长率在1%-1.5%之间，也即说保守估计每年有1500万人口入城，按人均住房面积26平米计算，每年需增加近4亿平米的住宅需求。而2004年全国商品房竣工面积总共才4.3亿平米。由此可见，仅城市化进程造成的住宅需求，就要求房地产业在未来20-30年一直保持稳定增长态势。目前一线城市楼市外地人买房现象明显，其中就包括大量由农村考上大学、然后到大都市工作的白领、金领族，宏观调控很难阻挡这部分中高收入者购房以求扎根的热望，所以“国六条”只能特别强调“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”，以缓和住房需求增长过快。其次，房地产业的发展跟国民经济发展水平密切相关。根据发达国家经验，当人均GDP超过1000美元后，消费结构将快速向发展型、享受型升级，对住宅、汽车、文化教育、医疗卫生、养老保健、环境保护以及生活质量等方面的需求将有明显提高。2003年我国人均GDP首次突破1000美元大关，2005年快速攀升至1703美元，2006年已突破2000美元大关。居民的住宅需求也将由低层次的功能型向高层次的享受型转变，将会反映在单套户型面积增大、装修房日渐受宠、旅游度假房产兴起等方面。这说明，除了常规的住宅开发外，商业地产、旅游地产、创意地产、各种复合地产等到产业细分领域将有超常规发展历史性机遇。同“国八条”一样，“国六条”仍然没把商业地产纳入视野，原因就在于此，虽然大型超市和销品茂已露过热之相。最后，房地产产品具有使用性和投资性两种功能属性。在构建和谐社会的历史背景下，房地产的使用功能有被单一化的趋势，其投资功能明显受到抑制。房地产产品的保值和增值功能是被全世界认可和推崇的，在国内房地产投资客纷纷退出的同时，大批国外基金却争先恐后地涌入国内直扑房地产，恰恰证明了这一点，虽然也有赌人民制升值的诱因，但这些基金多由国外养老基金构成，追求持续稳定回报是首要因素。笔者认为，适当释放房地产的投资（而非投机）