养老院建设方案.doc

爱晚工程：银铃改（颐乐堂）（颐年乐）或（玫瑰）老年公寓计划立项。投资预算。可行性研究报告 总策划人：耿柏林 注释：用上建议名称，具有积极暗示名称，可以给人心理上的暗示，选择利于老年人建立积极心态的词语，为老年公寓命名可视为人性化表现，象征着入住该公寓的老年人活力与丰富多彩的生活，及过着生命不息的余生，也肯定老年人所做的贡献，让生活在此公寓的人有着很多美好的回忆，目录一、赤峰市房地产市场概况二、老年住宅市场1、老龄化市场机遇分析2赤峰市老龄化现状3、赤峰市老年住宅市场现状4、赤峰老年人住宅市场发展趋势三、项目规划要求四、项目投资预算1、项目投资与成本费用估算2、项目投入产出与回报五、项目风险分析六、风险规避建议与结论：二、老年人住宅市场分析（一）老龄化市场机遇分析我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。“老年人住宅市场”潜力巨大目前，我国60岁以上老年人已达1.4亿。以3.5%的速度递增。我国已进入老龄化社会，如何充分满足养老需求，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年8000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。养老观念逐步转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。总结：纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。（二）赤峰市内蒙古自治区老龄化现状人口老龄化加剧4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被称为“421”模式的家庭正越来越多。而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力，据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，49%的城市家庭要赡养2到3位老人。而从赡养费看，35.6%的城市家庭每年花费超过1万元。出于对医疗保险体系的担忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在中年人的普遍心态。“未富先老”发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000到10000美元，而中国目前为1000美元。重庆市老年协会的一项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素。（三）赤峰市老年住宅市场现状老年人住宅明显不足截止到2012年，赤峰市城乡社会福利院2敬老院3个。各类城乡养老福利机构床位总数达近200张，收养老人超过2000人。 但目前赤峰市年满60周岁及以上老年人有几万人。按照现在全市床位数计算，每25位老人才能摊上1.5张床。而按照发达国家的标准，100名老人中，应有5至7人能住进养老院。由此推算，赤峰福利设施还远不能满足社会的需求，养老机构的发展空间非常大。户型设计不合理、功能相对单一现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。住宅区规模小、配套设施不足目前赤峰市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的不多。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。环境质量有待提升赤峰市现有的养老院中，绝大部坐落在主城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，总体环境质量有待提升。服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。总结：赤峰市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差。（四）赤峰市老年人住宅市场发展趋势民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观赤峰市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活，适应性强；经营策略上更多思考；管理手段上多样，市场化运作；负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型；运作成本上更经济、有效。老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。“山水型老年公寓”将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。三、项目规划根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。设计要人性化要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在3060左右。户型设计要个性化、合理化。配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。四、项目投资成本预算（一）项目投资与成本费用估算1、地块项目开发假设条件规划用地总面积：15亩，10000。土地用途：住宅用地使用功能：居住养老建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑高度：（多层约3层）18.6m（小高层约6层）18.6 m综合容积率：1.5绿化面积：40%总户数：按50/户计算约为100户，总人口：按人均15计算约为300人商品房市场售价：其中小高层2000元/，建面约3220；多层1800元/，建面约1518；商铺3800元/，建面约180。2、建设开发成本估算前期费用序 号费用科目金 额1土地费用15亩*10万元等于150万2土地出让金27万元34城市基础配套费22.5万元5总规划设计图1.5万元6施工图设计3万元7园林景观设计1.5万元8人防费7.5万9消防建审费1.5万元10抗震费3万11白蚁费0.3万元合计约217.8万元中期费用序 号费用科目金 额1建管费2.25万元2地质勘探费1.5万3质量监督费4.5万元4施工监理费4.5万元5桩基费（综合取费）75万元67土建施工费（综合取费）300万元8水电、消防安装施工75万元9室外排水工程（含水循环系统）27万元10室外道路工程45万元11绿化景观工程27万元12噪音防治费1.5万元13公建、配套装修及设施设备100万元14电梯费用30万元合计697.75万后期费用序号费用科目金额1办理商品房销（预）售许可证20万元4广告、宣传费100万元5银行利息62.26万元6垃圾处理费7.5万元7营业税75万元10商品房维修基金（综合）50万元11办理权证50万元合计364.76万元开发管理费、不可预见费：（前期费用+中期费用+后期费用）2%=（217.8万+697.75万+364.76万）2%25.61万开发总成本估算：投资开发总成本=（前期费用）217.8万+（中期费用）697.75万+（后期费用）364.76万+（开发管理费、不可预见费）125.61万1305.92万（二）项目投入产出与回报1、销售价格确定由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为：多层住宅3800元/平方米，小高层住宅4500元/平方米，商铺5800元/平方米，并以此价格进行销售收入计算。（待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理定价）2、销售总收入住宅销售收入：4500元/3220+3800元/1518=2025.84万元商铺销售收入：5800元/180=104.4万元销售总收入：住宅销售收入+商铺销售收入=2025.84万+104.4万=2130.24万元3、项目销售总利润项目投资开发总利润=总销售收入2130.24万元项目总成本1305.92万元=824.32万元4、成本利润率项目投资开发总利润/项目总成本=824.32万元/1305.92万元63.12%5租赁回报：1建筑成本:1305.92元2*精装每平米按2000元计算等于2000万（按中等豪华型），按10000平米计算3公寓房配套用品约70万，按120-150套房计算4医疗用品配套约60万5建筑成本不可预见费用：25万*6装修购各种用品不可预见的费用(2000+70+60)万元*2%：42.6万7租赁总成本：1305.92+2000+70+60+25+42.6等于3503.52万8租赁收益：按每套房每月3000元至5000元如每月每套3000元*150套一月45万，一年540万，折住率50%等于270万*70年共18900元总投资成本3503.52万不可预见费用如工资6人*3000元*12月*70年等于1512万等于（1亿3884.48万元）70年租赁收益。每年与每年有增长率与折旧率抵了如每月每套按5000元120套60万，一年1200万折住率50%等于600万*70年共42000万元总投资成本3503.52万元不可预见费用如工资6人*3000元*12*70年等于1512万等于（3亿6984.48万元）70年租赁收益，每年的增长率与折旧率抵了。9按付押金方式，会员制方式入住：、如10万住5年按3000元算150套共收1500万*14（70除以5）等于2亿1000万减去工资1512万元等于1亿9488万、如15万元住5年按5000元算110套共收1650万*14（70除以5）等于2亿3100万元减去工资1512等于2亿1588万元五、项目风险分析1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间赤峰市有60岁以上老年人近几万，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。2、消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险、高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有一个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对的是60岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对60岁以上老年人是不发放