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,产权管理处二O一一年二月,房屋登记办法及典型登记类型解析,目录,一、房屋登记的目的和意义二、房屋登记一般规范三、典型登记类型解析四、关于房屋交易与登记规范化管理,一、房屋登记的目的和意义,（一）房屋登记办法出台背景1、市场环境发生较大变化，出现了许多新情况、新问题。2、物权法出台。,（二）房屋登记的定义1、原城市房屋权属登记管理办法第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。2、房屋登记办法第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为,含义：物权公示方式行为主体:登记机构（4）行为对象：房屋权利和其他应当记载的事项行为内容：记载行为结果：将登记内容记载于房屋登记簿,相关法律条文,物权法第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。,（三）房屋登记的目的和意义1、维护房地产交易安全。不动产物权登记的主要作用在于产生权利公示的效应，以维护交易安全为其首要的制度价值。2、保护权利人的合法权益。3、进行社会管理的重要手段,二、房屋登记一般规范,（一）房屋登记的原则1、依申请登记原则2、房地权利一致原则3、属地化管理原则,（二）房屋登记的类型1、所有权登记（又包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等）2、他项权登记（又包括抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等）3、预告登记（又包括预购商品房预告登记、现房转让预告登记、）以预购商品房设定抵押的预告登记、房屋抵押权预告登记）4、其他登记（包括更正登记、异议登记等）。从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为国有土地范围内的房屋登记，集体土地范围内房屋登记两大种类型。,（三）房屋登记的程序办法第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：1、申请；2、受理；3、审核；4、记载于登记簿；5、发证。登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。,1、申请：登记申请人向房屋所在地登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。（1）共同申请与单方申请（2）申请方式自己申请、委托申请、代为申请,相关规定条文,办法第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外（预告登记）。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形（更正登记、异议登记）。,生效法律文书1、一审判决、裁定：生效证明形式为人民法院出具的生效证明或协助执行通知书。2、调解书：法院出具双方当事人已签收调解书的证明或生效证明或协助执行通知书。3、二审判决、裁定，不需提交生效证明。4、仲裁委员会作出的裁决书，无需生效证明。仲裁调解书同人民法院调解书。,相关法律条文,中华人民共和国人民法院组织法第十一条人民法院审判案件，实行两审终审制。地方各级人民法院第一审案件的判决和裁定，当事人可以按照法律规定的程序向上一级人民法院上诉，人民检察院可以按照法律规定的程序向上一级人民法院抗诉。地方各级人民法院第一审案件的判决和裁定，如果在上诉期限内当事人不上诉、人民检察院不抗诉，就是发生法律效力的判决和裁定。中级人民法院、高级人民法院和最高人民法院审判的第二审案件的判决和裁定，最高人民法院审判的第一审案件的判决和裁定，都是终审的判决和裁定，也就是发生法律效力的判决和裁定中华人民共和国仲裁法第九条仲裁实行一裁终局的制度。,注意：判决文书有三种类型1、确权判决。判决结果表述为：该房屋归某某所有，这种情形可由当事人凭确权判决文书单方前来申请办理。2、给付判决。判决结果表述为：由甲在几日之内配合乙完成过户登记，共同申请，一方不愿意配合的，须要法院的协助执行。3、变更判决。如房屋抵押登记中，法院判决变更抵押担保的债权范围，可单方申请。对裁决书、调解书同样注意上述表述。,对于预告登记转本登记，预告登记时由单方申请登记的，在办理本登记时，仍应按照办法第十二条规定由有关当事人双方共同申请登记。,自己申请、委托申请、代为申请第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。,2、受理和审核1、查验申请登记材料。三个“一致”、一个“不冲突”，即申请人与依法提交的材料记载的主体一致；申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实一致和申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；不存在房屋登记办法规定的不予登记的情形。2、询问申请人3、实地查看,办法规定的不予登记的情形第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。,询问当事人1、申请登记事项是否是其真实意思表示2、申请登记房屋是否为共有3、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正4、是否有承租人、承租人是否放弃优先购买权5、询问结果应经申请人签字确认，予以保留。,法律依据：物权法第十二条登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。办法第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。目的：使登记机构在职权范围内充分履行职责，尽可能保证如实、准确、及时地登记，避免登记错误。,应进行现场查看的登记事项（1）房屋所有权初始登记（2）在建工程抵押登记（3）灭失注销登记（4）法律、法规规定的应当实地查勘的其他房屋登记,相关规定条文,办法第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。,应进行公告的登记事项（1）遗失补发登记（27）（2）所有权消灭后的注销登记（41）（3）依职权撤销登记（81）（4）房屋登记机构认为必要时（7）,相关规定条文,办法第二十七条房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告第四十一条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。第七条房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告,法人、其他组织处分房产的特殊要求（1）有限公司、股份公司：按章程规定提交董事会或股东会决议通过的文件（2）国有独资公司、国有企业：上级主管部门或国资监管部门同意的文件（3）中外合资、合作、外商独资企业：有权机关决议通过的文件（4）集体企业：职工代表大会决议通过的文件（5）合伙企业：全体合伙人同意的书面文件,相关规定条文,抵押管理办法第十三条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。第十四条以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。第十五条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。第十六条以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。,境外形成的司法文书应符合的要求1、用于房屋登记的港澳台地区形成的司法文书，应经不动产所在地中级人民法院以裁定方式审查确认。2、用于房屋登记的外国司法文书，应经不动产所在地中级人民法院以裁定方式审查确认。,相关规定条文,民事诉讼法第二百六十五条外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定，需要中华人民共和国人民法院承认和执行的，可以由当事人直接向中华人民共和国有管辖权的中级人民法院申请承认和执行，也可以由外国法院依照该国与中华人民共和国缔结或者参加的国际条约的规定，或者按照互惠原则，请求人民法院承认和执行。第二百六十六条人民法院对申请或者请求承认和执行的外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定，依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约，或者按照互惠原则进行审查后，认为不违反中华人民共和国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的，裁定承认其效力，需要执行的，发出执行令，依照本法的有关规定执行。,三、典型登记类型解析,一、所有权登记1、初始登记2、转移登记3、变更登记4、注销登记,初始登记（以商品房为例）第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。,审核要点：1、主体是否一致2、申请事项与规划证明材料是否一致3、房产测绘报告是否经市局集中审核4、公共部位、公共场所、人防部位5、现场踏勘,难点问题：1、房产测绘面积与规划验收面积有差异，如何处理？原则：以规划方案为准，以房产测绘面积为准2、公共场所如何登记？由建设单位一并申请，只登记，不发证3、人防工程权利人是谁?人防工程归国家所有,相关规定条文,办法第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。人防法第二条人民防空是国防的组成部分。物权法第五十二条国防资产属于国家所有。人防法第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。,转移登记第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。,审核要点1、身份证明及相应材料2、有无隐形共有人3、有无权利限制情况4、境外司法文书确认5、需要公证的事项,变更登记：第三十六条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。第三十七条申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。,注销登记第三十九条申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权消灭的材料；（五）其他必要材料。,疑难问题：1、房屋多年前已拆除，拆迁单位下落不明且房屋所有权证原件遗失，现房屋所有权人提出注销原房屋所有权证，如何办理注销登记？遗失补发公告后办理。2、房屋位置不具体，无法确定房屋是否已灭失，如何办理注销登记？现场查看，必要时由公安部门或街道出具证明。,3、权利人怠于申请注销怎么办？可以依据法院、仲裁委的生效法律文书，政府的征收决定办理。定期组织对全市房产基础地理信息进行修补测，特别标注，以利于准确掌握全市相关房屋数据。,抵押权登记1、一般抵押权登记2、最高额抵押权登记3、在建工程抵押登记,一般抵押权登记第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。,审核要点1、身份证明及相应资料2、抵押合同、主债权合同3、有无权利限制情况、遗失补发情况4、买受人家庭房屋信息查询情况,最高额抵押权物权法第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。优点：1、最高额抵押权是一种便捷高效的担保方式。2、最高额抵押权有利于加强对银行等金融机构的债权的担保。,特点：1为一定期间内将要连续发生的债权提供的担保。2存在最高债权额限度,审核要点：1、身份证明及相应资料2、抵押合同（最高债权额限度条款、债权确定期间条款）3、有无权利限制情况、遗失补发情况,最高额抵押的特定登记类型：确定登记原因：1、优先受偿的债权及金额有确定的必要。2、出于保护利害关系人的考虑。,相关法律条文,物权法第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（六）法律规定债权确定的其他情形,办法第五十八条对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。,在建工程抵押：目的要件：为取得在建工程继续建造资金的贷款。主体要件:抵押人为主债务人。客体要求：债务人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，同时必须是“依法获准尚未建造的或正建造中的房屋或其他建筑物”,审核要点：1、身份证明及相关资料2、抵押合同、主债权合同（抵押人为主债务人）3、土地及规划、施工手续的合法性4、现场查看,注意事项：对存在在建工程抵押的房屋，办理预购商品房合同备案或预告登记时，要遵循解除一套（间）登记一套（间）的原则。,相关规定条文,抵押管理办法第三条本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第三十七条抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。,预告登记：1、目的：保障将来实现物权2、内容：以取得、变更、和消灭不动产物权为目的的债权请求权。3、效力：担保功能，防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。,相关规定条文,物权法第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,类型：（1）预购商品房预告登记（2）现房转让预告登记（3）以预购商品房设定抵押的预告登记（4）房屋抵押权预告登记,预购商品房预告登记：办法第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。,更正登记:一、更正登记的法律概念和特点（1）更正登记是登记机构对登记簿记载的错误事项进行更正的一种登记（2）更正登记是依申请而进行的一种登记（3）更正登记是基于法定主体的申请而进行的一种登记。,物权法第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,登记过程中需要注意的问题（1）登记请求权人的范围（2）登记错误的判定（3）不同的错误登记情形，登记机构的审查能力、审查义务不同,受理要件1、登记申请书2、申请人身份证明3、房屋权属证书或者登记证明4、证明房屋权属登记簿记载错误的证明文件登记档案；登记基础文件被撤销的法律文书；登记簿、权属证书上的相关记载；法院、仲裁机构的法律文书；,相关规定条文,办法第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。,注意：除正常的登记程序外，登记机关依职权进行的更正登记的，需先下发更正登记通知书，当事人无正当理由逾期不办理更正登记的：对于不涉及房屋权利归属和内容的，更正登记完毕后，应当书面告知当事人，下发更正登记告知书；对于涉及房屋权利归属和内容的，办