REITs第一单.doc

REITs第一单，2008年12月3日，在国务院常务会议上，研究确定了九项金融措施。其中，第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。在中国大陆创设REITs市场，已近在眼前。对于开发写字楼、酒店、商场、工业厂房、酒店式公寓等租赁性物业的发展商而言，将迎来历史性的发展契机通过将物业打包发行REITs，可将其长达15年左右的投资回收周期缩短至6年左右；大幅提高其原本落后于住宅类开发商的发展速度，彻底改变其业务发展模式。如果REITs第一单在率先试点的京沪推出，则两地的大型商业及工业地产类公司值得关注，如张江高科、金融街、陆家嘴、浦东金桥、外高桥、中国国贸等。REITs第一单年内推出京津沪率先试点目前，不动产投资信托产品（REITs）在京津沪等地的试点正逐步推进。某产品开发机构人士对中国证券报记者表示，按照内部时间表的安排，第一单REITs会在年底前推出，可能在银行间市场首先开始交易。8月，一个由央行牵头，包括发改委、财政部、银监会、证监会、保监会等11部委的协调小组分别奔赴上海和天津，考察当地机构的REITs产品开发进展。这位机构人士表示，从目前各家发起机构与协调小组沟通的内容来看，债权类产品和股权类产品的开发在同时推进。由于债权类和股权类的产品未来需要在银行间市场以及交易所市场进行交易，REITs在这两个市场交易的规则也在制订中。他对中国证券报记者表示，从产品开发和制度安排的进度而言，债权类REITs率先在银行间市场推出的可能性很大，年内上市基本没有问题。据了解，除了此前披露的上海多家房地产企业推出的债权类REITs方案外，中金公司、中信证券等券商也组建了专门的REITs开发团队，海通证券则在衍生品产品部的基础上进行REITs产品开发，其开发的股权类REITs方案已上报上海市金融办；而中信证券在天津滨海新区的REITs开发方面居于主导地位。此外，包括嘉实基金在内的部分基金公司和一些具有地方政府背景的企业也在进行REITs产品的开发工作。REITs是一种类似共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。它主要是借由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利，同时又不需要实质持有不动产标的。什么是REITs房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪6070年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过百分之90。房地产行业：REITS下一个主角发布机构：海通证券作者：帅虎我国城市化水平虽然仍将提高，但城市化速度的拐点已经出现，未来将由增变减。未来的中国城市，将经历由外延式增长向内涵式增长的演变，非住宅类房地产将比住宅有更为广阔的发展空间。我们的研究也表明，随着人均GDP的增长，以写字楼为代表的非住宅类房地产，其市场规模呈加速扩大趋势。我们看好一线城市的高档商务地产，看好二三线城市的中低档商务地产、工业地产及住宅。市场流通性较差、投资回收期较长等问题，是国内非住宅类房地产，面临的最大挑战。REITs的出现，将成为破解这两大难题的利器。REITs的投资标的，是租赁性物业，而非自用性物业。显然，非住宅类房地产主要为租赁性物业，住宅主要为自用性物业。因此，在中国大陆创设REITs市场，最大的受益者将是非住宅类房地产开发商。对于投资者而言，REITs具有标准化、流动性强、收益稳定、丰富投资组合等诸多优点；特别是对中小投资者而言，资金门槛较高不再成为障碍。对于非住宅类开发商而言，通过将物业打包发行REITs，可将其长达15年左右的投资回收周期缩短至6年左右；大幅提高其原本落后于住宅类开发商的发展速度，彻底改变其业务发展模式。对于投资者而言，判断物业的品质比判断管理层的能力更为容易。这是美国REITs的数量远多于传统房地产上市公司的根本原因；对于中国而言，这也将是一个长期趋势。双重征税问题有望以直接豁免方式得到解决，美国等地在创设REITs之初便是如此解决。至于集合信托200份上限和限制异地销售的问题，解决之道在于单一信托；未来，这一问题有望随着信托法规的完善得到根本解决。若中国大陆正式创设REITs市场，世茂股份、张江高科、金融街、香江控股、北辰实业、陆家嘴、浦东金桥、外高桥、中国国贸等公司将受益。当然，考虑到REITs市场尚未正式推出，短期影响较小；但就中长期而言，对于相关公司将是极大的利好。建议投资者长期关注，共同见证中国房地产行业新时代的开始。对于相关公司而言，非住宅类的物业和土地储备越多的公司，其利好越大；财务杠杆越高的公司，其发行REITs的意愿越强。中国式REITs高调复出 商业地产现新融资平台2009年03月10日14:46来源： 试点方案正在进行当众多开发商面临着资金短缺和巨大销售压力的时候,去年年底传来的房地产投资信托基金（REITs）方面的政策利好让他们看到了希望。去年底在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中,房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资管道的创新融资方式被提出。仅仅十天之后,国务院办公厅发布了更为细化的“金融国30条”,再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资管道”。三大主要监管部门央行、银监会、证监会此后对关于REITs的最新动态也少有的持积极回应的态度。一时间关于REITs已经解冻的相关报道占据着各大地产媒体的重要版面。几年之后,被开发商和投资者寄予厚望的REITs以这样的方式“高调复出”,被业内人士普遍认为是中国政府为应对当前金融危机而推出的金融改革措施之一。然而,各种围绕REITs推行的悬念仍未解除。尚无明确具体时间的REITs试点将会选择何种发行渠道,将给房地产市场带来哪些方面的实际影响？对于开发商而言,REITs是否能起到立竿见影的融资效果？究竟什么样的资产才适合上REITs？REITs 试点方案正在进行随着国务院公布的“金融30条”的出台,REITs终于获得了最高级别的准生证。此后,在今年1月6日举行的国务院新闻办的促进房地产市场健康发展的新闻发布会上,中国人民银行金融市场司副司长霍颖励公开表示,央行近几年一直会同其他部门研究房地产投资信托基金工作方案,现已有初步的试点总体构架,正与有关部门会商,会在报请国务院同意后开始试点。记者获悉,央行正与多家商业机构进行深入的全面接触,拟在管理办法出台之后选择几个成熟的方案推出REITs试点。虽暂无明确的出台时间表,但此次试点管理办法的推行原则是:制度先行、试点并行。包括REITs将依托信托制度的形式,发行主体以持有物业或出租型自有物业为主,后者包括商业地产、写字楼、商铺。“制度先行、试点先行体现了监管部门的审慎态度,REITs作为一个新生事物在任何一个国家诞生的时候都不是一帆风顺的,大都经历了一个或者是税收先行或者是制度先行的过程,再经过市场的渐进式检验最后逐渐走向成熟,我们国家也不例外,REITs诞生所需要的条件要逐步来实现,比如政策法规的制定、市场环境的培育、市场主体的培育等等。”联华信托相关知情人士表示。有消息表明,央行选定的候选者包括天津泰达、联华信托和中信证券(600030,股吧);而来自天津滨海新区和上海浦东的部分物业也在谋划打包上市,上市地点分别为深交所和上交所。记者分别采访了联华信托和中信证券的相关人士,他们均表示此次试点方案的具体细节还在研究当中,具体谁将作为国内房地产基金的试点机构,仍是未知数。业内预计,境内首只REITs有望在今年年内实现“挂牌”。不过,从试点到全面推行,依然有待“发行主体结构、资金募集方式、发行上市渠道以及交易与监管规则”等制度安排方面的落槌定音。其中,关于发行主体和发行渠道如何设计成为了有关部门讨论的焦点。按照香港推行的REITs模式,会在REITs的信托资产上会加一个壳公司,即SPV（特殊目的公司）,信托资产则以某种股权形式放入SPV,由SPV发行基金。然而国内公司法下目前尚不能通过设立SPV来发行REITs并上市。鉴于此种情形,在试点中可能直接以信托资产的名义来发行REITs成为业内人士的普遍想法。至于REITs试点究竟是股票型还是债券型则仍有待抉择。“目前银行间市场和交易所市场没有联通,从资金数量来看,银行间市场占大头。如果选择在银行间市场发行,会有很大的便利性。但实际交易可能不活跃,因为在这一市场上全部是机构投资者,没有散户,也没有公司参与。”佳美投资咨询有限公司董事总经理张健说道。虽然在国外市场,公募是REITs的主渠道。但如果真正面向社会公众、机构投资者发行类似于封闭式基金的标准化REITs产品,在中国仍面临不小的压力。据知情人士透露,有关部门设想的公募路径是以券商、基金公司等机构作为发起人,成立专业的资产管理公司,由监管部门发放牌照,面向社会公众、机构投资者发行类似于封闭式基金的标准化REITs产品,所募集资金的投资对象为有稳定收益的物业,包括商业地产和住宅物业等。但走公募方式的困境在于,有一系列法律法规文件要准备。因为以境外成熟的房地产投资信托基金管理公司形式来发行REITs,目前面临证券投资基金法中关于“基金财产应当用于下列投资:上市交易的股票、债券;国务院证券监督管理机构规定的其他证券品种”等条款相抵触的问题。 什么样的产品能上REITs 国外动辄融资规模在上百亿的REITs,对国内开发商有着致命的吸引力。然而,长久以来我国的房地产开发商对于商业地产也常常采取像住宅地产一样的“开发出售”的模式,实际上真正只租不售的符合REITs标准的商业地产市场的存量并不多。“REITs的推出是否成功,其实涉及两方面的问题。一是法律方面的问题,目前大家更多关心的是这方面,关心政府政策的出台。在政府规则制定的同时,另一个很重要的方面则是资产包的问题,也就是说,当规则确定后,什么样的资产包才适合上REITs。这也是REITs是否成功的另一个关键因素。”融科智地房地产开发有限公司副总裁王翔(王翔博客,)说道。显然,REITs投向的都是成熟的商业地产,最好的就是直接带租约的商业地产,而且是物权明晰的商业地产,而那些还在建设途中或者还欠有大量开发贷的商业地产并不是他们的目标。“上REITs的项目需要的是成熟的、优质的资产包。目前市场上非常合适的资产包并不是多,很多项目都有一些问题,比如项目法律关系不清、散卖后带来的业主产权分散的问题、后期硬件品质问题、客户品质问题、经营回报问题等等。”在王翔看来,开发商目前的主要事情是致力于打造适合上REITs的优质物业。结合融科智地旗下的项目,王翔向记者阐述了REITs资产包里面的物业应该具备哪些方面的特征。首先,拥有产权清晰的商业地产成为了必备条件。这里面便要求物业法律关系清楚,没有债务纠纷。所有证件包括土地证、各种城市证必须完整。其次,完整的产权是上REITs的基本条件。如果物业被很多小业主所持有是不会吸引REITs的注意。融科智地旗下的项目均是由开发商自主持有,能获得长期而稳定的租金回报。物业是否具备核心资产价值成为优质物业的另一大特征。在王翔看来,所谓核心资产,必须要满足两个条件:第一,物业所处地理位置要相对核心。所有的REITs项目要求在一二级城市的核心位置,这也是国际上的普遍要求。以融科为例,位于北京重要的商圈中关村(000931,),同时又是该商圈的代表项目。第二,物业需要足够的硬件品质。REITs对硬件品质的考量,不仅仅是现在项目本身符合甲A的标准,更重要的是对该项目后期维护投资的评估,也就是后期的资本性开资、融资支出要可预期不能很大。“很多开发商当年在建造时并不是为了长期持有。现在回头看,就会发现硬件设计存在的问题很难弥补,后期维护使用、更新换代、能耗等成本相当的高,这样的项目上REITs就很困难。因为上REITs的项目后续投资不能太大,会影响未来资本市场的价值。这也是目前很难有优质物业的另一个主要原因。”王翔表示。此外,作为REITs的资产包,一般需要进入稳定经营期、年收益率（租金）高于8%的商业地产项目。对资产包的另一个重要考核方面就是客户质量,客户质量直接关系到资产收益的高低及资产收益的稳定。主要涉及对租期的长远搭配和租户品质与信誉的考量。据王翔透露,目前融科资讯中心的出租率保持为90%以上,国际型企业达到80%,世界500强企业近十家。2008年租金较之去年上涨了20%。融科客户大致分成三类,一是国际高科技企业巨头,如INTEL、AMD、法国电信等,他们在高科技行业的地位、信誉毋庸置疑。二是IT产业细分领域的领袖企业,如Linux的领袖企业红帽软件、全球第三大独立软件开发商SAP等。这些国际化客户占到融科近80%,远远高于中关村区域30%为外资企业的平均水平。三是以联想控股为代表的中国优秀航母企业,如在纳斯达克和迪拜上市的“中国安防”、“中国航信”。因此,金融危机来临,这些企业相对来说抗风险能力要相对强一些。最后,物业服务商是否专业也是REITs考察的另一方面。物业价值的创造从以下两个方面看,第一个是软性的价值创造。物业为客户提供了高品质的服务,得到了客户的满意与良好的口碑,最终体现在了租金上涨带来的收益。融科物业服务是由第一太平提供的“国际化服务水准”,这本身已经是一个高品质的起点。与此同时,融科开发商在此基础上提出了“服务永无止境”的更高要求。这些都是高品质物业的保障,是融科租金能持续上涨的原因。第二个是硬性价值。物业要使资产保值,良好维护延长使用年限。同时注重降低运营成本REITs能否成开发商救命稻草 REITs将开展试点的消息,刺激着开发商敏感的神经,希望能借助REITs来度过当下融资难的困境成为开发商普遍的心态。在很多开发商眼中,REITs已被视为继银行贷款、增发、公司债之后,另一个融资的新渠道。对于房地产商乃至金融机构而言,REITs是一种资金退出管道;而对于投资者而言,则是一种分享房地产价值的投资工具。在过去几年房地产价格飙升之际,REITs屡屡被寄予厚望。但因诸多现实条件不成熟,REITs在内地迟迟未能面世。此次试点方案的确立表明,国家已经把REITs列入丰富房地产行业融资渠道以及应对经济下行风险的重要工具之一,房地产金融的创新将会使中国的房地产行业发生改变。对于开发商来说,除了会更好地拓宽融资渠道外,对于其在产品定位、设计、开发、建设等重要环节也会起到促进作用,因为REITs只收购那些出租率高且优质的项目。对于投资者来讲,REITs上市后“炒房团”也就可以不再直接去炒房了,而是可以像买股票那样进行投资。这样房产的投资客就随之减少,房价也将因此不再虚高,开发商会更加注重质量,房子会越盖越好。然而,在现行条件下,REITs并不是每家开发商都可以得到的。REITs在政府监管下由合法资质金融机构捆绑房地产企业联合发起的,那么这种产品就需要具有相当高的资信保障和信誉。在目前中国金融与房地产行业发展的起步阶段,能够得到政府支持,得到银行授信,具备REITs发放条件的企业为数不多。“REITs从试点到全面推行会需要一个较长的时间周期。对于大部分开发商来说,REITs是远水解不了近渴的。此次REITs试点方案的推出,对于房地产市场的影响,在试点阶段来说意义要大于实际效果。”张健说道。REITs试点的推出为这个市场指明了一个方向。即开发商持有并培育物业未来会有一个退出的渠道,也可能会有一个较为丰厚的回报,这对于培养一个健康、成熟的商业地产市场是有着积极的意义的。对于那些本身持有大量优质的有稳