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公司项目公司资产评估报告京信评报字（）第号（2011版适用于非金融类企业价值评估）中京民信（北京）资产评估有限公司二一年月日总 目 录第一册 资产评估报告【注：应在定稿后重新编排】注册资产评估师声明1第一章 基本情况4二、评估目的5三、评估基准日6四、评估对象和评估范围6五、评估价值类型及定义7第二章 评估依据7一、经济行为依据7【特别提示：本部分为国有或涉及国有资产评估时采用！】二、法律法规依据7【特别提示：本部分为非国有资产评估时采用！】二、法律法规依据8三、评估准则依据8四、资产权属依据8五、取价依据9六、其他依据及参考资料9第三章 评估方法9第一节 成本法（资产基础法）10一、流动资产11二、长期投资12三、设备12四、房屋建（构）筑物15五、在建工程18六、无形资产土地使用权19七、无形资产其他无形资产19八、递延所得税资产21九、长期待摊费用22十、负债22第二节 收益法22一、评估技术思路23二、企业自由净现金流量折现值23三、有息债务24四、非经营性资产24五、非经营性负债24六、溢余资产25第四章 评估程序及实施过程25一、进行前期调查25二、编制评估计划25三、开展现场工作25四、整理评估资料27五、展开评定估算27六、进行汇总分析27七、提交评估报告28第五章 评估假设28一、本次评估采用的假设28二、评估假设对评估结论的影响29第六章 评估结论30一、两种评估方法的评估结果30二、评估结果的分析与选择30三、评估结论31四、关于部分股权的价值31第七章 特别事项说明32【特别提示：本章为国有或涉及国有资产评估时采用！】第八章 评估报告的使用限制说明32【特别提示：本章为非国有资产评估时采用！】第八章 评估报告的使用限制说明33第九章 评估报告日及其他33资产评估报告附件：35第二册 资产评估说明说明一、关于资产评估说明使用范围的声明说明二、关于进行资产评估有关事项的说明说明三、评估对象与评估范围说明说明四、资产核实总体情况说明说明五、评估技术说明【注：只采用一种方法则删除以下两行】第一部分 成本法（资产基础法）评估技术说明第二部分 收益法评估技术说明说明六、评估结论与分析说明第三册 资产评估明细表公司评估报告书注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据在评估过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，我们对评估结论的合理性承担相应的责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方和【或者：暨】被评估单位提供并签章确认；保证所提供资料的真实性、合法性和完整性并恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益关系，与委托方和相关当事方没有现存的或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对【或者：由于何种原因未能对】评估报告中的评估对象所涉及的资产进行现场调查；对其法律权属状况给予必要的关注，并对其法律权属资料进行了查验，但不对其法律权属真实性做任何形式的保证。四、我们已对【或者：由于何种原因未能对】评估报告中的评估对象所涉及的资产进行现场调查；对其法律权属状况给予必要的关注，对其法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，但无法考虑其可能的对评估结论的影响。【注：以上两个“四”的区别在于是否存在权属问题及进行了权属问题的披露，仅选其一】五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明，并充分考虑其对评估结论的影响。六、评估结论反映的仅是评估对象在评估基准日的价值估计数额，是经济行为实现的参考依据，而不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。中京民信（北京）资产评估有限公司 -36-公司项目公司资产评估报告京信评报字（）第号摘 要重 要 提 示以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况，合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。中京民信（北京）资产评估有限公司接受公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用成本法（资产基础法）和收益法【注：仅采用一种方法时应删除另一种方法】，为公司拟事宜，而对公司股东全部权益【或者：股东部分权益、企业整体】价值进行评估。此次资产评估的评估对象为公司股东全部权益【或者：股东部分权益、企业整体】价值，评估范围为该公司的全部资产和负债。 评估结论的价值类型为市场价值。市场价值通常是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 在评估中，我们对公司提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了验证审核，对资产和负债进行了勘察和核实，还实施了其他的必要程序。在对两种方法的评估结果进行分析比较后，以法评估结果作为评估结论。【注：仅采用一种方法时此段删除】经评估，在持续经营等假设条件下，公司股东全部权益于评估基日20年月日所表现的公允市场价值为，.万元，评估值比账面净资产值，.万元，值率.；而公司所持%股权的公允市场价值为，.万元。【注：只有在评估对象为股东部分权益价值时才加后半句】 股东全部权益价值计算过程如下表：【注：1、采用成本法评估结果时方附此表；2、本表的科目设置须与企业实际执行的会计制度所形成的会计报表一致。】实施本评估项目之经济行为而使用上述评估结论将涉及到股东部分权益的价值。股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与持股比例的乘积，存在由于控股权与少数股权等因素产生的溢价或折价；同时，还受到股权流动性的影响。我们提示委托方：在切实可行的情况下，对由于控股权与少数股权等因素产生的溢价或折价及股权流动性的影响，应予以适当考虑。【注：需要由委托方计算股东部分权益价值时加本段内容】 股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与持股比例的乘积，存在由于控股权【或者：少数股权】等因素产生的溢价【或者：折价】；同时，还受到股权流动性的影响。本评估结论未能考虑由于控股权【或者：少数股权】等因素产生的溢价【或者：折价】及股权流动性的影响，但委托方在切实可行时则应予以适当考虑。【注：评估对象为股东部分权益价值时加本段内容】 以下事项提请报告使用者予以关注：【注：以下列示对评估结论可能产生重大影响的特别事项（包括控股子公司的可能对评估结论产生重大影响的特别事项）；如果无对评估结论可能产生重大影响的特别事项，则此句删除。】 【特别提示：本段为国有或涉及国有资产评估时采用！】本摘要仅用于上述经济行为，由委托方、约定的其他评估报告使用者【注：未约定其他评估报告使用者则删除】使用，有效期自二一年月日起至二一年月日止。但在此期间，若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动，本摘要即失效。 【特别提示：本段为非国有资产评估时采用！】本摘要仅用于上述经济行为，由委托方、约定的【注：未约定其他评估报告使用者则删除】及法律法规明确的其他评估报告使用者使用，有效期自二一年月日起至二一年月日止。但在此期间，若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动，本摘要即失效。 本摘要不得被引用或披露于公开媒体，法律、法规规定的除外。 公司项目公司资产评估报告京信评报字（）第号中京民信（北京）资产评估有限公司接受公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用成本法（资产基础法）和收益法【注：仅采用一种方法时应删除另一种方法】，按照必要的评估程序，为公司拟事宜，而对公司股东全部权益【或者：股东部分权益、企业整体】在20年月日的价值进行评估。现将资产评估情况报告如下：第一章 基本情况【特别提示：本句为国有或涉及国有资产评估时采用！】一、委托方、被评估单位及约定的其他评估报告使用者概况【特别提示：本句为非国有资产评估时采用！】一、委托方、被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者概况（一）委托方概况名称：法定住所及经营场所：法定代表人：注册资本：企业性质：【或者：单位性质】企业历史沿革：【或者：单位历史沿革】经营范围：【注：对于非企业，此项取消】（二）被评估单位【注：委托方与被评估单位为同一单位时，此处改为“委托方暨被评估单位”】概况 名称：法定住所及经营场所：法定代表人：注册资本：企业性质：经营范围： 1、股权结构【注：包括股权变更过程及现有股东的名称、法人股东的企业性质、持股比例等】2、历史沿革3、主要资产【注；包括正在或计划进行的投资项目】4、主要产品及生产、销售情况【注；包括近年实际生产量、销售量、主要市场及市场占有率、在同类产品市场的地位】 5、近三年的资产、负债及经营状况【注：列表，已经审计的应说明注册会计师发表的意见】 6、委托方与被评估单位之间的关系【注：包括产权关系、交易关系；存在交叉持股的，列示交叉持股图并简述交叉持股关系及是否属于同一控制的情形；存在关联交易的，说明关联方、交易方式等基本情况；委托方与被评估单位为同一单位时，本段删除。】 【特别提示：本部分为国有或涉及国有资产评估时采用！】（三）约定的其他评估报告使用者概况资产评估业务约定书约定为【或者：未约定】委托方以外的其他评估报告使用者。【注：有约定的，以下介绍约定的其他评估报告使用者的概况】【特别提示：本部分为非国有资产评估时采用！】（三）委托方以外的其他评估报告使用者概况1、约定的其他评估报告使用者资产评估业务约定书约定为【或者：未约定】委托方以外的其他评估报告使用者。【注：有约定的，以下介绍约定的其他评估报告使用者的概况】2、法律法规明确的其他评估报告使用者概况法律法规明确的其他评估报告使用者从相关法律法规的规定。二、评估目的公司拟。为此，公司委托中京民信（北京）资产评估有限公司对公司股东全部权益【或者：股东部分权益、企业整体】价值进行评估，为公司提供的价值参考依据。【注：以下说明评估目的对应经济行为获得批准的相关情况或者依据】三、评估基准日（一）本项目资产评估基准日为20年月日。（二）上述评估基准日是委托方考虑本次经济行为需要【或者：会计期末因素、利率变化因素、汇率变化因素等】所选取。（三）评估中的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。四、评估对象和评估范围（一）评估对象为公司股东全部权益【或者：股东部分权益、企业整体】价值。（二）评估范围为公司的全部资产及负债。包括、及、。截至评估基准日，账面资产总额为万元，负债总额为万元，净资产为万元。【注：以下列示评估基准日资产负债简表】纳入评估范围的资产及负债业经会计师事务有限公司审计并出具审字第号无【注：或者有】保留意见审计报告。【注：如果未审计则删除此句】（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。【注：如果不一致，说明原因】（四）主要资产【或者：主要固定资产或主要实物资产】状况被评估单位的主要资产为、【注：列出对企业价值影响较大的单项资产或资产组合，如工业企业的重要设备、生产线、厂房等，房地产企业的存货】。【注：以下说明这些资产的法律权属状况、经济状况和物理状况等】 （五）无形资产状况【注：以下说明企业申报的无形资产类型、数量、法律权属状况等；无无形资产则改为：被评估单位账面无无形资产。】（六）列入评估范围的账面无记录资产状况被评估单位提供的资产负债评估明细表中已列示，但账面无记录的资产为【注：列出资产类型、数量、法律权属状况等（包括账面无记录的无形资产）；如无账外资产则改为：“在被评估单位提供的资产负债清查评估明细表中未发现无账面记录的资产。”】（七）列入评估范围的账上有账下无资产状况被评估单位提供的资产负债评估明细表中已列示，账面有记录但账下无的资产为【注：列出资产类型、短缺数量、账面值等；如无此情况则改为：“在被评估单位提供的资产负债评估明细表中未发现账上有账下无资产”，或者本段删除。】（八）由其他机构评估的资产 【注：以下说明委托方另行委托的其他机构评估的名称、评估的资产类型、数量、是否已列入评估范围、账面金额和评估值等；如果无此情况，则删除本段】 五、评估价值类型及定义通过对评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了解，我们判断本项资产评估尚无对评估的市场条件及评估对象的使用条件的特别限制和要求，故选择市场价值作为评估结论的价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。【注：选择市场价值以外的价值类型，应当说明选择的理由及其定义】第二章 评估依据一、经济行为依据【注：以下列出经济行为的有效批复文件、可以说明经济行为及其所涉及的评估对象和评估范围的其他文件】【特别提示：本部分为国有或涉及国有资产评估时采用！】二、法律法规依据【注：以下列示相关法律，包括对控股子公司评估所依据的法律。】（）中华人民共和国国务院令第91号（1991年）国有资产评估管理办法；（）原国家国有资产管理局国资发1992第36号国有资产评估管理办法施行细则；（）国务院国有资产监督管理委员会第12号令（2005年）企业国有资产评估管理暂行办法；（）国务院国有资产监督管理委员会国资委产权2006274号文关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知；（）国务院国资委、中国证监会第19号令（2007年）国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法；【注：此文件根据项目情况选择采用】（）第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日通过的中华人民共和国企业国有资产法； 【注：以下列示其他相关法规，包括对控股子公司评估所依据的法规。】（）其他与本项评估有关的法律法规。【特别提示：本部分为非国有资产评估时采用！】二、法律法规依据【注：以下列示相关法律法规，包括对控股子公司评估所依据的法律法规。】（）其他与本项评估有关的法律法规。三、评估准则依据（一）财政部2004年2月25日发布的资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则；（二）中注协2005年1月14日发布的注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；（三）中评协2005年1月14日发布的企业价值评估指导意见（试行）；（四）中评协2007年11月28日发布的资产评估准则评估报告、资产评估准则评估程序、资产评估准则业务约定书、资产评估准则工作底稿、资产评估价值类型指导意见； （五）中评协2007年11月28日发布的资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产；（六）中评协2008年11月28日发布的资产评估准则无形资产、专利资产评估指导意见；【注：删除以上（五）至（六）项中与本次评估无关的准则，增加与本次评估有关但尚未列入的准则，并增加对控股子公司评估所依据的评估准则。】【特别提示：本项为国有或涉及国有资产评估时采用！】（七）中评协2008年11月28日发布的企业国有资产评估报告指南； 【注：以下列示其他管理部门发布的与本次评估相关的准则、规范，包括对控股子公司评估所依据的其他管理部门发布的与本次评估相关的准则、规范。】（）其他与本项评估有关的评估准则、规范。 四、资产权属依据【注：以下选择列示，但有证号的一定要注明证号：国有资产产权登记证书、基准日股份持有证明、出资证明；国有土地使用证（或者土地使用权出让合同）、房屋所有权证、机动车行驶证；采矿许可证、勘查许可证、林权证；专利证（发明专利证书、实用新型专利证书、外观设计专利证书）、商标注册证、著作权（版权）权属证明；船舶所用权登记证书、船舶国籍证书；有关产权转让合同；其他权属证明文件，等】【注：须将对控股子公司评估所依据的权属依据列入。】五、取价依据【注：以下列示国家有关部门发布的政策文件、技术标准和统计资料；评估机构收集的有关询价资料、参数资料；企业提供的财务会计、经营方面的资料，等】【注：须将对控股子公司评估所依据的取价依据列入。】六、其他依据及参考资料【注：以下列示上述依据以外的其他依据、在评估过程中使用过的主要的相关资料】【注：须将对控股子公司评估所依据的其它依据及参考资料列入。】第三章 评估方法【特别提示：本段为国有或涉及国有资产评估时采用！】企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法（资产基础法）。按照企业价值评估指导意见（试行），评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。国资委产权【2006】274号文件规定“涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。”【特别提示：本段为非国有资产评估时采用！】企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法（资产基础法）。按照企业价值评估指导意见（试行），评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。在依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一种方法的评估结果作为评估结论。对于市场法，由于缺乏可比较的交易案例而难以采用。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。同时，企业具备了应用收益法评估的前提条件：将持续经营、未来收益期限可以确定、股东权益与企业经营收益之间存在稳定的关系、未来的经营收益可以正确预测计量、与企业预期收益相关的风险报酬能被估算计量。【注：如果不具备采用收益法评估的条件，此段改为：“收益法虽然没有直接利用其评估结论具有较好的可靠性和说服力。但是，由于企业（指不具备条件的情形），而不适合采用。”】 成本法（资产基础法）的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满足成本法（资产基础法）评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史资料。而且，采用成本法（资产基础法）可以满足本次评估的价值类型的要求。 因此，针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件，此次评估我们采用成本法（资产基础法）和收益法【注：或者删除收益法】。在对两种方法得出的评估结果进行分析比较后，以其中一种更为合适的评估结果作为评估结论。【注：不采用收益法时此句删除】第一节 成本法（资产基础法）成本法（资产基础法）是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的各种评估技术方法的总称。本次评估的评估范围包括流动资产、及负债、负债，评估方法主要采用法。各类资产的具体评估方法如下：【注：报告正文中的评估方法，不是技术说明中评估方法的简单复制，而是对技术说明中评估思路、评估方法、估算过程既简明扼要又不遗漏任何要点的描述。以下对各类资产及负债评估方法的描述仅作参考，如果与实际的评估方法不一致，应作修改。】【注：必须保证报告正文中的评估方法描述与技术说明中的评估方法在主要方面的完全一致！】【注：根据评估项目的具体情况，去掉不涉及的资产，加上未列示的资产。】一、流动资产流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。【注：补充未列入的流动资产类别。】（一）货币资金货币资金包括现金、银行存款。现金：进行现场盘点，采用倒推办法验证评估基准日现金余额，并与现金日记账、总账现金账户余额进行核对，以核实后的金额确定评估值。银行存款：将对账单、余额调节表及询证获得的数据与其账面值进行核对，以核实后的金额确定评估值。 对外币存款，以核实后金额及评估基准日汇率折算确定评估值。【注：无外币存款则本段删除。】（二）应收款项应收款项包括应收票据、应收帐款、预付帐款、其他应收款。【注：根据项目情况删除不存在的款项。】应收票据：为商业承兑汇票【注：或为“银行承兑汇票”。】，在查阅账簿、调查了解与对方单位往来及对方单位信用等情况的基础上，判断有无可能形成坏账的应收票据；对有证据的已成为坏账的应收票据按零值【注：或其它取值】确定评估值，对正常的应收票据按核实后帐面值【注：可根据项目需要，在此加上“扣除评估基准日至到期日贴现利息后的金额”】确定评估值。应收账款、其他应收款：对于持续往来单位、关联单位及内部个人的款项，以核实后的账面值确认评估值；对于已取得确凿证据确认形成损失的款项，按零值确定评估值；对于其它款项，调查了解对方单位信用情况和经营状况，结合帐龄判断是否可能存在坏帐损失并估计坏帐损失金额，以核实后账面值扣减估计的坏帐损失后的余额确认评估值；对于坏账准备，由于评估时已考虑坏账问题，将其评估为零。【注：未计提坏账准备，则删除相关文字】预付账款：按各款项可收回的相应资产或可实现的相应权利的价值确定评估值；对无法收回相应资产或实现相应权利的款项，按零值确定评估值。（三）存货此次评估的存货为材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、委托加工材料、委托加工材料、在产品（自制半成品）、产成品（库存商品）、发出商品。【注：根据项目情况删除不存在的存货种类】对材料采购（在途物资）、委托加工材料，按核实后的帐面值确定评估值。 对原材料，以其评估基准日的库存数量，乘以其在评估基准日的市场购置价格，加上合理的运杂费等费用，得出评估值。对在产品（自制半成品），由于，评估人员难以用约当产量法将在产品折算为一定数量的产成品，故在核实帐面值无误后，以帐面值作为评估值。 对产成品（库存商品），按以下公式计算评估值（式中部分利润根据销售情况确定）： 评估值=库存数量不含税出厂单价1-（所有税金+销售费用+部分利润）/销售收入对发出商品，参照产成品的评估方法进行评估。二、长期投资被评估企业的长期投资为长期股权投资，包括控股的股权投资和非控股的股权投资。【注：如果企业还有债券、股票等投资，应予补充，并介绍相应的评估方法】在查阅投资文件、账面记录，了解投资日期、原始投资额、持股比例等情况的基础上，对于控股的股权投资，采用成本法（资产基础法）【注：或收益法，或成本法（资产基础法）和收益法】对被投资单位的股东全部权益价值进行评估（评估原则、依据以及评估程序、过程与对投资方的评估基本相同），以被投资单位评估基准日股东全部权益评估值乘以被评估企业持股比例而确定长期股权投资的评估值；对于非控股的股权投资，以被投资单位评估基准日经审计【注：未经审计则不提经审计】财务报表上的净资产额乘以被评估企业持股比例而确定长期股权投资的评估值。 三、设备本次评估的设备包括国产和进口机器设备、电子设备和车辆【注：删除不存在的设备类别。】。由于【注：阐述采用成本法评估的理由。】，采用重置成本法进行评估。其基本公式为：评估值=重置全价成新率【注：以下根据项目情况删除不存在的设备类别之评估方法描述；存在非正常情况（报废，强制淘汰、报废，受火灾、水灾浸泡或者地震等因素导致设备严重毁损等）的设备，应补充相应的评估方法。】 【注：如果还采用了市场法或收益法，应补充市场法或收益法的评估方法描述；改用市场法或收益法评估时，删除成本法的描述。】（一）重置全价的确定 1、国产【注：在无进口机器设备时，删除国产两字】机器设备国产【注：在无进口机器设备时，删除国产两字】机器设备的重置全价由设备购置价和运杂费、基础费、安装调试费、资金成本组成。 主要设备及关键设备的购置价从市场或生产厂家询价经比较后确定，在无法从市场或生产厂家获取价格时，通过查阅年中国机电产品报价手册确定；一般设备的购置价通过查阅年中国机电产品报价手册等价格资料确定；对市场、生产厂家询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径查询类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。运杂费是指设备到达使用地点前发生的装卸、运输、保管、保险等费用，其计算公式为：运杂费设备购置价运杂费率。基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费等，其计算公式为：基础费设备购置价基础费率。【注：若存在大型或者重型设备的建筑基础，应按构筑物的评估方法确定基础费，并在此补充相应的评估方法描述。】安装调试费是指设备安装调试过程中发生的人工费、材料费、机械费等，其计算公式为：安装调试费设备购置价安装调试费率。资金成本是指设备从订货到安装调试完成因占用资金而发生的成本。对于订货合同中规定由供货商负责运输、基础建造、安装调试中的某项或某几项时，由于在购置价格中已含此项或几项的费用，则不计该项或该几项的费用；资金成本一般只对大中型且订货周期半年以上的设备计取。【注：以上费用项目及适用条件的描述，根据设备具体情况选用及调整。】2、进口机器设备【注：在无进口机器设备时，删除此部分内容；以下描述包括进口设备的各种情形和相应的各种评估方法，须根据评估对象的具体情况和具体的评估方法选用其中相关的内容，并删除无关部分。】 进口机器设备的重置全价由设备到岸价、从属税费和国内运杂费、基础费、安装调试费、资金成本构成。 设备到岸价的确定按进口时日与评估基准日的近远而有所不同。对近期进口的设备，按评估基准日外汇牌价，将进口合同中的CIF（到岸）价折为人民币价即为设备到岸价；对虽为以前进口但能询到现CIF价的设备，按评估基准日外汇牌价，将询到的合理的CIF价折为人民币价得到设备到岸价；而对以前进口而又难以询到现CIF价的设备，根据国际市场机电产品价格变动趋势和同类设备价格变动指数，对原购置合同中的CIF价进行调整修正后确定设备到岸价。从属税费包括关税、增值税、外贸代理费、银行手续费、商检费等，按照国家的相关规定计取。 对于进口设备制造或销售商在中国设有分销点，其分销点所报设备价格中已含有进口税费的，不计进口设备从属税费。对于国内已能生产的进口设备，在确认设备制造质量、性能、用途等基本相同的情况下，直接以国产设备购置价替代进口设备到岸价和从属税费；若用途相同，但制造质量或性能有较小差别，在不影响正常使用的前提下，对国产设备购置价作出适当修正后替代进口设备到岸价和从属税费。由于被评估单位为【或：非为】增值税一般纳税人，按规定可以【或：不能】抵扣其新购进设备所含的进项税额，故采用的国产设备购置价不【或：删除“不”】含增值税。进口设备的国内运杂费、基础费、安装调试费、资金成本的确定方法和适用条件与国产机器设备基本相同。进口机器设备重置全价通常的计算公式：重置全价=CIF价（按基准日汇率换算为人民币价）+关税+增值税 +外贸代理费+银行手续费+商检费+国内运杂费+基础费安装调试费+合理资金成本3、电子设备对于一般电子设备，由于其易于直接从市场购置，不用支付运输费用，不发生基础费，也不需安装调试或不用支付安装调试费用，故其重置全价直接以市场购置价格确定；对于大型、价高的电子设备，其运杂费、基础费、安装调试费、资金成本的确定方法和适用条件与机器设备基本相同。【注：评估范围中没有后一种设备时，删除后一种设备的相关文字，并去掉前一种设备的“一般”两字。】 4、车辆对于车辆，以经过比较后的合理的评估基准日市场购置价，加计车辆购置税和一定的车辆牌照费确定为重置全价。【注：根据国家增值税转型改革方案规定，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人可抵扣其新购进设备所含的进项税额。如果被评估单位为增值税一般纳税人，以上机器设备及与生产、经营有关的电子设备、运输工具，其购置价需扣取增值税。】（二）成新率的确定1、机器设备（1）对主要设备、关键设备及精密设备，分别采用使用年限法和现场勘察分析法进行测算，经加权平均确定其综合成新率。使用年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%或：使用年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）经济寿命年限100%现场勘察成新率=各部位得分100%综合成新率的基本计算公式为：综合成新率=使用年限成新率40+现场勘察成新率60（2）对一般设备，采用使用年限法确定成新率。（3）对逾龄设备，主要以现场勘察为依据确定成新率；对因国家限制或其他原因而停用的、待报废的设备装置，直接以可收回净现金额作为评估值。2、电子设备对于一般电子设备，采用使用年限法确定使用年限成新率；对于大型、价高的电子设备，参照机器设备成新率的确定方法确定成新率。【注：评估范围中没有后一种设备时，删除后一种设备的相关文字，并去掉前一种设备的“一般”两字。】 3、车辆车辆的成新率。首先依据年限成新率和里程成新率孰低的原则确定理论成新率；然后对车辆进行现场鉴定，确定鉴定成新率；经加权平均确定综合成新率。年限成新率（规定使用年限已使用年限）规定使用年限100% 里程成新率（规定行驶里程已行使里程）规定行驶里程100%综合成新率理论成新率40鉴定成新率60四、房屋建（构）筑物评估的房屋建（构）筑物包括房屋建筑物、构筑物及商品房、门面房【注：根据项目情况，删除不存在的类别】。根据本次评估的目的和资产特点，分别采用重置成本法、市场比较法和收益法【注：删除未采用的评估方法及以下相应的评估方法描述。】进行评估。（一）房屋建筑物、构筑物房屋建筑物由被评估单位自用，且未收集到可比交易案例，故对房屋建筑物以及构筑物采用重置成本法进行评估。计算公式：评估值=重置全价成新率1、重置全价的确定重置全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本（1）建安工程造价由于房屋建筑物、构筑物均有完整的工程决算资料。建安工程造价根据工程决算和当地评估基准日建筑工程工时、材料价格调整确定。 由于房屋建筑物的工程决算资料难以搜集，根据市建设工程造价管理站公布的距评估基准日较近的年季度工程造价信息,选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价，将典型工程与房屋建筑物在层高、结构、建筑材料、施工质量、装修、附属设备等方面进行比较确定修正系数，经对典型工程综合造价进行系数修正而得出建安工程造价。构筑物的工程造价则按确定。 【注：以上列举的两种方法须选择一种，删除一种；如果两种方法均不适用，应另行选择不同的方法。】（2）前期费用及其他费用 前期费用及其他费用包括按建安工程造价一定比例计算的工程勘察设计费、招议标服务费、标底审查费、施工图纸审查费、抗震设计审查费、工程质量监督费、工程建设监理费、建设单位管理费等费用；对于房屋建筑物，还包括按建筑面积计算的白蚁防治费、墙体材料专项费等费用。【注：应结合项目的具体情况去掉不存在的项目、增加未列入的项目。】 上述各项费用均根据国家和当地有关管理部门的相关文件规定计取。 （3）资金成本：为建筑物、构筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本。以建安工程造价与前期费用及其他费用之和为资金使用额，按正常建设工期和人民银行公布的在评估基准日适用的同期贷款利率，并设定资金在建设期内分期均匀使用而计取。计算公式如下： 资金成本=（建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本）1/2贷款年利率正常建设年期2、成新率的确定（1）对于建筑物和价值大、重要的构筑物【注：无此类构筑物则删除相应文字。】采用综合成新率法确定其综合成新率，其计算公式为：综合成新率= 理论成新率40%勘察成新率60%其中：理论成新率=1（1-残值率）建构筑物已使用年限/（建构筑物已使用年限+尚可使用年限）现场勘察成新率是根据现场勘察情况，通过对结构、装修、设施进行鉴定评分获得的实评分值占标准分值的比例。 （2）对于一般【注：无价值大、重要的构筑物时，删除“一般”两字。】构筑物，采用耐用年限法确定成新率，计算公式：耐用年限成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）100%【无构筑物则取消以上与构筑物有关的内容和文字】（二）商品房被评估单位购置的商品房为住宅，其所在区域和相邻区域内可比的市场交易案例较多。因此，采用市场比较法对商品房之房地合一价值进行评估。市场比较法是指在一定市场条件下，选择若干条件类似或使用价值相同、在评估基准日近期有过交易的房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算待估房地产客观合理价值的方法。公式：适用公式：房地产评估值比准价格建筑面积比准价格可比实例修正价格实例个数可比实例修正价格可比实例交易价格交易情况修正系数日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数（三）门面房【注：或商铺、写字楼。】被评估单位的门面房【注：或商铺、写字楼。】用于【注：或可用于。】出租，通过出租获取收益，故适合采用收益法进行评估。 收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值。评估公式为： aV1-（1+r）-n r式中：V房地产评估值； a未来第i年的净收益； n未来可获收益的年限； r资本化率。房地产年度净收益的确定：年度净收益年度收入年度费用年度缴纳税费；年度收入的确定：以房地产出租实际收取的符合市场租金水平的年度租金收入或房地产在公开市场条件下能实现的年度租金收入确定。年度费用的确定：以在租金收入对应条件下，应由房地产所有人承担的年度费用确定，主要包括房屋建筑物的维护费用、管理费用等。年度缴纳税费的确定：以在出租经营下，每年应由房地产所有人缴纳的税费确定，主要包括房产税、营业税及其附加。收益年限的确定：以房地产未来可实现收入的年限确定，主要考虑房屋建筑物实体尚可使用年限和所占用土地的剩余使用年限因素，并以两者孰低年限予以确定。资本化率：在综合考虑土地还原利率、当地不同用途房屋出租市场的收益、风险程度等因素的基础上予以确定。五、在建工程在建工程包括土建工程和设备安装工程。【注：删除不存在的工程类别。】评估人员到工程现场进行查勘，了解工程的形象进度；查阅工程合同，了解合同约定条款和工程费额；对账面记录进行核实，了解已支付工程款的明细构成，分析工程款项的支出是否正常，了解是否存在按工程进度应付而未付或超进度支付的情况；查阅项目可行性研究报告及批复、初步设计及批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件，了解工程项目的审批情况。【注：本段文字应根据项目实际情况作必要的调整、修改、补充及部分删除。】土建工程为在建的。经核实，工程批准文件齐全，工程款支付额与工程形象进度一致，故土建工程的评估值按账面值保留。【注：应根据项目实际情况予以修改，工期长（超过半年）的还应考虑资金成本。】土建工程为拟建的的前期费用。纯费用类在建项目无物质实体。经核实，所发生的支付对未来将开工的工程项目是必需的。在确认其与关联的资产项目不存在重复计价和无不合理支出的情况下，以核实后账面值作为评估值。【注：应根据项目实际情况予以修改。】【注：以上两段对土建工程的描述，必须根据项目情况保留一段，删除一段！】设备安装工程为项目而发生的购置设备的费用，支付时间距评估基准日较近。经核实，所发生的支付对未来的项目具有实际价值。在确认其与关联的资产项目不存在重复计价和无不合理支出的情况下，以核实后账面价值作为评估值。【注：应根据项目实际情况予以修改，支付时间长（超过半年）的还应考虑资金成本。】设备安装工程为项目所购置的设备，正处于安装调试阶段。根据合同及账面记录，设备款已付清。对设备安装工程采用重置成本法进行评估，具体的评估方法与前述机器设备的评估方法相同。【注：应根据项目实际情况予以修改。】【注：以上两段对土建工程的描述，必须根据项目情况保留一段，删除一段！】【注：以上只是常见的在建工程，并不是全部在建工程的评估方法描述；其它在建工程应以上述评估方法为参考，根据工程具体情况另行编写。】六、无形资产土地使用权待估宗地为出让【注：或“划拨”，或“包括出让和划拨”】土地，规定用途为。根据城镇土地估价规程，结合本次评估目的和待估宗地的具体情况，对土地使用权【注：或加上“分别”】采用成本逼近法及【注：或将“及”改为“、”】基准地价系数修正法进行评估，取两种方法评估结果的平均值作为评估值。【注：评估方法不局限于成本逼近法、基准地价系数修正法，还可采用其它方法，如假设开发法、市场比较法等；也可以以一种方法的评估结果作为评估值。】（一）成本逼近法采用成本逼近法求取待估宗地价值依据下列公式计算：出让【注：若为划拨则删除“出让”】土地使用权价值=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)土地使用年限修正系数(1+区位修正系数) +土地增值收益【注：若为划拨则删除“土地增值收益”】土地面积（二）基准地价系数修正法采用基准地价系数修正法求取待估宗地价值依据下列公式计算：出让【注：若为划拨则删除“出让”】土地使用权价值基准地价（1+影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）使用年期修正系数期日修正系数【注：若为划拨则须在此加上“（1土地增值收益率）”】 土地面积 七、无形资产其他无形资产 待估其他无形资产为著作权和专利权。著作权为软件著作权，系被评估单位；专利权为发明专利，系被评估单位自主研发申报取得，专用于。【注：1、这里仅以著作权和专利权为例，实际应用时去掉不涉及的资产；2、以下评估方法不是著作权和专利权评估的唯一方法和唯一版本，根据评估目的和项目的具体情况，可以对所述方法进行调整或修改，还可采用其它的评估方法；3、对于著作权和专利权以外的其它无形资产，下述评估方法并不一定适用或者并不完全适用。】著作权和专利权类其它无形资产通常表现为科技人员的创造性智力劳动成果，其价值与成本不对称，不宜采用成本法评估。同时又由于相同或相似交易案例的缺乏，也不适合采用市场法评估。结合待估其他无形资产的特点、取得途径及实际应用等情况，确定采用收益法进行评估。 本次采用收益法评估的技术思路，是通过对上述无形资产产品在无形资产剩余寿命年限内未来各年的收益进行预测，以分析计算无形资产在未来收益中的贡献，再用适当的折现率折现，经加和而确定无形资产的价值。（一） 著作权 1、软件著作权产品预期收益年限内对收入的贡献 计算公式：软件著作权产品对收入的贡献值=软件产品年销售收入（销售成本销售税金及附加期间费用）（1行业平均投资回报率）相关增值税返还式中：行业平均投资回报率采用各对比公司平均的税前加权平均资本成本，运用WACC模型取得，其计算公式如下： 税前式中：WACC: 加权平均资本成本 E：股权价值 Rc: 期望股本回报率（Rc= Rf+ERP+ Rs，此式中的Rf为无风险回报率，为风险系数，ERP为市场风险超额回报率, Rs为企业特有风险超额收益率或企业规模超额收益率） D：付息债权价值 Rd：债权期望回报率（一般采用银行长期贷款利率或债权交易市场长期债券投资收益率）T：企业所得税率2、折现率采用对比公司的无形资产投资回报率作为折现率。计算公式：式中：Wc:为流动资产（资金）占全部资产比例Wf:为固定资产（资金）占全部资产比例Wi:为无形资产（资金）占全部资产比例Rc:为投资流动资产（资金）期望回报率（一般取一年期银行贷款利率）Rf:为投资固定资产（资金）期望回报率（一般取五年以上银行贷款利率）Ri:为投资无形资产（资金）期望回报率；（二） 专利权 基本计算公式如下：式中：P 专利权评估值Ft未来第t年收益分成额Ri 折现率t 收益计算年n预期收益年限其中：Vt：未来第t年净利润 未来第t年净利润产品销售收入销售成本销售税金及附加期间费用