万科总图设计经验总结

1 / 37 万科总图设计经验总结 万科总图设计经验总结 一、必须了解的规划条件 规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模，容积率 、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。 二、制作测算表格 根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积 率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。 1.容积率低于，高档的独栋别墅项目。 2 / 37 2.容积率，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。 3.容积率，一般的双拼、联排别墅。 4.容积率，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。 5.容积率，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。 6.容积率，正常的多层 +小高层项目。 7.容积率，正常的小高层项目。 8.容积率，小高层 +二类高层项目。此时如果做全小高层，环境会很差。 9.容积率，高层项目。 10.容积率以上，摩天大楼项目。 3 / 37 居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题： 门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理 出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况 进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头 人车分行 另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？ 三、合理布置路网、考虑消防车道 消防车道 低层 、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于 6m。 4 / 37 高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于 12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于 15m*15m。 联体的住宅群，当一个方向的长度超过 150m 或总长度超过220m 时，消防车道的设置应符合下列之一的规定： a.消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置与两条车道连通的人行通道，其间距不应大于 80m； b. 建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于 4m。 消防登高面 高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定： 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的 1/4 周边长度； 5 / 37 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度； 消防登高面 应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗； 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于 5m，且进深不应大于 4m； 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。 消防登高场地 高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于 15m*8m。 消防登高场地是指供消防登高车实施操作时停靠的停车场地。根据上海目前使用的登高消防车的最大长度为 13m ，登高车操作支撑所需的硬地宽度为 6 / 37 6m，为满足登高消防车的正常作业并为消防人员的施救留出一定的工作空间，本条文规定消防登高场地的面积不应小于15m*8m。 消防登高场地应符合下列规定： a.消防登高场地距住宅的外墙不宜小于 5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于 10m； b.设有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于 15%； c.利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网架等设施不得影响消防车的停靠、操作。 d.高层住宅的消防车道、消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施，在地下建筑上布置消防登高场地、消防车道时，地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重 量。 安全疏散 1.楼梯间的设置形式 7 / 37 住宅设一个楼梯间时，应符合以下规定： 低层、多层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于 15m 时，应设一个敞开楼梯间； 中高层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于 15m 时，应设一个敞开楼梯间，户门应为乙级防火门或楼梯间通至屋顶平台； 十层、十一层的单元式住宅每单元应设一个敞开楼梯间，但户门应为乙级防火门且楼梯应通至屋顶，各单元的屋顶平台应相连通； 十层、十一层的塔式住宅应设一个封闭楼梯间； 十二层至十八层的塔式、单元式住宅应设一个防烟楼梯间，且前室的面积不应小于； 当十八层以上的单元式住宅每单元设一个防烟楼梯间时，应按规定设置连廊。 8 / 37 上述规定以外的住宅，其设置楼梯间的数量不应小于两个，并应符合下列规定： 低层、多层、中高层住宅应设敞开楼梯间； 十层、十一层的通廊式住宅应设封闭楼梯间； 十二层及以上的通廊式住宅应设防烟楼梯间； 十八层以上的塔式住宅应设防烟楼梯间。 2.楼梯间的设置要求 楼梯间或前室应靠外墙设置，并应设置可开启的外窗和楼梯间顶部的百叶窗，不宜设机械加压送风，其开窗面积及楼梯间顶部的百叶窗面积应符合有关规定。 万科总图设计经验总结 导读 ：一、必须了解的规划条件 规划局的规划要点： 建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模，容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、9 / 37 建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。 一、必须了解的规划条件 规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模，容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。 二、制作测算表格 根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。 1.容积率低于，高档的独栋别墅项目。 2.容积率，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。 10 / 37 3.容积率，一般的双拼、联排别墅。 4.容积率，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。 5.容积率，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。 6.容积率，正常的多层 +小高层项目。 7.容积率，正常的小高层项目。 8.容积率，小高层 +二类高层项目。此时如果做全小高层，环境会很差。 9.容积率，高层项目。 10.容积率以上，摩天大楼项目。 居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题： 11 / 37 门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理 出车的安全，门口要留出驻车的空间，让 车在路口停留观察交通状况 进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头 人车分行 另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？ 三、合理布置路网、考虑消防车道 消防车道 低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于 6m。 高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于 12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15m*15m。 12 / 37 联体的住宅群，当一个方向的长度超过 150m 或总长度超过220m 时，消防车道的设置应符合下列之一的规定： a.消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置与两条车道连通的人行通道，其间距不应大于 80m； b.建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于 4m。 消防登高面 高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定： 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的 1/4 周边长度； 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度； 消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗； 13 / 37 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于 5m，且进深不应大于 4m； 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。 消防登高场地 高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于 15m*8m。 消防登高场地是指供消防登高车实施操 作时停靠的停车场地。根据上海目前使用的登高消防车的最大长度为 13m，登高车操作支撑所需的硬地宽度为 6m，为满足登高消防车的正常作业并为消防人员的施救留出一定的工作空间，本条文规定消防登高场地的面积不应小于 15m*8m。 消防登高场地应符合下列规定： a.消防登高场地距住宅的外墙不宜小 于 5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于 10m； b.设有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于 15%； 14 / 37 c.利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网架等设施不得影响消防车的停靠、操作。 d.高层住宅的消防车道、消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施，在地下建筑上布置消防登高场地、消防车道时，地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量。 安全疏散 1.楼梯间的设置形式 住宅设一个楼梯间时，应符合以下规定： 低层、多层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于 15m 时，应设一个敞开楼梯间； 中高层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于 15m 时，应设一个敞开楼梯间，户门应为乙级防火门或楼梯间通至屋顶平台； 15 / 37 十层、十一层的单元式住宅每单元应设一个敞开楼梯间，但户门应为乙级防火门且楼梯应通至屋顶，各单元的屋顶平台应相连通； 十层、十一层的塔式住宅应设一个封闭楼梯间； 十二层至十八层的塔式、单元式住宅应设一个防烟楼梯间，且前室的面积不应小于； 当十八层以上的单元式住宅每单元设一个防烟楼梯间时，应按规定设置连廊。 上述规定以外的住宅，其设置楼梯间的数量不应小于两个，并应符合下列规定： 低层、多层、中高层 住宅应设敞开楼梯间； 十层、十一层的通廊式住宅应设封闭楼梯间； 十二层及以上的通廊式住宅应设防烟楼梯间； 十八层以上的塔式住宅应设防烟楼梯间。 16 / 37 2.楼梯间的设置要求 楼梯间或前室应靠外墙设置，并应设置可开启的外窗和楼梯间顶部的百叶窗，不宜设机械加压送风，其开窗面积及楼梯间顶部的百叶窗面积应符合有关规定。 十八层以上的塔式住宅，当防烟楼梯间 只在前室设置可开启的外窗，楼梯间为暗楼梯间时，楼梯间的顶部应设置自然通风窗，有效面积不小于。 自然通风方式的要求： a.靠外墙的敞开楼梯间、封闭楼梯间、防烟楼梯间每五层内自然通风面积不应小于 2m2，并应保证该楼梯间顶层设有不小于的自然通风面积； b.防烟楼梯间前室、消防电梯前室自然通风面积不应小于2m2，合用前室不应小于 3m2； c.十八层以上的塔式住宅，当防烟楼梯间只在前室设置可开启的外窗，楼梯间为暗楼梯间时，户门不应直接开向前室。 17 / 37 高层住宅至少应有一个楼梯通至屋顶平台，通至屋顶平台的门宜为普通玻璃门，且朝屋顶方向开启。单元式住宅各单元的楼梯间宜在屋顶相连通。 利用屋顶逃生是火灾时常见的逃生方式。为保证人员及时借助屋顶从相邻单元疏散到安全区域，或将屋顶作为避难平台等待救援。 设封闭或防烟楼梯间的住宅，屋顶层电梯机房等房间的门不宜开在楼梯间、前室内。 当确有困难，电梯机房或其它设备用房的门必须开在楼梯间或前室内时，则应设甲级防火门，且门的开启不得影响人员疏散。 剪刀楼梯设计应符合下列规定： a.剪刀楼梯的两个楼梯应在前室、走道或屋顶连通； b.剪刀楼梯的梯段之间应设置耐火极限不低于的实体墙分隔。 18 / 37 高层住宅 ,当地上部分的楼梯间或前室设置可开启的外窗 ,且地下室为自行车、汽车停车库或机 电设备用房时，其地下室的楼梯或前室可不设机械加压送风装置。 考虑到楼梯间或前室采用自然通风方式的住宅，只对地下室的楼梯间或前室设机械加压送风，既不经济，也难以实施。而当地下室为自行车、汽车停车库或机电设备用房时，地下室平时停留的人员较少，因此，楼梯间形式可以不变，对其无自然通风采光的前室和楼梯间也作放宽处理，可不设机械加压送风。 住宅各类楼梯间的设置还应符合下列规定： a.煤气管道不应穿过楼梯间，当必须穿过楼梯间时，应穿钢管保护； b.除煤气管道井外的其它管道井，当在每层楼板处采用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔，且检修门为丙级防火门时，检修门可开在楼梯间 或前室内。 商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯与住宅的出入口和楼梯必须分开设置。 19 / 37 出入口包含平面交通和垂直交通，垂直交通指楼梯、电梯。在住宅建筑中布置商店等公共用房，主要需解决使用功能完全不同的用房放在一起所产生的种种矛盾。为保证住宅安全，防止商店发生火灾威胁住户 安全，规定商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯不得与住宅的出入口或楼梯相互借用，必须分开设置，互不干扰。 居住区域内地下汽车库的楼梯可借用住宅的楼梯，但其通向楼梯间的门应为甲级防火门。 特别要注意的是，当地下室除汽车库外，还有自行车库、机电设备用房及其它用房时，汽车 库借用住宅疏散楼梯应满足下列要求： a.汽车库与其它部位之间应采用防火墙、防火卷帘及甲级防火门分隔； b.汽车库借用的住宅楼梯必须与汽车库在同一防火分区内，即该楼梯与其它部位之间也应采用防火墙及甲级防火门分隔。 20 / 37 c.汽车库防火分区内最远点距楼梯间的距离不应大于 60m。 3.跃层式住宅的疏散要求 高层住宅每套所跨越的楼层不宜超过两层； 十八 层及十八层以下的高层住宅，当有向上跃层和向下跃层同时设置时，每层应开设通向公共走道的户门； 十八层以上的高层住宅，所有户室应一个方向跃层； 每套户室从最远一点算起，到户门的距离不应超过 20m；当超过 20m 时，跃层楼面应开设通向公共走道的门。 4.消防电梯 万科总图设计经验总结 2016-07-31 明源地产研究院 一、必须了解的规划条件 规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模，容积率、绿地率、建筑高度、建21 / 37 筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。 二、制作测算表格 根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。 1.容积率低于，高档的独栋别墅项目。 2.容积率，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。 3.容积率，一般的双拼、联排别墅。 4.容积率，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。 5.容积率，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小22 / 37 高层的组合，环境品质较好。 6.容积率，正常的多层 +小高层项目。 7.容积率，正常的小高层项目。 8.容积率，小高层 +二类高层项目。此时如果做全小高层，环境会很差。 9.容积率，高层项目。 10.容积率以上，摩天大楼项目。 居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题： 门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理 出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况 进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头 23 / 37 人车分行 另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？ 三、合理布置路网、考虑消防车道 消防车道 低层、 多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于 6m。 高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于 12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于 15m*15m。 联体的住宅群，当一个方向的长度超过 150m 或总长度超过220m 时，消防车道的设置应符合下列之一的规定： a.消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置与两条车道连通的人行通道，其间24 / 37 距不应大于 80m； b.建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于 4m。 消防登高面 高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定： 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的 1/4 周边长度； 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度； 消防登高 面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗； 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于 5m，且进深不应大于 4m； 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。 万科的核武器【万科总图设计标准】 25 / 37 2016-07-22 18:17 专业分类：房地产 浏览数 :159 一、必须了解的规划条件： 1、规划局的规划要点；建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模，容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求， 2、地形图； 3、甲方的有关要求；居住人口，户型情况，建筑色彩的要求， 4、市政水、电、热、燃等管线接口位置； 5、周边现状。名木古树情况、周边地上及地下的文物保护情况，是否涉及航空净空的限制，是否处于地震断裂带等等。 二、根据以上条件，制作测算表格，大致要求的户型进行强26 / 37 排，估算容积率，对项目定位。 下面是万科深圳研发中心总结的各类建筑分别对应的容积 率数值。可以据此做初步的项目判断。 容积率低于，高档的独栋别墅项目。 容积率，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。 容积率，一般的双拼、联排别墅。 容积率，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。 容积率，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境 品质较好。 容积率 ，正常的多层 +小高层项目。 容积率，正常的小高层项目。 27 / 37 容积率，小高层 +二类高层项目。此时如果做全小高层，环境会很差。 容积率，高层项目。 容积率以上，摩天大楼项目 居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题： 1，门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理 2，出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况 3，进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头 4，人车分行，另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？ 三 .合理布置路网、考虑消防车道 28 / 37 一 总体设计 、消防车道 1、低层、多层、中高层住宅 的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于 6m。 高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于 12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于 15m*15m。 2、联体的住宅群，当一个方向的长度超过 150m 或总长度超过 220m 时，消防车道的设置应符合下列之一的规定： 1）、消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应 设置与两条车道连通的人行通道，其间距不应大于 80m； 附图： R12m，如 a+b14m,则 R12m。 29 / 37 2）、建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于 4m。 、消防登高面 高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定： 1、塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的 1/4 周边长度； 2、单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度； 3、消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗； 4、消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于 5m，且进30 / 37 深不应大于 4m； 5、消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。 、消防登高场地 1、高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于15m*8m。 消防登高场地是指供消防登高车实施操作时停靠的停车场地。根据上海目前使用的登高消防车的最大长度为 13m，登高车操作支撑所需的硬地宽度为 6m，为满足登高消防车的正常作业并为消防人员的施救留出一 定的工作空间，本条文规定消防登高场地的面积不应小于 15m*8m。 31 / 37 2、消防登高场地应符合下列规定： 1）、消防登高场地距住宅的外墙不宜小于 5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于 10m； 2）、设有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于 15%； 3）、利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网架等设施不得影 万科总图设计标准 一、必须了解的规划条件： 1、规划局的规划要点；建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模，容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求， 2、地 形图； 32 / 37 3、甲方的有关要求；居住人口，户型情况，建筑色彩的要求， 4、市政水、电、热、燃等管线接口位置； 5、周边现状。名木古树情况、周边地上及地下的文物保护情况，是否涉 及航空净空的限制，是否处于地震断裂带等等。 二、根据以上条件，制作测算表格，大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。 下面是万科深圳研发中心总结的各类建筑分别对应的容积率数值。可以据此做初步的项目判断。 容积率低于，高档的独栋别墅项目。 容积率，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。 容积率，一般的双拼、联排别墅。 容积率，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密33 / 37 度较高。 容积率，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。 容积率，正常的多层 +小高层项目。 容积率，正常的小高层项目。 容积率，小高层 +二类高层项目。此时如果做全小高层，环境会很差。 容积率，高层项目。 容积率以上，摩天大楼项目 居住区入口的做法是相对模式化的