小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目可行性研究报告.doc

可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 项目名称：小康区生态型高新技术产业园区南区建设项项目名称：小康区生态型高新技术产业园区南区建设项 目目 委委 托托 方：天津滨海汉源开发建设有限公司方：天津滨海汉源开发建设有限公司 编编 制制 方：某市晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司方：某市晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司 编制日期：编制日期：2008 年年 12 月月 目目 录录 第 1 章 总论.1 第 2 章 市场预测与项目定位.5 第 3 章 项目选址.9 第 4 章 工程任务与规模.14 第 5 章 工程总体布置.20 第 6 章 项目竣工后的土地价值分析.26 第 7 章 环境影响评价.37 第 8 章 项目组织实施管理.41 第 9 章 项目实施进度及招标.43 第 10 章 投资估算与资金筹措.44 第 11 章 财务评价.47 第 12 章 国民经济评价.50 第 13 章 社会评价.53 第 14 章 风险分析.55 第 15 章 结论.58 1 第第 1 1 章章 总论总论 一、项目背景一、项目背景 1 项目名称项目名称 小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目 2 承办单位概况承办单位概况 （1）建设单位 单位名称:天津滨海汉源开发建设有限公司 营业执照注册号：120108000008395 法定代表人：包乃民 公司类型：有限责任公司 注册资本：壹仟万元人民币 实收资本：壹仟万元人民币 办公地址： 某市小康区东风路文化活动中心六楼 经营范围：酒店等商务功能设施开发、建设；工程准备；绿化工程施工； 架线和管道工程建筑；道路工程建筑；房屋出租、出售；公用设施建设；土木 工程建设；建筑装饰材料、机械设备、五金交电销售；物业管理；室内外装饰 装修；信息咨询服务及代理业务。 （2）经营单位 单位名称:某市小康区产业园区管委会 法人：冯嘉强 地址：某市小康区东风路文化活动中心 某市小康区经济开发区管委会是经某市人民政府批准成立的负责园区开发 建设、经营管理的政府派出机构，其职能为征收产业园区范围内闲置及可开发 利用的土地，进行土地整理及基础设施建设。同时，对外招商引资，组织园区 土地开发建设及上市交易，并参与园区内企业管理及资产运营管理。 3 可行性研究工作的范围和单位可行性研究工作的范围和单位 可行性研究工作的范围：着重完成项目实施的基本条件研究、实施方案研 究、投资估算和财务评价。 2 可行性研究单位：某市晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司 4 报告编制依据报告编制依据 可行性报告编制委托任务书 某市城市总体规划 （20052020 年） 天津滨海新区城市总体规划 （20052020 年） 天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要 某市小康区总体规划 （20062020 年） 某市小康区生态型高新技术产业园区规划 某市小康区生态型高新技术产业园区专项规划（20082020 年） 国家发展计划委员会审定发行的投资项目可行性研究指南(计办投资 200215 号)。 国家发展和改革委员会与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参 数 （第三版）(发改投资2006135 号)。 委托单位提供的有关技术资料与其它基础资料。 5 项目提出的理由及意义项目提出的理由及意义 首先，本项目的建设是实施城市总体规划，促进地区发展的需要。根据 某市小康新城总体规划（2006-2020 年） ，小康区域城镇空间布局结构为 “一城二组团三镇四区” ，其中，四区分别为小康高新技术产业区、泰达 北区、海滨休闲旅游区、循环经济示范区。本项目，就是落实小康区城市发展 总体规划中的重要环节小康高新技术产业区的建设。 其次，建设本项目也是社会经济发展的需要。小康区作为滨海新区的北部 门户，对国家的滨海新区发展战略起着重要的作用。按照产业发展规划，小康 区要“走新型工业化道路，继续壮大石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代 冶金等支柱产业。 ”其中，高新技术产业区就是为这些产业提供落脚点。 第三，本项目的建设是完善小康区的产业布局，实施科学发展的需要。 高科技工业园区将集产业发展和科技开发、成果孵化、技术贸易、科技服 务、人才交流、信息集散于一体，成为拉动小康经济增长的重要增长点。通过 小康高科技工业园的建设将带动茶淀镇快速发展，呼应天津滨海新区开发开放， 3 不断优化城市空间结构，进一步提升城市辐射功能。 第四，建设本项目是加强基础设施建设，优化投资条件，满足宏观经济发 展的需要。为满足小康区作为滨海新区的重要组成部分，并为某市发展成为 “现代制造和研发转化基地”作出贡献的发展目标，增加更多的高科技产业、 创新性产业进入滨海新区经营生产，是宏观经济布局的需求。 二、项目概况二、项目概况 1 拟建地点拟建地点 项目区位于某市小康区南部茶淀镇，某市小康区生态型高新技术产业园区 的规划区的南部。四至范围为东至规划次干路六，南至津汉快速路，西至塘汉 快速路，北至规划的次干路四，规划总用地面积 256 公顷。 2 建设规模与目标建设规模与目标 （1）建设规模 该项目总投资 15.01 亿元，共开发土地 256.51 公顷，其中开发居住用地 14.41 公顷，工业用地 40.8 公顷，实现项目区的八通一平，同时完成规划范围 内中小学、金融等公建面积共计 75.07 万平米。 （2）建设目标 本项目的预计建设期为 2 年，销售期 5 年。建设期从 2010 年 1 月至 2011 年 12 月底。工程质量符合相关的质量验收标准，实现八通一平，基础设施完备、 环境优美，主要建设环节进行严格的招标投标。 3 主要建设条件主要建设条件 按照某市城市规划及滨海新区“十一五”要求，滨海新区将进一步加强建 设，发挥新区整体招商引资综合优势，建成生态宜居的新型经济开放区域。本 项目位于滨海新区范围内，可以享受到滨海新区的优惠政策，依托条件好，其 开发建设也符合某市城市规划和某市产业发展布局规划要求，开发完成的产品 市场前景比较乐观。 本项目地理位置优越，位于京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河西测，距唐 山 50 公里，距某市区 40 公里，距天津开发区 20 公里。项目区周边公路路网完 善，毗邻京山铁路、天津港，对外交通条件非常便利。 另外，该项目的承办单位天津滨海汉源开发建设有限公司和某市小康区经 4 济开发区管委会 具有操作同类项目的丰富经验，为该项目的顺利开展提供了新 的保障。 4 项目投入总资金及效益项目投入总资金及效益 该项目总投资共计 15.01 亿，其中项目资本金 5.25 亿元，占总投资的 35%，剩余资金拟通过银行贷款解决。通过财务分析，项目税后资本金收益率 81.97%，总投资收益率 28.69%，投资回收期 4.49 年，项目财务状况良好。 5 主要经济经济指标主要经济经济指标 本项目的主要经济技术指标，如表 1-1 所示。 表 1-1 项目的主要经济技术指标 净现值（万元）内部收益率（%）投资回收期（年） 税前111659.3835.404.16 税后47362.6923.114.49 三、结论三、结论 通过对本项目进行财务分析和国民经济评价，主要的技术经济指标如下： 通过财务分析和国民经济分析，本项目税前 NPV 为 111659.38 万元，大于 0， 税前 IRR 为 35.40%12%，税前回收期 4.16 年，资本金收益率 124.56%，总投 资收益率 43.60%；税后 NPV 为 47362.69 万元，大于 0，税后 IRR23.11%12%，税后回收期 4.49 年，资本金收益率 81.97%，总投资收益率 28.69%。 综上所述，项目可行 5 第第 2 2 章章 市场预测与项目定位市场预测与项目定位 一、市场现状一、市场现状 高新技术产业是国民经济的战略和先导性产业。一个地区高新技术产业的 发展，不但决定着该地区的经济、社会发展水平，而且决定着该地区在经济全 球化中的分工和地位。未来十到二十年是天津经济和社会发展的重要战略机遇 期，面对国际高新技术产业发展表现出的“国家战略性” 、 “聚集性”等特点， 以及国内长三角、珠 三角地区的激烈竞争，发展高新技术产业需要发挥政府对 高新技术产业的引导作用，对天津以及地区经济和社会发展具有重大引领和带 动作用，具有重要的战略意义和现实意义。 小康区拥有海洋资源优势，在地理上处于滨海新区“T”型产业布局的海洋 经济发展带上，可以借助京津两地的科技资源，发展海洋高科技产业；小康区 的化工新材料产业具有一定基础，有发展新材料产业的条件；小康区的功能定 位是建设宜居生态城区，区内生态资源丰富， “小康刻字” 、 “小康版画”别具特 色，可以发展研发孵化、文化创意等知识产业。 某市委、市政府高度重视高新技术产业的发展，把其作为优化经济结构、 增强天津发展后劲的重要举措摆在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施， 推动高新技术产业快速健康发展，取得显著成效。 2005 年，全市高新技术产业完成产值 2141.4 亿元，比 2000 年增长 187.6，5 年年均增长 23.5。高新技术产业产值占工业的比重稳步增长，由 2000 年的 28.6增长 到 31.6，年均增长 0.6 个百分点。2005 年，高新技术 产品实现出口 124.7 亿美元，列全国第四位，占全市出口的比重达到 45.5， 比 2000 年的 25提高了 20.5 个百分点。 到 2005 年累计实施重大高新技术产业化项目 100 项，项目总投资 106.3 亿元，投产后新增产值 313.2 亿元、利税 79.6 亿元，有 50 个建成投产。1999- 2005 年，共争取国家高技术产业化项目 62 项，争取国 家资金 4.96 亿元。上 述项目的实施，对于建设自主创新能力、提升产业技术水平、增强核心竞争力 发挥了重要作用。2005 年，纳入统计的市重大高新技术产业化项目实现产值 6 191.5 亿元，占全市高新技术产值的 9，成为支撑高新技术产业发展的重要力 量。 2005 年，电子信息产值达到 1682.4 亿元，占高新技术产业的 78.6，是 第一支柱产业。先进制造和生物技术与现代医药 产值分别为 1729 亿元和 163.8 亿元，占高新技术产业的 8.1和 7.6。新能源产业完成产值 58.4 亿 元，初步形成了锂离子电池、镍氢电池和太 阳能电池为主的高能电池产业群。 品种、规模和技术水平都居国内领先地位。 2005 年，某市产值亿元以上的高新技术企业达到 180 家，其中 10 亿元以 上的 28 家。同时，培育了高分辨率彩色显示器、大直径区熔硅单晶、无缝钢管、 工程机械、皮质激素、复方丹参滴丸、锂离子电池、纳米复合氧化锆材料等 20 个技术水平高、市场竞争力强的重点产品。 高新技术产业创新体系初步建立，为某市高新技术产业的后续发展奠定了 良好的基础。 二、发展预测二、发展预测 “十一五”时期是某市认真贯彻落实科学发展观，实现“三步走”战略目 标的关键时期，也是高新技术产业发展的重要战略机遇期。国际上科技革命迅 猛发展，发达国家加快全球范围内整合资源的步伐，高新技术在全球范围内重 新布局。我国国民经济已经开始向高新技术产业强国迈进，是培育和形成高新 技术产业核心竞争力的关键时期。 国家重视统筹区域经济发展，把规划建设好天津滨海新区作为国家发展战 略的重要组成部分，滨海新区发展规划提出要加强科技创新与研发，建设现代 制造和研发转化基地，将对天津高新技术产业的发展发挥重要的极点牵引作用。 为应对全球性的经济危机的进一步蔓延，根据科学发展观的要求，国家及 本市将积极推进新型工业化道路的进程，追求绿色 GDP 的增长，重视科技含量 高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的高 新技术产业的发展，努力促进经济与人口、资源、环境、生态的协调发展。发 展高新技术产业的政策环境将进一步优化。 天津经济持续、快速发展，经济结构将趋向高级化，为高新技术产业发展 7 增添了新的动力和市场空间。 天津毗邻北京，在利用北京的技术溢出效应方面具有地域上的优势，京津 两地交通条件的改善所带来的经济发展新格局，将形成巨大的联手产业势能， 成为带动整个环渤海地区的不竭动力。 本项目的建设同时也面临较大挑战。 一方面，世界经济形势风云变幻，由美国次贷危机所引发的经济危机所带 来的后果目前无法作出危害程度、持续时间、影响深度的准确判断，带来后续 经营的不确定性。 随着全球经济一体化进程加快形成的国际竞争加剧，与贸易有关的知识产 权保护协议、技术壁垒、反倾销等对我国高新技术企业的影响逐步显现。 其次，天津作为环渤海地区高新技术产业重要的制造基地，面临长三角、 珠三角地区和即将崛起的东北地区的竞争。 第三，津京地区在高新技术领域的区域联合机制尚未真正建立起来，与北 京资源互补的优势尚未得到充分发挥。 第四，小康区目前的高新技术产业还不发达，泰达北区与茶淀高新技术产 业园区毗邻，已形成了一定的产业基础，未来将按照新的定位重点发展新能源、 新材料、生物制药、食品、高科技研发等产业，与小康区未来产业发展方向雷 同。本项目不应和泰达北区形成竞争关系，而是要有效互补：统一产业布局， 统一空间规划，协调发展时序，共建基础设施，共享招商资源，共同培育小康 区相关的产业集群。 三、项目定位三、项目定位 根据某市小康区生态型高新技术产业园区规划，园区将建成：先进制造业 基地，高技术企业的孵化器和滨河生态宜居区。 结合滨海新区和项目周边地区社会经济发展现状及发展规划，项目市场定 位为：工业地块重点面向国内从事微电子、通讯、信息、材料等领域，以及海 洋产业等的企业进行宣传和投资推介，主要选择中、小企业到项目区进行投资。 居住区客户人群以园区的周边居民、和园区就业职工为主，积极吸引周边城市 居民。 本项目位于滨海新区范围内，项目总投资 15.01 亿元，共开发土地 256.51 8 公顷，其中开发居住用地 14.41 公顷，工业用地 40.8 公顷，商业金融用地 12.45 公顷，依法可出让用地面积约 67.66 公顷，不可出让面积 188.85 公顷。完 成后可实现项目区的八通一平，同时完成规划范围内中小学、金融等公建面积 共计 75.07 万平米。其建设将改善小康区的基础设施条件，优化小康区的投资 环境，对于进一步完善区域产业布局，带动区域经济发展等具有重要意义。 四、土地价格预测四、土地价格预测 项目区位于某市小康区南部茶淀镇，某市小康区生态型高新技术产业园区 的规划区。东至规划的次干路三，南至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路， 北至规划的次干路四，规划总用地面积 256 公顷。现状用地包括居住用地、工 业用地、道路广场用地、水域和其他用地。 此次经过土地整理重新推向市场的 地块用途主要为建设工业用地和居住用地，用于进行工业地产及商业地产的开 发。此价格已经包含不可出让面积的分摊费用。 （1）工业地产土地价格预测 通过查阅相关资料，某市技术开发区土地出让平均价格约在 23.41 万元/亩。 小康区虽为滨海新区的重要组成部分，但其工业发展与技术开发区相比较慢， 尚处于初级开发阶段，则估计其土地初始转让价格大约在 20.00 万元/亩。考虑 其发展速度和发展水平，预计其土地价格年平均增长率为 5%。 （2）商业、居住地产土地价格预测 本项目参照小康区商业、住宅用地的土地出让情况进行预测。2008 年，项 目商业地产价格为 210.00 万元/亩，住宅地产价格为 150.00 万元/亩，考虑商业、 居住地产价格未来走势以及资金时间价值等因素后，预计到 2012 年，该项目的 商业地产土地出让价格为 255.25 万元/亩，居住地产土地出让价格为 182.33 万 元/亩。 （3）土地出让计划 从目前的情况来看，土地整理出让的周期一般不会超过 8 年，根据本项目 的地块具体情况，决定在 5 年内出让完成，初期出让比例较低，当土地价格有 9 一定上涨后，再批量出让。 10 第第 3 3 章章 项目选址项目选址 一、场址现状一、场址现状 1 1、地点与地理位置、地点与地理位置 项目区位于某市小康区南部茶淀镇内，京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河 西测，距唐山50公里，距某市区40公里，距天津开发区20公里。 本项目为小康区生态型高新技术产业园区南区工程，该地区规划为都市产 业园区，规划总占地2.57平方公里，包括一部分工业用地及商业住宅用地等， 进行基础设施和非经营性公建开发建设。 该项目位于产业园区的南部，四至范围为东至蓟运河，南至规划的津汉快 速路，西至规划的塘汉快速路，北至规划的次干路四。其规划范围见附图 1、2。 2 2、土地权属类别及占地面积、土地权属类别及占地面积 本次拟建设的小康区生态型高技术产业园区南区面积约 256.51 公顷（合 3847.65 亩），该区域土地目前全部为农村集体土地，涉及前进东村、前进西 村、新村东村、新村西村；其中，前进东村 99.3384 公顷（合 1490.076 亩）， 前进西村 39.1935 公顷（合 587.9025 亩），新村东村 75.8653 公顷（合 1137.98 亩），新村西村 42.1128 公顷（合 631.692 亩）。 3 3、项目现有场地利用情况、项目现有场地利用情况 项目区建设总用地面积为 256.51 公顷，包括居住用地、工业用地、水域及 其他用地。其中居住用地 10.16 公顷，工业用地 20.09 公顷，水域及其他用地 223.22 公顷。目前用地具体构成如下表： 表3-1 高新园区南区建设范围现状用地构成 序 号 类别 代码 用地性质 面积 （公顷） 百分比 （%） 1R 居住用地 10.163.96 2C 公共设施用地 2.080.81 2M 工业用地 20.097.83 3S 道路广场用地 0.960.37 水域和其他用地 223.2287.02 4E 其中水域 23.73 11 其他用地 199.49 合计规划总用地 256.51100.00 区内现有塘汉公路、津汉公路以及若干村镇道路，道路路面质量较差。塘 汉公路、津汉公路宽约12 米，其余道路多为水泥路，宽9-16米。项目区西部比 邻京山铁路。 二、场址建设条件二、场址建设条件 1 1、地形、地貌、地震情况、地形、地貌、地震情况 规划区及其周边地区地势低平，坡度在 1.6-0.3之间。遍布纵横的河 道水网以及原生态的湿地资源，河渠、洼淀众多，渔塘虾池星罗棋布。规划区 内没有发生过地震情况，根据该地区地质条件分析，未来发生地震的可能性很 小。 2 2、工程地质与水文地质、工程地质与水文地质 本工程选址位于某市东部，处于新华夏构造体系的华北沉降带东北部，地 层多属海陆相交互沉积，地表普遍分布1.3-2.5 米粘土地，富含有机质，承载 力在8-10 吨/平方米。 园区建设范围内现生活及生产水源全部采用地下水，地下水水质基本稳定， 但氟超标情况比较严重，基本无集中供水设施。 蓟运河从园区东侧穿过，河道功能为行洪、排沥、灌溉、蓄水等。园区内 排水设施十分薄弱，未形成统一的排水系统，管道覆盖率低，污水对环境有一 定污染。雨水主要是靠地面径流就近排入沟渠及河道,污水未经处理直接排入水 体。雨、污水经园区内各排水支渠最终排入蓟运河。 3 3、气候条件、气候条件 小康受季风环流控制，气候属暖温带滨海半湿润大陆性季风气候，四季分 明。年均气温为11.9，年平均降水量559 毫米，全年主导风向为南东南，年 均风速4.6 米/秒，年均日照时数达2824.3 小时。全年无霜期206 天。 4 4、交通运输条件、交通运输条件 京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河西测，距唐山50公里，距某市区40公里， 距天津开发区20公里。项目区周边公路路网完善，毗邻京山铁路、天津港，对 外交通条件便利。 5 5、公用设施社会依托条件、公用设施社会依托条件 12 给水由两部分提供，分别是园区北面的小康水厂和东面的开发区给水管网， 两个方向的给水管线横穿北区到达位于北区的泵站，加压提升后输送至北区和 南区；目前北区范围内建设一座集中供热设施，负责整个高新技术园的供热， 通过管网直接供应南区需求；居民日常使用罐装液化气；电源现状由茶淀110kV 变电站提供，通过一级网线穿过北区，输送到南区，区内有10kV电力架空线； 通信由小康城区河西电话局提供通信服务。 6 6、环境保护要求、环境保护要求 本项目废气影响不超过环境空气质量二级标准；废水排放达到污水综合排 放三级标准；城市区域环境噪声达到二类标准；固体废物以无害化处理为控制 目标。 7 7、法律支持条件、法律支持条件 项目选址要符合某市城市总体规划（2005-2020）对于滨海新区的功能 定位，能够在一定程度上促进滨海新区进行“高水平的现代制造业和研发转化 基地”的建设。要符合某市小康区城区十一五规划对于小康区生态型高新 技术产业园的规划要求。 8 8、征地、拆迁、移民安置条件、征地、拆迁、移民安置条件 项目内的土地整理，拟征用256.51公顷（合3847.65亩）土地，为项目区内 四个村502 户、1089 人提供征地补偿和社会保障费用，并对项目区内的企业及 商业网点进行补偿。 三、厂址比选三、厂址比选 该项目在规划区内建设，没有进行厂址比选。 四、项目区概况四、项目区概况 1 1、人口规模、人口规模 本次实施的项目区根据用地规模、建设规模等因素，确定到 2020 年常住人 口为 15000 人。 2 2、土地用地规划、土地用地规划 根据规划区域定位，以及滨海新区总体规划 、 某市小康区生态型高新 技术产业园区南区规划和某市新建居住区公建配套定额指标 ，项目区主要 为工业、居住、公共设施用地、道路广场、市政公用设施、绿化等用地，各主 13 要地块的面积和用地性质见下表： 表 3-2 高新园区总体规划及南区起步区规划用地平衡表 用地 代码 用地名称总体规划南区起步区 序号 大类中类 面积 （公顷） 占城市建 设用地 面积 （公顷） 占城市 建设用 地 居住用地 63.3613.71%17.227.48% R2 二类居住用地 57.05 14.41 1R RS 中小学、幼儿园用地 6.31 2.81 公共设施用地 70.5215.26%48.5721.10% C1 行政办公用地 5.31 2.92 C2 商业金融业用地 19.47 12.45 C3 文化娱乐用地 C4 体育用地 C5 医疗卫生用地 C6 教育科研设计用地 36.82 31.26 2C 配套设施预留地 8.92 5.92 工业用地 135.0029.21%40.817.72% 3M M1 一类工业用地 135.00 40.8 道路广场用地 90.4619.58%49.4121.46% S1 道路用地 88.96 48.81 S3 社会停车场库用地 0.60 0.3 4S S4 交通设施用地 0.90 0.3 市政公用设施用地 3.950.85%10.43% U1 供应设施用地 5U U2 消防设施用地 14 U2 环境卫生设施用地 绿地 98.8521.39%73.2231.81% G1 公共绿地 18.59 11.21 6G G2 生产防护绿地 80.26 62.01 合计城市建设用地 462.14100%230.21100% E 水域和其他非城市建设用 地 30.72 26.3 7 E1 水域 30.72 26.3 合计规划总用地 492.86 256.51 3 3、用地规模、用地规模 表 3-3 高新园区南区规划用地规模 建筑类型建筑面积（万平方米）备注 居住建筑 28.00 容积率 1.5-1.8 工业建筑 1.00 容积率 1.0-1.2 公共建筑 82.95 容积率 1.5 合计 111.95 4 4、功能区规划、功能区规划 依托项目所在区域的区位优势和总体定位发展分析，项目区域规划为两个 功能区，以塘汉二线为界，即东侧的生态宜居生活区和西侧的工业集聚区。 工业用地布置在沿塘汉快速路一侧, 规划占地 40.80 公顷，占规划区城市 建设总用地的 40.62%，用地类别为一类工业用地，性质为高科技企业。以发展 材料科学、微电子科学和海洋产业为重点，建设高效率、高附加值的现代化工 业园区。 生态宜居生活区主要解决本地区的居民、就业职工以及吸引周边城市居民 居住，主要针对的是塘沽城区的居住需求辐射。总用地 17.22 公顷，占城市建 设用地的 7.48%。 5 5、道路交通、道路交通 项目内的道路及交通规划主要采用方格网型道路网络布局。 对外道路：规划城市快速路 2 条，包括塘汉快速路和津汉快速路，红线宽 15 度为 60 米，机动车双向 6 车道，为交通性道路，主要负责长距离过境的快速交 通。规划城市次干路 1 条，为次干道三，红线宽度 25-30m。 内部骨干路呈网状结构，由规划主干路、规划次干路、工业性、生活性支 路组成。规划主干道 1 条(主干路二)，红线宽度为 40 米，机动车双向 4 车道， 有一定的对外交通职能；次干道 3 条(次干路一、次干路二、次干路五)，为生 活性道路，红线宽度为 30 米，机动车双向 4 车道；支路 5 条(支路五、六、七、 支路十、十一)，为生活性支路，红线宽度为 20 米，主要职能为联系工业区和 居住区内部各小区交通组织及解决小区内部的交通联系。此外，项目区的道路 网内还规划有相应的公交线路和首末站等交通设施。 16 第第 4 4 章章 工程任务与规模工程任务与规模 本期工程建设的主要任务是八通一平一绿化一配套，具体包括：道路工程、 排水工程（雨水、污水工程） 、给水工程、燃气工程、供热工程、电力工程、电 信工程、照明工程、绿化景观工程、场地拆迁平整、公共配套工程。项目工作 量汇总见下表。 表4-1 项目工作量汇总表 内容单位工程数量 道路工程m2403852.3 排水工程（雨水、污水工程）m25964.18 给水工程m29587 燃气工程m18500 供热工程m15060 电力工程m86000 电信工程m13900 照明工程m40200 绿化景观工程m3556300 场地拆迁平整m2302500 公共配套工程万m210.995 1、市政设施、市政设施 市政设施包括：道路工程、排水工程（雨水、污水工程） 、给水工程、燃气 工程、供热工程、电力工程、电信工程、照明工程、绿化景观工程。 （1）道路工程 包括主干路、次干路和支路。具体建设内容见表。 17 表 4-2 道路工程量表 横断面布置 道路 等级 道路名称道路段落 道路长度 (M) 红线宽度(M)用地面积(M 2) 塘汉二线次干路四津汉快速1308.7674052350.68 主干路二塘汉快速次干路四26325 主 干 路合计3940.955157638.2 次干路一支路六次干路四1092.5543032776.62 次干路二次干路四支路六1244.2653037327.95 次干路五次干路一津汉快速路757.6282518940.7 次 干 路 合计3094.44786644.516 支路五次干路四支路六1196.5592023931.18 支路六塘汉二线支路一2826.2912056525.82 支路七次干路一支路一680.7282013614.56 支路八支路九支路一457.903209158.06 支路九主干路二支路一553.7872011075.74 支路十次干路一支路六648.3532012967.06 支路十一次干路一支路一710.7782014215.56 支路十二次干路三次干路四784.0432015680.86 支 路 合计7858.442157168.84 道路总计14893.84401451.56 （2）排水工程 包括雨水工程和污水工程。具体建设内容见表。 表 4-3 雨水工程量表 序号项目名称规格单位数量 1HDPE 双壁波纹管D=700MM米4664 2钢筋混凝土管D= 1000MM米4715 3钢筋混凝土管D=1350 MM米966 4钢筋混凝土管D=1500 MM米521 5钢筋混凝土管D=1650 MM米568 6钢筋混凝土管D=1800 MM米1353.6 7钢筋混凝土管D=2000 MM米1395 8钢筋混凝土管D=2200MM米276 9钢筋混凝土管D=2400 MM米208 10总长米14666.6 18 11雨水泵站 Q=6.5M 3/S 占地=2000 M2 座1 表 4-4 污水工程量表 序号项目名称规格单位数量 1混凝土管DN800米5859.62 2混凝土管DN900米5437.96 3总长米11297.58 4污水泵站 Q= 0.3M 3/S 占地=1500 M2 座1 （3）给水工程 表 4-5 给水工程量表 序号项目名称规格单位数量 1球墨铸铁管D=200mm米10272 2球墨铸铁管D=300mm米13695 3球墨铸铁管D=400mm米5620 4总长米29587 （4）燃气工程 表 4-6 燃气工程量表 序号项目名称单位数量 1DN200中压干管公里1.3 2DN150中压干管公里6.2 3DN100中压支管公里3 4DN80中压支管公里3 5DN50 中压支管公里5 总计公里18.5 （5）供热工程 表 4-7 供热工程量表 序号项目名称单位数量 1DN500直埋保温管KM4.04 2DN450直埋保温管KM1.68 3DN400直埋保温管KM3.0 4DN350直埋保温管KM1.44 5DN300直埋保温管KM4.90 总计KM15.06 6热力站座13 19 （6）电力工程 表 4-8 电力工程量表 序号项目名称单位数量 110KV 电缆线路KM86 210KV电缆排管KM29 总计KM115 310KV开闭所座2 （7）电信工程 表 4-9 电信工程量表 序号项目名称单位数量 12孔排管KM4.4 24孔排管KM5.7 38孔排管KM2.6 416孔排管KM1.2 总计KM13.9 （8）照明工程 表 4-10 照明工程量表 序号项目名称单位数量 110KV电缆KM7.2 2低压电线KM33 3D100玻璃钢管KM30 总计KM70.2 4箱式变电站座3 5土方量m317670 （9）绿化景观工程 表 4-11 绿化景观工程量表 道路名称单位数量 公共绿地万立方米19.38 防护绿地万立方米36.25 合计万立方米55.63 2、公共配套设施、公共配套设施 本项目拟建设的配套公建项目主要包括公共服务设施和市政公用设施两部 分，均为非经营性公建。 （1）市政公用设施 20 表 4-12 市政公用设施一览表 序号类别项目数量用地面积（m2） 雨水泵站12000 1排水 污水泵站11500 燃气服务站11000 2燃气 燃气调压站12000 3供热热力站131500 4电力10KV 开闭所21000 5电信邮政局支局11000 6照明箱式变电站32000 合计12000 （2）公共服务设施 表 4-13 公共服务设施一览表 序号类别项目数量 中学1 小学21教育 保育院2 2医疗卫生社区卫生服务中心2 综合文化活动中心0 文化活动站2 青少年活动中心1 老年人活动站4 3文化娱乐 社区服务中心2 工商税务1 巡警队14行政管理 公安派出所1 加油站2 5交通设施 公共停车场2 6其他设施消防站1 环卫综合大队1 7环卫 公厕3 3、场地平整、场地平整 21 拆迁面积等各种拆迁量如下表所示。 表 4-14 拆迁面积 序号村庄名称单位面积 1前进东村公顷99.34 2前进西村公顷39.19 3新村东村公顷75.87 4新村西村公顷42.11 总计公顷256.51 表 4-15 拆迁人口 序号项目名称单位面积 1户数户502 2人数人1089 3农业人口人921 4非农业人口人168 表 4-16 高新园区南区建设范围现状用地构成表 序号类别代码用地性质面积（公顷）百分比（%） 1R居住用地10.163.96 2C公共设施用地2.080.81 2M工业用地20.097.83 3S道路广场用地0.960.37 水域和其他用地223.2287.02 水域23.734E其 中其他用地199.49 合计规划总用地256.51100.00 22 第第 5 5 章章 工程总体布置工程总体布置 一、总体布局原则一、总体布局原则 本设计参照相关设计规范，考虑远近期结合，以近期为主，统筹安排，合 理布置，分期实施、逐步完善。遵循市场经济规律，贯彻城市煤、水、电、气、 热为人民生活服务，为发展生产服务，在满足规划范围内正常的生产生活的煤、 水、电、气、热的需要的基础上，尽可能缩短管网的总长度和不利环路的总长 度，以保证合理布局，节省总投资。坚持科学态度，积极采用先进工艺，新技 术，新材料，新设备，做到技术先进，科学可靠，经济合理。 二、功能分区二、功能分区 小康区生态型高新技术产业园区规划的范围是：东至规划的次干路三，南 至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路，北至大丰路，规划总用地面积 519 公 顷。规划到 2020 年末规划居住人口约 2 万人 。总体设计范围内，以次干路四 为界分为南北 2 个系统，其中，南区是该规划的考察对象，四至范围为东至规 划次干路六，南至津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四。 根据规划区域定位，以及滨海新区总体规划 、 某市小康区生态型高新 技术产业园区南区规划和某市新建居住区公建配套定额指标 ，南区的规划 以住宅、工业、公共服务和广场绿化四个功能分区为主，各分区类型及建设规 模见 3-2 所示。高新园区南区规划用地规模见 5-1 所示。 表 5-1 高新园区南区规划用地规模 建筑类型 建筑面积（万平方米） 备注 居住建筑31.00容积率 1.5-1.8 工业建筑48.96容积率 1.0-1.2 商业金融及公建65.57容积率 1.5 公共建筑9.50容积率 1.5 合计155.03 工业用地布置在沿塘汉快速路一侧, 规划占地 40.80 公顷，占规划区城市建 设总用地的 40.62%，用地类别为一类工业用地，性质为高科技企业。以发展材 料科学、微电子科学和海洋产业为重点，建设高效率、高附加值的现代化工业 23 园区。 生态宜居生活区主要解决本地区的居民、就业职工以及吸引周边城市居民 居住，主要针对的是塘沽城区的居住需求辐射。总用地 17.22 公顷，占城市建 设用地的 7.48%。具体功能分区见附图 3。 三、本期工程总体布局三、本期工程总体布局 1、道路布局、道路布局 道路按照主干路-次干路-支路层次布置。其中塘汉二线、主干路二等道路 与北区相通，总体路网密度7 K M/KM2。 主干路是规划区域内道路网主要骨架和主动脉，是机动车交通的主通道。 主干路网密度1.47 KM/KM2。 在规划区域内横向与纵向分别布设次干路，使路网分布均匀，使纵横两个 方向内路网结构形态基本呈方格网状。以满足建设开发要求。次干路路网密度 1.75 KM/KM2。 城市支路为联系各居住小区的道路，解决居住区内交通，以服务功能为主。 支路路网密度3.78 KM/KM2。道路布局见附图4。 2、排水工程（雨水、污水工程）、排水工程（雨水、污水工程） 排水工程采用雨、污分流制排水系统，项目区内雨水属于位于项目区内的 雨水泵站收水范围。雨水经该雨水泵站收集后排向蓟运河。区内生活污水可直 接排入市政污水管网，区内工业污水经处理达到国家排放标准后可排入市政污 水管网。根据产业园区南区规划及区域周围市政设施情况，项目区内的污水经 项目区内污水干管收集后排向区外营城污水处理厂处理后排放或经深度处理后 回用。 南区园区内雨水管网规划为：雨水主干管沿次干路一、主干路二、支路十 敷设，管径为d800mmd2400mm，最终进南区入雨水泵站（泵站流量为 6.5m3/s） 。园区雨水除一部分作为湿地景观补充水外，其余经泵站提升后排至蓟 运河。 本次设计范围内，以塘汉二线为界分为东西2个污水分区，西区为工业污水 分区，总收水面积约126公顷，东区为生活污水分区，总收水面积约104公顷。 污水主干管覆设在塘汉二线上，与北区相通。在塘汉二线上由北向南分别 24 布置的d300mm d900mm污水干管，污水经干管收集后，排入园区的污水泵站， 经污水泵站提升后，最终排至营城污水处理厂。排水管网布局见附图5，污水管 网布局见附图6。 3、给水工程、给水工程 园区的给水经自大丰路引入的DN600给水管线与由开发区过蓟运河的 DN600给水管线双水源共同接入高新技术产业园区的规划给水泵站 （Q=1625m3/h，占地为8000平方米， ） ，该泵站建在北区。 经泵站加压后，经南区给水管网，满足整个园区的用水需求，以达到安全、 可靠、合理的供水原则。给水管网布局见附图7。 4、燃气工程、燃气工程 沿主干路二、津汉二线和次干路二铺设，与北区相通。在主干路二和支路 八的交叉口规划建设1座中低压站。燃气管网布局见附图8。 5、供热工程、供热工程 北区规划建设1座供热站，解决南北区的供热问题。园区热源由规划北疆热 电厂提供，供热站可作为调峰供热站。因此，南区不再建设供热站，以规划次 干路形成的自然地块为一个供热小区，每个规划小区设1个换热站，每个站供热 面积10-25万平方米。 本设计采用的供热方式为间供式， 以规划热源厂为热源（一级热力站） ， 沿市政道路敷设一级热力管网（高温热水管网）至各区域二级热力站（小区内 水水换热站） ，其中次干路二管线直接与北区相通。在各区域内敷设二级热力 管网（低温热水管网）至区域内各热用户户内供暖设备。主要一级管线沿次干 路二，起点是其与次干路四的交叉点，接口是其与主干路二的交叉口，再沿主 干路二向东到支路六为出口。沿一级管线敷设二级热力站，为规划自然地块供 热。其中，一级网设计供回水温度为130/70，二级网设计供回水温度不高于 85/60。供热管网布局见附图9。 6、电力工程、电力工程 项目区内规划10KV级电网为电缆，电缆敷设采用排管和直埋相结合方式， 主电缆线与北区相通，解决南北电力的配合使用。 10kV开闭站（1220回出线）2座； 10kV电缆（YJV3240）36 km（直埋） 25 ；10kV电缆排管（200；20孔）29 km 。电力管网布局见附图10。 7、电信工程、电信工程 按照某市2001年现状，推测移动业务的发展，到2020年与座机保持2/3的水 平，约为1.2万门。 通信管道建议采用PVC-114双壁波纹塑料管（内径100mm ） 。最东端支路 六铺设2孔排管4.4km；支路六南段、次干路一、支路十和次干路三铺设4孔排管 5.7km；主干路二铺设8孔排管2.6km；沿津汉二线至主干路二段铺设16孔排管 1.2km。电信管网布局见附图11。 8、照明工程、照明工程 根据园区的实际情况，并以往的设计经验。确定园区内道路照明的照度为 1830Lx。总均匀度不小于0.350.5（根据道路等级等状况具体确定） 。 园区道路照明的10KV电源引自区内电网中的110KV变电站的10KV出线柜， 经电缆引至各路灯照明箱式变电站。由路灯照明箱式变电站馈出380/220V低压 线接至各道路路灯。 10KV照明供电电缆敷设在有电缆排管的路段时采用与电力缆共排管的方式 敷设。其他路段采用直埋方式敷设低压照明供电电线沿路灯位置穿玻璃钢管敷 设。 工程数量：箱式变电站 3 座；低压电线 33 千米；土方量：17670 立方米； 10KV 电缆 7.2 千米；玻璃钢管（100）30 千米；灯具 915 盏；灯杆 915 根。 照明管网布局见附图 12。 9、绿化景观工程、绿化景观工程 （1）塘汉二线、主干路绿化设计 在人行道上，在远离车行道一侧分离出2米的绿化带，作为道路与周围环境 的分隔，由金银木和月季组成柔和的弧线形图案，并相间栽植丁香，点缀丝兰， 增加行人的亲近感，色彩丰富，并充满韵律。布局上疏密结合，色彩上将花期 错开，丰富人行道景观。在靠近车行道一侧种植高大的耐盐碱植物刺槐作为行 道树，形成林荫花镜，共同组成红绿相间，色彩丰富的道路景观。主干路两侧 20米公共绿地。 （2）次干路的道路绿化 26 这几条路的人行道宽度较小，道路两侧的绿化设计在人行道靠近车行道一 侧种植行道树刺槐，间距6米，树穴为1.2 米1.2米，下面做排盐处理。两侧10 米公共绿地。 10、公共配套设施、公共配套设施 本项目拟建设的配套公建项目主要包括公共服务设施和市政公用设施两部 分，均为非经营性公