XX国际大饭店建设项目可行性研究报告.doc

莱州蓝海国际大饭店有限责任公司莱州蓝海国际大饭店建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概述1.1.1 项目名称莱州蓝海国际大饭店有限责任公司莱州蓝海国际大饭店建设项目1.1.2 承办单位莱州蓝海国际大饭店有限责任公司1.1.3 投资单位 莱州蓝海国际大饭店有限责任公司1.1.4 承办单位概况莱州蓝海国际大饭店有限责任公司隶属于山东蓝海酒店集团，集团于1994年创业于黄河三角洲的中心城市莱州市。十余年来，以“建设百年品牌，创造世纪经典”为宗旨使命，不断求索、勇于开拓，目前已成为一家以中高档酒店经营为主、以餐旅职业教育及其它相关产业为辅的酒店集团，在莱州、济南、青岛、上海、临沂、淄博等地拥有近20家中高档星级酒店及两家餐饮店，还成立了蓝海职业学校、蓝海国际旅行社、工程施工总公司和食品厂等，总资产已超过19亿元，员工及在校生近万人，综合实力跻身全国本土酒店集团30强之列，排名第七，是山东省酒店行业的龙头企业。二、集团优势（一）成熟的管理模式蓝海酒店集团在接近十六年的运作实践中，培养出了一支专业化的管理团队，搭建起了集团总部的管理平台，并在此基础上形成了一套成熟的管理模式，可以保障旗下每一家酒店的良性运营。我们严格按照现代企业制度的要求，组织制定了包括企业章程、组织机构、部门职责、岗位描述、标准化操作程序、管理规定在内的600多项规章制度，建立起了完善的制度体系，并努力将各项制度落到实处，保障了企业健康、有序地运转。我们在全省酒店行业率先通过了ISO9002质量体系认证，并被山东省确定为“服务业标准化试点单位”。我们结合工作实际，将清晰的分工体系与优化的业务流程相结合，形成了一套独特的职能化管理模式。在集团总部设立多个职能中心，强化对各实体的管控，搭建起了集团总部统一的管理平台，保证了对各实体业务关键点的管控，保障了各项工作的质量，实现了规模效应。拿产品质量管理工作来说，我们在集团总部设立质量管理中心，负责质量策划以及对各实体产品质量的检查督导、评估奖惩及服务指导，在这个体系下，集团所属各实体的产品质量水平得以有效保障，为集团良好品牌形象的树立奠定了基础。我们还设置了专门的督办机构，重视对工作的督导，保障了组织的执行力。在不断提升科学管理水平的同时，我们还非常注重文化管理。基于儒家文化对中国社会潜移默化的深远影响，我们致力于打造以儒家思想为根基的企业文化。我们提炼形成了“建设百年品牌，创造世纪经典”的宗旨使命，“您的需求，我的责任”的服务理念等一系列企业文化理念。我们形成了完善的企业文化工作机制，开展了一系列务实有效的工作，引导了积极向上的良好风气，保障了团队的凝聚力、向心力。（二）自主的人才储备培养基地作为劳动密集型产业，酒店业的快速发展需要大批专业人才作为保障。为了解决专业技术人才供给问题，我们确立了自主办学思路，于2003年投资创办了蓝海职业学校，旨在为企业发展提供和积蓄人才资源。学校充分借鉴国际酒店职业教育的先进经验，结合自身实际，以培养酒店需要的实用型人才为目标，探索出了一条特色鲜明的职业教育办学之路，多年来向集团输送合格学生1万余人，其中有相当一部分已成长为核心技术人才和管理人才。与此同时，学校还积极承担社会培训任务，累计培训和输送劳动力4万多人次。2009年10月19日，胡锦涛总书记亲临蓝海职业学校视察，对学校给予了充分肯定。截至目前，集团员工中大中专以上学历人员4700余人，高级技术职称140人，中级技术职称700余人。（三）独特的餐饮优势在餐饮接待方面，我们更是有着传统的优势，并在多年的运作实践中积累了丰富的经验，在集团的高层管理人员中，相当一部分都是餐饮管理出身。在产品定位上，我们突破星级酒店以客房为核心的传统经营模式，依托自身餐饮优势，确立了“美食酒店”的差异化定位，旗下综合性酒店在功能布局方面突出大餐饮的特色，用餐饮带动客房和会务，餐饮收入占到总体收入的70%以上，形成了覆盖高、中、低端的立体餐饮产品结构：既有高端宴会“钟鼎楼”，也有以海鲜见长的零点餐厅“渔歌坊”，还有自助餐和火锅产品。在多年的运作实践中，我们探索出了一套厨房工艺流程化管理，依靠细致的分工和完善的工艺流程，破除了“大厨”主宰厨房管理的现象。在菜品方面，我们成立了专门的菜品研发机构，建立起了一套菜品研发创新及推广的机制，鼓励全体膳食技术人员在工作实践中自主创新，不断丰富我们的“菜品库”。在顾客心目中，菜品“常变常新”成为了“蓝海”的一种特色。在服务方面，围绕“中国式待客之礼”的服务定位，我们不断在各种服务细节上推陈出新，做到“人有我专”。举例来讲，我们请专业机构为不同岗位设计了不同的形象标准，使员工队伍整体形象得以明显提升；我们针对不同的酒水量身定制不同的酒具，制定不同的斟酒服务程序，引导客人提升消费理念。在提供规范服务的同时，我们还大力倡导个性化服务，不断丰富服务的内涵，使得“蓝海”的餐饮服务具有了一定的典范价值。（四）清晰的发展战略山东蓝海酒店集团致力于创建国内知名的民族酒店品牌，今后，我们将立足餐饮优势，依托集团总部统一的综合管理平台和投融资能力，优化集团的产业联动发展体系，强化产业组合优势，逐步形成具有强大竞争力的酒店服务产业，打造国内一流的民族美食酒店品牌。具体来讲，我们将以山东省、京津冀地区和长三角地区为主要发展方向，采取选址自建、股份合作、租赁经营、委托管理、品牌输出等多种方式，重点拓展中高档星级酒店项目，在二、三级城市主要拓展五星级酒店项目，占领市场制高点，并逐步涉足一级城市，力争在高定位的基础上实现大发展。为了企业获得更好的发展，今年以来，我们积极运作在国内A股上市，企业上市后，我们将乘势而上，步入高速发展阶段，计划每年新增酒店810家，争取5年内综合实力进入全国酒店集团十强行列，10年内达到100家酒店的规模，从而跻身全国同行业前三位。1.2 项目概况1.2.1 建设场址拟建项目位于莱州市掖县西路南，莱州北路西。1.2.2 建设规模和工程方案本项目建成后，正常年的年销售收入约为8300.8万元。项目总用地12186.7平方米（约18.28亩），总建筑面积50000平方米，高度99.9米。地上24层，地下两层；客房共计360间套；餐饮厅面积1.2万平方米，最大客容量1100位；KTV共56间，客容量：3040人。1.2.3 项目投入总资金及效益情况初步估算，项目总投资20000万元，其中建设投资17000万元，铺底流动资金3000万元。本项目实施后，可新增年销售收入8300.8万元，正常年税后利润3857万元，资本金利润率32%，税后内部收益率23%，税后投资回收期为8.5年（税后，含建设期），税后财务净现值8124万元。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，能较快的收回投资，在财务上是可行的。1.3 可行性研究的依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）2、中华人民共和国环境保护法3、工业项目建设用地控制指标（试行）4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）5、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要7、莱州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要8、建设单位提供的有关材料- 6 -莱州蓝海国际大饭店有限责任公司莱州蓝海国际大饭店建设项目可行性研究报告第二章 项目提出的背景和必要性2.1 项目提出的背景改革开放三十年来，餐饮业作为我国第三产业中的一个传统服务性行业，始终保持着旺盛的增长势头，取得了突飞猛进的发展，展现出繁荣兴旺的新局面。与此同时，我国餐饮业发展的质量和内涵也发生了重大变化。行业的经营领域和市场空间不断拓宽，经营档次和企业管理水平不断提高，经营业态日趋丰富，投资主体和消费需求多元化特点更加突出，网点数量和人员队伍继续扩大；餐饮市场更加繁荣，消费的个性化和特色化的趋势明显，追求健康营养和连锁规模发展成为主题。集团化、品牌化、产业化和国际化的发展步伐加快，餐饮现代化的进程不断推进。2008年我国餐饮市场运行基本平稳，餐饮业继续成长壮大，连续18年保持两位数的高速增长。全年餐饮业零售额达到15404亿元，占社会消费品零售总额的14.2%，人均消费1158.5元，餐饮消费继续成为拉动经济增长的重要力量。2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。尽管2009年在金融危机影响下遭受了一定冲击，但国内餐饮业仍旧迅猛发展。全社会餐饮业零售额达到1.7998万亿元，同比增长16.8%，占社会消费品零售总额的14.4%，虽然与上年相比增幅降低了约8个百分点，但仍保持高位增长。目前处于资本运作阶段的餐饮连锁企业中，6%的餐饮连锁企业已引入资金或准备上市，有72%的企业已与投资方进行了洽谈，餐饮已成为风险投资商逆市投资的最佳选择之一。我国餐饮业发展的基本面较好，蕴藏的消费空间巨大，在企稳回升的宏观经济环境下，未来中国餐饮业持续增长的态势将进一步巩固，餐饮市场将继续平稳快速增长。“民以食为天，生以食为本”，伴随着政府拉动消费的政策影响、城乡居民收入较快增长和消费观念更新等因素，未来餐饮业依然是引人注目的消费热点，中国餐饮消费水平将继续保持高速增长。该项目所处的莱州市中心城区，地理位置优越，商业气氛浓厚。辖区内交通便捷，基础设施完备。先进、快捷的金融、电信、信息服务，为本项目的发展提供了可靠的保障。随着莱州市的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。该地段交通发达，人口相对集中，配套齐全，对于商业而言，位置十分优越。近几年来在市政府大开放大招商大发展的政策推动下，莱州市的发展日新月异，大批的外地企业涌入莱州地区，抢占莱州市场，本身的竞争力，在竞争中求发展。莱州蓝海国际大饭店有限责任公司为了扩大经营规模，发展规模效益，走多元化的发展道路，培植大楼外的新的经济增长点，增强企业竞争力，提升企业抗御风险的能力。根据莱州市发展规划和当前发展趋势，决定在莱州市建设莱州蓝海国际大饭店项目。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合国家经济社会发展规划和行业规划，有利于促进我国餐饮行业的发展中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出：鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营等组织形式。按照优化城市功能的要求，合理调整城市商业网点结构和布局”。 据国家统计局的统计，1978年全国餐饮业零售额仅为54.8亿元，经过30年的发展，到20088年餐饮业的零售业达到2816.4亿元，比1978年增长了50倍。自1991年以来，全国餐饮业零售额每年增幅都在两位数以上，2009年全国餐饮业零售额达8886.8亿元，同比增长17.7%，比上年净增1331亿元，占社会消费品总额的比重达到13.9%。2009年，我国餐饮业市场活跃，继续呈现又好又快的稳步发展态势，餐饮消费实现历史性的跨越，全年零售额首次突破一万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，比同期社会消费品零售总额增速高出2.7个百分点，比GDP增速高出5.7个百分点，与改革开放初期的1978年相比增长了188倍。2009年1至4月份，全国住宿与餐饮业零售额累计实现3880.1亿元，同比增长17.6%，比去年同期增幅高出3.1个百分点，占社会消费品零售总额的比重达到13.9%，拉动社会消费品零售总额增长2.4个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.9%。商务部预计2007年餐饮业市场运行将继续以17%左右的速度高速增长，中国人均餐饮消费支出将达915元，全年零售额有望达到12100亿元。另外，随着我国市场的整体开放，经济会有更好的增长，餐饮服务需求更大，进一步扩大我国的餐饮业市场。该项目为莱州蓝海国际大饭店项目，达到年销售额约2亿元的能力，因此，该项目的建设符合国家经济社会发展规划和行业规划，有利于促进我国餐饮行业的发展，有利于国民经济的发展。2.2.2 符合山东省“十一五”规划，有利于优化技术结构和产品结构山东省服务业“十一五”发展规划指出：“十一五”期间，全省服务业按照构建“一圈（以济南为核心，包括淄博、泰安、莱芜、滨州、德州和聊城的都市服务业聚集圈）、一群（以青岛为龙头，包括烟台、威海、日照、东营、潍坊和临沂的半岛城市服务业聚集群）、一带（以济宁、枣庄、菏泽为节点的鲁西南服务业聚集带）”空间布局的总体要求，因地制宜、抓住重点，突出特色、发挥优势，努力实现合理布局和有序发展，全面提高餐饮服务业的发展水平。（1）经营网点和营业收入大幅度增长。据调查测算，全省现有各种类型的大小餐饮网点20多万个。其中，济南市17000多个、青岛市 16000多个、潍坊市 23000多个、烟台市 10560多个、威海市7000多个、临沂40300多个，与“九五”末相比大幅增长，有的甚至成倍增长。据青岛、烟台、潍坊、威海、淄博五市的调查统计，2007年餐饮业营业收入五市合计852390万元，2008年1819456万元，2009年2498478万元，“十五”期间平均每年递增 17.15%。 餐饮业营业收入的增长速度大大快于社会消费品零售总额的增长速度。餐饮业营业收入占社会消费品零售总额的比重也逐年上升。（2）经营业态多样化，餐饮品种丰富多彩。综合性高档酒店、饭店、专业饭店、酒楼，以及大众快餐、自助餐、休闲餐、沙龙餐饮、娱乐餐饮、美食街、美食城、特色餐饮、地方小吃店，甚至庄户饭店等应运而生，并迅速发展，形成多层次、多样化经营格局。 过去，餐饮业经营是以鲁菜为主的地方菜和极少数份额的省外菜，现在是鲁菜、川菜、京菜、沪菜、粤菜、潮州菜、东北菜等应有尽有；日本料理、国料理等外国餐饮，麦当劳、肯德基等洋快餐也逐渐被人们所接受和青睐，形成了花样繁多、丰富多彩，南北菜系大合唱、中西餐饮大交流的可喜局面。（3）餐饮企业经济成分和网点结构发生了深刻变化。 随着经济体制改革的深化和餐饮市场发展的需要，餐饮企业的经济成分发生了深刻变化。餐饮行业中以国有经济为主的时代已成为历史。社会上各种经济成分的餐饮企业，诸如外商独资、中外合作、中外合资、多种形式的股份制、私有制酒店、饭店迅速发展。据调查，现有的全部餐饮业网点中，非公有经济性质的企业都占80%以上，但在餐饮大店中国有经济仍占较高的比重。据省统计局统计，2008年全省规模以上餐饮企业297个，其中国有及国有控股的135个，占45.5%。因此，项目的建设符合山东省“十一五”规划，有利于优化山东餐饮业的产品结构和技术结构。2.2.3 符合莱州市“十一五”规划，有利于促进当地国民经济的发展莱州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要强调：改造提升商贸餐饮业。以完善市区商贸服务功能为重点，着力培育大型骨干商贸企业集团，重点推进百大商厦、金沙批发市场、北方国际石材交易城、永安汽车交易市场、三山岛水产批发市场等重点建设项目和城市新区商贸配套设施建设工程。大力发展连锁超市、电子商务等新型流通业态。引进一批国内外特色餐饮企业，培育大众餐饮品牌，推进特色餐饮业发展。该项目的顺利实施能促进当地餐饮行业的发展，因此，项目的建设符合莱州市经济和社会发展规划，有利于促进当地国民经济的发展。2.2.4 有利于促进企业的自我发展餐饮行业目前面临着激烈的竞争，企业要想真正强大起来，就必须及时调整经营策略、商品结构和销售方式，创造自己的品牌，借助品牌在激烈的市场竞争中占有一席之地。莱州蓝海国际大饭店有限责任公司为拓宽发展空间，在竞争日益激烈的经济大潮中立于不败之地，决定建设“莱州蓝海国际大饭店建设项目”，建成后将构筑研究开发体系完整、技术装备先进、人才结构合理、创新能力较强、管理科学规范的现代企业，这不仅是适应市场需求，同时也是公司寻求现代商业经营模式的重要举措。通过该项目的建设，可以提高企业的知名度和市场竞争力，增强企业发展后劲，对于促进企业自身发展，提高企业整体素质和市场竞争力，实现长远发展具有重要意义。综上所述，该项目不仅符合国家及地方的发展规划，也符合行业的发展规划，有利于促进当地经济的繁荣，并促进企业自身的发展。因此，项目的建设将产生较大的经济效益和社会效益，是必要且可行的。第三章 市场分析3.1 国际市场发展状况随着世界各国政府应对金融危机的具体政策不断出台，餐饮业正成为摆脱经济萧条走出衰退的 “重点”行业。各国政府不仅希望餐饮业能够充当稳定就业的有力支柱，而且希望餐饮能够启动消费，进而引领本国的餐饮业向着未来先进的“绿色产业”过渡。然而，这些大多类似的手法能够在多少时间内见效、能够在多大程度上起到振兴餐饮产业的目的一时还难以预料，对于国际餐饮业未来竞争格局的影响也难以确定。从去年下半年以来，世界各国的餐饮市场总体一直呈现萎缩的态势，尤其是以北美、欧洲、日本为代表的传统市场不断地萎缩，造成美国、欧洲、日本的高档餐饮面临着全行业的亏损。3.2 国内市场概况及发展趋势1、经济全球化为餐饮业发展带来新生机。加入wto后，大量的外资、外企进入我国，不同饮食习惯和文化背景的外国人汇聚我国，为我国餐饮业发展提供更大空间。我国对外开放加速，世界知名的餐饮企业将更多地进入我国市场，国外先进的管理经验、科学的运作模式和经营理念等更深地融入我国餐饮企业。与此同时，中式餐饮正在加快“走出去”步伐，北京奥运会的成功举办以及上海世博会等大型活动的举办，为弘扬中华餐饮文化提供了新舞台。 2、国家扩大内需的方针为餐饮业发展带来新空间。未来一段时期，我国宏观经济形势将继续保持平稳健康运行，大力发展餐饮业符合中央扩大内需的方针。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，城乡居民生活方式不断变革，对餐饮业的发展提出了新要求，健康、环保和绿色消费成为时尚。我国餐饮市场将进一步扩大，并带动种植业、养殖业、食品加工业、建筑装潢业、制造业、教育培训业等相关产业联动发展，更好地发挥扩大内需的积极作用。 3、国家加快服务业发展战略为餐饮业发展带来新机遇。目前我国服务业总量相对较小，2007服务业产值比重不到40%，与全球服务业产值平均比重60%（发达国家超过70%）相距甚远。党的十七大报告提出“加快发展现代服务业，提高服务业的比重和水平”。国务院关于加快发展服务业的若干意见及国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见，为服务业加快发展奠定了良好政策基础，为餐饮业发展带来难得的机遇。莱州蓝海国际大饭店有限责任公司具有丰富的经营、销售、技术及文化等经验。本项目的建设将在壮大企业实力和竞争力的同时，带动当地经济的发展，为当地创造出较大的经济效益，因此，项目具有重要的投资价值。3.5 营销策略企业在营销工作上有以下几个方面需要加强： 1、搞好市场营销计划 市场营销计划是关于一项业务、产品或品牌所有营销方面的具体安排和规划。市场营销计划包括长期计划和短期计划。长期计划应当要描述五年内影响该产品市场的重要因素和力量，五年的目标以及达到预期市场占有率、利润率的主要策略和所需投资。短期计划应包括对当前市场营销形式的分析，来自市场的威胁和机会，品牌或产品预算和控制手段等。搞好企业营销计划工作应从以下几个方面着手： （1）市场准确定位 众所周知，市场是非常复杂和庞大的，随着商品生产的发展，向市场提供商品的企业越来越多，竞争也日趋激烈。同时消费者的需求又是千变万化的，任何一个企业也不可能满足所有的消费者的全部需求。企业在市场营销活动中就面临着这样一个问题，这是企业制定营销计划的前提。这取决于企业的生产能力（设备能力、技术水平）、销售网络的建立程度及销售人员的素质。只有产品在市场中准确的定位，企业的营销工作才能有一个突破，企业才能在广阔的市场寻找属于自己的一片空间。 （2）市场准确预测 市场预测就是根据市场调查所获得的信息资料用科学的理论进行分析研究，从而对未来市场供求关系的发展趋势及其他相关因素所做出的具有根据的判断。这种判断也将体现在企业的营销计划去指导企业的营销实践。作为企业来讲，必须及时掌握国家有关方面的政策；有关顾客的信息；有关竞争对手、供应商、零售商以及一般公众的信息。只有掌握了有关方面的信息加以分析，才能做出相应的判断与决策。 （3）选择目标市场 目标市场是在市场细分化的基础上选择的。市场的细分化是未来市场发展总的趋势。通过市场细分化，企业可将整体市场按照一定的标准细分为若干个细分市场，在此基础上、企业应根据自身的条件和外部环境因素，从中选择对自己有利的目标市场。 （4）追求产品的创新 企业营销计划的制定必须使企业能够不断的发展，追求技术的进步，满足人们的生活水平日益提高的需要。追求技术进步的目的是创新产品，创新产品是提高企业竞争能力的重要手段。在竞争中，任何企业都要不断的用新产品来取代处于衰退期的老产品，这种取代十分重要，他可以补偿甚至增加企业的销售额及盈利水平，能够在顾客心目中有效地维护企业的声誉和形象。 2、灵活运用营销组合策略 市场营销组合策略是指企业针对选定的目标市场，综合运用各种可能的营销策略和手段，以达到企业的经营目标并取得最佳的效果的策略组合。营销组合策略的运用比较广泛，给企业带来的较好的效果。营销组合策略可从以下几方面进行：促销策略：电话、传真联系；用户拜访；网上发布供应信息。 价格策略：采用不同的价格策略。 3.6 市场风险我国餐饮市场发展震荡起伏，餐饮市场在转型期中面临着史无前例的机遇和挑战。我国加入WTO后,加快了与国际餐饮市场的接轨步划,国内相继出台了餐饮业发展政策及其相关配套条例，餐饮市场面临着前景收益与风险同在的新的挑战。 面对当前国内餐饮市场细分日趋成熟，服务体系趋同，导致企业竞争更加激烈的新形势和市场环境，餐饮商只有洞察市场给予的机会和企业所处的经营地位，加强对市场外部环境的研究调查，随时关注餐饮各业务环节的经营风险，把风险管理放在企业经营管理之首，用差别战略提高企业核心竞争力，才能使企业立于不败之地。 一、影响餐饮行业的风险要素 在市场经济条件下，尤其是在我国法制尚不健全、社会信用缺失的情况下，存在着各种复杂多变的显性与隐性风险。这种风险不仅呈现在资金价格、汇率、利率、市场波动、政策调整等外部环境中，而且还表现在财务管理、内部监控、实际操作以及从业人员道德风险等内部因素上。 1. 餐饮行业的环境因素影响 当前宏观环境的复杂多变，是企业产生风险的外部环境。管理的宏观环境包括法律环境、市场环境、经济环境等因素。这些因素对企业管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说，是难以预见和改变的。 央行上调利率，使餐饮信贷的负担加重，将制约消费需求，同时餐饮商的筹资成本、运营成本随之增加也给经销商带来了更重的负担，加息带来的高利息成本使经销商的经营风险无疑增加。 2. 餐饮行业最常见财务风险 财务风险受制于多种因素的作用，体现有筹资风险、投资风险、现金流量风险、担保风险、外汇风险等，而餐饮行业中最常见的是筹资风险、投资风险、现金流量风险这三种。 筹资风险。餐饮投资较多，占用资金较大，这样很多经销商不得不通过融资解决资金问题，贷款利息的提高直接造成经销商利息成本负担加重，经销商经营压力进一步加大。 资风险。对于大多餐饮商来说，股权投资、资产购置以及餐厅建设是经营过程中普遍存在的活动。由于市场变幻莫测，餐饮商需对经营网点进行布局，填补在地理位置上的业务真空，但是投资金额巨大，使原来有限的流动资金，陷入投资回收期较长的经营风险。现金流量风险。现在餐饮商一般都面临资金流困难问题，餐饮商需要利用一些短期融资工具来解决筹集。但市场适销和市场滞销的变化，时刻影响着企业资金流的速度，现金流量风险影响资金流转不顺畅。 3. 餐饮行业的经营风险在经营管理的实际实践中，经营风险控制往往缺少个案借鉴。由于各种各样的原因无法按惯例操作，这就需要企业的高级管理层应具有洞察市场万变能力，把这些经营风险控制在源头。 二、实施有效的风险管理措施 企业在积极扩展业务的同时，要把风险管理纳入整体的经营管理范畴，从根本上改变重业务轻管理，重外延扩张轻内控建设的局面。通过转变经营方式，增强企业综合竞争力来抵御企业的外部风险，同时从思想意识、机构控制、制度建设、实际操作上入手，努力构建全方位的风险监管长效机制，把企业内部经营风险的管理工作落到实处。 1、增强企业竞争力应对外部风险 今年是中国加入WTO后餐饮行业全面运作世贸规则的第5年，随着国家对餐饮业规范管理的政策法规陆续出台，餐饮商面临新一轮洗牌。以品牌代理作支撑，以综合销售求规模，以诚信服务创品牌成为现代餐饮企业抵御外部风险的主要手段。餐饮商应牢固树立竞争意识、危机意识，增强品牌拓展力度，扩大网络建设。重点做好餐饮服务配套功能，使公司餐饮服务供应链得到进一步延伸。形成集餐饮、娱乐、休闲、住宿为一体的大型经销网络，转变经营方式、盈利模式增强企业抗风险能力 2、树立风险意识，切实防范经营风险 企业应进行全员防范经营风险系列教育，使全体员工充分认识做好防范经营风险工作的必要性和重要性，把个人在经营活动中可能出现的疏忽，造成的经济损失和产生的负面影响，提到与企业的生死存亡息息相关的高度来认识。同时建立防范经营风险激励和约束机制，把防范经营风险列入员工经营业绩考核内容，实行员工防范经营风险和绩效分配挂钩，进一步提高全体员工的防范意识，增强规范运作的自觉性，做到立足本职岗位，着眼企业长远建设。 三、合理划分组织机构，完善公司决策机制 企业应建立健全与餐饮规模相适应的组织机构,充分注意部门之间职能的科学划分，做到简单、高效、协调，确保控制目标的实现。要根据责、权、利相结合的原则，明确规定各职能机构的权限与责任，保证各层次目标的实现。在企业重大经营活动和投资活动决策前先听取相关部门负责人的评审意见，通过集思广益，运用集体智慧来指导企业的经营决策，防止企业经营决策的盲目性和少数人说了算的情况，减少失误，使企业的决策建立在科学、民主的基础上，有效地降低经营风险，确保企业持续快速健康发展。 四、建立健全内控制度，形成风险管理机制 企业应以制度为标准，检验经营管理的效果，制定一系列精简实用、职责分明、完整有效的内部控制制度，充分发挥其保护、监督、制衡的作用。以授权审批为原则，规定各级管理人员的职责范围和业务处理权限，并针对操作流程中的薄弱环节，在制度上明确程序，进一步增强防范力度和可操作性，对于投资、担保、资产抵押、固定资产购置、重大合同、资金调度等重大经济事项，企业应制定专门相关的规定，明确权限与责任，明确经济事项的决策、审批、实施的流程和顺序及经济责任问责制，使企业的经营、业务、管理活动有章可循。 五、强化内部流程管理，保证企业运作顺畅 企业应始终通过内部审计， 把风险管理贯穿于日常的营销管理、财务管理、行政管理之中，把加强内部流程管理作为重要工作来抓，可起到强化内部控制，推动企业风险管理工作完善的效果。 1.业务流程管理 经营业务严格执行业务流程制度，采用规范化、标准化的处理方法，形成书面纪录。 采用统进分销、品牌资源共享的模式。加强资源采购管理，落实好资源对口，提高采购专业化程度和组织能力。 确保适销对路，确保网点销售需要避免风险。加快分销和资金周转，把握好场方的商务政策和库存政策，运用场方的授信额度做大销售规模，盘活企业流动资金的需求，降低现金流量风险及筹资风险。职能部门关系。应建立相互协作、相互制约、相互控制的关系，形成一种监督协作的氛围，加大制度执行力度，健全内部控制工作体系，确保公司资产的安全、规范运作。 2.财务管理 企业实行全面预算控制及内部核算制度。科学制定目标，将其细分至相关部门，确定销售、成本、工资、费用、利润、资金等各项部门的目标，将销售分解落实到业务员、费用包干至部门落实到项目，将经营风险分解，并加强内部考核。 进货与付款。一方面企业需与供应商沟通，充分利用场方政策融资，为企业节约融资成本，降低筹资风险；另一方面对供应商设定付款最高额，在限额范围内，及时解决预付款所涉及的经济事项。定量的预付款。采用一事一议方式，通过市场分析、利润预测、机会成本分析及相关部门的讨论分析予以决定。在销售与收款环节中，注重应收账款的实时控制。尽量把当年应收账款控制为零，严格规定赊销的权限范围，并与相关人员及所在部门的考核业绩及薪金挂钩。 额的应收账款。对期限长、金额大的应收账款，财务部组织专职人员对该应收款实行事中监督、重点催讨，确保应收账款回笼。财务部门将企业财产的价值管理与实物管理有机结合起来，定期与各网点统计核对，及时发现价值与数量上的差异、分析差异，避免不利差异的扩大和差错的产生。 3.网络控制 根据餐饮行业下属销售网点较多，分布广的特点，财务管理采取委派制，各销售网点由企业统一进行资金调度、销售结算，实行一体化管理，有效地控制了经营网点的销售活动，及时反映了企业的经营业绩，也防范了实际操作给企业带来的经营风险和筹资风险，达到了对下属网点直接控制的目的。企业通过任命经理人员和财务人员，建立起企业对下属子公司的间接控制。评价每个下属子公司的盈利性、现金利用率和资源运用效率，有效防范投资风险。 4.行政管理 严格执行授权审批制度，进一步加强以合同为基础的责任管理，规范合同文本和管理办法，严格公章使用规定，真正落实事事有痕迹的问责制管理。 5.内部审计 加强关键控制点及各个环节衔接的监督。企业应定期开展内部审计，及时发现进、销、存、收付款等营销及财务管理过程中的薄弱环节，并向相关责任人了解情况，积极采取措施堵塞漏洞。风险管理是一个长期的过程，企业应从实际出发，实事求是地建立自我调整、检查和制约的风险管理体系，形成一个健全完整、运行灵活的控制网络，从而保证企业经营活动顺利进行。- ii -第四章 建设规模与产品介绍4.1 建设规模的合理性分析4.1.1 产业政策和行业特点为了使国民经济有序发展，节约有限的资源，国家和行业制定了某些重要产品的经济规模标准，也制定了鼓励发展、限制发展和禁止发展产业（含规模）目录。该项目为莱州蓝海国际大饭店建设项目，其建设符合国家和行业的产业政策，能够推动莱州餐饮行业的发展，从而带动经济的发展。4.1.2 社会效益和经济效益的合理性建设规模的变动会引起收益的变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力和经济效益。不同产业规模的经济性可能不同。本项目通过具体论证，目前所选规模方案能够实现社会效益和经济效益的合理结合。4.1.3 资源利用的合理性投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。建设规模合理性分析要考虑资源利用的合理性。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。本项目通过统一规划建设配套设施，以及场区合理的设计规划，将达到节约土地和其它资源、降低成本、提高效益、更加有效地利用资源的目的。4.1.4 其他因素项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。本项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、餐饮、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。4.2 建设规模本项目建成后，正常年的年销售收入约为8300.8万元。主要产品表表：4-1 单位：万元序号项目名称客房数平均价格入主率年收入1客房收入36036060%2332.82餐饮收入自助380260820.8820.8宴会72021604147.24147.23大堂及多功能10004合计8300.84.3 建设方案项目总用地12186.7平方米（约18.28亩），总建筑面积50000平方米，高度99.9米。地上24层，地下两层；客房共计360间套；餐饮厅面积1.2万平方米，最大客容量1100位；KTV共56间，客容量：3040人。第五章 场址选择5.1 场址所在位置现状莱州蓝海国际大饭店建设项目占地面积为12186.7，场区北面是掖县西路，南面尚留有可供扩张的空间（待开发的空地），场区地理位置优越，交通运输方便，区位优势明显，东临莱州北路，北临掖县西路，是莱州市繁华地段。5.2 场址建设条件5.2.1 气候条件（1）气温 年平均气温： 13 最高年平均气温： 13.6最低年气温： 11.9 七月平均气温： 24.9一月平均气温：-2 绝对最高气温： 42.8绝对最低气温：-25.1（2）降雨量年平均降雨量： 569.5mm 年最大降雨量： 1201mm年最小降雨量： 298mm 日最大降雨量： 119.3mm（3）风向风速主导风向： 东南风（ES），频率为8.9%次主导风向： 西北风，频率为8.4%年平均风速： 2.6m/s（4）最大冻土深度：470mm5.2.2 地质水文条件1、工程地质项目选址地势南高北低，西高东低，由内地向沿海平缓降低，向海缓倾，其坡度内侧较大，外侧较平缓，自然比降为1:100001:24400。海拔一般65米，近海32米，最高高程7.6米（黄海基准面）。场区位于山东省莱州市掖县西路南，莱州北路西，区域地质属于第四纪地层及石炭纪，自上而下地层依次为杂填土、粉质粘土、中风化石灰岩，石灰岩层地场内均有分布且质地坚硬。该地域地层为第四系及奥陶系地层，地质构造分诉如下：第一层 杂填土：厚度0.851.0m，杂黄褐色，以粘性土为主；第二层粉质粘土：厚度0.851.0m，褐黄色红褐色，fak=160kpa.；第三层 粘土：厚度0.401.6m，棕红色，fak=180kpa.；第四层 泥灰岩：灰白色肉红色，局部强风化，fak=200kpa.。2、水文条件境内主要排水河道有南阳河、小沽河、胶莱河、王河、浞河、白沙河等。河流以雨水、上游客水为主，每年平均约接受客水1亿立方米。水位随黄河水及雨水大小而变化，一般79月份为丰水期，有时水位暴涨成洪。13月份为蓄水期，所蓄径流作为工、农业及人畜用水。46月为枯水期，河道有时干涸，入海径流受潮夕影响，时有海水涌入，未建拦河闸的河道水成海、淡混合水。5.2.3 交通运输条件莱州市公路建设完成总投资21.11亿元，公路通车总里程达到 1997.7 公里，其中高速公路 58.4 公里，国、省公路 285.1公里，县路 419.4 公里，乡路 194.2公里，村级路 1040.6 公里，完成农村公路硬化改造591 公里，新增通硬化路村 200个，农村公路好路率由原来的 86% 提高到93% ，全市公路密度 106.4 公里百平方公里，已初步形成以海港、铁路、公路、管道为骨架“四纵四横、两点一线一环”的综合交通体系。综合运输网络配套，水、电、讯设施完善，投资软环境优良，具备一流的开发和建设环境。5.2.4 市政基础配套设施场址附近供电、排水、通讯等各项市政基础配套设施完善，能够满足项目建设需要。1、给水项目用水可由市政供水管网提供。2、排水场址附近有生活污水集水池和排水沟，可供项目使用。3、供电由莱州市区供电站负责提供，配套建设变配电设施后，能够满足项目需求。4、通讯拟建场址附近通讯属莱州市电信局管理，项目建成后可向该局申请办理通讯扩容业务。5.3 建筑风格项目的规划和设计要具有现代感，体现鲜明的时代特色，建筑的立面设计突出逻辑性与韵律感，在方向构成上，运用连接、穿插、切割等造型手段塑造出既统一又丰富多变的建筑形体和建筑空间。拟建建筑物的风格通过建筑物的线条、色彩及外在特征符号取得与环境的协调、统一。建筑总体的组织采用现代感较强的建筑形体塑造手法，以求体现现代、简洁、精致的总体特征。5.4 建筑方案1、建筑结构拟建建筑物根据各功能区的布置和建筑物的使用要求进行结构形式选择。主要建筑物结构形式如下表：建筑物结构形式表表5-1序号建构筑物名称耐火等级结构形式1餐饮厅框架2客房部框架3KTV框架2、主要技术指标建筑物技术指标表表5-2序号工程名称单位建筑面积备 注1餐饮厅M2120002客房部M2377005KTVM2300合计M250000用地平衡表表5-3序号工程名称单位数值备注1总用地M212186.72建筑物占地面积M285003道路及停车场M21736.74绿化占地M219505容积率4.16建筑密度%70绿化率%16.0第六章 总图运输与公用辅助工程6.1 总图布置6.1.1 总平面布置根据项目功能要求和场地地形，沿场区东侧莱州北路设置整个场区主出入口。出入口正对餐饮大楼，展厅前设置少量绿化，增加对场区的识别和美感。进入场区的主要道路，可直达各功能区建筑物门前。场区内规划好各种车辆行驶路线，实现人流餐饮有效分离。6.1.2 区内交通组织场区内交通道路分为主要道路和次要道路。与出入口相连接的道路为主要道路，各建筑物通过主要道路相连接；各建筑物周围设次要道路，以满足局部交通和消防的需要。6.1.3 场区绿化1、为营造良好的生产、办公环境，场区与临近道路之间布置分隔绿化带，场区建筑物前，以及道路两侧种植部分绿地及树木。2、场区内绿化体系按照集中与分散相结合，点、线、面相结合布置，形成疏密有致、层次分明、动静结合、布局合理的绿色空间体系。突出绿化设施，强调建筑与绿化互相渗透。6.2 场内外运输工程6.2.1 场外运输项目需要场外运输的物品主要为汽车。所需原料为供应商运送到场。该项目选址于莱州市掖县西路南，莱州北路西，当地交通运输方便。6.2.2 场内运输场区内道路布置主、次要道路。主道路路宽设计为8米，各建筑物通过主要道路相连接；各功能建筑物周围设环形次要道路，路宽设计为6米，以满足局部交通和消防的需要。6.3 公用辅助工程1、给水工程项目用水主要是生活用水，年用水量约30000吨，项目场址周围有市政供水管网，直接从该市政供水管网接入。场区内管网沿道路敷设，接各用水单元。2、排水工程项目排水采用有组织排放，设雨水和污水两套管网。场内雨水经汇集后，由雨水管排出，生活污水经化粪池处理，由环卫部门定期清运。3、供电工程场区用电由变电站及供变电专线接入，系统装置用电最大负荷为80KW，新建装置设备用电电压为380V和220V，电缆装置外部从架空管线支架引进，经场区变电后采用单母线分段制。为了美化环境，本系统装置的供电采用低压配电屏放射式供电。 4、通讯项目外部通讯设置直拨电话，可向电信部门申请接入。第七章 节能、节水7.1 用能标准和节能规范我国人口众多，餐饮资源相对不足，人均餐饮拥有量远低于世界平均水平。由于我国正处在工业化和城镇化加快发展阶段，餐饮消耗强度较高，消费规模不断扩大，特别是高投入、高消耗、高污染的粗放型经济增长方式，加剧了餐饮供求矛盾和环境污染状况。餐饮问题已经成为制约经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度，充分认识做好餐饮工作的重要性，高度重视餐饮安全，实现餐饮的可持续发展。解决我国餐饮问题，根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高餐饮利用效率。我国目前共发布终端用能产品能效标准22项。能效标准的研制和颁布实施，对于我国与国际水平接轨、节能减排和克服绿色贸易壁垒等具有重要作用。 本项目餐饮消耗的设计依据：1、中华人民共和国节约餐饮法2、国家标准综合能耗计算通则3、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）4、用能单位餐饮计量器具配备和管理通则5、工业企业照明设计标准6、工业企业采光设计标准以上用能标准和节能规范充分考虑到本行业及项目所在地区的特殊要求，是比较全面并且适合实际需要。7.2 能耗状况和能耗指标分析 1、能耗状况本项目餐饮消耗种类主要是电消耗，主要耗电设备为维修设备和照明等设备。公司将根据国家有关餐饮政策和法规，因地制宜选择餐饮种类、品种与质量。充分挖掘潜力，结合企业具体情况，尽可能做到餐饮综合利用。2、能耗分析项目能耗如下表所示：表8-1序号名称单位年耗量折标煤（吨）1水立方米300007.29 2电万度50202合计209.29 备注1吨水0.2429吨标准煤、1度电0.404吨标准煤本项目年能耗约为209.29吨标煤。7.3 节能措施7.3.1 建筑节能措施建筑节能可分为二部分：一、建筑物自身的节能，二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。 本项目拟采用以下节能措施：1、节能建筑规划设计