二手房市场调查报告范文.doc

二手房市场调查报告范文 不可忽视的存在 二手房市场已经成为一个不可忽视的存在从价格的节节攀升到交易量的持续增长;从大中介公司的“跑马圈地”到小中介公司林立二手房市场已经开始“奔跑着歌唱”更重要的是二手房已经纳入了越来越多老百姓置业的考虑范围 对商家而言百姓的需求就是市场对媒体而言百姓的需求就是责任作为厦门的一张市民报导报始终和百姓生活密切联系导报零售量居全市之首拥有最广泛的读者群他们是二手房消费市场的重要力量因此我们特别策划了“二手房”专版系列努力做到、及时、全面地反映二手房市场信息为百姓提供最有效的参考 海峡导报楼市周刊 二手房市场是离普通百姓最近的住房市场二手房市场的健康发展对于整个房地产市场的全面启动有着巨大的拉动作用 从今年上半年的统计数字来看XX年应该是二手房市场持续走强的第三年这一年无论是公房还是商品房无论是住宅还是商业用房在价格上均有较大的突破二手房的销售已经从1998年的每年380件上升到XX年的4368件另据不完全统计XX年18月已达到3000多件二手房走进百姓生活的脚步越来越快 二手房的交易量与商品房销售量的比例也逐年增高XX年接近5%XX年则为9%而相关数据显示今年两者之间的比重将超过20%二手房市场交易量连续3年以接近100%的速度递增厦门的二手房市场正高歌着奔跑 市场：已成新宠 二手房市场经过多年的发展厦门市民对二手房的认可程度有多少呢?调查显示只要能满足需求有93.3%的市民表示可以接受二手房而明确表示不考虑二手房的仅占6.7%这表明二手房已经得到普通市民的充分认可市民对二手房的关注也达到了前所未有的高度 原因促使二手房如此受人关注?二手房相对一手房而言到底具备了些优势?根据调查人们选择二手房的秩序依次是价格便宜、小孩上学、有投资价值、以小换大、就业方便、适合养老 调查显示认为二手房“价格更实惠刚好可以接受”的调查者最多占43.8%可见价格仍然是众多购房者考虑最多的因素其次是认为“带装修即搬即住”也占到了32.5%这部分群体中许多人是第一次置业同时也是资金比较紧张的购房者他们都希望买来的二手房马上入住省去装修的麻烦也减少装修成本选择“二手房无期房风险”的占12.5%这部分调查者认为新建商品房存在着许多不确定因素特别是期房有些甚至产权证都办不下来而购买二手房就不存在这个问题一手交钱一手交房况且房子也都是现成的清清楚楚免受欺骗在调查中仍有11.3%的人选择“该地段没有合适的商品房”所以只好选个二手房替代这部分人大部分是居住在老城区的市民因为有较强烈的区域情结舍不得离开生活多年的环境却又苦于买不到合适的商品房只好李代桃僵 分布：区域情结 从购买区域来看调查显示84%的被调查者认为购买二手房时会指定区域而只有16%的被调查者不会指定区域购房这表明购房者还是具有很明显的区域情结这种区域情结是由其工作、学习、生活等多种因素决定的那么到底个区域的房产是最受人欢迎的呢?在我们的调查中共把厦门市场分为以下8个区域：1.老市区2.禾祥东西路3.环湖沿岸4.厦禾路沿线5.莲花松柏槟榔区域6.莲前金尚路7.湖里区域8.岛外海沧等 结果令人诧异的是选择“莲前金尚路”区域的竟高达38.5%高居榜首是需求最旺盛的区域这说明随着厦门城市东移战略的成功实施该区域的房产价值正逐步为人所接受这其中一方面是由于会展中心及大型城市公共配套所带来的优美环境和便捷交通使得该区域成为近年来的商品房开发热点区域且基本上都集中于1998年到XX年的房产时间较短;另一方面由于众多大型政府统建小区如前埔小区、瑞景新村、金鸡亭、金尚小区及金山小区都位于该区域这些社区配套齐全、环境优美、规划完善等因素为众多购房者所青睐 选择“禾祥东西路”和“莲花松柏槟榔”区域的比例基本相当各有15.8%和17.5%禾祥东西路作为“名人静巷”的房地产定位已经被大多数人认可成为一种身份的象征随着禾祥路段上工厂搬迁及旧城改造的基本完成这里本身就是一个配套十分完善的生活区为众多人所向往而莲花、松柏及槟榔等小区也是厦门最早的生活小区之一成熟的社区配套让人们可以过上较为方便舒适的生活 老市区房产则逐步退出市场舞台因为选择该区域的消费者只占7%老市区虽然存在着大量的已购公房及私房普遍面积配置小、户型结构不合理且建成年限也比较长在功能上已很难满足现代城市的生活需要因此该区域的房屋需求比较低与此相同的还有海沧等岛外市场虽然近来海沧二手房交易火爆但仍由于配套因素面临着卖房人多而买房人少的格局湖里区的二手房仍是波澜不惊指定选择该区域仅占11.5%且多半都集中在南山路及永升新城带 户型：实用走俏 那么什么户型的二手房最受欢迎呢?调查结果表明实用型的二房是当前二手房市场中需求最大的户型占到37.2%且合理的面积应该是在6080这部分购房者以年轻人居多且大部分是首次置业者很多购房者表示买一个实用型的二房可以在经济条件不太宽裕时过渡使用其次选择80100的三房型二手房26.7%;选择4060的1房1厅二手房占23.3%与选择三房的基本相当从数据中我们发现无论是三房还是一房都是偏向实用型的小康住宅而超过120以上的享受型三房需求就相对较少大三房在使用功能上虽然可以满足更多人性化的需求可总价不菲大部分的工薪阶层更倾向于购买既能改善生活环境价格又可以接受的实用型三房而购买一房的购房者有点类似于购买二房的群体大部分以年轻人为主作为过渡时期的住房也有另外一个二手房消费群体投资客当然这部分群体最关心的是房产的性价比和能否增值 根据我们的调查目前商品房市场中热销的单身公寓在二手房交易中却显得并不那么乐观选择购买二手房单身公寓的只占9.3%虽然单身公寓总价低(其实单价一般都不便宜)但由于在使用功能上过于简单无法满足大多数人的居住需求因此并不为众多人所看好当然选择该品种购房者的特征也十分明显那就是：年轻、时尚超过四房的高档二手房在目前的厦门中仍然需求不旺约占3.4%其实这也是意料之中的事试想让一个能够付出70100元万左右来购置房产的购房者去购买一套别人已使用过的二手房的确有些勉为其难 高层：“恐高”犹在 XX年9月1日关于调整高档住宅和普通住宅界定的通知的出台无疑对厦门的高层住宅带来了前所未有的利好原先高档住宅的二手房交易税费也从此得以松绑税费一下子从5.5%跳到1.5%如未增值甚至只要0.05%的印花税与普通住宅一视同仁受此影响有近3成的消费者表示可以考虑高层住宅特别是对于喜欢禾祥路、湖滨沿线等高层住宅较密集的购房者而言无疑更加刺激了其购买欲望 虽然有利好消息的刺激但二手房市场的消费者却普遍反映平平调查结果显示即使税费下调也仍然有71.4%的市民表示不考虑购买二手的高层住宅因为传统的高层“高价格、高公摊、高物业”的观念仍然影响着大多数人使得住房买多层的消费意识在这部分人心中根深蒂固虽然在交易的税费政策上高层住宅都与普通住宅无差异但有51.3%的购房者认为高层“公摊高实际面积相对小”另有46.2%的购房者认为高层“物业管理费高”这些问题曾经都是阻碍高层销售的老问题时至今日高层的消费观念还是没有转变过来这说明人们对高层住宅的接受不只是体现在价格及交易费用问题上长时间积累下来的“恐高”思想也是阻碍购买高层住宅的一个主要因素因此在促进高层住宅流通环节上只是单方面的在税费上给予松绑还是不能根除“恐高症”还应该在消费意识上大力引导“恐高症”才会逐渐得以根除 同时由于厦门的高档住宅普遍采用的是塔式建筑通常都是一梯6户以上造成结构格局不理想通风采光也受影响因此有20.5%的人认为高层“格局相对不如多层”和12.8%的人认为高层“通风采光不佳”要解决这两个问题一般塔式建筑的高层都很难避免而板式建筑则能较好地解决这些难题因此若想真正改变消费者对高层的偏见高层住宅也要纠正在结构格局上的一些缺点采用其它城市中比较流行的板式建筑 价位：期望更低 从调查中我们发现：目前的大多数居民对购房所能承受的心理价位是比较有限的人们对二手房价格的承受能力明显呈现出递减型的阶梯形状 “在购买二手房时能承受的价格是多少”这个问题上19.7%的人表示可以承受1825万而能接受1825万之上的人群只有17.8%都不是市场主流而明确表示能够承受在1218万元以内的占48.2%加上选择总价12万之内的8.9%也就是57.1%的人只能承受在总价18万以内的二手房如果以2600元/的单价计算这部分购房者只能购买面积在70以下的房子这显然是不合乎市场行情的因此可以说大部分人的心理预期价位偏低了 大多数人认为既然是二手房其价位就应该像其它二手商品一样大大低于商品房价格实际上这是一种不切实际的期望因为二手房不同于其它二手商品二手房属于不动产同商品房一样具有增值潜力况且由于二手房都是现房周边配套都已经成形购买风险要比商品房小得多所以二手房的价格并不会像人们想像中的那么低因此有必要提醒消费者的是购买二手房应结合实际情况考虑多种因素在价位上不应有不切实际的期望如果有必要的话可以请评估人员对房价做全面的评估以确定合理价位 俗话说“一分钱一分货”购房者都期望能以较低的价格买到较新的房子那么在普通市民眼中二手房应该是新建商品房的几成新才是合理的结果有58.7%的被调查者认为应该有八成新才是合理也有28.3%的被调查者认为应该有七成新才合理两者相加也就是说有87%的被调查者认为二手房应该有七八成新而认为应有六成新的只占到4.3%可见普遍市民都十分关心二手房的新旧程度因此老市区的大部分房龄较长的二手房一般很少有人问津 贷款：期待更多 对于普通百姓而言各商业银行推出的住宅信贷业务大大缓解了短期的资金压力有助于在资金不足的情况下买房大大提高了居民的购房积极性随着住房金融制度的完善及利率的不断下调越来越多的购房者选择了按揭贷款且呈“首付越来越低贷款年限越来越长”的趋势 不过由于二手房有别于新建商品房银行出于控制风险的前提出发大部分二手房最多只能申请到6成10年的按揭贷款在调查结果中有58.7%的被调查者认为合理的贷款额度应是“7成15年”甚至还有15.9%的人认为合理的贷款额度应该在“7成15年以上”要求二手房贷款7成或以上的购房者明显占主流地位只有20.6%的被调查者觉得“6成10年”是合适的可见目前大多数银行现行的“6成10年”贷款额度仍不能完全满足购房者的贷款需求很多被调查者反映即使他们看上某套二手房细一算发现现有资金仍不够付首期款只好忍痛割爱转而购买首付更低的新建商品房因此金融机构应能开发出更多、更宽松的住房信贷服务品种从而让二手房贷款可以更加靠近寻常百姓的生活 交易：选择代理 随着现代人生活节奏的加快各种专业的服务方式开始逐渐受人 欢迎专业地产代理服务亦是其中之一调查显示绝大多数的居民对专业的地产代理公司持欢迎态度因此有80.7%的居民在进行二手房的交易买卖时会委托专业的代理公司代理公司专业性强、操作规范能够提供快速、便捷、周到、安全等服务是房屋交易较理想的选择而选择“本人亲自办理”、“找有经验的朋友帮忙”、和“无所谓”的各只有8.9%、8.6%、1.8%