外高桥研究报告

1 / 21 外高桥研究报告 外高桥定增投资报告 公司是以保税区开发建设为主营的上市公司。多年来，公司依托保税区的区位优势和政策优势，不断加大招商力度，积极开拓功能市场，切实提升服务水平，形成了地产开发、贸易、加工和物流四个主要业务板块。其中地产开发中的土地和物业转让出售以及租赁收入是公司主要的营收和利润来源。 公司下属外高桥保税区和外高桥报税物流园区构成了自由贸易试验园区的核心区域。 外高桥 2016 年中期营收及毛利结构 公司 2016 年上半年实现营业收入亿元，毛 利亿元，其中物业和土地转让出售收入亿元，毛利亿元，占整体营收和利润的 39%和 65%；租赁收入亿元，贡献毛利亿元，占公司整体营收和利润的 14%和 12%。 自贸区挂牌引发区内及周围土地和物业价格快速攀升 自贸区设立以后，自贸区及其周边物业价格快速上升。目前周边二手商品住宅价格已上升 40%左右，达到万 /平；厂房价格上升 60%左右，达到 1 万 /平，租金也相应上涨60%左右，达到 1 元 /平 /天。 自贸区写字楼售价已从年初不足万元的水平上涨到2 / 21 了万元 /平，涨幅达 300%以上！相应的，写字楼 日租金也从此前的 2-3 元 /平上涨到了 8 元 /平左右。工业办公楼租金也翻了 3 倍多，达到元 /平。 由于自贸区现阶段的稀缺性，上海自贸区区域土地和物业供不应求的局面未来两三 年内都难以得到根本性的改变，相应的资产价格也将有望维持较高的水平。由政策基本面引发的价格巨大涨幅也引发了对外高桥相关资产的价值重估。 13 年 10 月 23 日，上海金煜坤实业发展有限公司以亿元竞得中国航空器材集团公司转让的外高桥保税区约 万方物业，为自贸区成立以来公开出让的首宗物业，单价约为 万元 /平，用途为仓储、展 示、办公等，溢价率达到 92%。而目前外高桥区域的一般工业厂房价格在 1 万元 /平左右，未来仍有较大的上升空间。 13 年 11 月 27 日，公司出让的保税区 G13-03 地块成交楼面均价为 4192 元，而可以对比的是，此前在 12 月 10日出让的保税物流园区综合物流仓库的楼面价也仅 5800元，一般土地出让的楼面价仅在 1500 元左右。 目前外高桥有 平方公里的森兰地块、平方公里的物流园二期的大部分土地尚未开发和销售，此外还拥有 220 万方自持厂房和保税区内的部分零散的未销售土地。 公司 RNAV 由自贸区设立前的 184 亿上升到 356 亿，3 / 21 上升 %，对 应每股 RNAV 从 元上升至 元。 自贸区土地和物业的二次开发价值巨大 外高桥保税区成立于 1990 年，大部分是工业用地，而且出让时间较早，大部分地区容积率较低。 自贸区成立后，企业注册和入驻需求强烈，预计未来还将有大量办公企业进驻，自贸区“地荒”凸显。未来自贸区要进一步发展，解决“地荒”问题，以满足大量企业，特别是现代服务型企业的入驻需求，盘活区内存量土地、实施土地二次开发已经迫在眉睫。 1、提升容积率： 目前外高桥持有 220 万方厂房、仓库等经营性出租物业，但由于建设时间较早，容积率相对较低。目前随着自贸区物业租金的快速上升，公司可以对其持有的标准化厂房和仓库进行改造，提高容积率。 假设公司目前持有物业中约有 50%，即 110 万方是标准化、可改造的厂房和仓库，如将其容积率从目前的 左右提高，即意味着自持物业面积增加了 55 万方， 每年可增加租金收入亿，对应净利润 亿， EPS 可增厚元。 2、土地二次开发： 目前外高桥区域内，工业用地面积达 到 500 多万，基本都是在过去 20 多年中陆续 4 / 21 出让。现在有相当一部分土地利用方式较粗放，厂房、仓库容积率较低，甚至闲置。目前区域内 500 多万方的工业仓储用地中，如果按公司每年能够盘活其中 2%的土地保守估计，每年可使公司增加净利润亿，对应 EPS 增厚元。若 30%的工业仓储用地可进行二次开发，则公司的 RNAV 可增厚亿元。 3、土地性质变更： 按照 2016 年发布的上海市外高桥保税区控制性详细规划，外高桥保税区整个协调范围面积 平方公里，其中实际用地总面积 万方，扣除绿 化、市政设施、道路、文物古迹、水域用地后，剩余可使用的土地面积为 万方，目前工业仓储用地最多，为 万方，占 %，行政办公和商业金融用地偏少，总共万方，占 15%，生产研发用地也仅有万方，占 %。 自贸区将产业发展定位上将提高服务业比重，自然要求用地规划随之调整。未来自贸区的发展方向是增加服务业比重，从传统货物贸易向向服务贸易、离岸贸易等多种新型业态发展，区域产业定位的调整，自然要求土地的性质和利用方式也要做出相应的配套调整。 中央将保税区开展为自由贸易区的意图就是要将第二产业逐步推向第二产 业和第三产业并举，需要一定过程。工业用地改成住宅用地基本没有可能，改成商业用地和金融用地是有很大可能的，方案待批，首先需要补地价，经济效5 / 21 益可期待。 未来外高桥区域内土地利用方式是否调整、各类土地性质土地的配比、所需要的调整和实施时间等，都还存在相当大的不确定性 森兰地块开发进度加快，支撑公司业绩增长 森兰地块是上市公司本来拥有的土地储备，位于航津路以南、赵家沟路以北、杨高路以东、张扬路以西，紧邻自贸区，主要定位在外高桥保税区的商业和生活配套。森兰地块总占地面积 平方公里，大部分是公园 绿地，商品房面积约为 170万平方米，是公司现有资源中的价值最高的部分。 森兰地块分为商业区和居住区两个组团，商业区规划建筑面积为 52 万平方米，包括商业、五星级酒店、服务式公寓、总部办公基地和餐饮娱乐等业态；居住区规划建筑面积约为 120 万平方米，以低密度公寓和别墅为主，并有国际学校和餐饮、医疗等配套资源。 2016 年末，森兰地块累计开发面积仅万平方米。但2016 年以来，森兰地块的开发进度明显加快， 12 年一年的开发面积就达到了万方，包括万方商业组团地块和 14 万方住宅地块。 2016 年 ，公司的计划开发面积更是达到 万方，开发进度明显加快。同时， 13 年 5 月，公司还启动了物流园二期 1#、 2#地块的前期开发，开发面积为万方。 除了土地的出让，公司自主开发的森兰名佳和尼德6 / 21 兰官邸项目已于 13 年开始预售， 14 年起将逐渐结算。 13 年开始开发的 A12-1 和 A5-1 住宅项目也将于 14 年开始预售。 定增项目情况： 本次非公开发行所募集资金在扣除发行费用后预计将不超过 270,000 万元，其中 21 亿元投入中国自由贸易试验区一期建设项目， 6 亿元用于补充流动资金。建设 项目由 由 5 大平台合计 30 个子项目构成，计划建设30 栋高标准的办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套基础设施，总建筑面积 819,平方米。项目建成后将主要满足跨国公司、国际采购及分拨企业、大型物流企业、高端服务企业以及高端进口产品展销商的经营需要。 其主要建设工程指标为： 盈利预测： 上海外高桥第二发电有限责任公司收资报告 为了能够顺利完成公司 #5 机组发电机组首次抽转子大修，确保工期、质量按照进度要求进行， 2016 年 4 月18 日公司技术部、电气分场、汽 机分场、锅炉分场一行 6 人对上海外高桥第二发电有限责任公司进行了专项收资，现将收资情况报告如下： 一、外高桥二厂发电机检修概述 外高桥电厂二期 2 900MW 机组由西门子公司制造，发电机型号 THDF125/67 其冷却方式为水氢氢冷却。发电机7 / 21 额定容量： 900MW，电压： 27kV；电流： 21383KA；频率 50HZ；转速： 3000r/min. 发电机定子外形尺寸：长宽高： 11595 5090 4782mm，定子膛内最小直径： 1410mm，发电机转子长： 13575mm，转子最大直径： 1310mm。转子重： 88 吨。发电机转子采用一台行车起吊，从励端平直穿入。 二、收集的主要资料 1、 5 发电机作业指导书 -01 2、 6B03 开机试验方案 3、 5B03 发电机抽转子现场技术安全措施 4、现场实拍照片 5、 6B03 检修视频 三、各专业收资情况 1、电气专业 2）检修重要工序 基本工作步骤与编写的作业指导书一致，具体细节方面由于我们去晚了，外二于 4 月 8 日已将转子穿进，端盖已密封， 现场无法查看，只能通过与现场施工人员及对方技术人员进行沟通来了解具体步骤，未必详细。工作中有许多具体步骤的细节部分由于时间短，未能全面细致地了解！从对方介绍来看：重点检查发电机两侧固定筋板底部是否有裂痕及断裂现象；发电机出线欧米伽连接部件底部焊接部分是否有断裂情况；发电机两侧端部上下线棒连接处夹紧螺栓是8 / 21 否有断裂、脱落、移位等现象。外三曾均发现过此类现象，需重点检查。 2、汽机专业 1、 记录 #5 机各道轴承顶轴油压。 2、 测量 #5、 6、 7 轴承油挡间隙。 3、 拆 除外油挡。 4、 测量 #5、 6、 7 轴承座油挡洼窝中心；励发对轮于台板距离， 2 组数 据 5、 拆轴承上半部，解体时紧力、油隙、密封瓦 测量、密封环测量、大端盖间隙、测轴颈杨度。 6、 开顶轴油，测汽发、励发对轮同心度。 7、 拆励发对轮螺栓，之前上托架，保持高低定位，顶开对轮，取出导电棒后？测中心，之后吊离励磁机 8、 拆汽发对轮螺栓，杨度复测，测中心 9、 停顶轴油，上 #5 瓦托架，翻出 #5 瓦下瓦，吊起#6 瓦端， 翻出 #6 瓦，进入抽转子程序 3、起重专业 1）备品备件及专用工具情况 由于外二汽轮机与发电机同时进行大修，我公司与外二起重专业的工具及抽、穿转子的方案是不同的。穿转子起重专业需准备以下主要工具： 9 / 21 5t 葫芦 2 根， 10t 葫芦 2 根，开口滑车 2 个，穿转子横梁 2）穿转子初步方案 经与外二专业工程师及现场检修单位工程师沟通后，起重专业确定以下穿转子起重方案： 发电机地锚处安装两台 10t 手拉葫芦； 在定子处两侧各装一只 5t 开口滑车； 转子励端处装横梁，用于钢丝绳牵引固定； 用固定端行车吊升转子，当转子整体吊入定子膛三分之一后，用枕木固定转子汽端轴颈位，落下转子后，扩建端行车用一根绳头吊转子励端轴颈位，保持平衡。用直径20 钢丝绳绳头固定在横梁两侧吊环上，钢丝绳通过定子两侧的 5t 开口滑车改变方向，手拉葫芦牵引，其转子缓缓向汽端方向进入，行车同时也同步向汽端方向缓缓移动，至转子出汽端口处时，停止。固定端行车用一根钢丝绳绳头吊升转子，保持平稳。两台行车向西侧平移到位一切就绪后，方可落下转子。 四、可能存在的问题 1、 汽发对轮螺丝无法拆除或部分拆不掉螺丝。 2、 解体中心数据偏差大，数据不一致。如何调整，#6、 7 瓦的调整上限问题 3、 汽发对轮脱不开。 10 / 21 4、 励发对轮找摆度的操作步骤、工具 5、 堵油管的问题 6、 不开顶轴油盘转子的问题 7、 找中心的方法，数据下限 8、 密封瓦拆卸，对照照片 9、 动发动机定子调中心的各个销子的情况 10、 拆卸励发对轮过程， 1、上励磁机 对轮处支架 2松对轮螺丝 3 顶开止口，加在圆周的表数字跑吗， 4 测中心，盘转子支架润滑，支架会晃动吗 11、 外二是 3 月 9 日停机， 8 天后停盘车开始工作，28 日抽转子，定、转本 体部分工期十天与 4 月 8 日将转子穿入。而我厂抽转子前工作时间仅有 8 天，定转子本体检修工期仅有三天，整体安装时间仅有 9 天。又是第一次干，没有经验，加之人员少。感觉压力实在是太大！必须请有实际工作经验的人员指导！同时需大量增加有工作经验的人员，否则、实在是难以保质保量按期完成任务！ 12、 工作中有许多具体步骤 的细节部分由于时间短，了解未必详尽！给实际 操作带来较大困难。希望能协调原电建二公司安装施工 人员予以全程指导，关键节点把关。 11 / 21 13、 实际工作现场可能有少量材料、工具、辅材等由于是首次检修，无现场 经验，需现场测量、制作、采购。需举全厂之力做好后勤保障工作。 外高桥第二电厂调研报告 4 月 9 日到 4 月 11 日到外高桥进行调研，现将已收集到的情况汇报如下： 收集资料情况 我们抱着学习的态度，把能 收集的资料尽可能的收集回来，因而收集的资料比较多，有待慢慢地消化吸收。收集的资料主要是以下几个方面： 1机组大小修：收集了 5、 6 号机组 A、 B、 C、 D、 E共 9 次检修的任务书、检修 总结、技术交底、安全措施、检修每日动态、检修会议纪要、作业指导书、试验方案、检修项目、检修进度、解体报告、检修中发现的缺陷、试转计划等等，特别是 6B01、5C02、 5B01 等比较全。需要逐步消化。 2照片：收集了锅炉受热面、主汽门密封面、二次风烟道膨胀节、磨煤机、燃 烧器等受损情况 照片及溢流水管结垢情况、脱水仓中心滤网损坏情况、电除尘极距横梁变形情况的照片及发电机抽转子的分步照片等。 3设备改造及异动：共收集了发电机定冷水管接地12 / 21 改造、开关增容、电源移位、 加装电源等合计 73 个异动项目。 4应急预案：收集了防止全厂停电、处置电网大面积停电事件、防汛防台、 500kV 系统紧急状态下事故处理等应急预案。 5作业指导书：收集了电气、汽机、热控、锅炉、化学、灰渣、金属监督等合 计 61 份作业指导书。基本上包括了各种设备 。 6安装手册：收集了发电机、汽轮机及 MCC 的安装手册。 7 KKS 码：包括设备命名导则、编码修改流程、 KKS码专题会议纪要、 KKS 码的 汇总。 8其它：包括电气运行规程、电缆防火、绝缘监督标准规程及记录、发电机产 品及运行手册、物资分类及编码规范等等。 以上这些资料都共享在部门 FTP 上。 外二机组运行情况 一、 5 号机组检修情况 #5机组 XX年 4月 20日完成 168试运行后投产至今，共进行了 6 次检修，正在进行第 7 次检修。分别是： 1 5D01： XX 年 4 月 22 日至 XX 年 5 月 6 日进行了13 / 21 168 小时后第一次消缺性 检修，为期 15 天 ,补编号为 5D01。 2 5C01： XX 年 9 月 12 日至 XX 年 10 月 7 日进行了C 级消缺性检修，工期 26 天。 3 5A01： XX 年 4 月 10 日至 6 月 14 日进行了为期66 天的第一次 A 级检修。 4 5E01： XX 年 9 月 27 日至 10 月 7 日进行了为期11 天的节日检修。 5 5C02： XX 年 4 月 20 日至 5 月 21 日进行，工期 35天。 6 5D03： XX 年 11 月 17 日到 12 月 2 日，为配合电网线路改造，工期 21 天。 7 5B01：正在进行，计划时间为 XX 年 3 月 15 日至5 月 3 日，共计 50 天。 二、 6 号机组检修情况 6 号机组从 XX 年 9 月 22 日完成 168 试运行后投产至今，共进行了 5 次检修，分别是： 1 6D01： XX 年 10 月 14 日至 10 月 27 日，共计 14天，基建 168 后消缺检修，补检修编号为 6D01。 2 6C01： XX 年 2 月 4 日至 3 月 5 日，共计 30 天 ，主要工作为基建遗留问题消缺，包括空预器密封改造、一次14 / 21 风机 6A 换轴、扩容器加阻流板等。 3 6B01： XX 年 1 月 21 至 3 月 12 日，共计 50 天，旨在 6 机组汽机岛质保期之前了解设备状况。主要项目有汽机高压缸、中压缸和低压缸内窥镜检查、汽机高压缸、中压缸和低压缸碰缸试验、汽机高压、中压主汽门检查、汽机 1 8 轴承解体检查、发电机抽穿转子、技术监督项目、技改项目等。 4 6E01： XX 年 9 月 28 日至 10 月 14 日，共计 17 天，主要解决 1 瓦轴振，超过报警值。由于一瓦本身制造的缺陷，轴瓦和轴 颈之间的侧隙与顶隙从基建第一次安装开始就超标，影响了轴瓦的稳定性，使得在转子较小的扰动力下就会产生很大的振动；循环水排水管伸缩缝泄漏；空预器 6A电流晃动；凝汽器 B 侧钛管泄漏； #4 卸船机小车滚筒联轴器损坏、齿轮箱渗油。 5 6C02： XX 年 3 月，主要解决低负荷时 #1 瓦振动超标；汽泵 6B 主泵更换机械密封；高压水侧安全阀 A/B 的管桩头更换等。 6 6C03 检修正在策划中，计划 XX 年 5 月 10 日 -6月 9 日，为期 30 天。 三、 5 号机跳机情况 1 XX 年 11 月 28 日， 17:45 向锅炉进水时 ,电给泵流量与转速不匹配引起电给泵跳闸。 15 / 21 2 XX 年 12 月 12 日， 14:46 电给泵密封水漉网垃圾堵塞引起密封水温度高 电给泵跳闸，锅炉断水。 3 XX 年 12 月 13 日， 15:30 在投冷再至除氧器加热自动时 , 除氧器压力晃动 ,使电给泵流量与转速不匹配引起电给泵跳闸。 3 XX 年 12 月 13 日， 20:32 除氧器压力高达 ,闭锁分疏箱至除氧器 隔离门 ,使分疏箱水位高达 28M 保护动作。 4 XX 年 12 月 20 日， 8:20 真 空泵 5A 补水电磁隔离门被人为关 ,放水门被人 为开 ,引起真空泵 5A 跳闸 ,使主机低真空脱扣。 5 XX 年 12 月 20 日， 19:04 主变冷却器电源开关热继电器保护整定值偏小引 起电源 A/B 均跳闸 ,使主变压器 B 相冷却器全停保护动作。 6 XX 年 12 月 22 日， 16:50 主蒸汽压力设定值与实际值偏差大于 10bar ,汽 机自动关闭调门 , 引起发电机逆功率保护动作。 7 XX 年 1 月 15 日， 14:43 吸 /送风机 5B 动叶调节卡件失去电源引起动叶 调 节自动开足，造成风机电流超限跳闸。 16 / 21 8 XX 年 1 月 16 日， 8:33 锅炉水冷壁出口温度高，锅炉 MFT 保护动 作。 9 XX 年 1 月 18 日， 8:34 #5 电动给水泵跳闸造成锅炉 MFT。 10 XX 年 2 月 5 日， 10:50 #5 电动给水泵跳闸造成锅炉 MFT。 11 XX 年 2 月 7 日， 15:30 一次风机 5B、磨煤机5A/5B/5C 跳闸，手动汽机脱扣。 12 XX 年 2 月 10 日， 17:35 凝泵进口漉网压差高凝泵跳 闸，凝结器水位高 达到 1400mm，汽机保护动作。 13 XX 年 2 月 12 日， 12:07 给煤机 5B/5C 跳闸，给水泵 5B 手动脱扣，电 动给水泵自动调节流量迟缓，造成锅炉断水保护动作 MFT。 14 XX 年 2 月 18 日， 21:30 计算机接到给水泵全停误发信号导致锅炉保护动作 MFT。 15 16 XX 年 2 月 19 日， 8:26 锅炉全燃料丧失保护动作 MFT。 XX 年 2 月 28 日， 3:10 锅炉二次风量 25%保护动17 / 21 作 MFT，原因为二次 风量变送器故障，后自行恢复。 17 XX 年 3 月 5 日， 14:46 闭冷水泵 5A 跳闸，使发电机 氢气温度高汽机保护动作脱扣，联跳发电机，锅炉手动 MFT。 18 XX 年 3 月 23 日， 17:41 发电机定冷水出水温度高，汽机保护动作脱扣， 联跳发电机。 19 XX 年 3 月 30 日， 0:37 当时运行工况，七根油抢和二台磨煤机运行。 一次风机 5A需计划停运检查，在停一台一次风机时，造成一次风量低，二台运行磨煤机跳闸，引起 0:57 汽机调门关闭，压力控制 方式切至 LIMIT 方式， 1:00 发电机逆功率保护、 t2 动作跳闸， 1:03 汽机转速下降， 1:08 转速时手动拍车。 1:26 在停送风机 5A 时，由于风量出错造成送风机 5B 加风量而超负荷跳闸，炉 MFT。 20 XX 年 4 月 20 日， 22:46 在减负荷时，在给水泵 5A 退出运行切换操作 中，引起 #5 电动给水泵跳闸，造成锅炉断水保护动作 MFT。 21 XX 年 4 月 23 日， 22:48 由于 #5 电动给水泵热18 / 21 过负荷保护动作跳闸， 锅炉断水保护动作机组 MFT。 22 23 XX 年 5 月 10 日， 8:31 汽机真空低保护动作脱扣，联跳发电机。 XX 年 5 月 10 日， 12:34 锅炉水冷壁出口温度高，锅炉 MFT 保护动作。 24 XX 年 5 月 11 日， 22:37 在做机组 900MW 甩负荷后，由于 3 低加水位 高引起凝泵跳闸，造成给水箱水位低电泵跳闸，锅炉断水保护动作 MFT。 25 XX 年 5 月 14 日上午 10： 11 分，磨 5E 冷油器闭冷水进水接头大漏， 造成闭冷泵进口压力低保护动作跳闭冷泵，引起发电机氢气温度高，机组跳闸 . 26 XX 年 5 月 17 日在加负荷过程中因送风机超电流而导致跳风机锅炉 MFT。 27 XX 年 6 月 3 日 21： 55 由于 DEH 卡件故障，引起汽机跳闸，凝泵 5B 跳闸 5A 未启动，给水箱水位低跳电泵，锅炉断水保护动作 MFT。 28 XX 年 6 月 19 日晚控制逻辑在线下载，高旁打19 / 21 开， 19： 45 由于二次风量 低锅炉 MFT。 29 XX 年 7 月 8 日由于天下着倾盆大雨，空预器转速探头测不到转速信 号 ,15:53 一次风机 5B 跳闸，所有给煤机跳 闸后，导致炉膛火焰丧失锅炉 MFT。 30 XX 年 2 月 23 日，因给水流量信号误报低信号，导致锅炉跳闸。 31 XX 年 3 月 9 日，小机 5A 控制油蓄能器在进行ATT 试验前的充氮时， 误使控制油压力下降致使小机跳闸，且 RB 未成功，最终导致机组 M