房地产开发项目可行性研究 (2)

,可行性研究概述,房地产开发项目基础参数的选择,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目财务报表及财务评价指标,房地产开发项目可行性研究报告的撰写,3.1可行性研究概述,3.1.1可行性研究的含义和目的,1）可行性研究的含义,可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。,具体地讲，可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的,2）可行性研究的目的,实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益,房地产开发项目投资大、周期长、涉及面广,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的,3.1.2可行性研究的作用,房地产开发项目投资决策的依据,筹集建设资金的依据,申请有关建设许可文件的依据,指导规划设计工作的依据,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用,3.1.3可行性研究的依据,国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划,批准的项目建议书和同等效力的文件,国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等,自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料,有关工程技术方面的标准、规划、指标、要求等资料,国家所规定的经济参数和指标,开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据,3.1.4可行性研究工作阶段的划分,可行性研究的工作阶段,“大可研”,“大土木”,项目建议书阶段,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分,1）投资机会研究,投资机会研究,一般投资机会研究,特定投资机会研究,对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。,指明具体的投资方向,便于决策,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分,1）投资机会研究,主要内容：地区情况、经济政策、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。,依靠笼统的估计；精度30%；研究费用一般占总投资的0.2%-0.8%。,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分,2）初步可行性研究,预可行性研究,分析机会研究的结论,是否有进行详细可行性研究的必要,有哪些关键问题需要进行辅助研究,解决的问题,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分,2）初步可行性研究,粗略审查的内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地质及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。,精度20%；研究费用一般占总投资的0.25%-1.5%。,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分,3）详细可行性研究,可行性研究,是分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤,精度10%；研究费用：小型1%-3%；大型复杂0.2%-1.0%。,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分,4）项目评估,大中型及限额以上的项目、重要的小型项目,可研,评估论证,不准审批、建设,咨询评估单位,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分,3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容,市场研究,项目概况,项目开发方案,项目经济评价,社会影响分析,开发项目现状调查,项目基本情况,项目定位,微观环境层面的调查,区域环境层面的调查,宏观环境层面的调查,建设条件与资源供给分析,规划方案,开发进度,结论及建议,房地产开发项目可行性研究,市场营销策略,环境影响分析,项目组织机构,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容,1）项目概况,项目基本情况,项目概况,开发项目现状调查,项目名称、开发商简介、区位及周边交通等,用地性质、地形地貌、气象、用地现状、基础设施,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容,2）市场研究,宏观环境层面调查,市场研究,区域环境层面调查,微观环境层面调查,项目定位,PEST分析,SWOT分析,五种竞争力分析,竞争楼盘、周边等,PEST分析,政治Political、经济economic、社会social、技术technological,房地产开发项目,政治法律环境,社会文化环境,经济环境,技术环境,五种竞争力理论-行业内竞争,迈克尔波特,SWOT分析,S指组织自身具备的优势(Strengths)，W指组织自身存在的劣势(Weaknesses)，O指组织在发展中可能遇到的机会(Opportunities)，T指组织在发展中可能遇到的威胁(Threats)。,SWOT战略选择图,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容,3）项目开发方案,项目开发方案,建设条件与资源供给分析,规划方案,开发进度,市场营销策略,合同管理,环境影响分析,开发组织机构,九通一平,规划设计思想、规模、布局、户型、技术指标,全过程进度安排,营销渠道、广告等,人员及制度保障,单独进行、环评机构,环境影响评价EIA-environmentalimpactassessment,环境影响评价，是对环境质量的预断性评估，是在进行某项人为活动之前对该项活动可能给环境质量造成的影响进行调查、预测和估价的活动，其目的是为了提出相应的处理意见和对策。服务于环境保护之目的的环境影响评价是一项科学的理性行为。,环境影响评价EIA-environmentalimpactassessment,环境影响评价,施工期环境影响预测与评价,使用期环境影响预测与评价,噪声,固体废弃物,施工人员生活污染,扬尘,噪声,底商,大气,废水,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容,4）项目经济评价,项目经济评价,投资与收入估算,资金安排,经济参数的确定,财务评价,风险与不确定性分析,国民经济评价,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容,5）社会影响分析,社会效益、环境效益,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容,6）结论及建议,可行与否、问题、建议,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容,3.1.6房地产开发项目可行性研究的工作程序,D,接受委托与建立研究组织,收集资料，进行市场调查,设计研究项目投资方案,编制可行性研究报告并提交,房地产开发项目可行性研究的工作程序,开发商,专业咨询机构,基础成本数据、预计租售价格,财务评价、国民经济评价、社会效益评价,全面分析论证,3.1可行性研究概述3.1.1可行性研究的含义和目的3.1.2可行性研究的作用3.1.3可行性研究的依据3.1.4可行性研究工作阶段的划分3.1.5房地产开发项目可行性研究的内容3.1.6房地产开发项目可行性研究的工作程序,3.1.7房地产开发项目可行性研究报告的编制单位,可行性研究报告可以由开发商自行编制，作为企业内部投资决策之用，但是不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。（甲级、乙级）,3.1可行性研究概述,3.2房地产开发项目基础参数的选择,房地产开发项目经济评价基础参数,时间类参数,融资相关参数,收益相关参数,评价标准类指标,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择,1）时间类参数,包括：房地产开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的时间点以及持续时间长度。,作用？,资金时间价值、机会成本,机会成本（OpportunityCost）：是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值。,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择,2）融资参数,包括：房地产开发贷款的贷款利润率、资本金投入比例或财务杠杠比率（通常为总投资的30%），预售收入用于后续开发建设投资的比例等。,财务杠杆：企业负债经营，不论利润多少，债务利息是不变的。于是利润增大时，每一元利润所负担的利息就会相对地减少，从而给投资者收益带来更大幅度的提高。这种债务对投资者收益的影响称作财务杠杆。,财务杠杆系数=普通股每股利润变动率/息税前利润变动率,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择,3）收益相关参数,包括：出租率或空置率、运营成本占毛租金收入比率。,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择,4）评价标准类指标,包括：基准收益率、目标成本率、目标投资利润率、目标投资回报率等。,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择,3.3房地产开发项目投资与收入估算,3.3.1房地产开发项目投资估算,现金流确定,房地产开发项目费用构成：,土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施建设费（附属工程费）、开发间接费用、管理费、销售费用、不可预见费、税费、其他费用、建设期利息等。,回顾：项目投资的构成,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择,3.3房地产开发项目投资与收入估算,3.3.1房地产开发项目投资估算,土地使用权的获得方式,土地使用权出让,土地使用权转让,土地使用权划拨,土地合作,协议,挂牌,拍卖,招标,中小房地产开发商,经济适用房、廉租房等,二级市场,一级市场,2010年3月19日,16家以房地产为主业的央企名单：,中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。,央企与国企的区别？,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算3.3.1房地产开发项目投资估算,3.3.2房地产开发项目租售方案的制定收入估算,D,确定租售方式,确定可租售面积及可分摊面积,安排租售进度,确定售价（租金）水平,E,编制租售计划表,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算3.3.1房地产开发项目投资估算,3.3.2房地产开发项目租售方案的制定收入估算,1）确定租售方式,住宅项目,出售,商业地产,出租或租售并举,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算3.3.1房地产开发项目投资估算,3.3.2房地产开发项目租售方案的制定收入估算,2）确定可租售面积及可分摊建筑面积,商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算3.3.1房地产开发项目投资估算,3.3.2房地产开发项目租售方案的制定收入估算,2）确定可租售面积及可分摊建筑面积,不应分摊的面积：1、从属于人防工程的地下室、半地下室；2、供出租或出售的固定车位或专用车库；3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算3.3.1房地产开发项目投资估算,3.3.2房地产开发项目租售方案的制定收入估算,3）安排租售进度,强销期开盘后1-2个月,开盘,预热期开盘前2个月,内部认购开盘前1个月,持续期开盘后3-6个月,尾盘期开盘后7-9个月,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算3.3.1房地产开发项目投资估算,3.3.2房地产开发项目租售方案的制定收入估算,4）确定售价（租金）水平,市场比较法、成本法、收益法,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算3.3.1房地产开发项目投资估算,3.3.2房地产开发项目租售方案的制定收入估算,5）编制租售计划表,主要内容：销售（出租）面积实现计划与销售（出租）收入实现计划。,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算,3.4房地产开发项目财务评价,1）财务评价的概念,3.4.1房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系,财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算,3.4房地产开发项目财务评价,2）财务评价的指标体系,3.4.1房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系,财务评价,静态评价指标,动态评价指标,静态投资回收期,成本利润率,投资利润率,动态投资回收期,FIRR,投资利润率,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算,3.4房地产开发项目财务评价,3.4.1房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系,3.4.2房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标,1）静态经济评价指标,1静态投资回收期Pt,指当不考虑资金时间价值时，用项目各年的净收入抵偿全部投资所需要的时间。,净收益和折旧,Pt=累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算,3.4房地产开发项目财务评价,3.4.1房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系,3.4.2房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标,1）静态经济评价指标,1静态投资回收期Pt,PtPc基准投资回收期,静态投资回收期例题,例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该类型项目的投资效果进行评价。,解答：经营期的年现金流量=净利润+折旧=325万元,静态投资回收期例题,例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该类型项目的投资效果进行评价。,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算,3.4房地产开发项目财务评价,3.4.1房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系,3.4.2房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标,1）静态经济评价指标,2成本利润率RPC,成本利润率RPC是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。,2成本利润率RPC,GDV项目总开发价值；,TDC项目总开发成本；,DP开发商利润。,成本利润率超过目标利润率时，认为项目在经济上是可以接受的。一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体在35%-45%。,成本利润率RPC例题,例3-3：某房地产开发商以330万元/亩的价格获得了一宗占地面积为4.5亩的土地，拟建一栋商住混合楼，容积率为3.5，建筑覆盖率为55%。楼高16层，1至3层为商铺（建筑面积均相等），4至16层为住宅（均为标准层），建造成本为2000元/平米，专业人员费用为建造成本的5.0%，行政性收费等其他费用为300万元，管理费按土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3%计取，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6.5%，预计建成后销售均价6800元/平米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次性投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款率为8%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。试计算项目的总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？,3.1可行性研究概述3.2房地产开发项目基础参数的选择3.3房地产开发项目投资与收入估算,3.4房地产开发项目财务评价,3.4.1房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系,3.4.2房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标,1）静态经济评价指标,3投资利润率,投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。,3投资利润率,投资利润率行业评价投资利润率,投资利润率例题,例3-4：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，项目经营期