无产权证房屋买卖合同效力

1 / 14 无产权证房屋买卖合同效力 无房产证房屋买卖合同范本 出卖人： 电话 身份证号： 现住址： 买受人： 电话 身份证号： 现住址： 见证方： 电话 身份证号：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议： 第一条乙方购买甲方坐落于 私有楼房住宅一处，建筑面积为平方米，产权证号为朝私号土地使用证号 为：，使用面积为平方米，使用年限年 月日至年 月 日止。 第二条此房屋实际售价 元整。此售价包含公共维修基金及室内所有固定装修、固定配套设备。 第三条甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件及复印件： 1、身份证、户口薄； 2、房屋所有权证和其他有关证件； 3、房屋共有人同意或委托出卖的证明； 4、办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。 第四条甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一： 2 / 14 1、无合法证件的房屋； 2、有产权争议的 房屋； 3、经批准用或划拨的建设用地范围内的房屋； 4、经人民法院裁定限制产权转移或经市人民政府批准代管房屋； 5、市人民政府规定其他不得出卖的房屋。 第五条乙方应在签署本合同时，向甲方提供以下文件及复印件： 1、身份证、户口簿； 2、办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。 3、如有特殊情况发生，甲方子女必须无条件协助乙方办理房产过户手续。 第六条上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用由乙方负责。 第七条 税费分担 甲、乙双方按照国家房地产交易部门的规定缴纳各项税费。 第八条定金 在年 月日见证人代甲方向乙方收取房屋定金人民币元作为房款的一部分。 第九条付款方式； 首付款：乙方提交材料时将首付款元人民币支付给3 / 14 甲方 余款：在签订本合同一月之内付清。 注：过户完成后所有余款乙方向甲方全部结清。 第十条违约责任 如乙方违约则定金不予退还，扣除见证人代理费后将余款退还甲方； 如甲方违约 则见证人扣除代理费后将余款退还乙方，同时甲方向乙方交付人民币元违约金。 第十一条交房日期： 年月日。第十二条在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。 第十三条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。 第十四条 本合同连同附件共三页，一式三份具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲乙双方各执一份，见证人执一份。 第十五条此合同与出售委托合同、 承购委托合同及房屋买卖合同同时起法律效力。 第十六条本合同自三方签字之日起生效。 出卖人：买受人： 【法定代表人】： 【法定代表人】： 4 / 14 【委托代理人】： 【委托代理人】： 签订时间： _年 _月 _日 签订时间： _ _年_月 _日 签订地点：签订地点： 无房产证不影响房屋买卖合同效力 转载 标签： 分类： 二手房产纠纷 杂谈 案情 1999 年 10 月，原告甲经审批取得国有土地使用权证， 2000 年 10 月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告甲与被告乙，约定价款 30 万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。 2001 年 8 月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达 50 万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。 审判 法院经审理认为，原、被告签 订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，原告将房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。未办理房产5 / 14 证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。判决买卖合同有效，驳回了原告的诉讼请求。 律师评析 对本案的处理结果，合议庭存在两种不同的意见，第一种意见认为：双方签订的买卖合同因违反城市房地产管理法第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产。 第二种意见认为：房屋买卖合同有效，未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效。判决驳回原告的诉讼请求。 笔者同意第二种意见，理由如下： 一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。 买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特 别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥6 / 14 有该房屋。 首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法规则，不动产登记，是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记 载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。而在我国城市私有房屋管理条例中规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发 证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。 其次，自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所7 / 14 有权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。没有权属证 书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据合同法第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。 二、房地产管理法第三十七条规定不属于 效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。 法律行为违反强制或禁止性规定的无效，在大多数成文法国家都有相应的规定。我国民法继承了大陆法国家的做法，在民法通则和合同法中作了相应的规定，民法通则第五十八条作出了规定“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”，合同法第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这体现了国家对合同8 / 14 自由的干预。 笔者认为，强制性规范应当进一步区分为管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。何为效力性规范、何为管理性规范？依笔者之见，应当从法律、行政法规的立法目的出发，运用目的解释方法，综合案情实际加以研究。法律已明定其目的，应严格遵循其目的；法律未明定其目的时，法官应进行必要的基本价值判断，探求立法的价值取向。对于具体的强制性规范还应具体情况具体分析，做到“三看”： 一是看法律、行政法规着重于禁止标的物内容还是禁止主体资格，前者应认定买卖合同无效，如淫秽物品、毒品等买卖，不论主 体是谁，均为无效；后者，则应当加以区分对待。有些法律、行政法规禁止或限制的是主体从营资格，如建筑法规定禁止超资质承揽工程，这是一种管理性规范。 二是看法律禁止的是结果还是行为手段。如法律、法规所禁止的是结果的发生，不问手段如何均为禁止时，其行为无效。但如禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，为交易之安全，并不因此认为其无效。 三看禁止的对象、范围是什么。如房地产管理法第三十四条规定，房地产权利人转让房地产，应当如实申报9 / 14 成交价，不得瞒报或作不实申报。这 里禁止的对象是出让人，范围仅涉及与税收有关的纳税基础即成交价。不论出让人是否与买受人故意瞒报成交价，故不影响合同的效力。特别是在涉及消费者、劳动者等弱势群体利益时，还应根据个案情况而定，不宜一概认定无效。经营者出售不合格产品、假冒伪劣产品，都是法律所不允许的，如果买卖合同无效，消费者将得不到合同上的权利，显然对消费者不利。 在解释法律中，由于立法目的往往与公共政策有关，在法律及公共政策均不允许时，如集体土地买卖、国有划拨土地的转让等，与法与国家政策均不符，则不应以“私法自治”之名，放弃国家的干 预。 我国城市房地产管理法属于行政性法规是确定无疑的，其立法的重心在于加强对城市房地产的管理。从立法目的看，制定城市房地产管理法的主要目的，是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。在法律规范设计上看，该法第六章中单设了法律责任一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助 长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。甲、乙都有买卖、交付房屋10 / 14 的意思表示，甲就有义务就房屋权属向有关部门办理手续，以符合法律的要求，这是甲的应尽义务。甲违反该义务，不应得到法律的保护。乙作为卖受人，其购买没有权属证书的房屋，虽然没有审查权属证书、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的。 三、违反管理性规范的处理 合同效力问题是私法问题，应由民事法律调整；违反法律、行政法规管理性规范的合同不认定无效，并不等于说就是适法行为了。由于违反管理性规范的事实并不因合同有效消失，既然当事人的行为违反了国家意志，理应受到来自国家强制力的约束，所以只要违法行为构成刑事处罚、行政处罚的，就应当依照刑法、行政法的规定予以制裁。所以，损害国家利益应予以禁止，是从公法意义上进行分析的。根据房屋买卖契税的性质，是在房屋买卖有效后，由买受人向征税机关交纳的税目，其只在买受人与征税机关产生行政法律关系，与房屋买卖双方当事人之间没有民事上的权利义务关系，买受人未交纳税款，不影响买卖合同的效力。 笔者认为，在民事审判实务中，对于违反法律、行政法规强制性规定的合同，应根据具体情况， 以民法规则为依据加以解决。 【王树德律师简介】王树德，北京市振邦律师事务所房产部执业律师，全国律师协会会员、北京律师协会会员，11 / 14 北京房产纠纷专家。王树德律师主要从事房产纠纷法律研究和商品房以及二手房交易风险防控法律研究及实务操作，专注于房产案件案件的解决及代为制定、修改、完善商品房买卖合同、存量房买卖合同等法律服务，提供专项购房法律顾问服务，为您房产交易保驾护航。王树德律师执业地址：北京市朝阳区建外大街 19 号国际大厦 A 座 XX 室 (建国门地铁东 300 米）王树德律师联系方式：电子邮件 :wangshudemj业务电话更多详情登陆王树德律师互动 房屋买卖合同 卖方： 买方： 一、甲方单位现有一套位于 的住房，甲方自愿将其住房出售于乙方。 二、甲方确认以其名义取得的住房房屋产权属于乙方所有，单位办理房屋产权证以及土地使用证时直接办理到乙方名下。 三、自签订本协议之日起，乙方为此房屋的实际产权人。 为明确双方的权利和义务，以达到上述目的，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方取得该住房房屋产权，特签订以 下协议： 第一条 甲方住房坐落于 县街 ，该房屋位于第 12 / 14 层室、房屋结构为 、建筑面积 平方米的房屋产权，自协议签订之日起，乙方即为上述约定房屋的实际产权人，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用，甲方不得就该房屋再与他人订立买卖合同。 第二条 本房屋售价为人民币大写元，乙方将该房屋价款一次性付于甲方，此价款为购买该房屋的所有费用，如涉及其他费用，由甲方承担，乙方不予承担。 第三条 因该房屋暂无房屋产权证和土地使用证，甲方必须保证本 协议签订之后，甲方单位办理房屋产权证和土地使用证时直接办理到乙方名下，办理双证费用由乙方承担。无论出于何种原因，致该房屋产权暂时无法办理至乙方名下，在此期间，乙方基于实际产权人仍享有对该房屋的所有权益，甲方不得就此主张有任何异议。 第四条 因该房屋暂无双证，将来可以办理并需要甲方协助时，由甲方负责在接到通知后一周内帮助乙方办理，不得借故拖延时间，如因甲方原因使