物业岗位规章制度

1 / 24 物业岗位规章制度 物业管理制度及岗位职责 机动车辆停放管理制度 1. 目的 为加强小区道路管理和交通秩序，对小区业主有固定车库、使用小区内停车位的车辆和外来在小区停留的车辆进行停放管理。 2. 职责 项目经理部负责办理停车位使用手续； 保安主管负责车辆停放管理。 3. 规定 有固定车库的车辆停放管理 公司统一发放红色通行证； 进入小区时必须把车辆停放其车库内； 按时交纳物业服务费。 使用停车位车辆的停放管理 采取使用固定车位方式，对停放车位上的车辆实行统一管理。每个车位月使用费 80 元； 各车主到所在项目经理部办理车位使用手续，领取统一的绿色通行证，方可使用停车位； 车辆进出小区和停车位时，保安人员认“证”对车，通行证与车牌号不符者，保安人员有权禁止该车辆停放； 2 / 24 车主保管好通行证，如通行证丢失或损坏，车主要立即报告保安主管，否则由此而产生的后果由车主自负。 外来车辆的停放管理 外来车辆进入小区前要进行登记，方可进入； 外来车辆停放时必须接受保安人员引导，不得随意停放； 8： 00 16： 00 时，外来车辆在小区内停放二小时以上每次收取停车费 3 元；当日 16： 00次日 8： 00 时，外来车辆在小区内不允许停放。 有通行证的车辆一律把通行证放在车内明显处。 小区内禁止 2 5 吨以上的货车、大型客车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内。 禁止出租车入内，遇有乘载老、弱、病、残以及携带过重物品的，视情况 可以放行，但 10 分钟内必须离开。 进入小区内的车辆不得鸣喇叭，要接受保安人员指挥，按规定车位和地点停放，对不按规定停放车辆又经劝阻不听者，将按市交通管理有关规定处理。 进出小区时应保持谨慎，避免碰撞其他车辆，否则除负责赔偿外，还将视情节做出禁止使用停车位的处理。 停放小区内的车辆内不要遗留贵重物品、重要文件等，离车时车主要锁好门窗，否则后果自负。 车位使用者应保持车位清洁，无油渍。 3 / 24 根据物业管理有关法规规定，保安人员通过值班和巡逻，避免停 放在小区内的车辆受损坏，不承担保管和保险责任。 维修电工岗位职责 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。 努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。 制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。 交班时发生故障 ，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。 请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。 每月进行一次分管设备的维修保养工作。 搞好班内外清洁工作。 管钳工岗位职责 其主要工作任务是：负责冷热供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养；负责污水处理系统4 / 24 运行管理和维修保养；负责消防门、自动门、窗帘及机械五金构件的维修保养，其主要职责是： 熟悉给排水系统和各种机械设备、供气供水设备的情况 ，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。 负责污水处理池的日常清洁，及时排除常见的故障，保证系统处于良好运转状态。 当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。 及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。 做好应急抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下进行。 积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。 积极参加业余学习和技 术培训，不断提高业务技术水平。 高压运行工岗位职责 严格遵守公司员工守则和各项规章制度。 努力学习技术，熟练地掌握所辖小区内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。 努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。 5 / 24 坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。 对来人来电报修及时登记。 值班长负责安排电工日常维修工作。 负责与供 电局的业务联系，并做好登记。 发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。 事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。 请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。 按规定的时间做好值班室内外清洁工作。 维修技工岗位职责 准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、按质、按量地完成任务，不擅自离岗和串岗。 遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程，努力学习，不断提高思想素质和技术业务水平。 对业主彬彬有礼，坚持业主第一，恪守“客人都是对的”服务信条，把“理”让给客人。以优质的服务为公司争取荣誉，创造财富。 发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司多作贡献。 6 / 24 工程部文员受部门主管直接领导，负责部门内日常内务工作： 努力完成部门主管交送的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。 负责工程部每月员 工出勤的查核、汇总上报。 说话和气、热情，礼貌接待内外来访人员。 传达主管有关工作安排，并将落实情况及时汇报。 熟悉了解部内人员的家庭情况。 参加会议，并做好会议记录、整理工作。 负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的完工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。 每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书。 负责动力设备运行时间、动力物资 、人力消耗统计。 设备管理员岗位职责 负责编制和执行管理处计 量设备的年检计划。 负责校准用的计量设备的送检工作。 负责测量用的计量设备的检验和校准。 7 / 24 负责管理处计算机及其相关设备的管理和维护，协助各部门解决技术上的问题。 负责联系和办理管理处各重大设备的维护和保养工作。 参与并协助管理处实行的技术改造工作和重大设备的购置计划。 电梯组职责 电梯组负责范围： 负责小区所有电 梯运行的管理。 负责小区电梯及附属设备维修保养和故障检修工作。 负责各电梯轿厢外、井道及井道底、各梯整流器、控制柜、电抗器的清洁。 负责各电梯的照明及内选外呼的巡查和修理。 电梯工的职责： 电梯工是负责电梯运行保养的专业工种，应由具备电器和机械技能基础的员工经过电梯专业培训后方能担任。其主要职责是： 熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电 梯，确保电梯正常运行。 配合电梯专业公司完成周 、月和年度的电梯保养8 / 24 任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。 及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电 梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。 做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。 积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。 搞好各工种的配合，努力完成领导交给的其他任务。 土建工程师岗位职责 负责公司所属物业管理项目土建工程方案制定。 负责公司新 物业管理项目的接管验收中士建和装饰专业工程档案的核查工作。 负责核查用户装修申报材料的土建专业内容。 负责核查施工承包合同的土建内容。 负责审核施工单位预算书中的土建和装修专业内容。 负责公司建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作。 工程部领班岗位职责 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项9 / 24 规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务。 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优 质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”、“四不漏”、“五良好”。 领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效地组织力量抢修。 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。并负责检修保养计划实施。 做好本班设备的技术档案，每月定期交主管审阅。 做好班组人 员考勤制度和维修台账，每月报主管汇总。 工程部副主管岗位职责 对管理处经理负责，当好部门主管的助手，协助主管搞好部门管理工作和协调工作。 认真执行管理处经理的指示与交办的任务，忠于职守，以身作则。 加强业务管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量。 10 / 24 认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。 主管是直接面对具体问题的处理者，同时要肩负对新来员工及在职员工的岗位职责培训。 关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理处经理汇报，了解员工的学习、工作等情况，真正起到主管助手的作用，协调好上下关系。 勤巡查，发现问题及时向管理处经理及主管汇报，听取指示。 nbsp; 搞好团结，加强内部各班以及与其他部门之间的联系。 工程部主管岗位职责 对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查： 主要设备 的运行技术状况，发现问题立即组织处理。 检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。 现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工11 / 24 作质量与进度。 实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。 审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。 设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”、“五良好”。 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。 切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”、“四不漏”。严格检查督导下属。 针对下属员工的技术状 态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。 12 / 24 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。 负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。 单体楼门岗工作标准 1. 着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损； 2. 仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感； 3. 每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位； 4. 站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距； 5. 认真填写、看好交接班记录内容并按要求完成； 6. 熟记本楼内各 住户情况； 7. 住户进出时，要主动“问好”、说“再见”，并提13 / 24 供拉门服务，对老幼、病、残、孕要进行搀、扶、送工作； 8. 当班期间，态度和蔼，笑容可掬，给人以亲切感和舒适感； 9. 作好信件、报刊的分拣和派送工作，熟知住户订阅情况，并作好收发记录； 10. 作好来客登记工作，并随时与巡逻人员保持联系，以便掌握楼内各时段内情况； 11. 器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然； 12. 不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹 物业公司 各岗位职责制 度 保安队长岗位职责保安队长岗位职责保安员岗位职责 保洁班长岗位职责保洁员岗位职责 电视监控岗位职责客服员岗位职责 绿化队长岗位职责维修员岗位职责 物业经理岗位职责 保安班长岗位职责 1、直接对队长负责。负责维护管辖区域内公共秩序，预防和查处安全事故，做好安全防范工作。 2、 根据所管辖区域的大小，配备相应的秩序维护人员，并对秩序维护人员落实 24 小时值班制度的情况进行监督和检查。 3、 密切保持与秩序维护人员的通讯联络，检查各14 / 24 值班岗位人员的值勤情 况。 4、 严格执行突发事件的处理程序和秩序维护制度。 5、 每天定时或不定时巡视管辖区域的秩序维护工作，并做好记录。 6、 建立正常的巡视制度并明确重点维护目标，做到点、面结合。 7、 完善管辖区域内安全防范措施，安全岗位设施、设备、器材等的使用情况，保证其能在工作中达到预定的使用效果。掌握秩序维护人员的思想动态，做好员工的沟通工作。 8、 以身作则、亲力亲为，全面提高安全防范管理工作的质量。 9、按时完成上级交办的工作任务，保证质量 ，对公司负责。 10、检查管辖区域内有无妨害公共安全和社会公共秩序的行为，并及时进行纠正，提出整改意见、跟进处理结果；并做好记录、归档。 保安队长岗位职责 1、对物业经理负责，做好经理在保安工作上的参谋和助手，全面负责秩序维护日常管理工作及消防工作。 2、有高度的责任感和事业心，爱岗敬业、坚持原则、不徇私情、秉公执法、吃苦耐劳，带领和督导下属做好安全15 / 24 保卫工作。 3、组织处理园区内发生的重大治安案件和事故。 4、负责制定本部员工的各项制度及 业务培训计划，定期开展秩序维护业务知识培训、秩序维护技能训练。 5、负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行培训、考核。 6、开展经常性的法制教育和思想工作教育，搞好治安联防工作。 7、制定突发事件的处理程序，建立和健全各项秩序维护制度。 8、协调本部门和其他部门的工作，提高工作效率。 9、 负责与地方政府沟通与协调，协助公安机关侦破各类案件。 10、 提出园区人防、物防、技防的计划方案。 11、 定期向主管领导 汇报工作。 12、 按时完成上级交办的工作任务，保证质量，对公司负责。 保安员岗位职责 1、对班长负责。统一着装，微笑服务，不卑不亢，纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。 2、 值班人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况排除隐16 / 24 患，并及时报告队长，确保管区的安全。 3、 执勤过程中，要有敏锐的目光，注意及时发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。 4、 爱护设施设备、公共财 物，对岗位内一切设施、财物不得随便乱用、损 毁。 5、 用正当的手段和方法处理遇到的紧急、突发性事件，并及时向队长请示报告，做好值班记录。 6、严格执行交接班制度，按规定交接班。 7、对小区内的住户做好公司的规章制度及治安防范的宣传工作。 8、应有礼貌地查询进入小区的访客，并详细登记身份，与业主联系，如有疑问应通知有关人员及相关部门。 9、详细记录重要通知和特殊情况，认真完成领导交办的各项任务。 10、熟悉掌握小区内业主、车辆、楼宇及设 施等情况，巡逻时对损坏或影响物业设施的行为有制止的权力。 11、制止辖区进行非法聚集、迷信、邪教等活动。 保洁班长岗位职责 1、在物业保洁部长的直接领导下，带领全体保洁员做好园区环境卫生的清扫，保洁工作。 2、负责记录好当班保洁员的出勤表，对缺勤岗位及17 / 24 时安排补位。 3、配合保洁部长的日常巡视检查，督促保洁员园区保洁的完善度。 4、模范遵守公司的各项规章制度，调动保洁员的工作积极性，主动热情的做好服务工作。 5、负责新员工的保 洁专业技巧的培训，使员工熟悉，尽快的进入工作环境。 6、做好保洁员的思想工作，劝阻、纠正辖区内违反清洁管理规定的行为。 7、负责对每月使用的清洁用品，进行统计、上报。 管 理 制 度 第一章管理机制和组织机构 一、管理机制与管理原则 本公司实行执行董事领导下的总经理负责制。公司设总经理一名，按职责范围负责其工作，直接对执行董事负责。公司本部设综合管理部、财务部，下属管理点设管理处。各部门设主管 1 名，各管理处设主任 1 名，按照其岗位职 责开展工作，直接对总经理负责。 本公司内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。 本公司设立企业党支部和企业工会委员会。 二、组织构架图 18 / 24 第二章部门职责主要岗位及考核标准 一、主要岗位职责及考核标准 执行董事职责 1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案； 2、决定公司的经营方针和管理机构设臵； 3、制定公司年度财务预、决算等方案； 4、制定公司增加和减少注册资本等 方案，拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案。 5、分管财务部； 6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。 总经理职责 ? 1、主持公司的经营管理工作，分管人事部、安防部、工程部； 2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施； 3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设臵方案； 4、拟订公司规章制度方案； 5、提请聘任或调聘公司副总经理、财务负责人； 6、执行董事交办的工作。 总经理助理职责 19 / 24 1、负责公司经营业务的拓展，； 2、新承接的物业验收接管计划和交接； 3、管理点管理合同到期的善后工作。 4、协助副总经理与开发商、小区业委会、行业管理、街居等协调有关工作。 5、执行董事和总经理交办的工作。 小区管理处职责 1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。 2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。 3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。 4、负责处理管理处上报的重要投诉。 5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。 6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。 7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。 8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作。 9、安排小区二次装修垃圾的清运。 10、分管领导交办的工作。 财务部职责 20 / 24 会计职责 1、制订财务管理制度和财务计划，报 执行董事审批。 2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。 3、及时处理帐务，上报各种财务报表。 4、小区的经济核算工作。 5、财务档案管理。 6、分管领导交办的工作。 出纳职责 1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。 2、负责各种费用的报销和工资等发放。 3、发票和收据的管理。 4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。 5、按时交纳税金。 6、交纳各管理处的水费和公用电 7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。 8、检查督促收费，催讨债权。 综合管理部职责 1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事档案。 2、管理印章。 3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。 21 / 24 4、档案管理。 5、会议组织，整理会议纪要。 6、负责接待和有关外联工作。 7、公司财产管理和办公室的管理。 8、分管 领导交办的工作。 管理处主任职责 一、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。 二、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。 三、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。 四、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作。 五、开展有偿服务。 六、执行管理部的管理计划。 七、上级交办的其他工作。 楼管员职责 一、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种设备位臵、各种 开关位臵、简单水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布臵、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。 二、协助业主接房