（企业管理专业论文）基于价值链的房地产企业核心竞争力分析.pdf

摘要 中文摘要 房地产业作为我国国民经济新的增长点，持续健康发展，这给作为其组成部 分的房地产丌发企业带来蓬勃的生机。然而，与此同时，无论是外部环境的变化 还是自身发展的需要都给房地产开发企业提出了新的挑战。因此房地产开发企业 要在激烈的竞争中胜出，并建立自己独特的竞争优势，就亟待进行核心竞争力的 研究，培育核心竞争力。 本文试图通过对这一问题的分析提出一些自己的建议，以求能抛砖引玉，对 我国房地产开发企业核心竞争力的培育有所帮助。希望能从一个更广的角度和更 宽的维度来思考这个问题，从而对房地产开发企业核心竞争力的培育提供一点参 考意见，促进我国房地产市场健康稳定的发展。 本文的结构框架： 第一章导论 概述本文的研究目的与意义，本文的研究方法以及论文的框架和结构安排。 在简要回顾和评述国内参考文献的基础上提出本文的创新点。 第二章相关理论概述和概念界定 本章是对本文相关理论的概述和房地产核心竞争力的概念界定。详细介绍了 企业核心竞争力与价值链的理论基础和涵义。根据企业核心竞争力理论，并结合 房地产开发企业的特点，对房地产开发企业核心竞争力的概念进行界定。 第三章基于价值链的房地产开发企业的核心竞争力分析 本章通过对房地产开发企业价值链的分析，得出房地产开发企业核心竞争力 的来源，并进而提出房地产开发企业核心竞争力的构成体系与功能。 第四章对房地产开发企业核心竞争力的培育 本章结合房地产开发企业核心竞争力的构成体系，对房地产开发企业核心竞 争力的培育进行研究，并对如何培育房地产开发企业的核心竞争力，给出对策。 第五章房地产开发企业核心竞争力的案例分析 本章结合万科公司的案例，对房地产开发企业如何培育核心竞争力进入深入 研究。 关键词：房地产企业核心竞争力价值链 a b s t r a c t a b s t r a c t t h er a le s t a t ed e v e l o p si nah e a l m yw a yc o n t i n u o u s l ya st h ep o i n to fg r o w m w m 、n e wo u rn a t i o n a le n o m mw h i c h 百v e sa n db 血g st h ef l o u r i s h i n gl i f ea s i t sc o m p o n e n t sr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s h 0 w e v e r ，a tt h es a m et i m e ，r e g a r d l e s s o fn e e d so f b o m c h a n g eo fm ee x t e m a le n 、，i r o i 吼e n tc o n d i t i o na n do n e so w n d e v e l o p m e n ta 1 1p r o p o s e d t h en e wc ：h a l k n g ef o rr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s t h e r e f o r et h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e s h o u l dd e f e a ti nk e e nc o m p e 锄o n ， e s t a b l i s h e so n e so w nu n i q u ec o m p e 矗t i v ea d v a n t a g e ，n e e dc a r r y i n g0 n 恤 r e s e a r c ho ft h ek e yc o m p e 廿矗v e n e s s b a d l 弘f o s t e rt 1 1 ec o r ec o m p e t i t i v ea b i l i 哆 t h r o u 曲t h i sq u e s t i o na n a l y s i st h i sa r e c l ea t t e m p t st op r o p o s es o m eo w n s u g g e s t i o n ，w h i c hc a nh e l po u rc o u n t r yr e a le s t a t et 0s e tu pc o r ec o m p e d 石v e a b i l i 呵f r o maw i d e rd i m e n s i o np o n d e r sa n dab r o a d e ra n g l e ，“sa r 丘d e p r o v j d e saa d v i s o r yo p i n i o nt om er e a l e s t a t ec o r ec o m p e 丘b v e 曲m 哆 c u l t i v a d o n ，a n dp r o m o t e sm eo u rc o u n t r yr e a le s t a t em a r k e th e a l t hs t a b l e d e v e l 叩m e n t t h i sp a p e ri ss e p a r a t e di n t of i v ec h a p t e r s t h ef i r s tc h a p t e ri n t r o d u c e sm eb a c k g r o u n dm e a n i n g ，m e m o d sa n dm a i n c o n t e n to fm er e s e a r c h a n dp r o p o s e sm i sa r t i c l ei n n o v a t i o ni nm eb r i e f r e v i e wa n di nt h en a r r a t i o nd o m e s t i cr e f e r e n c ef o u n d a t i o n t h es e c o n dc h 印t e ri st ot h i sa r 丘c l ec o r r e l a 石o nm e o r yo u t h l l ea n dm er e a l e s t a t ec o r e c o m p e t i t i v ea b i l i t ) ，c o n c e p t l i i n j t s i nd e t a i li n t r o d u c e dm e e n t e r p r i s e c o r ec o m p e t i t i v ea b i l i 哆a n dm ev a l u e 出a i nr 撕o n a l ea n dt h e i m p l i c a t i o n a c c o r d i n gt o 出ee n t e 叩r i s ec o r ec o i n p 舐垃v e 曲i l i 哆m e o 彤廿坨 p a r a l l e lc o n n e c t i o nr e a le s t a t ee n t e 叩r i s e s 出a r a c t e r i s 廿c ，c a r r i e so nm eh m i t s t om er e a le s t a t ec o r ec o m p e t i t i v e a b i l i t ) rc o n c e p t 1 1 1 et h i r dp a r tb a s e do nv a l u ec h a i nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sc o r ec o m p e t i 石v e a b i h 哆r e s e a r c ht h i sc h a p t e rt h r o u g ht om e r e a le s t a t ee n t e r p r i s ev a l u ec h a i n a n a l y s i s ，o b t a i n sm er e a le s t a t ec o r ec o m p e d 垃v e 曲m 哆t h eo r i g 讯a n dm e n p r o p o s e st h er e a le s t a t e c o r ec o m p e 廿t i v ea b m 哆c o m d t u t i o ns y s t e ma n dm e m e r i t t h ef o u r t hb a m b o op o l eu n i f i e st h er e a le s t a t ec o r ec o m p e 位t i v ea b i l i 够t or e a l e s t a t ec o r ec o m p e t i t i v ea b i h t yc u l t i v a t i o nt h j sc h 印t e rm ec o n s 廿t u 畦0 ns y s t e m ， a b s t r a c t c o n d u c t st h er e s e a r c ht ot h er e a le s t a t ec o r ec o m p e d 廿v ea b i l j 妙c u l h v a t i o n ， a n dh o wt oc u l t i v a t et h er e a le s t a t ec o r ec o m p e t i t i v ea b i l i t 弘p r o d u c e sm e c o u n t e r m e a s u r e t h ef i f m p a r td e s i g n s r e a le s t a t ec o r e c o m p e t i t i v ea b 订i t yt h r o u g h c a s e a n a l y s e s t h i s 出a p t e ru n i f i e st h ec a s eo ft e nm o u s a n db r a n c h e sc o m p a n i e s ， h o wc u l t i v a t e st h ec o r ec o m p e t i t i v ea b i l i t ) ，t om er e a le s t a t ee n t e 叩r i s et oe n t e r t h et h o r o u g hr e s e a r c h k e ) w o r d s ：t h er e a le s t a t e t h ec o r ec 鲫p e t i t i v ea b i 王i t ) ， t h ev a l e c h a i l i l i 学位论文独创性声明 笔者所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工乎仁及 取得的研究成果据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本诧文 不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意 作者签名：王塑日期：型：茎：塑 学位论文授权使用声明 笔者完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向冒家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版取纸震版。有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索有权将学位论文的标题和摘要汇编出版保密的学位论文在 解密后适用本规定 学位论文作签名：乇掏导师签名：唇钜 日期：2 2 笪：兰：鸟2 第一章导论 第一章导论 第一节研究背景和意义 一、房地产开发企业在国民经济中占有重要地位 所谓房地产是指“建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其 衍生的权利”，房地产属于不动产的范畴。这一定义指出：房地产是一种所有权 利，包括对建筑所用的土地及土地上以房屋为主及其衍生的一系列权利的总和。 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性的独立行业，作 为国家的基础产业和支柱产业( 2 0 0 3 年国发1 8 号文) ，其兴衰对国民经济和社 会发展具有不可低估的、深远的影响。 1 、房地产业是国民经济的重要组成部分 2 0 0 3 年8 月，国务院在国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ( 国发【2 0 0 3 】1 8 号文) 明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为 国民经济的支柱产业”，从下面数据和图表我们可以看到，房地产开发投资占全 社会固定资产投资的比重从2 0 0 0 年的1 5 1 上升到2 0 0 4 年的1 8 8 ，在这五年 中，房地产开发投资增长速度平均为2 6 。房地产在国民经济中的地位越来越高， 对国民经济的拉动作用越来越显著，已成为我国的支柱产业之一。 表卜l 全社会固定资产投资和房地产开发投资单位：亿元 全社会固定资产 房地产开发投资 房地产开发投资增 房地产开发投资占固定 年份投资长速度( )资产投资( ) 2 0 0 03 2 9 1 7 7 4 9 8 4 1 2 1 51 5 1 2 0 0 13 7 2 1 3 5 6 3 4 4 1 2 7 31 7 2 0 0 24 3 4 9 9 97 7 9 0 92 2 81 7 9 2 0 0 35 5 5 6 6 61 0 1 5 3 83 0 31 8 3 2 0 0 47 0 0 7 31 3 1 5 82 8 1 1 8 8 数据来源：2 0 0 0 2 0 0 5 年中国统计年鉴 曹振量，房地产经济学通论，北京大学出版社，2 0 0 3 年第二页 第一章导论 图1 1 房地产开发投资变动趋势 2 、产业的产业链长，关联度强，能直接或者间接的引导和拉动众多相关产 业的发展 房地产业的生产、流通和消费，必然带动建筑、建材、纺织、机械等6 0 多 个物质生产部门的发展。一方面，房地产由于投资规模大，资金周转时间长，所 以会寻求各种资金融资；另一方面，房地产具有的不可移动性、耐久性以及保值 增值性，从而成为金融机构的可靠投资领域。所以，房地产业和金融业的关系紧 密，房地产的开发活动和该产业的兴衰，会借助金融活动而渗透到其他行业，进 而影响到宏观经济。 3 、房地产业为国民经济各行业的发展提供物质保障 房地产是其他产业部门进行生产活动不可缺少的物质条件和生产要素之一。 房地产开发经营的厂房、商场、酒店、写字楼、学校等，是人们进行社会文化生 活的基础和保障。住宅是人们生活的基本条件之一，是生活质量提高和社会发展 的标尺之一。 4 、房地产是城市经济发展和城市现代化的重要基础 土地、房屋、道路及其他公用设施构筑了现代城市的基本物质基础，房地 产不仅是城市最重要的物质基础，也体现了城市的文化特质，也是一个城市现代 化水准的重要标志。 综上所述，我们可以看出房地产业对社会经济生活有持久长期的作用，而 且在现阶段，房地产的增长速度快，对其他的产业拉动作用明显，所以还是支柱 产业，在我国经济的发展中，房地产业在国民经济中的发展具有极其重要的地位 笫一章导论 和意义。 二、房地产开发企业核心竞争力的研究意义 房地产作为我国新的经济增长点和国民经济支柱产业一直是人们关注的焦 点，在我国大举推进城市化，全面建设小康社会的背景下，人们对住房无论是在 数量上还是质量上的要求越来越高，这是我国房地产业持续发展的直接驱动力， 也是我国房地产企业在本世纪面临的良好发展机遇。当然，与此同时，在中国加 入w t o 后，房地产开发企业不仅面临着市场消费主体、市场供求关系、消费者需 求等方面的不断变化，而且还将面临国外企业涌入国内市场抢滩竞争以及国有企 q k 在国际市场中生存竞争的巨大挑战。 目前我国房地产开发企业在经营管理方面还存在着诸多问题，要从根本上解 决这些问题，就必须以市场为导向，有效整合企业内部资源并且形成核心竞争力， 建立房地产企业核心竞争力创新管理体系。积极塑造我国房地产企业的核心竞争 力也是以竞争力为主题的市场经济的需要，具体体现在以下两个方面： l 、我国房地产业发展的要求 在房地产市场发展初期，土地资源行政性分配，形成房地产企业以土地市场 为主，以政府附属为主的局面，开发商的竞争主要是项目竞争，谁拿到土地开发 权，谁就稳操胜券。随着国家强化对土地一级市场的控制，改变土地供给的一对 一议价方式，采取拍卖等市场化的供地方式，抬高进入门槛，将劣势企业、小企 业逐出，清理门户，为市场提供良好的竞争秩序。现在开发企业大多处于同一起 跑线上。 另外，我国房地产业的增长方式也已经从速度规模模型向质量效益型转变。 在土地、金融等系列宏观调控政策的影响下，房地产开发企业过去惯用的开发模 式及管理方式面临极大的挑战，房地产开发企业的竞争格局也将发生根本性改 变，面临重新洗牌。有些房地产开发企业会在这个过程中生存下来并且发展壮大， 而有些房地产开发企业则会被市场淘汰出局。 房地产开发企业如何在今后的竞争格局中立于不败之地，则取决于企业竞争 力的强弱，特别是其核心竞争力的高低。世界著名企业几乎无一不在产品开发、 技术创新、管理方式、市场营销、品牌形象、顾客服务的若干方面具有独特专长， 从而形成了核心竞争力，取得了竞争优势。而那些在市场竞争中败北的企业，大 多是因为忽视了或未能进行核心竞争力的培育。所以，房地产开发企业要在今后 竞争激烈的市场上取得竞争优势并持久生存，构建核心竞争力具有决定性的作 用。 2 、经济全球化发展的要求 第一章导论 在w t o 背景下，中国作为w t o 的新成员，外商将以直接投资或其他方式进入 内地房地产市场，我国房地产开发企业将与外资企业展开直接较量。加入w t o 后，国外地产巨头也正在迅速涌入中国的北京、上海等各大重要城市，房地产开 发企业如何在激烈的市场竞争中提升企业的核心竞争力，确定企业在行业的引领 地位显得十分重要。企业的核心能力决定了其在市场上的定位、创造市场价值的 大小和竞争优势，关系着企业的生存和发展。 与国外知名的房地产开发企业相比，我国房地产业发展水平还存在一定的差 距，他们无论在大规模开发的经验、市场预测的准确性等方面都有其优势，集资 余、技术、销售、物业管理等多方面的优势于一身，其强劲的竞争力无疑会给国 内中、小房地产企业带来强大的冲击，我国现有房地产开发企业规模小、资金少、 服务差、资质低等方面的劣势将一览无余。要在这场激烈的市场竞争中取得一席 之地，必将迫使我国房地产开发企业进一步更新观念，提升企业经营管理水平。 当然，从积极意义上说，跨国企业的介入也将引发中介代理、信息咨询等中介服 务水平的全面提升，同时引起一系列的专业服务的革命。国内房地产开发企业与 外资企业竞争，可以完善现代企业制度，推进房地产开发企业资产重组，组建大 型企业集团，构建核心竞争力，成为真正面向市场、自主经营、自负盈亏的房地 产市场主体。 此外，国外房地产开发企业的进入，也将会对我国房地产供给结构和需求结 构升级产生积极影响。一方面由于关税下调，导致与房地产相关的产品和技术进 口增加，促进产业技术进步和有效供给能力增加：另一方面会增加高档外销物业 及服务需求，从而带来新的市场空间。与此同时市场竞争环境将发生根本性变化， 使企业面临日益强烈的竞争压力，加快优胜劣汰速度。竞争将导致企业出现规模 化发展、专业化分工、网络化经营的发展趋势，也将使得具备核心竞争力的房地 产开发企业在全球化的市场竞争中处于不败之地。 世界大企业的成长过程表明，核心竞争力是引导企业成功的关键因素。放眼 世界5 0 0 强，几乎都具有技术、管理、品牌或服务等方面的优势。可以说这些公 司成功的过程，也就是其核心竞争力培育和发展的过程。在商品经济条件下，竞 争的存在是必然的。对房地产开发企业而言，来自行业内外的任何一种竞争力量 都是一种挑战与威胁。为了适应市场需求与竞争形势的急剧变化，我国房地产开 发企业必须借鉴和吸收世界最先进的管理理论与实践经验，循序渐进，不断提高 我国房地产开发企业的核心竞争力。 第二节研究现状 由于时间和精力限制，本文只对国内学者对房地产核心竞争力的研究现状 第一章导论 进行分析，如下： 我国学者王鹏、高杨在论战略资源与核心能力在房地产企业中地内涵 一文中认为土地、资金、市场信息、品牌形象、高专业化素质的员工队伍是保障 房地产企业经营成功的战略资源。在该文中两位学者认为“信息交流和快速处理 能力、房地产经营流程中资源的配置利用能力、市场营销能力”是新型环境下房 地产企业的核心竞争力。 胡立君、王悉、王俊在发房地产企业的核心资源中认为：房地产业的 战略资源可分为有形资源和无形资源3 。 有形资源包含： ( 1 ) 市场资源：市场目标以及需求、 ( 2 ) 利益者资源：客户、企业员工、 ( 3 ) 原材料资源：土地、建材等。 竞争对手的成功经验和失败教训等。 合作伙伴、供应商、分包商等。 ( 4 ) 传媒资源：通过传媒渠道疏通分销渠道，在竞争与信息过剩的时代，传 媒成为企业获取商业通道不可回避的资源。 无形资源包括： ( 1 ) 信息资源：新技术、新材料的获得渠道、时尚文化概念等。 ( 2 ) 政策资源：政府宏观指导和控制因素、新政策、新法规等。 ( 3 ) 品牌资源：企业及产品的知名度、市场的忠诚度。 ( 4 ) 组织资源：企业的文化建设为释放企业员工能量和形成合力的有效渠 道。 无形资源成为企业打造核心竞争力的主导因素，其综合水平成为衡量企业适 应新市场能力的标尺。 学者王方华、吕巍在企业战略管理一书中指出：房地产核心竞争力具有 以下特点：缺少核心技术；协调与整合能力是房地产核心竞争力的主要构件；如 何便捷地获得各类专业资源是房地产项目操作成功地一个关键因素；房地产开发 不仅横向涉及专业多，合理衔接各个环节是成本控制的关键所在4 。 迟旭锋、张远林提出房地产企业的核心竞争力归结为以下几个要素：土地资 源、资本运作、市场把握、品质控制、产品创新、信息和人才的储备、文化底蕴 5 学者孙占芳提出房地产企业的核心竞争力主要体现在四个方面：土地资源、 产品质量、企业管理、品牌优势6 。 2 下鹏、高杨，论房地产企业的核心竞争力，山东省农业管理干部学院学报，1 9 9 5 版 3 胡立君、上悉、工俊，房地产企业的核心资源，中南财经政法大学学报，2 0 0 2 ( i ) f 二方华，r 巍，企业战略管理，上海复旦大学出版社，1 9 9 7 版 5 迟旭锋，张远林，论房地产企业的核心竞争力山东省农业管理干部学院学报，2 0 0 3 ( 3 ) 6 孙占芳，浅谈房地产企业的核心竞争力，房地产世界，2 0 0 1 ( 4 ) 帮一章导论 学者王文硕、朱云夫认为房地产的品牌是房地产核心竞争力的集中表现。并 论述了以下几个方面：( 1 ) 准确的市场定位是名牌的重要前提；( 2 ) 卓越的质量 体系是名牌的基础；( 3 ) 完善的售后服务是名牌的保证7 。 北大光华管理学院胡建颖教授在“如何提升房地产企业竞争力”一文针对如 何提高房地产企业核心竞争力方面要考虑以下问题：第一、价值理念提升问题： 第二、市场理念的提升问题；第三、人力资源管理理念提升问题：第四、技术创 新理念提升问题；第五、规模化、专业化和规范化提升问题。 学者樊文兴提出打造房地产开发企业核心竞争力的途径：首先、要提升价值 理念；第二、要树立市场意识；第三、要开发人力资源；第四、要加快技术创新； 第五、要完善管理体制8 。 张星认为房地产开发企业的核心竞争力是由规划设计阶段的规划决策与识 别能力，以及在辅助性增值活动中的竞争战略选择能力构成，并认为：第一，规 划设计对开发效益起决定性作用，第二，竞争战略选择能保证企业正确的发展方 向。在规划决策与识别能力的建立中作者认为要加强市场定位能力、功能规划能 力及设计识别能力三种“子技能”9 。 金岭等把核心竞争力概括为四个要素：土地资源、资本规模、市场把握、创 新能力”。 赖磊、舒欣提出：房地开发产企业最重要的核心竞争力是三大资源和三大能 力，即土地资源、资金资源、人力资源，营销策划能力、持续创新能力和客户关 系管理能力。如何通过土地资源、资金资源、人力资源，营销策划能力、持续创 新能力和客户关系管理能力得到建立核心能力所需的要素，并将这些要素有效整 合为核心能力，是房地产企业能否长期生存发展的关键”。 学者周森认为，房地产企业的核心竞争力是以企业资源和知识为基础的一系 列能力的结合，具体来说，主要表现为战略规划能力、整合能力、创新能力”。 以上是我国学者对房地产开发企业核心竞争力的研究现状，本文认为这些观 点首先涵盖太泛，几乎包含了房地产开发的各方面工作，还不够明确：其次非常 零散、不够系统，没有体现出房地产开发企业核心竞争力的内在灵魂。本文将在 以上学者分析基础上，对房地产核心竞争力进行系统分析，提出房地产核心竞争 力的构成体系。 卜立硕、米。夹，浅析房地产开发企业的品牌与核心能力，房地产开发与住宅建设，2 0 0 l ( 3 ) 8 樊文必，扣造房地产企业的核心竞争力，珠海出版社，1 9 9 8 ( 9 ) 。张星，房地产企业核心竞争力的建立与培育，企业经济，2 0 0 2 ( 1 ) ，第3 4 页。 金岭，房地产企业核心竞争力的建立和培育，中国房地产，2 0 0 3 ( 2 ) “赖磊、舒欣，房地产企业的核心能力，工作研究2 0 0 2 ( 7 ) 1 2 删舞峰基于价值链的房地产企业核心竞争力分析商业研究2 0 0 5 ( 1 4 ) 6 笫一章导论 、本文的研究方法 第三节研究方法和研究思路 1 、价值链分析法： 价值链分析方法是由美国哈佛大学教授迈克尔波特( m i c h a e 卜p o r t e r ) 在 2 0 世纪8 0 年代提出来的，是一种确定竞争优势寻找竞争方法以增强企业实力的 基本工具。波特的价值链分析区分九种与战略有关的在特定业务中能创造价值和 成本的相关活动。这九种价值创造活动包括五种基本活动和四种辅助活动。基本 活动与辅助活动构成了企业价值链，在企业参与的价值活动中，并不是每一个环 节都能创造价值。那些真正创造价值的经营活动就是价值链上的战略环节。 该方法分析的基础是价值，而不是成本。价值是买方愿意为企业提供给他 们产品所支付的价格，般用总收入来衡量。这实际上就把问题的着眼点放在 企业的外部，而不是企业的内部，具有一定的现实指导性。 2 、文献分析法 文献分析法是中西方学者普遍采用研究方法之一，它为所有研究提供一个 基本前提条件，既包括相关知识也涉及研究方法。本文将采用文献分析法，查 阅国内外相关研究文献，归纳总结国内外学者研究理论得出房地产开发企业核 心竞争力的概念界定。 二、本文的研究思路 本文共分四章，现将各章主要内容简述如下： 第一章导论 概述本文的研究目的与意义，本文的研究方法以及论文的框架和结构安排。 在简要回顾和评述国内参考文献的基础上提出本文的创新点。 第二章相关理论概述和概念界定 本章是对本文相关理论的概述和房地产开发企业核心竞争力的概念界定。详 细介绍了企业核心竞争力与价值链的理论基础和涵义。根据企业核心竞争力理 论，并结合房地产开发企业的特点，对房地产开发企业核心竞争力的概念进行界 定。 第三章基于价值链的房地产开发企业的核心竞争力研究 本章通过对房地产开发企业价值链的分析，得出房地产开发企业核心竞争力 的来源，并进而提出房地产开发企业核心竞争力的构成体系与功能。 第四章对房地产开发企业核心竞争力的培育进行研究 第一章导论 本章结合房地产丌发企业核心竞争力的构成体系，对房地产开发企业核心竞 争力的培育进行研究，并对如何培育房地产开发企业的核心竞争力，给出对策。 第五章房地产开发企业核心竞争力的案例分析 本章结合万科集团的案例，对房地产开发企业核心竞争力的培育进行实证研 究。 本文结构框架图如下： 企业核心竞争力 的理论基础 房地产开发企业 的价值链分析 房地产开发企业核心竞争力的界 定 房地产开发企业核心竞争力的来 “目 房地产开发企业核心竞争力的构成 体系 房地产开发企业核心竞争力的培育 u 房地产开发企业核心争力培育的案例 分析 三、本文的创新和不足 房地产开发企业 竞争力的研究现 状 房地产企业的业 务流程分析 本文的创新之处： “核心竞争力”概念正式提出已经有1 6 年了，而学者主要围绕般企业的 核心竞争力的获取、整合、提升、扩散来展开的。专门针对房地产开发企业的核 心竞争力的研究还非常零散，也不系统。本文试图把一般企业的核心竞争理论和 房地产开发企业的核心竞争力理论，加以结合和升华，也试图通过房地产开发企 业的价值链分析总结出房地产开发企业核心竞争力的要素等问题提出自己的看 法。 第一章导论 本文的不足之处： 限于国外资源的收集不足，并未谈及国外房地产开发企业核心竞争力的研 究现状。同时限于时间和精力上的原因，本文没有没有用大量的实证研究傲支持， 而仅仅选择万科公司的案例进行分析。 9 第二章相关理论综述和概念界定 第二章相关理论综述和概念界定 第一节企业核心竞争力的理论综述 一、企业核心竞争力的理论基础 从亚当斯密的“能力分工”到马歇尔的“差异分工”，再到科斯的“交易 成本”理论，经济学家一直都在探讨企业的产生与发展问题”。在传统的新古典 经济学家看来，企业不过是一个特殊的生产函数一个内部没有“摩檫”的“黑 箱”。但是，这种“古典环境”与经济现实存在明显的反差。以科斯理论为基础 的现代企业理论：产权理论、交易成本理论、委托代理理论等成为现代企业主流 理论。尽管他们打开了企业的黑匣子，然而并不能很好地解释现实中地诸多现象。 到了8 0 年代，迈克尔波特以产业为研究对象而提出的竞争战略理论，成 为战略理论的主流。 ( 一) 迈克尔波特的产业分析理论 在竞争战略一书中，迈克尔波特提出了产业竞争结构分析的规范方法。 他指出，“形成竞争战略的实质就是一个公司与其环境建立联系：公司环境的最 关键部分就是公司投入竞争的一个或几个产业。”而公司所面临的竞争环境的最 关键部分是产业结构，即五种竞争作用力进入威胁、替代威胁、买方价格谈 判能力、供应方价格谈判能力、现有竞争对手，如图2 1 所示： 翮 【一 代产品或 务的威胁 图2 1 驱动产业竞争的力量 资辩来源：迈克尔波特，竞争战略，华夏出版社，1 9 9 7 年1 月，p 3 这五种竞争作用力的强弱决定了产业内部的竞争激烈程度，进而决定了产业 3 l - 永k ，“ 亥心竞争力：企业理论的新发展”，上海经济研究，1 9 9 9 ( 6 ) 1 0 第二章相关理论综述和概念界定 的利润率。企业的竞争战略的目标在于有效抗击这五种竞争作用力，或根据自己 的意愿来影响这五种竞争作用力。而有效抗击这五种竞争作用力的战略有3 种： 低成本战略、差别化战略、目标积聚战略。只有制定有效战略，形成公司的核心 竞争力，有效抗击5 种竞争作用力，才能形成竞争优势，获得超额利润。“ ( 二) 核心竞争力的战略理论 8 0 年代后期以来，一批企业理论和企业战略研究人员把研究的视角投向了 企业拥有的特殊能力：企业核心竞争力。最早明确提出核心能力的概念，并给予 定义的是普拉哈拉德和哈默。” l 、基于技术和技术创新观的核心竞争力 普拉哈拉德和哈默( 1 9 9 0 ) 是从产品和技术创新观研究核心竞争力的代表。 他们在企业核心能力一文中从技术与产品创新的角度提出并研究了核心竞争力 的思想，认为企业核心竞争力的积累过程伴随在企业核心产品、核心技术的发展 过程中。产品、技术平台是需通过长时期的学习和积累才能建立的，因而核心竞 争力是企业以往的投资和学习行为所积累的具有企业特定性的专长。作为组织的 群体学习，这种学习过程涉及：企业中不同生产技巧的协调；企业不同技术的整 合：组织中价值观的传递。通过学习和核心竞争力的积累，企业就可能尽早发现 产品和市场机会。因而，企业的持续发展是与核心竞争力紧密联系的，企业必须 不断提高其核心竞争力。 2 、基于知识观的核心竞争力 从知识观考察，研究者从知识能否为外部获得或模仿的角度来定义企业核心 竞争力，认为企业核心竞争力是指具有企业特性的、不易外泄的企业专有知识和 信息。该流派认为核心竞争力的基础是知识。学习是核心竞争力提高的重要途径， 而学习能力是核心竞争力的核心。巴顿是该流派的代表，他认为核心竞争力是使 企业独具特色并为企业带来竞争优势的知识体系。它包括四个维度：技巧和知识、 技术系统、管理系统、价值观系统，这四个维度之间存在较强的相互作用。巴顿 还认为，核心竞争力构成了企业的竞争优势，它随时间积累而不易为其他企业所 模仿。因此，企业为实现持续自主创新，必须以核心竞争力的持续积累为条件。 麦肯锡咨询公司的凯文科因、斯蒂芬霍尔等也提出，核心竞争力是某一组织 内部一系列互补的技能和知识的组合，它具有使一项或多项关键业务达到业界一 流水平的能力。这一提法，强化了核心竞争力以知识的形式存在于企业的各个方 面能力中。” 3 、基于资源观的企业核心竞争力 4 资判米源：迈克尔波特，竞争战略，华夏出版社，1 9 9 7 ( 1 ) ，第5 页 5 p r a h a l a dh a m c l ，“t h cc o r cc o m p e t e n c eo f t b cc d r p d m t i o e ( h a r v a r db u s j n c s sr c v i c w 。m a y 1 9 9 0 6 李世红，“浅浚房地产企业的核心竞争力”，中国房地产，2 0 0 1 ( 6 ) 第二章相关理论综述和概念界定 资源观强调资源和能力对企业获取高利润回报率和持续市场竞争优势的作 用( 克罩斯汀奥利佛) 。基于这一观点，企业在获取和配置资源和能力的“异 质性”决定了其获取高额经济回报率的可能。这些长期的、获取高于正常利润回 报的特性使企业在“有缺陷的”和“不完全的”要素市场中获取利润的水平由开 放战略性资产的能力所决定的。因为企业在选择和积累资源上的决策是以在有限 的信息、认知偏见、因果关系模糊等条件制约下最经济地合理配置这些资源为特 征的，所以，不同企业之间在获取这些战略性资源时在决策和过程上的“异质性” 构成了企业的核心竞争力。基于这样的观点，资源成为保证企业持续获得超常利 润的最基本条件。从资源的类型看，构成核心竞争力的资源具有稀缺性、独一无 二性、持续性、专用性、不可模仿性、非交易性等特征，企业只有拥有了这样的 资源，才能在同行中拥有独特的地位，这种地位就来自在资源识别、积累、储存 和激活过程中独特的能力。基于资料观点考察，可以认为核心竞争力是企业在获 取并拥有这些特殊资源的独特的能力。” 4 、基于组织和系统观的企业核心竞争力 组织与系统认为，核心竞争力是以提供企业在特定经营中的竞争能力和竞争 优势为基础的多方面技能、互补性资产和运行机制的有机融合，体现在这种组织 中的核心内涵是企业所专有的知识体系，正是企业的专有知识使核心能力表现得 独一无二、与众不同和难以模仿。核心竞争建诸于企业战略和结构上，以具备特 殊技能的人为载体，涉及到众多层次的人员和组织的全部职能，因而，核心竞争 力必须有沟通、参与和跨越组织边界的共同视野和认同。库姆斯提出了企业核心 竞争力包括企业技术能力以及将技术竞争力有效结合的组织竞争力。因此企业核 心竞争力既具有技术特性又具有组织特性。” 二、企业核心竞争力的概念 核心能力是一个比较难以理解和较为抽想的概念。从直观意义上讲，核心能 力就是所有能力中最核心、最根本的部分，其作用可以通过向外辐射，作用于其 他能力，影响着其它能力的发挥和效果。 “核心竞争力”一词最早是由美国管理学家普拉哈拉德( c k p r a h a l a d ) 和哈 默( ha i i l e l ) 于2 0 世纪9 0 年代在著名哈佛商业评论上发表的“公司核心竞争力” 一文提出的。根据该文的定义，核心能力定义为“组织中的积累性的学识，特别 是关于如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识”。当然这里提 到的技术不是一般意义的科学技术，它既包括科学技术，又包括管理、组织以及 7 黄津孚，“资源能力和核心竞争力”，中国房地产2 0 0 l ( 2 0 ) 8 魏江，“企业核心竞争力的内涵与奉质”，管理工程学报，19 9 9 ( 1 ) 1 2 笫二章相关理论综述和概念界定 营销等方面的技能，也不是一项单项技术，而是以一定形式结合在一起的一个技 术群体。哈默进一步提出了识别核心能力的准则，认为企业核心能力应为企业进 入广阔范围市场提供途径，应当是竞争者难以模仿，对最终产品的消费者受益具 有明显贡献。核心竞争力包括下列五层深刻内涵：企业的核心竞争是一种竞争的 能力，是相对于竞争对手的竞争强势；它是一种处于核心地位的能力，是企业其 它能力的统领；它是企业所独有的能力，是竞争对手无法模仿的：它是企业长期 起作用的能力，一般情况下不随环境的变化而发生质的变化；它是企业长期积淀 而形成的能力，深深扎根于企业之中。 在我国，有的学者认为，企业竞争力的形成依赖于企业所拥有的诸多能力， 可以包括市场界面能力、基础设施能力和多种技术能力等。也有的认为企业核心 能力一般可以概括为企业技术能力和制度能力两大方面。 考虑到本文的研究目的和可操作性，我们选用了“价值链分析法”( v a l u e c h a i na n a l y s i s ) 作为核心竞争力的分析方法。因为企业核心竞争力是通过业务 流程外化为企业的持续竞争优势与超额利润的。“业务流程”是指一组共同为顾 客创造价值而又相互关联的活动。美国哈佛学院著名战略学家迈克尔- 波特 ( h i i c h a e lp o r t e r ) 将企业的业务流程描绘成一个价值链( v a l u ec h a i n ) ，竞争 不是发生在企业与企业之间，而是发生在企业各自的价值链之间。只有对价值链 的各个子过程( 业务流程) 实行有效管理的企业，才又可能真正获得市场上的竞争 优势 迈克尔波特提出，企业内外价值增加的活动可分为基本活动和辅助活动， 基本活动涉及企业生产、营销、来料储运、成品储运、售后服务。辅助活动涉及 人事、财务、计划、研究与开发、组织制度等，基本活动和辅助活动构成了企业 的价值链。不同的企业参与到价值活动中，并不是每个环节都创造价值，实际上 只有某些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是 价值链上的“核心子过程”。企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值 链某些特定的核心子过程上的优势。运用价值链的分析方法来确定核心竞争力， 就是要求企业密切关注组织的资源状态，要求企业特别关注和培养在价值链的核 心子过程上获得重要的核心竞争力，以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。” 因此，“企业核心竞争力”可界定为“在某一市场竞争范围内，企业通 过业务流程中的核心子过程及其与其他子过程交互作用所拥有的获取持续竞争 优势的竞争能力”。 ”迈克尔波特，竞争战略，华夏出版社，陈晓悦译，1 9 9 7 1 3 第二章相关理论综述和概念界定 三、企业核心竞争力的特征 1 、价值性。企业核心竞争力在提高企业效率、降低成本和创造价值方面能 比竞争对手做得更好，同时也应给企业的目标顾客带来独特的价值和利益。核心 竞争力首先是能够实现用户看重的产品或服务的价值，并且与竞争对手相比较， 它能为用户带来显著的超值效益。 2 、独特性。企业不同，核心能力不同。核心竞争力的独特性主要表现为稀 缺性、难以模仿或替代性。一方面，核心竞争力不是企业所拥有的一般竞争优势， 一般竞争优势是企业在竞争中优于他人的表现，而核心竞争力是企业竞争优势之 根本，只有核心竞争力才可以产生出可持续的竞争优势。从这个意义上说，核心竞 争力是企业的稀缺资源；另一方面，核心竞争力是企业在市场竞争中不断学习、 创新，逐步建立和强化起来的独特而持久的竞争能力，它具有难以模仿或替代的 特性。如果企业的核心专长很容易被竞争对手模仿或替代，那么企业就很难拥有 持久的竞争优势，企业也就谈不上拥有核心竞争力。 3 、延展性。延展性是指企业的核心竞争力具有从“核心竞争力核心技 术( 核心能力) 核心产品最终产品”的延展能力。也就是说，通过企业的 核心竞争力，形成某项或几项核心技术( 核心能力) ，再将核心技术或能力渗透到 核心产品中核心产品又衍生出某个或多个最终产品。按照普拉哈拉教授的“树 型”理论，核心竞争力的延展性就像是“树根”出枝叶一样。 4 、动态性。企业核心能力总与一定时期的产业动态、管理模式以及企业资 源等变量高度相关，随着时间的推移，市场环境的变化，企业的核心竞争力也有从 产生、成长、壮大到衰亡的生命周期。企业若想保持核心竞争力的领先优势，就 必须对核心竞争力持续不断地进行维护、创新、发展和培育，否则，当外部环境发 生巨大变化或企业内部管理不善，企业的核心竞争力会贬值，甚至丧失。因此，企 业要不断地学习和培育，维护自己的核心竞争力。 核心竞争力的主要特征表明：核心竞争优势是企业与竞争对手竞争时核心竞 争力的外在表现，核心竞争力则是核心竞争优势的内在支持。核心竞争力所体现 的资产、资源或能力是无形的、唯一的，难以被竞争对手占有、模仿或替代，同时， 企业核心竞争力也是需要维护、创新和培育的。 一、价值链的理论基础 ( 一) 价值链的概念 第二节价值链理论综述 第二章相关理论综述和概念界定 1 9 8 5 年，哈佛大学的迈克尔波特教授在其所著的竞争优势一书中首 次提出“价值链”这一概念，并对其进行了比较详细的阐述。其含义是：从价值 形成过程来看，企业从创建到投产经营所经历的一系列环节和活动中，既有各项 投八，同时又显示价值的增加，从而使这一系列环节连接成一条活动成本链。他 认为每一个企业都是由设计、生产、营销、交货以及对生产品起辅助作用的各种 活动的集合，而所有这些活动都可以用价值链表示出来。 ( 二) 价值链的构成 任何企业都是由各个阶段的价值活动构成的，如图： 企业蓝础避墙 人力i 瓷镩 警邋i i 技术l 拜麓 l ii 采，晦f 嘉盏l 溢l 裟l 黧l 霎 赫率活劝 图2 2 一般企业价值链 价值链理论认为，企业的发