（企业管理专业论文）基于特征价格的住宅价格空间分异研究.pdf

中文摘要 摘要 近几年来，不断上涨的住宅价格已经成为整个社会关注的热点和焦点，在一 些大城市，城市的高速发展和中心商务区的形成等多种因素促使其住宅价格在空 间上形成了多个分布不规则的高位区和快速增值区，住宅价格的空间分异现象越 来越明显。而剖析住宅价格空间分异形成的影响因素及其内在原因，并对各影响 因素的影响方式进行探讨，其成果对相关政策的制定、开发商对项目的定位与定 价和消费者选择合适的住宅都具有较高的参考价值。 本文以区位理论和特征价格理论为基础，构建了住宅特征价格模型，并以北 京市海淀区的住宅价格为对象进行了实证研究。得出的主要结论为：政策法规决 定了住宅价格空间分异的趋势，城市核心区的凸显的和次级中心的形成是住宅价 格空间分异的主要原因，品牌开发商的营造能力为住宅价格的空间分异创造了条 件，而重大事件的发生以及居民的择居行为则为住宅价格的空间分异提供了动力。 针对海淀区住宅价格的研究发现，距城市传统中心区的距离对住宅价格空间分异 的影响最大，其次是周边自然环境、教育配套和距中关村的距离；海淀区的住宅 价格在空间上以环线高速路为分隔呈较为明显的带状分布，而中关村对住宅价格 的影响半径约为4 公里，在此区域内，住宅价格形成了一个高峰区，在其它自然 环境和配套设施条件较好的地区也有多个价格高位区形成。 在国内外研究成果的基础上，本文在如下几点有所创新：结合区位理论，利 用特征价格模型对住宅价格的空间分异进行研究，使住宅特征对住宅价格的影响 以量化的形式表现出来，改变了传统的定性分析方法；在模型的构建过程中加入 了品牌特征变量等扩展变量，完善了特征变量，使所得结果更加准确，更具实际 意义；对部分区位特征变量通过变量替换和改变量化方法等方式进行了较为深入 的比较研究，并最终得出了中关村对住宅价格的影响范围，明确了环线距离对住 宅价格的影响方式。 关键词：住宅价格；特征价格；空间分异；住宅特征 分类号：c 9 3 a bs t r a c t a b s 。i r a c l i nr e c e n ty e a r s ，t h eh o u s i n gp r i c eq u e s t i o nb e c o m e so n eo ft h ef o c u s e s l a tt h e p e o p l ea n dg o v e r n m e n tp a yc l o s ea t t e n t i o nt o i ns o m em a j o rc i t i e s ，t h ec o n s t a n t l y i m p r o v i n go fi n f r a s t r u c t u r e sa n dt h ef o r m a t i o no fc e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c tr a i s e dt h e p r i c eo fi t ss u r r o u n d i n gh o u s e s ，a n dt h es p a t i a ld i f f e r e n t i a t i o no fh o u s i n gp r i c eb e c o m e s i n c r e a s i n g l yo b v i o u s t l 心s t u d yo ns p a t i a ld i f f e r e n t i a t i o no fh o u s i n gp r i c ea n dh o wt h e h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c si m p a c th o u s i n gp r i c ew o u l db ev a l u a b l ef o rt h ef o r m u l a t i o no f r e l e v a n tp o l i c i e s ，t h ep r o j e c t sp o s i t i o n i n ga n dp r i c i n ga n dc o n s u n l e r sc h o i c e b a s e do nt h el o c a t i o nt h e o r i e s ，t h es p a t i a ld i s t r i b u t i o nc h a r a c t e r i s t i co fh o u s i n g p r i c ei sp r e l i m i n a r ya n a l y s i s ，o nt h i sb a s i s ，t h eh o u s i n gh e d o n i cp r i c em o d e l ( h p m ) i s s t r u c t u r e d t h ep a p e rc a r r i e so nw i t l la ne x p e r i e n t i a lr e s e a r c ho nt h eh o u s i n gp r i c e so f h a i d i a nd i s t r i c t , a n df i n a l l yr e a c h e dt h ef o l l o w i n gc o n c l u s i o n s ：l o c a t i o nc h a r a c t e r i s t i c s a n ds u r r o u n d i n gn a t u r a le n v i r o n m e n th a v eam a j o ri m p a c to nh o u s i n gp r i c e ，c r e a t e c a p a c i t yo fb r a n dh o u s i n gd e v e l o p e r sc r e a t et h ec o n d i t i o n sf o rt h es p a t i a ld i f f e r e n t i a t i o n o fh o u s i n gp r i c e ，a n dc o n t i n u o u sd e v e l o p m e n to fc i t i e sa n dt h ec h o o s i n gp r o c e s sb y c o n s u m e r sp r o v i d et h ei m p e t u s i nh a i d i a nd i s t r i c t ，t h ed i s t a n c et ot h et r a d i t i o n a lc e n t e r o ft h ec i t yi m p a c t st h eh o u s i n gp r i c em o s t , f o l l o w e db yn a t u r a le n v i r o n m e n t , e d u c a t i o n e s t a b l i s h m e n ta n dd i s t a n c et oz h o n g g u a n c u n ；t h eh o u s i n gp r i c em a i n l ys h o w sz o n a l d i s t r i b u t i o ns e p a r a t e db yt h er i n gr o a d s z h o n g g u a n c u nh a sa ne f f e c to i la r e a sw i t h i na r a d i u so f4k m ，w h e r et h eh o u s i n gp r i c e sf o r map e a k i no t h e ra r e aw h e r eh a v eg o o d n a t u r a le n v i r o n m e n ta n ds u p p o r t i n gf a c i l i t i e s ，t h eh o u s i n gp r i c ea l s oh i g h l i g h t e da n u m b e ro fa r e ah i g hp r i c ef o r m a t i o n t h ep r e s e n tp a p e ri n n o v a t i o np l a c em a i n l yi s ：s t r u c t u r i n gh o u s i n gh e d o n i cp r i c e m o d e lb a s e do nt h eh e d o n i cp r i c et h e o r ya n dl o c a t i o nt h e o r i e st or e s e a r c ht h es p a t i a l d i f f e r e n t i a t i o no fh o u s i n gp r i c e , w h i c hc h a n g e st h et r a d i t i o nq u a l i t a t i v ea n a l y s i sm e t h o d t oq u a n t i f i c a t i o n i nt h ep r o c e s so fs t r u c t u r i n gm o d e l ，b r a n dc h a r a c t e r i s t i ci sj o i n e da s e x p a n d e dv a r i a b l e s ，w h i c hw o u l dm a k et h em o d e lr e s u l t sm o r ea c c u r a t ea n dm o r e p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e i n d e p t hs t u d yi st a k e no ns e v e r a ll o c a t i o nc h a r a c t e r i s t i c su s i n g r e p l a c e dc h a r a c t e r i s t i c sa n dv a r i o u sq u a n t i t a t i v em e 让1 0 d s ；f i n a l l yt h ei m p a c tf u n c t i o no f r i n gr o a d sa n dt h ei m p a c ts c a l eo fz h o n g g u a n c u na r ei d e n t i f i e d k e y w o r d s ：h o u s i n gp r i c e ：h e d o n i cp r i c e ；s p a t i a ld i f f e r e n t i a t i o n ；h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c c l a s s n 0 ：c 9 3 v 图目录 图l 论文逻辑框架8 图2 同心圆理论示意图1 1 图3 扇形理论示意图1 2 图4 多核心理论示意图1 2 图5 市中心有污染源的住宅价格曲线1 5 图6 研究区域示意图2 7 图7 标准化预测值与残差的散点图3 6 图8 残差的直方图3 7 图9 残差的累积概率图3 7 图1 0 海淀区住宅价格基本构成4 8 图l l 海淀区住宅价格空间分布示意图4 9 表目录 表l 常用特征变量的基本类别与内容1 9 表2 海淀区9 3 个住宅小区样本2 6 表3 所选取的特征变量2 8 表4 挂牌出售信息示例2 9 表55 点l i k e r t 量表的基本形式3l 表6 特征变量的量化及其数据来源31 表7 变量的描述性统计3 3 表8 自变量的相关系数3 4 表9 模型小结3 5 表1 0 方差分析3 5 表l l 共线性分析3 5 表1 2 回归系数分析。3 8 表1 3 住宅特征影响程度排序与分类3 9 表1 4 模型小结结果对比4 0 表1 5 回归系数分析( 所在环线) 4 0 表1 6 回归系数分析( 最近环线) 一4 1 表1 7 模型小结( 期望特征) 4 2 表1 8 回归系数分析( 期望特征) 4 2 表1 9 模型小结( 中关村区位价值) 4 3 表2 0 回归系数分析( 中关村区位价值) 4 3 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：丞 签字日期：油彦年多月f o 日 新虢本姥 签字日期：z 、6 苦年月if 日 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：五记 签字日期：沙留年莎月厂d 日 致谢 本论文的工作是在我的导师唐永忠副教授的悉心指导下完成的，唐永忠副教 授严谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢两 年来唐永忠老师对我的关心和指导。 感谢北京交通大学工程管理教研组的刘伊生、郝生跃、郭婧娟、刘玉明、刘 菁、叶苏东、李清立等各位老师，在六年的学习生活中你们给了我很大的关心和 帮助，使我对专业相关知识有了全面的了解。 在撰写论文期间，郭名、徐磊等同学对我论文中的研究工作给予了热情帮助， 在此向他们表达我的感激之情。 另外也感谢家人和女朋友，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的 学业。 1 绪论 1 1 研究背景与意义 1 1 1 研究背景 随着住房制度改革的不断深入和城市建设的快速发展，住宅的开发建设已经 成为经济发展的新的增长点。但是由于我国的住房制度仍不完善，相关政策法规 不健全，导致商品住宅市场在高速发展的过程中体现出许多问题，综合表现在投 资过度、金融风险过大、市场信息不对称、供应结构不合理几个方面，在许多城 市，尤其是大中城市普遍存在大量空置房与无房户并存的现象，这些问题的原因 都直接或间接地涉及到住宅价格问题。 近几年，我国的商品住宅价格呈现全面持续上涨的局面，房价屡创新高，市 场热度不减，引起了行业和社会的广泛关注。在一些大城市，城市的高速发展和 中心商务区的形成等多种因素促使其住宅价格在空间上形成了多个分布不规则的 高位区和快速增长区，住宅价格的空间分异现象越来越明显。以首都北京为例， 奥运效应及经济发展的双重驱动使北京市逐渐形成了c b d 、中关村、奥运核心区 等新的住宅价格高位区，多个地铁、轻轨项目的实施也使得相关地区的房价一路 飙升，其住宅价格的空间分异现象越发明显。而剖析上述现象是否合理，评价相 关政策是否有效，必然要研究住宅价格空间分布特性，分析其形成的原因与动力。 由于住宅价格的空间分异具有很强的地域差异，所以如要对其规律进行深入 的探究，必然要选择某一特定区域进行研究。海淀区地处北京西北部，作为首都 的科技与教育产业中心，区内分布着地铁、环线公路、大型公园、高等学府、科 技产业中心等多种住宅价格影响因素，在北京市的各区县中最具代表性和研究价 值，以海淀区住宅价格为对象进行实证研究，对北京市以至其它大城市的住宅价 格研究具有很高的参考价值。对政府引导住宅价格，从而扩大住房供给、启动市 场有效需求和调节房地产投资结构都有着现实意义，也可为房地产开发企业确定 住宅营销价格提供重要的理论依据，同时也有助于消费者在购买商品住宅时进行 具体的比较分析，做出理性的选择。 1 1 2 研究意义 本文拟通过构建住宅特征价格模型，并以北京市海淀区住宅价格为对象进行 实证研究，探讨住宅价格空间分布模式、空间分异形成的影响因素及其内在原因， 并对不同住宅特征对住宅价格的影响进行深入的分析，从而为城市的规划布局、 住宅项目的定位与定价、住宅产业政策的制定等提供有价值的建议。 理论意义：从住宅特征的角度出发，以特征价格模型为工具对影响住宅价格 的各种特征因素进行分析，揭示住宅价格的空间分异产生的原因和动力，从而丰 富和发展区位理论的研究；系统地采用特征价格理论对住宅价格进行实证研究， 为住宅经济学、城市规划与土地管理等研究提供定量分析的工具和模型。 实践意义：对住宅各特征对于其价格的影响效果的比较，有助于消费者在购 房时理性思考，选购区位、质量称心、价格水平合理的住宅，也有助于房产管理 部门掌握辖区的住宅价格分布趋势，有的放矢的制定相关政策；住宅价格可以反 映各住宅区的开发状况、服务设施完善度、周围环境优劣度和交通便捷度等多项 指标，分析住宅价格的空间分异，可为规划部门制定和实施城市规划提供必要的 信息；经过改进和验证的特征价格模型及其得出的结果可为住宅开发企业对项目 的定位和定价提供参考，也可为住宅及土地的估价提供参考。 1 2 几个基本概念 1 2 1 住宅价格 住宅价格即为获得住宅所必须付出的代价，通常用货币表示。由于住宅的不 可移动性、生产周期长、异质性等特点，住宅价格与其它商品的价格有所不同： 一是相同质量和规模的住宅价格受周边环境的影响较大；二是由于承载住宅的土 地的稀缺性，住宅价格具有不断上涨的趋势；三是异质性导致消费者对住宅的选 择具有个人偏好性，从而影响交易价格。 住宅价格用其成本价格和市场价格表示，而住宅的市场价格又可以分为挂牌 价格和成交价格。挂牌价格指的是在交易达成之前住宅所有者在中介机构公开索 取的价格，成交价格则是住宅交易达成时的实际价格。 特征价格理论以消费者对住宅特征的购买为前提，消费者根据个人偏好选择 住宅，因此本文的价格将采用住宅的成交价格，即能够在住宅市场上进行交易的 住宅价格。 1 2 2 住宅特征 2 住宅特征是指住宅本身具有或附带的基本特征，国外学者一般将住宅特征分 为建筑特征( s 饥咖r ec h a r a c t e r i s t i c ) 、邻里特征( n e i g h b o r h o o dc h a r a c t e r i s t i c ) 和区位 特征( l o c a t i o nc h a r a c t e r i s t i c ) 。其中，建筑特征包括建筑面积、房间数目、建造年 份、装修程度等；邻里特征包括小区环境、周边的商业配套、教育配套情况等； 区位特征则是从整个城市范围的角度进行评价，包括到城市c b d 的距离、交通便 利程度等。 1 2 3 特征价格 特征价格，英文为“h c d o n i cp r i c e 。“h c d o n i c 一词起源于希腊单词 “h e d o n i k o s ，简单地说就是“快乐 的意思。在经济学的背景下，“h c d o n i c ”指 的是消费者由于对产品或服务的消费而得到的效用或者满足。对于其中文译法， 科学出版社1 9 9 6 年版的汉英一英汉房地产词典把“h c d o n i cp r i c e 译为“优 惠价格、享用价格、效用价格”，我国也有部分学者将其译为“享乐价格。为了 更好的表达其本身的意义，本文借鉴我国台湾学者的称呼方法，将“h e d o n i cp d c c 称为“特征价格 。 目前，特征价格已经广泛应用于房地产领域，如中国指数研究院根据国际、 国内房地产分析研究体系的最新发展和要求，对中国房地产指数系统进行了全面 的技术改进，从2 0 0 5 年1 月起计算全国1 0 大城市的h c d o n i c 指数( 又称特征价格 指数) ；复旦大学陈杰老师从事的建设部软科学重点课题“房地产的特征价格分 析；浙江大学温海珍博士、贾生华教授利用特征价格对城市住宅价格进行相关的 实证研究等等。 必须明确的是，住宅特征中的“特征 与特征价格中的“特征 ，其内在含义 是不一样的。在特征价格理论中，房地产是一种异质商品，产品本身具有的一系 列特征是效用产生的源泉，不同特征结合在一起形成影响消费者总效用的特征包， 消费者实际购买的就是这些效用的集合。因此，每个住宅特征都对应着一个隐含 的特征价格，所有特征价格之和就是房地产的价格。由于该价格无法在市场上直 接观察，有时也称隐含价格。通过建立特征价格模型并利用住宅样本数据进行回 归分析，我们可以得到某一地区住宅的特征价格，从而确定住宅特征对住宅价格 的影响程度，分析住宅价格空间分异的原因和动力。 1 2 4 空间分异 学术意义上的“分异 不等同于一般意义上的“差别 ，“分异( d i f f e r e n t i a t i o n ) 3 来源于地理学中的“地域分异”概念，指地理环境及其各组成要素，受纬度位置、 海陆位置、地形条件等因素的影响，按照一定的方向有规律地发生分化的现象1 。 其在人文地理学的相关研究中非常常见，可用于表示不同区域的住宅价格的差别 越来越大、不同地区居民的背景差别越来越大、不同区域的人口密度差别越来越 大等。 而空间分异是指某一要素在空间上呈现的明显的、具有一定规律的不均衡分 布现象，在城市规划与社会空间构成的研究中较为常见，近年来也多被用于对城 市住宅价格的研究，如顾朝林等( 1 9 9 7 ) 对北京的社会空间分异进行了研究，浙 江大学的吴宇哲( 2 0 0 5 ) 在其博士论文中对杭州市的住宅价格空间分异进行了研 究。 对于住宅价格而言，某一地区的住宅价格在空间分布上必然存在这样那样的 差别，没有必要甚至也不可能追求所谓的均匀，但当这种空问上的差别不断明显、 突出，使其在空间上按一定的方向产生具有一定的规律性的明显的分化，则可称 之为住宅价格空间分异。在本文的第二章中，将对住宅价格的空间分异规律做更 加详细的说明。 1 3 研究综述 1 3 1 国内研究综述 国内关于特征价格模型的研究，最早是蒋一军、龚江辉( 1 9 9 6 ) 利用特征价 格方法提出了计算异质商品价格指数的方法，并将其应用于房地产价格指数的计 算。之后彭新育、吴甫成( 1 9 9 8 ) 介绍了特征价格理论的基本模型及函数的估计 ( 包括自变量的选择、自变量和因变量资料的收集及函数形式的选择) ，并结合我 国的具体情况，指出其可以成为城市地价评估的手段之一。黄桐城、杨健( 2 0 0 0 ) 把模糊评判和特征价格方法相结合，解决了住宅价格评估中模糊特征的合理量化 问题。张宏斌、贾生华( 2 0 0 0 ) 对国外流行的三种编制房地产价格指数的理论模 型h c d o i l i c 模型、重复售出模型、混合模型进行了讨论，提出了一个好的房地 产价格指数计算方法应满足的条件，分析了我国各城市房地产价格指数编制过程 中存在的问题，并且提出了改进我国城市房地产价格指数编制工作的建议。 对于住宅价格问题的研究，国内学者大多数从市场的供求关系、价格的构成、 相关政策实施等方面进行。随着对特征价格理论及模型的了解与熟悉，近年来一 1 。地域分异”的解释来源于1 9 9 2 年出版的地学辞典 4 些学者开始用住宅特征价格模型对我国的一些城市进行了住宅价格实证研究。比 如，马思新、李昂( 2 0 0 3 ) 从住宅成本、消费者偏好、消费成本三个角度，利用 特征价格模型结合北京市的相关资料进行了实证分析。温海珍、贾生华( 2 0 0 3 ) 结合杭州住宅市场的相关数据建立了特征价格模型，并对影响住宅价格的特征因 素进行了实证分析。何剑华( 2 0 0 4 ) 在其硕士论文中对北京1 3 号地铁沿线3 2 5 个 住宅项目进行了调研，并用特征价格模型研究了1 3 号地铁对周边住宅价格的空间 效应。对于于住宅价格的空间分异现象，国内学者多是从社会学的角度，以时间 为维度阐述其演变过程，通过定性分析找出其产生的原因，如顾朝林、c 克斯特 洛德( 1 9 9 7 ) 通过分析北京市区的住宅空间结构演化进程，得出北京市社会极化 与空间分异的影响因素。吴启焰、崔功豪( 1 9 9 9 ) 对南京市的居住空间分异特征 及其形成机制进行了实证研究，发现南京市己形成由6 个阶层聚居的居住空间分 异格局。只有少数研究将特征价格模型应用到分析住宅价格空间分异问题上来， 如富毅( 2 0 0 6 ) 、周华( 2 0 0 5 ) 分别在其硕士论文中利用特征价格模型对杭州和西 安市的住宅价格空间分异进行了研究。 1 3 2 国外研究综述 国外学者广泛地采用特征价格模型( h e d o n i cp r i c em o d a l ) 对房地产市场进行 理论和实证研究，并取得了丰硕的成果。特征价格模型将住宅的价格作为因变量， 而将住宅的各种特征属性作为自变量，运用统计学和计量经济学的方法分析各种 特征属性对住宅价格的影响，从而解释住宅价格空间分异形成的原因，这是因为 住宅的市场价格能够通过买主对住宅内在特征束的评价而确定。s t e v e n s o n ( 2 0 0 4 ) 以美国波士顿1 9 9 5 2 0 0 0 的6 4 4 1 个住宅样点，选择了3 0 个变量证实了住宅年龄对 住宅价格的影响。h a u r i n 和b r a s i n g t o n ( 1 9 9 6 ) 选择了2 9 个变量( 4 个用来表征学 校的变量) 应用住宅特征价格模型，证实了美国俄亥俄州地区学校质量对住宅价 格有很大的影响，同时还证实了离市中心的距离、以及舒适度( 社区犯罪率、文 化艺术、娱乐机会) 也对住宅价格有较大的影响。 许多学者开展了生态环境因素对住宅价格的影响，诸如景观、绿地、空气质 量的影响( g e o g h e g a n 等，1 9 9 7 ；m o r a n c h o ，2 0 0 3 ；k i m 等，2 0 0 3 ) 。还有学者对 住宅特征价格模型进行了拓展研究，如w i l h e l m s s o n ( 2 0 0 2 ) 实证分析了家庭支出 与住宅特征之间的关系，发现家庭的大小对估算弹性起到了重要作用；g o o d m a n 和t h i b o d e a u ( 2 0 0 3 ) 在营销方面进行了市场细分有效性的实证分析，另外，住宅 特征价格模型还用于编制价格指数。 大多数学者的研究对象是西方国家的住宅市场，特别是对美国和欧洲的一些 5 国家，只有少数人研究了东方国家或地区的住宅市场，如中国香港( c h a u ，m a & h o ， 2 0 0 1 ：c h a u ，n g & h u n g ，2 0 0 1 ；m o k ，1 9 9 5 ；m o k ，c h a n & c h o ，1 9 9 5 ；s o ，t s e & g a n e s a n ， 1 9 9 6 ) 和台湾地区( h s u e h ，2 0 0 0 ) 、日本( e d m o n d s ，1 9 8 4 ) 。 另外，一些国外的学者还对特征价格模型做了进一步的改进用于研究中，一 是估计方法发展了半参数、非参数回归技术，并有学者讨论了样本选择偏差、函 数形式的选择，还有人利用g i s 来研究空间变量的量化和表示。二是有不少研究 与其他理论或模型联合使用或是进行对比分析，这些模型有离散选择模型、神经 网络、c o u n td a t am o d e l ，c o n t i n g e n tm o d e l 、混沌理论、旅行成本模型( t r a v e lc o s t m o d e l ) 等等。 1 4 研究内容与论文框架 本文的研究目标是：在分析住宅价格空间分布的时空演变规律和现有分布特 点的基础上，利用特征价格模型研究住宅特征对住宅价格的影响，从而探求城市 住宅价格空间分异的内在机理和分异规律。 1 4 1 研究内容 本文主要研究内容如下： ( 1 ) 以特征价格理论和区位理论为基础，建立住宅特征价格模型。提出包括扩 展特征变量在内的备选特征变量，并对模型的形式和潜在问题做进一步的探 讨，为后续的实证研究打下基础。 ( 2 ) 利用住宅特征价格模型，针对北京市海淀区住宅价格进行实证研究。以海 淀区住宅价格数据库为基础，利用回归分析得出进入模型的9 个住宅特征变 量及其对应的特征价格，通过变量的替换与量化方法的变化，对区位特征的 影响方式与影响范围进行深入的研究。 ( 3 ) 分析住宅特征的空间分布特点，并对住宅价格进行时空演变分析与空间地 理分析，得出住宅价格空间分异的基本特征，结合实证分析结果，找出住宅 价格空间分异的原因和动力。 1 4 2 研究方法 本文拟采取文献研究、实证研究、统计分析等研究方法。 ( 1 ) 文献研究 6 广泛查阅国内外文献资料，跟踪了解区位理论、住宅价格理论、特征价格理 论等研究领域的前沿知识，特别是关于特征价格理论应用研究的最新动态，对传 统住宅市场分析工具进行剖析，在分析各理论的差异的基础上进行借鉴，形成构 建住宅特征价格模型的理论基础。 ( 2 ) 实证研究 选择北京市海淀区研究区域，分析其住宅价格空间分异特征，总结其住宅特 征影响住宅价格的基本规律，初步探寻住宅价格空间分异的原因和动力，从而为 城市空间的发展提供一些具体的指导性建议。 ( 3 ) 统计分析 利用e x c e l ，s p s s 软件分析有关调查数据，得出住宅价格分异的基本特征， 建立特征价格模型，利用多元回归分析得出住宅的特征价格，并对个别变量进行 深入的比较分析。 1 4 3 逻辑框架 论文的第一章主要介绍研究的基本情况，对住宅价格、特征价格、空间分异 等核心概念做初步的介绍，并对国内外的相关研究成果进行综述。第二章对研究 所依据的相关理论进行了阐述，介绍了区位理论和特征价格理论，对住宅价格的 空间分异规律进行了说明。 第三章对住宅特征价格模型构建过程进行了较为详细的说明，提出了包括扩 展特征变量的备选特征变量，对模型的函数形式进行了初步的探讨，并对模型可 能存在的问题和处理方法进行了分析。第四章则利用第三章中建立的特征价格基 本模型，针对海淀区住宅价格进行了实证研究。不仅利用收集而来的5 3 9 条样本 数据对1 5 个备选变量进行了回归分析，得出了进入模型的9 个住宅特征变量及其 对住宅价格的影响程度，而且通过变量的替换与量化方法的变化，深入研究了区 位特征对住宅价格的影响方式与影响范围，从而为研究住宅价格空间分异的成因 打下了基础。 论文的第五章对住宅价格空间分异形成的原因和动力做进一步探讨，首先对 住宅价格进行了时空演变分析和空间地理分析，结合住宅特征的分布特征得出住 宅价格空间分异的基本特征，之后结合第四章实证分析的结果，得出了住宅价格 空间分异的原因和动力。 文章的逻辑框架如图1 所示。 7 图1 论文逻辑框架 8 2 理论基础 2 1 区位理论 区位论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素 相互之间的内在联系和空间分布规律的理论。最早将空间区位和经济活动结合在 一起研究的是1 8 世纪3 0 年代的古典区位理论的创始者杜能a 他在其代表作孤 立国与农业和国民经济的关系中，根据农业和市场关系，探索了因运输距离不 同而引起的农业分带现象，创立了农业区位论。德国经济学家韦伯使用杜能的研 究方法，于1 9 0 9 年出版了著名的工业区位论。他的理论中心内容是区位因子 决定生产区位，将生产吸引到生产费用最小的地点。继韦伯之后，德国地理学家 克里斯塔勒与1 9 3 3 年出版了南部德国的中心地一书，提出了中心地理论。他 继承了古典经济研究方法，运用抽象的理论演绎方法建立了精确化的理论，提出 以六边形为基本地域细胞的中心地等级序列。 2 1 1 古典区位论 杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论与克氏的中心地理论被称为古典区位 理论的三大经典理论。它们研究目标不同，但是方法相似，以抽象的方法，假设 研究区域都是与外界隔离的孤立区域，区域内是不存在任何差异的均质地带，选 取具有代表性的因子，分析它们对区位选择的影响。作为区位论的经典理论，它 们为后来的区位研究起到了引领方向的作用，特别是从市场的角度用区位因子分 析区位选择，依然是人们认识和研究区位的基础，也是认识居住区位的基础理论。 但是，古典区位论仍存在一系列的局限性。首先，关于孤立区域和内部均质的假 设也使其对现实状况的解释力度大大减弱；其次，科技的进步使得区位因子的重 要性发生变化，同时又产生新的因素影响区位选择，古典理论的区位因子用于解 释当今社会经济活动下的区位选择显得有些微弱。 2 1 2 城市地域空间利用结构理论 城市地域空间利用结构是指在城市发展建设过程中，人们把土地作为生产和 生活资料，依据其自然属性和经济属性加以改造、使用和保护的全过程，或者说 9 是土地利用方式、土地利用程度和利用效果的总和。城市土地利用结果反映城市 空间的基本结构形态和城市区域内各功能的地域差异。 城市土地利用过程与农地、林地等相比要复杂得多，这是因为城市土地除了 具有数量上的有限性、位置上的固定性、供给上的稀缺性、使用上的永续性等土 地资源的一般共性外，还具有用地类型上的多样性、使用功能结构上的复杂性、 土地区位上的极端重要性和利用上的高度集约性等特殊性。因此，如何最佳最有 效地使用城市土地，形成合理的有机联系的城市土地利用空间结构，就成为城市 经济学、城市地理学和城市社会学科关注的问题和研究的重要内容之一。 最早从理论和原则上对土地利用空间结构进行研究的是区位论的先驱、德国 古典经济学家冯杜能( j h v o nt h f m c n ) 。1 8 2 6 年杜能在孤立国一书中建 立了以市镇为中心，围绕其安排乡村土地使用的同心圆理论模式，为以后城市土 地利用结构理论研究奠定了基础。本世纪2 0 年代以后，西方国家的工业化加速了 城市化，城市用地规模随着城市人口的增长迅速向外扩展，针对城市功能布局等 问题，欧美学者从区位、空间结构、土地租金和价格等方面展开了土地利用空间 结构的实证分析和理论假设，形成了城市土地利用地域空间结构的描述性理论和 解释性理论。 德国地理学家w a i t e rc h r i s t a l l e r ( 1 9 3 3 ) 在其中心国地理论一书中首次较 为系统地阐述了城市区位论。随着工业化和城市化的迅速发展，众多学者对城市 区位理论进行了深入的研究，并形成了一系列的城市区位模式理论，这其中较有 代表性的有同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。 ( 1 ) 同心圆理论 同心圆理论是由伯吉斯( e w b u r g e s s ) 于1 9 2 5 年对芝加哥城市土地利用 空间结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的入侵和承继 ( i n v a s i o n - s u c c e s s i o n ) 概念来解释土地利用在空间上的排列形态。基本模式为城 市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5 个同心圆用地结 构( 图2 ) 。从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区( c b d ) ，包括 大商店、办公楼、剧院、旅馆，是城市社交、文化活动的中心。第二环带为过渡 地带( z o n eo ft r a n s i t i o n ) ，是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里 绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内 一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷，处于贫民窟或近乎贫民窟的境况。第 三环带是工人住宅区( z o n eo f w o r k i n g m e n sh o m e s ) ，这里租金低，便于乘车往返 于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带是高收入阶层住宅 区( z o n eo fb e t t e rr e s i d e n c e s ) ，散布有高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活 环境好。第五环带为通勤人士住宅区( c o m m u t e r sz o n e ) ，约距中心商业区3 0 1 0 匕墓銮通厶堂亟堂僮迨塞堡途基础 6 0 分钟乘车距离范围内。 中心商素匡 勤簪 人住宿务 缓住宅逸 勤爷 图2j 司心圆理论不意图 伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，仍然是从生态学“入侵和承 继”的观点出发。他认为，当城市人口的增长导致城市区域扩展时，第一个内环 地带必延伸并向外移动，入侵相邻外环地带，产生土地使用的演替。如商业中心 区的进一步发展，入侵过渡地带，吞没贫民的住房，迫使住在这里的低收入居民 不得不向外环地带转移，致使高收入居民把其旧的住房转给低收入居民，搬人新 的高档住宅中。英国城市经济学家巴顿( k j b u t t o n ) 将此现象称为“渗透”； 伊文思( a w e v a n s ) 则称为“过滤”( f i l t e rd o w n ) 。正是基于这种思想，美 国在6 0 年代和7 0 年代里，以此作为城市更新政策的基本原则，把过渡地带的一 部分扩展为商务用地，而陈旧的低收入住房改建为中产阶级住宅区，改善了各阶 层的住房条件，而位于该区域的大部分工厂则跃过以自订限制制造业扩展的居住区， 搬迁到被伯吉斯称为通勤人士住宅区中，形成新的土地利用空间格局。 伯吉斯的同心圆理论的弱点同冯杜能理论一样，忽略了交通道路、自然障碍 物( 河、湖等) 、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的 偏差。1 9 3 2 年巴布科克( b a b c o c k ) 考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修 正为星状环形模式，使这一理论更接近单中心小规模城市的真实情况。 ( 2 ) 扇形理论( s e c t o rt h e o r y ) 扇形理论是霍伊特( h o m e rh o y t ) 于1 9 3 9 年创立的，来自于他对美国6 4 个 中小城市及纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市和住宅区的趋势分析。 该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向 由市中心向市郊呈扇形发展( 图3 ) 。 他认为，由于特定运输线路线性可达性( l i n e a ra c c e s s i b i l i t y ) 和定性惯性 ( d i r e c t i o n a li n e r t i a ) 的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他还把市中心的可 达性称为基本可达性，把沿辐射状运输主干线所增加的可达性称为附加可达性。 轻工业和批发商业对运输线路的附加可达性最为敏感，多沿铁路、水路等主要交 通干线扩展；低收入住宅区环绕工商业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市 交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展，独立成区，不与低收入的贫民 区混杂。 确 i 鞴高缀经窀鏊 。中磁筷宅翡 疆薹珏强茳宅黎 气敦商娱壤赫 篝二墨臻帮 溺工囊鼙 _ 中心螽筵猫 当城市人口增加，城市用地需要扩大，高收入的人就从原居住区搬迁到新的 声望更高的地方，原来的高收入住宅区的房产变为低租金的住宅，供贫民居住， 出现土地利用的演替。但大部分低收入阶层，由于经济和社会因素的理智的内聚 力，很难进人中产阶级和高级住宅区居住，只能在原有贫民区的基础上向外作条 带扇形状延伸发展，因此，城市各类土地利用在空间上呈现出扇形结构。 ( 3 ) 多核心理论 多核心理论最先是由麦肯齐( r d m c k e n z i e ) 于1 9 3 3 年提出的，然后被哈 里斯( c d h a r r i s ) 和乌尔曼( e l u l l m a n ) 于1 9 5 4 年加以发展。该理论强 调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其 中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心( 图4 ) 。这些中心不断地发挥成 长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。而在城市化过程中，随着 城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。 糍 l 中j 绺赢紫籀 ；i 麓批致辍工紫 漕鬣缀接宅籀 j 纛中较笼宅籀 瓣高皲疰毽弼 粼黛工檠地岛 燃终鐾蕊豢拦 搿燃霞宅郊馥 德! 工肇郊翳 图4 多核心理论示意图 多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。支付租金能力高的产 业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。多核心理论没 有假设城区内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局无一定顺序，功能区 1 2 面积大小也不一样，空间布局具有较大的弹性，尤其是那些由几个小市镇扩展合 并而成长起来的城市。 2 2 特征价格理论 特征价格理论( h c d o n i ep r i c et h e o r y ) 可以追溯