（企业管理专业论文）购物中心开发关键成功因素研究.pdf

学位论文原创性声明 本人所提交的学位论文购物中心开发关键成功因素研究，是在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的原创性成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含 任何其他个人或集体已经发表或撰写的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和 集体，均已在文中标明。 本声明的法律后果由本人承担。 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解河北经贸大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学 位论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权河北经贸大学可以将学位论 文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保 存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在年解密后适用本授权书) 论文作者( 签名) ：占爪a 仞 卿年名月哆同 指导教师确文( 签名) 瑞争 洌哞6 月f r 日 1 1 摘要 现代购物中心自2 0 世纪2 0 年代在美国出现以来，在世界许多发达国家和发展中国 家都得到了蓬勃的发展，它不但改善了城市环境，提升了消费者购物的便利性和满意度， 而且取得了良好的经济效益。进入2 l 世纪以来，购物中心的开发也成为我国商业和地 产开发的一个热点问题，但仍处于起步阶段的中国购物中心开发在这股开发热潮的背 后，却出现了很多问题。本文在研究购物中心内涵和开发基本因素的基础上，运用分析 层级程序法找出购物中心在我国开发的关键成功因素，并提出了其未来发展的建议。 文章首先阐明了购物中心的内涵和开发购物中心的基本因素；其次，运用访谈法并 结合上文内容建立了购物中心开发的关键成功因素框架；再次，采用问卷调查法收集资 料，运用e x p e r tc h o i c e 软件，来分析统计收集回来的调查问卷，针对购物中心的商业 属性、地产属性和金融属性包含的因素进行排序；最后，根据排序结果得出关键成功因 素，共计有以下几项：区位因素、商圈因素、规划设计因素、商业组合因素、商户组合 因素。 研究表明，购物中心在我国有很大的发展空间，但也存在着对购物中心内涵认识不 清等问题。因此，开发商应在认清购物中心实质的基础上，结合项目开发的关键成功因 素，开发运营过程中重视专业化分工合作，选择合适的开发程序，加强商业运营管理和 品牌建设，抓住购物中心发展机遇，才能实现购物中心的成功开发与运营。 关键词：购物中心关键成功因素a h p a b s t r a c t m o d e ms h o p p i n gm a l lh a sg o tr a p i dd e v e l o p m e n ti nm a n yd e v e l o p e dc o u n t r i e sa n d d e v e l o p i n gc o u n t r i e so ft h ew o r l ds i n c ei ta p p e a r e di na m e r i c ai n2 0y e a r si nt h e2 0 hc e n t u r y i tn o to n l yh a si m p r o v e db u s i n e s se n v i r o n m e n to fc i t i e s 、c o n v e n i e n c ea n ds a t i s f a c t i o no f c u s t o m e r sb u y i n g ，b u ta l s oh a so b t a i n e dg o o de c o n o m i ce f f i c i e n c y s h o p p i n gm a l lh a sb e e na f o c u si s s u ei nc h i n e s eb u s i n e s sa n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ts i n c et h e21 吼c e n t u r y , b u th a s e m c e e dm a n yc o n f u s e dp r o b l e m sb e h i n dt h eb o o m i n gd e v e l o p m e n tt h o u g hi ta te a r l ys t a g e o nt h eb a s i so fr e s e a r c h i n g s h o p p i n gm a l l s c o n n o t a t i o n 、i n t r i n s i cc h a r a c t e r i s t i ca n d f u n d a m e n t a l so fd e v e l o p m e n t ，t h ea r t i c l ee x p l o r e dt h ek e ys u c c e s sf a c t o r so fs h o p p i n gm a l l d e v e l o p m e n tt h r o u g ha h p a n dp r o p o s e da d v i c e si nt h ef u t u r e f i r s t ，t h ea r t i c l ec l a r i f i e ds h o p p i n gm a l l sc o n n o t a t i o n 、i n t r i n s i cc h a r a c t e r i s t i ca n d f u n d a m e n t a l so fd e v e l o p m e n t s e c o n d ，t h ea r t i c l ec o n s t r u c t e df r a m e w o r ko fk e ys u c c e s s f a c t o r so fs h o p p i n gm a l ld e v e l o p m e n ta c c o r d i n ge x p e r t s a d v i c e sc o m b i n i n ga b o v e a g m n ，i t c o l l e c t e dd a t at h r o u g hq u e s t i o n n a i r e sa n da n a l y z e dc o l l e c t e dq u e s t i o n n a i r e su s i n gs o f t w a r eo f e x p e r tc h o i c ea n do r d e r e dt h ef a c t o r st h a tw e r ec o n t a i n e db ys h o p p i n gm a l l sc o m m e r c i a l p r o p e r t y 、r e a le s t a t e sp r o p e r t ya n df i n a n c i a lp r o p e r t y l a s t ，o nt h eb a s i so ft h eo r d e rw ec a n k n o wk e ys u c c e s sf a c t o r so fs h o p p i n gm a l ld e v e l o p m e n t ：l o c a t i o n 、c i r c l e 、p l a n n i n ga n d d e s i g n 、b u s i n e s sp o r t f o l i oa n dm e r c h a n tp o r t f o l i o t h ea r t i c l ee x p r e s s e s ：t h e r ei sav e r yb i gs p a c ef o rs h o p p i n gm a l lt od e v e l o pi no u r c o u n t r y , b u ts o m ep r o b l e m sa l s oe x i s ts u c ha st h ea t t r i b u t ei sn o tb eu n d e r s t o o d s o ，i n v e s t o r s w h os h o u l dr e c o g n i z et h es u b s t a n c eo fs h o p p i n gm a l l ，j o i n i n gt o g e t h e rt h ek e ys u c c e s sf a c t o r s o fs h o p p i n gm a l l ，v a l u i n gp r o f e s s i o np e r f o r m a n c e ，s t r e n g t h e n i n gt h eb u s i n e s sm a n a g e m e n t a n db r a n db u i l d i n g ，h o l d i n gt i g h t l yt h eo p p o r t u n i t yo fs h o p p i n gm a l ld e v e l o p m e n t ，c a ng e t t h es u c c e s sd e v e l o p m e n t i v k e yw o r d s ：s h o p p i n gm a l lk e ys u c c e s sf a c t o r s ( k s f ) a h p 目录 摘要：i i i a b s t r a c t i v l j j i 言1 1 1 本文选题背景及意义l 1 2 国内外研究现状。2 1 2 1国内研究现状2 1 2 2 国外研究现状3 1 3 研究的方法、内容及框架4 1 3 1 研究方法4 1 3 2 研究内容一。4 1 3 3 研究框架5 1 4 本文的创新点5 ： 2 理论基础6 2 1购物中心开发相关理论。6 2 1 1 商业区位理论6 2 1 2 商圈研究6 2 1 3 集聚理论7 2 1 4 需求的外部效应8 2 2 关键成功因素8 2 2 1 关键成功因素的定义8 2 2 2 关键成功因素特性及功能1 0 2 2 3 关键成功因素确认方法l o 2 2 4 本文要采用的研究方法1 2 3 购物中心的内涵1 3 3 1 购物中心的基本概念1 3 3 1 1 购物中心定义1 3 3 1 2 购物中心的内在特征1 4 v 3 2 购物中心的属性1 5 3 2 1 购物中心的商业属性1 5 3 2 2 购物中心的地产属性1 6 3 2 3 购物中心的金融属性1 7 3 3内涵的再认识。1 8 3 3 1 购物中心是零售、地产和金融的融合体1 8 3 3 2 商业集聚是购物中心的外在表现形式1 8 3 3 3 购物中心经营成功会推动区域的发展1 9 4 购物中心开发的基本因素。2 0 4 1区位因素2 0 4 2 土地因素2 2 4 3商圈因素2 3 4 4 商业组合因素2 3 4 5 商户组合因素2 4 4 6 租金因素2 5 4 7 规划设计因素2 5 4 8 管理因素2 6 4 9 资本因素2 7 4 1 0 制度因素2 8 5 研究设计及结果2 9 5 1 分析层级程序法( 触 p ) 2 9 5 1 1a h p 法概述2 9 5 1 2 a h p 的目的与基本假设2 9 5 1 3a h p 法步骤3 0 5 1 4 本文的研究步骤3 2 5 2 建立购物中心开发的关键成功因素框架3 3 5 2 1 建立准则层3 3 5 2 2 修正并建立指标层3 3 5 3 问卷设计与问卷调查3 5 5 3 1 问卷设计3 5 v l 5 3 2 问卷的前测与修订3 6 5 3 3问卷信度与效度分析3 6 5 3 4 样本选取、回收及统计3 6 5 4 运用e x p e r tc h o i c e 软件进行数据分析3 7 5 4 1 准则层因素。3 7 5 4 2 指标层因素3 8 5 4 3 关键成功因素重要性顺序4 0 5 5 研究结果4 1 5 6 购物中心项目成功开发的建议4 2 6 1 l ! 占论i 。 i 。l 6 1 研究工作总结4 4 6 2 研究局限。4 4 毒 参考文献4 5 附录一4 7 附录二。- ：4 9 后记! ；：! 攻读学位期间取得的科研成果清单5 3 v l i v i ! i 1 1 本文选题背景及意义 1 引言 美国是现代购物中心的发源地，从1 9 2 2 年在密苏里州堪萨斯市出现了“乡村俱乐 部 为购物中心的雏形开始，至今已有八十多年的发展历史了。在我国内地，具有现代 意义的购物中心到2 0 世纪9 0 年代才开始出现。 到了2 1 世纪初期，处于起步阶段的中国购物中心迎来了第一次开发高潮。仅仅是 2 0 0 3 年，全国新增的购物中心就有9 4 家，占当时全国购物中心总数的3 9 8 ，达到了 历史的顶峰，2 0 0 3 年甚至被业内人士称为中国“购物中心开发年川。但这次开发热潮 也暴露出许多问题，具体表现为三个方面： 其一，购物中心开发热潮导致“圈地”现象严重，造成土地的大量浪费 。在国家 商务部的研究报告中指出，各地在建或者已经建成的购物中心面积多在1 0 万平方米以 上，2 0 到3 0 万平方米的购物中心也屡见不鲜。过度的投资规模使开发商的资金压力和 投资风险加大，还可能拖延项目的开发进度，最终导致土地资源的浪费和公共资源的闲 置。 其二，购物中心的融资渠道过度依赖银行，给国家的银行信贷系统带来很大的风险。 长期以来，我国的购物中心融资主要来源于银行贷款，依赖水平达到7 0 - 9 0 位1 。银行直 接或间接地承担了购物中心开发过程几乎所有环节的信用风险和市场风险，这种现象也 是十分不正常的。 其三，很多开发商原本开发住宅类项目，缺乏开发购物中心的经营，按照原有住宅 项目经验进行工作，不知道开发购物中心的工作重点和项目成败的关键所在，导致很多 购物中心毫无特色，定位、规划和业态布局千店一面，其真正的经济和社会效益难以凸 显。到目前为止，我国已经开业的购物中心很少有经营成功的，很多项目的店铺空置率 极高，无法获得预期的客流、销售额和租金，有的项目甚至出现退租等纠纷事件，无法 维持正常的经营活动导致彻底失败。 土地闲置和店铺空置，项目投资和运营资金难以维系，开发商盈亏难以平衡，银行 有学者认为。我国购物中心始于2 0 世纪8 0 年代。本文认为那时的购物中心大多名不符实随着9 0 年代末北京东 方新天地、广州天河城购物中心相继落成，购物中心才进入人们的生活。 西2 0 0 4 年3 月，困家规定存2 0 0 4 年8 月3 l | j 以后国有十地使用权必须以公开招标、拍卖等形式 1 5 让，不得雨以协 议形式j i j 让经营性十地使用权，这一规定影响了购物中心的开发进度。 和相关投资者回报难以兑现，零售商家难以获得充足的人流和预期的销售额o ooe0 1 这一系 列现象不得不使人们对购物中心的开发提出很多质疑：到底什么是购物中心? 如何开发 购物中心? 购物中心开发成功的关键因素是什么? 在这种背景下，本文尝试通过研究购 物中心的特征及属性来明确购物中心的实质并运用a h p 法找出购物中心开发的关键成功 因素，具体来讲，在以下方面展开并深化： 1 揭示购物中心的属性和内在特征，避免概念混乱。 2 分析开发购物中心的构成因素，避免操作误区。 3 研究购物中心开发关键成功因素，避免教训重蹈。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国内研究现状 在中国，购物中心的开发刚刚起步，相关的学术研究还不够系统和全面，处在模仿、 吸收国外先进理论和技术阶段。目前，国内对购物中心的研究，主要集中在以下几个方 面： 1 购物中心开发、发展、整体运营等方面相关的研究 如李毅彩( 2 0 0 4 ) 的我国现代化购物中心发展研究和陈红宇( 2 0 0 4 ) 的国内 大型购物中心s h o p p i n gm a l l 发展模式研究在系统地探讨我国购物中心发展模式的基 础上指出，我国购物中心的发展还处于起步阶段，在一些发达地区和沿海城市已经具备 了发展现代化购物中心的条件。高飞( 2 0 0 6 ) 在美国购物中心与中国购物中心发展比 较研究一文中，通过比较中美两国购物中心发展的各个阶段和环节，得出了今后我国 购物中心发展的启示。胡江卫( 2 0 0 6 ) 的体验商业时代下我国m a l l 的运营管理模式 研究和杜惠玲( 2 0 0 7 ) 的浅析购物中心在中国的运营管理通过分析我国购物中心 在运营管理中出现的问题，明确了专业运营商统一全程运营管理的模式，对具体运营管 理内容进行了分析与界定，提出了保障我国购物中心良性运营所需的对策和建议。刘念 雄( 2 0 0 1 ) 的购物中心的开发设计与管理一书从实践角度对购物中心从开发到运营 的各个环节进行了介绍，具有很强的可操作性。李盈霖( 2 0 0 8 ) 的( m a l l 实务运用 经济学的相关理论对购物中心开发进行了实证研究，并从商业、地产、金融三方面提出 了开发的基本因素，最后提出了购物中心产业化发展路径。 2 与购物中心具体管理环节相关的研究 如刘友平( 2 0 0 5 ) 在大型购物中心营销策划初探中，通过借鉴发达国家营销策 2 划的先进理念，总结出适合我国购物中心的营销策划模式。陶晓波( 2 0 0 6 ) 在我国内 地购物中心商户组合研究中分析了购物中心面临客流不足的问题，尝试性地提出了商 户组合提升客流的内在机理，并对此项工作提出了建议。何朕( 2 0 0 7 ) 在大连购物中 心区位研究中指出购物中心区位研究的核心是分析购物中心的区位特征和分布模式， 并以大连为样本对区位特征进行评价分析，最终得出了购物中心开发选址的一般策略。 李洪心、宋晶茹( 2 0 0 9 ) 在我国购物中心管理信息化建设一文中，通过比较电子商 务系统在我国和发达国家所起的作用，为电子商务如何在我国进一步推动购物中心发展 提出了自己的建议。 3 关于特定购物中心项目的研究 如陈军( 2 0 0 4 ) 在澳柯玛烟台购物中心的市场战略分析一文中，借鉴国内外购 物中心发展经验和教训，运营管理战略分析方法，为此项目进行定位并制定了发展战略。 许亚平( 2 0 0 5 ) 的唐山远洋购物中心战略与管理模式研究，针对项目出现的具体问 题提出了改进措施，并为一般购物中心发展提出了建议。 总体来说，关于购物中心开发方面的研究切入点为购物中心开发流程、对购物中心 及其开发过程中出现的现象和问题做出理论解释或者利用现有理论对购物中心的开发 和发展提出预测和建议。关于本题目的研究，仅有王芳( 2 0 0 6 ) 的购物中心开发的关 键成功因素研究，在对我国购物中心发展历程、政策背景等情况分析的基础上进行了 案例研究，提出了购物中心开发的关键成功因素。此文对现实有一定的借鉴意义但研究 方法的科学性尚需提高。总的来说这方面的研究还非常欠缺，至今尚未有成熟的理论或 模型。 1 2 2 国外研究现状 国外对购物中心的研究是以“中心地理论”为基础的。2 0 世纪8 0 年代，国外学者 通过消费者购物行为模式研究，分析了购物中心的空间组织问题。如克里斯泰勒认为1 ， 消费者以单一目的前往距离最近的购物中心。之后的学者发现，消费者将不同的购物需 求统筹为一次出行目的即“多目的购物模式”。h o t e l l i n g ( 1 9 2 9 ) 对相同类型零售店的 集聚现象做出解释，此后的学者在解释购物中心体现的零售集聚现象时指出，消费者存 在“比较购物行为模式 h 1 。在进一步的研究中，重点又逐渐发展到零售需求的外在性 上，试图将大型主力店吸引客流对小型非主力店销售额的影响予以量化璐1 。这些研究为 购物中心位置和商户组合模型的进一步研究奠定了基础。虽然需求外在性理论已经存在 。中心地理论是有克里斯察勒( c h r i s t a l l c r ) 于2 0 世纪3 0 年代中期首次提m 。 3 十余年，但在实践中的运用却只是开端。 购物中心评估目前成为国外学术界研究的热点。购物中心的价值取决于目前和今后 的租赁现值。关于商业价值或称为购物中心无形资产的价值研究也吸引了学者的兴趣。 商业价值主要源自一个购物中心通过合理的商户组合、专业的管理和其他非地点因素所 产生的增值。 虽然在购物中心开发关键成功因素方面还没有集中的研究，但以上研究结果使人们 对购物中心开发的关键因素有了更深入的认识。 1 3 研究的方法、内容及框架 1 3 1 研究方法 本文属于定性研究，运用a h p 法探求购物中心开发的关键成功因素并提出我国购物 中心发展的建议。 其中运用访谈法归纳总结业界专家的看法，为建立购物中心开发关键成功因素框架 提供了基础资料。 其中运用问卷调查法来收集专业人士对有关购物中心开发各因素的重要程度排序 资料，为计算权重及整体排序提供了数据来源。 1 3 2 研究内容 1 引言部分，提出论题、分析研究背景、综述文献资料、介绍研究方法和内容。 2 相关理论基础部分，本章首先阐明了购物中心开发的相关理论，其次介绍了关 键成功因素法的定义、特征、基本研究方法，明确了本文采用的研究方法a h p 法。 3 购物中心内涵部分，对购物中心的内涵做出阐述，揭示了购物中心的定义、内 在特征和属性，避免了概念上的误区，为后文提供了建立准则层的基础。 4 购物中心开发基本因素部分，提出了开发购物中心的十种基本因素，为后文提供 了建立指标层的基础。 5 研究部分，首先介绍了a h p 法的基本内容和研究步骤，其次运用访谈法总结业界 专家意见，结合上文内容建立了购物中心开发的关键成功因素框架，再次通过问卷调查 形式和软件排列出了购物中心成功开发的各关键因素相对重要程度，最后得出结果和发 展建议。 6 结束语部分，总结全文工作并指出了其中不足和今后研究方向。 4 1 3 3 研究框架 本文研究框架如图l ： o 图l 本文研究框架 1 4 本文的创新点 ， 1 运用f l i p 法探求购物中心开发的关键成功因素 本文在建立购物中心开发关键成功因素框架并对各因素进行排序时采用a h p 法，相 对以往研究对各因素较主观的排序方式更有说服力。 2 从商业、地产、金融三方面建立研究框架 相对以往研究从内部因素、外部因素两方面建立购物中心开发关键成功因素框架来 说，从购物中心的三种属性角度来建立框架对实践更具有指导意义。 2 理论基础 2 1购物中心开发相关理论 2 1 1 商业区位理论 区位研究是购物中心开发空间研究的基础理论和核心问题。就单个购物中心来说， 区位不仅是现在的区位情况，还要从产业角度考虑该区位未来的发展。 商业区位理论是关于零售业和服务业区位的分布、规模方面的研究以及在零售业选 址方面的研究。2 0 世纪初，学者w e b e r 和h o o v e r 提出了最小成本法，即商家为追求利 润最大化，区位应选择在成本最低的位置，成本主要包括运输成本、劳动力成本等方面。 h o t e l l i n g ( 1 9 2 9 ) 认为，商家选址会选择收益最大的地点，追求最大的服务范围。夏 春玉( 2 0 0 3 ) 认为，选址问题对业态革新和零售市场竞争结构的改变都具有重要意义。 消费者通常首先选择商业聚集区消费，再选择店铺。韦斯特、瑞安等人在研究购物中心 后认为，任何新进入市场者，对原有购物中心格局形成侵入，并引入了商圈人口、消费 额等指标界定不同程度的竞争3 。 国内关于商业区位的研究主要侧重实证研究。杨吾扬以北京市为例，从城市地域结 构和商业中心地理结构展开了城市商业网点研究。徐放从空间角度对北京市一级商业中 心作了初步比较。宁越敏探讨了上海市的商业中心区位，首次建立了界定商业中心的一 套指标盯1 。 综上所述，区位选址是购物中心开发不可回避的因素。对于区位的正确认识，有助 于开发商判断商圈范围内的经营必要条件的现状和未来。目前所采用的区位分析方法大 多参考零售业选址分析方法，还没有适用于购物中心的区位分析及选择方法，但是这也 是可以借鉴的。 2 1 2 商圈研究阳1 商圈是经营某种商品或服务的某家或某类企业的顾客分布的地理区域。它以一定区 域内的商场和商业区为中心向四周辐射。对商家而言，以其店铺为中心向一定方向和一 定距离扩散所吸引的顾客范围便是消费者针对该商家的消费需求圈。 商圈研究是研究商业零售企业的辐射力和对顾客的吸引力问题，在自然空间范围内 来研究时，更多关注的是人口因素( 规模、结构、收入、消费结构) 、交通因素、区域 经济因素和竞争因素等以距离为主要指标的商圈特征。但是，任何商业都不能忽略对消 6 费者的关注，要从消费者角度出发关注他们的需求、消费模式、认知度和认同感并改善 自身的经营品种、经营环境、管理模式以符合消费者需求才能获得成功。因此，商圈既 是消费者进行习惯性消费活动的空间，也是商家经营活动的空间。 商圈理论最早由德国地理学家c h r i s t a l l e r 在2 0 世纪3 0 年代提出，他认为以中心 地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径形成商品销售和餐饮服务的中 心地。王厚东( 2 0 0 2 ) 认为，商圈是顾客愿意购买某种商品的最大行程，商圈必须覆盖 比起点多的人口。西方国家对商圈理论的研究是以对消费者行为的研究为基础而发展起 来的，现在已形成了模型化的研究体系。其中k e r n 、p a r c e l l s 等人从人口变动、商店 特点等角度研究商业区的吸引力。y o u n g 等提出的模型充分考察了顾客对商店的心理认 同、各商家之间距离、各商业区间距离、顾客间的交流等因素。d r e z n e r 发现，新店或 现有商店的市场份额与其位置和吸引力有密切关系。另外，有三种先进的电脑分析模型 即类推模型、回归模型和引力模型都可以对新店位置进行评价。 在实践中，随着社会经济的发展和人们收入的增加，商圈测定不应再仅以商业中心 为圆心，以距离为半径确定商圈的范围，还要考虑到公共交通的影响因素。随着城市的 快速发展，商圈调查也存在着较大的难度和不确定性。罄 商圈研究和确定是研究购物中心开发的因素。在现代社会中，还要从定性角度认识 商圈具有多层次性和重叠性的特点，同时由于交通、地形等原因造成了商圈的不规则性 和重叠性。另外，由于商业业态不同，商圈也不尽相同。商圈及人口特征不是一成不变 的，会随着商业的发展和人们意识的变化而变化。 2 1 3 集聚理论 在商业研究中，集聚理论也叫最小差别化理论，即不同业态或同一业态商铺有向同 一空间集聚的倾向。这样可以增加顾客的选择机会并降低成本，从而吸引更多的客流， 扩大单个商铺的商圈范围，增加商铺的营业额旧1 。 c h r i s t a l l e r ( 1 9 6 9 ) 认为，各种商品和服务都有特定的商圈边界，当消费者取得该 商品或服务所产生的成本超过一定限度时，消费者就不会产生购买行为。这种观点很好 地解释了不同类商铺聚集在一起的原因。美国学者h o t e l l i n g 提出的同类零售商集聚理 论认为，销售同种商品的店铺可以稳定的共存，价格稍低的店铺不会垄断市场，因为消 费者并非只考虑商品的价格因素，他们会到质量、品牌等方面符合自己口味的商铺内购 物，因此同类商铺聚集在一起是可能的。这样的聚集提供了消费者比较商品的机会，节 约了购物成本，会受到消费者的欢迎，因此，同类店铺聚集在一起是有益的。根据n e v i n 7 和h o u s t o n l 9 8 0 年对美国5 家购物中心的调查，同类商铺的个数与购物中心的销售额之 间存在明显的正相关关系n 刚。 由此可见，购物中心实际上是一种集聚的商业组织形态，一个规划良好的购物中心 应当拥有最佳的商铺组合，从而实现最大的集聚效应( 包括非同类商铺和同类商铺) 。 购物中心管理者可以通过统一管理很容易地通过对商铺的筛选和组合来实现集聚效应。 2 1 4 需求的外部效应n 需求的外部效应是购物中心理论中的研究热点，是指消费者被购物中心知名度高的 主力店( 大型百货店或连锁超市) 吸引到其中购物，同时也顺便光顾其他商铺，给他们 带来了客流的现象。这就是主力店所产生的需求的外部效应。 与相互促进销售的集聚效应不同的是，需求的外部性效应是单方向的，即从主力店 流向非主力店。因此主力店的品牌、形象、知名度是吸引客流的主要因素，可以将距离 较远的本可以到其他商业区购物的消费者吸引过来。主力店与其他非主力店一起构成购 物中心的主题形象。根据n e v i n 和h o u s t o n ( 1 9 8 0 ) 对2 0 0 0 家庭的调查，主力店是消费 者去某购物中心消费的主要原因，而整体商铺组合也是构成购物中心吸引力的重要因 素。相关调查还表明，由于主力店的外部效应，可使非主力店每平方英尺销售额上涨 3 5 1 2 3 美元。 同时，根据该理论，在确定购物中心的主力店和商铺组合后，还应该仔细安排个商 铺所处的位置，使客流方向最有利，尽量增加顾客的滞留时间，使外部效应最大化。 2 2 关键成功因素 关键成功因素方法在管理领域中有着很长的发展和研究历史，特别是对信息系统开 发规划的研究与应用则更为成熟。近1 5 至2 0 年来，主要应用于研究运营管理和战略管 理领域，并且与核心竞争力、价值链及业务过程等相关方面的研究有着密切的联系，首 先要明确关键成功因素的定义n 副。 2 2 1 关键成功因素的定义m 儿h 3 关键成功因素( k e ys u c c e s sf a c t o r s ，k s f ) ，或称为c s f ( c r i t i c a ls u c c e s s f a c t o r s ) ，不同领域的学者和专家对于此概念有着不同的解释。在1 9 7 9 年之前，对于 此方面的研究较少，因此关键成功因素有很多的使用名称，如限制因子、策略因素、策 略变数等。1 9 7 9 年之后，随着越来越多的专家学者开始研究这个领域，渐渐形成了对于 关键成功因素的一致看法。 8 组织经济学者j o h nr c o m m o n s ( 1 9 3 4 ) 首先提出了“限制因子”( l i m i t e df a c t o r ) 的概念，并将其运用于经济体系中谈判及管理的运作上。 美国学者c h e s t e ri b a r n a r d ( 1 9 4 8 ) 提出，决策分析过程其实就是对“策略因子 ( s t r a t e g i cf a c t o r ) 的探索过程 ，认为可以将其应用于管理决策领域中。 d w d a n i e l ( 1 9 6 1 ) 在发表的论文“管理信息危机( m a n a g e m e n ti n f o r m a t i o n c r i s i s ) 中，第一次明确提出“成功因素( s u c c e s sf a c t o r ) 概念，并认为大部分产 业通常都有三个到六个能决定是否可以取得成功的关键因素，一个公司要想获得经营的 成功，务必要分辨并选择公司的信息系统，并集中力量做好这几项关键性的工作。 学者r o c k a r t ( 1 9 7 9 ) 提出企业若想达到预期的目标，必须在某些特别的领域加以 关注并作出突出的表现，否则企业难以取得成功。这些特别领域即为该企业的关键成功 因素，可以为高层管理者提供重要的信息，以助其做出正确的判断和有效的决策。 l e i d e c k & b r u n o ( 1 9 8 4 ) 认为关键成功因素是一些特征、条件或变数，如果能够正确 的使用和管理他们，就可以积极地推动对某一特定产业中的公司获得成功。 管理学家大前研一( 1 9 8 5 ) 认为关键成功因素为策略家寻找策略优势的四条途径( 关 键成功因素策略，相对优势策略，策略自由度策略，主动攻击策略) 之一，首先通过产 业结构分析确认本行业的关键成功因素，然后把企业资源集中投入这些领域中才能在竞 争中取得优势地位。 a s k e r ( 1 9 8 8 ) 认为企业的经营如果想获得成功，就必须拥有某一项可以体现该企 业实力所在的竞争技术或资产，该项技术或资产即为关键成功因素。 吴思华( 1 9 8 8 ) 指出若想在特定行业内超过他人取得成功必须拥有的技术或资产即 为关键成功因素。首先要找到企业的优势和行业的关键成功因素，即可判断其在行业中 是否具备竞争力，如果企业的优势e 好分布在行业的关键成功因素上，则该企业就可以 在竞争中取得优势地位。 g r a g & g r a n t ( 1 9 9 3 ) 认为通过分析顾客需求和产业竞争的结构、特点、地位、强度， 可以探索出在特定的产业中建立竞争优势的条件，即为关键成功因素。 张秀慧( 2 0 0 1 ) 认为企业经营及信息系统是否成功的参考依据可由关键成功因素来 担当，但这些因素会随着产业、环境、企业在产业中的地位的不同而不同。 综合以上专家学者观点，结合购物中心开发的自身特点，本论文将关键成功因素定 义为：在项目开发及未来运营过程中，能使项目取得并保持竞争优势地位的因素称为“关 键成功因素”，即购物中心投资开发及运营过程中，可影响购物中心在区域内形成竞争 9 优势并具有可持续发展能力的因素口朝。 2 2 2 关键成功因素特性及功能 f e r g u s o na n dd i c k s o n ( 1 9 8 2 ) 认为关键成功因素具有以下的特性n 引： 1 在企业内部或外部必须仔细确认并非常重视的因素，因为他们可以影响企业目标 的能否顺利达成，甚至关乎企业的生死存亡。 2 企业必须特别注意的事件或状况，而且这些事件或状况会对企业会产生巨大的影 响。 3 这些因素可能是企业内部或外部的，对企业可能造成j 下面或负面的影响。 4 这些因素必须特别加以注意，以避免不好的突发状况或者错失机会。 5 这些因素可由评估企业的策略、环境、资源、运营及其他类似领域而确认。 陈庆得( 2 0 0 1 ) 认为关键成功因素具有以下特性n 刀： 1 关键成功因素会随着时间改变而改变。 2 关键成功因素会因产品的生命周期、产业与市场等研究对象的不同而有所差异； 3 关键成功因素是企业高层管理者必须掌握的最重要的信息和资源。 4 关键成功因素必须要考虑到未来发展趋势，因为他们涵盖现在与未来经营活动。 5 关键成功因素是企业成功必须具备的变数。 6 只有掌握产业的关键成功因素，才能建立持久的竞争优势。 孟德芸( 1 9 9 2 ) 认为关键成功因素的功能，可总结为以下五点n 引： 1 可作为指导原则来指导组织资源的再分配活动。 2 根据研究，为简化高层管理者的工作，以5 - 7 个关键成功因素为佳。 3 可作为侦测系统来评定企业经营的成败。 4 可作为工具来规划管理资讯系统。 5 可作为工具来分析判断竞争对手强弱。 2 2 3 关键成功因素确认方法n 9 儿捌 对于关键成功因素的评估及具体确认方法许多学者都曾提出，具代表性的有 l e i d e c k e r 和b r u n o ( 1 9 8 4 ) 总结了确认关键成功因素的八种方法： 1 环境分析法 此法包括确认影响或者正在影响某产业或者企业绩效的经济、政治和社会力量。而 经济模型、环境检测等都适应以检测、评估环境对其产业或企业影响的方法之一。 2 产业结构分析法 1 0 应用p o r t e r ( 1 9 8 0 ) 所提出的五力分析模型为框架，作为关键成功因素分析的基础。 此框架认为一个产业的竞争优势主要受到五种竞争力的决定，掌握产业中五种力量即可 了解产业的结构变化，同时并可藉由各因素问的关系评估获取客观的产业资料，已确认 及验证关键成功因素。 3 产业、事业专家分析法 向产业、事业专家及具有卓越知识与经验的专家请教，分析归纳出该产业和事业的 关键成功因素。此技术虽然比较主观，但却是战略发展程序萃取重要因素的主要来源之 一o 4 竞争分析法 分析企业在产业中如何竞争，并了解企业所面临的竞争优势和竞争环境。 5 该产业领导企业分析法 产业中领导企业的行为模式通常是提供产业关键成功因素的重要来源，仔细观察分 ： ， 析领导企业，将是确认和证实特定的产业关键成功因素非常有用的信息。 6 企业本质分析法 此技术乃是分析针对特定公司做一系列如强弱势评估、资源组合、战略能力等评估， 透过各种功能性扫描发展出企业本质的关键成功因素。 7 市场策略对获利影响的分析法 针对特定企业以p i m s 研究报告结果进行分析，找出关键成功因素。 8 突发因素分析法 此项技术亦是针对特定企业，通过对企业相当熟悉的专家协助。虽然较主观，却常 能揭露一些其它传统客观技术无法查觉到的关键成功因素，且不受功能类别的限制，甚 至可以获得一些短期的关键成功因素，但难以验证这些短期的关键成功因素。 关键成功因素会随着产业，时间与市场的不同而有所差异，所以对企业经营管理者 而言，必须先确认产业关键成功因素，将企业内有限的资源投入关键的领域中，以建立 企业的竞争优势。分析产业关键成功因素的理论研究过程实际上是多种方法灵活综合运 用的，主要包括深度访谈、理论上的分析架构、外部资料的分析以及决策者的判断等。 如何确定关键成功因素，使用何种方法，要以使用者的目的及探索对象的特性而定。 何维庆( 1 9 9 0 ) 总结了前人的观点指出，在统计上共有四种用来确认关键成功因素 的方法： 1 分析层级程序法( a h p ) 通过群体讨论的方式，汇集专家、学者与参与者的意见，将复杂现象的问题简化成 层级变数，将每个变数的相对重要性用主观判断赋予数值