城镇土地价格.ppt

城镇土地价格,城镇基准地价评估,一、基准地价的概念与特征二、基准地价的评估三、基准地价修正系数体系四、大冶市城镇基准地价成果简介,基准地价、标定地价,城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。标定地价。是指标志性宗地（标准宗地/样地）在某一时点的价格。所谓标志性宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。,底价、期望价和补地价底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。,一、基准地价的概念与特征,（一）基准地价的概念基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。,（1）基准地价是一种区域性的价格,基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。基准地价的三种表现形式：级别基准地价区片基准地价区段基准地价,（二）基准地价的特征,（2）基准地价是一种分用途的价格,城镇基准地价的主要用途类型：商业、住宅、工业、旅游等农用地基准地价的主要用途类型：耕地、园地、林地、水域、荒草地等,（3）基准地价是一种平均价格,反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。,（4）基准地价是有限年期的价格,基准地价是土地使用权的价格基准地价是有限年期的价格城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准，商业40年，工业50年，住宅70年。农用地：目前一般取30年为农用地基准地价的年期。,（5）基准地价具有时效性,基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。【国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知(国土资发2002174号规定2-3年更新一次】基准地价的评估时点很重要。上轮湖北省城镇土地基准日为2007年12月31日。,（6）基准地价是一种控制性的价格,基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。,（7）基准地价与土地开发利用程度有关,基准地价是一种平均意义上的地价。土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。,土地开发程度说明：1、“三通一平”：红线外通路、通电、通水及红线内场地平整；2、“五通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整；3、“六通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及红线内场地平整；4、“七通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络及红线内场地平整。,湖北省城镇基准地价的内涵,大冶市城镇基准地价内涵,注：“五通一平”指红线外通路、通电、通气、通上水、通下水及红线内场地平整。,空间插值法获取级别与基准地价,大冶市城区各业用地基准地价结果,成果1：,收集新华路中段等39条路算共428个样点进行商业路线价的测算。标准深度为12米。,成果2：,成果3：,不同级别不同类型的宗地地价区域因素修正系数指标说明和修正系数表。,城镇基准地价修正体系编制,各级不同类型用地的上、下调幅度表,级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明,级商业用地宗地地价区域因素修正系数表,土地价格评估方法成本逼近法收益还原法市场比较法剩余法（假设开发法）基准地价修正系数法,价格一般因素,各种估价方法,基本估价方法,土地所有权属于国家or集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度地价指土地使用权价格,出让,土地使用权转让的方式出售or交换or赠与,出让期限,70年居住用地,40年商业、旅游、娱乐用地,50年教、科、文、卫、体等,转让,性质（权利义务+地上附着物所有权）一并转期限合同期限原使用者已使用期限限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让,出让方式协议or招标or拍卖or挂牌,土地使用权,出租未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户申请续期最迟于届满前一年期限届满未申请or申请续期未被批准国家无偿收回,土地价格影响因素,1、一般因素影响一定区域内所有土地价格的因素,经济发展经济增长速度、国民生产总值、物价指数居民收入、财政金融产业结构第三产业比重大地价高,人口数量、密度、素质家庭规模小型化，住宅套数需求量增加房地产投资涨跌+平抑城市化水平、社会福利、教育水平+政治安定+治安程度,政策因素土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系,心理因素价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等,经济,社会,2、区域因素,指土地所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性。对该区域土地价格产生影响。影响土地产价格的主要区域因素：日照、风向等气候条件；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；离市中心的距离及交通状况；商业网点的配置状况；上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；景观环境装况；等等,3、个别因素,指某具体土地表现的个别特性。它是决定相同区域土地出现差异价格的依据。影响土地价格的个别因素位置、面积、地势、地质形状、宽度、深度临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）容积率：与地价同方向变动，但不成正比用途：商业用地价住宅用地价工业用地价土地的生熟程度、土地的使用权年限,市场比较法,简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。,直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较；间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。,替代原则,待估宗地的价格=比较实例价格交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正容积率修正年期修正,直接比较法的基本公式,公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减（具体评估中往往对待估宗地取值100）。“交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正”为4项基本修正内容，“容积率修正年期修正”为特殊修正内容。,市场比较法的特点：（1）接近市场行情，现实性较强。（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。（4）需要估价人员具有较高的专业素质。（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。,（1）有足够数量的比较案例；对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路、学校、体育馆等，不适用。（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3）交易资料可靠；（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。,市场比较法的适用条件与范围：,所得价格称之为：比准价格,交易案例的6个具体要求：1、实例数量3个2、交易时间：接近估价时点3、土地用途：相同4、交易类型：相同5、交易情况：正常交易6、实例位置：区域和个别特征都要相近,建立价格比较基础：指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。,实例：第一步比较案例选择,第二步：比较因素和样点因素条件说明,第三步：编制比较因素条件指数表,第四步：编制因素条件修正系数表,第五步：比准价格的确定对比分析三个案例的比准价格，差异很少，取其算术平均值作为市场比较法评估的待估宗地的土地价格。待估宗地价格=（12227.83+12710.17+12544.41）/3=12494.14（元/m2）=832.9467（万元/亩）,基准地价修正系数法,含义：利用城市基准地价和基准地价修正系数表，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处地区的平均条件相比较，并对照修正系数表对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价日价格的方法。它是一种间接估价方法，其结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。,计算公式：宗地地价=基准地价年期修正日期修正容积率修正其他个别因素修正系数区域因素修正系数,年期修正系数=,宗地形状、街角地、宗地基础设施等,适用范围市场不太发育、具备基准地价和相应修正体系成果的城市。短时间、大面积、数量众多的土地价格的评估。,修正系数指标说明表,修正系数表,宗地地价=宗地所在级别基准地价*面积*(1+Ki)*年期修正系数*交易日期修正系数*容积率修正系数Ki土地状况修正系数（0.103）,收益还原法,定义：又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。基本公式为：待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率，所以，又称该方法为“除法”。,公式1纯理论的一般公式,P土地价格a土地年纯收益r土地还原率,公式2土地纯收益固定不变的公式,公式2.1无限年期公式公式2.2有限年期公式,特点和适用范围：,1、特点（1）理论依据充分地租理论和生产要素分配理论（2）应用范围广泛只要有收益的不动产都可以（3）纯收益和还原利率的确定比较困难2、适用范围有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。对于没有收益的不动产估价不适用：如公园、学校、机关等公益用地。,收益还原法实例：,1、估价对象情况介绍某公司于2005年10月以有偿出让方式取得一宗50年使用权的土地，并于2005年11月开始在此地块上建一栋写字楼，2007年10月建成完工，当时造价为每平方米1300元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1400元，残值率为5%，该宗地面积为4500，容积率为4.5，目前该建筑全部出租，每月实收租金为9000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每35元，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税每20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为为重置价的2。,2、估价要求根据上述资料估算该宗地在2009年10月的土地使用权价格。3、估价过程解题思路：该宗地上的写字楼用于出租，有经济效益，适宜采取收益还原法进行估价。步骤：第一步：计算出租年总收益采用客观收益而不是实际收益；年总收益=3545004.512=8505000,第二步：计算出租总费用（1）年税金=2045004.5=405000（2）年管理费=85050004%=340200（3）年维修费=140045004.52%=567000（4）年保险费=140045004.52=56700（5）计算房屋折旧费房屋折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=140045004.5/