（公共管理专业论文）基于房地产市场宏观调控目标下的土地政策分析.pdf

华中科技大学硕士学位论文 摘要 我国房地产市场经过二十多年的发展，市场结梅逐渐趋向成熟，在国民经济中 占有越来越重要的地位，房地产市场的健康发展对于整个国民经济的发展影响深远， 已成为我国经济增长中的支柱型产业。在近十几年的发展中，中国房地产业已历经 数次非理性化发展，也有了一些较为深刻的教i j i l 。自2 0 0 0 年以来，中国房地产业又 出现了新一轮的投资热，各项固定资产投资持续高温，进而带来房地产市场价格一 路上涨，形成了房地产价格水平高、增长持续时间长、高房价与高空置率并存的三 大特点，引起社会各界广泛关注。土地是房地产业的命脉，对房地产价格的形成具 有举足轻重的作用，因此，只有找至4 土地问题存在的症结和根源才能对房地产价格 进行有效调控。2 0 0 4 年国务院将土地政策纳入到国家宏观调控体系中，试图希u 用制 度创新从源头对一直高烧不退的中国楼市降降温，使其回到理性发展的轨道。 本文要研究的是，在中国当前土地制度的框架下，政府部门如何制定相应政策， 合理调整土地供应结构，建立规范化的土地市场秩序，抑制土地市场和房地产市场 的投机行为，并形成合理的房地产价格形成机制，保障房地产市场持续稳定发展。 具体内容有：( 1 ) 通过分析国内外房地产市场波动因素及土地价格与房地产价格的关 系，阐明土地政策对房地产市场影响的理论基础；( 2 ) 通过分析目前地方政府在宏观 政策的大局下所实施的区域性政策和局部成效，对土地调控政策的效应进行探讨： ( 3 ) 通过分析我国土地调控政策的主要内容、特点、重点及缺陷，阐明了土地调控机 制影响房地产市场的具体操作原则、手段及亟待完善之处。( 4 ) 通过对加强规划、完 善“招、拍、挂”制度、协调城市和农村土地市场、规范地方政府行为、加强土地 政策与其他调控手段的配合等方面的分析论述，对完善土地政策的科学性、规范性 提出建议。 本文分为五个部分，第一部分为绪论，说明了选题的背景、目的意义以及论文 的结构安排：第二部分从房地产市场价格特点、构成、房价上涨因素、房价与地价的 相互关系等五个方面分析了影响我国房地产价格波动的各种因素；第三部分介绍了 我国土地市场发展历程及现状以及我国土地宏观调政策内容特另4 是对房地产市场的 调控手段、调控成效等并对此进行了评价：第四部分从土地利用规划、土地市场建 设等角度展望了土地调控政策的前景并提出了相关建议；第五部分是结束语，对全文 论述的观点进行了总结。 关键词：房地产市场宏观调控土地政策绩效分析 华中科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t c h i n a sr e a le s t a t em a r k e th a sd e v e l o p e df o rm o r et h a n2 0y e a r s ，a n dt h em a r k e t s t r u c t u r et e n d st ob em a t u r e 、撕t 1 1i t sm o r ea n dm o r ei m p o r t a n ts t a t u si nt h es t a t ee c o n o m y , a n di t sh e a l t hd e v e l o p m e n th a sp r o f o u n di n f l u e n c eo nt h ew h o l ec o u n t r y sd e v e l o p m e n t a f t e r r e a le s t a t e h a v i n g b e c o m ea m a i n i n d u s t r y o f c h i n a se c o n o m y i n i t sr e c e n t l 0y e a r s d e v e l o p m e n t ，c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a se x p e r i e n c e ds e v e r a li r r a t i o n a le x p a n s i o na n d h a ss o m ep a i n f u ll e s s o n s s i n c e2 0 0 0 ，c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e g u nan e wr o u n d o ff e v e r i s hi n v e s t m e n t , a n dt h ec a p i t a la s s e ti n v e s t m e n ti sk e e p i n gh o ta n db r i n g st h e c o n t i n u a lr i s eo fr e a le s t a t ep r i c e ，f o r m i n gt h et h r e ec h a r a c t e r i s t i c s ，w h i c ha r eh i g hp r i c e s o f r e a le s t a t e ，l o n gc o n t i n u a lr i s et i m e ，h i g hp r i c ea n dh i g hn o n o c c u p a t i o nr a t ec o e x i s t i n g ， w h i c hd r a w i n gm u c ha t t e n t i o no ft h es o c i e t y l a n di st h ev i t a lo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y a n dp l a y sm o s ti m p o r t a n tr o l ef o rr e a le s t a t ep r i c ef o r m i n g ，t h u s ，w ec o u l d n te f f e c t i v e l y h a n d l et h er e a le s t a t ep r i c ew i t h o u tk n o w i n gt h ee x i s t e df a u l t so ft h el a n d t h es t a t e d e p a r t m e n ti n c l u d e dt h el a n dp o l i c yi n t ot h er a n g eo fs t a t em a c r o m a n a g e m e n ts y s t e m a n dt r i e dt o9 0 0 ld o w nt h ef e v e r i s br e a le s t a t em a r k e tf r o mt h er o o ta n dt ot u r ni tb a c kt o t h er a t i o n a lr o u t ew i t hi n s t i t u t i o ni n n o v a t i o n w h a ta r er e s e a r c h e dh e r ea r e , i nt h ec u r r e n tl a n di n s t i t u t i o nf r a m e ，h o wt h e g o v e r n m e n tc o u l de s t a b l i s hc o r r e s p o n d e n tp o l i c y t o m a n a g el a n ds u p p l y s t r u c t u r e r e a s o n a b l y , a n dt os e tu pn o r m a ll a n dm a r k e to r d e r ，a n dt or e s t r i c tt h es p e c u l a t i o ni nt h e l a n dm a r k e ta n dr e a le s t a t em a r k e t ，a n dt of o r ms o u n dr e a le s t a t ep r i c e - e s t a b l i s h i n g i n s t i t u t i o n ，a n dt oe n s u r et h es u s t a i n a b l ea n ds t a b l ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t em a r k e t t h e d e t a i lc o n t e n t sa r e ：( 1 ) d e s c r i b i n gt h et h e o r yf o u n d a t i o no fl a n dp o l i c yi n f l u e n c i n gr e a l e s t a t em a r k e tb ya n a l y z i n gt h ef l u c t u a t i n ge l e m e n t so fd o m e s t i ca n df o r e i g nr e a le s t a t e m a r k e ta n dt h er e l a t i o no fl a n dp r i c ea n dr e a le s t a t ep r i c e ；( 2 ) e x p l o r i n gt h ee f f e c to f l a n d r e g u l a t i n gp o l i c yb yt h ec u r r e n tr e g i o n a lp o l i c yo fl o c a lg o v e r n m e n ta n di t se f f e c ti n t h ew h o l em a c r o p o l i c yc o n d i t i o n ；( 3 ) i l l u s t r a t i n gt h ec o n c r e t eo p e r a t i o np r i n c i p l e ，m e a n s a n dd e f a u l t sn e e d i n gb e t t e r i n gb ya n a l y z i n gt h em a i nc o n t e n t s ，f e a t u r e s ，e m p h a s e sa n d f a u l t so fo u rc o u n t r y sl a n d r e g u l a t i n gp o l i c y ；( 4 ) p r o p o s i n gf o rp e r f e c t i n gt h el a n dp o l i c y b ya n a l y z i n ga n de x p l o r i n gh o wt os t r e n g t h e np l a np r o j e c t ，a n dt ob e t t e rt h eb i d d i n g , a u c t i o n i n g ，c e r t i f i c a t i n gi n s t i t u t i o n ，a n dt oc o o r d i n a t eu r b a na n dr u r a ll a n dm a r k e t ，a n dt o i i 华中科技大学硕士学位论文 a u c t i o n i n g ，c e r t i f i c a t i n gi n s t i t u t i o n ，a n dt oc o o r d i n a t eu r b a na n d r u r a ll a n dm a r k e t ，a n dt o r e g u l a t el o c a lg o v e r n m e n ta c t i o n ，a n dt oc o m b i n et h el a n dp o l i c ya n do t h e rr e g u l a t i o n m e t h o d s t h ep a p e rc o n s i s t so ff i v es e c t i o n s t h ef i r s ts e c t i o ni st h ei n t r o d u c t i o n ，w h i c h i l l u s t r a t et h er e s e a r c hb a c k g r o u n d , r e s e a r c hi n t e n t i o na n dt h ee s s a ys t r u c t u r e t h es e c o n d s e c t i o ni st h ea n a l y s i so f v a r i o u sd e m e n t si n f l u e n c i n gc h i n a sr e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n f r o mf i v er e s p e c t s ，w h i c ha r e a le s t a t em a r k e tp r i c ef e a t u r e ，f a c t o r s ，p r i c er i s ee l e m e n t s ， t h er e l a t i o no fl e a le s t a t ep r i c ea n dl a n dp r i c e t h et h i r ds e c t i o ni n t r o d u c e sc h i n a s1 a n d m a r k e td e v e l o p m e n th i s t o r ya n dc t t r l e n tc o n d i t i o na n dt h ep r e s e n tl a n dm a c r o - r e g u l a t i o n p o l i c y , e s p e c i a l l yt h er e a le s t a t em a r k e tr e g u l a t i o nm e a n sa n dt h ee f f e c t ，a n de v a l u a t e sa l t t h o s e t h ef o u r t hs e c t i o np n 黜- n t st h ep r o s p e c to fl a n dr e g u l a t i o np o l i c yf r o mt h ea s p e c t s o fl a n dp l a n ，l a n dm a r k e tf o u n d a t i o na n ds oo n ，a n do f f e r st h er e l a t i v es u g g e s t i o n s t h e f i f t hs e c t i o ni st h es u m m a r yo f a l lo p i n i o n so f t h ep a p e r k e yw o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t ；m a c r o r e g u l a t i o n ；l a n dp o l i c y ； i i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名 嗡 日期：衫年声月。 _ 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密口，在年解密后适用本授权书。 本论文属于 不保密吖 ( 请在以上方框内打“”) 学位论文作者签名： 删：矿，。月j 。日侈 | | | 艚 藿| 华中科技大学硕士学位论文 1 1 研究背景 1 绪论 自上世纪九十年代末以来，许多地方政府为了推动短期内地方财政收入的高速 增长，将降低地价作为一项政策，大量吸引内外资进行基础工程建设和房地产开发。 到2 0 0 0 年，随着固定资产投资与开发规模的不断攀升，新一轮房地产热的趋势逐渐 形成，引起了各方的关注。特别是2 0 0 3 年以来，我国经济增长由前几年的7 一8 上 升到9 以上，与房地产密切相关的行业如钢铁投资同比增加了1 0 7 ，水泥行业投资 增长超过一倍，固定资产投资在2 0 0 3 年增长2 6 7 的基础上，2 0 0 4 年又增长了4 3 ， 新开工工程计划总投资增长6 7 4 。从在建规模上看，2 0 0 3 年已高达1 6 万亿元以上， 相当于以往三年的工作总量：2 0 0 4 年仍高温不退，投资增幅达2 9 ；到2 0 0 5 年在强 大的宏观调控政策的影响下，第一季度投资规模仍以2 6 7 的态势增长，个剐地区房 地产开发投资超过全社会固定资产投资的5 0 。与此同时，我国大中城市房地产价格 以每年平均涨幅超过1 0 的速度持续上涨，到2 0 0 4 年，商品房平均价格同比增长 1 4 4 ，其中商品住宅价格同比增长1 5 2 ，大大超过居民收入增长幅度to2 0 0 5 年 第一季度，商品房和商品住宅平均价格回比又分别增长1 2 5 和1 3 5 ，居高不下的 房价以两位数的速度快速上扬，一路上涨到了普通百姓难以承受的地步。房地产业 界、社会公众、甚至政府相关部门都把矛头指向了土地管理部门，认为房价上涨的 主要动因是地价上涨。学术界和国土资源管理部门为此展开了广泛的探讨和调查研 究。研讨的主要内容包括：房地产市场价格上涨的主要的因素，房地产价格上涨与 土地价格的关系，土地价格变化对房地产价格的影响评估等。 1 2 研究目的和意义 本文研究的目的是：( 1 ) 通过分析国内外房地产市场波动因素及土地价格与房地 产价格的关系，阐明土地政策对房地产市场影响的理论基础；( 2 ) 通过分析目前地方 政府在宏观政策的大局下所实施的区域性政策和局部成效，对土地调控政策的效应 进行探讨：( 3 ) 通过分析我国士地调控政策的主要内容、特点、重点及缺陷，阐明了 土地调控机制影响房地产市场的具体操作原煲| j 、手段及亟待完善之处。( 4 ) 通过对加 华中科技大学硕士学位论文 强规划、完善“招、拍、挂”制度、协调城市和农村土地市场、规范地方政府行为、 加强土地政策与其他调控手段的配合等方面的分析论述，对完善土地政策的科学性、 规范性提出建议。 本文研究的意义在于：土地是房地产业的命脉，只有找到了土地问题所存在的 瘕结和根源，才能有效的参与房地产价格的调控。土地政策参与房地产市场宏观调 控，是一项制度创新，目前正处于探索阶段。认真研究当前房地产市场的突出矛盾， 尤其要分析房价近年来过快上涨势头的深层原因，综合运用土地调控政策对房地产 市场价格进行有效调控，努力寻求土地与宏观经济、微观经济的内在联系，充分发 挥资源的调控和保障作用，调节房地产用地供应总量和结构，使其满足有效需求， 抑制被动需求，避免投机需求，使得房地产市场健康、理性、科学的发展。同时， 进一步完善土地市场，严格执行土地总体规划和土地利用规划，建立合理的土地供 应机制，有效控制土地供应规模和土地供应结构，完善土地供应监控机制和手段， 建立相应的土地利用与供应的预警系统，以市场经济为基础完善符合我国国情的土 地一级市场即城镇国有土地使用权出让市场和二级市场即城镇国有土地使用权转让 市场，使土地利用与供应在符合可持续发展和集约利用资源的原则下，为国民经济 稳定、健康、快速发展提供基础保障。 1 3 研究方法与结构 本文从分析现实经济现象出发，研究土地供应政策对房地产市场的影响以及房 价与地价的关系。首先从理论出发，分析了影响房地产价格的几种因素，并就每种 因素对房地产价格产生的影响进行了分类分析，其分析的结果作为后面论文分析土 地宏观调控政策对房地产市场价格产生影哺的理论基础。在这部分的分析中，文章 不仅进行了演绎推理，而且运用了比较分析的方法，就地价对房地产的关系中着重 分析了美国、英国、瑞典、日本、新加坡等土地市场比较成熟的国家，分别论述了 在这些国家中房地产价格与土地价格之间的关系，最后，总结了四种基本的关系， 作为在市场经济条件下，土地价格对房地产价格影响的一般经验。 本文通过实证分析，引用相当的数据和案例，把握土地政策与房地产市场价格 关系的现实状况，对土地宏观调控政策和房地产价格波动机理在理论上进行深刻的 剖析，提出适合当前房地产市场发展的土地调控政策的原则、条件、程序和方法。 对政府职能部门，尤其是将士地管理部门在房地产市场调控中的地位和作用给予准 确定位，希望通过制度建设来规范和解决问题，确保在房地产市场调控过程中土地 2 华中科技大学硕士学位论文 管理部门不缺位、不越位，合法行政。 本文分为五个部分，第一部分为绪论，说明了选题的背景、目的意义以及论文 的结构安排：第二部分从房地产市场价格特点、构成、房价上涨因素、房价与地价 的相互关系等五个方面分析了影响我国房地产价格波动的各种因素；第三部分介绍 了我国土地市场发展历程及现状以及我国土地宏观调控政策对房地产市场的测空手 段、市场成效等相关内容并对此进行了评价；第四部分从土地利用规划、土地市场 建设等角度展望了土地调控政策的前景并提出了相关建议；第五部分是结束语，对 全文论述的观点进行了总结。 华中科技大学硕士学位论文 2 房地产价格影响因素的比较分析 2 1 我国房地产市场价格的特点 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的 基础性、先导性产业。房地产价格的形成比较复杂，要受自然、经济、社会、区域、 个体等多种方面的影响，在我国现行的制度条件下，我国房地产市场是不完全的竞 争市场，有四项特点分别是市场组成复杂、产品具有异质性、市场具有分散性、价 格是通过议价形成。 ( 1 ) 市场组成复杂 房地产具有许多复杂的特性。市场中除了实际进行买卖之外，还有许多辅助市 场运行的参与者，如金融机构、建筑公司、当地政府、估价师、律师等，他们各自 提供专业的服务，以帮助市场交易的顺利进行。 ( 2 ) 产品具有异质性 土地经过不同的开发而产生不同的房地产商品，诸如道路、住宅、写字楼、购 物中心等，这些商品无论在构建、使用和交易方面，性质几乎截然不同，即便是属 于同一类的房地产，其差异极大。例如，同是住宅，在我国目前就有经济适用房、 安居工程住宅、普通住宅、别墅等多种形式。 ( 3 ) 市场具有分散性 由于房地产具有不可移动性，所以整个房地产市场是由许多分散于各地的区域 市场所组成的，而且各个市场问大多自成体系，在某种程度上，是彼此隔绝的。因 此不仅在市场中，买者与卖者可能存在较大差异，即使在市场主要交易的房地产类 型也不尽相同。 ( 4 ) 价格通过议价方式形成 基于前三项特征，房地产商品在某一特定时点并没有所谓的公认价格的存在， 所以大多数房地产交易是通过议价的程序来完成的，因此一笔房地产交易在成交之 前，其成交价格是不确定的。当然，我们在市场上可以看到，几乎所有的物业都有 公开的标价。但是，从来没有任何两栋房地产的标价是相同的。而且，就同一栋房 地产而苦，成交价格与标定价格不同，不同楼层的房价也不同，产品具有异质性。 再加上房地产市场结构相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不 4 华中科技大学硕士学位论文 完全竞争市场，也就是说市场中的房地产价格与完全竞争市场下的成交价或均衡价 是不完全一致的。 2 2 我国房地产市场价格现状分析 ( i ) 房地产价格水平较高 房地产价格水平的高低与否，能否为广大居民所承受，往往用房价收入比来衡 量。据世界银行提供的资料，在衡量一个国家的住房消费时，以房价收入比在3 倍 至6 倍比较适当，而我国的比值大大超过这一标准。根据国家统计局的报告显示， 2 0 0 3 年全国城镇居民家庭人均收入为7 0 7 2 元，而全国商品房平均售价为2 7 0 8 元每 平米。按以上数据，一个三口之家贿买一套8 0 平米的住宅需要2 1 6 6 4 0 元，房价比 为l o 2 l 。以上海市为例，2 0 0 3 年商品房平均销售价格为5 “8 元每平方米，而该市 人均可支配收入为1 4 8 6 7 5 元，房价收入比达到9 1 8 。过去的2 0 0 4 年，疯狂的房价 更加疯狂，居高不下的房价仍以两位数的速度快速上扬，一些地区房地产价格过高， 已超过了正常的房价水平，以下是近两年我国主要城市的房价收入比： 图2 - 1 近两年我田主要城市的房价收入比 ( 数据来源：国家统计局) ( 2 ) 房地产价格增长持续时闻长。 从1 9 9 7 年至2 0 0 4 年这八年问，房屋平均销售价格除1 9 9 9 年微有下降外，明显 呈现出稳定的上升趋势，其中与居民生活关系密切的住宅价格增速较快。2 0 0 4 年， 商品房销售面积达到3 8 2 亿平方米，比2 0 0 3 年净增加4 4 1 2 万平方米。全国商品房 平均销售价格较上年上涨1 4 4 ，其中，商品住宅平均销售价格上涨1 5 2 。2 0 0 5 年 第一季度全国商品房平均销售价格同比增长1 2 5 ，增幅同比提高5 8 ，其中住宅 售价增长率1 3 5 ，增幅提高7 。国家统计局统计的全国3 5 个大中城市住宅销售价 华中科技大学硕士学位论文 格，2 0 0 5 年一季度同比上涨1 0 5 ，环比上涨2 8 ，其中有8 个城市的住宅销售价 格同比涨幅超过1 0 ，分别是上海1 9 1 ，厦门1 6 5 ，成都1 4 7 ，青岛1 3 7 ，杭 州1 2 4 ，济南1 1 9 ，宁波1 1 4 ，南京1 l - 2 。 表2 - 11 9 9 7 - - 2 0 0 3 年全圈商品房平均销售价格一览表 年份 房地产平均销售价格( ，平方米)普通商品住宅价格( 平方米) 1 9 9 72 0 2 7 1 7 9 0 1 9 9 82 0 6 3 1 8 5 4 1 9 9 92 0 5 3 1 8 5 7 2 0 0 0 2 1 1 21 9 4 8 2 0 0 l2 1 7 02 0 1 7 2 0 0 22 2 5 02 0 9 2 2 0 0 32 3 5 92 1 9 7 2 0 0 4 2 6 8 92 5 3 1 ( 数据来源：国家统计局) ( 3 ) 房地产价格高启与空鼍面积居高并存2 在房地产价格居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持着较高的水平。2 0 0 2 年商品房空置面积1 3 0 0 0 万平方米，其中新增商品房空置面积7 5 5 3 5 平方米，空置 1 年以上的商品房5 4 4 6 5 万平方米。2 0 0 0 年到2 0 0 3 年商品房的空置率分别为1 6 7 ， 1 5 4 ，2 6 ，3 7 6 直至2 0 0 4 年末，全国商品房空置面积为1 2 3 亿平方米。其中， 空置时间在一年以上的商品房面积为6 2 6 7 万平方米，所占比重为5 0 8 。大大超过 了1 0 的国际警戒线。商品房大量积压没有带来价格的回落，而是与商品房空置面积 一起双高并存。 2 3 我国房地产市场价格上涨因素分析 我国房地价格上涨的因素是多方面的。除了一些表象因素，如城镇人口增长较 快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，钢材等原材料价格上升，商品房 品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加之外，还有一些结构性 的深层次因素。 ( 1 ) 土地问题之博弈 土地是房地产开发建设的承载体，在房地产所存在的局部性、结构性问题里面， 6 华中科技大学硕士学位论文 土地问题博弈是源头。土地问题存在于两个博弈过程中，一个是“政府”与“百姓” 的博弈过程，另一个是“高收入阶层”与“低收入阶层”的博弈过程。 政府与百姓的博弈。 在土地市场上，地方政府是一个利益主体。在地方政府完成从“经济建设型政 府”向“公共服务型政府”转变这前，地方政府往往存在着“以投资求增长”的冲 动和以“以地生财”的冲动而百姓则存在着“居者有其屋”和“居者优其屋”的 追求。在政府与百姓的博弈过程中，政府是强势而百姓是弱势。而在这个过程中， 作为土地管理者的地方各级国土部门，充当着一个尴尬的角色。一方面，国土部门 肩负着公正、公平之责，但另一方面，国土部门毕竟是当地政府的工作部门：博弈 的结果自然是百姓处于劣势。具体至q 新增建设用地这一块，必然的结果是“工业用 地”挤占了“住宅用地”，而对于存量房地产用地这一块，必然的结果是“高档商品 房用地”挤占了“经济适用房、廉租房用地”。“政府”与“百姓”的博弈过程，其 实也就是新旧发展观的博弈过程。在“政府”与“百姓”的博弈过程中，解决土地 问题的关键是以人为本，以科学发展观为指导，保确住宅用地。从根本上讲，保证 住宅用地并不会对当地工业经济带来负面影响，相反，在一定程度上，反而会促进 经济增长方式的转变。一方面，一般工业用地的基数远远大于住宅用地的基数，住 宅用地的比例的适当增加，对工业用地来说，所占的比例是微乎其微的；另一方面， 对工业用地实行适度从紧的用地原则，会有利于转变过去那种盲目投资、低水平重 复建设、资源粗放利用的经济增长模式，从而树立起珍惜土地和节约用地的观念， 建立起资源节约型国民经济体系和资源节约型社会，真正将科学发展观落到实处。 具体来说，就是在下达新增建设用地总量指标或在审批存量土地出让时，由上一级 国土地部门负总责，根据该地区上一年度住房价格的增长情况，明确住宅用地所应 占的最低比例。 “高收入阶层”与“低收入阶层”的博弈。 2 0 0 4 年8 月3 1 日大限以后，彻底封杀了经营性用地的执议出让。从经济学角度 分析，这实际上是不同类用途的存量土地之间由过去协议出让时代的“权力配置” 转变为现在“招拍挂”时代的“市场配置”，即“价高者得”。然而市场配置虽然实 现了效率目标，但却往往以牺牲社会公平为代价。尤其是现阶段土地规划中用途划 分不细，规划存在较大弱性，“招拍挂”的“价商者得”，使开发商高价拿来的土地 不可能做低端房地产产品，而是首先满足高中端需求，实现更大利益。这种房地产 产品的高、中、低端“倒三角”结构，无形中使土地供应也形成了同样的“倒三角” 结构。这种结构虽然给地方带来了短期的经济效益且使开发商有了更大的利润空间， 7 华中科技大学硕士学位论文 实现了“市场配置”的目的，但与我国现阶段“富人少、穷人多”的“正三角”结 构相比，这种颠倒的结构，必然形成富人大肆炒房，而大部分穷人买不起房的社会 不公局面。从而，宏观调控越发显得重要。 ( 2 ) 金融资本对房地产价格拉动 首先，大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股市低迷，房 贷政策的宽松，社会资金缺乏其他投资渠道，纷纷挤向房地产市场。尽管2 0 0 0 年以 来房屋租赁价格年涨幅不到2 ，但在中国的物价指数超过名义存款利率，即真实利 率为负的时代，租金收益仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资 渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值， 转向购房投资。据统计，北京市商品住宅投资性购房比例约1 7 ，在投资购房中2 8 5 在短期内转手，2 3 5 用于出租，4 8 空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性 购房比例在2 0 左右。同样，近年来外资豪赌人民币升值，大量境外资金进入热点城 市的房地产市场。在上海，境外资金占全部购房资金的比例从2 0 0 3 年第一季度的 8 2 9 上升到2 0 0 4 年第四季度的2 3 2 1 ，2 0 0 5 年一、二月，境外资金购买上海单价 1 1 0 0 0 元以上的新建商品住房面积和金额同比增长4 7 6 和7 3 ，购买单价1 1 0 0 0 元 以上的二手住房面积、金额同比增长2 7 9 9 6 和3 0 9 。 其次，部分城市投机炒作现象严重，投机性购房需求迅速扩大。一些居民基于 房价上涨预期，也参与购房投资：或者担心房价继续上涨而提前入市。表现为一些 楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市购买不到两年的次新房 短期内炒作现象突出，如上海市2 0 0 4 年次新房占二手房交易量的4 6 ，6 。 ( 3 ) 供求及市场原因引起的价格上涨 首先，商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用房供应不 足，抬高了商品住房的平均价格。在住房市场的土地供应结构方面，主要是以别墅、 高档公寓为主的高档商品住宅用地供应，而以普通商品住宅为主的一般商品住宅用 地供应，和以经济适用房为主的经济适用房用地供应相对不足。政府部门盲目追求 g d p 增长和房地产商利益的趋向性造成房地产开发结构不合理的偏向，使得普通收入 者能承受的普通商品房和经济适用房的供应严重不足。 其次，部分城市大拆大建，搞不切实际的形象工程，政绩工程，带来大量的被 动需求。在经营城市的理念指导下，抬高了土她和房地产市场的价格。老城区的大 量拆迁，使得原本刚性的购房需求，更加紧张起来。就武汉市为例，由于近两年来 市政建设提速，大量老城区面临着拆迁改造，许多居住在老城区的居民，大都是普 通劳动者，收入中等，买不起新房，造成了2 0 0 5 年上半年武汉市二手房市场价格的 华中科技大学硕士学位论文 极度上扬，以武昌区为例，截止2 0 0 5 年5 月，武昌中北路一带八十年代建成的老房 售价己达3 0 0 0 元平方米以上，水果湖地区的二手房，更高达4 0 0 0 元平方米以上。 拆迁后的老城区土地由地产商通过“招”、“拍”、“挂”方式以高价收购，以武汉永 清街为例，1 5 6 平方公里由香港端安集团以3 3 9 亿元拍得，一时间被众多媒体喻为 “新地王”。可想而知，由高价获得的地开发出的房地产，其价格是原住地普通老 百姓现阶段很难消费得起的。 其三，房地产市场秩序比较混乱。开发商及中介机构利用市场信息不对称与不 透明，通过囤积土地，囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价， 误导市场预期。仅就囤积土地而言，以北京市为例，从2 0 0 0 年到2 0 0 4 年，北京市 共批出土地1 4 6 6 3 公顷，已完成开发5 2 5 3 公顷，占批出土地的3 5 8 ，还有6 4 2 的批出土地、共9 4 1 0 公顷土地在开发商手里等待开发，加上遗留的5 0 0 0 公顷土地 通过招标、拍卖、挂牌转让，以北京市目前的房地产开发进度，可以开发十年。也 就是说一级市场较为充足的土地供给，并没有在二级市场中形成有效的房地产用地 供给，而是被开发商囤积起来。据中国指数研究院的调查，目前全国1 0 0 强的房地产 开发企业平均储备1 0 0 公顷以上土地。面对住房消费需求和投机需求的迅速增长， 企业大量储备减少了土地二级市场的有效供给，从而在一定程度上推动了住房价格 的上涨。因此，如何防止土地囤积和投机行为，是目前必须解决的重要问题。 最后，开发商的高额利润是房价偏高的又一推动因素。相对于地价和建安成本等 比较公开透明的数据而言，房地产开发企业的高额利润则是一个“暗箱”，普通老百 姓很难搞清楚房地产企业的利润率有多高。据对2 0 0 5 年前三季度房地产市场价格增 幅排在全国第二的南京市有关楼盘开发企业的成本分析，房地产市场价格中的企业 利润部分税前毛利润比例高达5 6 左右。据国土资源部2 0 0 4 年3 月2 9f i 发布的我 国重点地区和主要城市2 0 0 3 年地价动态监测报告显示，在房地产开发利润方面， 全国大多数城市利润率在1 0 以上，中高档楼盘一般高达3 0 - 4 0 ，远远高出多数国 家房地产开发商6 左右的利润率。 2 4 我国土地价格与房地产市场价格的相互关系 2 0 0 4 年国家加强了对土地开发和土地市场供给量的控制和调节，各地均紧缩了 地根，中央更是提出要继续严把土地闸门。一些房地产商就制造出“再不供地，房 地产价格还要涨”的舆论。并且将矛头直指政府的土地供应政策，他们提出“土地 政策参与宏观调控，紧缩地根，形成地荒，导致了房地产价格大幅上涨”。实际上， 9 华中科技大学硕士学位论文 2 0 0 4 年土地政策所冻结和控制的是农业用地转为城市建设用地，而对于住宅建设用 地并没有加以严格限制。据全国房地产开发投资统计资料显示，2 0 0 4 年全国土地购 鼍面积为3 9 9 8 4 6 公顷，比2 0 0 3 年增加5 9 ，可见土地调控政策并没有减少对城市 开发土地的供应。此外，2 0 0 4 年以前大量已批出或已通过规划的土地还没有进入开 发程序，这样的闲黄土地仅北京就有9 0 0 0 公顷，上海有6 0 0 0 公顷，按照现有的开 发速度再开发十余年应该没有问题。因此，我们说，所谓的“地荒说”是站不住脚 的。 也有人认为，商品房价格的上扬，直接原因是地价过禽，进而把地价过高归咎 于政府推行的土地“招、拍、挂”制度，这种见解本人以为是似是而非的。土地供 应方式的改变从理论上讲并不会引起地价的上涨，因为房屋在市场上的售价不会因 为土地取得方式的不同发生变化。目前的经营性用地“招、拍、挂”制度，就是将 原本在桌子底下的交易，摆到桌面上来，用公开市场化的竞争方式配置土地彰显土 地的真实价格，使真正的有实力的开发者能够拿到土地。从整个交易环节上讲，实 行“招、拍、挂”可以减少交易环节，缩短土地获取时间，避免暗箱操作及其衍生 出的各种腐败现象。 从地价与房价的相互关联性分析，房价在上涨过程中存在这样一个价格循环体 系：地价上涨开发成本增加房价上涨开发商增加投资地价上涨。 根据北京市国土局的统计，以北京市朝阳区为侧，2 0 0 2 年居住用地毛地价平均为6 4 4 元平方米，熟地价平均为2 0 4 2 元，平方米，后者是前者的3 1 7 倍。北京市额开发区 普通住宅的成本价格中，地价款只占到9 ，征地拆迁费要占到1 8 6 ，二者相加则 为2 7 ，0 6 ：危改区开发建设成本中，地价款只占到1 1 0 3 ，征地拆迁费要占到 2 4 9 1 ，二者相加则有3 5 9 4 ，这还不包括前期工程费等其他土地开发费用。在福 卅i 市区2 0 0 4 年商品房楼面地价每平方米上涨3 8 元，与商品房价格每平方米上涨2 8 0 多元相比，地价上涨仅占房价比例的1 4 左右3 。真正的地价上涨对房价造成影响有 多大呢? 原北京市国土房管局、北京房地产业协会估价专业委员会与北京土地学会 估价专业委员会所做的研究表明：楼面毛地价与房地产价格之间呈现为一定的正相 反关系，楼面毛地价高的项目房地产价格也偏高，反之亦然。但是楼面毛地价并不 是房地产价格的决定性因素，因为其在房价中的至多占有1 0 。所以说，地价肯定 会影响到房价，但影响的程度有限。房价是由成本和利润共同构成的，如果说开发 商压缩了利润，则房价涨幅依然可能会小于各项成本的涨幅。开发商当然不会轻易 压缩利润。但是如果市场不能承受高价之重，房地产商的高成本自然也就无法转移 出去，在此情况下压缩利润是正常的市场化的选择。因此可以说，即使地价上升， 1 0 华中科技大学硕士学位论文 在需求既定的情况下房价也不一定会上升。 2 5 境外土地价格与房地产市场价格的相互关系 ( 1 ) 美国房价与地价的相互关系 美国人均住房面积较大，至1 9 9 9 年年底，美国2 7 亿人口，拥有独立住房，均 居住面积近6 0 平方米，居世界榜首。美国房地产市场的特点是：一是保障充分和公 平竞争，二是市场机制调价格：三是保护私有财产。政府在利用土地宏观调控政策 上是通过区域规划管理，达到对土地最大限度地合理利用，并提供公共设施，保护 环境。区域规划管理主要由地方政府负责。美国房价构成一般包括生地取得费、土 地开发平整费、建设设计费、房屋建造费、金融成本等。以美国西北部华盛顿州的 k i n gc o u n t r y 地区为例，可以看出美国的地价在房价中的构成比例情况。 表2 _ 2 美国华盛顿州k i n gc o u n t r y 地区地价在房价中的比例 1 9 8 2 妊 1 9 9 0 盔1 9 9 9 正 生地地价占新住宅售价比例9 8 1 0 土地开发成本占新住宅售价的比例1 4 1 5 1 8 总地价占新住宅售价的比例 2 3 2 3 2 8 ( 数据来源：国土资源部信息网) ( 2 ) 英国、瑞典等欧洲国家房价与地价的关系 英国的住房价格自1 9 7 0 年以来一直在增长，除经济因素以外。英国的房地产市 场深受城市规划的影响。英国城市规划的主要特点是在城市周围建立绿带 ( g r e e n b e l t ) ，以限制城市无限制扩展，同时改善城市生态环境。英国的这一城市 规划政策至今已延续5 0 年，这一政策对城市发展与房地产开发产生了独特的影响。 一些学者认为，英国传统的城市规划政策使城市土地价格与房价不断上涨。据英国 开发商协会( a s s o c i a t i o no fb r i t i s hd e v e l o p e r s ) 的调查，地价占整个房价的比 例一直在增长。在英国的西北部，地价占房价的比例从1 9 6 0 年4 1 0 上升到1 9 9 0 年的2 5 - 3 0 。 瑞典土地比较广阔而人口相对较少，地价一般比较低，因而住房的土地成本相 对较低，地价占房价的比例也较低。根据瑞典中央统计局的