（公共管理专业论文）天津房地产投资决策分析.pdf

摘要 本文以天津市房地产业投资的基本环境为背景， 针对 目前天津市房地产 市场及投资所处的周期阶段，重点研究天津市房地产业投资的对策。例如: 房地产投资成本分析、房地产有效供需不平衡等。 本文主要探讨和研究以下几个方面的问题:房地产投资与周期分析;房 地产投资与国民经济及区域经济发展的相关性: 天津市房地产投资影响因素 及成本分析;天津市房地产业发展的对策及建议等。 “ 十五”计划把房地产业列为五大支柱产业之一，这使其有了明确的定 位。随着全国及天津区域经济的发展，特别是海河综合开发的实施及市政基 础设施投资力度的加大，天津市房地产呈现出了迅猛发展的态势。但是要实 现房地产业可持续发展，房地产业的相关各方 ( 如政府，企业)都应保持客 观、冷静的心态，必须采取相应措施，控制好投资规模。 本文结合房地产业投资理论，针对房地产投资周期及天津市房地产投资 成本及发展态势，采用定性与定量分析相结合、理论研究与实践相结合的方 法，运用博弈理论对投资进行分析。在此基础上，提出了天津市房地产业发 展的对策及建议，以保持天津市房地产可持续的发展。政府应主要注重宏观 调控改善，健全管理制度，完善控制体系和区域经济的发展等方面。 关键词:房地产投资 可持续发展 房地产周期 控制 对策 ab s t r a c t t a k i n g t h e b a s i c e n v i r o n m e n t o f t h e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t i n t i a n j i n a s a w i d e p i c t u r e , i n a c c o r d a n c e w i t h t h e c y c l e o f t h e c u r r e n t r e a l e s t a t e m a r k e t a n d t h e r e l a t e d i n v e s t m e n t , t h e a r t i c l e p l a c e s e m p h a s i s o n t h e r e s e a r c h o f t h e s t r a t e g i e s f o r t h e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t i n t i a n j i n , s u c h a s t h e c o s t a n a l y s i s o f t h e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t , th e i m b a l a n c e o f t h e e f f e c t i v e s u p p l y a n d d e m a n d o f t h e r e a l e s t a t e , e t c . t h e a r t i c l e m a i n l y a d d r e s s e s t h e f o l l o w i n g i s s u e s : t h e a n a l y s i s o f t h e r e a l e s t a t e a n d i t s c y c l e ; t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t a n d t h e n a t i o n a l a n d r e g i o n a l e c o n o m i c d e v e l o p m e n t ; t h e f a c t o r s a f f e c t i n g t i a n j i n r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t a n d t h e c o s t a n a l y s i s ; t h e s t r a t e g i e s a n d s u g g e s t i o n s f o r t h e d e v e l o p m e n t o f t h e r e a l e s t a t e i n d u s t ry i n t i a n j i n . t h e r e a l e s t a t e h a s b e e n c l e a r l y p o s i t i o n e d a s o n e o f t h e f i v e p i l l a r i n d u s t r i e s o f t i a n j i n i n t h e t e n t h f i v e y e a r p l a n . t h e i n d u s t ry h a s b e e n p r e s e n t i n g a s t a t e o f r a p i d d e v e l o p m e n t in t h e w a v e o f t h e n a t i o n a l a n d l o c a l e c o n o m i c d e v e l o p m e n t p a rt i c u l a r l y i n t e r m s o f t h e i m p l e m e n t a t i o n o f t h e c o m p r e h e n s i v e e x p l o i t a t i o n p r o j e c t o f t h e h a i h e r i v e r a n d t h e m o r e i n v e s t m e n t i n t h e i n fr a s t r u c t u r e . i n o r d e r t o m a i n t a i n a s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t o f t h e i n d u s t ry , h o w e v e r , t h e c o n c e rn e d p a r t i e s s u c h a s t h e g o v e r n m e n t a n d t h e e n t e r p r i s e s s h o u l d b e o b j e c t i v e a n d s o b e r - m i n d e d s o a s t o t a k e a p p r o p r i a t e m e a s u r e s t o c o n t r o l t h e i n v e s t me n t s c a l e . t h e m e t h o d o l o g i e s a d o p t e d i n t h e a r t i c l e a r e a c o m b i n a t i o n o f q u a l i t a t i v e a n d q u a n t i t a t i v e a n a l y s i s . t h e t h e o r e t i c a l a p p r o a c h a n d t h e f i e l d r e s e a r c h g o t o g e t h e r t o a d d r e s s t h e a b o v e i s s u e s . i n p a r ti c u l a r , t h e t h e o ry o f g a m e s i s a p p l i e d f o r t h e p u r p o s e o f t h e i n v e s t m e n t a n a l y s i s . b a s e d o n t h e a b o v e a n a l y s i s , s o m e s t r a t e g i e s a n d s u g g e s t i o n s a i m i n g a t m a i n t a i n i n g a s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t o f t h e r e a l e s t a t e i n d u s t ry i n t i a n j i n a r e p r o p o s e d , s u c h a s t h e i m p r o v e m e n t o f m a c r o - c o n t r o l a n d a d j u s t m e n t , t h e s t r e n g t h e n i n g o f m a n a g e m e n t s y s t e m s , a n d b e i n g f u r t h e r p e r f e c t i n g i n t h e c o n t r o l s y s t e m a n d t h e l o c a l e c o n o m i c d e v e l o p m e n t . k e y wo r d s : r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t , s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t , t h e c y c l e o f t h e r e a l e s t a t e i n d u s t r y , c o n t r o l , s t r a t e g i e s . 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取 得的研究成果， 除了文中特别加以标注和致谢之处外， 论文中不包含其他人 己 经 发 表 或 撰 写 过 的 研 究 成 果 ， 也 不 包 含 为 获 得 述 = 选 生 或 其 他 教 育 机 构的学位或证书而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名 了)6月 l 日 学位论文版权使用授权书 本 学 位 论 文 作 者 完 全 了 解k 日有 关 保 留 、 使 用 学 位 论 文 的 规 定 。 特 授 权 玉连大至 二 可以 将 学 位 论 文 的 全 部 或 部 分内 容 编 入 有 关 数 据 库 进 行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。 同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签 签字 日期 -v 年 月 导师签 签字 日 、 产o v y , -= 月 ， 2h 丫粗 第一章绪论 第一章绪论 改革开放以来，特别是 “ 十五”计划以来，我国经济建设和社会发展取 得了显着成绩，我国生产力水平迈向了一个新的台阶。在市场体系下，市场 供求关系和经济发展的国际国内环境发生了重大变化。在 “ 十五”计划甚至 更长的一段时期，如何保持国民经济较快的发展速度，实现经济结构的战略 性调整，并加快全球化的步伐，是摆在房地产业界人士面前的重要而紧迫的 一项任务。房地产业是实现这一战略目标的重要产业。因此，须采取有效措 施，推动房地产经济的快速、健康、持续发展。 天津的近期目标是要建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中 心。天津 自改革开放以来，经济日益繁荣，人民的生活水平不断提高，这些 都构成了房地产业发展的重要条件。有关专家分析认为，天津土地资源丰富， 开发潜力巨大，加之优良的自然、社会环境，天津的房地产业将迅速发展， 并成为天津经济发展的支柱产业。 1 . 1研究房地产投资决策的必要性 1 9 9 2 - 1 9 9 3 年是我国房地产业发展的一个大转折， 房地产业经历了从投机 繁荣到 “深泡沫”崩溃的阵痛，开始走向规范化发展。 房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受国民经济的制 约，也会促进国民经济快速、协调、稳定增长。 房地产开发投资是房地产业健康发展的直接动因，政府要控制房地产投 资的规模，调控房地产市场，确保房地产业持续、稳定、健康的发展;企业 要防范投资风险，避免盲目投资。 1 . 2本文研究的主要思路 本文结合房地产业投资理论，针对房地产投资周期及天津市房地产投资 成本及发展态势，采用定性与定量分析相结合、理论研究与实践相结合的方 法，运用博弈理论对投资进行分析。在此基础上，提出了天津市房地产业发 展的对策及建议，以保持天津市房地产可持续健康地发展。 第二章房地产投资决策的基本理论 第二章房地产投资决策的基本理论 研究房地产投资离不开房地产经济理论，房地产经济理论对我国房地产 业的全面繁荣发展具有指导作用。经过不同学科众多专家学者的艰辛研究和 探索，逐步形成了比较完善的房地产经济理论体系。房地产经济理论可以概 括为五大理论，即供求理论、城市化理论、地租理论、地价理论及区位理论， 下面将分别进行分析。 房地产经济理论的研究源于房地产的实践，同时又指导着房地产业的实 践。许多国家，尤其是经济比较发达的国家房地产业的发育与成熟早于我国， 所以这些国家所进行的房地产业理论研究大多也先于我国，并己形成了教为 成熟的理论体系。我国改革开放 2 0 多年来，特别是近几年来，随着我国房地 产业的迅速发展，这提出了对房地产业理论的迫切需求，同时也给房地产业 理论研究奠定了坚实基础。实践证明，我国房地产业的全面繁荣得益于市场 经济理论以及有关房地产理论的指导。因此，系统地研究房地产业理论，包 括借鉴国外有关理论成果，对于指导实践，保障我国房地产业健康、持续发 展有着重要的作用。 2 . 1房地产经济理论的探索与研究成果 一般的，经济地理学和城市地理学对房地产业的研究侧重于空间演化、 空间结构和空间政策。许多地理学家运用区位论原理研究城市地域结构与地 价空间差异、城市化与地价的动态变化、城市规模与房地产价格差异、交通 运输与地价变化等问题。地理学家很早就开始研究房地产开发活动的控制政 策，参与了国土开发政策、区域开发政策、土地利用规划政策以及城市规划 政策的制定等。而社会学则注重人类住区的发展研究， 研究住宅合作社问题、 福利住房、老年人住房、居住环境以及贫困、种族住房等问题。联合国专门 成立了人类居住中心，研究人类居住问题，并督促各国政府重视人类住区发 展，帮助其实施全球性可持续发展住房战略。行为学侧重于研究房地产发展 商的决策心理、项目区位选择指向、中介商的营销心理和房地产用户的消费 心理，以及房地产投机者的行为心理，政府管理者的决策行为心理等。 在我国，由于房地产业是个新兴产业，其理论研究较国外起步晚，房地 产理论相对滞后于实践，这种落后一方面表现在我国的房地产理论尚未系统 第二章房地产投资决策的基本理论 第二章房地产投资决策的基本理论 研究房地产投资离不开房地产经济理论，房地产经济理论对我国房地产 业的全面繁荣发展具有指导作用。经过不同学科众多专家学者的艰辛研究和 探索，逐步形成了比较完善的房地产经济理论体系。房地产经济理论可以概 括为五大理论，即供求理论、城市化理论、地租理论、地价理论及区位理论， 下面将分别进行分析。 房地产经济理论的研究源于房地产的实践，同时又指导着房地产业的实 践。许多国家，尤其是经济比较发达的国家房地产业的发育与成熟早于我国， 所以这些国家所进行的房地产业理论研究大多也先于我国，并己形成了教为 成熟的理论体系。我国改革开放 2 0 多年来，特别是近几年来，随着我国房地 产业的迅速发展，这提出了对房地产业理论的迫切需求，同时也给房地产业 理论研究奠定了坚实基础。实践证明，我国房地产业的全面繁荣得益于市场 经济理论以及有关房地产理论的指导。因此，系统地研究房地产业理论，包 括借鉴国外有关理论成果，对于指导实践，保障我国房地产业健康、持续发 展有着重要的作用。 2 . 1房地产经济理论的探索与研究成果 一般的，经济地理学和城市地理学对房地产业的研究侧重于空间演化、 空间结构和空间政策。许多地理学家运用区位论原理研究城市地域结构与地 价空间差异、城市化与地价的动态变化、城市规模与房地产价格差异、交通 运输与地价变化等问题。地理学家很早就开始研究房地产开发活动的控制政 策，参与了国土开发政策、区域开发政策、土地利用规划政策以及城市规划 政策的制定等。而社会学则注重人类住区的发展研究， 研究住宅合作社问题、 福利住房、老年人住房、居住环境以及贫困、种族住房等问题。联合国专门 成立了人类居住中心，研究人类居住问题，并督促各国政府重视人类住区发 展，帮助其实施全球性可持续发展住房战略。行为学侧重于研究房地产发展 商的决策心理、项目区位选择指向、中介商的营销心理和房地产用户的消费 心理，以及房地产投机者的行为心理，政府管理者的决策行为心理等。 在我国，由于房地产业是个新兴产业，其理论研究较国外起步晚，房地 产理论相对滞后于实践，这种落后一方面表现在我国的房地产理论尚未系统 第二章房地产投资决策的基本理论 形成，许多领域中还是一片空白;另一方面，表现在对国外房地产理论的介 绍和研究上也很不全面，有关房地产的译著中涉及到理论内容的很少而且比 较简单。我国房地产经济在基本理论方面开始探索性研究始于党的十一届三 中全会后房地产业在我国逐渐恢复和发育的情况下。但这一时期，国内出版 的有关房地产业发展方面的著作，大多数仅侧重于某一方面的研究。至 1 9 9 2 年，房地产业迅速发展带动我国经济进入一个新高速增长的阶段，许多学者 和政府官员才开始把房地产业作为一个独立的产业部门，对起发展的目标、 发展的周期性及发展战略等许多方面进行系统探索与研究。 2 . 2房地产经济理论体系 房地产业的迅速发展，为房地产经济理论的研究提供了实践基础，再经 过不同学科众多专家学者的不懈研究和探讨，逐步形成了较为完善的房地产 经济理论体系，主要包括供求理论、城市化理论、地租理论、地价理论及区 位理论。 2 . 2 . 1供求理论 反映房地业总体状况的指标有:房地产供给能力; 房地产需求水平; 房地产供给水平。 以下分别讨论这几个总体指标的决定因素恶化影响因素，以及它们对房 地产业供需均衡状况的反映。 ( 1 )房地产供给能力 房地产供给能力是指某一时期内最大可形成的房地产的总产值，是由前 期的房地产存量和新增投资共同决定的。但影响供给能力的因素却是多方面 的。前期房地产存量是前期房地产供需平衡关系的结果，是过去房地产业状 况的反映及其残留影响;而影响新增投资的则不仅是房地产业 自身景气状况 收益水平以及供需平衡的变化，更多的是宏观经济景气状况变化对房地产业 的影响，以及宏观经济政策 ( 如金融政策、产业政策)对房地产业影响的直 接反映。据此，房地产供给能力可定义为: a = c + s公式 2 - 1 其中: a为房地产供给能力; c为前期房地产存量价值;s 为新增投资可 能形成的房地产价值。 影响房地产供给能力 a的关键因素是预期的房地产投资收益率 ( 参照上 第二章房地产投资决策的基本理论 形成，许多领域中还是一片空白;另一方面，表现在对国外房地产理论的介 绍和研究上也很不全面，有关房地产的译著中涉及到理论内容的很少而且比 较简单。我国房地产经济在基本理论方面开始探索性研究始于党的十一届三 中全会后房地产业在我国逐渐恢复和发育的情况下。但这一时期，国内出版 的有关房地产业发展方面的著作，大多数仅侧重于某一方面的研究。至 1 9 9 2 年，房地产业迅速发展带动我国经济进入一个新高速增长的阶段，许多学者 和政府官员才开始把房地产业作为一个独立的产业部门，对起发展的目标、 发展的周期性及发展战略等许多方面进行系统探索与研究。 2 . 2房地产经济理论体系 房地产业的迅速发展，为房地产经济理论的研究提供了实践基础，再经 过不同学科众多专家学者的不懈研究和探讨，逐步形成了较为完善的房地产 经济理论体系，主要包括供求理论、城市化理论、地租理论、地价理论及区 位理论。 2 . 2 . 1供求理论 反映房地业总体状况的指标有:房地产供给能力; 房地产需求水平; 房地产供给水平。 以下分别讨论这几个总体指标的决定因素恶化影响因素，以及它们对房 地产业供需均衡状况的反映。 ( 1 )房地产供给能力 房地产供给能力是指某一时期内最大可形成的房地产的总产值，是由前 期的房地产存量和新增投资共同决定的。但影响供给能力的因素却是多方面 的。前期房地产存量是前期房地产供需平衡关系的结果，是过去房地产业状 况的反映及其残留影响;而影响新增投资的则不仅是房地产业 自身景气状况 收益水平以及供需平衡的变化，更多的是宏观经济景气状况变化对房地产业 的影响，以及宏观经济政策 ( 如金融政策、产业政策)对房地产业影响的直 接反映。据此，房地产供给能力可定义为: a = c + s公式 2 - 1 其中: a为房地产供给能力; c为前期房地产存量价值;s 为新增投资可 能形成的房地产价值。 影响房地产供给能力 a的关键因素是预期的房地产投资收益率 ( 参照上 第二章房地产投资决策的基本理论 年水平) ，具体的影响指标或变量主要有:房地产业平均利润率、人均国民收 入水平、市场利率水平、基础设施投资增长率、产业政策对房地产业的倾斜 水平 比较房地产业税收等费率与各行业平均费率的差异)和信用消费水平 ( 分期付款等信用方式的消费占总消费的比重) 。 ( 2 ) 房地产需求水平 房地产需求水平是指一定时期内全社会购买房地产的意愿总和。需求是 不是一种意愿，最终未必一定能够实现，所以和最终实现的需求满足是不同 的 ( 比如某企业通过市场调查得到的需求量与实际的销售量是完全不同的两 个概念，而真正影响该企业生产决策的是前者，后者只可能对下一期的生产 工具决策产生一定的影响) 。因此，房地产需求水平是无法实际的统计指标来 测定，但它对房地产市场的均衡所起的作用又是显而易见的。我们认为，房 地产需求水平主要取决于整个社会对可支配收入的预期支配，即在预期的可 支配收入中多大一部分将用于房地产的消费。除此之外，决定房地产需求的 还有预期的房地产信用消费量以及购买房地产的各种费用水平。因为，信用 消费很显然将大大增加房地产的需求，而购买房地产的费用水平的高低也横 直接地影响到房地产的需求大小。所以，房地产需求水平可定义为: d = a + b - y r公式 2 - 2 其中: d为房地产需求水平; a为预期收入中房地产购买量; b为预期房地产 信用消费量;y为实际购买房地产量;r为购买房地产费率。 影响房地产需求水平的关键因素是预期的经济形势，具体的影响指标、 变量主要有预期国民收入水平、房地产业的需求收入弹性、国民经济通货膨 胀水平、房地产业相对投资收益率 ( 比较房地产投资、银行存款、证券投资 收益率的差异) 、房地产预期价格、房地产期货交易量、房地产信用交易水平 和房地产交易费用水平。 ( 3 )房地产供给水平 房地产供给水平是指在一定时期内可向市场提供的房地产总值。供给水 平 ( 或称产出水平)无疑是供给能力 ( 即存量中新增投资)所决定的。但是， 形成了一定的攻击能力，并不完全意味着供给 ( 产出)就能达到这一水平， 关键的是需求是否充足。只有在需求充足的条件下，攻击能力才会得到充分 发挥。所以，房地产需求限定房地产攻击能力在一定范围内发挥作用，即需 求充足是攻击水平等于攻击能力的前提条件。 在需求低于供给能力的情况下 ( 广义的也包括需求结构与生产工具能力 结构存在差异的情况) ，供给能力就不能充分发挥作用，房地产业的资本、劳 动力等生产要素就可能出现部分闲置。此时房地产供给水平就完全决定于房 第二章房地产投资决策的基本理论 房地产需求水平，而几乎与供给能力无关。 用一个简单的例子来说明上述问题。假设某企业生产某一商品的生产能 力为 1 0 0 单位，当这种商品供不应求时 ( 即需求量达到 1 0 0 或超过 1 0 0 单 位时) ，该企业总是充分地利用其生产能力，必然满额地生产工具 1 0 0单位 该产品。而当这种商品需求不足时 ( 需求量只有 9 0单位甚至更少时) ，那么 该企业只能按照需求量的大小来决定生产多少商品。也就是说，当需求充足 时，生产能力决定了供给水平;需求不足时，需求水平决定了供给水平。 用图示的方法更加明确地描述房地产供给水平 ( y) 、房地产供给能力 ( s ) 、房地产需求水平 ( d )三者之间的关系。 如图2 - 1所示，横轴代表需求水平 d ，纵轴代表供给水平 y 。图中各条 曲 线分别反映了 在不同的 供给能力下s = s , , s z , s : 时，供给水平y随 着需求 水平 d变化。需求 d较小时，由于供给能力没有得到充分利用 ( 实质即是 新增投资没有得充分利用) ，供给水平 y决定于需求水平 d .随着需求的增 加而增加。此时的投资效率较低，但并不稳定，随着需求的增加而提高:当 需求达到一定水平后 ( 显然这一水平相对不同的供给能力 s而言是不同的) ， 供给能力趋于得到充分利用，此时供给水平趋于稳定，投资效率也接近最高 水平。这样一来，房地产经济的运行就可划分为三种状态: i i ! i i o d 图2 - 1 房地产供给水平、供给能力、需求水平三者间的一般关系 低迷状态。当新增投资较小进而使供给能力较小时，此时房地产业投 资不足，呈低迷状态。同时，由于其资本规模较小，其投资效率因规模收益 低于较低水平。 正常状态。当需求和投资动达到一定水平时，供给能力趋于得到充分 利用，供给水平趋于达到供给能力决定的最高稳定水平。此时，投资效率也 第二章房地产投资决策的基本理论 处于较高水平。 饱和状态。 需求不足时， 不足以使新增投资及供给能力得到充分利用。 此时，供给水平仅与需求有关，投资效率也处于相对较低的水平。 ( 4 ) 房地产经济均衡及最佳投资点 我们分别讨论了房地产需求水平、房地产供给水平的一般关系，如果将 两者综合起来考虑，就可得到房地产经济的供给需求均衡点，并为房地产经 济的最佳投资点选择问题提供思路。 如图 2 - 2所示，房地产需求线 ( 方程 d = a + b - y r )分别与各供给能力 s s s , s : 对应的供给水平线有一个交点ml , m2 , m3 ， 这些交点即为房地产 经济的供给需求均衡点。当供给能力 ( 或新增投资)确定时，供需均衡点也 是确定的。 y d=a+b- y r 53跳51 m3 m ; o d 图2 - 2 房地产均衡与最佳投资点 从图中可以看出，均衡点 m m2 , m: 分别处于房地产经济运行中的低 迷区、正常区和饱和区，投资效率各不相同。由此可见，新增投资的大小， 不仅决定了房地产经济将要运行的区域，也决定了投资效率的高低。 任何投资主体都必然追求较高的投资效率。要达到这一目的，就必须使 经济运行于正常区，即要避免进入低迷区和饱和区，在外部条件都一定的情 况下，关键就在于新增投资应避免过小或过大。投资过小会因投资规模不足 而进入低迷状态，投资过大则会因需求不足而进入饱和状态。所以最佳投资 点的选择，句是在所有的供需均衡点中选取处于正常区的均衡点，并由此确 定合理的投资和合理的供给能力。如图2 - 2中处于正常区的m: 点就是我们所 要选择的供需均衡点， m2 对应的供给能力 s 2 就是我们所要选择的最佳投资水 平。 第二章房地产投资决策的基本理论 供求理论是房地产市场运行与价格变化的核心理论。由于土地的稀缺性 和房地产商品生产的长时间性等特点，房地产商品的供求呈现出与一般商品 供求不同的许多特点。主要表现出房地产商品供给呈低弹性而需求则呈现高 弹性。因此，研究房地产供给理论应该研究土地与房地产供求的特点及特殊 规律。 a 、 房地产市场的供求特点。 房地产由于其生产周期长 ( 平均为1 8 个月) ， 导致其供给具有低弹性。但房地产在作为人们居住工作环境的同时，提供了 追求高层次享受的场所，且房地产具有保值性与增值性，它又可以作为一种 投资渠道，这决定了房地产市场的需求高弹性。 图2 - 3 反映了房地产市场供求关系。图中s s , , s s 2 , s s : 代表不同时期 的短期供给曲线， d d , . d d 2 , d d 3 代表不同水平的需求曲线， l s 代表长期 供给曲线。由于生产存在周期性，在短期房地产供给数量调整较为缓慢，因 此表现为供给曲线陡峭。第一期，需求水平处于d d , 状态，短期供给曲线为 s s , ， 供需曲 线均衡点处于a 点。 第二期， 需求水平处于d d 2 状态， 短期供 给曲线为s s 2 ，供需曲线的均衡点处于b 点。第三期，供需曲线的均衡点处 于 c 点。依次类推，将产生一系列的均衡点，这一系列的均衡点便构成了长 期房地产供给曲线l s ( 见下图) 。 s s 3 1/l s s s z dd 房地产价格 dr o一一 一 一一 一 一 一 一 一 一 一仁 房地产数量 图2 - 3 房地产市场供求曲线图 b 、房地产市场供求机制。房地产市场的供求机制主要表现为以下三种模 第二章房地产投资决策的基本理论 型: ( a ) 单一市场均衡模型。 首先，我们可以 假定: 土地现存量与新建设的土 地数量相等，土地质量也无差异，所以，当市场出现均衡时，房地产供给量 和需求量相等。由于供给价格法则和需求价格法则的相互作用，在二元坐标 体系中，供给曲线 s为上扬的一条曲线，需求曲线 d为下倾的一条曲线。当 供给量和需求量相等时，s与d o 相交于 e ，房地产市场达到均衡，并得到均 衡价格p o 。此时，任何价格的短期偏离都会再次回复至均衡价格p o 。如果市 场价格高于均衡价格 p o ，则房地产需求增加，出现求过于供的现象，从而又 使价格上扬。由此，可以认为，市场均衡的条件，是在一定价格下的需求量 与供给量相等。 假定由于城市人口增加和外来人口增加，以及政府发展计划的刺激，使 房地产的需求由 d o 增加到 d 2 ，而房地产不能立即供给，因此，价格上扬至 p 2 。 在p : 价格水平上， 需求和供给的房地产数量q 2 ， 实现新的均衡。 如果需 求曲线由d 。 位移至d , ，导致房地产价格跌落至p i ，这时房地产供给量较少， 房地产供求均衡的房地产数量q l 如下图所示: ( 价格 几p0 q l q o q 2( 数量) q 图2 - 4单一市场均衡模型图 ( b ) 蛛网模型。 该模型采用的是一种动态的分析方法， 其供求函 数的表达 式为: q d t = f ( p t ) , q s t = g ( p t - r ) ， 其经济含义，即现在的需求量是现在价格 第二章房地产投资决策的基本理论 的函数，现在的供给量是过去价格的函数口在现实的房地产市场中，根据房 地产产品供求弹性的大小，均衡点的移动形式可分为收敛式摆动、扩散式摆 动和循环式摆动三种类型。 (c ) 非均衡型。 一般来说， 房地产市场的均衡都是相对的， 非均衡才是绝 对的。在房地产市场中，经常会出现这样的现象，有一些房地产闲置，找不 到买主，表现出了过度的供给。同时也会有一些房地产求购者买不到房地产， 又表现出了过度的需求。事实上，房地产市场部分产品闲置和过度需求总是 同时并存的。房地产市场的非均衡模型如下图所示: 1 5 0 0 1 0 0 0 8 0 0 图2 - 5 房地产市场的非均衡模型图 造成房地产市场供给量闲置与过度需求及市场非均衡状态现象的原因一 是房地产供给时滞性，需求敏感性;二是房地产不可移动性，造成生产和需 求的盲目性;三是房地产存量与新增量的差异以及不可预期性;四是交易楔 子的插入使实际供给价格与需求价格之间，即房地产出售所得的净价格与购 买者所支付的净价格不相等。 从图2 - 5 可以看出，当房地产价格上升时， 需求超过供给， 实际的交易数 第二章房地产投资决策的基本理论 量在供给曲线上;反之，如果价格下降，供给超过需求，交易量则位于需求 曲线上。房地产市场是不完全竞争的市场，市场交易须通过交易信息和其它 服务的经纪人来实现。另外，还可以分析出房地产投资的高风险以及房地产 投机的不可避免性。 2 . 2 . 2城市化理论 城市化是社会经济发展的必然规律，其实质就是农业人口转变为城市人 口，农业用地转变为城市用地的过程。由于农村人口转变为城市人口需要居 住、购物和就业，这就必然会带动各类房地产，诸如住宅、工业厂房和商业 性房地产等的发展。由此可见，作为房地产业的重要理论之一，城市化可制 约房地产业的发展水平，其理论可指导房地产业的发展。 ( 1 )时间角度看，城市化变化规律如图2 - 6 所示: 城市人口比重 7 0 % 3 0 % 时间 图2 - 6 城市化 “ s ”型曲线图 当城市人口比例小于3 0 %时，城市化速度较慢，在3 0 % - 5 0 %之间，城市 化速度明显加快，且所用的时间比较短，大于 7 0 %以后城市化速度又逐渐缓 慢。这一规律对我国房地产业发展有以下几点启示。第一、我国城市化水平 第二章房地产投资决策的基本理论 正处于 3 0 % 左右，估计在以后若干年内，城市化速度会明显加快，房地产业 发展面临巨大的机遇。第二，房地产的供求矛盾将更加突出，尤其是住宅供 给将越发滞后于需求。第三，大、中城市房地产价格的上涨会进一步加剧。 ( 2 ) 从空间角度看城市化， 城市化在空间表现上， 一般可分为集中阶段、 扩散阶段、再集中阶段和再扩散阶段等四个阶段。它是城市边缘带不断向外 推移的过程。现在的城市地域往往是过去城市的边缘带，而今天的城市边缘 带则可能是未来的城市地域。 目前，我国大、中城市特别是特大城市城市化正处于扩散阶段和再集中 阶段。根据城市化规律，大城市的旧城改造将成为热点、城市边缘地区开发 和中心城区再开发并重。对于中、小城市，房地产开发的指向将主要是向外 延扩展。由于房地产用地的矛盾比较突出，外延扩展需要加强开发力度，应 以集约开发为主。 2 . 2 . 3地租理论 地租是指因使用土地 ( 包括地面、矿藏、水域等)而支付的报酬，它不 仅具有经济上的意义，而且也是一个政治、法律、伦理道德和自 然环境的多 面体。地租理论作为经济学中一个重要的研究领域，长期以来已经发展成为 一个庞大而繁杂的体系，是房地产业发展的最重要最基本的理论。它揭示了 地价或房地产价格的实质，以及土地制度、产权制度的差异。下面着重介绍 马克思地租理论、现代西方地租理论和当代西方地租理论。 ( 1 )马克思地租理论。马克思认为，地租所反映的是一种社会关系，是 土地所有者凭借其所有权对直接生产者所创造的超额利润的占有，是土地所 有权在经济上得以实现的形式。地租产生的根本原因是土地所有权的存在和 垄断。 马克思提出的计算地租量的公式为: 地租= 市场价格一 个别生产价格， 提 出了 “ 资本化的地租表现为土地价格” ，其公式为:土地价格二 地租/ 还原利息 率。此外，马克思还从质与量两个方面对地租进行分析。从质的方面讲，土 地所有权集中体现在绝对地租上，即无论土地本身的状况如何，只要存在着 土地所有权，只要该土地被利用，就必然存在地租。从量的方面讲，地租可 分为级差地租 工 、n两种形式。由于所利用土地本身状况的差异，以及利用 投资等方面的差异造成地租量的不同。这一点，对我国大力发展房地产业， 有效促进土地增殖和土地资源合理配置，具有一定的指导作用。 ( 2 )地价动力构成模型示意图 ( 如图 2 - 7 )显示城市地域边界内部和外 部的地价变化情况，在城市外部远离城市边界的土地价格仅由它的农用价值 第二章房地产投资决策的基本理论 而定;靠近城市边界的土地，其利用方式虽然仍为农业用地，但其价格却因 未来城市发展可望带来的价值增长而逐步增加，距离城市越近，发展溢价越 高;在城市边界之内，土地价格由边界向中心程线性上涨，其上涨额相当于 因距中心 ( c b d)的距离缩短而带来的通勤费用的节约量。 凸地价 区位价格 转 什 价 佰 发展溢价 农用价格 ( b)z ( t )z( 距离) 图2 - 7地价动力构成模型示意图 城市地价动力学模型建立在比较发达的土地市场基础上，我国的土地市 场的培育和监管工作尚处于起步阶段。目前，我国城市土地利用在许多方面 均未全盘考虑土地所潜在的客观经济价值，存在地价与土地价值相背离的现 象。地价动力学模型研究理论对我国城市土地利用和土地市场的建立具有非 常重要的作用，在理论上，可以帮助分清土地价格的动力构成和变化规律， 为培育和发展我国的土地市场提供理论前提。在实践上，有利于我国城市土 地利用规划充分体现土地价值，有效合理配置土地资源。 第二章房地产投资决策的基本理论 2 . 2 . 4区位理论 区位理论的宗旨在于揭示人类社会活动的空间法则。房地产作为一种重 要的人类活动，具有较强的地域性特点，其发展必然遵循一定的空间规律。 区位理论在房地产经济理论中占有很重要的地位。随着第三产业的发展和城 市化进程的加速，住宅区位理论和商业用地、办公活动用地等区位理论得到 了迅速发展，现就对其加以归类分析。 c 1 ?居住用地区位分析。居住用地的选择显然是为了获得最大的效用。 一般来讲，居住用地的区位选择应遵循以下几条原则: 家庭主义原则。作为城市居住的基本单元家庭，其利益的维护是城市 居住用地的区位选择的重要原则。家庭主义区位的选择主要体现在生活条件 和子女教育两方面，从生活条件来看，人们往往以是否具有优越的生活条件、 高系数的安全保障、较多的谋生机会以及富裕的物质享受作为区位迁移原则 从子女教育角度看，由于大多数家庭都非常重视子女教育的成长问题，于是， 教育环境良好的趣味成为很多家庭选择的重要因素，如靠近设施现代化的幼 儿园、靠近质量较高的中小学校、高校或科研密集区等。 令 5 里主义原则。俗话说 “ 远亲不如近邻” ，对居住用地的区位选择，邻 里关系也是非常重要的。 古有“ 孟母三迁” ， 处于一个和谐互助的邻里环境中， 对家庭安全、孩子成长等各方面都有着很大的益处。 经济主义原则。这主要从节省出行时间及出行运输支出两方面考虑。 人们的出行主要是居住地、工作地、购物中心及游乐场所之间往返摆动的， 理想的居住用地应当是达到四点总距离最短的点，尤其是要选择接近工作场 所的地点。这样，既可省时又可省财，出行经济以成为人们普通考虑的居住 选择因素。 名利主义原则。这是指把住宅区位选择的重点放在有利于改变自己 在 社会地位分层结构中的位次上。例如，有一些社会地位形成居住区位较为明 显的西方城市，有人为尽快改变所处的社会地位，实现自 身价值，往往在居 住用地选择上下功夫，选择接近于有利于催人奋发向上的工作环境，或尽可 能在接近较高阶层的居住区，以提高自身居住荣誉感并有利于得到上层社会 帮助。 消遣主义原则。即把居住用地的区位选择重点放在享受方面，尽量使 之接近饮食店、商业服务中心和游乐中心，或千脆就在接近风景旅游点和避 暑胜地购买别墅或豪华住宅。 第二章房地产投资决策的基本理论 c 2 ) 商业用地区 位分析。 商业活 动百 勺 目 的是为了 获得最大 利润。由 于商 业利润是通过销售产品取得的，对经营者而言，产品销售愈多，获得的利润 就愈大，于是，对商业用地的选择是为了有利于它的最大销售收入的实现。 其区位选择原则为: 易达性原则。商业的服务对象是顾客，商业行为的基本前提是商品与 顾客在时间上和区域上的结合，进行面对面交易。易达性，一 方面指商业网 点应分布于交通最便捷的区位，如港口、火车站、汽运站等城市交通节站点; 另一方面指商业网点的区位要考虑到顾客购物过程所花费的行车时间，以位 于它的吸引半径边缘 1 0 - 3 0 分钟行车时间的地点最为理想。 接近购买力原则。商业利润是以居民购买和消费商品为基础的，商业 企业的存在是以一定服务人口为前提的。因此，商业用地选择必须考虑到所 在区域的人口密度和数量，以及他们的消费水平，而人们的消费水平又取决 于他的经济收入和消费倾向。由此可见，商业用地区位的最佳选择是既接近 人口稠密区，有接近人口的高消费地区。 接近c b d 原则。中央商业区 ( c b d )的商业密度指数、商业高度指数、 商业职能指数及商业规模指数都比较大，具有极大的商业繁华度，是城市人 流、物流中心和城市社会经济活动的焦点。抓住商业活动具有扩延效应的特 点，在c b d 附近争得一席之地，从事商业经营，必将获得丰厚的利润。 ( 3 )工业用地区位分析。工业与商业经营活动的目的一样，都是为了追 求最大的利润，但工业利润是通过降低产品生产成本实现的，工业用地对区 位要求的原则是: 中心区位指向原则。这是指中央商业区域城市中心的诸多优势为某些 工业提供了良好的发展环境，如占地少，产值高的仪表、电子、计算机等制 造业，一般分布在人口密度大、文化素养高的地区。而象塑料制品、食品加 工、服装工业等部门则多分布在城市市场附近。 运输干线区位指导原则。主要是指那些规模较大，需要大量运输量和 加工产地的工业企业，城市外围辐射或环行的交通干线网沿线成为他们地价 便宜且运输方便的最佳区位。 港口区位指向原则。这主要是指对外服务部门和产品运输量较大的部 门的土地利用靠近港口能获得较高利润。 郊区区位指向原则。这是指生产工艺污染严重，主要为区外服务的和 产品可运性小，生产过程运输量大的工业企业，其土地利用位置的理想区位 是城市边缘或郊区。 随机区位指向原则。这主要是对于那些既服务于地方市场，又使用当 第二章房地产投资决策的基本理论 地原材料的并能在城市各处任意分布的工业企业和那些服务于外部市场具有 占地少、污染轻、制成品附加值高等特点的企业，这些工业企业在用地选择 中