（公共管理专业论文）房地产市场调控政策中政府的行政责任分析——以厦门市为例.pdf

内容摘要 房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其适度发展和健 康发展可以支撑和带动整个固民经济的发展。“衣食住行”乃是人们的基本需 求。近年来，由于房价过高、住房供应结构不合理及投资增长过快等问题，出现 中低收入人群住房困难的情况，损害了公共利益。根据行政责任的有关理论，政 府的权力是公众委托的，政府代表的是公共利益。政府有必要承当起应有的责任， 采取有效政策措施干预房地产市场。本文从研究政府的行政责任的公共利益核心 内涵的角度出发，结合房地产市场的特性，沿着厦门市1 9 9 6 2 0 0 6 年房地产市场 发展的脉络，分析厦门市房地产市场调控政策中政府的行政责任的发挥状况，提 出粗浅的建议。 全文共分三部分。第一部分基于实证材料回顾了近年全国及厦门市房地产市 场的现状和存在问题；第二部分介绍政策及其功能的相关理论，从厦门市房地产 市场调控政策目标和政策演进两个方面引出了房地产调控政策与市场现状的关 联；在第三部分中，阐述了行政责任的概念，重点论述其公共利益内涵，指出“行 政责任的核心是对公共利益的责任”，提出本文支持的公共利益的两点界定( 即 “社会福利最大化”和“公平”) ，最后运用对公共利益两点界定的方法，有选 择地分析近年厦门市房地产市场调控中影响重大的政策的行政责任，提出促进政 府在房地产市场中行政责任的粗浅建议。 关键词：房地产调控行政责任公共利益政策分析 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei sal e a d i n ga n df o u n d a t i o n a li n d u s t r yi nt h ee n t i r en a t i o n a l e c o n o m i cs y s t e m i t sh e a l t h yd e v e l o p m e n tm a ys u p p o r ta n dl e a dt h ed e v e l o p m e n to f t h ee n t i r en a t i o n a le c o n o m y d u et ot h ee x c e s s i v e l yh i g hh o u s ep r i c ei nr e c e n ty e a r s ， t h eu n r e a s o n a b l es t r u c t u r ea n dt h ee x c e s s i v e l yf a s ti n v e s t m e n tg r o w i n ga n ds oo n ， h o w e v e r , t h es i t u a t i o no c c u r st h a tt h em i d d l ea n dl o we a r n i n gp e o p l ec o u l dn o ta f f o r d h o u s i n ga n dt h i sh a r m e dt h ep u b l i ci n t e r e s t a c c o r d i n gt ot h er e l e v a n tt h e o r i e so f a d m i n i s t r a t i v er e s p o n s i b i l i t y , t h ea u t h o r i t yo ft h eg o v e r n m e n ti se n t r u s t e db yp e o p l e a n dt h eg o v e r n m e n tt h u sm u s tr e p r e s e n tt h ep u b l i c i n t e r e s t a c c o r d i n g l y ，t h e g o v e m m e n ti sr e s p o n s i b l ef o r t h es i t u a t i o na n ds h o u l dt a k ee f f e c t i v em e t h o d st o i n t e r f e r et h er e a le s t a t em a r k e t b a s e do ns u c ha nu n d e r s t a n d i n g ，t h i sa r t i c l et r i e dt o o f f e ras y s t e m a t i ca n a l y s i so ft h eg o v e r n m e n t sa d m i n i s t r a t i v er e s p o n s i b i l i t yi nt h e c u r r e n ts i t u a t i o no ft h er e a le s t a t em a r k e t ，b yv i r t u eo fad e e pl e v e lr e s e a r c ho nb o t h t h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t ea n dt h eh i s t o r i c a lc o n t e x to ft h ed e v e l o p m e n to f x i a m e n sr e a le s t a t ed u r i n g19 9 6 2 0 0 6 t h ef u l lt e x tc o u l db ed i v i d e di n t ot h r e ep a r t s t h ef i r s tp a r tw a sad e s c r i p t i o no f t h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dt h ee x i s t i n gp r o b l e m so ft h er e a le s t a t e ，b o t ho fc h i n aa n do f x i a m e n i nt h es e c o n dp a r t ，ii n t r o d u c e dt h er e l e v a n tt h e o r i e so fp u b l i cp o l i c ya n do f i t sf u n c t i o n ，d r a w i n gt h ec o n n e c t i o nb e t w e e nt h er e a le s t a t er e g u l a t i o np o l i c ya n dt h e c u r r e n tm a r k e ts i t u a t i o nf r o mt h ep e r s p e c t i v eo fx i a m e n sr e a le s t a t em a r k e t r e g u l a t i o np o l i c yg o a la n do ft h ep o l i c y e v o l u t i o np r o c e s s i nt h et h i r d p a r t ，1 e l a b o r a t e dt h ec o n c e p to fa d m i n i s t r a t i v er e s p o n s i b i l i t y , w i t hi t sp u b l i ci n t e r e s t c o n n o t a t i o na st h ef o c u s ip r o p o s e dt h a tt h ec o r eo ft h ea d m i n i s t r a t i v er e s p o n s i b i l i t y i sf o rt h ep u b l i ci n t e r e s ta n df u r t h e rs e tt h et w ok e yp o i n t sf o re x p l a i n i n gt h ec o n c e p t o fp u b l i ci n t e r e s t ，i e s o c i a lw e l f a r em a x i m i z a t i o na n df a i r n e s s ) f i n a l l y , ia p p l i e dt h e p r o p o s i t i o nt oa na n a l y s i so ft h ea d m i n i s t r a t i v er e s p o n s i b i l i t yo ft h ep u b l i cp o l i c ya t x i a m e n sr e a le s t a t em a r k e tr e g u l a t i o nd u r i n gt h er e c e n ty e a r s ，p r o p o s i n gt h ew a yo f p r o m o t i n gg o v e r n m e n t sr e s p o n s i b i l i t yi nt h er e a le s t a t em a r k e ta tx i a m e n k e yw o r d s ：r e a le s t a t er e g u l a t i o np o l i c y ；a d m i n i s t r a t i v er e s p o n s i b i l i t y ；p u b l i ci n t e r e s t p o l i c ya n a l y s i s 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 论文指导小组： 王云萍 李流泉 王玉琼 副教授 主任 教授 杉啥 心 暖 月葱 名 鹕 戳 御 人明 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸 质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密 的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 作者躲秀昵魄 作者签名：矽蚓乞7 乃 导师签名： 孑移i 勿 1 日期：z 。6 年f 己月心日 i ：1 期：w 以年，明j _ l i l 训i 刖吾 2 0 0 5 年和2 0 0 6 年，我国中央政府、地方政府陆续出台了一系列以住宅为主 体( 这些年来住宅投资占房地产投资7 0 左右) 、旨在稳定商品房销售价格、调 整住房结构，促进房地产健康发展的房地产业宏观调控政策，俗称“困八条”、 “国六条”以及中央和地方的配套政策。如今，老百姓住不起房的问题已经和看 不起病、上不起学等问题被称为中国人民头上“新的三座大山”，成为中国最大 的公共问题。众所周知，“衣食住行”乃是人们的基本需求，房地产具有的公共 利益的性质。因此，在房价高涨( “今年一季度有些城市的房价又出现高于1 0 的增幅”，房价出现了难以撼动的态势) ，中低收入人群住房困难的情况下，作为 人民政府，有必要承当起应有的责任，采取有效政策措施干预房地产市场。 在市场经济发展比较成熟的西方发达国家，房地产市场的发展一般遵循这样 一个规律：“政府的归政府、恺撒的归凯撒”，即房地产发展的市场化与政府对住 房保障体系的建设齐头并进、并行不悖。房地产市场遵循市场的经济规律，拥有 相对自由的发展空间，根据市场需求来调整自身结构以及价格。政府主要负责住 房保障体系的建立，保障买不起住房的中低收入者的基本福利。这在一定程度上 兼顾了效率和公平。 我国始于1 9 9 2 年的房地产市场化成功的通过市场化解决了一部分民众( 主 要是有钱买房的高收入阶层) 改善住房需求问题：对于其他人群( 特别是低收入 人群) 的基本住房需求，中央和地方政府经过不断摸索，先后推出廉租房、经济 适用房( 统建房) 等公共解决方案，但只能保障数量极少的特殊人群；对于大多 数人群包括中等及以上收入人群，则要通过市场化手段解决其住房的需求。由于 地方政府基于市场化中获得的丰厚利益，对中低收入住房解决采取的政策措施力 度不够，总体效果不佳。根据行政责任的有关理论，政府的权力是公众委托的， 政府代表的是公共利益，必须同时“对上级、对立法者、对公民”负责。政府 如何承担公共权力“受托人”的行政责任? 如何处理公平与效率的关系? 本文将 从研究政府的行政责任的公共利益核心内涵的角度出发，结合房地产市场的特 、也宗1 仁后“同六条”时划的洲控走坍w w w a m o y h o u s ec o l l c n ，2 0 0 6 6 一 膀地产市场洲控政策中政府的行政责任分析 性，沿着厦门市1 9 9 6 。2 0 0 6 年房地产市场发展的脉络，分析厦门市房地产市场调 控政策( 主要是市场化的调控政策，凶住房保障政策主要针对特殊人群，覆盖面 较狭窄，本文不加以论述) 中政府的行政责任的发挥，提出粗浅的建议。 房地产c j 场的岘状 一、房地产市场的现状 2 0 0 5 年3 月5 日，温家宝总理在政府工作报告中明确提出要抑制房地 产价格过快上涨，将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一。 这是第一次将一个行业的价格问题写进政府工作报告。2 0 0 6 年的政府工作报告 又提及此。这意味着，继续控制房地产投资规模之后，稳定房价将成为f 一步宏 观调控的重要目标。“下面，让我们先来看看近年来全国范围以房地产价格为标 志的房地产市场的现状。 ( 一) 全国房地产市场的现状 近年来，由于房地产市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量 增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本等因素影响，全国各地房地产市 场普遍存在较为突出问题，主要有：房价上涨势头较快。住房供应结构性矛盾仍 十分突出，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适 用住房供应不足。引导合理消费的政策措施不到位，部分居民存在超前消费、过 度消费的现象。一些城市注重非本地居民购房供应，与当地居民，特别是中低收 入家庭自住住房需求的政策区别不明确。房地产丌发、交易、中介等行为不规范 问题仍很突出等。 1 房价水平和涨幅较大 近年来，受到住房的供求数量、结构、土地价格、建材成本上涨等因素的影 响，我国房价呈迅猛提升的趋势。2 0 0 5 年初国家统计局统计显示，2 0 0 4 年全国房 价涨幅达1 4 4 ，比上午提高1 0 6 个百分点；2 0 0 5 年一季度，房价同比再升1 2 5 个百分点全困3 5 个大中城r 仃中有3 4 个城市房价还在上涨。 m 0淼燃灿潞圳抬胖雌格价 ； 载啮探，的嗽施 h m h涨决卜斛阶技房状托帆扼场羔三产渊地产房弛困房我震艾传心是采 肪地产市场调控政策中政府的行政责任分析 ； ， ； ! 螂 l 9 蛳 9 忡2 卿02 伽l0 22 0 孙 、年b 、 1 9 9 7 - 2 0 0 4 年全国商品房价格变化图 1 9 9 9 2 0 0 4 全国商品住宅平均价格变化趋势 掘国家发展改革委、国家统计局调查显示，2 0 0 6 年6 月，全国7 0 个大中城 市房屋销售价格同比上涨5 8 ，环比上涨0 7 ，同比和环比涨幅均与上月持平。 与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：深圳1 4 6 ，北京1 1 ，2 ，厦门1 1 1 ， 呼和浩特1 0 4 ，包头1 0 3 ，广州1 0 ，大连8 9 ；下降的城市有上海和锦州， 降幅分别为5 4 和o 5 。与上月比，涨幅超过1 的有1 9 个城市，其中涨幅较 大的主要城市包括：厦门4 ，福州2 7 ，大连1 5 ，北京12 ；下降的城市 有8 个，其中合肥下降1 1 ，沈阳下降0 7 等。 ”资料米源：圈家统计局和囝家信息中心，转j i 自姚霞论政府对房地产价格的宏删州摔i d i 1 芦中师范 人学2 0 0 6 1i 4 资车：j 米源：罔家统计局，转0j 自姚霞论政府对虏地产价格的宏观洲拄i d 芦中帅范人学，2 0 0 6 1 2 ”数锫粜源：新华礼：虏地产 t j 测埘报( 第3 7 朋) ，2 0 0 6 7 3i 4 厉地产l 场的现状 2 0 0 6 年6 月份全国7 0 个大中城市房地产价格情况。 项目同比上涨环比上涨 房脬销售价格 5 8 0 7 其中：新建商品住房售价 6 6 0 8 其中：经济适j l i 房5 5 0 4 f 通住宅 4 8 0 6 高档住膀 6 9 1 1 二手住房售价 4 9 0 6 非住宅商品房售价 5 3 0 6 其中：办公楼 7 6 1 1 商业娱乐用房 4 9 0 3 一i ：业仓储用房 1 2 0 2 2 房地产市场结构性矛盾十分突出 据最新统计资料，2 0 0 6 年上半年，全国4 0 个重点城市上市预售的套均建筑 面积达到1 1 5 平方米，1 5 个城市套均面积超过1 2 0 平方米。中低价位、中小套 型普通商品住房和经济适用住房供应不足。坚持以建设小户型低、造价住房为 主，是许多国家解决居民住房问题特别是解决中低收入者住房问题的一条共同经 验。例如美国和新加坡在实行住房分类供应制度的最初2 0 年里，都大比重地建 设适应国情的小户型低造价住房，我国人多地少，可是许多城市建设的住房，l5 0 平方米以上的大户型占了一多半，这些住房是广大中低收入者买不起的，而现阶 段城市中多数中低收入者( 约占总人口的8 0 。) 买得起5 0 至7 0 平方米户型低 造价住房确远远满足不了需求。 3 房地产市场秩序比较混乱 房地，。j l ：发建设全过程存在已经规划许町仍末丌工、擅自改变设计、变更项 目、超出规定建设现象。房地产交易环节存在合同欺诈、不符合条件擅自预售商 品房的、对捂盘惜售、幽积房源，恶意炒作、哄抬房价等违法违舰行为，市场秩 序比较混乱。 馓据来源：新华社房地产行、删缸测刷撤( 第3 7 期) 2 0 0 6 7 3 i 4 央桃园阿、建设部：2 0 0 6f 。半年虏地产宏删渊摔取得书u 步成效w w w nh o u s es i n ac o mc n 2 0 0 6 8 8 1 包宗仁6 2 0 0 6 年房地产、i l 如何稳步发腱中田矬址报转0 l 白w w w c h i n a j s bc n 2 0 0 6 0 1 一i l 虏地产1 1 i 场训撺政策中政府的行政责任分析 4 房地产市场的不良现状引发经济和社会的突出问题 房价的过快上涨导致了以下问题： 社会闯题：房价泡沫使房产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的 资产差距越来越大，招致社会分配的不公，形成阶层对立。” 经济问题：城市对人力资源吸引趋降。如今年将在广东就业的2 0 余万广东本 地生中，至少有一成( 约2 万1 至今没找到“落脚点”。原因主要是因为房租太高。 经济运行的风险加大。房地产其牵涉面涉及金融、建材、钢铁等等数个行业， 一旦其泡沫破裂，出现的就是骨牌效应一个接一个的出现j x l 险，最终导致新 一轮的经济衰退。 日本房地产泡沫引起经济严重萎缩至今令国人记忆犹新。上世纪8 0 年代的 1 0 年间，r 本六大城市的地价指数上涨了5 倍，地价市值总额高达4 0 0 0 万亿同 元，相当于美国地价总值的4 倍，土地单价为美国的1 0 0 倍。1 9 9 1 年以后地价 暴跌，截至2 0 0 1 年3 月末，全同本平均城市地价指数及东京市区地价指数，分 别从各自历史最高点缩减3 6 6 、7 4 0 。泡沫破灭后，至今f i 本经济尚未恢复 过来。香港房地产泡沫破灭( 其他东南亚国家和地区情况也基本相似) 的教训也 值得借鉴。从1 9 8 4 年到1 9 9 7 年，特别是1 9 9 3 年到1 9 9 7 年，随着香港前途的明 朗化和香港经济的复苏香港房地产经历了一轮大的牛市，时f a j 长达十年之久， 随着地价和楼价的不断上涨，房地产和金融相互依赖，房地产行业出现了整体泡 沫，过度的房地产投资( 投机) 给以后的金融危机埋下了定时炸弹。1 9 9 7 年亚 洲金融风暴后，香港地产业受到重创，房地产价格回调幅度高达5 0 ，造成有房 地产会融业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵，整个经济陷入困境，出 现了近十万的负资产者，对整个经济、金融和社会产生了严重的影响。 如果房价1 2 个月内下跌3 0 ，将有涉及“3 5 l 力 亿和房地产相关的融资，其中 的10 2 万亿可能蜕变为不良资产。”对政府而言，由此增加的负担相当于建行、中 行改制上市的全部花费；对居民而言，大致相当于1 4 的家庭资产被蒸发。 中低收入群体购房困难。近期申银万国证券研究所提供的一份研究报告表 “1 卜海证券撤总供给总需求错位房价训控实质是训节收入分酣w w w c cc n ，2 0 0 6 6 2 6 。薛冰广东2 万大学毕、啦生面临找房困难滞留学校n e w s q qc o l n 2 0 0 6 7 - 3 ”h 凡松论我周房地产整体无泡淋【d 】首都经济贸易人学，2 0 0 4 ，8 1 ”砦建海经济学家如何血对房地产问题转，1 自h o u s es i n ac o mc n ，2 0 0 6 7 7 落实“同六条”面临五人难题f n l 厘门撤，2 0 0 6 6 1 7 6 、房地产市场的现状 明，“2 0 0 6 年1 季度，e 海、北京、南京等1 2 城市的房价收入比均已处于偏高 范围”，陈昱新说。而北京师范大学金融研究中心发布的中国房地产金融安全 评估报告则称，我幽东部地区商品房均价已达到4 0 0 0 元左右。根据我国2 0 0 5 年城市户均收入在1 5 万元至1 7 万元计算，如果购买一套7 0 平方米的新房，可 能房价收入比在1 3 倍，4 0 0 0 元左右的商品房价格意味着在城市居民当中，至少 7 0 没有购买新商品房的能力。然而，从1 9 9 8 年至2 0 0 5 年7 年问，中国城市 居民居住面积平均增长1 1 7 平米年人，增长速度惊人。截至2 0 0 5 年术人均住 房建筑面积己经超过2 6 平方米。 “比照联合国人居中心、世界银行的相关研究报告，从居住面积这个指标看， 如果按照官方汇率计算国民收入或者g d p ，中国城市居民的住房消费已经达到 中高收入国家的水平，显然已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费。”。 房价增长率、城镇居民可支配收入增长率与g d p 增长率 ( 二) 厦门市房地产市场的现状。 厦门市位于中国东南沿海，台湾海峡西岸，与台湾隔海相望。全市总面积 1 ，5 6 5 平方公里，至2 0 0 5 年来全市户籍人口总户数4 7 2 0 万户，户籍人口1 5 3 2 2 万人( 常住人口2 2 5 万人) 。下辖思明、湖里( 上述两区位于厦门岛) 、集美、海 经济参考搬 2 0 0 64l7 2 经济参考撇 2 0 0 641 7 l ：a 房价f 匕成居民尤力购历准水r 衡倾斜的灭i 转。| 白f j h o u s es i i l a c o l n c f l l 哜虏价f 七成居民尢力购虏准) k 、r 衡倾斜的天、i 转。| 白f jh o u s e s i n ac o mc n 小风瑞中因房地产发腱报告：n o2 【m 】北京：礼会科学文献“；版礼r2 0 0 5 ，l7 “奉资料中数据根据厦门统计信息刚解读厦门房地产市场w w ws t a l s - x mg o vc n ，2 0 0 4 - 4 - 2 7 绎修改补 充嫩新数槲编4 弓i 戊 房地产市场谢控政策中政府的行政责任分析 沧、同安、翔安( 上述四区位于厦门岛之外) 六个行政区。厦门是中国最早实行 对外开放政策的四个经济特区之一，是因家计划单列市，享有省级经济管理权限 并拥有地方立法权。 近年来，厦门市政府根据中央政府、省政府的部署，先后以“拉开海湾型城 市框架”，“新一轮跨越式发展，充分发挥在全省发展大格局中的龙头带头作用”， “建设海峡西岸重要中心城市”的发展目标，房地产市场先后采取了取消福利分 房、公房租赁改革、建立住房公积金制度、建立以经济适用房为主的多层次城镇 住房供应体系，发展住房金融业务；培育和规范房屋二级市场，改革户籍管理； 改革城市房屋拆迁补偿办法；改革土地交易方式等政策措施，促进房地产业的发 展迈出了很大的步伐，带动整体经济的进一步发展。截止目前，全市有房地产开 发企业4 1 2 家“，1 9 9 6 年至2 0 0 6 年上半年，共建成各类商品房2 5 1 7 5 1 万平方 米。同全国多数大中城市一样，厦门市房地产市场存在房价过高、中等及中低收 入人群住房困难、房地产投资过热有泡沫倾向等问题。 1 房地产价格偏高 数据显示，2 0 0 6 年上半年，厦门市商品房( 一手房) 均价为6 3 4 6 元平方 米，其中商品住宅5 9 3 0 元平方米，分别比上年增长2 1 4 8 和2 7 7 2 。6 月份， 商品房销售价格为7 1 9 9 元平方米，其中住宅销售价格7 4 3 2 元平方米，分别比 上年增长3 0 8 0 和6 0 0 7 。 ”j 豆门撵济特【爱年牲2 0 0 5 j 一、房地产市场的小状 餍门市商品麝销豢价格走势( 元平方米 7 l 。 户 f 镪挚 ；u 。譬6 2 ，7 7 一、 7 ， ，6 0 7 0 嘲旗 。o 霪鲢鬓泌矿 o 跚艘。警 ? | - ：豢鬈参誉j 笺。! 。j i 爹爹矿矿矿笋笋矿矿笋 厦门市商品住宅价格走势( 元平方米) 。 一 。 形 赫一穴。悖 ! 、心 s o o y t 影。 2 0 0 5 2 0 0 6 年厦门市商品房、商品住宅价格走势图 资料来源：厦门市罔十资源，房产管理局等：眨门房地广竹息2 0 0 6 ( 0 6 ) 蝴 嘲 溯 嘲 潲 7，! 厉地舡市场训拎政策中政府的行政责任分析 2 0 0 5 2 0 0 6 年厦门市商品房、商品住宅平均价格 年份 4商品房销售价格8商品住宅销售价格 2 0 0 0 l 2 9 5 0 l i 2 5 0 4 i i l 2 0 0 1 8 2 8 4 0 ii 2 5 5 9 2 0 0 2 1 3 0 5 3 4 2 5 9 5 2 0 0 3 4 4 1 4 8 4 3 7 8 8 i 2 0 0 4 4 4 9 3 6 i l 4 5 0 8 l 2 0 0 5 i l 5 5 1 7 4 5 1 6 2 l 2 0 0 6 l i 6 3 4 6 0 5 9 3 0 “房价一收入比”偏高。衡量居民购房承受能力高低的标准一般采用房价 一收入比。联合国人类住宅中心把房价一收入比定义为：“居住单元的中等自由 市场价格与中等家庭收入之比”。世界银行的研究结果表明，房价一收入比保持 在3 ：l 到6 ：1 之问是比较合理的，也就是说当一个家庭3 6 年的收入可以买房， 居民刊1 有足够的购房支付能力。以购置一套建筑面积为9 0 平方米的住宅为例， 2 0 0 6 年6 月厦门市商品房住宅价格7 4 3 2 元m 2 ，则9 0 平方米的住宅的总房款为 6 6 9 万元；2 0 0 6 年上半年厦门市城镇居民当年人均可支配收9 4 1 0 5 2 元，全年 为1 8 8 2 1 元。平均家庭人口按2 0 0 5 年数掘3 2 5 人计，2 0 0 6 年家庭可支配收入( 可 推算) 为6 11 6 8 元，6 年的家庭收入为3 6 7 万元。大大低于一套9 0m 2 建筑面积的 商品房的总房款6 6 9 力元。( 计算口径的不同，居民实际收入般应低于可支配 收入) 。 房价的【二升速度明显快于居民收入的上升速度。2 0 0 4 年、2 0 0 5 年和2 0 0 6 年 卜半年厦门市城镇居民人均可支配收入分别增长1 1 8 、1 3 6 和1 1 ，4 6 。而 商品住宅价格则上涨1 9 0 1 、1 4 5 5 和2 7 7 2 。可见2 0 0 4 年房价增幅比城 镇居民人均可支配收入增幅高7 2 个百分点。2 0 0 5 年上半年丌始，国家山台稳 定住房价格宏观政策，各地包括厦门市也相应推出贯彻政策的实施细则，政策的 “。资料水源：厦门统计信息删w w ws l a l s x i lg o vc n ，2 0 0 6 年数据截止6 门 9 卜洛政府十预虏价原椿析【j 1 ，商场珧代化2 0 0 5 - ( 2 3 ) 2 0 2 l f ) 席地产市场的脱状 作用开始逐渐显现，商品住宅价格涨幅丌始凹调，房价上涨过快的势头初步得到 抑制，仅比人均可支配收入增幅高出0 9 个百分点；但是，由于存在房地产领域 的一些深层次问题尚没有得到根本解决，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产 市场秩序比较混乱，市场在经过了近一年的观望期后，城市房价又丌始快速增长， 增幅甚至达到近三成，远远高于收入的增幅。 城镇居民人均可支配收入环比增长幅度与住宅销售价格上升幅度 | f 份l ；嚣：蠹嚣蕊配收入0 l 雯尹宅销售价格上升幅度 | 年份4l l li 断比增长幅度( )l l ( ) 1 9 9 8 i l 2 2 1 1 0 1 l li l | 1 9 9 9l l a 。 l i lo 0 0 0 l i 1 2 3 0 0 4 0 0 1 i l 良3 1 s 。 1 2 0 0 2i i 1 4 0 1 3 7 i | 2 0 0 3l l 9 8 4 0 ll l 1 2 0 0 44 1 1 81 9 o l 1 2 0 0 5 1 3 61 4 0 5 0 0 61 1 4 62 7 7 2 “租售比”较低。租售比及租金水平代表了一种真实的住宅服务供求关系， 若租售比偏低，则意味着现实房价偏离了由收益决定的真实价格。所谓“租售比”， 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。它反映 的是租房合算还是买房合算，是房屋值不值买的问题。经济学家指出“宜租则租、 宜买则买”。正常的房地产市场中，房屋“租售比”约为1 ：1 0 0 。业内人士称，“厦 门房价均价由2 0 0 5 年的5 0 0 0 多元涨到2 0 0 6 年6 月的7 0 0 0 多元，但租金除了低 端房源外，整体水平却几乎没有变化。房价的卜- 涨已远超租金涨幅。”以厦门市 “千禧园”附近的楼盘为例，在2 0 0 3 年该区域附近楼盘的月租金成交均价就达 2 7 元平方米左右，而到现在仅上升至2 9 冗平方米左右。如“困贸阳光”附近 “资料来源：厘f 统计信息叫w w w s t a t s x mg o vc n ，2 0 0 6 年数掂饿止6 月 虏地产市场堋控政策中政府的行政责任分析 一带的楼盘，一套1 3 0 平方米左右，买来的时候是八九十万元，按普通装修，最 多月租会为1 3 0 0 1 4 0 0 元平方米。就是说，该房产的租售比达到1 ：6 0 0 以上， 显然已经偏高。 2 房地产投资过热 房地产丌发业在国民经济中仍属于基础性和先导性产业，对国民经济起的是 拉动作用，在投资拉动型经济条件下，增速可略高于g d p 增速，但逾越过多则是 投资过热的表现。1 9 9 8 1 9 9 9 年，厦门市房地产开发投资的增速均低于g d p 的增 速，1 9 9 9 至2 0 0 1 年作为调整阶段，全市房地产投资量缩减。2 0 0 2 年起，房地产 开发投资结束了连续三年的负增长，出现较为强劲回升，全年全市房地产开发投 资增速1 0 0 7 ，但仍比6 d p 的增速低5 5 3 个百分点。因此，2 0 0 2 年应是厦门房 地产市场进入新一轮发展周期的重要标志。2 0 0 3 年、2 0 0 4 年和2 0 0 5 年连续三年 都接近或超过g d p 增长速度，到2 0 0 6 年上半年，房地产开发投资增速飙升至 8 8 7 ，房地产对全市投资的增长贡献率为4 1 8 0 ，其中房地产土地购置费用 4 1 7 9 亿元，增长1 5 8 倍。土地购置费用占房地产投资额的比重达4 7 8 1 。扣 除土地购置费因素，上半年房地产投资实际增长3 t 5 8 ，远远高于当期g d p 增 速。这也表明当前厦门市房地产开发投资速度已逾越理性合理区域，超越当前经 济发展水平，有产生泡沫的可能。 厦门市国内生产总值与房地产开发投资的环比增长速度情况 1 年份4 嚣篇靴增忙一一c 蚓i 1 1 9 9 84 1 5 2 9 1 2 5 f 1 1 9 9 90 1 5 0 1 9 0 1 2 0 0 04 1 5 2 8 1 0 4 j 1 2 0 0 l0 1 2 2 4 8 8 1 2 0 0 24 1 56 1 00 7 2 0 0 3 4 1 70 2 7 2 1 2 0 0 41 i 1 6 0 1 54 1 2 0 0 54 1 6 02 0 5 | 2 0 0 6i l 1 5 3 0 8 8 7 “。陈林肿孙眷燕今夏序 租，涨r 三两n 吖1 海峡导搬，2 0 0 6 7 2 4 “资料来源：厦门统计信息嘲w w w s t a t s x m g o vc n t2 0 0 6 年数据截i e6 1 2 片地产市场的现状 通过以上对厦门市房地产市场现状的综合分析，可以看出厦门市房地产h 场 的状况是房价过高，普通购房者购房困难，需求旺盛，市场有过热的迹象。本文 认为，这些状况出现，跟市政府一段时期以来，在房地产市场发展出台调控政策， 履行行政责任的情况密切相关。 厉地产r j 场圳捧政策中政府的甜政责任分析 二、厦门市房地产市场调控政策演进与市场现状 我们认为，房地产市场现状在很大程度上是房地产调控政策实施的结果，从 下图我们可以大致看到全国房地产市场现状与有关政策之间的关联。 全国房地产市场现状与调控政策图。 下面，我们通过研究政策及其功能，来重点看厦门市房地产市场调控政策与 市场现状的关联。 ( 一) 政策及其功能 1 政策的概念。“政策”是现代社会政治生活中适用得非常广泛的概念之一。 国内外学者对它的定义有所不同：美籍加拿大学者戴维伊斯顿( d a v i de a s t o n ) 认为：“公共政策是对全社会的价值作有权威的分配”。政策科学的主要倡导者和 创立者，哈罗德拉斯韦尔( h a r a l dd l a s s w e l l ) 与亚伯拉罕卡普兰( a k p l a n ) 认为：政策是“一种含有目标、价值。j 策略的大型计划”。p 国学者孙光认为： “政策是国家和政党为了实现一定的总目标而确定的行动准则，它表现为对人们 利益进行分配和调节的政治措施和复杂过程”。林德会则认为：“( 狭义的) 政策 。资料水源：“中国房策悄论坛”w w w f a n g c en c t b b s 转，j ihj 琦芳中| j 厉地产宏观堋捧政策的伦理分析 f 朱发表1 详图见附页 i4 厉地产r j 场圳捧政策中政府的甜政责任分析 二、厦门市房地产市场调控政策演进与市场现状 我们认为，房地产市场现状在很大程度上是房地产调控政策实施的结果，从 下图我们可以大致看到全国房地产市场现状与有关政策之间的关联。 全国房地产市场现状与调控政策图。 下面，我们通过研究政策及其功能，来重点看厦门市房地产市场调控政策与 市场现状的关联。 ( 一) 政策及其功能 1 政策的概念。“政策”是现代社会政治生活中适用得非常广泛的概念之一。 国内外学者对它的定义有所不同：美籍加拿大学者戴维伊斯顿( d a v i de a s t o n ) 认为：“公共政策是对全社会的价值作有权威的分配”。政策科学的主要倡导者和 创立者，哈罗德拉斯韦尔( h a r a l dd l a s s w e l l ) 与亚伯拉罕卡普兰( a k p l a n ) 认为：政策是“一种含有目标、价值。j 策略的大型计划”。p 国学者孙光认为： “政策是国家和政党为了实现一定的总目标而确定的行动准则，它表现为对人们 利益进行分配和调节的政治措施和复杂过程”。林德会则认为：“( 狭义的) 政策 。资料水源：“中国房策悄论坛”w w w f a n g c en c t b b s 转，j ihj 琦芳中| j 厉地产宏观堋捧政策的伦理分析 f 朱发表1 详图见附页 i4 琏门市房地产市场调捧政策演迸，市场现状 是管理部门为了使社会或社会中的一个区域向正确的方向发展而提出的法令、措 施、条例、汁划、方案、规划或项目。” 通过综合中外学者对政策的定义，陈振明对“政策”是这样定义的：政策是 国家机关、政党及其他政治团体在特定时期为实现或服务于一定社会政治、经济、 文化目标所采取的政治行为或规定的行为准则，它是一系列谋略、法令、措施、 办法、方法、条例等的总称。 笔者比较倾向于陈庆云在其著的公共政策分析中对政策的定义：政府依 据特定时期的目标，在对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所 制定的行为准则。因为他突出强调了对公共利益的分配的内涵，体现了政府应 当担负的行政责任。 2 政策的功能。政策的基本功能，就是公共政策在管理社会事务中发挥的 作用。从我们对公共政策的理解角度看，公共政策的基本功能有三个：导向功能、 调控功能与分配功能。 ( 1 ) 导向功能。公共政策是针对社会利益关系中的矛盾所引发的社会问题 提出的。为解决某个政策问题，政府依据特定的目标，通过政策对人们的行为和 事务的发展加以引导，使得政策具有导向性。具体地讲，政策为社会发展、人们 的行动确定了方向，使整卜社会生活由复杂的、多面的、相互冲突的局面，有效 地纳入到统一的明确的目标上来，使之按照既定目标有序前进。 ( 2 ) 调控功能。公共政策的调控功能，是指政府运用政策，在对社会公共 事务所出现的各种利益矛盾进行调节和控制的过程中所起的作用。它主要体现在 调控社会各种利益关系上，尤为重要的是物质利益关系。公共政策涉及到社会、 阶级、国家的根本利益，浸透了政府决策者的认识能力和主观偏好。f 因如此， 公共政策作为政府用以管理社会的工具，首先必须在维护统治阶级的利益和需要 上起到臣大的政治作用，这是政策发挥调控作用的出发点。 ( 3 ) 分配功能。社会中每一个利益群体与个体都希望在有限的资源中多获 得一些利益，这必然会在分配各种具体利益时造成冲突。如果这些冲突激化，就 关于公共政策的并种定义，参见陈振l 儿政策科学【m j 北京：中困人民人学版礼，1 9 9 8 ，5 6 - 5 9 4 陈振i 虬政策科学m i 北京：中田人民人学m 版礼， 1 9 9 8 ，5 9 ”转0 i 自商引公共政策规范伦理分析模的构建城十郭济、- 岛小、r 、何颗行政伦理导论m 1 ，哈尔 滨：黑尼江人k m 版 j ：，2 0 0 6 2 9 6 2 9 7 房地产i 仃场训择政策中政府的行政责任分析 会造成社会的不稳定。为减少社会成员之f 刚的利益摩擦，需要站在公正的立场上， 用政策来调整现实的利益关系。一旦某项政策付诸实施，必然是一部分人获得利 益，另一部分人未获得利益；或者是一部分获得了较多的利益，另一部分人非但 未获利益，甚至失去原有的利益，这就是政策所起到的利益分配的作用。 可见，出于具有导向、调控、分配及制约等各种功能，政策通过影响社会的 现状，达到某种预定社会目标的目的。 ( 二) 厦门市房地产市场调控政策目标 1 1 9 9 6 年以前( 9 0 年代初一1 9 9 5 年) 的政策目标是“改变计划体制下住房无 偿分配、低租使用，逐步实行住房商品化”。，主要目的是改变当时厦门市存在 的住房无偿分配、低租金使用的现况，逐步实现住房商品化；改变住房由国家、 单位包下来的现况，建立困家、单位、个人合理筹资建房的机制；抑制不合理的 住房需求，纠正住房分配上的不正之风；建房、售房、租房优先满足无房户和住 房特困户的需要。 2 1 9 9 6 - 1 9 9 8 年：是“适应经济特区发展和城市建设的需求，促进房地产 业持续、稳定、健康地发展”。将市政府在房地产业发展的目标放在了促进“持 续”发展，带动经济增长上。 3 1 9 9 9 2 0 0 0 年：“积极推进住房商品化、社会化进程，建立公平、公正、 公开的住房分配机制，逐步建立适应厦门经济特区社会主义市场经济体制的住房 新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民只 益增长的住房需求”。加快住宅业发展，使之成为“新的经济增长点”的思路更 加明确，同时提出要深化住房制度改革，建立经济适用房制度等。 4 2 0 0 1 2 0 0 4 年：2 0 0 1 年提出“消化存量、调速结构、提高质量、适度发展” 的房地产市场目标。重心放在“消化存量”，就是消化空置房、带动房地产市场、 减低泡沫风险；“调速”印加快房地产发展速度、“提高质量”应是指物业等配套 “陈庆i 公共政策分析f m l 北京：中国经济版礼， 9 9 6 ，1 4