（公共管理专业论文）我国房地产宏观调控政策研究——以上海为个案的研究和分析.pdf

以上海为个案的研究和分析 内容摘要 针对一些城市房价过高、房价上涨过快、住房供应结构性矛盾突出、市场管理 比较混乱、投资增长过快等问题，2003 年以来国家颁布了一系列文件对房地产业实 行宏观调控。本文通过全面深入的探讨，进一步引起社会各方对房地产市场运行中 政府宏观调控行为的关注，引发政府部门对政策实施后的效果和事实进行评估，并 对进一步修订相应的政策法规，调整相关的政策手段提出建议。论文采用“评估研 究法”与“实证分析方法”相结合的方法，运用公共管理、公共政策等方面的有关 理论，通过个案剖析，对问题进行分析和证明，借鉴国内外行之有效的房地产政策 调控手段、管理方法，提高所采取对策的针对性和有效性。 政策制定过程以公民们希望政府采取行动的想法为出发点。由于市场的不完全 及缺陷,政府必须干预市场经济的运行过程。一旦政策制定完成，政府部门作为管 理者必须对经济生活实行调控，并对政策的有效性和时效性作出评价。 通过数据图表分析近年来房地产业的发展速度过快的原因：现阶段我国房地产 业存在的投资过度问题，人民币升值预期，房地产投资投机行为，居民投资偏好， 房地产市场的信息不对称，宏观调控的单边效应等综合作用。通过房地产价格上涨 过快的负面影响分析，进一步明确政府干预市场，加强宏观调控的目的，保障公民 获得适当的住房的基本权利。 政府对房地产价格的宏观调控，重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问 题展开，目标在于促进房地产市场持续健康发展，围绕打击供给环节和消费环节的 炒作行为，主要运用经济手段和法律手段、辅之以必要的行政手段进行调控，根据 各地区、行业和领域的不同特点，采取不同的调控政策措施，把总量控制与结构调 整有机结合起来，抑制房价过快上涨。随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并 逐步贯彻落实，房地产投资增速过快的势头得到控制，过热的购房需求开始降温， 房地产供求关系得到一定改善。但房价总体水平仍然偏高，部分城市房价增幅仍然 较快。 本文对上海房地产市场住房价格近年来疯狂上涨的原因作了深入的分析，并列 举了上海 2005 年宏观调控短期效果：投资增长得到遏制、商品住宅供应结构发生 巨大变化、商品住宅价格上涨幅度趋向合理、市场交易进一步实现规范。 本文对我国房地产业的发展趋势进行了研判，提出新一轮宏观调控将导致市场 先抑后扬，土地和房产价格的上升趋势难以逆转，政府将主导经济适用房的建设和 分配，房地产宏观调控的确存在“调控”的可能性。在此基础上提出进一步加强房 地产宏观调控的建议：落实科学发展观和树立正确政绩观，规范房地产开发行为， 实行房地产交易实名制，加大廉租房建设力度，完善税收、信贷政策和外资准入措 施等等。 关键字关键字：房地产市场 国家宏观调控 政府公共政策研究 towards our countrys macro-control policy on the real estate industry -to take shanghai as a case for research and analysis abstract as a matter of fact, aiming to the phenomenon of the excessively high rise of the house price in some cities, the contradictory prominent of housing supply constitutive property, the chaotic market management , and the investment growing excessively quickly, the administration has promulgated a series of documents on macro-control to the real estate industry since 2003. this essay uses the comprehensive discussion to arouse the interests and attention from all over the country to the macro-control on the real estate industry, and to cause the initiation of the government departments carries on the appraisal after policy implementation effect and the fact, and to further revises the corresponding policy laws and regulations, adjusts the related policy method to put forward the proposal. and the essay combines appraising methodology and real diagnosis analysis and uses a lot of examples and theories home and abroad to analyze the theme. the process of the policy making is taking the thoughts of our citizens as a start. and due to the market is incomplete, our administration have to intervene the movement process of the market economy. in case the policy has been made, the administration should control the market and make a estimate on the validity and effect of it. through the charts, we can find out many causes and results, i.e. overage investment, anticipation of the appreciation of rmb, speculate dealing, preference of citizens investments, dissymmetry information, and so on. through the analysis of the negative influences of the over-speed jump of the house price, the control should be strengthen and the basic housing right of our citizens should be guaranteed. the keystones of the control are the financing and soil problem of the real estate developer. the goal lies in the healthy development of the real estate market, and revolves the attack supplies link and expends the link to hype the behavior, and use the main economical method and the legal method with the regulation by the necessity administrative method. according to the different characteristics of various places, it takes the different regulation and special operational policy measures, combines total quantity control and structure adjustment to suppress excessively quickly rising of house price. with the implementation and the realization of the national macro-control and control policy one after another, the real estate investment speed-up excessively quickly tendency is under the control, the superheat buying homes demand starts to decrease heat, the real estate supply-demand relation has certain improvement. but the house price aggregate level was still high, the increased range of some cities house price was still big. this article makes a thorough analysis to the reason of the rise of housing prices in real estate market in recent years and has enumerated the macro-control and short-term effect in shanghai in 2005. the investment growth has been restrained and the housing supply structure has done a huge change. the rise in the housing price scope tends to be reasonable, the market transaction has realized the standard scope. this article has done a criticism of the development in real estate industry . a new subject has been raised that the new trend of development of the macro-control will cause the market to damp before rising. prices of the land and the real estate price will definitely have a rising trend. , the government will lead the economy to be suitable for the construction and the arrangement of apartments., the macro-control and control of the real estate will indeed have the possibility of the regulation. on the foundation of these, the suggestion is proposed as follows: to further strengthen the macro-control of the real estate; to realize the view point of scientific perspectives and set up the correct view of achievements, the standard property development behavior, the implementation of real estate transaction , increase the dynamics of low-rent housing construction , and modify tax revenue, credit policy and foreign capital admittance measure and so on. keywords: real estate market,country macro-control,research on administration of public policy 上海交通大学 学位论文原创性声明 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究 做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：王万全 日期： 2007 年 5 月 11 日 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同 意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许 论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或 部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制 手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于： 保密保密 ，在 年解密后适用本授权书。 不保密不保密 。 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名：王万全 指导教师签名：秦德君 日期：2007 年 5 月 11 日 日期：2007 年 5 月 11 日 我国房地产宏观调控政策研究 我国房地产宏观调控政策研究 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 1 第一章 绪 论 第一章 绪 论 第一节 研究背景 第一节 研究背景 自 1999 年房地产市场复苏以来， 房产价格逐年上升， 至 2004 年大幅上扬， 处于一种价格失控状态。这不仅引人深思，这种现象是不是符合价值规律？其 中有多少泡沫？现在的房地产市场是不是政府和社会所期盼的状态？ 2003 年 8 月，国务院颁布关于促进房地产持续健康发展的通知(共六 条二十项内容)。2005 年 3 月，国务院办公厅颁布关于切实稳定住房价格的 通知(共八条)；同年 5 月，国务院七部委联合颁发关于做好稳定住房价格 工作的意见(共八条)，标志着中央政府对房地产市场的直接调控全面展开； 2006 年 5 月， 国务院常务会议针对当前房地产市场目前还存在的问题如一些城 市房价过高、房价上涨过快、住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱、 投资增长过快等，又从调整住房供应结构，加强税收、信贷和土地政策的调节， 完善统计和信息披露制度等六个方面，提出了房地产调控的原则意见；紧接着 九部委颁布了 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ， 开始了房地产的 新一轮宏观调控。2006 年 7 月可谓是中国历史上绝无仅有的“房地产政策月” ： 7 月 11 日，建设部等六部委 171 号关于规范房地产市场外资准入和管理的意 见 ；7 月 21 日，央行宣布 8 月 15 日起上调金融机构存款准备金率 0.5%；7 月 24 日；国办50 号关于建立国家土地督察制度有关问题的通知出台； 7 月 28 日，国税总局颁布征收个人二手房转让所得税通知 ；7 月 30 日，国 土资源部推出招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 、 协议出让国有土地 使用权规范 ，8 月 1 日起实施。 三年时间内，国家对房地产业实行宏观调控的一系列“组合拳” ，显示了高 层的重视程度和决心，同时又表明房地产业正面临着严峻的形势，对房地产市 场的宏观调控早已刻不容缓。这一系列政策的实施不仅有其经济目标稳定 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 2 房价，防止产生房地产泡沫，防止资金和信贷过度集中于房地产业等；更有其 社会目标为广大中低收入者提供适用房，缓解社会矛盾，构建社会主义和 谐社会。 第二节 研究目的 第二节 研究目的 由于我国正处于经济和社会的重要转型期，在经济领域投资主体已经多元 化，在社会领域利益主体已是多元化，在思想领域价值观念同样也是多元化。 因此，我国社会在对待改革和发展的问题上，势必产生不同的认识和理解。 反映在房地产的问题上，自然也呈现出两种截然相反的价值取向和评价认 识，主要是强化住房的社会保障化体系及其产业道路，还是坚持房地产发展的 市场化取向；是重点保障弱势群体、中低收入者的住房需求，还是满足社会各 个阶层的住房消费需求； 是由政府决定住房的供应结构、 房型面积和价格水平， 还是由市场决定住房的供应结构、房型面积和价格水平；是采取收缩住房需求 的经济行政调控手段，还是使用扩大住房需求的经济行政调控手段；是采取全 国一刀切的刚性统一的调控指标，还是采取有差别、有弹性、有针对性的调控 措施。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。 本文通过全面深入的探讨，进一步引起社会各方对房地产市场运行中政府 宏观调控行为的关注，并进行梳理，引发政府部门对政策实施后的效果和事实 进行评估，并对进一步修订相应的政策法规，调整相关的政策手段提出建议。 通过对房地产宏观调控政策手段等概念、方法的阐述，以及国内外政府房 地产宏观调控的有效做法和成功经验的介绍，有助于政府部门从容应对经济全 球化的发展趋势，运用经济、制度、规划等有效的政策调控手段，积极适度地 调控房地产市场，拓展思路、改革创新，探索房地产市场管理的新途径。 通过对政府部门管理房地产市场过程中出现的“越位” 、 “错位” 、 “缺位” 情况分析，例举政府管理机制上的疏漏和不足，理论与实践相结合，提出在现 实基础上进一步建立和完善房地产政策调控的总体构想和具体建议，使政府管 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 3 理的定位更明确，地位更权威，作用更突出，行为更规范，进一步规范约束自 身的行为，从而进一步促进房地产市场的良性发展。 第三节 研究方法 第三节 研究方法 根据研究对象的特点的要求出发，本项研究采用了“评估研究法”与“实 证分析方法”相结合的方法。同时，采用“归纳法”并运用公共管理、公共政 策等方面的有关理论，通过个案的剖析，对问题进行分析和证明。在这基础上， 借鉴国内外行之有效的房地产政策调控手段、管理方法，提高所采取对策的针 对性和有效性。 “评估研究法”是近几年来在社会科学领域兴起的一种科学研究方法。这 种方法主要是指人们在实施一些大型社会政策、社会计划之前，必须对相关思 路、方案、政策、措施等进行预测和评估，以保证政策和公共管理措施取得良 好效果。它的研究范围较为广泛，可对市场情况、调节器机制、政策成本、运 行过程和损耗、政策创新等进行定量和定性分析。这种方法近年来主要用于公 共管理和社会改革计划的评估活动。其目的在于大幅度减少公共管理中的盲目 行动，或测定公共管理措施方案的效果和社会代价。它要解决的根本问题是： 公共领域在推出一项政策议程，究竟可“干”到何种程度？换言之，评估研究 方法就是试图以最小的涉及面和最低的代价测量出某项公共政策、社会政策的 功效，为决策提供依据。功利性是这种方法区别于其他的一个重要特征。 “实证 分析方法”是科学研究中的常用方法。它是通过采撷具体的典型的事实、案例 进行深入分析，从中归纳出一定规律性东西、以给政策制定提供依据的重要方 法。本文的研究，主要使用这两种方法，同时，根据研究需要，还交叉使用归 纳方法。 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 4 第二章 宏观经济政策的制定、调控和评价标准 第二章 宏观经济政策的制定、调控和评价标准 第一节 公共政策及其必要性 第一节 公共政策及其必要性 很明显，宏观调控政策属于公共政策的范畴，那么什么是公共政策呢？ 在公共政策领域，公共政策的释义很多。伍德罗威尔逊认为，公共政策 是由政治家，即具有立法权者制定而由行政人员执行的法律和法规。戴维伊 斯顿认为， 公共政策是对全社会的价值有权威的分配。 拉斯韦尔与卡普兰认为， 公共政策是一种具有目标、 价值与策略的大型计划。 “有多少公共政策的理论家 就有多少种政策过程模式” ，然而，从某种程度上说，所有的政策过程模式都来 自于著名政治学家拉斯韦尔。 公共政策与执政主体的关联主要在于，执政主体可以通过公共政策的推行 来体现自己的执政价值，实现自己的执政目标。所以说公共政策首先是政党执 政和政府行政表达自己价值的有力工具。从西蒙的“管理就是决策”到抛弃传 统的公共行政学而形成政策科学，这一过程充分说明公共政策之于执政和行政 的重要性。其次政策是实现执政目标的技术手段。如果一个执政主体确立了正 确科学的执政目标，那么它应该首先在公共政策上反映出来。再次政策是调节 和治理社会的权威方法。对于一个社会的治理来说，公共政策是十分必须而有 效的调节手段。社会治理的一个基本命题，就是如何根据日益变化的现实，设 计出适宜的公共政策调节社会。政策是影响我们生活的一种方式。尤其在今天 日益复杂的多元化社会中，人们越来越离不开公共政策，它不仅是影响我们生 活的一种方式，也是决定我们生存秩序的基本规则 1。 由此就不难解释， 在社会主义市场经济条件下， 针对房价日益高涨的局势， 中央政府为什么会推出一系列重大的宏观调控措施。对房地产业的失控状况进 行调节和治理，其目的正是为了贯彻构建和谐社会的宗旨，防止出现经济过热 1秦德君执政绩效探微 m上海：上海人民出版社，2006285-300 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 5 现象，维护社会的稳定和经济的健康发展。 第二节 公共政策制定过程分析 第二节 公共政策制定过程分析 史蒂文凯尔曼认为，政策制定过程以公民们希望政府采取行动的想法为 出发点。这些想法在政府工作过程中被反复探讨。其结果便产生一系列积极或 消极地影响人们生活的政府行动。下列顺序是政策制定过程的简单示意图 2： 1、政策思想1、政策思想：政策思想是政策制订过程的原材料。一种政策思想也就是 一项在某种程度上改变政府行为的建议。 2、政治选择2、政治选择：具有政策想法的人力求使政府许诺实现他们想法它在必要 时可以合法地强制公民们尽力实现它作出的许诺或在行动上与该许诺保持一 致。 3、实施3、实施：实施是政策制定过程的一部分，因为正如政治选择详细说明和 限定政策思想一样，实施过程也详细说明和限定那些已经作出的政治选择。 4、最后的政府行动4、最后的政府行动：以政治活动过程和实施过程的结果为依据，最后的 政府行动可能与政策创始人的想法相同或不同，视政治过程和落实过程结果而 定。 5、现实世界结果5、现实世界结果：政府政策和一系列实际结果之间的关系总是政策制订 人就某些行动对接受一方的影响所作出的假设。当我们顺着政府最后行动的进 展观察它们的实际结果时，还有其他许多因素被牵涉进去，例如立法、行政、 司法。 2 美史蒂文凯尔曼制定公共政策 m北京：商务印书馆，199035-48 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 6 第三节 国家（政府）是宏观经济的调控者 第三节 国家（政府）是宏观经济的调控者 一旦政策制定完成，政府部门作为管理者必须对经济生活实行调控。由于 市场的不完全及缺陷,政府必须干预市场经济的运行过程。 首先， 市场机制不能 解决宏观经济总量或总供给与总需求之间的平衡问题，市场失灵导致宏观经济 总量失衡，市场机制不能控制经济的周期波动和通货膨胀。 从 20 世纪 30 年代开始，各主要西方市场经济国家正是借助于政府干预， 实行总需求管理，通过调节总需求来调节总供给与总需求的关系，维持宏观经 济总量平衡，保持宏观经济稳定。 其次，市场经济机制不能解决国民经济的长期发展问题，因为这种机制不 能预测未来的经济变化， 无法掌握复杂的需求结构， 而且它的调节具有短期性。 因此，必须通过政府的指导性经济计划来解决经济的长期发展问题，这也是某 些市场经济国家（如法国）在战后的实际做法。 再次，市场机制难以调整和优化产业结构。因为在现代市场经济条件下， 资本和劳动的流动困难，市场垄断对市场机制的破坏以及靠市场调节要付出很 高的代价。 因此，现代市场经济国家的政府干预的一个重要内容，就是通过制定和实 施产业政策来实现产业结构的调整。正是通过财政政策、货币政策、产业政策 和经济计划等手段，现代市场经济国家的政府对经济生活加以宏观调控。 3 由此，可以看到，国家（政府）作为宏观经济的调控者有这样几个“应然” 准则：一是国家（政府）对宏观经济的调控手段主要是政策调控。在一般情况 下，国家（政府）应慎用强制性的行政调控手段；二是国家（政府）对宏观经 济的调控必须遵循经济发展的内在规律和内在发展要求；三是国家（政府）财 政政策、货币政策、产业政策和经济计划等这些调控手段的推行应相互配套， 不应产生错位性冲突。 3陈振明公共管理学m北京：中国人民大学出版社，2003187-188 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 7 第四节 公共政策评价及其标准 第四节 公共政策评价及其标准 一项政策的好坏，有一定的评价标准。政策评价的标准可以分为二大类， 即政策的有效性和时效性 4。 一、政策的有效性 一、政策的有效性 政策的有效性是指政策实施对目标理想值的实现程度，有效性体现在各个 方面，包括取得的实际效果，为实现目标付出的成本、实现的充足性、不同利 益集团的公平性、对特定集团的满足程度等等，一般以实际值与计划值的差异 反映。 1、政策效果1、政策效果。指政策实施所实现的预期效果，政策效果不在于评价是否 完全实现计划，是指接近目标理想值的程度。 2、政策效率2、政策效率。指政策效果和政策投入的比率，也就是为获得政策效应所 付出的消耗和代价。一项高效率的政策应该是低成本高效益，但是高效果的政 策不一定是低成本的。 如果这项政策既是高效果又是高效率， 那就是最佳政策。 3、充足性评价3、充足性评价。指政策目标达到以后，所解决的社会问题不仅在于深度， 还包括广度有多大；不仅在于满足人们的需求有效程度，还有满足需求的人数 有多广；不仅在于一个地区受益，还在于期货地区是否受益等等。 4、公平性评价4、公平性评价。指政策实施后利益在不同集团之间的分配是否达到公平 原则。公平性的评价和政策效率是有矛盾的。有时政策效率高的，公平性很低， 反之公平性高的，实现的效率很低，因此需要全面评价。 5、回应性评价5、回应性评价。指政策实施后对社会总体公民以及满足特定社会群体需 要的程度。一项政策实施后得到社会强烈反响和拥护，尤其是得到特殊群体的 拥护，其回应性程度高，才能激发全社会公民的积极性和热情，有利稳定社会 政治和以济秩序。 6、协调性程度6、协调性程度。指上述目标的协调程度。例如公平和效率、公平和效益， 4周炼石政策分析m上海：上海交通大学出版社，2006245-248 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 8 效率和回应性等目标之间是否有冲突，达到协调的程度如何。 二、政策的时限性 二、政策的时限性 从认识到需要制定政策到产生政策效应的时间间隔，称为政策时滞性。政 策时限性就是指从认识到需要制定政策到产生政策效应的计划时间。政策的有 效性和时效性缺一不可，没有时效性的政策就是无效政策。 政策时滞性是指政策工具与政策目标责任制之间的时间差。根据政策从制 定到产生作用，可分为三个时滞性阶段。 1、识别时滞1、识别时滞。指从识别情况至认识到产生调节需要所花费的时间。这段 时间的时滞原因有：一是统计汇总数据需要的时间；二是对大量统计的数据作 出判断的时间。 2、制定时滞2、制定时滞。指从完成识别到提出一项政策所需要的时间为制定政策时 滞。这段时间产生的时滞原因有：一是各种方案选择的时间；二是行政履行手 续的时间。 3、反应时滞3、反应时滞。也称传递性时滞，指从提出某项政策到实际影响最终目标 的时间。产生这类时滞的原因是错综复杂的。其中包括经济、心理、习惯、自 然资源条件等原因。 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 9 第三章 房价过高过快上涨的原因分析 第三章 房价过高过快上涨的原因分析 第一节 房地产投资比重高位增长 第一节 房地产投资比重高位增长 目前我国的 gdp 增长对房地产业的依赖程度较高，房地产业存在一定程度 的过度投资。 过去六、七年我国房地产开发投资直接和间接拉动 gdp 增长每年保持在 2 个百分点左右，约占中国 gdp 增长率的 1/4。如果房地产业出现不正常的发展， 或出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业的衰退，而且资金链的断裂会动摇 国家的整个金融体系，甚至危害到整个国民经济的持续快速健康发展。房地产 热是房地产业运动的一种无规则状态，即宏观上其总量在国民经济整体中过度 膨胀，其发展速度与整个国民经济的速度不相协调；微观上房地产市场结构失 衡，秩序混乱。比较我国房地产投资增长速度与国内生产总值增长速度，可以 看出近年来房地产业的发展速度较整个国民经济的发展速度过快，现阶段我国 房地产业的确存在投资过度的问题 5(见表 3-l、图 3-1)。 表 3-1 1996-2004 全国社会住宅投资增长速度与 gdp 增长速度 表 3-1 1996-2004 全国社会住宅投资增长速度与 gdp 增长速度 年份 社会住宅投资 （亿元） 投资增长率 gdp（亿元） gdp 增长率 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 5198.5 5370.7 6393.8 7058.8 7594.1 8339.1 9407.1 10792.3 13465.1 9.75% 3.31% 19.05% 10.40% 7.58% 9.81% 12.81% 14.73% 24.77% 67884.6 74462.6 78345.2 82067.5 89468.1 97314.8 105172.3 117390.2 136875.9 9.60% 8.80% 7.80% 7.10% 8.00% 7.50% 8.30% 9.30% 9.50% 资料来源：国家统计局 5 国家统计局中国统计年鉴m1995-2004 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 10 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 投资增长率gdp增长率 图 3-1 1996-2004 全国社会住宅投资增长速度与 gdp 增长速度对比 图 3-1 1996-2004 全国社会住宅投资增长速度与 gdp 增长速度对比 资料来源：国家统计局 从统计数据看，2004 年全国商品房的竣工面积达到了 3.5 亿平方米，价值 高达 1.5 万亿元。 房地产业从一个 10 年前不太显眼的产业， 现实上已成为一个 重要的支柱产业。数据显示，从 1998 年到 2004 年，我国的房地产开发投资始 终保持了 20%左右的增长。竣工面积保持了近 20%的增长，销售面积始终超过 20%的增长。即与 1998 年相比，投资和竣工面积都翻了一番，销售额则增加了 1.5 倍。 特别是 2002 年以后，市场表现出供求两旺的态势，保持了快速增长。单从 投资的角度看，城镇住宅建设完成投资占 gdp 的比重由 1997 年的不足 4.46%， 增加到 2004 年的 9.84%， 保持了较高的增长速度， 其对 gdp 所做的贡献在 2001 年之后稳定在 2 个百分点以上。 因此，2003 年 8 月底印发的国务院关于促进房地产业持续健康发展的通 知第一次明确地指出：房地产业关联度高，带动性强，已成为国民经济的支 柱产业。 然而当前房地产业普遍的投资过热， 价格过高引起了全国上下的关注。 特别是在大城市，每平方米万元的房价上涨势头不减，让许多人望而却步。 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 11 第二节 人民币升值预期 第二节 人民币升值预期 所谓房价的快速上涨，主要是相对整体国民经济增长的速度，相对国民收 入增长的速度，相对其他商品价格变化的速度而言。从外部看： “由人民币升值 以及宽松货币政策下的资金过剩推动房价走高”是其外部原因。但房价过快增 长主要源自“区域市场的结构性供给矛盾及消费扭曲”这一内部因素。 从外部环境来看，人民币升值将会在较长时期存在，境外流入的大量资金 将会重点投向境内以人民币计价的房地产等物业资产。据仲量联行统计，2005 年跨地区资金在中国的房地产交易总额为 23 亿美元， 这些投资主要集中在零售 及写字楼物业，购入的资产总值超过 16 亿美元，所占比例将近 70% 6。而更为重 要的是，房地产价格“长期看涨”的预期将会在国内投资者意识中牢牢扎根。 近年来，国内实行宽松货币政策。2006 年年初以来，随着国有银行资本金补充 以及盈利目标约束的作用下，放贷冲动加大导致信贷资金“由紧趋松” ，其中相 当部分资金流入房地产。房地产等资产价格高企吸引了大量货币资金是目前国 内经济“宽货币低膨胀”的最好解释。据央行统计数据，05 年商业银行房地产 开发贷款达到 3.07 万亿元，占贷款余额的 14.84%，占 gdp 的比重为 16.75%， 个人住房按揭贷款为 1.84 万亿元，占贷款余额的 8.9%，占 gdp 的比重为 10% 左右 7。实际上，房地产投资有相当比例依靠银行贷款，房地产与银行贷款关联 度越来越高，这必然使银行承担较高的房地产金融风险，这是管理层加强对房 地产政策调控的主要诱因。 由于人民币升值对房地产业及市场利好将长期存在，势必会导致房地产需 求增加，房价上升 8。第一，人民币升值意味着以人民币表示价值的国内资产升 值，房地产市场具有资金密集和流通性较好的特点，是投资人民币资产的理想 场所升值将会导致大量外资投资到房地产上，外资流入加大了房地产业的波动 性风险，加大了银行业的风险，进而会影响我国对房地产业的宏观调控效果。 6 仲量联行2005 年环球房地产资本报告j房地产经济2006（14） 7 国家统计局中国统计年鉴2005 8 陈慧境外游资押宝人民币升值“热炒”中国房地产j房地产经济2006（20） 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 12 第二，收入效应和财富效应导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便 宜，房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，居民用于购房的 可支配收入增加，购房能力的提高导致需求增加。第三，人们的趋利心理和从 众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房 地产价格上升起到明显的推波助澜作用。 第三节 房地产投资投机行为和居民投资偏好 第三节 房地产投资投机行为和居民投资偏好 房价的上涨与房地产投资投机行为导致的需求拉动有直接关系。地方政府 也起到推波助澜的作用。 对房地产开发商和已购房者来说，房价下跌，则房地产业利润降低，导致 财富缩水，不利于其投资投机行为，不利于其个人消费。同时房价下跌后，如 果银行贷款无力支付就可能逃债，导致银行不良贷款率上升，导致银行危机发 生。对政府官员来说，房价下跌，地方经济支柱产业就会消失，地方财政收入 就会减少，地方政府官员短期业绩表现也就没有合适的工具，一些腐败之源就 会阻断。对银行来说，房价下跌，将导致银行不良贷款的大增，不仅会给银行 造成危机，也可能给整个社会经济带来大灾难。 所以房地产开发商和已购房者、政府官员以及银行都不希望出现房地产下 跌，特别是房地产开发商更是会使用种种手法诱导民众、欺骗民众进入房价疯 涨的市场。 我国居民的储蓄投资倾向是世界最高的，在没有其他更好个人投资渠道的 情况下，房地产投资所需的专业知识少，而房屋又具有“看得见、摸得着”的 特点，符合我国居民“眼见为实”的心理倾向，所以大量个人储蓄投资进入房 地产市场是当前一种难以抗拒的经济文化现象。正因为这样，我国的私有房政 策仅仅实行了短短十几年，现在的私有房率已经大大高于许多发达国家，例如 远高于美国，也高于香港地区。 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 13 第四节 房地产市场信息不对称 第四节 房地产市场信息不对称 从市场内部来看，房地产市场的区域性差异与结构性供需矛盾始终存在。 在经济热点城市的房地产市场中，房地产市场依然是以开发商为主导的“买方 市场” ， 住房产品结构的最大特点是产品逐渐向非普通性住房与中高价房高度集 中，而普通性住房与中低价房相对短缺，这种结构性供给不足在一定程度上挤 出了一部分潜在的购房需求。国内房地产市场是典型的信息不对称市场，开发 商借助自身在信息、资源等方面的优势操纵房价，从而激化了住房结构性供给 过剩和居高不下的房屋空置率，这为目前市场中存在的“一方面中低价住房供 不应求，而另一面整个房地产住宅闲置率较高”的现象找到了答案。 值得注意的是，自住等刚性需求、人民币升值下的投资需求、城市化改造 引发的被动性需求、二次置业等改善性需求成为支撑“高位”房价的消费主力， 当居民普遍形成了“房价跌不下去”的心理预期后，投资需求与改善性需求将 会表现尤为更为突出，成为刺激房地产价格上涨的主要动力。 据建设部统计，目前国内个人住房消费与社会总消费之比竟达到 1：5，与 全国居民可支配收入总额之比为 17.07% 9， 这表明房价持续非理性上涨造成了中 低收入人群通过按揭贷款购买高价房，提前透支消费，这种超越个人经济能力 的恐慌性跟风，在一定程度上扭曲了房价。 第五节 上海房价一度非理性上涨经济成因分析 第五节 上海房价一度非理性上涨经济成因分析 上海在2004年10月到2005年3月长达半年的时间里， 市场住房价格失序、 失控、失理。对于形成上海房地产市场住房价格短期内疯狂上涨的机理成因， 上下都没有认真地作出总结，以便在找准根源的情况下对症下药，标本兼治。 把问题简单地归纳为市场炒作和地方政府监管不力，是一种最省力也最不负责 任的说法。上海在长达五六年的时间里，住房市场价格不断上升，合理因素是 9国家统计局中国统计年鉴2005 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 14 占主导的。但是，一些非正常的因素直接成为上海房价疯涨的导火线。 首先，经营性土地实行招拍挂。此办法直接导致了上海的土地价格在短时 期内突升。以浦东为例，如果将 2003 年 6 月浦东住宅用地定基地价指数作为 100，那么到 2004 年 12 月份，浦东 8 个土地级别的地价定基指数最低为 176， 最高为 3720 地价短期内推动房价上升是一个客观的事实 10。 表 3-2 2005 年上海房地产和其他三城市比较 表 3-2 2005 年上海房地产和其他三城市比较 上海 北京 广州 深圳 投资额（亿元） 1246.86 1525.01 488.86 419.59 均价 6842 6788 5107 7140 销售面积 3158.87 3123.44 753.01 993.2 空置面积 535.49 1374.2 563.23 168.31 资料来源：国家统计局 表 3-3 2005 年上海房地产占全国比重 表 3-3 2005 年上海房地产占全国比重 量 占全国比重（%） 投资 1246.86 亿元 7.9 竣工 3095.74 万平方米 6.3 销售 3158.87 万平方米 5.7 空置 535.49 万平方米 3.8 均价 上海为 6842 元/平方米，全国为 3242 元/平方米 资料来源：国家统计局 10 李战军当前房地产的发展形势、趋势与争论j现代经济探讨，2006（9） 上海交通大学mpa学位论文 我国房地产宏观调控政策研究以上海为个案的研究和分析 15 其次，世界范围内的经济调控目标直指中国的人民币汇率。由于中国加入 wto 以后，中国出口贸易和外汇储备大幅度上升，按照一般经济规律，中国人 民币汇率调整势在必行。但中国政府考虑到国内外的