（公共管理专业论文）长沙市住房保障制度的研究.pdf

o ：? 21 ： 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名：燃日期：也年月型日 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名： 擞导师 醐：迹牡月中 硕士学位论文 摘要 摘要 长沙市自2 0 世纪8 0 年代开始实行住房改革以来，以市场为基础 的住房买卖体系基本形成，住房改革市场化、货币化取得了巨大成功。 房地产也日益成为长沙市支柱产业之一。但随着住房日益市场化和私 有化，城镇中低收入群体却无力参与市场竞争，无法通过自身的经济 实力通过市场购买住房，需要政府通过非市场方式为其提供基本的住 房。廉租房和经济适用房是两种最有效的方式，但在实施过程中，住 房保障制度还存在着很多问题。这需要我们重新审视长沙现行的住房 保障体系。如何完善现行的住房保障体系，解决中低收入群体住房问 题成为我国政府和社会必须面临的问题。 本文以住房保障理论与实践为基础，运用理论分析与实践分析、 规范分析和实证分析相结合的方法对长沙住房保障体制进行研究，并 在分析的基础上给出相关建议。本文内容包括：( 1 ) 基本理论。对住 房保障制度的内容、形式以及城市住房保障制度的特点和意义进行了 简单的介绍。( 2 ) 比较分析。选择了英国、美国、新加坡、香港四个 具有代表性的国家和地区的住房保障制度进行分析，并总结出了其共 同特点。( 3 ) 长沙市住房保障制度分析。对长沙市住房保障制度建设 取得的成就、存在的问题进行了分析。( 4 ) 完善长沙住房保障制度对 策研究。在分析长沙市住房保障制度取得的成就和存在的问题的基础 上，借鉴发达国家和地区成功的实践经验，并结合长沙实际情况，提 出了相关的政策建议，以供长沙市有关部门参考。 关键词：住房保障制度，廉租房，经济适用房 硕士学位论文 a b s t r a c t a b s tr a c t s i n c et h e19 8 0 s ，c h a n g s h ah a sb e e n r e f o r m e dh o u s i n gs y s t e m n o w , a s m a r k e t - b a s e dt r a d i n gs y s t e mf o r m e d ，t h em a r k e t o r i e n t e da n dm o n e y - o r i e n t e dh a s a c h i e v e dg r e a ts u c c e s s t h ee s t a t er e a le s t a t em a r k e tp l a y ss i g n i f i c a n ts t a t u si nt h e c h a n g s h a b u tw i t ht h em a r k e t - o r i e n t e da n dp r i v a t i z a t i o n o r i e n t e d t h el o w - i n c o m e g r o u p si nc i t i e s ，w h oa r eu n a b l et ot a k ep a r ti nm a r k e tc o m p e t i t i o n ，c o u l dn o tp u r c h a s e h o u s et h r o u g hm a r k e tb yo w ne c o n o m i ca b i l i t y s o t h eg o v e r n m e n tm u s tp r o v i d e t h e i rb a s i ch o u s et h r o u g hn o n m a r k e tm e a n s e c o n o m i c a l l ya f f o r d a b l eh o u s i n ga n d l o w - r e n th o u s i n ga r et h em o s te f f i c i e n tm o d e s h o w e v e r , al o to fp r o b l e m sh a v e a p p e a r e dd u r i n gp r o c e s s s o ，w em u s tr e - c o n s i d e rh o u s i n g s o c i a ls e c u r i t ys y s t e m h o wt oi m p r o v et h eh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t ys y s t e ma n dh o wt or e s o l v et h ep r o b l e mo f l o w i n c o m eg r o u p s h o u s i n g t h i s i so u rg o v e r n m e n ta n d s o c i e t y si m p o r t a n t p r o b l e m t h i sd i s s e r t a t i o nr e s e a r c hc h a n g s h a sh o u s i n gs o c i a ls e c u r i t ys y s t e mb ym e t h o d s o ft h e o r ya n dp r a c t i c e ，e m p i r i c a la n a l y s i sa n dn o r m a t i v ea n a l y s i s ，t h r o u g hs o c i a l s e c u r i t yt h e o r ya n dp r a c t i c e t h em a i np o i n t so ft h i sp a p e ra r ea sf o l l o w ：f i r s t ，t h e b a s i ct e n e t so fs o c i a ls e c u r i t yt h e o r y t h i sp a r ti n t r o d u c e st h ec o n t e n ta n df o r mo ft h e h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ，t h ec h a r a c t e r i s t i c sa n ds i g n i f i c a n c eo ft h eu r b a nh o u s i n g s e c u r i t ys y s t e m s e c o n d ，t h ec o m p a r a t i v ea n a l y s i so fd e v e l o p e dc o u n t r i e sa n dr e g i o n s h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m t h i sp a r ta n a l y s e st h es e l e c t e dt h eu n i t e dk i n g d o m , t h e u n i t e ds t a t e s ，s i n g a p o r e ，h o n gk o n gw h i c ha r e4r e p r e s e n t a t i v e si nt h ef i e l do f h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ，a n ds u m m a r i z et h e i rc o m m o nc h a r a c t e r i s t i c s t h i r d ，t h i sp a r t a n a l y s e st h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mo fc h a n g s h a , i n c l u d i n gt h ea c h i e v e m e n t s ， p r o b l e m s f o r t h ，h o wt oi m p r o v ec h a n g s h a sh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m t h i sp a r tp u t s f o r w a r dr e l e v a n tp o l i c yb a s e do nt h ea n a l y s i so fc h a n g s h a sh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m a n dt h es u c c e s so fd e v e l o p e dc o u n t r i e sa n dr e g i o n s p r a c t i c a le x p e r i e n c e t h i si s u s e f u lo ft h eg o v e r n m e n to f c h a n g s h a k e yw o r d s ：h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ，l o w r e n th o u s i n g ，e c o n o m i c a l l y a f f o r d a b l eh o u s i n g 硕士学位论文目录 目录 摘要i a b s t r a c t i 第一章绪论1 1 1 选题背景1 1 2 国内外城市住房保障研究现状l 1 2 1 国外城市住房保障研究现状1 1 2 2 国内城市住房保障研究现状2 1 3 本论文研究的目的和意义4 1 4 研究的基本方法5 1 5 本论文研究的内容与结构5 第二章城市住房保障制度概述与研究6 2 1 城市住房保障制度的内涵6 2 1 1 城市保障制度的内容6 2 1 2 住房保障制度的形式7 2 1 3 住房保障的意义8 2 2 主要发达国家和地区城市住房保障制度概述8 2 2 1 英国住房保障制度8 2 2 2 美国的住房保障制度1 0 2 2 3 新加坡住房保障制度1 3 2 2 4 香港地区住房保障制度1 5 2 3 主要发达国家和地区住房保障制度对我国的启示1 6 2 3 1 建立健全法律体系1 6 2 3 2 建立完善的调控体系1 7 2 3 3 建立多元化的资金筹集渠道1 7 2 3 4 建立多样性住房供应体系1 7 第三章长沙市住房保障制度的现状及存在的问题1 9 3 1 长沙住房保障的现状1 9 3 1 1 住房保障对象和标准1 9 3 1 2 保障性住房供应体系1 9 3 1 3 住房保障资金和房源供应体系2 0 i i i 硕士学位论文目录 3 1 4 保障性住房管理机构2 l 3 2 长沙市住房住房保障制度的创新点2 2 3 2 1 建立了统一的保障性住房申请标准2 2 3 2 2 建立了较高水平的住房保障2 2 3 2 3 稳步推进保障性住房分配货币化进程2 3 3 3 长沙市住房保障制度存在的问题2 4 3 3 1 住房保障法规、政策建设滞后2 4 3 3 2 保障性住房管理机构存在的问题2 4 3 3 3 住房保障融资存在的问题2 5 3 3 4 廉租房管理体系存在的问题2 5 3 3 5 经济适用房体系存在的问题2 6 3 4 长沙市住房保障问题的成因分析2 7 3 4 1 市场体系不完善2 7 3 4 2 居民住房消费思想不合理2 8 3 4 3 住房保障制度设计缺陷2 8 3 4 4 政府对房地产市场导向偏差2 9 第四章完善长沙住房保障制度的对策3 1 4 1 界定长沙市住房保障对象3 1 4 2 确定长沙市住房保障的目标3 2 4 3 完善长沙市住房保障的基本原则3 3 4 4 出台长沙市住房保障的具体措施3 4 4 4 1 出台长沙市城市住房保障工作条例3 4 4 4 2 建立长期稳定的住房保障资金3 4 4 4 3 完善长沙市住房保障方式3 6 4 4 4 完善长沙市住房保障工作机构3 8 第五章结论4 0 参考文献4 l 致谓j 4 3 i v 硕士学位论文绪论 1 1 选题背景 第一章绪论 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是古人的夙愿，也是当今社会的 共同心愿。随着我国经济的发展，衣、食、行等问题正逐步得到解决，城市居民 的基本住房需求能否得到满足已经成为关系到社会和谐与否的头等大事。健全完 善城市住房保障制度体系，是保障公民住房保障权的重要途径，这不仅关系到公 民的基本人权的实现，而且也关系到国家社会经济持续稳定发展。党的十七大己 将民生问题摆在突出位置，将住有所居与学有所教、劳有所得、病有所医、老有 所养一起作为建设和谐社会的主要内容，重点加以推进和解决。住房保障特别是 城市住房保障工作已经成为当今我国各地政府施政的主要内容，正受到前所未有 的关注。 1 2 国内外城市住房保障研究现状 1 2 1 国外城市住房保障研究现状 ( 1 ) 住房分类研究邓尼逊( d o l m i s o n ) 以政府所承担的责任作为分类标 准将住房政策分为：( 1 ) 雏生型，( 2 ) 社会型，( 3 ) 全面责任型；肯曼尼印( k e m e n y ) 将 住房政策分为自有住房政策和成本租金政策两种；巴洛和邓肯 ( b a r f o w d u n c a n ) 将住房政策分为初级福利体制、自由体制、法团主义体制和社会民主体制四种。 ( 2 ) 住房需求问题研究西方学者对住房保障的研究是基于收入和价格弹 性。里德( 1 9 6 2 ) 认为，需求的收入弹性可能接近于2 ，而不是通常假设的小 于或等l ；伊兰菲尔德特 ( 1 9 8 2 ) 认为，高收入成员的收入弹性较高，而汉森 等( 1 9 9 6 ) 根据劳伦兹曲线指出，对所有收入水平而言收入弹性都小于l ；梅奥 ( 1 9 8 1 ，1 9 8 5 ) 认为，收入弹性在不同国家之间是不一致的，在租用和房主自 阎明：发达国家住房政策的演变及对我国的启示 j 东岳论从，2 0 0 7 ( 4 ) ：4 k e m e n yj f r o mp u b l i ch o u s i n gt ot h e o r e t i c a lm a r k e t ：r e n t a lp o l i c ys t r a t e g i e si nc o m p a r a t i v e p e r s p e c t i v e l o n d o n n e x 、r y o r k ：r o u t l e d g e 1 9 9 5 ：7 8 阎明：发达国家住房政策的演变及对我囝的启示 j 东岳论从，2 0 0 7 ( 4 ) ：6 鲫 转 催竹城镇住房分类供应与保障制度研究： 博士学位论文 北京：中央党校，2 0 0 8 转 赵红艳，施琳琳基于财政视角的中低收入居民住房保障体系研究 j 地方财政研究， 2 0 0 8 ( 3 ) ：1 9 9 m a y o s k s o u r c e so fl n e f f i c i e n c yi ns u b s i d i z e dh o u s i n gp r o g r a m s ：ac o m p a r i s o no fu sa n d g e r m a ne x p e r i e n c e j o u r n a lo f u r b a ne c o n o m i e s2 0 1 9 8 6 ：1 2 7 硕士学位论文绪论 用住房的弹性之间存在很大差异；布拉姆利( 1 9 9 3 ) 利用建立的截面模型研究发 现，地方层次上的土地可获得性严重影响住房的产出。 ( 3 ) 住房保障政策分析工具研究麦克伦南( 1 9 9 0 ) 认为，住房保障是国 家的重要职能，政府的作用就是设定最低的住房标准，并确保其能够得到实现： 霍尔曼斯 ( 1 9 9 5 ) 认为，政府是否要干预住房问题应根据人口、市场供给以及 可实现的标准来估计；彼得森、米恩等固( 1 9 8 8 ) 利用规范的经济和计量经济模 型框架分析家庭形成的决定因素、住房市场的中期模型、私人和国家提供公共住 房的成本效益以及持续的房屋所有权问题；加尔斯特 ( 1 9 9 7 ) 在对补贴需求方和 补贴供给房两种补贴方法做了比较之后认为前者要优于后者。 ( 4 ) 发展中国家住房保障问题研究 对发展中国家住房保障问题研究， 国外学者也给予了大量的关注，西方国家学者研究主要集中在公房私有化及如何 完善房地产市场等领域。如托曼( 1 9 9 2 ) 、海盖迪什和托希克斯( 1 9 9 2 ) 等 人主要 研究了发展中国家公共住房的私有化问题以及房屋租赁政策和销售价格政策之 间的关系；巴克利等( 1 9 9 5 ) 认为高效率的出售公有住房，会加快向市场体制的转 变。 ( 5 ) 中国住房保障问题研究改革开放以来中国高速发展也引起学者对中 国的住房保障领域的关注。国外的学者主要探讨了中国实行住房改革之后，如何 能够由计划经济体制顺利的向市场经济体制转变。还有部分学者则探讨了住房私 有化改革后，大量的公房存在着浪费的问题。托利( 1 9 9 1 ) 、雷诺和贝尔托( 1 9 8 9 ) 、 哈默( 1 9 9 6 ) 等学者认为，中国房地产与就业有着密切的联系，而且职工工资不是 全部以货币形成支付，部分以住房等实物形式支付。 1 2 2 国内城市住房保障研究现状 ( 1 ) 对国外住房保障的研究 马光红，胡晓龙，施建刚( 2 0 0 3 ) 从住房金融保障体系、贷款抵押保险、住房 参见 赵红艳，施琳琳基于财政视角的中低收入居民住房保障体系 j 地方财政研究， 2 0 0 8 ( 3 ) ：1 9 m a c l e n n a n d h o u s i n ge c o n o m i e s ( l o n g m a nh a r l o w ) ，1 9 9 0 ：1 2 7 掣h o l m a n s t h e19 8 0 n a t i o n a lh o u s i n gp o l i 0 3 ，r e v i e wi nr e t r o s p e c t h o u s i n g s t u d i e s 6 3 j u l y l 9 91 ：3 7 娜 转 赵红艳，施琳琳基于财政视角的中低收入居民住房保障体系研究 j 地方财政研究， 2 0 0 8 ( 3 ) ：1 9 呵g a l s t e rg c o m p a r i n gd e m a n ds i d ea n ds u p p l ys i d eh o u s i n gp o l i c i e s ：m a r k e ra n ds p a t i a l p e r s p e c t i x ，e s h o u s i n gs t u d i e s l 2 1 9 9 7 ：2 9 6 7 转j 赵红艳，施琳琳基于财政视角的中低收入居民住房保障体系研究 j 地方财政研究， 2 0 0 8 ( 3 ) ：2 0 2 硕士学位论文绪论 保障法律体系、住房保障税收及财政投入体系等四个方面对美国的住房保障制度 做了较为全面的分析，并在分析的基础上提出了几点关于完善我国住房保障制度 方面的几点相关建议。如住房保障法规的建立与完善，多样化的住房保障融资渠 道和完善的住房抵押贷款保险机制，经济适用房开发指标体系的建立等；唐黎标 ( 2 0 0 7 ) 对英国的住房保障制度做了较为深入、全面的分析，并分析了我国住 房保障制度现状，并依据英国住房保障制度提出了几点借鉴性的启示；金伊花印 ( 2 0 0 8 ) 从法律法规、行政措施、金融政策、非政府组织等四个方面分析了日本 现行的住房保障制度；席卫群 ( 2 0 0 7 ) 从财政税收的角度对国外发达国家的住 房保障做了横向的比较分析；梁绍连( 2 0 0 7 ) 从运作模式的角度对国外的住房 保障制度做了比较分析。 ( 2 ) 对廉租房制度的研究 林瑶 ( 2 0 0 9 ) 从法律视角分析我国的廉租房制度，并强调政府在廉租房保 障方面负有不可推卸的责任；曾慧敏 ( 2 0 0 9 ) 认为政策设计偏差以及管理和实 施机制的失灵是导致廉租房制度问题的主要原因，并认为通过法律、资金、规划 以及审核监督等角度来完善廉租房制度；汪泽青，朱周斌o ( 2 0 0 8 ) 认为需要通过 制度化建设、拓展资金渠道、扩大廉租对象覆盖面等几个方面来完善我国廉租房 保障制度；李迎生教授 ( 2 0 0 4 ) 认为应该避免廉租房成片开发和建设，杜绝各种 “面子工程”，以避免产生各种社会问题；关于廉租房保障方式，张英( 2 0 0 9 ) 认为应以租金补贴为主，并对租金补贴的具体金额做了相关的分析和计算：房秀 娟 ( 2 0 0 4 ) 认为，应租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅：汤腊梅、徐晓 颖 ( 2 0 0 5 ) 认为应该选择租金补贴为主、实物补贴为辅的运作方式；刘颖( 2 0 0 7 ) 认为应通过地方财政供给、增加土地收益和对超标准住宅高额课税、从住房公积 金帐户中提取适当比例转化成住房保险基金、廉租住房公益基金、房地产信托业 务等方面来拓宽廉租房融资渠道。 ( 3 ) 对经济适用房制度的研究 唐黎标英国住房保障制度的启示 j 中国房地产金融，2 0 0 7 ( 0 7 ) 固金伊花日本的住房保障 j 城乡建设，2 0 0 8 ( 0 6 ) 固席卫群国外住房保障体系中财税政策的借鉴及启示【j 】税务研究，2 0 0 8 ( 0 4 ) 鲫梁绍连国外住房保障运作模式分析 j 】上海房地，2 0 0 7 ( 0 7 ) 林瑶廉租房法律制度研究论廉租房制度的理论基础 j 改革与战略，2 0 0 9 ( 0 2 ) 曾慧敏我国城镇廉租房制度的问题和对策分析 j 重庆科技学院学报( 社会科学版) ，2 0 0 9 ( 0 3 ) 回汪泽青，朱周斌我国城镇廉租房制度论析 j 华北电力大学学报( 社会科学版) ，2 0 0 8 ( 0 5 ) 李迎生社会保障制度【m 北京：高等教育出版社，2 0 0 5 ：9 2 张英关于廉租房补贴模式的探讨 j 】福建建筑，2 0 0 9 ( 0 4 ) 印房秀娟谈建立和完善廉租住房管理办法 j 山东房地产，2 0 0 4 ( 0 3 ) 汤腊梅，徐晓颖廉租住房制度比较分析 j 中国房地产，2 0 0 1 ( 1 2 ) 锄刘颖中国廉租住房制度创新的经济学分析 d 成都：四川大学，2 0 0 8 1 硕士学位论文 绪论 林葱 ( 2 0 0 9 ) 认为我国经济适用房制度主要存在着面积失控、选址不科学、 保障对象界定偏差等问题；童汇慧探讨了关于经济适用房回收的问题；赵鹞，姚 立环，寿志敏 ( 2 0 0 9 ) 运用博弈论的有关知识对我国经济适用房存在的问题进行 了量化的分析；刘蕾、王珊珊、王强( 2 0 0 9 ) 以有效需求价格为基础对经济适用 房的价格进行了计算和分析；李勇辉( 2 0 0 5 ) 认为经济适用房具有经济性和适用 性的双重特点：成思危 ( 1 9 9 9 ) 认为应将经济适用房定位为带有社会保障性质的 住房，实行政府指导价；关于经济适用房的积极性评价。黄征学 ( 2 0 0 4 ) 认为经 济适用房有助于促进社会公平；龙奋杰，董黎明( 2 0 0 5 ) 认为经济适用房作为现 阶段国家住房建设政策的重要组成部分，其政策目标主要是为了扩大住房供给、 调节房地产投资结构和启动市场有效需求；汪淑珍( 2 0 0 5 ) 指出由于补贴对象过 于宽泛，导致公共资金配置低效率；张大勇( 2 0 0 6 ) 指出经济适用房政策实施中， 由于政府不作为而导致与经济适用房的初衷相违背。 ( 4 ) 对住房公积金制度的研究 王蕾( 2 0 0 8 ) 从法律的视角对我国住房公积金存在问题进行分析，并就如何 完善公积金法律体系进行了分析；彭志华 ( 2 0 0 6 ) 认为逐步建立城乡统一的劳 动力市场和公平竞争的就业制度，建立保障农民工合法权益的政策体系和执法监 督机制，建立惠及农民工的城乡公共服务体制和制度；黄锐 ( 2 0 0 6 ) 住房公积 金应建立以计划、归集、贷款、核算为核心的公积金管理体系；尹宗明 ( 2 0 0 5 ) 提出建立和完善住房公积金绩效评价指标体系；陈新平 ( 2 0 0 3 ) 提出了管营分 离的公积金运行模式。 1 3 本论文研究的目的和意义 本论文研究目的是，通过对长沙市城镇居民住房保障的现状以及长沙市经济 发展水平、财政支持能力、居民收入水平、收入分配结构、平均住房价格等因素 林葱公共管理视野下经济适用房存在的问题和对策以杭州市为例 j 科技情报开 发与经济，2 0 0 9 ( 1 9 ) 赵鹞，姚立环，寿志敏基于博弈论的经济适用房政策探讨 j 统计与决策，2 0 0 9 ( 0 7 ) o 李勇辉城镇居民住宅消费保障制度f m 北京：中国经济出版社，2 0 0 5 ：1 4 4 鲫成思危中国城镇住房制度一目标模式与实施难点 m 北京：民主与建设出版社，1 9 9 9 ：2 0 2 7 吲黄征学经济适用房的政策效应分析 j 经济科学，2 0 0 4 ( 0 3 ) ：9 2 1 0 1 吵龙奋杰，董黎明经济适用房政策绩效评析 j 城市问题，2 0 0 5 ( 0 4 ) w 王蕾我国住房公积金法律问题研究【硕士论文 北京：北京交通大学，2 0 0 8 g 彭志华在农民工中建立住房公积金制度的几点思考 j 中国房地产，2 0 0 6 ( 0 6 ) q 黄锐浅谈住房公积金体系的建立 j 中国房地产信息，2 0 0 6 ( 0 2 ) 吲尹宗明决策、运作、监督三位一体实现住房公积金高效运作 j 中国房地产2 0 0 5 ( 8 ) 陈新平管营分离一住房公积金新的运行模式 j 中国房地产。2 0 0 3 ( 0 6 ) 4 硕士学位论文 绪论 的分析，探索建立和完善长沙市城镇居民住房保障制度：以长沙市政府为责任主 体，以长沙市住房保障工作局为决策和执行机构，以长沙市低收入和最低收入城 镇居民家庭为保障对象，以基本保障、分层次、多样化的住房保障原则，制定住 房保障制度的目标和阶段，完善住房保障方式，创新保障资金来源方式，为进一 步完善长沙市住房保障制度提供了有力的依据，为长沙市政府完善住房保障制度 的科学决策，尽快解决长沙市城镇居民低收入和最低收入家庭的住房问题提供参 考，最终实现人人都有适当自己的住房。 1 4 研究的基本方法 ( 1 ) 文献研究法。本文研究了大量有关住房保障体制的文献，主要包 括相关专著、硕士论文、博士论文、政府文件、统计年鉴等。 ( 2 ) 历史研究法。本文通过对长沙市住房保障体制发展、现状的研究， 找出存在的问题，并提出相关的政策建议。 ( 3 ) 对比研究法。本文通过对英国、美国、新加坡以及香港等发达国 家和地区住房保障体制进行了对比分析。 1 5 本论文研究的内容与结构 本文共分四个部分： 第一章：绪论。介绍选题背景、国内外研究现状及发展趋势、研究目 的和意义、研究方法、研究内容和结构 第二章：住房保障制度概述。介绍住房保障制度的内容及形式、分析 城市住房保障制度特点及意义、分析发达国家和地区住房保障制度以及对 我的启示。 第三章：长沙市住房保障制度现状。分析了长沙市住房保障制度取得 的成就和存在的问题。 第四章：完善长沙市住房保障制度对策研究。介绍了完善长沙住房保 障制度的对象、遵循的原则，重点分析了如何完善长沙住房保障制度。 硕士学位论文 城市住房保障制度概述与研究 第二章城市住房保障制度概述与研究 2 1 城市住房保障制度的内涵 2 1 1 城市保障制度的内容 住房保障制度是指政府为解决中低收入群体住房问题而采取和制定的一系 列政策、制度的总称。其实质是“政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为 住房困难的中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题 。主要内容主 要包括以下几个方面： ( 1 ) 保障对象。住房保障对象有很强的针对性，其保障对象并不是全体公民， 而是特指一国或地区的低收入群体。这类群体的经济收入的有限性决定了他们不 可能通过市场购买住房。政府有必要为他们提供相应的住房保障以满足其最基本 的住房需求， ( 2 ) 保障主体。住房保障的性质决定了政府是住房保障的唯一主体。首先， 生存权是人类最基本的人权，而住房权则是“人权中的人权 ，这就强调了“公 平和正义 的重要性，只有政府才能通过“二次分配 达到公平和正义的目标。 因此住房保障的主体只能是政府。其次，住房保障是一个复杂的工程，需要耗费 大量的人力、无力、财力等资源，高昂的成本并不是单个组织和个人所能承担的， 需要政府出面组织和调动社会资源应付。 ( 3 ) 保障手段。现代社会是法制社会，住房保障制度的良好运行离开完备的 法律体系。同时住房保障又具有商品的某些特性，尤其是经济适用房，部分需要 通过市场运作。但住房保障的公益性质决定了政府必须通过必要的政策、手段来 调节和规范住房保障体系。因此，住房保障手段以经济手段和法律手段为主，行 政手段为辅的宏观调控体系。 ( 4 ) 住房保障是社会保障体系的重要组成部分。从世纪8 0 年代住房制度改革 开始，我国住房改革就向着市场化、货币化方向发展。目前我国基本上废除了福 利实物分房的做法，取而代之的实行住房补贴的制度，以充分发挥市场的基础作 用。但是我国在实行住房市场化、货币化同时必须关注中低收入群体的住房问题。 政府须担起中低收入群体住房“责任人的角色，运用“有形的手”干预住房分 配，弥补市场固有的缺陷。政府通过住房的“二次分配”弥补不用阶层住房之间 的“鸿沟 ，保障城镇中低收入群体最低住房需求，维护社会稳定，促进社会和 郭玉坤中国城镇住房保障制度研究： 博士学位论文】四川：西南财经大学，2 0 0 6 ：4 2 6 硕士学位论文城市住房保障制度概述与研究 谐。 。 2 1 2 住房保障制度的形式 对于住房保障制度的分类并没有一个统一的标准，不同的标准和实践经验会 产生不同的形式。根据相关研究文献和不同地区、国家的实践经验，本文把住房 保障制度分为：住房公基金制度、经济适用房制度、廉租房制度、住房补贴制度 等四类。 ( 1 ) 住房公基金制度。住房公基金公民个人购买住房的资金基础，它相对 提高了公民个人由于收入的原因而降低的购买力。住房公基金有两部分组成：按 照比率逐月从职工个人工资中扣除的资金和职工所在单位的补贴。职工个人在购 买住房、自建房、改造修缮住房时候可以使用账户内的公基金，也可以向银行申 请利率较低的公基金贷款，对于个人公基金，国家并不征收相应的税。住房公基 金的优点在于缓解职工购买、建造、修缮住房的资金压力；扩展贷款种品，加大 贷款额度；惠及面广，囊括政府、企业、社会团体等在内；有利于市场健康发展， 社会稳定等。 ( 2 ) 经济适用房制度。经济适用房是面向低收入群体，它主要通过政府划 分专门建设用地、减免相关税收以及降低行政管理费等措施，由政府组织开发商 统一建造，遵循保本微利原则，向城镇中低收入群体销售的具有保障性的商品房， 具有经济性和适用性特点。经济适用房的建设在利于解决低收入群体住房问题同 时也带来了招致非议的诟病，例如，经济适用房闲置率很高，但真正低收入群体 却很难买到。经济适用房的低利润、零税收等特点使得地方政府以及房地产开发 商的积极性并不高，导致经济适用房建设停滞不前。 ( 3 ) 廉租房制度。虽然经济适用制度的出台在住房问题上为低收入群体注 入了“强心剂 。但并不是每个公民都具有购买经济适用房的能力。因此，政府 有必要为无力购买经济适用房的群体提供廉租房。廉租房制度是住房保障制度的 重要组成部分，在西方发达国家被誉为“首席稳压器”。廉租房资金来源以政府 财政预算为主、多渠道筹资。廉租房制度有两种形式：对于已经租房的个人，政 府实行租金补贴或核准减免租金；对于还没有住房的个人，政府提供相当面积的 租金低廉的住房。 ( 4 ) 住房补贴制度。从建立市场经济体系以来，我国逐步废除了实物分配制 度，实行住房消费市场化。但考虑部分职工存在无房或经济困难情况，为了解决 这部分职工的住房问题，职工所在的工作单位会根据本单位的实际情况给无力购 买住房或住房没有达到国家标准的职工予以一定数量的住房补贴。职工根据个人 7 硕士学位论文城市住房保障制度概述与研究 的实际经济能力，选择适合自己的住房。 2 1 3 住房保障的意义 ( 1 ) 有利于保障城市低收入者的基本生存权利。 作为“公共”代言人的政府有义务为城市低收入群体解决基本的需求。城市 住房保障政策就是国家出台的一项社会保障措施，它通过建立经济适用房和廉租 房等保障性住房，能够解决城市中低收入者和无力购买房屋的弱势群体的住房问 题，从而使他们的基本生存权利得到保障。 ( 2 ) 有利于促进公共政策的执行和公共管理活动的进行。 城市住房保障制度的制定和实施有其历史原因，城市住房保障是工业化进程 中的必然产物。随着工业化水平和城市化水平的不断提高，城市的总人口数与日 俱增，住房问题不可避免，尤其是城市低收入群体的住房问题日益严重。有住房 问题引起的一系列城市问题，如城市环境污染、城市垃圾、城市安全等问题越来 越严重，甚至影响政府的公共管理活动。住房保障政策的实施，保障了中低收入 者基本生存权利，使其能够享受到国家和政府对他们的关怀，提高了政府的公信 力，从而客观上促进了公共政策的执行和公共管理活动的有效进行。 ( 3 ) 有利于增进社会公平，是促进社会、经济健康稳定发展的重要手段。 从目前来看，城市中低收入者占城市总人口的大多数。如果不能有效的解决 城市中低收入者的住房问题，将会影响城市的经济社会的稳定和发展。从国际发 展过程来看，住房保障很早就受到重视，例如英国扶持非赢利组织兴建普通住宅 和对低收入者的租金补贴，出资成立了联邦住房局，为中低收入居民购房提供百 分之百的信用担保。城市住房保障政策体现了政府对弱势群体的关注，有效的缩 小贫富差距，增进社会公平、人民安居乐业，也会推动整个城市经济社会的稳定 和发展。 2 2 主要发达国家和地区城市住房保障制度概述 2 2 1 英国住房保障制度 现代化的住房制度起源于英国，作为最早实行福利制度的国家，英国在住房 政府干预制度上也是领先于世界其他各国。英国与世界其它各国一样，都遵循“政 府支持与公民合理的住房消费相结合 的理念。目前，英国居民中约7 0 有自主 房产权，3 0 的租赁住房；在租赁住房的居民中，2 0 的居民租赁政府公用房，1 0 8 硕士学位论文 城市住房保障制度概述与研究 的居民租赁私人住房。英国是实行市场经济制度的国家，在以市场为基础的分配 过程中同样存在着分配不均、机会不等等弊端，很难实现效率与公平双赢的目标。 在英国同样有低收入群体、无力购买住房群体。为此，英国制定了有效的住房保 障制度，以解决自工业化革命以来一直困扰的难题。从实践经历看，英国的住房 保障制度还是比较成功的。其主要举措有以下几点： ( 1 ) 多元化的福利住房供应体系。 在英国除了公民自住住房之外，政府为无房者提供了两种住房保障方式：一 是租住公房：一是租住私人住房。对于租住政府公房、国有单位、协会的住房的 公民提供丰厚的福利，政府专门工作部门在“评估”公房的基础上确定房租。如 果公房房租高于福利性房租，那么政府就会对实际房租进行一定的折扣。同时由 国家划定一条收入线，收入水平恰好在这条线上的享受一定数额的住房福利：如 低于这个标准，则增加相应的住房福利，如高于这个标准，则减少相应的住房福 利。撒切尔政府开始，政府鼓励公民政府公房、国有单位、协会的住房等。根 据修订后的住房法规定：公房租赁者有“优先购买权”，只要公房租赁者租 赁公房超过2 年，并且是该公房的唯一或主要租赁者，就可以向政府提出购买公 房的申请。而且英国政府为了鼓励公民购买公房，根据租赁时间长短向购房者提 供了3 0 - - - 7 0 的优惠折扣计划。而且对那些想购买公房但购买力较低的公民， 政府采取产权分享的模式。符合标准的公民可购买部分产权，其余部分继续付租， 等将来有了相应的经济实力，可以购买剩余的部分产权。对于租住私人住房的公 民同样享受相当的福利待遇。但是租金不能像公房租金那样可以打折扣，政府采 取向这部分公民提供住房补贴的方式来冲销多余租金。而且对于儿童、残疾人等 特殊群体，政府在上述的福利基础之上，提供更加丰厚的福利。公房租户实际房 租支出占平均收入的比重不足1 0 栌。 ( 2 ) 完善的金融体系。 银行、保险公司等金融机构在英国住房保障体系中扮演者非常重要的角色， 是住房体系的“命脉 。为此英国政府联合金融机构制定了灵活完善的住房金融 法律和政策。通常购房者能够贷到房价8 0 的贷款，如果保险公司能为购房者担 保的话，那么购房者能够拿到房价9 0 甚至是1 0 0 的贷款。住房贷款的还款期限 较长，一般是2 0 - - - 2 5 年，特殊情况可达到3 0 年。而且金融机构为贷款者提供了 灵活多变的还款计划，购房者可以购买贷款保险，这样购房者在暂时完全丧失还 款能力时，由保险公司替购房者还款。而且对于那些无法从金融获得住房贷款的 年轻的首次购买者，政府为其提供固定利率的住房保障贷款。 唐黎标英国住房保障制度的启示 j 】中国房地产金融，2 0 0 7 ( 0 7 ) ：4 6 唐黎标英国住房保障制度的启示 j 中国房地产金融，2 0 0 7 ( 0 7 ) ：4 6 9 硕士学位论文城市住房保障制度概述与研究 ( 3 ) 强有力的宏观调控体系。 英国政府通过有力的政策工具来解决市场失灵所带来的问题，为住房保障体 制“保驾护航”。首先，财政部门通过一系列财政货币政策来保证经济的稳步增 长，以提高居民的绝对购买力。同时，财政部门通过降低贷款利率来提高居民的 相对购买力。其次，政府部门联合银行、保险公司等金融机构制订相关的金融政 策和工具为购买公房者提供贷款担保。而且为无法从金融机构获得住房贷款的购 房者提供低息的政府贷款。再次，强化房地产开发商的责任和义务。英国政府规 定房地产商在兴建住房时候必须建设相应比例的配套福利房，并将这项任务做为 房地产企业竞标的硬性条件，否则不予考虑。最后，保障低收入群体的住房。对 于没有能力通过市场购房的低收入群体政府提供公房出租或向租住私人房的公 民提供住房补贴的方式满足其住房需求。 2 2 2 美国的住房保障制度 2 0 世纪初，美国奉行自由主义经济政策，政府充当“守夜人 的角色，住 房也被视为是私人组织的活动。3 0 世纪3 0 年代席卷世界的经济危机改变美国这 种住房管理模式。从罗斯福政府开始，以后的历届美国政府都把住房保障作为政 府的头等大事。并通过一系列的政策调控来干预房地产市场，例如，直接投资建 房、税收优惠、信贷担保、设立专门的储蓄银行等，来实现住房保障目标。美国 是世界上市场经济自由化程度最高的国家之一，但美国住房问题解决的比较好。 据统计，2 0 世纪9 0 年代，美国人均住房面积己达6 0 m 2 ，而且美国住房自由化程 度很高，目前已超过7 0 。美国能取得如此的成就