（企业管理专业论文）房地产企业现代成本管理控制问题研究.pdf

山东大学硕士学位论文 曼曼曼曼笪i 一一 一i ii；1e a i i 一。曼 摘要 2 0 0 8 年已经过半，房地产市场已初步展示了两个摹本特点：在整体交易量萎 缩的情势下，大型房地产上市公司尽全力保持了销售规模的稳定，占有了更高的 市场份额；另一方面，住房价格阴跌不止，房地产开发企业的利润空间不断缩减。 而与此同时，中国的c p i 指数( 消费者物价指数) 居高不下，地价、劳动力价 格、原材料价格等等这些硬性成本都在上丁f ，房地产企业获取高额利润的时代己 然不再了。伴随着国家一系列宏观政策的出台，全国房地产市场进入了理性盘整 阶段，新一轮的房地产市场洗牌开始了，在不久的将来，地产业将由暴利行业， 逐渐向丰利、微利以至于薄利行业转变。房地产企业要想在这种激烈的竞争环境 中谋求牛存和发展，就必须提高自己的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强 企业的成本管理，强化企业现代成本管理的概念。本文针对上述问题，就房地产 企业现代成本管理做了细致的研究。 论文的第一部分主要对我国房地产发展的现状以及国家宏观调控的成效做 了介绍，继而引出论文撰写的目的和意义；第二部分对成本管理做了概述，结合 房地产开发项目自身的特点，论述了房地产企业在策划、设计、施工、使用等阶 段的成本构成和实施成本控制的意义并同时提出了房地产企业现代成本管理体 系的框架；第三部分论述了房地产企业现代成本管理的构件，具体包括房地产企 业的成本预测、决策及计划；房地产企业的成本核算、控制以及房地产企业的成 本分析与考核；第四部分丰要针对房地产企业现代成本管理中的成本控制做了重 点分析，对不同阶段的成本采用不同的控制措施，尤其是以往比较容易忽视的设 计阶段，更是详细论述了影响成本的几个要素，具体包括建筑的平面、立面、层 高、基础以及电算参数等等，这也是本文的重点；论文的第五部分是结语，主要 对全文做了总结并指出论文的不足。 本文的创新之处有两点，一是成本管理的对象较以往有了拓展和延伸，不再 是仅仅局限于产品的牛产制造过程，而是以“全局性 为目标，覆盖了从土地开 发单位、金融机构、材料供应商。设计单位、承建单位、营销策划公司、物管公 司以及购房者的全过程，这样对更有效地成本控制提供了广泛的可能性；二是成 山东大学硕士学位论文 本控制措施较以往更全面、更深入，根据不同阶段产牛的成本采用不同的措施， 并对成本有着较大影响的设计阶段做了深入地分析，其中涉及到了以往很少注意 的影响工程造价的几个具体要素，为房地产企业更有效地进行成本控制提供了理 论依据。 6 关键词：房地产成本箭理成本控制 山东大学硕士学位论文 曼曼曼曼鼍曼鼍曼皇! ! 皇,_ = ：z - - - - _ _ - - - - - - _= z - - s ! = a b s t r a c t 2 0 0 8y e a rh a sa l r e a d yp a s s e dm o r et h a nh a l f , t h er e a le s t a t em a r k e th a s d e m o n s t r a t e dt w oe s s e n t i a lf e a t u r e si n i t i a l l y ：i nt h eo v e r a l lb u s i n e s sv o l u m ew i t h e r s u n d e rt h ec i r c u m s t a n c e ，t h el a r g e - s c a l er e a le s t a t et r i e dm a i n t a i n e dt h es a l e ss c a l e s t a b i l i t y ，h e l dt h eh i g h e rm a r k e ts h a r e ；o nt h eo t h e rh a n d ，t h eh o u s ep r i c ef a l l s c o n t i n u o u s l y ，t h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sp r o f i ts p a c er e d u c e su n c e a s i n g l y b u ta tt h es a m et i m e ，c h i n a sc p ii n d e x ( c o n s u m e rp r i c ei n d e x ) s t a y sa tah i g hl e v e l ， t h es o i l - r e n tv a l u e ，t h el a b o rf o r c ep r i c e ，r a wm a t e r i a lp r i c ea n ds o0 1 1t h e s er i g i dc o s t i sr i s i n g ，t h eh i g hq u o t ap r o f i tt i m eo ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s eh a sa l r e a d yd i d n t e x i s t f o l l o w e dn a t i o n a las e r i e so fm a c r o s c o p i cp o l i c y r e l e a s i n g ，t h er e a le s t a t e m a r k e tw a se n t e r i n gt h er a t i o n a lp l a t ee n t i r es t a g e ，t h er e a le s t a t em a r k e tm i x e dt h e c a r d ss t a r t e dw i t han e wr o u n d i nt h en e a rf u t u r e ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yw ill g r a d u a l l yc h a n g et ot h ea b u n d a n ta d v a n t a g ep r o f e s s i o n ，t h em e a g e rp r o f i t sp r o f e s s i o n f r o mt h es u d d e na n dh u g ep r o f i t sp r o f e s s i o n ，i ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ew a n t st o s e e kt h es u r v i v a la n dt h ed e v e l o p m e n ti nt h i sk i n do f k e e nc o m p e t i t i o ne n v i r o n m e n t ， i tm u s te n h a n c eo w nc o r ec o m p e t i t i v e n e s s ，e x c a v a t et h ei n t e r n a l p o t e n t i a lo ft h e e n t e r p r i s e ，s t r e n g t h e ne n t e r p r i s e sc o s tm a n a g e m e n t ，s t r e n g t h e ne n t e r p r i s em o d e m c o s t m a n a g e m e n tc o n c e p t t h ep a p e rf i r s tp a r tm a i n l yi n t r o d u c e st h ep r e s e n ts i t u a t i o no ft h ee n t e r p r i s e sc o s t m a n a g e m e n t ，a n dt h er e a s o nw h i c hp r o d u c e dt oi th a sm a d et h et h o r o u g ha n a l y s i s ， t h e nd r a w so u tt h eg o a la n dt h es i g n i f i c a n c ew h i c ht h i sa r t i c l ec o m p o s e s ；t h es e c o n d p a r tm a k e s a no u t l i n et ot h ec o s tm a n a g e m e n t ，a n dw i t ht h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e o w nc h a r a c t e r i s t i c ，e l a b o r a t e st h en e c e s s i t yo ft h er e a le s t a t ee n t e r p r is et oc a r r yo nt h e m o d e mc o s tm a n a g e m e n ta n dt h ei m p l e m e n t a t i o nc o s tc o n t r o ls i g n i f i c a n c e ，t h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s em o d e mc o s tm a n a g e m e n ts y s t e m sf r a m e ；t h et h i r dp a r ti n t r o d u c e t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s em o d e mc o s tm a n a g e m e n tc o m p o n e n t ；t h ef o u r t hp a r tm a i n l y a i m si nt h ec o s tc o n t r o la n dm a k e st h ek e ye l a b o r a t i o n ，i n c l u d i n gt h ec o s tc o n s t i t u t i o n 山东大学硕士学位论文 a n dc h a r a c t e r i s t i c ，t h ec o n t e n ta n dm e a s u r ea n dt h eq u e s t i o nw h i c hs p e c i f i c a l l ys h o u l d b ep a ya t t e n t i o nt oi nc o s tc o n t r 0 1 t h ep a p e rf i f t hp a r ti sac o n c l u s i o n ，i tm a i n l yd o e s t ot h ef u l lt e x ts u m m a r i z e da n dp o i n t so u tt h ep a p e rt h ei n s u f f i c i e n c y i nt h i sp a p e r ，t h e r ea r et w op o i n t so fi n n o v a t i o n ，f i r s t ，c o s tm a n a g e m e n tt a r g e t s a r ee x p a n d i n ga n de x t e n d i n g i ti sn ol o n g e rl i m i t e dt op r o d u c t so ft h em a n u f a c t u r i n g p r o c e s s ，b u t ”o v e r a l l ”a st h eg o a l ，c o v e r i n gt h el a n df r o mt h ed e v e l o p e r ，f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s ，m a t e r i a ls u p p li e r s ，a n dd e s i g nu n i t s ，c o n s t r u c t i o nu n i t s ，m a r k e t i n g p l a n n i n gc o m p a n y ，p r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e s ，a n dt h ee n t i r ep r o c e s so fb u y i n g h o u s e s i tp r o v i d e st h em o r ee f f e c t i v ec o s tc o n t r o law i d er a n g eo fp o s s i b i l i t i e s s e c o n d ，c o s tc o n t r o lm e a s u r e s i sm o r ec o m p r e h e n s i v ea n di n - d e p t ht h a ne v e r ， a c c o r d i n gt od i f f e r e n ts t a g e so f t h ec o s t s ，d i f f e r e n tm e a s u r e si su s e d i ta l s om a k e sa n i n d e p t ha n a l y s i st ot h ed e s i g ns t a g ew h i c hh a sag r e a t e ri m p a c to nt h ec o s t i ti n v o l v e s an u m b e ro fs p e c i f i ce l e m e n t so ft h er e a le s t a t e ，a n dp r o v i d e sat h e o r e t i c a lb a s i sf o r m o r ee f f e c t i v ec o s tc o n t r 0 1 8 k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；e n t e r p r i s e sc o s tm a n a g e m e n t ；c o s tc o n t r o l 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明 的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 翠埠 日期： 丝：里丝型 关于学位论文使用授权的声明 本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件 和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位 论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 谢撇：碑一利地期：也谚 山东大学硕士学位论文 1 1 研究背景及问题提出 第1 章引言 改革开放以来，我国房地产业发展可以用史无前例来加以形容，中国人民的 居住条件在经济发展和房改推广的过程中得到了明显的改善。据建设部的统计数 字表明：从1 9 9 3 年到党的十七大召开，全国人均住房面积已经从1 7 8 平方米增 加到2 8 平方米以上，城镇居民的住房条件大都得到不同程度的改善。另据国家 统计局发布的数据：我国2 0 0 7 年前三季度社会消费品零售总额同比增长1 5 9 ， 比上年同期加快2 4 个百分点。消费水平以较快地水平增长，成为了新一轮推动 经济平稳快速发展的重要因素。与此同时，消费的增长和消费水平的提高将进一 步促使我国人民对购买商品房和改善居住环境的潜在需求增加。并且国家鼓励居 民消费的政策力度加大，居民消费热情不断增长。另外，国家社保体系、住房公 积金制度的日益完善以及工资形成机制改革的开始启动，使人们对未来消费和购 房的风险预期降低，对收入增加和平衡风险的预期提高，银行储蓄资金和股市获 利资金也逐渐开始向消费、购房和投资领域转移。 但近几午来，房地产投资过大以及房价涨幅过高过快的情况，使得国家对房 地产市场进行了一系列的调控措施。事实证明，调控是有效的。2 0 0 8 年一季度， 7 0 个大中城市新房价格环比涨幅明显低于2 0 0 7 年，其中3 月份负增长的城市达 到1 3 个。而这正是由于政府廉租住房建设计划的公布实施和廉租房计划的编制 对平衡供求关系、调整住房结构、引导消费预期、稳定住房价格发挥了积极的作 用。与此同时，房地产“拐点”之说也愈演愈烈。在经济学上，拐点一词并不意 味着上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标 志着上升或下降的形式发生了变化。著名经济学家李开发在接收记者采访时说 过：“要在一个波动周期中，连续3 个月房价的走势完全不同，和上期同比发生 了很大变化，价格上下的波动幅度超过5 ，那么，我们就可以将其作为拐点的 个标志”。对照这个标志，假设去年的8 月份中国房价是一个顶点，那么最近 几个月它的波动已经远远超过5 。“我们看到深圳方面出现了3 0 到3 5 甚至 9 山东大学硕士学位论文 是4 0 的降价幅度，广州也出现了约1 5 到2 0 的降价幅度。 “除了深圳和 广州，北京房价也在小幅下降，而且，实际上降价幅度早已经超过5 。李开 发分析，支持这一说法丰要原因有两点：一是价格水平即使相同，仙实际价格已 经下降，c p i 在过去的两个季度上涨了7 到8 之间，这就意味着于里的同量货 币和以前相比实际下降了5 以上；二是北京的房地产市场各种优惠己全面展开， 这种优惠如送装修、送家用电器以及送车库、送物业费等。这些都是打折、降价 的另一种形式，此外，许多新开的楼盘价格定位也有显著下降。“这些在去年 1 0 月份之前是绝对没有过的，所以北京的房价的拐点也就早已出现。 且 j 便如 此，老百姓还是不买账，捂紧钱袋持观望态度。f u 地价、劳动力价格、原材料价 格却一直上涨。与此同时，国家紧缩银根的政策却己使得部分房地产企业资金链 开始紧张。 面对如此局面，房地产企业要想谋求牛存和发展，就必须从自身寻找出口， 严格控制房地产开发的成本，立足于长远的战略目标，加强企业现代成本管理， 以期获得长期的牛存和发展。于是本文针对房地产开发成本产生的来源，就如何 有效的控制成本做了细致深入地研究。 1 2 研究思路及内容 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全 部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分，见图1 1 。 i o 山东大学硕士学位论文 房 地 声 开 发 成 太 颇目律蛩期间的费用 项目运曹( 物业管理) 期间的费用 土地费用 前期费用 工程成本 开发问j l 盎费用 物业日常运营营用 物业维修保养费用 其它 图1 - 1 房地产开发成本组成 从上述成本费用组成分析，成本的发牛是一个过程，涉及到了前期策划、规 划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在 项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、管理，从而实现企业 利润最大化的目标。但从实际操作上来看，我国房地产商通常只重视“显成本” 的控制，而忽略对“隐成本 的控制，通常只关注施工阶段的成本控制，而对决 策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。本文就从以往被忽略的部分 着手，重点研究“隐成本”的控制。 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，它对工程造价、建设工期、 工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。尽管设计 费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般只相当于建设工程全过程费用的 1 以下，但正是这小于l 的费用，对工程造价的影响度约占7 5 乜1 。而长期以 来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，往往把控制工程造价 的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍 功半。要想有效地控制工程造价，就要坚持把重点转到前期阶段上来，尤其是抓 住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。 山东大学硕士学位论文 1 3 论文框架 本文由五部分组成： 引言部分对我国房地产发展的现状以及国家宏观调控的成效做了介绍，继而 引出论文撰写的目的和意义。 第二部分结合房地产开发项目自身的特点对成本能：理做了概述，论述了房地 产企业在策划、设计、施工、使用等阶段的成本构成和实施成本控制的意义，同 时提出了房地产企业现代成本锊理体系的框架。 第三部分论述了房地产企业现代成本符理的构件，具体包括房地产企业的成 本预测、决策及计划；房地产企业的成本核算、控制以及房地产企业的成本分析 与考核。 第四部分主要对房地产企业的“成本控制”进行具体阐述。根据各个阶段不 同的成本构成，成本控制措施的采用也不尽相同。此部分尤其对以往比较容易忽 视的设计阶段做了详细地论述，对影响成本的几点要素，包括建筑的平面、立面、 层高、基础以及电算参数等等，也进行了分析，并以具体工程进一步例证设计阶 段成本控制的必要性及有效性，这也是本文的重点。 第五部分是论文的结尾，丰要对全文进行了总结并指出论文写作的不足及需 要进一步研究的方面。 山东大学硕士学位论文 第2 章理论及应用综述 2 1 成本管理的概念、内容及意义 1 成本钙；理的概念 成本管理是企业牛产经营饩；理的一个重要组成部分，是以成本为对象，借助 管理会计的方法以提供成本信息为主的一个会计分支。成本管理并不是为了节约 而节约，也并不等同于降低成本，而是为了建立和保持企业的长期竞争优势采取 的一种措施。 2 现代成本管理的内容 现代成本管理包括：成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、 成本分析和成本考核。成本预测、成本决策、成本计划属于事前臀理，成本控制、 成本核算属于事中毹；理，为属于事后管理的成本分析和成本考核提供依据，然后 根据分析结果重新对成本决策、成本计划做调整，进而完成了现代成本管理的一 个循环。 3 现代成本管理的意义 ( 1 ) 树立现代成本意识，运用成本效益分析为企业创造更大收益 现代成本意识是指企业符理人员对成本锊理和控制有足够的重视，不受“成 本控制耳u 为成本降低，成本到一定程度即无法再降低”的传统思维定式的束缚， 充分认识到企业成本降低的潜力是无穷无尽的。确实，在相关指标不变的情况下， 降低成本支出的绝对额，反而会相应地增加企业的收益，而单纯的成本降低确实 是有限度的。然而，在各项经济指标发生变化的情况下，有时增加成本支出的绝 对额，反会相应地增加企业的收益。因此，现代企业成本管理的内容不仅仅是孤 立地降低成本，其目的是从成本与效益的对比中寻找成本最小化。必须指出，这 种无穷尽降低成本的思想必须依靠战略构筑、组织措施的配合才能形成现代完整 意义上的成本意识。其表现为，一方面把降低成本的工作扩展到供应、生产和设 计等各个部门，形成全厂全员式的降低成本格局，形成贯穿企业各部门的成本意 识；另一方面将降低成本从战略布局的高度加以定位，即从选择开发项目种类、 山东大学硕士学位论文 一! mj 皇曼曼笪曼 进行可行性研究起就注入成本思考，确立具有长期发展观的成本意识。成本效益 理念可通俗地表述为“为了省钱而花钱”的思想，即为了未来的更多收益应该支 出某些短期看来似乎是高昂的费用。比如引进新型设备可能导致一笔较大的支 出，但是，在今后设备使用期间，因设备利用效率的提高而增加的产出加上设备 维修费用降低的综合效益，可能抵补支出而有余，这样就总体面言，效益有所增 加。由此可见，为未来“增效”而树立成本效益理念是极为重要的。 ( 2 ) 成本管理范围的日益扩大，更有助于企业战略目标的实现 随着社会经济环境的发展、变化以及高新技术和管理科学的不断创新，成本 管理的范围日益扩大。对处于开发型、竞争型市场环境中的企业来说，应该把企 业成本管理问题放在整个市场环境中予以全面考虑。因为企业的生产经营过程是 为满足顾客需要而设计的一系列作业的集合体，它表现为一个由此及彼、由内及 外的“价值链”，通过了解整个行业的价值链来进行成本管理，更有助于企业战 略目标的实现。因此，现代企业成本管理的范围不仅包括生产领域成本的控制， 而且包括流通领域成本的控制，还要对研究、开发和设计成本进行控制；不仅要 通过管理工作控制成本，而且要通过技术工作管理成本。同时，现代科学的飞速 发展又使成本管理的范围向着与多学科相瓦结合、相互交叉渗透的方向发展，如 在计算机集成制造系统的大背景下，适时生产控制、全面质量管理、作业成本法 的出现。相关科学的引入，使成本与技术密切结合，不但扩大了成本管理的范围， 也开辟了降低成本的新途径。 ( 3 ) 现代成本管理的实施，有利于改善和加强企业经营管理 作为一个完善的企业管理系统，现代成本管理是不可或缺的部分，如何正确 引进和运用现代成本管理是我国企业管理中值得深思的问题。现代成本管理是企 业全员铃理、全过程管理、全环节管理和全方位管理，是商品使用价值和价值结 合的管理，是经济和技术结合的管理。在现代企业管理中，成本管理占有十分重 要的地位，它突破了传统成本管理把成本局限在牛产这一狭小层面上的研究领 域，把重心转向企业整体战略这一更为广阔的研究领域，注重采9 均、技术、财务 领域及竞争对手的成本分析等，有利企业正确地进行成本预测、决策，从而正确 地选择企业的经营战略，正确处理企业发展与加强成本管理的关系，提高企业整 体的经济效益。 山东大学硕士学位论文 在市场经济的今天，经济环境发牛了剧变，信息技术的发展，一方面给企业 提供了更好的成本控制的于段，另一方面，使得全球经济一体化的同时，市场需 求瞬息万变，竞争变得异常激烈，成本优势的取得对于一个企业的牛存至关重要。 而成本优势的取得绝对不限于成本本身，应从管殚的高度玄挖掘成本降低和获取 效益的潜力。在我国，对成本控制的研究利应用更是迫在眉睫的任务，企业毹；理 者要及时转变传统狭隘的成本观念，结合企业的实际情况，充分运用现代的先进 成本箭理方法以增强企业的竞争力。 2 2 成本控制的概念 1 房地产企业与现代成本管理 对于现代地产企业，行业特性让社会上涌现出了大量的集团性地产企业，某 些地产企业甚至出现一年内成立几家项目公司的局面，这种高速发展和项目长周 期特性，不断向地产企业的成本管控能力发出挑战；资金的高密集性，高速的发 展，长项目周期让很多地产企业面临“走钢丝”的局面，单纯的依赖能人管理的 思路更成为钢丝中容易蹦断的弱点。现代成本管理则是将企业成本列入可控的局 面，并使成本控制具有可执行性，让现代成本意识不再依赖于人的自发行为，而 是依赖于制度，自觉有效执行。 2 成本控制 成本控制就是在生产阶段对产品成本的控制，即使用一定的方法对牛产过程 中构成产品成本的一切耗费进行科学严格的计算、限制和监督，将各项实际耗费 中预先确定在预算、计划或标准的范围内，并通过分析造成实际脱离计划或标准 的原因，积极采取对策，以实现全面降低成本目标的一种会计行为或工作。一个 企业的竞争优势是一个企业综合实力的体现，但这种综合实力最终还是体现在成 本上。近几年随着国家宏观调控政策的进一步落实和明确，房价已经在逐步回落， 中国房地产发展商面临着重新洗牌的境地。随着房地产市场微利时代的到来，房 地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的 开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝口1 。“利润= 销售 收入成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了要想获得比较理想的经 营利润，一是打造品牌，二是成本j ；理。品牌打造非一日之功，而成本控制却是 山东大学硕士学位论文 时时相伴。所以，低成本运营战略将成为企业最大的竞争优势，是发展商当前扩 大利润空间的必由之路。而要搞好成本控制，就要明确开发项目成本的内容，正 确核算开发项目的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 2 3 房地产项目开发的特点及实施成本控制的意义 房地产开发项目有其自身的特点：一次性、多变性和不确定性。所渭一次性 是指每次开发的项目均有不同的地域环境、风格类型和功能要求，一次设计仅适 用于一个特定开发项目；另就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和 结构类型可供选择，形成了项目的多变性和不确定性h 1 。而房地产开发项目的成 本又是发生在企业生产经营的全过程，从项目决策、征地、拆迁、勘察、设计、 施工、销售以及到售后服务等环节，都会发生费用支出，都会发牛有形或无形的 资源耗费。具体划分为四个阶段：一是策划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段； 四是使用阶段。 1 项目前期策划和确立阶段的成本 策划阶段毛要是在市场调研阶段的摹础上，对房地产项目进行分析研究、综 合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究 和报批立项。开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算 目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划分成本 项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各 项税费支出，预订支出计划，让目标成本、目标利润具有可预见性和可控性1 。 这期间直接发生的各项支出、可行性研究费尤其是报批支出及建设工程规划许可 证执照费都可以视为项目成本。 ( 1 ) 土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成 本的8 0 ，其中最重要的是土地费用1 。土地费用包括土地出让金、土地征用费 或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地，必须通过招标、拍卖和挂牌才能 得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占2 0 5 0 ，并有进 一步上升的趋势。土地费用是评价一个项目是否可行、是否有预期利润的最丰要 的经济指标。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土 1 6 山东大学硕士学位论文 地面积和容积牢的换算，计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本( 俗 称楼板价) ，以此来进行项目的可行性评估。 ( 2 ) 配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、市政和公建配套费。学校、 医院、商店等牛活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押 金性质，如档案保证金、绿化保证金等，f u 由于种种原因，企业一般难以全部收 回。这类收费项日种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业 单位执行，任意性很强，收费标准偏商。这部分成本是房地产开发项目的成本构 成中受外界因素影响晟大的一块，一般占项目总投资的1 0 1 5 。 2 项目设计与计划阶段的成本 设计阶段的成本具体包括项目设计、计划成本、招标投标成本和施工前准备 成本。如工程勘察( 测量) 费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时 建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等、准备工作中的 缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理建设费、人防、消防审核费用等。此 阶段的成本在项目造价构成中所占比例相对较低，一般不会超过l0 。但大量的 统计数据表明，前期策划和设计阶段( 项日策划、方案设计、初步设计、施工图 设计) 影响整个房地产项目造价约7 5 ，而工程施工阶段影响的造价一般不会超 过2 0 。设计图纸一旦审定，工程成本也就基本确定。设计质量高，既可满足功 能要求，又能降低成本；如设计保守，会增加工程造价；设计粗糙，会导致工程 经常更改，增加工程成本。设计对于工程项目建设工期、项目成本和质量以及建 成后能否获得较好的经济效益，都起着决定性作用。因此，在满足项目使用功能 的前提下，合理设计可以使项目成本大幅度降低，充分挖掘设计潜力，将是控制 成本的关键所在盯1 。本文将在4 1 2 部分详细论述设计阶段的成本控制。 3 项目施工阶段成本 施工阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付 使用为止。期间费用包括开工手续办理时的监理、审计、投资方向调节税、协调 费、绿化建设费等。施工成本包括期间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、 现场管理费、总部铃；理费等。另外竣工验收时的手续费、综合验收0 性能认定、 测绘产权登记费等。施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸；是 合同的具体化。因此，要对此阶段的成本格外重视。 山东大学硕士学位论文 4 项目使用阶段成本 从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。 5 成本控制的意义 企业生产经营必须讲求经济效益，必须以较少的消耗制造出适合社会需求的 商品，这也是当前企业生产的首要经营任务。根据经济规律，商品房如果售价下 调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个r 丰要原因就是 由于房地产开发企业的成本控制不利，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房 地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经 济，减少国民经济损失有着一定的意义徊1 。 加入w t o 之后，企业面临的市场压力增大，企业生产出的产品必须得到社 会的承认，否则就会面临网境。一个企业的竞争优势是一个企业综合实力的体现， 但这种综合实力最终还是体现在成本上。所以，低成本运营战略将成为企业最大 的竞争优势。现在市场竞争愈演愈烈，企业如何加强竞争力并在竞争中立于不败 之地，是首先要面对的问题。这其中产品质量、产品销售价、产品信誉在竞争中 起着重要作用。那么企业通过加强成本控制，在保证产品质量的前提下降低牛产 消耗，就可以在一定程度上降低产品的售价，就可以给产品提供相当的竞争力， 这是企业经营过程中所不可忽视的。可以说加强成本控制，是提高企业产品竞争 力的一种十分有效的方法。 2 4 房地产企业现代成本管理体系的框架 现代企业体制与制度，是以保证企业具有永久的活力、决策的科学性、企业 发展方向的正确性为目的，是企业最基础的核心竞争力所在，是企业发展其他竞 争力的原动力和支持平台阳1 ，而现代成本管理体系就是这样一个体制。它是围绕 着全面成本管理建立起来的包括房地产企业成本管理的主体、成本管理的对象、 成本管理的构件、成本箭理方法的一个整体。房地产企业现代成本管理体系的框 架见表2 1 。 山东大学硕士学位论文 表2 1 房地产企业现代成本管理体系的框架 成本管理主体 伞体员t l ：地开发单位材料供应商金融机构设计 上游企业 单位乐建单位 成本管理对象 房地产企业本身一一 房 地 下游企业 营销策划公司物业管理公司 产 成本预测 企 业 事前管理构件 成本决策 现 代成本计划 成 太 成本管理构件 成本核算 管 事中管理构什 理 成本控制 体 成本分析 系事后管理构件 成本考核 销售收入百分比法目标成本预测法 成本管理方法 比较分析法指标分析法 1 房地产企业现代成本管理的主体 房地产企业现代成本管理的主体区别于传统的成本管理，是全员参与的成本 管理，而不是仅仅依赖于管理人员。对企业员工经常组织学习和培训，以提高企 业内部的整体素质和管理水平。同时在企业内部实行成本管理的约束机制和激励 机制，对每个部门、每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益 成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖 惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育 以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有 效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。 2 房地产企业现代成本管理的对象 房地产企业现代成本管理是以企业的全局为对象，对房地产企业的整个牛产 过程中发生的成本进行的管理。包括从项目立项、规划设计、建设施工、组织销 售、交房竣工的整个过程中发生的所有成本及费用。它不仅包括生产过程中的各 种有形的物资资料及人力的消耗，更包括企业的规模、市场开拓、企业内部结构 调整等无形的成本动因。为了使企业产品在市场上具有强大竞争力，现代成本管 理不再局限于产品的牛产制造过程，而是将视野向前延伸到产品的市场需求分 1 9 山东大学硕士学位论文 析、相关技术的发展态势分析以及产品的方案施工图设计；向后延伸到顾客的使 用、维修及处置，这样就形成了一个供应链，即以房地产企业为核心，另外还包 含土地开发单位、金融机构、材料供应商、设计单位、承建单位、营销策划公司、 物符公司以及购房者的供应链合作关系。这样房地产企业就可以充分利用相关企 业的信息资源乘j 能力，共同抵御市场风险，使得各方获得更高的利益例。供应链 上各部分相瓦影响、相互促进，通过图2 1 可以更直观地看到它们之间的关系。 - 代表物流、贸金流信息碗双向交换 图2 - 1 以房地产企业为核心的供应链组织结构图 3 房地产企业现代成本管理的构件 房地产企业现代成本管理构件包括：成本预测、成本决策、成本计划、成本 核算、成本控制、成本分析和成本考核七部分。成本预测、成本决策、成本计划 属于事前管理，成本控制、成本核算属于事中管理，为属于事后管理的成本分析 和成本考核提供依据，然后根据分析结果重新对成本决策、成本计划做调整。房 地产企业现代成本管理的构件在论文的第三章详细论述。 4 房地产企业现代成本管理的方法 房地产行业的成本管理由于其构成复杂、透明度低、专业性强、涉及范围广、 时间周期长等特点，相应的成本管理方法也具有多样性。根据不同阶段成本的构 成，不同的成本管理方法也相应而生。具体内容将在第三章详细论述。 2 0 山东大学硕士学位论文 第3 章房地产企业现代成本管理的构件 3 1 房地产企业的成本预测、成本决策及成本计划 3 1 1 房地产企业的成本预测 凡事预则立，不预则废。在房地产开发的过程当中，常常存在诸多不确定因 素。如何让这些不确定因素造成的不良后果降至最低，是成本管理过程中非常基 础而又重要的工作。显然成本预测在成本管理中占有着及其重要的地位，必须予 以高度重视。成本预测是指依据掌握的经济信息和历史成本资料以及成本与各种 技术经济因素的相瓦依存关系，采用科学的方法，对企业未来成本水平及其变化 趋势做出的科学推测1 。其有助于经营者减少决策的盲目性，从而做出正确决策。 1 成本预测的现实意义 ( 1 ) 成本预测是成本计划的基础，为编制科学合理的成本控制目标提供依据 加强成本控制，首先要抓成本预测。有预测才会有决策。正确的成本决策是 以科学、准确的预测为依据的。通过成本预测，可以对未来牛产经营活动中可能 出现的各种情况进行全面、系统的分析，避免决策的片面性和局限性；可以对未 来影响成本的各种因素进行科学的分析，比较各种方案的经济效果和可行性，为 选择最佳的成本方案提供科学的根据，使费用预算和成本目标更合理、更贴近实 际。与此同时，成本决策的结果也要被纳入企业的成本计划。即成本预测既为成 本决策服务，也为成本计划服务。成本预测对提高成本计划的科学性、降低成本 和提高经济效益，具有重要的作用。成本预测既是进行成本决策的基础，也是编 制成本计划的依据。 ( 2 ) 成本预测是增强企业竞争力和提高企业经济效益的主要手段 企业要想在领域内做大做强，就必须具备这个行业内的成本竞争优势，这 是由市场规律决定的。成本的降低，相应企业的经济效益才会提高。只要有效的 对项目开发过程产生中的各种成本进行科学的预测，严格的把成本控制在目标成 本之内，企业就会获得较强的竞争力，就会为提高企业经济效益创造条件。 2 。科学准确的预测必须遵循合理的预测程序 山东大学硕士学位论文 ( i ) 制定预测计划 制定预测计划是预测工作顺利进行的保证。预测计划的内容丰要包括：组织 领导及工作布置、配合的部门、时间迸度、搜集材料范围等。如果在预测过程中 发现新情况和发现计划有缺陷，则可修订预测计划，以保证预测工作顺利进行， 并获得较好的预测质量。 ( 2 ) 搜集和整理预测资料 根据预测计划，搜集预测资料是进行预测的重要条件。预测资料般有纵 向和横向的两个方面数据。纵向资料是开发过程中各类材料的消耗及价格的历史 的数据，据以分析其发展趋势；横向资料是指同类开发项目的成本资料，据以分 析所预测项目与同类项目的差异并做出估计。 预测资料的真实与正确，决定了预测工作的质量，因此对搜集的资料进行细 致的检查和整理很有必要。目的是通过筛选之伪存真，以保证预测资料的完整性、 连续性和真实性。 ( 3 ) 选择预测方法 预测方法一般分为定性与定量两类。定性预测是对预测对象进行定性分析时 使用的方法。它是用定性的方法研究、分析和确定未来事物发展的性质和发展规 律。定性预测的数据或结果，往往不是依据历史统计数据直接计算获取的，而是 充分发挥人的智慧、经验的作用，依据直观材料、人的实践和丰观判断得到的预 测结果。定量预测是对预测对象进行定量分析时使用的方法。它是用定量的方法 研究、分析利推测未来事物发展的程度及其结。定量预测是建立在历史数据和资 料以及目前的信息基础上的预测，它往往不是丰观判断，而是充分发挥历史数据 的作用。因而，定量预测的结果比定性预测更具科学性和精确性。定性方法有专 家会议法、主观概率法和特尔菲法等，丰要是根据各方面的信息、情报或意见， 进行推断预测。定量方法丰要有移动平均法、指数平滑法和回归分析法等。 ( 4 ) 成本初步预测 丰要是根据定性预测的方法及一些横向成本资料的定量预测，对开发项目成 本进行初步估计。这一步的结果往往比较粗糙，需要结合现实的成本水平进行修 正，才能保证预测成本结果的质量。 ( 5 ) 影响成本水平的因素预测 山东大学硕士学位论文 影响工程成本水平的因素丰要有：物价变化、劳动牛产率、物料消耗指标、 项目管理办公费用开支等。可以根据相同时期内其它工程实施情况、本企业职工 及当地分包企业情况、市场行情等，推测哪些因素会对本项目的成本水平产生影 响。 ( 6 ) 成本预测 根据初步的成本预测以及对成本水平变化因素的预测结果，确定开发项目的 成本情况，包括人工费、材料费、机械使用费和其它直接费等。 ( 7 ) 分析预测误差 成本预测是对开发项目实施之前的成本预计