（公共管理专业论文）当前中国住房市场价格过高的制度成因与建议.pdf

山东大学硕士学位论文 摘要 近年来，我国房地产市场发展迅速，房地产业已成为国民经济支柱产业。在 房地产业高速发展的同时，住房市场价格却出现上涨过快问题，这必然给国民经 济的健康发展与人民的日常生活带来一系列问题。探讨当前住房市场价格过高的 原因，进而给出有针对性的建议便具有重要的理论与实践意义。 从内容上讲，本研究首先简要回顾国内有关房价上涨原因的研究现状，指出 其贡献与不足，并认为从制度的角度理解当前的房价上涨才具有本质的意义。然 后论文比较详细地考察中国住房市场的市场化过程，当前过高房价的表现，对房 价过高现象从数据方面做出的判断，并进而指出房价过高可能对社会经济生活的 影响。接着论文给出分析房价形成的研究框架，并利用该框架从土地储备制度与 住房贷款制度等方面定性地讨论了其对住房市场高价格的影响，然后利用潍坊市 住房市场的真实数据对上面的分析做出检验。结果显示：本研究所涉及的制度性 因素的确与当前的过高房价具有显著的正向作用关系。之后，论文在论证了国家 实施住房市场调控政策合理性的基础上，分别从完善土地储备制度与住房贷款制 度方面为稳定当前的住房市场提出了比较系统的建议，其中，土地储备制度方面， 国家应该进一步明确其性质与目的，完善相关法律法规，完善土地收益分配制度 及收购价格，加强土地储备制度执行中的监督监控，并完善我国土地储备、供应 机制；住房贷款制度方面，国家要大力推进利率市场化改革，推行二套房高首付制 度，同时要对房地产金融进行创新，利用r e i t $ 拓宽住房产业的投融资渠道，减 轻当前住房市场的过度投机。最后在坚持住房市场仍然属于一种交易机制的前提 下，论文给出完善当前住房市场应该采取的其他意见。 关键词：住房市场；过高价格；制度；土地储备；住房贷款 a b s t r a c t f o rt h ep a s td e c a d e sc h i n e s eh o u s i n gm a r k e th a sa c h i e v e dc e r t a i ng r e a t d e v e l o p m e n ta n db e c o m eo n eo ft h eb a c k b o n e so fo u rc o u n t r y se c o n o m y b u ta tt h e s a m et i m e ，c h i n e s eh o u s i n gm a r k e ta l s oe n c o u n t e r st h eo v e r - h i g hp r i c ep r o b l e m ， w h i c hc a u s e sas e r i e so fp r o b l e m sf o rt h ee c o n o m yd e v e l o p m e n ta n dt h ei n h a b i t a n t s d a i l yl i f e h e n c et oi n v e s t i g a t et h ec a u s a l i t i e sf o rt h i so v e r - h i g hp r i c ep r o b l e ma n dp u t f o r w a r ds o m ep e r t i n e n tc o u n t e r m e a s u r e sw i l lb em e a n i n g f u lb o t hi np r a c t i c ea n d t h e o r y i nt h i sr e s e a r c h ，t h i sp a p e rb e g i n st os u m m a r i z et h ea v a i l a b l el i t e r a t u r e so nt h i s p r o b l e m ，p o i n t so u tt h e i rc o n t r i b u t i o n sa n ds h o r t c o m i n g s a n db a s e do nt h i sr e v i e w , t h i sr e s e a r c hp r o p o s e st h a ta ni n s t i t u t i o n a lu n d e r s t a n d i n gf o rt h i so v e r h i g hp r i c e p r o b l e mw o u l dh a v ee s s e n t i a lm e a n i n g t h e nt h ep a p e rr e v i e w st h eh i s t o r yo fc h i n e s e h o u s i n gm a r k e ti nd e t a i l ，e x h i b i t s t h ea c t u a l i t yo ft h i so v e r - h i g hp r i c ep r o b l e m ， j u s t i f i e st h i sp r o b l e mv i a r e a lm a r k e td a t a ，a n di l l u s t r a t e si t sn e g a t i v es o c i o 。e c o n o m i c i n f l u e n c e s n e x tt h i sp a p e rp r e s e n t sa na n a l y t i c a lf r a m e w o r kf o rt h ed e t e r m i n a t i o no f h o u s i n gm a r k e tp r i c e ，a n du s i n gt h i sf r a m e w o r k ，t h i sr e s e a r c hf i r s tr e v i e w st h ec u r r e n t s t a t u so fl a n dr e s e r v ei n s t i t u t i o n sa n dh o u s i n gl o a ni n s t i t u t i o n ，i n s p e c t st h e i r i n f l u e n c e s u p o n t h e o v e r - h i g hp r i c ep r o b l e mr e s p e c t i v e l y f r o maq u a l i t a t i v e p e r s p e c t i v e ，a n dt h e nu t i l i z e ss o m er e a ld a t af r o mw e i f a n gh o u s i n gm a r k e tt ot e s tt h e a b o v el o g i c a la n a l y s e s ，a n dt h er e s u l t si n d i c a t e st h e s er e l e v a n ti n s t i t u t i o n a lf a c t o r s h a v ec e r t a i nr e m a r k a b l es i g n i f i c a n tp o s i t i v ec o r r e l a t i o n sw i t hc u r r e n th o u s i n gp r i c e f r o mt h es t a t i s t i cp e r s p e c t i v e a n da tt h el a s t ，d u et ot h ei n c o m p l e t e n e s so fh o u s i n g m a r k e t ，a n db a s e do nt h ea b o v ea n a l y s e s ，t h i sp a p e rs h o w st h en e c e s s i t i e so fh o u s i n g m a r k e tr e g u l a t i o n ，a n ds y s t e m i c a l l yp u t sf o r w a r ds o m ec o u n t e r m e a s u r e st oc o n t r o l c u r r e n tc h i n e s eh o u s i n gm a r k e t f r o mt h o s er e l e v a n ti n s t i t u t i o n sr e s p e c t i v e l y , t h e r e i n t o ， f r o mt h ea n g l eo fl a n dr e s e r v ei n s t i t u t i o n ，t h i sr e s e a r c hs u g g e s t st h a tt h eg o v e r n m e n t s h o u l dc l a r i f yt h em i s s i o na n do b j e c t i v e so fl a n dr e s e r v e ，p e r f e c tt h ec o r r e s p o n d i n g l a w sa n dr e g u l a t i o n sa n dt h ea r r a n g e m e n to fl a n dr e v e n u ed i v i s i o na n dt h el a n d 2 山东大学硕士学位论文 p 珈c h 豁ep r i c e ，e n h a n c et h es u p e r v i s i o no fl a n dr e s e r v ei n s t i t u t i o n ，a n dc o n s u m m a t e t h ec u r r e n tl a n dr e s e r v ea n ds u p p l ym e c h a n i s m ；a n df r o mt h ea n g l eo fh o u s i n gl o a n i n s t i t u t i o n ，t h i sp a p e ri n s i s t st h a tt h eg o v e r n m e n ts h o u l da d v a n c et h er e f o r m a t i o no f i n t e r e s tr a t ev i g o r o u s l yt ol e tm a r k e td e t e r m i n ei tf i n a l l y ，a n di m p l e m e n th i g h d o w n p a y m e n t f o r - a - s e c o n d - a p a r t m e n ti n s t i t u t i o n ，a n da tt h es a m et i m e ，i tm a yc a r r y t h r o u g hr e a le s t a t ef i n a n c ei n n o v a t i o na n du t i l i z er e i t s ( r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ) t ob r o a d e nf i n a n c i n gs c o p ea n df u r t h e rt oa l l e v i a t ee x c e s ss p e c u l a t i o nb e h a v i o ri n h o u s i n gm a r k e t f i n a l l y , t h i sp a p e ri n s i s t s t h a th o u s i n gm a r k e ti sa ne x c h a n g e m e c h a n i s me s s e n t i a l l ya n df u r t h e rg i v es o m eo t h e rs u g g e s t i o n st oi m p r o v ei t k e yw o r d s ：h o u s i n gm a r k e t ；o v e r h i g hp r i c e ；i n s t i t u t i o n ；l a n dr e s e r v e ；h o u s i n g l o a n 3 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人 承担。 论文作者签毫：盔堕 日期。 关于学位论文使用授权的声明 本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子 版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手 段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：鹰- 亟盟导师签名：铀日期：之衄 山东大学硕士学位论文 第一章绪论 闫题的提出 国际经验证明，对一个国家来说，人均g d p 达到1 0 0 0 美元是一个重要标志， 意味着经济发展跃上了个新的台阶，进入了一个重要阶段。在这一时期，以吃、 穿、用为主体的基本生活消费阶段结束，以住房、教育、文化、旅游等为主要内 容的享受性生活消费阶段开始。2 0 0 3 年我国g d p 总量达到1 4 万多亿美元，人 均g d p l 0 9 0 美元，首次突破1 0 0 0 美元，社会消费结构向发展型、享受型升级， 人们改善住房条件的需求不断增长。到2 0 0 6 年，我国入均g d p 已经突破2 0 0 0 美 元，住房、旅游等享受性消费舞级明显 。本轮经济增长周期( 2 0 0 3 年以来) 中， 房地产业发展迅速，并已成为国民经济支柱产业之一。但在房地产业高速发展的 同时，出现了房价上涨过快和房价过高的问题。房价过高会拉动通货膨胀，甚至 导致金融危机，同时，房价过高还会使许多入居无定所，影响社会和谐与稳定。 因此，稳定住房市场价格，就成为国家公共政策和宏观调控的重点。事实上，本 轮经济周期以来，对住房市场的宏观调控一直是公共政策的重点。从中央银行著 名的1 2 1 文件开始，以货币政策为核心的宏观调控不断加大力度，但是，公共政 策对住房市场的调控效果却始终远离政策预期，以至于住房价格高涨成为政府与 国民最为关注的问题之一。 实际上，2 0 0 5 2 0 0 7 年，霆务院三年三份文件，没有压住房价。2 0 0 5 年5 胃， 国务院转发了建设部等七部委的关于做好稳定住房价格工作的意见( 即2 5 号 文) ，在全国房价的突飞猛进中，国家层面控制房价就此开始。这份“意见 要求， 认真贯彻国务院备项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性购房，鼓励 普通商品住房和经济适用房建设，合理引导住房消费。“加强经济适用住房建设， 完善廉租房制度 被着重提了出来。2 5 号文之后，一些相关政策随后出台，这被 习惯性称为第一轮宏溉调控。遗憾的是，房价并没有如2 5 号文所要求的那样下降， 相反，很多地区再次掀起涨价风潮。次年5 月，国务院又转发了建设部、发改委 h t t p ：w w w s h r c a o r g e n 2 3 0 1 h t m l m h t t p y f i n a n c e s i n a c o m c n c h i n a h g j j 2 0 0 71 0 1 7 1 0 3 4 7 4 0 6 7 7 9 9 s h t m l 山东大学硕士学位论文 等9 部门制定关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见( 被称为3 7 号文) 。 3 7 号文是对2 5 号文的再次重申，指出了宏观调控政策落实不到位，房价涨幅没 有得到有效控制等问题。3 7 号文明确要求各城市在2 0 0 6 年9 月底前公布普通商 品房、经济适用房和廉租房建设目标，套型在9 0 平方米以下的住宅比率达到开发 面积的7 0 被明确提了出来。随后，税收和银行信贷政策进一步紧缩。2 0 0 7 年3 月，3 7 号文件精神被再次强调。但是房价仍然持续上涨。 因此，在这样的背景下，关注住房价格的过快上涨和房价过高，寻找问题的 根本原因，探索解决问题的正确途径，具有重要的理论与现实意义。 1 2 文献综述 对于当前中国住房市场价格过高的成因，国内已有不少研究，归结起来，大 致有如下观点。 供需失衡论。该类研究主要从市场供求不匹配、供不应求出发来理解当前的 住房市场高价格状况。比如，姚玲珍，刘旦( 2 0 0 7 ) 在其研究中就认为，在当前 的中国住房市场中存在着市场需求过旺与房地产供给结构失调，各级市场供给不 足这样的矛盾，供不应求从而导致住房市场价格过高。他们认为，需求方面，从 潜在需求考虑，目前中国刚刚进入城市化的加速阶段，而城市化进程的加快，导 致大量的流动人口涌入城市，从而将使住房的潜在需求增加；有效需求方面，不 断提高的居民收入水平和银行贷款的低利率环境为城市居民改善住房提供了有利 时机，原有城市人口存在改善住房条件的需求；由于房地产不仅具有消费品属性， 也具有投资品属性，所以房地产市场上的需求除了自住性需求外，还存在着大量 投资性需求，因此，居民的投资性购房需求增加。而在供给方面，长期以来我国 住房供给结构不合理，经济适用住房和廉租房供给比例太小，高价商品房的供给 比例占据主导地位，大户型、豪华型住房供过于求，而价格适中的中小户型供应 偏少，形成了一种不合理的供给结构，即高档住房偏多，而与绝大多数居民消费 能力相适应的经济适用房的供应明显不足，在高档住房“成本推动 和中低档住 房“需求拉动 的共同作用下，引起房价的全面上涨。邓宏乾，陈峰( 2 0 0 7 ) 则 通过时间序列数据分析了住宅产品价格体系之间的因果关系，并利用截面数据建 立多元计量模型量化住宅市场产品结构对房价的影响力度，他们的实证研究表明， 我国住宅结构失衡是导致住宅市场价格上升的主要因素，当前的房价上涨实质为 。姚玲珍，刘旦现阶段房价调控措施分析及其对策研究【j 】经济界，2 0 0 7 ，( 5 ) ，3 9 - 4 2 2 出东大学碛士学住论文 结构性泡沫。 其他持类似理解的研究者还有宁辉华( 2 0 0 7 ) 国，周江( 2 0 0 5 ) 国。与上述见 解有关联的是，有些研究者主要从需求角度理解当前的房价现象，毙如向颖( 2 0 0 6 ) 等。 住房市场垄断论。该类研究从住房市场结构来理解当前的高价现象。比如， 陈金池( 2 0 0 7 ) 就认为，因为住房市场缺乏竞争机制，所以在客观上导致住房价 格上涨。在健看来，第一，从产品特性来讲，由于房地产位置的不可移动性、产 品的异质性，以及流通方式的多样性，导致房地产的交易和定价是个别进行的， 信息不完全，在市场上不能形成完全竞争。同时房地产市场具有很强的区域性， 各送域的供求关系和份格都具有差雾，一个地区的短缺不能凼其它地区的富余来 补足。其次，从供给方来讲，房地产市场往往被些大房地产公司所垄断。而在 寡头垄断市场上决定价格的往往并不是供求关系，只要房地产商有控制房价的能 力，哪怕贷款利率和缝价格提得褥高，能们很容易把这些受担遥过提价转嫁绘 购房者。第三，从需求方来讲，房屋承担了太多的社会功能，兼具生活资料、享 受资料和发展资料，而且房地产的使用价值具有很强的区域化特征，这使消费者 报难找到合适的替代晶，即使价格褥高，人们往往别无选择 。其他持类似理解的 研究者还有徐忠平与卫鹏鹏( 2 0 0 5 ) 等。 住房市场供给成本上涨论。该类观点认为在市场机制下，住房价格的确定除 供求关系之外，还取决于房屋的建造成本。丽在我国城市当前商品住房的开发中， 房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素有如下因素：土地成本 升高；建筑材料涨价；房屋质量不断提升，比如房屋装修；建设成本，运营费用， 人王费、节能标准费用等，褫供给成本的增加则推动了价格的上升。持类似观点 的其他研究者还有李伟( 2 0 0 6 ) 囝等。 预期引致论。该类观点主要考虑了消费者预期对当前高价格形成的影响。比 如，在这方面，研究者陈金池( 2 0 0 7 ) 就认为消费者的消费心理因素助长了房价 邓宏乾，陈峰中囡住宅市场结构与房价的关系【j 1 歼放时代，2 0 0 7 ，( 4 ) ，6 2 7 1 宁辉华。房价上涨原因初撵f j 】。益阳职业技术学院学报，2 0 0 7 ，( 9 ) ，3 2 3 4 周江住房供给结构对房价酶影响及调控对策f j l 城帮开发，2 0 0 5 ，( 4 ) ，2 0 。 向颗我阑房价持续高涨艨因及对策分析【j 1 南方论刊，2 0 0 6 ，( 1 0 ) ，2 8 2 9 陈金i 耋，瑰行痔擒调控揍藏分析及荬对策觋究阴，褒代经浇攥耄孪，2 0 0 7 ，( 7 ) ，1 5 1 9 。 徐忠平，卫鹏鹏房价上涨的原因及平抑措旄f j l - 中阑物价，2 0 0 5 ，( 5 ) 6 2 “ 李俘住房价格上涨的原因分析及党善调控措施建议l j l 价格理论与燕践，2 0 0 6 ，( 7 ) ，4 m 4 i 。 3 山东大学硕士学位论文 上涨。在他看来，房地产兼具耐用消费品和投资品的双重性质，所以在房地产市 场上，作为需求方，人们往往倾向于买涨不买落；而作为有产者，当房价上涨的 时候，人们会感到他们的资产总值在增加，即使绝大部分人不可能出售他们的住 房，但在此过程中他们也会享受到财富增值的愉悦，因此他们内心则实际上希望 房价继续上涨。根据预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的机制，如 果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。市场预期所 依托的是各种信息，但对分散的消费者个体来讲，大多数的信息成本是其难以承 担的，对大众传播媒介的信息往往无力证明真伪，所以消费者的预期极容易受到 信息的被动引导而表现出易引导性，因此，新闻媒体在房价上涨过程中常常起到 推动作用。而袁志刚等( 2 0 0 3 ) 则通过建立简单的均衡模型说明预期如何形成房 价理性泡沫的机制。 流动性过剩论。该类研究普遍认为，流动性过剩是我国当前经济运行中的突 出问题。流动性过剩突出表现为大量货币资金追逐有限的资产，从而引发短期内 资产价格的迅速上升，在我国，流动性过剩导致银行信贷扩张，推动房地产投资 增加，价格上涨。在这方面，熊伟( 2 0 0 7 ) 认为我国流动性过剩与经济发展模式 和汇率政策具有重要关联，他认为，从我国改革开放实践来看，我国经济增长走 过的是一条“高储蓄、高出口、高增长、低消费的道路，在投资、消费、出口 中，出口是我国经济增长的主要动力，而由于长期持续的贸易顺差及强制结汇政 策，不仅引发人民币汇率升值预期，吸引国外热钱流入，美元钉住的汇率政策也 导致我国货币政策丧失独立性，被迫发行大量基础货币。同时由于我国实体经济 存在普遍产能过剩，大量的货币以银行贷款或抵押贷款和热钱方式进入房地产、 股票等资产市场，从而形成资产市场上的流动性过剩。而流动性过剩对住房市场 的影响则一方面从供给方面支持了我国房地产业的高速成长，增加了房地产供给， 同时又导致了过度旺盛的需求，最终推动房价的上涨 。在该类研究中，持类似观 点的其他研究者还有陶美珍( 2 0 0 7 ) ，施昌奎( 2 0 0 7 ) ，郭万达( 2 0 0 7 ) 等。 以上是当前针对住房市场价格过高研究中的主要观点，当然仍然存在其他不 。袁志刚等房地产市场理性泡沫分析【j 】经济研究，2 0 0 3 ，( 3 ) ，3 4 4 3 熊伟我国房价持续l 涨的流动性过剩因素分析与对策【j 】生产力研究，2 0 0 7 。( 1 9 ) ，8 7 8 8 陶美珍当前我国房地产业热点问题探析 j 南京财经大学学报，2 0 0 7 ，( 5 ) ，1 3 1 6 施昌奎资金流、人流决定大城市房价走势【j 1 城市开发，2 0 0 7 ，( 1 4 ) ，3 4 3 5 囝郭万达我国房地产宏观调控政策的目标选择【j 1 2 0 0 7 ，( 4 ) 。1 5 - 1 9 4 出塞大学磺士学位论文 同的解释，比如有的研究者就认为当前不少地方政府的不适当调控与规划也是导 致住房市场价格过高的原因( 向颖，2 0 0 6 ) ：而吴老二等( 2 0 0 6 ) 则研究了投资 来源结构对房价的影响，认为当前的房地产投资结构是促成当前房价的重要原因。 在研究方法上，当翁的研究主要以定性与描述性分析力圭，实证与定量研究 则较少。 我们对前面的研究作简要评述。 从总体上看，当前的研究主要是从供求分析这样一个框架出发的，研究或者 关注住房供给方面，或者关注需求方面，或者同时从供求两个角度出发。我们认 为，这样的分桥是有道理的，因为住房市场首先是一种交易机制，尽管目前的市 场机制并不完全。供求分析框架也是我们在下面展开王作的基础。同时我们可以 看出，几乎所有研究者都考察了多种因素，都认为不是一种原因导致了当前的住 房价格过高，这是一种共识。也是我们下面分析的基本出发点。 但与此同时，也可以发现当翦的研究存在如下问题： 其一，当前的研究往往主要从描述的层面对当前的住房价格过高现象做出解 释，几乎所有的分析都是一种定性性质的判断，从研究的角度考虑，这样的判断 需要更多的与更实在的证据与数据予以验证。 其二，从探究问题的层次上看，当前的研究往往从表象上对房价过高做出判 断，我们认为，从供求分析住房市场的框架之后，接下来的考察应该从制度层面 出发，比如在住房贷款制度、土地制度等方蔼对闯题予以考察。可以简单地讲， 当前的地价上涨在很大意义上是因为土地制度的不完善所造成的，而住房贷款制 度的变化也必将影响当前消费者对住房的需求。因此，制度视角的研究取向可以 认为是本论文研究的重要立足点，并将成为我们解释当前房价状况鲶基本方向。 1 。3 框架安排和主要观点 1 3 1 论文的框架安捧 第一章，绪论。本章将首先简明点出选题的背景每意义，同时对当前的研究 展开必要的讨论与总结，最藤对论文的框架结构与主要观点做出简要的说明。 第二章，我国住房市场与住房价格上涨。本章主要考察当前中国住房市场化 及现状，并对在住房市场调控不断强化情况下，住房价格不断上涨以致过高的表 现给出 ；乏明。同时，本部分将总结当前的中国住房市场的基本状况，对分析住房 d 吴老二，搋乎衡房地产价格与房地产投资来源结构l 珏当代经济科学，2 0 0 6 ，( 1 ) ，7 5 - 8 0 5 山窳大学硕士学位论文 价格过高这样现象做出必要的判断，并简要指出其不利影响。 第三章，当前我国住房市场价格过商的制度成因。这一章将对我国当前住房 市场价格过高进行制度性成因分柝。在给出一个简要的分析框架蜃，论文将分别 从土地储备制度与住房贷款制度等方面对住房市场价格过高做出理论上的探讨， 同时结合潍坊市住房市场的实际情况做出初步定量分析。 第四章，稳定我国佳房市场价格的制度性建议。本章将探讨政府控制住房市 场价格的制度性建议。首先分析政府调控住房市场的合理性，然后结合我国的实 际，分别从土地储备制度与住房贷款制度等方面展开讨论，并提出系统有操作性 的对策建议，以期对稳定当前住房市场价格提供指导。 1 3 2 本文的主要观点 其一，对于经济发展来说，制度是至关重要的，正如新制度经济学的代表入 物科斯所说：群没有适当的制度，任何有意义的市场经济都是不可能的囝。因此， 要想更全面地理解住房价格问题，就必须认真研究制度对住房供求及价格的影响。 本文认为当前我国住房价格过高的成因从根本上说是制度性的，影响住房价格过 高的制度因素很多，本文仅就土地储备制度和住房贷款制度探讨往房价格过高的 问题。在现行土地储备制度下，土地收入成为地方政府的第二财政，政府能从土 地出让中获得巨额收益，因此，政府通过垄断土地而不断提高土地出让价格。由 予土地价格是住房价格的构成因素，直接拉动了住房成本和价格的增长。两现行 住房贷款制度下，住房信贷已作为商业银行的低风险贷款品种重点发展，在低利 率、低首付，且不限制个人多次贷款购买多套房的房贷制度下，提高了公众利用 银行贷款购买往房的能力，扩大了住房贷款需求，进而刺激了公众的现实住房需 求和投资需求，直接拉动了住房价格不断上涨。本文还利用潍坊市房地产数据实 证了土地储备制度和住房贷款制度对当地住房价格上涨的影响。 其二，解决当前的住房高价问题，根本出路是完善当前中国的住房制度，特 别是土地储备制度与住房贷款制度。土地储备制度方瑟，骥确其疆标是，保证经 济发展和社会进步用地需求，优化配置土地资源，保证土地利用时实现价值或福 利最大化，切实维护和保证公共利益。土地储备制度本质是以公共利益为导向的 城市土缝资源优纯配置。通过完善法律法规，调整土地收益分配，建立科学的土 地储备、供应机制。新型土地收益分配制度应兼顾各方利益，使失地者的生活有 车维汉发展经济学l m l ，北京：清华大学出版社，2 0 0 6 6 山东大学硕士学位论文 所保障，使土地所有者的利益得到实现。限制高档商品房开发用地，优化住房供 应结构。在住房贷款制度方面，则通过推进利率市场化、推行二套房高首付制度 和创新房地产融资制度等措施调节嵩房价。我们认隽露前对于二套房还应进一步 提高首付比例，发出明显抑制二套房贷款需求的信号。适时推出房地产投资信托， 以拓宽房地产业的投融资渠道，减轻当前住房市场的过度投机。 第三，本研究着重从制度焦度考察当前房价过塞阆题，网时认羚，稳定住房 价格也需要进一步完善市场交易机制，发挥市场优化资源配置的作用，规范住房 市场秩序，保障住房市场良性发展。 7 山东大学硕士学位论文 第二章我国住房市场化与住房价格上涨 我国的住房领域是一个不断市场化的领域，这是进行宏观调控的微观基础。 在住房市场化中，住房从“无价到有价，从低价到高价，是一个必然的趋势， 但在本轮经济周期中，房价上涨过快过高，并有可能危及经济的可持续发展和社 会的和谐稳定，需要高度关注。 2 1 我国住房市场变迁及现状 2 1 1 我国住房市场化进程 改革开放以来，我国住房产业的发展是与我国住房市场化相伴生的，并且其 过程大致上可以划分为以下五个阶段：试点起步阶段( 1 9 7 8 1 9 9 1 年) ，非理性繁荣 阶段( 1 9 9 2 1 9 9 3 年) ，治理整顿阶段( 1 9 9 3 1 9 9 5 年) ，相对稳定阶段( 1 9 9 5 2 0 0 2 年) ， 快速发展阶段( 2 0 0 3 年至今) 。 ( 1 ) 试点起步阶段 1 9 7 8 年我国理论界提出了住房商品化、土地产权等观点，并在当年召开的全 国城市住宅建设会议上提出“要充分调动国家、地方、企业和个人四个方面的积 极性，准许个人买房建房，要使住宅逐步商品化。 1 9 8 0 年4 月，邓小平对住房商 品化、土地实行有偿使用等问题做出了指导性的解释，并提出城镇居民个人可以 购置房屋，也可以盖房子，不但新房子可以出售，老房子也可以出售，可以一次 性付款，也可以分期付款，1 0 年、1 5 年付清，以及房租要调整，逐步提高房租和 对低工资职工补贴等的设想。这对房地产市场的构建起到了启动作用。1 9 8 4 年全 国六届人民代表大会上的政府工作报告中指出：“城市住宅建设，要进一步推 行商品化试点，开展房地产经营业务”。1 9 8 8 年4 月，第七届全国人民代表大会第 一次会议修改了宪法有关条款并规定国有土地使用权和集体土地使用权可以 依照法律的规定转让；同年1 2 月，：土地管理法做出相应修改，并出台了一系 列的政策和条例，国有土地使用权出让工作在全国城镇开始由点到面展开。这两 个文件为我国房地产业的复苏和发展打开了闸门。1 9 8 8 年1 月，在总结试点城市经 验的基础上，国务院召开了全国住房制度改革第一次工作会议。同年2 月，国务院 印发了国务院住房制度改革领导小组 ，2 0 0 7 1 2 2 8 ，中国经济信息网 1 7 山东大学硕士学位论文 其中，商品住宅完成投资1 5 4 4 0 亿元，同比增长3 3 7 ，增速比上年同期提高5 3 个百分点，占同期房地产完成投资的7 1 4 ，比上年同期提高1 个百分点；经济 适用住房完成投资6 9 3 亿元，同比增长3 1 7 ，增速比上年同期提高2 1 3 个百分 点，占同期商品住房完成投资的4 5 。 市场需求旺盛。1 1 1 月，全国商品住房竣工面积2 7 3 亿平方米，同比增长8 5 ， 增幅比上年同期下降o 4 个百分点；销售面积5 5 亿平方米，同比增长3 2 3 ，增 幅比上年同期上升1 9 7 个百分点，其中，现房销售面积1 4 8 亿平方米，同比增长 1 5 6 ，增幅比上年同期上升2 4 个百分点；期房销售面积4 0 1 亿平方米，同比增 长3 9 7 ，增幅比上年同期上升1 4 2 个百分点。与此同时，商品住房空置面积继续 下降，1 1 月全国空置商品住房5 7 6 6 万平方米，同比下降1 4 2 ，降幅较上月加快 0 9 个百分点国。 住房价格持续上涨。2 0 0 7 年7 0 大中城市住房价格增幅逐季递增，增幅均高 于上年同期水平。详见表2 2 0 表2 2全国7 0 大中城市住房价格增长情况 项目 2 0 0 6 年全国7 0 大中城市住房价2 0 0 7 年全国7 0 大中城市住房价格增 季度 格增长率 长率 、 一季度 5 55 6 二季度 5 76 3 三季度 5 58 9 四季度 5 21 0 2 ( 资料来源：根据中国经济信息网数据整理) 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2 0 0 7 年4 季度，全国7 0 个大 中城市房屋销售价格上涨1 0 2 ，房屋租赁价格上涨3 1 ，土地交易价格上涨 1 0 7 ，物业服务价格上涨0 4 。一是房屋销售价格同比上涨1 0 2 ，涨幅比 上季度高2 个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨1 1 4 ，涨幅比 上季度高2 4 个百分点。二手住房销售价格同比上涨9 8 ，涨幅比上季度高2 2 个百分点。非住宅商品房销售价格同比上涨6 8 ，涨幅比上季度高0 4 个百分 点。二是房屋租赁价格同比上涨3 1 ，涨幅比上季度高o 1 个百分点。其中， 1 1 1 月全国房地产市场运行情况 ，2 0 0 8 0 1 o l ，中国经济信息网 o 1 7 0 个大中城市2 0 0 7 年4 季度房价同比涨i 0 2 ，2 0 0 8 0 l 3 l ，人民网 1 8 山东大学硬攀位论文 住宅、办公楼、工业仓储用房和商业娱乐用房租赁价格分别上涨3 。8 、2 6 、 2 6 和3 3 。三是土地交易价格同比上涨1 0 7 ，涨幅比上季度低4 3 个百分 点。其中，居住用地、工监仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格分嗣上涨 1 2 。2 、5 。8 和8 9 。四是物业服务价格同比上涨o 。4 ，涨幅比上季度高0 。1 个百分点。其中，住宅、办公楼、工业仓储用房和商业娱乐用房物业服务价格 分别上涨0 3 ，0 5 、0 o 和0 4 。 2 0 0 7 年l 。1 2 月，7 0 个城市房价同比涨幅分别为5 。6 、5 3 、5 9 、5 3 、 6 4 、7 1 、7 5 、8 2 、8 9 、9 5 、1 0 。5 、l o 5 。房价涨幅走势如图 2 7 。 图2 72 0 0 7 年7 0 大中城市房价涨幅走势 ( 资料来源：根据豳家统计局及中国经济信息网数据整理) 2 3 对当前住房价格过高的判断 近年来，我国住房价格不但持续上涨，而且达到了过高的程度，重要证据是 出现了住房价格泡沫纯。市场供求关系决定房地产的市场价格，然而用经济学理 论来分析实际房地产市场价格时，发现有时其市场价格并不合理，因为房地产市 场价格经常偏离房地产的基础价值，带有很大的投机性。在研究中，把房地产市 场价格超过房地产一般均衡价格的部分，称为房地产泡沫孕。近年来，许多专家认 为我国住房市场出现了明显的甚至严重 的泡沫化。 。数据来源：孛经阙统诗数器鬻 蕾李术样中国房地产泡沫研究【m 1 北索，中国金融出版社，2 0 0 7 p p 6 1 徐演庆泡沫经济始金融危机【m 1 j l ：京：中阔人民大学出版社，2 0 0 0 1 9 山东犬学硕士学位论文 2 3 1 房价与居民收入的比较 房价收入比是一套居民往房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反映 了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。许多学者用这个标 准来衡量国内房价是否合理，甚至用来判断房地产价格是否“虚高，房地产泡 沫是否出现( 谢经荣、曲波，2 0 0 2 ) 。如果房地产价格的暴涨，致使该指标持续增 大，则表明房地产价格熬上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价 收入比一直处在高位，而且房地产市场不存在萎缩的迹象时，则说明房地产市场 中投机需求较高，产生房地产泡沫的可能性就很大。美国是市场经济高度发达的 高福利国家，其1 9 9 1 2 0 0 1 年的房价收入比毒# 常稳定，乎均值为3 9 7 。1 9 9 8 年， 全球9 6 个国家的房价收入比平均数为6 4 国。因此，一般认为，房价收入比在6 0 以内，就不会出现房地产泡沫。1 9 9 8 2 0 0 7 年我国的房价收入比一直大于6 ，( 冤 表2 3 ) 说明我囡存在房地产泡沫。 表2 31 9 9 8 2 0 0 7 年中国的房价收入比 年度城镇居民家庭收入人均可支配房越价格( 尤平方房价收入比( 1 0 0 平痨价收入比( 7 0v - 收入( 元)米)方米)方米) 1 9 9 85 4 2 5 1 2 0 6 31 2 78 9 1 9 9 9 5 8 5 4 0 2 0 5 3l l 。78 2 2 0 0 06 2 7 9 92 1 1 21 1 27 8 2 0 0 l6 8 5 9 62 1 7 0l o 5 7 4 2 0 0 27 7 0 2 82 2 5 09 7 6 8 2 0 0 38 4 7 2 2 2 3 6 09 - 36 5 2 0 0 49 4 2 1 6 2 7 1 49 66 7 2 0 0 51 0 4 9 3 3 2 4 21 0 37 2 2 0 0 6 1 1 7 5 93 4 2 09 76 8 2 0 0 71 3 7 8 63 6 8 08 。96 2 注：城镇居民家庭每户按3 人计算。 ( 资料来源：根据各年中国统计年鉴及统计公报整理计算) 2 。3 2 房价与o p i 的霹步率 房价与c p i 的同步率是房价与c p i 的比。住宅作为人们生活的必需品，又是 价格的消费品，其价格变化应该基本与c p i 的变化同步。当房价急速上升，并且 。攀木祥中国房地产泡沫研究【m 】北京。中国金融出版社2 0 0 7 p 0 7 6 2 0 山东大学硕士学位论文 大大超过c p i 的上涨幅度时，就说明房地产偏离了其基础价值，出现了泡沫。该 指标测量房地产价格相对消费价格增长速度的动态指标，用来监测房地产泡沫趋 势。该指标值越大，表明房地产增长率超过消费价格增长率越高，房地产泡沫形 成的可能性就越大。在某个特定时期，若该指标持续不断的上涨，就有爆发房地 产泡沫危机的可能。日本1 9 8 8 1 9 9 1 年的房地产泡沫严重时期，该指标的平均值 为4 3 。在我国，由于c p i 的波动很大，仅仅用房价与c p i 的同步率来判断是否存 在房地产泡沫有失偏颇，比如，2 0 0 0 2 0 0 1 年，我国房价的上涨率不大，但由于存 在通货紧缩，c p i 的增长率很小，致使二者的比值很大。房地产泡沫本身是一种 价格现象，通过其价格的波动情况进行房地产泡沫判断也具有说服力。因此，我 们认为，房地产价格增长率大于1 0 ，同时房地产价格增长率与c p i 的比率超过 4 0 ，就可以认为出现房地产泡沫。从这一标准出发可以发现，2 0 0 4 、2 0 0 5 年我国 存在明显的房地产泡沫( 见表2 5 ) 。 表2 5中国房价与c p i 的同步率 隧鐾滋爨酝磁谬爨蕴戳麓隧粥缝懑誊墨i 熏蕊蹶臻翳蕊飘。要簧鲻= 曩囊蠡蕊弱嬲髑落覆蓝翟龃噩蓝幽 1 9 9 83 6- 0 84 5 1 9 9 9o 21 4- 0 1 2 0 0 04 90 4 1 2 3 2 0 0 l3 5 0 75 0 2 0 0 23 7 - 0 84 6 2 0 0 35 0 1 24 2 2 0 0 41 6 o3 94 1 2 0 0 51 8 o1 81 0 3 2 0 0 65 51 53 7 2 0 0 77 64 81 6 ( 资料来源：根据各年 ，2 0 0 8 - 0 2 1 8 山东大学硕士学位论文 大搞资本运作。中国土地勘测规划院副院长周建春则表示，一些上市的房地产 企业凭借雄厚的资本力量，频频拿地，制造“地王 ，房地产投机和投资需求 扩张，真正的住房消费受到了压抑。 从现实的角度来看，土地收益和地方经济发展已经休戚相关。