（企业管理专业论文）房地产开发企业全生命周期的财务战略与税收筹划研究.pdf

桂林理工大学硕士学位论文 摘要 2 0 0 8 年1 月1 日合并了内外资企业所得税法；新颁布的 中华人民共和国营业税暂行条例自 2 0 0 9 年1 月1 日开始施行，房地产开发企业面临的税收制度发生了重大变化。本文在新的税收制度 下，立足于在企业生命周期理论、财务战略理论、税收筹划方面的理论成果，主要研究内容由以下 四部分构成： 第一部分主要介绍在企业财务战略下税收筹划问题这一论题的背景及其国内外研究现状，并且 提出本文的主要研究内容和所需要的研究方法； 第二部分结合新税制下房地产开发经营的特点和宏观税收政策，以及房企生命周期理论、企业 财务战略、税收筹划相关的基础理论，并分析企业财务战略与税收筹划的关系，为下面部分的写作 提供理论基础： 第三部分结合房地产开发企业生命周期理论，对初创期、成长期、成熟期、衰退期的筹资战略、 投资战略和利润分配战略进行阐述，并把各个阶段的财务战略和税收筹划结合起来，得出基于企业 生命周期理论的财务战略和税收筹划的基本结论。 第四部分根据房企z d 股份实际情况，结合房地产开发企业生命周期理论和财务战略对z d 股份 的成长期阶段税收进行筹划。 最后，论文提出针对性建议：初创期房企要保证在目标市场站稳脚跟，在销售额最大化目标下， 开发企业通过合营或投资普通住宅降低税负，利用集中化的投资战略，集中在自身的目标市场发展。 该阶段资金缺乏，主要靠权益筹资，利润较少或为负数，利用负债筹资。不能享受到利息抵税好处 成长期房企的主要任务是扩大市场份额，获取利润，增强企业竞争实力，该阶段开发企业要进 行内部组织制度建设、培育企业的核心竞争力，稳固自身目标市场，伺机扩张，在扩大销售额的基 础上争取利润最大化，更加注重流转阶段的税收筹划降低税负。 成熟期房企追求企业可持续发展，应更加关注企业的未来发展，实现价值最大化。此阶段企业 可能进入新的领域，注重投资领域、形式，由于企业进入成熟阶段筹资方式选择多元化，综合分 析结合企业整体经营概况，对影响企业税负的各种税种通盘考虑，实现企业整体税负最小化 衰退期房企是争取利润并转移目标，转向新的投资点。保持筹资结构的灵活性，必要情况下为 了股东财富最大化，回购股票企业发展的后劲主要取决于是否存在足够的现金流量来满足企业各 方面地支出。此阶段在保证企业成长上升螺旋的另一个层次获得重生条件下，关注年度税收现金流 稳定。 关键词：开发企业；全生命周期：财务战略；税收筹划 桂林理工大学硕士学位论文 a b s t r a c t h a v ec o m b i n e dt h ei n n e rf o r e i g n - f u n d e dc o r p o r a t i o ni n c o m et a xl a wo nj a n u a r yl ， 2 0 0 8 ；i n t e r i mr e g u l a t i o n so nt h eb u s i n e s st a xo ft h ec h i n ap r o m u l g a t i n gn e w l yc o m e si n t o f o r c es t a r t i n gf r o mj a n u a r yl ，2 0 0 9 ，s i g n i f i c a n tc h a n g eh a p p e n e di nr e a le s t a t et a x s t r u c t u r e t h em a i na r t i c l ei sb u i l di nn e wt a xs t r u c t u r e t h ea c h i e v e m e n tk e e p i n gaf o o t h o l di n t h e o r yp l a n n i n ga n dp r e p a r i n ga s p e c ti ne n t e r p r i s el i f ec y c l et h e o r y ，f i n a n c i a ls t r a t e g yt h e o r y ， t a xp l a n n i n g ，s t u d i e sc o n t e n ti sc o m p o s e do ff o u rp a r t so ft h ef o l l o w i n gm a i n l y ： p a r tii n t r o d u c e st h a tt h ef i n a n c i a ls t r a t e g yo ft a xp l a n n i n g ，a n dw o r es t u d i e sa th o m ea n d a b r o a d 皿en e x tp a r t ss u g g e s tt h a tt h em a i ns t u d i e sc o n t e n ta n dr e s e a r c hm e t h o d r e a le s t a t ed e v e l o p st h ec h a r a c t e r i s t i cm a n a g i n ga n dm a c r o s c o p i cv i e wt a xp o l i c yu n d e r n e wt a xs y s t e mo fp a r ti i ，e n t e r p r i s el i f ec y c l et h e o r y ，f i n a n c es t r a t e g y ，t a xp l a n n i n g , p r e p a r e b a s i ct h e o r y ，a n a l y s e st h er e l a t i o nt h a tf i n a n c es t r a t e g ya n dt h et a xp l a n n i n g ，i st h a tt h ep a r t w r i t i n gp r o v i d e sar a t i o n a l eu n d e r n e a t h ； p a r ti i i ，t h em a k i n gu s eo ft h ec o r p o r a t i o nl i f ec y c l e , d i s c u s s i n gn e w l ye s t a b l i s h e d p e r i o d ，g r o w i n gu pp e r i o d ，m a t u r a t i o np e r i o d ，t h ef i n a n c i n gs t r a t e g y ，i n v e s t i n gi ns t r a t e g y a n dt h ed i s t r i b u t i o no fp r o f i t s e a c hs t a g e sf i n a n c i a la f f a i r ss t r a t e g ya n dt a xp l a n n i n gi s p l a n n e da n dp r e p a r e db e i n gt i e di nw e d l o c k ，i sg e t st h ef u n d a m e n t a lc o n c l u s i o nt h a ts t r a t e g y a n dt h et a xr e v e n u ep l a na n dp r e p a r eo w i n gt oe n t e r p r i s el i f ec y c l et h e o r yf i n a n c i a l p a r ti vi sb a s e do nz dc o r p o r a t i o nr e a l i t y , m a k eu s eo fe n t e r p r i s el i f ec y c l et h e o r ya n d f i n a n c i a la f f a i r ss t r a t e g y , t oz ds h a r e , t h et a xr e v e n u ep l a n sa n dp r e p a r e s t h cn e w l ye s t a b l i s h e dp e r i o dc o r p o r a t i o nn e e d st os w e a rt os t a n df i r mi nt a r g e tm a r k e t ， t h ee n t e r p r i s ed e v e l o p i n gi sd e f e a t e db yt h ef a c tt h a tt h ea v e r a g ed w e l l i n gh o u s ej o i n t l y o w n e do ri n v e s t i n gr e d a c e st a x ，t h i ss t a g ep r o f i tl e s so ri sam i n u su n d e rs a l e sv o l u m e m a x i m i z a t i o nt a r g e t ，n o te n j o yt h eb e n e f i t so fi n t e r e s tt a xd e d u c t i b l e t h eg r o w i n g u pc o r p o r a t i o nm a j o r t a s ki st oe x p a n dt h em a r k e tp o r t i o n ，t og a i np r o f i t ，t o s t r e n g t h e nc o r p o r a t i o nc o m p e t i n gf o rs t r e n g t h ，t os t r i v ef o rp r o f i tm a x i m i z a t i o no nt h eb a s i s e x p a n d i n gs a l e sv o l u m e s t l l ee n t e r p r i s ed e v e l o p i n gc o n c e n t r a t e st h a ts t a g eo nt a r g e tm a r k e t ， t h et a xr e v e n u ea t t a c h i n gi m p o r t a n c et ot h ec i r c u l a t i o ns t a g ee s p e c i a l l yp l a n sa n dp r e p a r e s l e s s e n i n gt a xb e i n gd e f e a t e d m a t u r a t i o np e r i o de v e r lm o r ew i l lp a ya t t e n t i o nd e v e l o p si nt h ef u t u r e ，r e a l i z e st h ev a l u e m a x i m i z a t i o n t m ss t a g ee n t e r p r i s ep o s s i b l ye n t e r st h en e wd o m a i n ，p a y sg r e a ta t t e n t i o nt o i n v e s tt h ef o r m ，t op a yg r e a ta t t e n t i o nt h ea m o u n to fi n c o m ef o rt h ec o l l e c t i o no b j e c tt a x b u r d e nm i n i m u m t h ed e g e n e r a t i n gs t a g ei st os t r i v ef o rp r o f i ta n dt oc h a n g eat a r g e t ，d e v e l o p m e n to f e n t e r p r i s ed e p e n d so ns u 伍c i e n tc a s hf l o w t k ss t a g es h o w s s o l i c i t u d ef o ry e a rt a xr e v e n u eb y c a s hs t r e a ms t a b i l i t yu n d e re n s u r i n gt h a tc o r p o r a t i o ng a i n sr e g e n e r a t i o nc o n d i t i o n k e y w o r d s ：e n t e r p r i s el i f ec y c l e ：f i n a n c i a ls t r a t e g y ：t a xp l a n n i n g 桂林理工大学硕士学位 研究生学位论文独创性声明和版权使用授权书 独创性声明 本人声明：所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 据我所知，除了文中特- 另l l j u 以标注和致谢的地方外，论文中不包含他人已经发表或撰写 过的研究成果，也不包含为获得其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。对论文的 完成提供过帮助的有关人员已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者( 签字) ：l 盛垄 签字日期：翌芏聋左目! ! 盟 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解( 学校) 有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国 家有关部门或机构送交论文的印刷本和电子版本，允许论文被查阅和借阅。本人授权( 学 校) 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论 文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。( 保密的 学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：习成花 签字日期：驴( 年6 月l 。日 导师签字： 柳飙7 “月7 日 桂林理工大学硕士学位论文 1 1 研究背景及意义 第1 章引言 自2 0 0 8 年1 月1 日起实施的企业所得税法，将内外资企业所得税法进行了合并。 自2 0 0 9 年1 月1 日新颁布的中华人民共和国营业税暂行条例开始施行。面对改革 之后的税收制度，房地产开发企业如何适应是一个值得研究的课题。 随着国家宏观调控鼓励房地产行业的健康发展，政府对房地产宏观调控也不断升 级，以税收为杠杆已经成为房地产调控的方向之一，随着全球性金融危机的爆发，房地 产行业面临前所未有的压力，房地产开发从立项、建设、销售到使用，涉及的税种有1 2 。种，占我国现行税法体系中实体税种的5 0 。 一个企业的发展经过初创、成长、成熟和衰退四个阶段，每一个阶段对应着相应的 财务战略，税收筹划是建立在财务战略之上的，如何把基于生命周期的财务战略与税收 筹划的结合起来研究找到一条在房地产开发企业在投资、筹资和利润分配的税收筹划思 路，是一个值得研究的课题。 1 2 国内外研究现状及评述 1 2 1 国外研究现状 虽然西方国家税收筹划理论的存在已经有半个多世纪的历史了，但是自2 0 世纪9 0 年代中后期，对税收筹划在基于企业生命周期的财务战略中的应用作分析研究的相关文 献出现的相对较少，现综述如下： 哈利森和约翰逊认为财务职能因其控制着企业经营战略所需要的最重要的资源之 一资金而在组织中具有战略地位，并在其所著的组织战略管理一书中提到了“财务 战略”，且定义为企业为配合其发展与竞争战略的实施而须提供的资本结构与资金的计 划f l 】o 卢斯班德和凯斯沃德从认为财务战略是企业通过采用最适当的方式筹集资金并 且有效管理这些所筹资金的使用，包括企业所创盈利再投资或分配决策。财务战略主要 关注的是战略决策的财务方面1 2 】。 爱迪斯在他的：企业生命周期( 赵睿译，华夏出版社，2 0 0 4 年1 月) 一书中，从 企业文化的角度对企业生命周期进行了研究。该书主要包括三方面的内容：第一，企业 生命周期过程；第二，分析企业为什么成长和衰老；第三，简单介绍了引导企业走向全 胜期所需要的干预方法。该著作的优点是可以帮助管理人员提高管理的针对性，能够预 测企业成长各个阶段的特征，知道怎样管理才能激发未来成长的模式【3 j 。 桂林理工大学硕士学位论文 j e n n i f e rl o u i s 在其论文 t h ee f f e c t so fi m p u t a t i o nt a xs y s t e m s o nm u l t i n a t i o n a l s i n v e s t m e n t ，f i n a n c i n ga n dt a x 一- a c c o u n t i n gs t r a t e g i e s ) ) 中的研究结论表明如果实行归集抵 免税制，可以鼓励企业限制在国外的投资而更多地在国内投资；该论文还发现国外关联 企业可以利用贷款、并购、跨国利润转移等手段规避股利税收【4 j 。 m y r o ns s c h o l e s 教授主编的 t a x e sa n db u s i n e s ss t r a t e g y ：ap l a n n i n ga p p r o a c h ) ) 一书 主要论述了如何将美国的税收制度与企业战略结合到公司的具体决策中去，其中结合公 司财务、财务会计和微观经济学对公司并购、剥离、国际扩张等诸多内容进行了详细的 静态和动态分析。由于并不拘泥于税收法规的具体条文，而是将筹划技术置于动态经济 政策环境下，所以适用性较广1 5 】。 1 2 2 国内研究现状 陈佳贵的现代大中型企业的经营与发展一文，将企业生命周期分为孕育期、求 生存期、高速成长期、蜕变期、衰退期等六个阶段，并对各阶段的主要管理特征进行了 具体分析。从生命周期角度考察了企业蜕变，并从企业的经济形体、实物形体和产品三 个方面分析了企业的蜕变。他认为，企业不蜕变就不能在变化的环境中求生存【6 1 。 孔宁宁基于企业生命周期的财务战略选择介绍了企业财务战略的内涵和目标定 位，提出企业生命周期理论直接影响到企业财务战略的选择，优点是强调了企业的不同 生命周期阶段的风险不刚7 1 。 李业l s j 在此基础上又提出了企业生命周期的修正模型，他不同于将企业规模大小作 为企业生命周期模型的纵座标，而是将销售额作为纵座标。其原因在于销售额反映了企 业的产品和服务在市场上实现的价值，销售额的增加也必须以企业生产经营规模的扩大 和竞争力的增强为支持，它基本上能反映企业成长的状况。他指出企业生命的各阶段均 应以企业生命过程中的不同状态来界定。因此他将企业生命周期依次分为孕育期、初生 期、成长期、成熟期和衰退期。 熊彩虹通过税收筹划与企业融资分析了税收筹划与企业融资的目的、方法及具 体应用等问题，从理论上明确了税收明显地影响资本结构，从而对企业价值有影响，所 以合理进行税收筹划是实现财务战略目标的手段之一。另外通过有税和无税条件下的资 本结构理论分析，认为由于存在税收使得企业的融资决策可以影响企业的价值【9 l 。 邓瑛( 2 0 0 5 年) 的我国上市公司资本结构优化的税收政策研究从税收角度出发， 采取定性分析和定量分析相结合的方法，分析了税收因素对我国上市公司资本结构的影 响，及在我国上市公司的外源融资结构中，股权融资占据优先位置，而债券融资所占比 例偏小的原副1 0 j 。 2 桂林理工大学硕士学位论文 1 2 3 国内外研究现状评述 从国外的研究情况来看，西方发达国家很早就开始对企业生命周期理论和财务战 略进行了深入地研究，税收筹划已经发展成为专业化很强的实践性学科。但是探讨基于 企业生命周期理论的财务战略与税收筹划的关系的研究属于初步尝试。 从我国的研究情况来看，国内文献对财务战略管理的研究、探讨，从理论到实践都 还远远落后于西方经济发达国家。可以说，基于企业生命周期的财务战略尚属一个研究 开始阶段，而系统全面地对企业生命周期的财务战略与税收筹划之间的相关性的理论研 究和务实的探讨还比较缺乏，这有待于我们进一步加强理论和实践的探索。 企业一般会经过初创、成长、成熟和衰退四个阶段，每一个阶段对应着相应的财务 一战略，税收筹划是建立在财务战略之上的，如何把基于生命周期的财务战略与税收筹划 的结合起来研究找到一条在房地产开发企业在投资、筹资和利润分配的税收筹划思路， 是一个值得研究的课题。以往的研究并没有探讨在企业生命周期理论下财务战略与税收 筹划问题，本文结合房地产企业进行案例分析也是首次尝试。 3 桂林理工大学硕士学位论文 1 3 研究路线、内容、方法 1 3 1 研究路线 图1 1 研究路线图 4 桂林理工大学硕士学位论文 1 3 2 研究内容 本文立足于国内外学者在企业生命周期理论、财务战略理论、税收筹划方面的研 究成果，试将财务战略理论和税收筹划这两个学科交叉、融合，在现行的税法框架之下， 对企业财务战略环节中的税收筹划进行分析和研究，主要研究内容由以下四部分构成： 第一部分主要介绍企业财务战略环节中税收筹划问题这一论题的背景及其国内外 研究现状，并且提出本文的主要研究内容和所需要的研究方法； 第二部分结合新税制下房地产开发经营的特点和宏观税收政策，以及企业生命周 期理论、企业财务战略、税收筹划相关的基础理论，并分析企业财务战略与税收筹划的 关系，为下面部分的写作提供理论基础； 第三部分结合企业生命周期理论，对初创期、成长期、成熟期、衰退期的筹资战 略、投资战略和利润分配战略进行阐述，并把各个阶段的财务战略和税收筹划结合起来， 得出基于企业生命周期理论的财务战略和税收筹划的基本结论。 第四部分根据z d 股份企业实际情况，结合企业生命周期理论和财务战略对z d 股 份的成长期阶段税收进行筹划。 1 3 3 研究方法 本文中主要运用了以下研究方法： ( 一) 规范研究和案例研究相结合的方法。为了使相关问题的论述更加清晰、完整，运 用相关案例辅助阐述论点，在案例的分析过程中采用了从相关财务理论和税收政策背景 到具体案例中税收筹划方案的实施再到总结点评、提出论点的逻辑结构，以使研究结论 更具有说服性，从而使理论和实际得以有效结合。 ( 二) 定性分析与定量分析相结合。在对企业生命周期确定和税收筹划时采用了层次分 析法以及其他分析方法。 ( 三) 微观分析与宏观分析相结合。在论文分析的过程中，结合国家目前宏观经济形势， 讨论企业在当今复杂的国际金融形式下根据房企所处的生命周期阶段制定自己的财务 战略和税收筹划。 1 4 特色和创新之处 本文研究力求在以下几个方面有所特色和创新： ( 1 ) 紧扣国家对房地产行业进行宏观调控这一时代背景，结合当前金融危机和国家当 前宏观调控，具有较强的时代意义： ( 2 ) 根据生命周期理论研究不同阶段房企的财务战略，税收筹划是建立在企业财务战 桂林理工大学硕士学位论文 略的条件之下，以此作为契机进行税收筹划的研究是新颖的。 ( 3 ) 结合企业管理学理论和常用管理工具，站在管理学和宏观经济学两个角度来展开 论述，改变了原有的宏观研究，忽视应用性研究的状况。文章以房地产开发企业z d 股 份作为应用性的基础。 ( 4 ) 应用企业实际经营过程的范例进行税收筹划，使其税收政策更加直观便于理解应 用。 6 桂林理工大学硕士学位论文 第2 章房地产开发经营概念和税收制度 2 1 房地产行业相关概念 2 1 1 房地产概念 从法学角度看，房地产即房产和地产的通称。在我国房地产法中，房地产是狭义房 产和狭义地产的结合l ，即指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中 具有商品意义的房地产。目前，国内理论界的最新研究成果表明，房地产是房产和地产 的有机结合体，已包含所有的设施总体、在其上建造设施的上地以及空置的土地和它们 衍生的各种物权，这一定义在理论和实践中都更为科学，本文的研究也将采用该定义。 根据这一定义，房地产概念中有两层最基本的含义：一是“房地产”中的“房地”二字反 映房地产的物质属性和形态，包括所有设施( 建筑物和构筑物) 总体、在其上建造这些设 施的土地以及空置的土地三个方面，这是房地产的自然属性；二是“房地产”中的“产”字 表明房地产代表一种特殊形态的财产，涉及各种权属关系和利益关系，这是房地产的经 济属性和社会属性。 2 1 2 房地产分类 房地产通常被区分为住宅、多用途建筑、工业厂房和仓库、政府机构用房、旅馆、 公用设施、写字楼、商业用房、文体娱乐设施、会议及展览设施十大类。 一般将房地产分为住宅房地产和非住宅房地产两类，非住宅房地产主要包括商业房 地产、工业房地产和特殊房地产。具体而言，住宅房地产主要是供人们日常生活居住的 土地及建筑物，是人们最重要的生活资料。商业房地产即收益性房地产，主要是出于商 业目的而建造的房屋建筑、承载土地以及相关的所有基础设施的集合。工业房地产是指 直接用于工业生产和辅助工业生产的建筑物实体及其附属的所有权益，包括土地、地上 建筑物及其相关基础设施。特殊房地产包括两个部分：一是历史文化建筑以及政府、宗教、 学校所拥有的房地产，另一种是军队营房。 2 1 3 房地产开发企业概念 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业【1 2 】。是指从事基础 设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房活动的企业。房地 产开发企业是房地产产品的直接供应者，是房地产市场的主体，对房地产业的发展和房 地产市场的发育起着不可替代的作用。 7 桂林理工大学硕士学位论文 2 2 房地产开发与经营 2 2 1 房地产开发与经营的概念 房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施、房屋建设的行为【1 3 】。 房地产开发与经营是指在城市规划区内国有上地上进行基础设施建设、房屋建设，并转 让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。房地产开发企业是房地产项目开发与经 营的实施者。 2 2 2 房地产项目开发与经营的程序 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营 大体上可以划分为七个阶段或运行过程【1 4 1 。l 、建设工程项目设立和企业组建；2 、房地 产建设工程项目规划与审批；3 、土地使用权的取得；4 、征地与拆迁；5 、工程建设与 管理；6 、房地产的租售管理；7 、房地产的物业管理。这个七个阶段包括房地产项目从 投资决策、设计、施r n 销售和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。 2 3 房地产行业税收政策 2 3 1 房地产开发企业最新税收制度概况 税收制度的内容主要有三个层次：一是不同的要素构成税种，构成税种的要素主 要包括：纳税人、征税对象、税目、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税等。二是不 同的税种构成税收制度。构成税收制度的具体税种，国与国之间差异较大，但一般都包 括所得税，如企业所得税、个人所得税，也包括流转税，如增值税、消费税、营业税。 三是规范税款征收程序的法律法规，如税收征收管理法等。 房地产开发涉及多个环节、多个领域。在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的开 发、转让和保有和出租4 个环节的税收。目前，直接与房地产相关的税种就有l o 个， 包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、 城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等。按照房地产的开发、转让、保有出租各个 环节来分析现有的与房地产行业相关的税种如表2 1 ： 8 桂林理工大学硕士学位论文 表2 1 房地产行业涉税情；) l - - 览表 征税环节税种税率税种税率 房地产开发营业税 5 企业所得税 2 5 印花税5 0 个人所得税 2 0 房产税1 2 或者1 2 城市维护建设税 1 或5 或7 城镇土地使用税0 6 元一3 0 元平方米教育费用附加 3 土地增值税3 0 酪一6 0 房地产转让营业税 5 印花税5 契税 3 或5 城市维护建设税1 或5 或7 企业所得税 2 5 教育费附加 3 个人所得税 2 0 土地增值税 3 0 - 6 0 房地产保有 城镇土地使用税 0 5 元一1 0 元平方米 城市房地产税种 1 2 房产税1 2 或者1 2 耕地占用税 i - 1 0 元平方米 房地产出租城镇土地使用税0 6 元一3 0 元平方米个人所得税 2 0 房产税 1 2 印花税5 营业税 5 城市维护建设税1 或5 或7 企业所得税 2 5 教育费附加 3 资料来源：我国相关的税收法规整理 2 3 2 新旧税收制度在房地产行业的差异 2 3 2 i 优化税种设置 优化税种设置重要内容之一就是合并重复设置的、性质相近的、征收有交叉的税种。 2 3 2 2 灵活设置房地产税税率 世界各国的房地产税收在税率形式上主要采用比例税率，同时对房地产转让收益和 房地产交易行为常课以累进税率，还有少数国家采用定额税率，税率水平的确定较灵活。 9 桂林理工大学硕士学位论文 2 3 2 3 企业所得税制度改革 2 0 0 7 年3 月1 6 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国企 业所得税法( 以下简称新所得税法) 将内外资企业的所得税进行了合并【15 1 ，自2 0 0 8 年1 月1 日起施行15 1 。新所得税法内资企业、外资企业适用统一的企业所得税法；统一并适 当降低企业所得税税率；统一和规范税前扣除办法和标准；统一税收优惠政策，实行“产业 优惠为主、区域优惠为辅”的新税收优惠体系。 优化税种设置企业所得税改革灵活设置税率 税种重复设置 性质相近 征收有交叉 平衡阶段税负 世界税制趋势 缓和高房价 统一内外税率t r 针对具体情况 行业健康发展、实际执行差异 改变税负不平衡 、 缺乏弹性 鬈筹脯厂舭 降低地价负担 降低开发成本 地方财政健康行业健康发展 增加保有阶段税收 减少土地出让阶段费用 改革不合理费用 鱼骨图分析新旧税收制度的差异 图2 1 鱼骨图 l o 新旧税制差异 桂林理工大学硕士学位论文 第3 章房企生命周期划分与财务战略 3 1 房企财务战略的内容 3 1 1 财务战略的含义 “战略 一词来源于军事领域，其涵义是对战争全局的长远性的筹划和指导，是一 种思维方式和决策过程i 我国辞海将战略定义为：“战略是依据敌对双方军事、政 治、经济、地理等因素，照顾战争全局的各个方面、各阶段之间的关系，规定军事力量 的准备和运用1 1 6 1 。” 为了谋求企业的长远发展，根据企业战略要求和资金运动规律，在分析内外部环 境因素的变化趋势及其对财务活动影响的基础上，对企业未来财务活动的发展方向、目 标以及实现目标的基本途径和策略所做出的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。 3 1 2 房企财务战略的内容 房地产开发企业融资战略、投资战略、利润分配战略都是为企业的整体战略服务 的，在企业战略的框架下，利用一定的分析方法或工具掌握企业的战略环境生成企业的 财务战略。在财务战略内部，投资战略处于主动地位，而融资战略和利润分配战略处于 被动地位，投资战略决定了后两者的大致方向，融资战略和利润分配战略相互补充、相 互渗透，并最终通过投资战略来实现企业经营战略的目标。 筹资战略是企业根据内外部经营环境的状况和趋势，对资金筹措的目标、结构、渠 道和方式等进行长期和系统的筹划，旨在为经营战略的实施和提高长期竞争力提供可靠 的资金保证，并不断提高企业筹资效益。 投资战略是企业财务战略管理的核心内容，决定着能否把有限的资金和资源合理 配置，有效利用。企业投资战略主要包括资产投资方向、企业规模和资本规模确定、用 于外延扩大投资还是用于内涵扩大投资、用于老产品还是用于新产品开发投资、是自主 经营还是引进外资联合投资，房企应高度重视投资战略的研究，选择适合自身特点的投 资战略类型，提高投资收益水平。 利润分配战略是明确企业获利程度的战略目标，这方面的内容包括资本收益的管 理、股利分配政策等。 桂林理工大学硕士学位论文 3 2 房地产开发企业生命周期理论 3 2 1 企业生命周期的含义 企业是个有机的生命体，其生命的内涵可以从两个角度来分析：空间上，企业是各 种要素、资源或能力在结构上的不同安排，即构成企业有机体的那些物质的、社会的、 文化的要素的有机结合：时间上，企业总是遵循着自身的规律，在开放的环境中通过投 入产出不断地与外部进行物质能量交换，从而实现自身的目标。只有企业存在的空间因 素和时间因素相结合，才能形成企业这个有机的生命体。 房地产开发企业就像生物有机体一样具有生命j 并且存在着一个相对稳定的生命周 期，即房企一般都会经历一个从低级到高级，由幼稚到成熟的生命规律，它们都有自己 的出生、成长、成熟和衰退的不同阶段，每个阶段之间紧密相连，从而构成了企业完整 的生命变化过程。这种企业出生、成长、成熟、衰退的过程就是企业的生命周期。 3 2 2 房企生命周期划分和阶段特点 美国人伊查克爱迪斯的著作企业生命周期 i t j 中，把企业生命周期分为十个阶 段，即：孕育期、婴儿期、学步期、青春期、壮年期、稳定期、贵族期、官僚化早期、 官僚期、死亡。概括了企业生命不同阶段的特征，并提出了相应的对策，指示了企业生 命周期的基本规律，从人性化的角度探索企业生命过程。 房地产开发企业和普通企业一样有着自身的生命周期，一样会经历从初创到衰退的 阶段，对房地产开发企业的生命周期采取了粗线条的分法，把房企分成初创期、成长期、 成熟期和衰退期。当然每一个企业并不必然经过这些阶段，一个企业经营不当会随时陷 入衰退。 综合竞争力指数 初创期成长期成熟期衰退期 ，、 。 房企生命周期的四个阶段 图3 1 房企生命周期图 1 2 生命周期 桂林理工大学硕士学位论文 房企的生命周期的划分，改变了过去利用销售额、净利润、总资产等单一指标分 类的方法。单一指标划分企业生命周期的缺陷十分明显。在本文研究中，利用的是一组 指标，把这些指标组成企业竞争力这个大的目标，这样的企业生命周期的划分，会更加 合理科学。不同的数值表明企业位于那一个时期。如表3 1 所示： 表3 1 房企综合竞争力指数一生命周期阶段对照表 生命周期阶段初创期成长期成熟期 so 兰s 44 s 7 57 5 耋s 兰l o 根据表中的综合竞争力指数来分期，处于那一个数值期间，定量分析就表明房企 处在何种生命周期阶段，再辅之以定性分析，就更加合理，下面是房企四个生命周期阶 段的特征： ( 一) 、初创期特征 房企刚刚诞生，规模小，实力弱，企业市场份额集中在某一区域市场。房企员工 受创业理念的激励，极具开拓进取精神。顾客需求的转移、资金链管理不善，楼盘销售 缓慢，资金回笼困难，随时可能使企业遭受灭顶之灾。初创期房企在规模上尚不足以负 荷团队合作的工作形态，主要依靠创业者个人的魅力与素质领导企业。企业在创业阶段 的主要目标是在企业的目标市场中生存下来，通过扩大楼盘销售，不断积累现金流，以 增强企业规模和实力。初创阶段房企面临生存危机，由于生命刚刚开始，仅仅具备基本 经营运作管理能力，企业不会也没有能力去做超出自己经营规模和范围的事，因此，只 要楼盘适销对路，一般都能获得较快的发展和盈利。 ( 二) 、成长期特征 经过初创阶段的发展，房企主导性楼盘在区域市场扩大，有了一定的资金积累， 房企各项管理制度尚未建立和完善，仅仅靠企业家个人能力来维护企业的高速运转，他 所拥有的经营管理等方面的专业知识就可能显得不足，各种矛盾冲突更容易发生。房企 应该针对顾客需求，推出品质更高、更受顾客欢迎的楼盘，才能在市场中立足。房企在 成长阶段面临制度危机。由于企业规章制度的建立、健全落后于企业扩张的速度，很容 易出现内部管理混乱，严重时会引发企业衰退。 ( 三) 、成熟期特征 成熟阶段房企各方面的发展都比较充分，经营情况稳定，管理和组织结构经过强 化更为复杂，企业开发的楼盘己普遍为消费者接受，有稳定的市场占有率。但由于市场 趋于饱和，利润空间相对降低，竞争日趋激烈。此时，培养和形成企业的战略管理能力， 开拓新的利润增长点变得尤为重要。只有这样，才能构建企业的独特竞争优势，避开价 格竞争的陷阱。房企处于发展的顶峰，运作规范，规章制度更为完善，有了一定量的土 地储备，具备了强大的规模和实力。企业处于成熟期，成为市场上众多房企的模仿对象 和竞争目标。应注重自身的创新整合能力，不断推出新楼盘，避免由于楼盘同质化而处 于竞争的下风。 桂林理工大学硕士学位论文 ( 四) 、衰退期特征 房企衰退阶段由于竞争加剧和更为高科技的楼盘，原有市场品质楼盘逐渐被市场 所淘汰，销售额下降，企业业务发生萎缩，竞争能力下降。该阶段应追求再生，进入新 的投资领域，革命性地改变企业的生存方式，使企业跨入另一个生命周期，进入企业成 长上升螺旋的另一个层次。 3 3 房企生命周期对于财务战略的影响 对房企来说，从设立、成长、繁荣到衰退直至消亡是必经之路。企业的生命周期 是企业的生命线，直接关系到企业的生存与发展。掌握了房企生命周期的规律就等于抓 住了企业发展的脉搏，企业才会有正确的自我定位和战略目标，才能有效地防范企业生 命周期的不同阶段可能遇到的各种风险，通过不断调整结构来保持与环境的适应性，从 而使自身与环境保持一定水平的物质、能量和信息交换，维持正常的新陈代谢，从而达 到延长房企生命周期的目的。 无论是投资战略、筹资战略还是股利分配战略，都应重视周期性因素的影响。房 企所处生命周期的阶段不同，相应的财务战略也会不同，识别房企所处不同周期阶段对 于财务战略的实施，是非常重要的，它可以使企业在认清当前经济形势、企业所处行业 的发展前景及企业主要产品未来的销售情况的前提下，根据企业内外部因素的变化来制 定财务战略，从而确保财务战略机制的有效作用，最终实现企业长远发展战略目标。 1 4 桂林理工大学硕士学位论文 第4 章基于财务战略的税收筹划内容 税收筹划是纳税人在不违反税法的前提下，在对税法进行精细比较后，对纳税支出 最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择，它是涉及法律、财务、经营、组织、 交易等方面的综合经济行为【1 8 】。在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活 动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益。 4 1 财务战略与税收筹划的关系 4 1 1 税收筹划与财务战略目标关系 财务战略是通过对企业的环境、资源和目标等因素的充分分析后，以价值分析为基 础，以促使企业资金长期有效的流动和配置为衡量标准，针对企业的融资、投资和资金 分配等财务活动制订的一套系统的、长期的决策活动【l9 1 。 税收筹划是为了尽可能的减轻税收负担以实现企业价值最大化或股东财富最大化 目标，纳税人合法的利用税收优惠政策或可选择性条款，对企业的生产、经营、投资及 理财活动等涉税事项预先进行的设计和策划的经济行为。在税收筹划中，一切选择和安 排都是围绕着企业的财务战略目标来进行的，两者的终极目标是一致的。从根本上讲， 税收筹划应归结于企业财务战略管理的范畴，它的目标是由企业财务战略的目标决定 的，同时又对财务战略目标产生一定的影响。 4 1 2 房地产开发企业财务战略具体内容和税收筹划方法 通常情况下，企业财务战略的内容按照财务活动的形式划分为企业筹资战略、投资 战略和利润分配战略三大类。税收筹划对财务战略的这三类内容都有重要影响。 房地产开发企业筹资战略的主要形式如表4 1 ： 表4 1 房地产开发企业筹资战略表 主要融资方式 概念 企业权益资金出资方投入的资金以及从税后利润中提取的盈余公积金 上市融资 发行股票上市是大型房地产企业非常重要的融资方式 合作开发开发商寻找有实力的企业，与之合作开发房地产项目 民间借贷企业与非金融机构之间的资金拆借 银行信贷开发商向银行借入资金，包括短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款 预收账款 按合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方 合同规定预收委托单位的开发资金 房地产开发企业筹资战略与税收筹划： 桂林理工大学硕士学位论文 1 、企业权益资金融资和上市融资没有固定的还本付息要求，将来不会固定的支付 利息，没有固定的到期还本付息的压力，所以筹资风险较小。筹集的资本是公司最基本 的资金来源，它反映了公司的实力，可作为其他方式筹资的基础，尤其可为债权人提供 保障，增强公司的举债能力。在税收筹划的过程中将没有享受不到利息抵税的好处。 2 、企业合作开发相当于资源性融资，引入投资伙伴，可以节省企业的资金，在企 业实力基础较弱阶段可以考虑利用该手段筹资，共享利益。在企业营业税与土地增值税 的规定中有：自2 0 0 3 年1 月1 日起，以无形资产j 不动产投资入股，参与接受投资方 利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。投资以后转让股权的，对股权转 让不征收营业税啪1 。 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知( 财税字( 1 9 9 5 ) 0 4 8 号) 第一条规定乜：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地( 房 地产) 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时， 暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 3 、民间借贷，新修改的合同法从法律上认可了民间借贷的合法性，其利息不能超 过同期同类贷款利率的4 倍，毫无疑问民间借贷融资成本较高，取得相对容易，但在当 期所得税扣除份额仅为同期同类贷款利率的部分，超过部分不得扣除。 4 、银行信贷，从银行借款取得资金手续较为繁琐，中长期贷款银行一般都要求抵 押物，但是利息部分可以在计算当期所得税时扣除。 5 、企业预收账款是企业收取购房者的定金以及其他形式的预收款，这些款项在一 定时间内能够被企业占用，在房地产企业土地