（土地资源管理专业论文）武汉市汉阳区城中村改造中的问题及对策研究.pdf

摘要 城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种现 象，目前在各大、中城市中普遍存在。近年来，城中村在建筑、规划、管理、治安、消 防等方面暴露出了很多问题，引起了政府、学者和社会各界的广泛关注。国内多个城市 都先后启动了城中村改造工作。但是，城中村改造是一项复杂的工程，存在着管理体制、 资金筹措、利益分配及观念转变等诸多方面的难题，从而导致改造进展缓慢。 目前，武汉市城中村改造的各项工作正在稳步推进中，但是由于经验不足，因此实 际上是靠“摸着石头过河 。本文选取武汉市汉阳区城中村作为研究对象，是基于汉阳 区作为武汉三镇之一，区域内城中村类型丰富，且改造工作走在武汉市前列，其面临的 问题具有较强的代表性。同时，近年来其经济发展速度相对滞后，为了实现区域的协调 发展，武汉市做出了开发建设武汉新区的战略决策，汉阳区为其核心区域。武汉新区的 开发建设必将加快这一地区的城市化进程。因此本文对于研究快速城市化地区的城中村 改造具有典型的样本意义。 本文首先认真归纳、总结了前人在城中村方面的研究，结合各地城中村改造实践， 对城中村相关概念做出了界定，梳理了城中村改造的相关理论。其次，通过深入到汉阳 区城中村进行了大量的访谈和实地踏勘，了解了城中村改造的现状。再次，通过对十里 铺村、鹦鹉村、前进村、磨山村等典型城中村的案例分析，归纳了汉阳区城中村改造中 存在的问题。文章进而针对城中村改造中存在的问题从利益博弈、可持续发展、土地转 制、政府失灵和市场失灵等方面进行了深层次的原因分析。最后，从科学规划、协调改 造各方利益、完善失地农民的社会保障、转变村民思想观念、拓展改造资金筹措渠道及 树立正确的城中村改造态度等方面，对完善汉阳区城中村改造提出了较为系统且操作性 强的对策和建议，并指出了进一步研究的方向。 关键词：城中村；城中村村民：城中村改造；集体土地；利益；拆迁安置； a b s t r a c t v i l l a g ei nc i t y ”i sap a r t i c u l a rp h e n o m e n o ni nt h ep r o c e s so f f a s tu r b a n i z a t i o na n di ti s w i d e s p r e a di nt h em a j o rc i t i e s i th a so b v i o u sc h i n e s ef e a t u r eu n d e rt h eb a c k g r o u n do fc i t y - v i l l a g ed u a lg o v e r n m e n ts y s t e m i nt h ep a s tf e wy e a r s ，”v i l l a g ei nc i t y ”e x p o s e dal o to f p r o b l e m si nc o n s t r u c t i o n ，p l a n n i n g , m a n a g e m e n t ，s e c u r i t y ，f i r e f i g h t i n g ，a n do t h e ra s p e c t s ，a n d i th a sg o tm o r ea n dm o r ea t t e n t i o n sf r o mg o v e r n m e n t 、a c a d e m i c sa n dc o m m u n i t y an u m b e r o fc i t i e sh a v ec a r r i e do u tt h er e c o n s t r u c t i o no ft h e ”v i l l a g ei nc i t y h o w e v e r ，t h e r e c o n s t r u c t i o no ft h e ”v i l l a g ei nc i t y ”i sac o m p l e xp r o j e c t ，w i t hp r o b l e m si nm a n a g e m e n t s y s t e m f i n a n c i n g , t h ed i s t r i b u t i o no fi n t e r e s t sa n d i d e a sc h a n g i n g ，e t c ，r e s u l t i n gi nt h es l o w p r o g r e s s a tp r e s e n t , t h ew o r ko fr e c o n s t r u c t i o no ft h e v i l l a g ei nc i t y i ss t e a d i l ym o v i n gf o r w a r d i nw u h 锄，b u td u et ol a c ko fe x p e r i e n c e ，i ti sa c t u a l l y0 1 1t h e ”w a d ea c r o s st h es t r e a mb y f e e l i n gt h ew a y ”t h i sp a p e rt a k e sh a n y a n gd i s t r i c to fw u h a na sa r e s e a r c ho b j e c t ，a n di s b a s e do nh a n y a n gd i s t r i c ta so n eo ft h er e g i o n si nw u h a n ，s u s t a i n sr i c ht y p e so f ”v i l l a g ei n c i t y ”1 1 1 er e c o n s t r u c t i o ni sa tt h ef o r e f r o n to fw u h 矾a n d t h ep r o b l e m st h e y r ef a c i n gh a v e s t r o n gr e p r e s e n t a t i o n a tt h es a m et i m e ，i nr e c e n ty e a r si t se c o n o m i cd e v e l o p m e n tr a t eh a s r e m a i n e dr e l a t i v e l ys t a g n a n t ，a n di no r d e rt or e a l i z et h ec o o r d i n a t e dr e g i o n a ld e v e l o p m e n t ， w u h a nc i t ym a d eas t r a t e g i cd e c i s i o nt od e v e l o pa n dc o n s t r u c tan e wd i s t r i c t ，a n dh a n y a n g d i s t r i c ta ti t sc o r er e g i o n w u h a nn e wd i s t r i c tw i l ls p e e du pt h ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o n i nt h er e g i o n su r b a n i z a t i o np r o c e s s t h i sp a p e rs t u d i e st h et r a n s f o r m a t i o no f ”v i l l a g ei nc i t y ” i nt h er a p i du r b a n i z a t i o n ，a sat y p i c a ls a m p l eo fs i g n i f i c a n c e f i r s t l y ，t h i sp a p e rs e r i o u s l ys u m m a r i z e da n dc o n c l u d e dt h ep r e v i o u sr e s e a r c h e sw i t ht h e p r a c t i c e sa r o u n do ft h e v i l l a g ei nc i t y ”，t h e nd e f i n e dt h ec o n c e p t sr e l a t e dt o ”v i l l a g ei nc i t y ”， a n dc o m b e dr e l a t e dt h e o r i e si nr e c o n s t r u c t i o n s e c o n d l y ，t h ep a p e rg o tt h es t a t u so ft h e v i l l a g ei nc i t y ”t h r o u g hal o to fi n t e r v i e w sa n dv i s i t si nt h ef i e l d m o r e o v e r , i ts u m su pt h e p r o b l e m si nt h er e f o r mo fh a n y a n gd i s t r i c tt h r o u g ha na n a l y s i si ns h i l i p uv i l l a g e ，y i n g w u v i l l a g e ，q i a n j i nv i l l a g e ，m o s h a nv i l l a g ea n do t h e rt y p i c a lc a s ea n a l y s i s 1 1 1 ep a p e rg a v ea d e e p 1 e v e la n a l y s i so ft h ep r o b l e m st h a te x i s ti nt h er e c o n s t r u c t i o no f v i l l a g ei nc i t y f r o m i n t e r e s t so ft h eg a m e ，s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ，l a n dc o n v e r s i o n ，t h eg o v e r n m e n tf a i l u r e sa n d m a r k e tf a i l u r e se t c f i n a l l y ，t h ep a p e rp r o p o s e sas y s t e m a t i ca n dh i g h l yw o r k a b l es t r a t e g i e s a n dr e c o m m e n d a t i o n s f r o mt h ea s p e c t si ns c i e n t i f cp l a n n i n g ，c o o r d i n a t i o no ft h ei n t e r e s t si n a l lp a r t i e s a n dt oi m p r o v et h es o c i a ls e c u r i t yo fl a n d l e s sp e a s a n t s ，c h a n g i n gt h e i ri d e a s ，a n d e x p a n s i o no ff i n a n c i n gc h a n n e l sa n de s t a b l i s h i n gac o r r e c ta t t i t u d eo fr e c o n s t r u c t i o n ，a n d p o i n t so u tt h ed i r e c t i o nf o rt h ef u r t h e rr e s e a r c h k e yw o r d s ：v i l l a g ei nc i t y ；v i l l a g e r ；r e c o n s t r u c t i o no ft h ev i l l a g ei nc i t y ；c o l l e c t i v el a n d ； b e n e f i t ；r e m o v a la n dr e s e t t l e m e n t i l 湖北大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 论文作者签名：彰男兰 日期：酬年r , q ，多日 学位论文使用授权说明 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印 刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以允许采用影印、缩印、数字 化或其它复制手段保存学位论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以公开学位 论文的部分或全部内容。( 保密论文在解密后遵守此规定) 作者签名：夕彰冠兰 指导溯签名：付处 日期：加耐，b 日期：z 卵9 r 、f 名 第一章绪论 ( 一) 研究背景 1 宏观背景 一、绪论 改革开放3 0 年以来，我国经济社会发展取得了巨大的成就，人民生活水平得到了 极大的提高。但是，随着改革的进一步推进，长期依赖资源、能源消耗为主的粗放式发 展模式，以及管理体制、法律体系上的诸多弊端引发了一系列问题，对我国经济的持续 发展和社会稳定构成了一定的威胁。 城中村正是在我国特殊国情下出现的一种现象。目前，城中村已经广泛存在于我国 各大中城市，城中村的存在引发了大量社会问题，无论在城市形象、精神风貌、社会治 安、经济发展上，还是在人居环境上，都与城市的健康肌理和“以人为本 的思想相冲 突，存在着极大的安全隐患。城中村问题已成为城市发展中矛盾的焦点所在，是当前城 市发展的最大桎梏。为了推进我国城市化进程，提升城市的竞争力，提高村民的生活水 平，优化城市土地利用结构就必须对城中村进行改造。 城中村改造不仅仅需要从物质形式上对城中村进行改造，更重要的是要实现对人的 改造，使城中村村民真正市民化，因此它是一项复杂而系统的工程。改造不仅需要制度 的跟进，巨大的财力支持，还必须依赖于村民素质的提高。 当前，随着社会主义体制的日臻完善，社会财富不断增加和教育的普及程度逐步提 高，对城市中村进行改造已经具有了较为成熟的条件。但是，因为城中村改造面临复杂 的历史背景和现实环境，导致了城中村改造进展不是十分顺利，目前还没有形成了一种 全国适用的模式。 2 现实背景 世纪之初，基于长远考虑，为实现武汉三镇协调发展，武汉市政府作出了开发建设 武汉新区的重大战略决策。武汉新区将建设成为辐射华中地区乃至全国的现代制造业基 地、生产性服务中心、文化旅游中心和独具滨湖特色的现代化商住新城。武汉新区的开 发建设必将加快汉阳地区的城市化进程，进而加大了汉阳区城中村改造的紧迫性。 武汉市目前正致力于建设资源节约型和环境友好型社会。这对完善城市圈内土地资 湖北大学硕士学位论文 源管理体制，探索节约和集约用地的新型城市化道路；创新城乡统筹发展机制，实现城 乡协调发展提出了新的要求。从这个意义上说，武汉城市圈“两型社会的建立对武汉 新区建设中城中村改造提出了更高的要求。 ( 二) 国内外研究动态 1 国内研究动态 我国学者对于城中村的研究最早起源于对城市郊区村落的研究，研究多是针对具体 村落进行的个案分析，并未明确提出城中村的概念，更未将其视为一种独特的地域类型。 1 9 9 0 年代中后期，由于城中村与城市景观、城市管理、城市规划实施之间存在的矛盾， 引起了城市政府、管理部门以至社会各界的广泛关注，由此开展了大量的研究，并取得 了丰硕的成果。本节主要从城中村、城中村村民和城中村改造三个层面对前人的研究成 果进行评述。 ( 1 ) 对城中村的概念、特征等基本情况研究 国内学者从不同学科的角度出发，对城中村概念、内涵、特征、成因及问题进行了 较为全面的研究，达成了一定的共识。 关于城中村概念，主要从地理位置和城乡二元结构出发对城中村进行了界定。李钊 ( 2 0 0 1 ) 认为城中村是指在城市快速发展的过程中，城市将一些距新旧城区较近的村庄 纳入城市建设用地内，这些村庄就是城中村。李培林( 2 0 0 2 ) 认为城中村是存在于城 市与村落之间的混合社区【2 1 。李俊夫( 2 0 0 4 ) 认为城中村是指那些位于城市规划区范围 内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或仅有少量农用地的村落【3 1 。 李诚( 2 0 0 5 ) 认为，城中村不仅是空间概念，更是社会经济概念，它是指在城市建成区 范围内所保留着的在社会结构、经济生活、人员身份、管理方式等方面依然承传农业社 会的农村聚落点【4 1 。虽然上述表述文字上有差异，但学者们对城中村实质的基本认识还 是一致的。 关于城中村的特征，研究者们总结了城中村的地域特征、人口特征、体制特征、功 能特征、经济特征以及生活方式特征等。田莉( 1 9 9 8 ) 从景观、人口构成、经济特点等 方面做了分析【5 】；杜杰( 1 9 9 9 ) 认为城中村居民文化水平不高，缺乏现代化意识，小农 意识严重【6 】；陈怡( 1 9 9 9 ) 等则指出城中村治安混乱，社会问题比较岁7 1 。 关于城中村产生的原因，田莉( 1 9 9 8 ) 认为快速城市化城市用地的迅速扩张和政府 2 第一章绪论 调控力度的不足是城中村产生的根源【5 】；郑静( 2 0 0 2 ) 则认为土地管理制度是城中村产 生的直接原因【8 】；姜崇洲( 2 0 0 2 ) 则认为农村土地产权制度模糊不清是造成城中村的原 因【9 】；梁木生( 2 0 0 4 ) 认为：城中村形成的最基本的原因是集体所有的产权制度【m 】；刘 中一等( 2 0 0 4 ) 从经济学角度出发，认为以村籍为边界的高收入和高福利是城中村形成 的重要原因之一【l l 】；万举( 2 0 0 7 ) 认为，城中村问题的产生与发展与我国转型经济为加 速推进城市化进程而降低城市化成本的行为选择密切相关，其核心在于我国城乡二元制 度安排下的集体土地产权的存在【1 2 】。 关于城中村分类，研究者从不同的角度对城中村进行了多种分类。张建明( 1 9 9 8 ) 运用因子分析法和聚类分析法将城中村分为基础设施优越型、集体经济实力型、土地资 源充足型【1 3 】。陈怡和潘蜀健( 1 9 9 9 ) 是以城市和村庄相交的形态特征将城中村划分为全 包围型、半包围型、外切型、飞地相邻型、相离型、内切型【6 】。李立勋( 2 0 0 2 ) 将城中 村分为成熟型、成长型、初生型是从空间位置、发育程度等因素考虑的【l 钔。刘伟文( 2 0 0 3 ) 用动态方法将城中村划分为三种类型：一是已经与建成区融为一体，基本上没有农业的 村庄；二是建在城市的边缘，含有部分农业，正在向完全的城中村转变的村庄；三是建 在城区之外，规划区之内，以农业为主，即将成为城中村的村庄【i5 1 。王福定( 2 0 0 3 ) 认 为城中村可以归为三种形式，即旧村古貌、空心村、农民新村【1 6 1 。李俊夫( 2 0 0 4 ) 在研 究广州城中村问题时是根据建设用地比例将城中村分为几乎没有农用地、农用地和建设 用地比例大致相当、尚余较多农用地的三类【1 7 】。龚兆先( 2 0 0 4 ) 倾向于以城中村的自然 形态和在城市市域生态布局中的重要性来进行分类，即从城中村的自然形态出发分为自 然元素占主导性比例的自然型和建筑、道路占主导性比例的建成型两类；从城中村在市 域生态布局中占重要地位的生态型和占次要地位的非生态型两类【i 引。李津逵( 2 0 0 5 ) 以 深圳城中村的由来将城中村分为城市出现之前本地农民的村落，城市建设中本地失去耕 地农民的就地集中安置区，原住民面向外来低收入阶层的廉租屋区【1 9 1 。 关于城中村存在的问题，研究者进行了较为全面的研究。主要表现为社会治安、基 础设施、消防以及建筑密度高、规划不科学等等。 ( 2 ) 对城中村村民的研究 随着研究的深入，研究者意识到城中村改造不仅仅是对村的改造，更重要的是对人 的改造。对城中村村民的研究主要集中在如何安置村民、如何尊重村民的利益以及如何 解决城中村内低收入人群的住房保障问题等方面。 3 湖北人学硕上学位论文 胡莹( 2 0 0 2 ) 以广州市天河区石牌村为例，从文化冲融的角度对城中村现象作出解 析【2 0 1 。王先文( 2 0 0 2 ) 从城市亚文化角度来探讨城中村现梨2 1 1 。李耿为( 2 0 0 7 ) 从心里 特征、文化素质与观念形态等方面考察了城中村的亚文化【2 2 1 。王冬( 2 0 0 7 ) 则对城中村 人群的健康状况进行了研究【2 3 1 。钟建娟( 2 0 0 7 ) 则从“以人为本”的角度出发，在改造 城中村地块时要充分考虑当地居民的要求【2 4 1 。 此外，城中村的可观房租收益形成了“食利”阶层，村民的文化素质不高，传统思 想比较严重，这必将给城中村改造带来主观上的难题。 ( 3 ) 对城中村改造的思路、模式等研究 研究者们在分析了城中村改造难题的基础上，从不同角度提出了不同的改造模式。 城市规划专家提出的对策比较侧重于技术的角度，而地理学者、经济学者、社会学者侧 重于从城中村的类型出发，研究改造的模式，并进行制度的设计。 关于城中村改造的难点，古同新、邹东( 2 0 0 2 ) 运用产权理论解释了城中村和周边 地段地租不等这种和城市地租分布规律不符的现象，指出改造城中村的首要条件是要明 晰城中村土地和房屋的产权【2 5 】。李培林( 2 0 0 4 ) 从社会学的角度指出：“城中村 的终 结要经历一个艰难的产权重新界定的过程和社会关系网络的重组过程。一个由亲缘、地 缘、宗族、民间信仰、乡规民约等深层社会网络连结的村落乡土社会，其终结问题不是 非农化和工业化就能解决的【2 6 】。马航( 2 0 0 7 ) 从城市社会学的角度分析，深圳城中村是 非农化农民群体“小传统”依附的“新社会空间 ，是保护和实现他们的多重利益和权 益，以及与城市顺利接轨的媒介，这是目前的城中村改造不可忽视的重要前提【2 7 1 。 关于城中村改造思路方面，闰小培、魏立华、周锐波( 2 0 0 4 ) 等学者提出了构建“政 府村民开发商 的利益均衡机制以改造物质环境，智力支持和教育补偿以改造 村委会及村民，实现城乡信息沟通渠道的畅通和补偿方式的多样化，城中村空间改造及 功能重塑的多样化改造模式【2 8 1 。闰小培、魏立华( 2 0 0 5 ) 认为城中村是目前最为合适的 城市低收入人口居住模式，建议在存续前提下进行转型，提出低收入廉租房社区的改造 思删2 9 1 。李俊夫( 2 0 0 4 ) 认为通过将土地合法地引入市场流通，显化土地价值，使城中 村村集体通过盘活土地资产获得改造所需资金，使政府能够统一、有效地利用土地，使 社会繁荣稳定，真正实现农民、政府、社会的“三赢”【1 7 】。韩荡( 2 0 0 4 ) 认为政府应 鼓励农村集体经济组织白行改造城中村，并运用基准容积率和地价杠杆实行双重调节， 设立改造专项资金，扶持市政配套建设，采取房地产权调换与货币补偿相结合等方法加 4 第一章绪论 以解决【3 0 1 。陈淑云、邓宏乾( 2 0 0 7 ) 通过比较分析城中村问题的解决方案，指出现有方 案难以保障城中村改造目标的实现，并提出了土地证券化的新思路【3 l 】。 关于城中村村民社会保障机制方面的研究：王雷( 2 0 0 6 ) 认为对村级留地可采用上 下互动开发模式，并制定一整套专门针对农民集体土地中非农业用地征用的规章制度和 实施办法，建立制度化的监督机制3 2 】。蓝宇蕴( 2 0 0 5 ) 认为，在国家社会保障制度存 在致命残缺，难以成为失地农民生活保障主要依赖的条件下，由农民的自组织方式所实 现的社区保障，能够为失地农民提供一种替代性的问题解决路径，同时，指出了作为群 众自治组织的社区实施的保障，在强制性、长期的稳定性与社会性等方面存在局限性3 3 1 。 各地城中村改造的模式主要有： 广州 广州市共有1 3 8 个城中村，按照“先行试点、积极稳妥”原则改造。该市选择位于 中心城区的7 个自然村作为改造试点，“一村一策”。广州市政府提出城中村改造资金筹 措“谁受益、谁投资 的原则，以村集体和村民个人出资为主，市、区两级财政视情况， 对编制规划设计方案及建设公共设施、基础设施给予适当支持，不允许房地产开发商插 手。 珠海 珠海市建成区共有2 6 个城中旧村需要改造。该市2 0 0 0 年以来着手城中村改造，政 府没有直接投入一分钱，而是通过市场，定原则、定规划、给政策，吸引房地产商投资 旧村改造，最主要的优惠政策就是“拆一免二至三”，即根据i n 术, 1 的区位、拆迁量，每 拆l 平方米的房屋，可免交2 3 平方米建筑面积的地价，并减免相应的报建等费用， 确保开发商获得2 5 以上的合理利润。开发商的开发总量中，1 1 3 用于旧村民回迁，另 外2 3 作商品房经营。 深圳 深圳市从1 9 9 7 年开始尝试改造城中村，“政府主导、规划全面、制度跟上 是深圳 市的特点。1 9 9 9 年，该市提出“规划全覆盖”的要求，着重突出土地集约利用与建设用 地分区调控。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地 的界限，规定各类用地的使用要求；重点解决公用设施、绿化、居住广场空间及环境问 题；引导“农民上楼、工业进园”。 杭州 杭州市城中村改造注重还农居本色。原城中村农民的居住地尽可能在原地安置，保 5 湖北大学硕士学位论文 护农民不愿离开土地的心理。改造后，市民人均建筑面积5 0 平方米计算( 独身子女按 照2 人计) ，新农居的建筑以多层住宅为主，小高层居多。由于大量的城中村位于西湖 风景区内，他们的建筑高度被牢牢控制在1 5 米以下，使其建筑风格向江南水乡特色靠 拢。 综上所述，鉴于我国学者对于城中村的研究时间还较短，目前尚处在摸索阶段，表 现为：对于城中村的研究的主要侧重对表面问题的研究上，对其内部问题的挖潜不够深 入；在研究方法上，多采用一般的定性研究和实证研究，定量研究的方法还不多见；在 研究范畴上，学者们从不同视角较为全面地探讨了城中村问题，但是跨学科的综合性研 究不多。学者们对城中村的历史、现状已有十分深刻的了解，但对城中村未来发展前景 以及如何控制城中村问题产生研究较少。 2 国外相关研究 由于城中村是我国的特殊现象，且出现的时间不长，因此，国外尚无学者进行专门 研究。但是，国外在城市更新、城市蔓延、贫民窟及都市村庄等方面丰富的研究积累， 还是对我国的城中村研究有一定的借鉴和参考价值的。 ( 1 ) 城市更新运动 城市更新的研究最早可以追溯到2 0 0 多年以前的产业革命时期。早期的研究主要集 中在对居住问题的反思，及城市规划对城市建设的引导作用上，代表思想有e b e n e z e r h o w a r d 的田园城市理论等。2 0 世纪初n - 战末，城市更新研究处于一个徘徊不前的时 期，代表思想有美国的邻里单位思想。2 0 世纪5 0 年代以来，城市更新研究高度注重人 居环境，除了发展形体规划思想的基础理论之外，以人为本、可持续发展思想渐渐成为 城市更新的重要理论依据，并逐步深入人心，代表思想有简雅各布斯的“城市多样性”， 芒福德的“以人为本”思想和亚历山大的历史价值保护观。近年来，有研究指出在城市 更新中应注意“社区价值”的保护。k u p k ev ( 1 9 9 7 ) 通过对南澳大利亚一个城镇内城 的研究，指出“社区价值”也应得到保护【3 4 1 。s f e i n b e r gf ( 1 9 9 6 ) 对包括开罗、突尼斯、 萨那、阿勒颇、特尔斐、孟买、巴克达坡、加勒、槟城、新加坡、上海、北京、基多、 喀他赫纳、新德里、哈瓦那在内的一系列发展中国家城市进行了研究，指出发展中国家 在城市更新过程中严重忽视城市的传统继承和社区保护【3 5 】。健康的邻罩关系、合理的社 区结构在城市的健康发展中具有重要意义。“长期的经验告诉我们，成功的城市中心不 6 第一章绪论 但包括经济功能，还要有稳定的居住区，而邻里的重建是一个长期的过程，典型的要2 0 - - 4 0 年【3 6 1 。事实上，在当今的时代里，新的高楼大厦建好后，邻罩的某些社会意义 在实质上已经不存在了。 有关住宅更新的研究首先是对推倒重建的反思，研究者们认为，执行者忽视了强制 搬迁的沉重心理成本和毁掉健康社区的社会成本，而且没能为搬迁者提供足够的住宅空 间。如在美国，拆除的公寓住宅要比新建的多得多，而这极少量的新建住宅却常常为较 高社会经济地位的人所建( c j r e e rs ，1 9 6 5 ) 1 3 7 1 。g a n s ( 1 9 6 2 ) 也证实1 9 4 9 1 9 6 4 年， 美国联邦政府用于城市更新的支出费用中，只有0 5 用于搬迂住户及其搬迁【3 8 】。此外， 邻里复兴及社区更新中经济利益在各阶层的分配也受到了广泛关注。在城市更新动力和 方式上，7 0 年代以来，以美国为首的西方国家出现了所谓的“公共私人合作型”改 造、“公共个体合作型 改造和“绅士化过程 ，对于这种新的更新方式及其结果， 有人对城市经济发展利益分配进行了调查后认为，“公共私人合作关系 拉大了穷 人和富人的差距。如f a i n s t e i ns s ( 1 9 9 4 ) 对伦敦、纽约的研究掣3 9 1 。 ( 2 ) 城市蔓延 2 0 世纪6 0 年代，城市蔓延现象开始出现在以美国为主的发达国家。在西方，城市 蔓延主要是指一种非正常的低密度的城市空间扩展方式，在此过程中涉及到农业用地、 开敞空间向建设用地的转化问题，并伴生一系列经济的、社会的以及环境的问题。与欧 美国家的城市蔓延相比，发展中国家的城市蔓延过程则要剧烈得多。t i n g w e iz h a n g ( 2 0 0 1 ) 运用计量分析的方法，分析了芝加哥都市区的蔓延问题。他认为，地方因素( 地 方的经济状况可进人性及住房和土地利用规制) 和区域因素( 市镇区位) 都会对城市蔓延 产生影响1 4 0 。新加坡学者研究了印度尼西亚首都雅加达的城市蔓延，发现其特征是沿着 发展走廊的典型郊区化蔓延，它己经超出了城市总体规划的范畴，其结果导致了传统城 郊乡村面临毁坏，而代之以更有利、更高强度的土地利用方式。 近年来，我国城市发展过程中出现的超速扩张现象与西方的城市蔓延都有土地低效 利用的通病，但是在形成机制上却有本质区别。其中特有的土地制度缺陷是我国城市蔓 延的主要根源之一。现阶段的城市蔓延主要是在经济增长模式、政绩考核、财政与土地 制度等多重缺陷下所导致的具有中国特色的“圈地运动 。虽然，西方国家与我国的国 情不同，其经验不可能完全照搬，但其中一些先进的理念与做法仍值得我们借鉴学习。 比如：美国城市规划协会于1 9 9 9 年推出的精明增长的城市规划立法指南强调节约 用地及城市规划的民主决策过程。其基本理念是：不许任何一个单一的利益集团垄断土 7 湖北大学硕： 学位论文 地使用的决策权，因为单一利益集团的垄断往往是城市化土地蔓延的根源。 ( 3 ) 贫民窟( s l u m ) 改造 自十八世纪出现贫民窟以来，贫民窟已有了三百多年的历史。2 0 世纪4 0 年代，城 市社会学风靡一时，这是2 0 世纪初美国和欧洲工业化、城市化迅速发展的产物。以芝 加哥学派为代表的研究涉及了贫民窟。对待贫民窟的态度经历了漠然忽视仇视消灭 理性分析积极解决的过程。现在研究者认识到：贫民窟很大程度上是城市贫困 的物质表现。过去，在没有认清这一点的前提下，制定的政策致力于消灭或者改造贫民 窟。有鉴于此，不能把眼光局限于贫民窟的表面，而要解决城市贫困潜在的问题。贫民 窟问题的解决策略应该与范围更广、“以人为本”的城市扶贫政策相结合。应对贫困的 各个方面，包括就业、收入、住房、食品、健康、教育和城市基础设施和服务等。 2 0 0 0 年9 月在联合国人居中心成立了贫民窟改造的专门机构，在贫民窟改造中积累 了许多经验，这对于我国解决类似问题是非常有帮助的。贫民窟改造分为一系列具体活 动，包括情况分析、城市发展战略和可行性研究，随后是建立财务和机构体制。具体行 动有：土地使用权的规范化；道路、排水、卫生和供水等关键基础设施改造；在教育和 健康领域提供基本服务；受物质条件改善影响的居民重新定居问题；通过贷款和微观信 贷举措修复住房；增加新的就业机会以确保这一项目的可持续性。最为重要的是，贫民 窟改造需要国家和地方各级政府明确的政治意愿。联合国人居中心通过其与城市贫民合 作的经验认为，解决城市贫困和社会排斥的关键因素是良好的城市治理【4 2 】。事实上，良 好的治理不仅能通过增强当地政府与城市贫民合作和作为城市贫民牟利的能力，还能通 过吸收贫民参加决策过程和鼓励他们积极参与城市发展战略的选择和实施，直接影响贫 民窟改造项目。 ( 4 ) 都市村庄( u r b a nv i l l a g e ) 在国内对城中村研究中，曾把城中村形象地称作“都市村庄”。然而在国外的研究 中，都市村庄与城中村在实质内容上却有很大的差别。在国外，都市村庄里面住着大财 阀、公司秘书、有一定资金的退体工人、传统农民等几类人。美国著名人文地理学家 j o h n s t o n 主编的人文地理学辞典中将都市村庄定义为“一种居住社区，居民具有相 同或相似的文化或种族特征，常位于内城或转型地带，是移民进入城市的聚集点 。美 国著名城市经济学家0 s u l l i v a n 在城市经济学一书中，给都市村庄的定义是“现代 城市郊区的次中心”，是一种“在生活、工作、游乐中，人与人、人与自然之间达到和 第一章绪论 谐关系的这样一种地方【4 3 1 。 总之，国外“都市村庄”与国内“城中村”有天壤之别，是两个内涵完全不同的概 念：都市村庄是移民的社区，而城中村中既有移民又有本地人，是一种混合型社区。 城中村是真正的村庄，原居民都是农民，而都市村庄是借城市居民对村庄人与人、人 与自然之间和谐、协调的关系的向往心理，在城市边缘营造的社区，居民一般是高收入 群体。因此，为避免混淆，城中村不宜被称为都市村庄，其英文译名也不宜为“u r b a n v i l l a g e ”。 ( 三) 研究目的和意义 由于前人在城中村现象、形成机制、问题等方面已有较多的研究，因此本文侧重于 对改造的研究。通过实地调研，全面了解武汉市汉阳区城中村改造现状，进而对城中村 改造中存在的问题进行分析，针对这些问题进行深层次的剖析，最后提出完善城中村改 造的对策建议。因此，本文具有一定的实践意义和学术意义。 实践意义：城中村问题由来已久，且改造工作已经在很多城市相继开展，但一直未 能得到合理有效地解决。随着城市化水平的提高，城市经济实力的增强，要求解决城中 村问题的呼声也越来越高，城市也有能力来解决一些以往解决不了的问题。对城中村改 造的研究将直接指导城中村的改造，作用于城市建设的具体实践。因此，这不仅对改善 城市环境质量、推进城市化进程等具有积极的意义。而且有助于按照科学发展观的要求， 以人为本，统筹城乡关系，实现城乡协调可持续发展，促进城市的健康和谐发展。 学术意义：伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议事日程，对人居 环境及人口素质水平较低的城中村改造成为推进城市化的重要环节，可以认为，城中村 的城市化是真正实现城市一元发展的关键。通过对我国快速城市化地区汉阳区城中 村的调查分析，深入研究城中村问题，对其改造中存在的问题进行分析，探索城中村改 造策略，为我们最终揭示从村落非农化到城市化和村落终结的变迁逻辑提供了可能，有 助于拓展我国规划学、社会学、经济学、政治学和管理学等理论应用研究的空间与视野， 解决实践中出现的重大理论问题，以期能丰富发展城市化与城乡统筹理论，对研究农村 城市化有重要的启示。 ( 四) 研究方法 课题研究的基本途径是通过查阅大量有关的实例资料和实地调研，获取研究对象的 0 湖北人学硕士学位论文 基本情况；通过对相关书籍文献的阅读，初步构建解决所研究问题的理论框架；通过向 有关专家学者请教，与广大村民访谈，以及与同学的交流，结合汉阳区城中村改造实例 研究，对理论框架进行补充和完善。论文中具体所运用到的研究方法有： ( 1 ) 例证法。包括实地调查和实例分析，通过实地调查，总结城中村的外部特征， 寻找城中村的演变规律；通过实例分析找出目前改造中存在的局限性。 ( 2 ) 定性与定量相结合。以定性研究为主导，定量研究为补充，在定性研究的基 础上，力求对定性分析的问题给出定量的测试和论证，以提高理论的科学性和操作性。 ( 3 ) 归纳分析法。通过分析不同地段城中村的现状特征，归纳出不同城中村的改 造条件进行比较，初步提出改造的模式建议。 ( 4 ) 对比分析法。通过对不同类型城中村进行比较分析，提出不同的改造模式。 ( 5 ) 访谈法。通过与政府规划部门、城中村改造专班工作人员、新区建设指挥部 领导、城中村干部、村民及流动人口进行访谈，了解他们的真实想法，听取他们的对改 造的建议。 ( 五) 研究内容 本文分为三大部分，共七章。其中第一部分是文章的绪论，第二部分包括第- - n 第 五章，对文章研究的问题进行分析，第三部分包括第六章和结束语，是研究的结论和建 议。 第一章，说明了文章的研究背景，回答了研究的必要性和重要性。 第二章，对相关概念进行了界定，并梳理了研究运用的的重要理论。 第三章，介绍了汉阳区城中村现状及改造的的实施情况，并对武汉市城中村改造政 策进行了分析。主要运用的手段是实地踏勘和书面资料的收集。 第四章，分析了汉阳区城中村改造中存在的问题。这些问题既有物质形态上的，也 有意识形态的，既有管理层面上的，也有实施层面上的，既涉及到改造的参与主体，也 涉及到改造的被动接受者流动人口。主要运用的手段有实地访谈法。 第五章，针对城中村改造中存在的问题从利益博弈、可持续发展、土地转制、政府 失灵与市场失灵等方面进行了深层次的原因分析。 第六章，提出了完善汉阳区城中村改造对策和建议。 结束语部分对前面几章内容进行了总结，这对在今后城市发展中避免新的城中村出 现具有重要意义，并指出了研究中存在的不足之处。 1 0 * 一章* 牟概含o j 目关g 论基础 二、基本概念与相关理论基础 ( 一) 基本概念 1 武汉新区 r 发建设武汉新k 足武汉i 仃为实现一镇均衡发腱所作 的一项重大战略决策。它以 “眄江路”( 长江、汉江、京珠高速) 围台的扇形区域为规划范围，包括议刚i x 、武 汉经济技术丌发区、蔡甸区及汉南区的l ! ；分，面积3 6 8 平方公甲，规划人ii1 0 0 人。 武汉新区将建设成为辐射华中地区乃牢争h 的现代制造_ k 基地、生产性服务1 心、文化 旅游巾心和独其滨湖特色的现代化向1 t 新城。武汉新k 包肯人特色功能组团叩：汉 江组、四新纽冈和沌ii 组团。其中汀汉组团和叫新组团位于汝阳区( 如幽2 - 1 ) 。 剖2 1 武汉新区区位罔资料米源：敦疗部0 7 j a 6 3 0 0 9 1 项同研究纽 武汉新【置f 设机构包括：武汉新区丌发建i ! ； 工作领导小组、武汉新区丌发建设指挥 部和武汉新区建蹬jf 发投资有限公刊、武以市i 地整珊储备供盹中心武以新区分中心。 武汉新r 的丌发建设必然会加快这地区的城l h 化进程，行时区域内上地资源进行新的 湖北 学硕i 学位论文 整合利用。如在武汉新区总体规划中，强调了汉阳区的居住功能( 如图2 - - 2 所示，黄 色部分代表居住用地) 这意味着完善城中村的居住环境迫在眉睫。此外，四新地区作 为城市的“新名片”，国际博览中心等一系列公共基础设施和重点工程的兴建必将征用 大量集体土地。因此，汉阳区城中村改造对武汉新区的肝发建设具有重大意义。 王家湾商业圈 图22 汉阳区产业布局规划幽资料来源：笔者收集 2 城中村的概念及内涵 商业固 业圈 我国对于城中村的研究时问并不长，目前学术界对于城中村的概念和提法还没有达 成共识。早期研究把城中村称为都市咀的村庄、都市里的乡村、城市咀的乡村等，近年 来的研究逐渐统一于城中村的提法。城中村有着丰富内涵，但是归纳起来，笔者认为， 城中村的内涵至少应包括以下几方面： ( 1 ) 从地域空间范围上来看，城中村应该在城市总体发展规划所划定的城市范围 之内。 ( 2 ) 从土地的所有权属来看，城中村的土地是集体所有制而非国家所有，这一点 1 2 第二章基本概念与相关理论基础 是城中村的核心特征之一，也是城中村问题的核心所在。 ( 3 ) 从行政体制上看，城中村的基层组织仍然是村民委员会，在行政隶属上仍然 是乡镇体制。 ( 4 ) 从居民的户籍上看，城中村的居民仍然是农业户口，因此在理论上他们仍然 拥有耕地，虽然耕地的数量实际上往往很少甚至已经没有，居民的收入也往往来自非农 业生产。 ( 5 ) 从生活方式上来看，伴随着职业转变、收入提高和城市文化熏染，村民的生 活方式逐渐远离传统农业社会模式，城市化倾向越来越明显。 武汉市对城中村的界定是这样的：城中村是指武汉市土地利用总体规划主城建设 用地控制范围图( 1 9 9 7 - - 2 0 1 0 年) 确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征 用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政 村。主要分布在江岸、江汉、斫口、汉阳、武昌、洪山等6 个区，共有1 4 7 个行政村和 1 5 个农林单位，土地总面积为2 1 8 3 1 8 2 公顷。涉及总人u 1 3 5 6 6 万人，其中农业人口1