（土地资源管理专业论文）都市综合体开发建设研究.pdf

ad i s s e r t a t i o ns u b m i t t e dt o 保密- k 2 年 t o n g j iu n i v e r s i t yi nc o n f o r m i t yw i m t h er e q u i r e m e n t sf o r t h ed e g r e eo fm a s t e ro fm a n a g e m e n t a s t u d yo fd e v e l o p m e n t a n d c o n s t r u c t i o no fc i t yc o m p l e x s c h o o l ：s c h o o lo f e c o n o m i c sa n dm a n a g e m e n t d i s c i p l i n e ：p u b l i cm a n a g e m e n t m a jo r ：l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t c a n d i d a t e ：j i a y us h a n g s u p e r v i s o r ：p r o f f a n gh e m a r c h ，2 0 0 8 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下 各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学 位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存 论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或者部分的阅览服务； 学校有权按有关规定向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在 不以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术 活动。 学位论文作者签名： 年月 日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名：学位论文作者签名： 年月e t年月 日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名： 年月 日 摘要 摘要 随着城市的发展，都市综合体满足了城市功能多样化、形象特色化、环境 生态化、资源集约化、空间多中心化、生活社区化的发展要求，成为当代城市 区域综合开发的良好模式。在国内都市综合体的开发实践日渐活跃的同时，对 于都市综合体的学术讨论也呈上升趋势，但系统的理论研究仍显匮乏。由于都 市综合体开发的复杂性以及实践经验的缺乏，如何成功的开发都市综合体项目 成为关注的焦点。 本文以都市综合体的开发建设为研究对象，首先论述了都市综合体的特征、 发育过程、开发动因等内容。从都市综合体开发建设的现状问题入手，在理论 和实践研究的基础上，对开发建设过程中开发主体的协调，功能与规模组织， 空间组织、交通组织以及价值链系统、价值创造的要素进行了系统的论述。最 后结合研究内容对上海太平桥综合体的开发建设进行了分析，提出其成功的关 键要点以及尚有待完善的方面，为都市综合体的开发实践提供了借鉴。 关键词：都市综合体，开发建设，主体协调，组织，价值链 a b s t r a c t a l o n g w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h ec i t y , c i t yc o m p l e xb e c o m et h eg o o dm o d eo f c i t yc o m p r e h e n s i v ed e v e l o p m e n t i ts a t i s f i e st h ec i t yf u n c t i o nd i v e r s i f i c a t i o n , t h e i m a g ec h a r a c t e r i s t i c ，t h ee n v i r o n m e n te c o l o g i c ，t h er e s o 嗽si n t e n s i f i c a t i o n , t h e s p a c ep o l y c e n t r i ca n dt h el i f ec o m m u n i t yt u r n a tp r e s e n tt h ed e v e l o p m e n tp r a c t i c eo f c i t yc o m p l e xg r a d u a l l yi n c r e a s e s a tt h es a m et i m e ，t h ea c a d e m i cd i s c u s s i o no nc i t y c o m p l e xa l s op r e s e n t su p - t r e n d ，b u tt h ef u n d a m e n t a lr e s e a r c hi ss t i l ll a c k e d b e c a u s e o ft h ec o m p l e x i t yo fc i t yc o m p l e xd e v e l o p m e n ta sw e l la se x p e r i e n c el a c k i n g ，h o wt o d e v e l o pac i t yc o m p l e xp r o j e c ts u c c e s s f u l l yb e c o m e st h ef o c u s t h ea u t h o ro ft h i sp a p e rm a k e sar e s e a r c ho nt h ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o n o fc i t yc o m p l e x ，r e p r e s e n t i n gi t sc h a r a c t e r i s t i c ，d e v e l o p i n gp r o c e s s ，d e v e l o pm o t i v e a n ds oo nf i r s t l y t h e nt h er e s e a r c hs t a r t sf r o mt h ep r e s e n ts i t u a t i o n , a n du n d e rt h e i n s t r u c t i o no ft h et h e o r ya n dt h ee x p e r i e n c e ，i ta n a l y z e st h ec o o r d i n a t i o no ft h e s t a k e h o l d e ri nt h ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o np r o c e s s ，t h ef u n c t i o na n dt h es c a l e o r g a n i z a t i o n , s p a c eo r g a n i z a t i o n ，t r a f f i co r g a n i z a t i o n , v a l u ec h a i ns y s t e m ，a n dt h e m a i nf a c t o r so fv a l u ec r e a t i o n f i n a l l y , t h i sp a p e rc o m b i n e st h er e s e a r c hc o n t e n t st o a n a l y s i st h ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o np r o c e s so ft a i p i n g q i a oc o m p l e xi n s h a n g h a i ，p u t t i n gf o r w a r di t s s u c c e s s f u l k e yp o h na n dd e f i c i e n c i e s ，p r o v i d i n ga m o d e lf o rt h ed e v e l o p m e n to f c i t yc o m p l e x k e yw o r d s ：c i t yc o m p l e x ，d e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o n , s t a k e h o l d e rc o o r d i n a t i o n , o r g a n i z a t i o n ， v a l u ec h a i n i i 目录 目录 第一章绪论1 1 1 研究背景与问题提出1 1 2 研究目的与意义2 1 3 研究思路与内容3 第二章研究综述及相关理论基础5 2 1 国内外研究和实务综述5 2 1 1 关于都市综合体概念的研究5 2 1 2 关于城市功能复合开发的研究6 2 1 3 关于都市综合体开发建设的研究7 2 1 4 开发实践综述9 2 2 理论基础研究1 7 2 2 1 城市空间布局形态相关理论1 7 2 2 2 城市土地经济相关理论1 9 2 2 3 协调理论2 1 第三章都市综合体的开发动因及问题分析2 8 3 1 都市综合体概念的界定2 8 3 2 都市综合体的发展过程2 9 3 3 都市综合体的特征3 1 3 4 都市综合体的开发动因3 4 3 5 开发建设存在的问题3 7 第四章都市综合体开发建设的相关主体协调4 2 4 1 相关主体的特征分析4 3 4 1 1 开发商4 3 t i i 目录 4 1 2 政府4 4 4 1 3 公众( 或地段原有物业产权人) “ 4 1 4 规划设计师4 5 4 2 相关环节的开发主体协调策略4 6 4 2 1 开发决策环节4 6 4 2 2 动迁环节4 7 4 2 3 规划定位环节4 9 4 2 4 项目建设环节5 0 第五章都市综合体的功能与规模5 2 5 1 都市综合体的功能与规模概述5 2 5 2 都市综合体功能组织的协调要素5 3 5 3 都市综合体功能与规模的组织形式5 6 5 4 都市综合体功能与规模协调的实现方式5 8 第六章都市综合体的空间与交通6 1 6 1 都市综合体的空间组织6 1 6 1 1 都市综合体空间组织的协调要素6 1 6 1 2 都市综合体空间组织形式6 3 6 2 都市综合体的交通组织7 2 6 2 1 都市综合体交通组织的协调要素7 2 6 2 2 都市综合体交通组织形式7 4 第七章都市综合体的价值链7 6 7 1 都市综合体的价值链体系7 6 7 1 1 城市发展价值链7 6 7 1 2 项目开发价值链7 7 7 1 3 各种功能的价值链7 9 7 2 都市综合体的价值创造8 0 i v 目录 第八章案例研究_ 匕海太平桥综合体项目8 8 8 1 案例简介8 8 8 1 1 项目背景j 8 8 8 1 2 项目概要8 9 8 2 开发建设的主体协调分析9 1 8 3 功能、空间、交通的组织分析：9 4 8 3 1 功能组织分析9 4 8 3 2 空间组织分析9 6 8 3 3 交通组织分析9 8 8 4 项目的价值创造分析9 9 第九章结论与展望1 0 3 9 1 结论1 0 3 9 2 展望1 0 4 致谢1 0 5 参考文献。1 0 6 个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果1 0 8 v 第一章绪论 1 i 研究背景与问题提出 第一章绪论 随着我国城市化水平的快速提高，城市数量增加，规模不断扩大，城市的 发展与可为城市发展提供的用地之间存在着巨大的矛盾，城市空间的综合开发 成为城市发展的必然趋势。如何在保持城市空间合理容量的前提下，加强城市 的集聚程度，以全面提高城市效率，为人们创造一个舒适宜人、方便高效并具 有鲜明城市特色的城市环境，成为城市建设和开发的重点。都市综合体综合了 多种功能及业态于一体，呈现出一种全新的内涵与外延表现。在功能上，都市 综合体具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城 市土地集约经营效益。开发层面上，都市综合体打破了项目本身原有界限更多 地承载城市功能，促进城市产业升级与转换，在城市功能多样化、城市形象特 色化、城市环境生态化、城市资源集约化中发挥重要作用，尤其是对繁荣城市 区域经济，创造富有活力的城市公共空间来说更是具有重大的意义。 近年来，我国城市对外开放、经济、文化迅速发展，城市化步伐不断加快， 房地产业日益兴旺发达，人们开始关注城市品位和素质，都市综合体的开发作 为一种顺应城市发展趋势的物业形态越来越为城市政府及房地产开发业界所关 第一章绪论 说在实践上，美国、欧洲、香港、日本等国家和地区的开发建设已非常成熟。 而对于中国来说，都市综合体还是一个较为陌生的事物，只是在近几年才在一 些区域核心城市开始进行都市综合体的开发建设，无论在相关理论还是项目定 位、开发、运营方面都尚不成熟，项目运作方面还处于探索阶段。在这方面， 欧美国家都市综合体的开发建设经验和教训为我们提高城市素质、开发充满活 力、自我繁荣、自我生长的都市综合体项目提供了良好的借鉴。 目前，我国的学术界对都市综合体的讨论呈上升趋势，但大多是关于都市 综合体的建筑设计相关理论，对于都市综合体开发及实践方面的系统论述尚显 匮乏。都市综合体的开发是城市区域综合开发的一种形式，属于城市中观层面 的开发，开发完成后，都市综合体往往成为城市中最具活力与最能显示城市价 值的区域，它的开发对于城市、区域、周边物业都将起到强大的“带动 作用， 对于政府、开发商、广大市民、投资者将带来重大的价值。因此，其健康有序 的建设与发展不论是对于其项目本身的经济效益或是提升城市整体综合效益而 言都具有非常重要的意义。在现阶段中国都市综合体开发的热潮中，已经有一 些开发建设较为成功的先例，然而不能忽视的是，其中也涌现出很多的问题， 对于社会、开发企业、公众都造成了一些消极的影响，而这些消极的影响应该 可以以一些妥善的方式加以避免、减弱或消除。 本文便在此背景下产生并展开，都市综合体的开发建设在业界被公认为是 房地产开发难度最大、周期最长、资金实力要求最严的一种业态开发模式，与 单一的普通住宅、写字楼、商场、别墅等物业类型相比，都市综合体的开发建 设更要注重几种功能物业的规模及空间的相互协调、开发相关主体的相互协调 等等，而都市综合体最初的缘起来源于美国建筑大师约翰波特曼的“协调单元 的理念，受此理念的启发，笔者试图将协调思想带入分析过程，对都市综合体 开发建设的相关主体协调，分别对都市综合体的功能规模、空间、交通的组织 以及价值链与价值创造进行分析，以期对现阶段都市综合体开发建设中所存在 的问题加以解决或改善，并对都市综合体的开发建设提供良好的理论及实践借 鉴。 1 2 研究目的与意义 本文研究的目的是通过系统的梳理都市综合体产生的背景、相关理论基础、 2 第一章绪论 特征、开发成因与问题等方面，将协调思想带入都市综合体的开发建设的分析 中，力求达到以下三个方面的研究目的：( 1 ) 分析都市综合体开发建设的主体 特征，提出在开发建设相关环节的协调方式，为都市综合体开发建设的相关主 体协调提供一种思路；( 2 ) 研究归纳都市综合体功能与规模的协调要素、组织 形式及实现方式，以及都市综合体的空间、交通的协调要素及组织形式，使都 市综合体功能、空间、交通的组织理论趋于系统化，为都市综合体的实践提供 借鉴；( 3 ) 建立都市综合体的价值链体系，得出都市综合体项目的价值创造要 素，为都市综合体开发项目价值的提升提供理论基础。以期通过本论文的探讨， 为我国都市综合体开发建设实践提供理论及实践借鉴。 纵览综合体研究领域，不同学科对都市综合体进行了不同角度的论述，这 些研究大多是对于综合体设计中某一问题、方面的专题研究，对都市综合体项 目的开发建设研究较少，都市综合体开发有其独特的一面，与单体建筑等其他 类型项目的开发建设有着不同的理念与方式。在我国，都市综合体是一个新生 事物，因此本文将都市综合体开发建设作为研究对象是适时和必要的，将丰富 都市综合体开发方面的理论研究。 同时，都市综合体在我国城市在原有区域的更新升级和新兴核心区域的扩 张过程中将成为一种重要的城市开发模式，更将成为城市独具特色的名片。都 市综合体的开发建设是一个复杂的巨系统，从协调的角度进行分析都市综合体 的开发建设是一个崭新的课题，希望通过本文的研究能将都市综合体由认识上 升到理念，对今后的都市综合体的开发建设和城市规划具有一定先导性意义和 实用价值。 1 3 研究思路与内容 本论文拟通过对都市综合体的概念、特点、发育过程、相关理论等内容进 行系统的研究，将协调思想融入都市综合体项目开发建设的分析，基于都市综 合体开发建设的现状及问题，就都市综合体开发建设的主体协调，功能规模、 空间、交通的组织及价值链进行研究，并对上海太平桥综合体项目的进行实证 分析。全文的研究框架及内容见下图： 3 第一章绪论 研究背景与问题提出 l 上上 相关理论基础研究 国内外研究及实践综述 上 都市综合体的开发动因及问题分析 综合体的开发建设分析 解 决 问 题 1 r1 r1 r1r 开发建设的主体协调 功能与规模空间与交通 价值链 实证研究：上海太平桥综合体 土 结论与展望 图1 1 本文结构体系框架图 4 第二章研究综述及相关理论基础 第二章研究综述及相关理论基础 2 1 国内外研究和实务综述 2 1 1 关于都市综合体概念的研究 都市综合体，其概念源于建筑综合体。作为城市更新改造和立体开发的重 要途径之一，自七十年代以来在世界各国得到了广泛的运用，取得了良好的社 会效益和经济效益，我国近年来亦出现了不少成功的实例。可以说，都市综合 体正以其特有的魅力在当今城市中扮演着越来越重要的角色。都市综合体的概 念研究在国内外的研究中存在着差异，在一些学者的定义里面，都市综合体已 被称为复合建筑、巨型建筑、城市综合体、建筑综合体等等。国内外学者对于 这样一种综合的物业形态，根据学科及描述方式的不同，有着不同的解释和定 义。现对主要观点列举如下： 中国大百科全书“建筑、园林、城市规划分卷 ：综合体建筑是由多个 使用功能不同的空间组合成的建筑，又称建筑综合体。 美国建筑百科全书：建筑综合体是在一个位置上具有单个或多个功能的 一组建筑。 芝加哥建筑综合体的创始人b 谷博( b e r t r a n dg o l d b e r g ) 认为建筑综合体 “是一种空间的结合物，用于全部的生活，它是自我更新的，经济和有生命力 的。 龙固新主编的大型都市综合体开发研究与实践1 中定义：都市综合体是 指在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类 功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 1 龙固新大型都市综合体开发研究与实践，东南大学出版社，2 0 0 5 版：1 3 5 第二章研究综述及相关理论基础 2 1 2 关于城市功能复合开发的研究 都市综合体是在城市功能复合开发的浪潮中营运而生的，正如“小组1 0 力 所言，在当代，“城市将愈来愈象一座巨大的建筑，而建筑本身也愈来愈象一座 城市 。因此对其的研究多出现于城市功能综合开发的相关论述之中，许多研究 集中于对复合功能的建筑或建筑群承载城市功能，强调建筑与城市互动协调开 发，因此以下对城市功能综合开发研究进行综述。这其中的主要研究有： 韩东青、冯金龙2 从城市和建筑双向互动的角度提出了城市与建筑一体化设 计的观点，从功能组织、空间构成、层次类型等方面剖析了设计要点和方法。 其中认为将城市多元功能与建筑进行一体化综合开发将有助于解决分区法和建 筑与城市环境之间的“门槛 观念给城市环境带来的弊端，“城市建筑一体化设 计的目标就是城市建筑综合体系( u n i f i e dc i t y b u i l d i n gf a b r i c ) ，它在职能 上表现为城市功能与建筑功能相互接纳和紧密联系，在空间形态上表现为城市 公共空间与建筑内部空间立体的交叉叠合和有机串接。 胡宝哲3 指出东京商业中心的综合再开发积极推进出零售商业、饮食店以外 的，包括展示设施、画廊、音乐厅、博物馆、多功能厅在内的各类文化娱乐设 施，并特别强调通过商业取得在开发强化居住机能，并在都心和副都心各商业 区均制订了进一步促进包括住宅在内的综合再开发规划。 覃力4 在其论文中提到“事实上当今的商业设施的建设，已更多地从城市综 合开发的角度出发，将多种机能与商业空间和城市空间融为一体，其主要特征 是：不同用途设施的综合配置；高质量生活环境空间的创造；土地的高度利用； 对潜在城市活力的开发。 文章着重论述了当今商业设施的大规模化和综合化发 展趋势，及其与城市开发和城市公共空间创造相结合的发展历程。并对建筑观 念、功能组织和空间设计的变化进行研究探讨，强调在现代大型综合设施中， 建筑空间复合构成的联结方式和流线网络组织的重要性。 曾坚、陈岚、陈志宏5 在其书中提到“现代商业综合体摆脱了对功能的生硬 2 韩东青冯金龙城市建筑一体化设计，东南大学出版社，1 9 9 9 版 3 胡宝哲东京的商业中心) ，天津大学出版社，2 0 0 1 版 4 覃力商业设施与综合城市开发 ，建筑学报，1 9 9 7 9 5 曾坚陈岚陈志宏现代商业建筑的规划与设计 ，东南大学出版社，2 0 0 2 版 6 第二章研究综述及相关理论基础 分割，允许和支持多种功能有机共存，并保证功能互动机制的顺利运行，从而 有效、充分发挥了综合效应。 现代商业购物为基本功能的基础之上，又加入了 旅馆、公寓、办公、文化、娱乐甚至公交等许多内容，它们之间相互协调、组 织、融合，从而整合为新的建筑形式商业综合体，按形体组成来区分，包 括单体式和组群式。并在书中对其系统构成、子系统的位置关系、各子系统空 间位置的设定、整体组合原则、系统空间的组织原则和手法运作做出研究。 吴玫6 认为：“建筑综合体以综合性的多功能、立体高效的交通和舒适的空间 环境取代了拥挤、混乱和日益衰退的旧城商业中心，城市得以重新恢复往日的 特色和生机。它就如同一座小型城市，将旅馆、办公、商业、娱乐、社交、休 息以及交通、停车等多种因素融为一体，为城市实现多核心结构的设想开拓了 前景，将带动整个城市结构的同步自我更新，形成新的城市核心，城市的性质 在新的核心区得以强化，建筑与城市的关系将出现一个新的转机。” 2 1 3 关于都市综合体开发建设的研究 在我国，自2 0 世纪8 0 年代，建筑综合体作为一种建筑类型的建筑研究及 实践开始起步，但由于我国市场需求的推动，发展较为迅速。目前，对建筑综 合体的研究已取得了一些初步的成果，但从总体上看，在国内关于建筑综合体 和都市综合体的理论研究方面较少，现有的理论研究大多停留在城市设计层面 上，大多研究初步只是单述了综合体建筑的产生，建筑综合体与城市、综合体 第二章研究综述及相关理论基础 的途径。 王煊8 对综合体建筑的发展分为：综合体的雏形、第一代综合体、第二代综 合体、第三代综合体，总结各个阶段综合体建筑的特征，列举了典型案例。 王建国9 在其书中从城市设计层面对城市建筑综合体的设计进行了导则及要 点归纳，并进一步做出了案例分析。书中认为城市建筑综合体这样大型的建设 开发能够和谐地融入城市环境是城市设计的关注焦点，因此建筑综合题的社区 建设目标是要塑造一个连贯、和谐的开发模式和更具吸引力的环境。 韩东青、冯金龙编著的：城市建筑体化设计中认为城市建筑复合结 构是城市建筑一体化设计中典型的立体网络形态，而实质上，复合结构也就是 都市综合体的雏形和形态之一。书中对复合结构的特征、职能要素等做出了归 纳，并结合实践经验，指出复合结构的规划和设计应特别注重的要点包括功能 配置、交通组织、形态空间安排、环境影响、开发建设模式五个方面。 董丕灵、俞明健1 0 对都市综合体的概念、特点、开发需要注意的问题进行了 论述，并对上海市陆家嘴中心区都市综合体建设的进行了针对性的思考。其中 认为都市综合体的主要特点有：显著的区域性、交通依赖性、功能复合性、土 地利用关联性、整体统一性和空间连续性等；开发需要注意的问题主要有五点： 与城市规划的协调统一、多学科相融合的系统工程、理念的超前性和技术的先 进性、注重交通设施的能力匹配、政府主导与社会各界的广泛参与。 仲继寿u 认为：“尽管在不同的城市、不同的区域，城市建筑综合体的功能 定位侧重点不同。大型城市综合体一般包括星级酒店、购物中心和写字楼、公 寓型住宅以及支撑其人流的展览博物文化、娱乐等，它是城市集约化发展的必 然要求。能够满足办公购物和白领人士的居住要求。因此健康影响因素要比住 宅及其住区所涉及的层面多。此文通过比照健康住宅研究的思路，分析了城市 建筑综合体的主要健康影响因素及其设计方法：以交通为主线的总体规划、以 人为主体的公共空间、健康生态的建筑环境、轻松、安全的心理环境、健康的 物业管理环境。 。王炬城市建筑综合体的发展) ，技术经济与管理研究，1 9 9 6 6 9 王建国城市设计 ，东南大学出版社，1 9 9 1 版 董丕灵俞明健都市综合体集约型的城市空问开发模式，上海城市发展，2 0 0 6 6 ，第三期 1 1 仲继寿城市建筑综合体的健康策略，住宅科技，2 0 0 7 9 8 第二章研究综述及相关理论基础 林燕1 2 从阐述香港城市空间特征入手，通过实例分析，归纳了香港建筑综合 体与城市交通空间整合的思路和特点。认为“通过两者的整合，一方而拓展了 城市空间，促进了城市、建筑、交通的综合发展另一方而还提供了舒适的室内 步行与换乘空间，改善了城市的整体出行环境。 张瑜利1 3 在其硕士论文中重点以深圳市润华项目的部分实践作为案例研究， 从政治、社会、经济等营销背景环境开始，同时对项目微观环境进行详尽的研 究分析，深入剖析了都市综合体的定位背景及支撑条件，在此基础上提出了润 华项目的整体发展策略，并通过对其二期项目的功能性前瞻定位，论述了都市 综合体特有的基于空间价值平台的价值链让渡系统对后续项目开发的价值支撑 效用。以该项目的研究为契机，尝试对未来中国区域中心城市都市综合体的未 来发展条件及其内部功能布局进行了初步的探讨。 2 0 0 5 年由深圳市德思勤投资咨询公司龙固新主编的大型都市综合体开发 研究与实践是目前国内一本较为全面系统的论述都市综合体项目开发与实践 的专著，首先，其对围绕都市综合体的概念、形成背景、相关理论基础进行了 系统的总结和论述，其中认为都市综合体的特征主要有：其一是高可达性、便 利性。第二是高密度、集约性。第三是整体统一性。第四是功能复合性。第五 为土地使用均衡性。第六是空间连续性。第七是内部、外部的联系完整性。第 八是巨大的社会效应。第九是巨大的升值潜力。其次，对综合综合体进行了案 例研究，精选了国内外1 1 个经典的大型都市综合体项目实例进行项目开发的全 面介绍，涉及项目的基本概况、开发过程及模式等。第三，研究了都市综合体 的定位、规赳、设计、内外部交通组织、交通容量、空间布局和景观特征，并 在营销推广、销售管理和融资等方面进行相关研究。并特别结合该公司运作都 市综合体项目的成功项目，对大型综合体项目的开发与运作管理进行了较为详 细全面的论述，并指出了我国大型都市综合体项目的发展趋势。 2 1 4 开发实践综述 都市综合体在国外已经有了较多的成功开发实践，在此列举较为典型的成 功开发项目，通过都市综合体项目开发建设的实例分析，进一步对都市综合体 1 2 林燕浅析香港建筑综合体与城市交通空间的整合，城市规划与设计，2 0 0 7 6 1 3 张瑜利都市综合体：当代城市房地产开发新模式兼论润华项目的定位策略 9 第二章研究综述及相关理论基础 的特征及开发特点进行梳理与归纳。 2 1 4 1 日本东京六本木综合体 开发背景：六本木综合体位于日本东京港区六本木六丁目地区，改造前， 原本是路网密集的旧城区，街道狭窄，区内多为非常密集的低层住宅，建筑物 密度极高。地区基础设施水平低，传统商业区吸引力不断衰退。通过六本木山 的复合开发综合体及良好的运营管理，自2 0 0 3 年4 月2 5 日建成开业不到2 个 月内，来访者已突破1 0 0 0 万人，在开业不到2 年的时间内，六本木已成长为日 本东京著名的购物中心和旅游中心。可见，东京通过对地区的改造更新，形成 六本木综合体，在城市中心区重塑办公、居住、文化、艺术、娱乐、商业融合 的城市文化、商业中心，吸引了大量人流，增加了都市魅力，拉动了地区经济 的发展。 表2 1 东京六本木综合体项目基本情况一览表 项目地位目前日本最高水平的城区更新建设项目，东京的新地标、文化都心 地理区位东京都港区六本木地区，位于东京都市核心区，是东京的一个副都心 开发商六本木六丁目地区市街地再开发组合森大厦株式会社 开发动因日本政府统一制定的都市再开发诱导计划，城市中心更新 开发期限1 9 8 6 年2 0 0 3 年 占地面积 11 6 0 0 0 m 2 建筑面积7 5 9 1 0 0 m 2 ，其中办公3 8 、住宅1 7 、商业设施1 2 、其他3 3 建成一个集办公、住宅和娱乐为一体的综合开发区，引领东京都市生活的、具 开发目标 有文化品位的“城中城”，恢复东京的活力。 住户数量8 3 7 户 停车场 2 7 6 2 台 开发模式：在政府的有力配合及支持下，由开发方森大厦株式会社提案并 牵头，吸收了约4 0 0 家企业团体个人共同参与开发。自1 9 8 6 年立项至2 0 0 3 建 设竣工，整个建设过程历时1 7 年，共耗资4 0 亿欧元，是日本国内最大的由民 间力量为主体实施的城市综合再开发项目。 1 0 第二章研究综述及相关理论基础 图2 1 六本木项目规划总平面图及现状实景 项目总体定位：由开发商提案，政府提供决策意见并审核，最终确定。项 目开发商森大厦的董事长森稔提出了在六本木区域建立多功能综合体，恢复区 域活力的规划设想，政府采纳了开发商意见，划定再生地域并成立了“都市再 生本部 。这样，开发商顺利的获得了项目的开发权，而政府也成功地完成了六 本木综合体的开发建设由政府主导型向民间提案型的转变。 土地的前期开发：历时1 4 年，开发商在与该区域的4 0 0 多个土地所有者共 同探讨开发模式，进行了多达1 0 0 0 多次的恳谈会后，终于将所有土地收入囊中。 迁民安置：确立充分尊重原住民的“革新”理念，开发商成功说服8 0 的原 住民回迁，将4 0 0 户回迁的区域原住民的开发建设意见整合进住宅项目规划和 设计中，以原住民作为综合体活力保持的源泉。 规划方案：通过森大厦于1 9 9 8 年牵头建立了一个由国家与地方政府官员、 学术和商业界人士以及4 0 0 多位土地所有者共同组成“街区再开发合作委员 会 的形式，多方协作完成。对土地进行区块划分，制定不同区块的不同开发 指标和准则，委员会所划分的这些区块不受现有城市规划规定的限制，可以根 据建筑间距和日照的新标准进行设计；2 公顷以上区块的设计一旦得到大多数原 住居民的认可，即可被当地政府获准实施建设。 政府支持：项目的运作政府配备了一套高效的行政和法律开发管理系统进 行有效支持，如行政机构认定超过9 0 的原住居民，如果同意社区改造计划， 第二章研究综述及相关理论基础 那么就认为该改造计划是代表全部民众的意愿的，给与行政许可；针对申请土 地使用和合法转让过程建立了便捷的行政批复程序，为提高项目的开发建设效 率提供了政策和行政保障。 物业配置特点：六本木综合体项目的开发理念基于实施“城市复兴新政策 的项目背景，以多种业态、多种设施的共生、互补为最核心的开发理念。整个 综合体共分成四个街区，分别是a 、b 、c 、d 街区，主要用途为办公楼、住宅楼、 旅馆、商铺、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院、储备仓库等。 表2 2 东京六本木综合体街区建筑布局与规模情况 繁 街区布局建筑组成 形式 街心( 地上地下) 规模 由地铁入口和好莱坞美 容广场组成，是六本木山好莱坞 a 街区1 2 层3 层 2 4 8 0 0 m 2 的主入口，和地铁六本木美容广场 车站和地下通道相连。 中央区域为地上5 4 层的 森大厦5 4 层6 层 3 7 9 5 0 0 m 2 森大厦，是六本木山的标 志。在其顶层是作为文化 凯悦酒店2 l 层2 层6 9 0 0 0 m 2 b 街区 都心的核心的森艺术中 榉树坡综合体7 层3 层 2 3 7 0 0 m 2 心、是商业、文化、信息 中心。 朝日电视台8 层3 层 7 3 7 0 0 m z 位于地块南侧，由4 栋住住宅楼4 3 层2 层 1 4 9 8 0 0 m 2 宅楼组成。和毗邻的元麻 c 街区布安静的住宅区相协调。 榉树坡台地6 层l 层6 9 0 0 m 2 桦树坡台地位于朝日大 道的入口位置。 寺院 2 层1 层 5 0 0 m 2 作为麻布十番方向的大 d 街区门，由店铺、办公、住宅门楼1 5 层2 层3 0 8 0 0 m 2 构成。 ( 1 ) 多种功能的集约化配置。将多种功能布置在一个步行可及的社区之内， 整体的功能定位与规模配置结合市场研究，从规划入手，对人均住宅面积和办 公面积提出了相应建议，做出合理的规模、形态配置。强调综合体与城市之间 的融合与协调，一半以上区域作为开放式空间，突出其公共服务功能，保留现 存的水系和绿化、整合周边的公园和广场，提高综合体的功能环境适应性。 ( 2 ) 立体空间的利用。第一，合并利用小区块的土地，对现有土地所有体 1 2 第二章研究综述及相关理论基础 系进行重新划分：第二，对整个区域的地下空间利用进行了统一规划，用作商 业、餐饮、停车场、地下通道、辅助设施与设备空间，做到了充分利用；第三， 采用立体绿化来丰富综合体内的绿色空间，把从地上到高楼屋顶的空间都设计 成绿色广场和庭园，形成一种“垂直庭园城市 ，通过绿色散步道连接城市空间， 提供立体式的游憩路线。 ( 3 ) 高效的交通组织。交通的组织上注重综合体内外的道路交通设施组织， 出入六本木社区的地面交通有五条城市高等级道路，地下交通有地铁可达六本 木站，形成了立体化、多层次的内外联系交通体系。这一体系与综合体内部的 步行街、地下通道以及上下自动扶梯相连通，共同组成了一个完善的交通网络。 ( 4 ) 充分挖掘物业的增值潜力，将城市未来资产的价值升值放在首位。设 计前与相关企业达成承租或出售的初步协议，并根据这些企业的具体要求进行 规划设计。写字楼里1 0 的面积开辟为美术馆、图书馆、会员制俱乐部和城市观 景台，而且这些文化设施均位于最好的楼层和地段。让居住和工作在里的人员 在日常的生活工作中可以感受到强烈的满足感和文化的享受，以此作为项目开 发成功与否的衡量标准之一。 ( 5 ) 整体规划体现显著的地方区域特征和技术科学性。整体环境规划及建 筑设计做到现代和历史的完美结合，使城市文化历史记忆留存于现代综合体建 筑的整体环境之中，融合为一体。将原住民的居住历史、绿化概念和艺术元素 等综合性元素融入住宅规划，为开发的项目增值。高度注重建筑抗震的设计要 求，引入可自行发电的电力热源系统等节能环保的先进技术。 成功经验：东京六本木综合体项目成功进行了功能配置、空间布局、交通 组织等的开发，使其与城市整体功能、公众需求、城市空间形态、城市的公共 设施相协调，并成为具有自身魅力、自成体系的都市综合体项目典范。同时， 采取多种方式开展各相关开发主体的协调，使各方利益实现共赢是六本木综合 体项目开发建设的显著特征之一，也是其取得成功的有效途径和关键。 从开发完成的效果来看，不仅顺利达到了定位之初设置的维持昼间和夜间 人口平衡扩大、人均城市空间面积、缩短就业者平均上下班时间、提高绿化率 等数值目标，更为区域提供了就业机会和消费场所，城市基础设施得以改善， 土地资产大幅升值，城市环境发生了翻天覆地的变化，这些都促成了地方经济 的繁荣。本项目可兹借鉴的经验主要集中于： ( 1 ) 开发商主导，政府在行政、法律等方面支持，尊重民意，通过建立“委 1 3 第二章研究综述及相关理论基础 员会开发组织有效开展多方协作； ( 2 ) 以原住民回迁的综合性开发模式解决迁民安置难的问题，凝聚居住生 活氛围，提升综合体的内在质量； ( 3 ) 统筹考虑城市资产的升值与为城市高质保量地提供公共生活空间、文 化设施； ( 4 ) 突出多种业态、多种设施、多层空间、人工与自然、现代与历史、未 来与现状的协调，形成和谐统一的城市环境。 2 1 4 2 德国柏林波茨坦广场 项目区位：自2 0 世纪初始建以来一直是德国柏林中心地段，尤其具有欧洲 交通要塞的区位优势。 开发动因：德国柏林墙倒掉，1 9 9 0 年城市中心复兴计划开始。 开发定位：建设初衷是繁荣城市中心，促进消费、吸引参观。今天，广场 已成为城市购物、娱乐、商务、居住的重要场所，重建了城市秩序，营造了商 业气氛，创造了柏林市的新地标，体现着两德统一后的活力与生机。 图2 2 波茨坦广场大厦与保留的柏林墙图2 3 柏林波茨坦广场综合体鸟瞰图 开发模式：政府将土地卖给索尼公司及奔驰公司，将土地划分为三块，由 开发商自主进行用地划分及建筑开发。开发从1 9 9 2 年开始，历时十年。 ( 1 ) 奔驰克莱斯勒区块 奔驰公司是世界驰名的跨国公司，财力雄厚，旗下的d e b i s 投资管理公司 负责了该区块d e b i s 组块的开发。整个建筑群是一个多功能的综合商贸区，其 功能包括居住、办公、购物、餐饮、影视和旅馆居住等。 ( 2 ) 索尼区块 1 4 第二章研究综述及相关理论基础 索尼区块是一组庞大的功能组群，它包括索尼公司的欧洲中心、办公楼、 影院和宾馆等。索尼区块功能空间布局是围绕一个约4 0 0 0 平米的内向广场展开， 广场上空由悬挂屋顶覆盖，意图让人忘记城市的喧嚣，进入一片安静的绿洲。 ( 3 ) a b b 区块 a b b 区块由a b b 公司联合t e r r e n o 和r o l a n de r n s t 公司以其开发的。整个 建筑群由5 个u 型、h 型和水滴型块体组成，区内物业功能以居住、办公和商业 为主。这些建筑形象统一，色彩协调，连开窗方式都一致的，这体现了都市综 合体空间形态的协调理念。 交通网络的组织：此综合体项目的突出特点就是交通规划的整体改造，目 的是城市道路交通为综合体的商务、商业、文化活动服务。贯穿欧洲大陆的国 家级干线铁路穿过综合体地区，综合体内设立的铁路站，是区域快速铁路线、 城市地铁和轻轨的三线换乘站，整座车站分三层：底层是铁路干线的站台层，中 层是人流活动区域和换乘空间，上层是地铁和轻轨的站台层；从车站再向其他 城市引出1 0 条中短程铁路线、以及通向市内和市郊的1 4 条地铁线；干线、中 短程铁路及地铁共同组成一个四通八达的立体交通网。 地下空间的综合开发：兼顾城市容量的扩充和整个地区地下交通设施的建 设支撑。地上建筑保持与古典柏林建筑的高度相协调，限高2 8 米，基于开发商 利益的考虑，提高容积率的方式采取充分开发利用地下空间资源。比如在奔驰 克莱斯勒区块，整个建筑群由1 9 座建筑组成，区域占地6 8 万平米，建筑 总面积5 5 万平米，地上3 4 万平米，地下有2 1 万平米。在索尼区块和a b b 区块 有着同样的情况。地下空间的功能以商业、停车、影视等功能为主。 成功经验：波茨坦广场综合体最突出的开发特点就是充分发挥地下空间的 作用，地区交通的高效组织与综合体功能的有机结合，在为乘客提供方便的同 时，争取客源与商机，建设地上地下共荣的都市综合体。注重地下与地上空间 统一规划、统一设计，通过立体的城市设计，妥善地处理了不同交通工具之间 的换乘，为人的活动提供了舒适的活动空