（土地资源管理专业论文）湖北省开发区土地出让市场化程度研究.pdf

s t u d yo n - 湖北大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 论文作者签名：冯 确弋盛 日期：, g x 1 o 年j 月弓1 日 学位论文使用授权说明 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存并向国家有关部门 或机构送交论文的复印件和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以允许采用影 印、缩印、数字化或其它复制手段保存学位论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可 以公开学位论文的部分或全部内容。( 保密论文在解密后遵守此规定) 作者签名： 黾? 政亏砹 指导教师签名： 日期：函j o j 岁 日期：9i 口主；1 摘要 随着我国市场经济的深入发展，开发区在经济发展中发挥着越来越重要的作用。地 少人多、耕地资源有限是我国的基本国情，如何实现开发区土地资源的有效配置成为影 响开发区发展的关键问题之一。市场机制作为资源配置的有效方式，不仅能够实现开发 区土地集约利用，缓解土地资源供应紧张的现状，而且能够实现开发区的可持续发展。 本研究在归纳湖北省开发区的发展历程和土地出让的政策背景的基础上，选择土地 有偿使用率和土地招拍挂率两个指标，对湖北省开发区土地出让市场化程度进行测算， 然后进行区域差异的比较，并选用土地开发率、土地供应率等7 个指标，运用层次分析 法计算湖北省开发区土地开发利用程度。基于此，本文探讨了湖北省开发区土地出让市 场化程度与开发区土地开发利用程度的关系，并用回归分析法得出湖北省开发区土地出 让市场化程度与土地开发利用程度之间存在正相关。此外，本文归纳出影响湖北省开发 区土地出让市场化程度的四个主要因素，最后提出提高湖北省开发区土地出让市场化程 度的建议，包括：将提高开发区土地出让市场化程度作为政绩考核的内容、加快土地产 权制度和土地管理制度改革的步伐、健全开发区土地市场化体系、实现开发区存量土地 的市场化、优化投资环境。 关键词：湖北省；开发区；土地出让市场化程度 a b s t r a c t w 曲t h eu n c e a s i n gd e v e l o p m e n to fm a r k e te c o n o m yi nc h i n a ，t h ed e v e l o p m e n to f d e v e l o p m e n tz o n e sp l a y sa l li m p o r t a n tr o l e i n p r o v i n c i a le c o n o m y l e s sl a n d ，l a r g e p o p u l a t i o na n dl i m i t e dp l a n t a t i o na r et h ef u n d a m e n t a lr e a l i t i e so ft h ec o u n t r y , s ot h ek e y c o n t r a d i c t i o nt h a ta f f e c t st h ed e v e l o p m e n to fd e v e l o p m e n tz o n e sl i e so nh o wt oa l l o c a t el a n d r e s o u r c e se f f i c i e n t l y a st h ee f f e c t i v ew a yt oa l l o c a t er e s o u r c e s ，m a r k e tm e c h a n i s mi sa b l et o i n t e n s i f yt h eu s eo fa v a i l a b l el a n dr e s o u r c e s ，e a s el a n d - s u p p l yt e n s i o n , m o r e o v e ri tc a r lk e e p t h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h i sp a p e rs u m su pt h ed e v e l o p m e n th i s t o r ya n dt h ee v o l u t i o no fl a n dp o l i c ya b o u t d e v e l o p m e n tz o n e si nh u b e i o nt h i sb a s i s ，i tm e a s u r e st h em a r k e t i z a t i o nl e v e lo fl a n d l e a s i n gi nd e v e l o p m e n tz o n e so fh u b e it h r o u g ht h ei n d e x so fc o m p e n s a t e du t i l i z a t i o nr a t i oo f l a n da n dt h er a t i oo fl a n ds t r o k e s ，t h e nt h em e a s u r i n gr e s u l tw i l lb ea v a i l a b l et om a k e c o m p a r e m e n ta m o n gd i f f e r e n tr e g i o n s t h ew h o l em o d e li n v o l v e di n9i n d e x ss u c ha sl a n d d e v e l o p m e n tr a t i oa n dl a n ds u p p l yr a t i o ，e t c ，i te x a c t l yc o m p u t et h ed e g r e eo fl a n du s ei n d e v e l o p m e n tz o n e so fh u b e ia c c o r d i n gt oa n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s a d d i t i o n a l l y , t h e r e l a t i o nb e t w e e nt h ed e g r e eo fl a n dl e a s i n ga n dt h ed e g r e eo fl a n du s ei nt h ed e v e l o p m e n t z o n e si sa c c o u n t e di nt h i sp a p e ra n di td e m o n s t r a t e st h ep o s i t i v ec o r r e l a t e dr e l a t i o n sb e t w e e n t h e m 、析t ht h ew a yo fr e g r e s s i o na n a l y s i s f i n a l l y , i tc o n c l u d e sf o u rf a c t o r sa f f e c t e dt h el e v e l o fl a n dl e a s i n ga n ds u g g e s ts e v e r a lp r o p o s a lt oe n h a n c et h el e v e lo fl a n dc o m m e r c i a l i z a t i o no f d e v e l o p m e n t z o n e si n h u b e i ，i n v o l v i n gt a k i n g e n h a n c e m e n to ft h el e v e lo fl a n d c o m m e r c i a l i z a t i o na sa c h i e v e m e n t si no f f i c i a la s s e s s m e n t ，s p e e d i n gu pt h er e v o l u t i o no fl a n d p r o p e r t yr i g h ta n dl a n dm a n a g e m e n ts y s t e m ，p e r f e c t i n gt h es y s t e mo f l a n dc o m m e r c i a l i z a t i o n , c o m m e r c i a l i z i n gt h es t o c k e dl a n d ，a l lo ft h e ma r ec o n s i d e r e da si m p o r t a n tm e a s u r e st o o p t i m i z et h ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n ta n da c c e l e r a t et h er e g i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：h u b e ip r o v i n c ed e v e l o p m e n tz o n e s t h em a r k e t i z a t i o nd e g r e eo f l a n dl e a s i n g i i 目录 一、绪论1 ( 一) 选题的背景和意义1 1 选题背景1 2 选题意义2 ( 二) 国内外研究现状”3 1 国外学者研究现状3 2 国内学者研究现状6 ( 三) 相关概念的界定9 1 开发区9 2 市场化1o 3 土地出让市场化1 0 ( 四) 本文的研究对象、框架与研究方法一1 1 1 研究对象1 1 2 研究框架l 1 3 研究方法1 3 二、湖北省开发区的发展及土地出让的政策背景1 4h ( 一) 湖北省开发区的概述“1 4 1 湖北省开发区的现状1 4 2 湖北省开发区的分类1 5 ( 二) 开发区土地出让的政策背景一1 6 三、湖北省开发区土地出让市场化程度及比较分析“2 0 ( 一) 湖北省开发区土地出让市场化程度的测算”2 0 1 指标选取2 0 2 测算方法2 0 3 数据来源2 l 4 权重确定2 1 5 测算结果与分析2 1 ( 二) 湖北省开发区土地出让市场化程度的区域比较“2 3 1 i i 湖北省开发区土地出让市场化程度与土地开发利用程度之间的关系”2 6 一) 开发区土地开发利用的定义2 6 ( 二) 湖北省开发区土地开发利用程度的测算“2 6 1 指标选取和数据来源2 6 2 指标权重的确定i 2 7 3 结果分析31 ( 三) 湖北省开发区土地出让市场化程度与土地开发利用程度的定量分析”3 1 五、影响湖北省开发区土地出让市场化程度的因素”3 4 ( 一) 土地产权制度和土地管理制度的缺陷”3 4 1 土地产权制度的缺陷3 4 2 土地管理制度的缺陷3 5 ( 二) 土地市场化体系不健全3 5 ( 三) 土地价格体系不完善“3 6 ( 四) 区域经济发展不均衡3 7 六、提高湖北省开发区土地出让市场化程度的建议”3 8 ( 一) 将提高开发区土地出让市场化程度作为政绩考核的内容”3 8 ( 二) 加快土地产权制度和土地管理制度改革的步伐”3 8 1 土地产权明晰化3 8 2 完善土地管理制度3 9 ( 三) 健全开发区土地市场化体系”3 9 1 建立公平、公正、公开的开发区土地出让市场3 9 2 完善开发区土地价格体系3 9 ( 四) 实现开发区存量土地的市场化”4 0 ( 五) 优化区域投资环境4 0 结语”i ：- 4 1 参考文献j 4 3 致谢4 8 i v 一、绪论 ( 一) 选题的背景和意义 一、绪论 1 、选题背景 1 9 8 4 年以来，随着首个国家级经济技术开发区一大连经济技术开发区的创建，开发 区在我国得到迅猛发展，全国各地陆续建立起5 0 多个国家级经济技术开发区以及大量的 地区性经济技术开发区。从世界各国和我国各地区的开发区发展历程来看，开发区是一 种能有效促进技术进步、产业升级，提高国家和地区经济发展水平和综合实力的有效的 发展模式。开发区的出现，不仅为各地引进尖端的科学技术、先进的管理理念、充裕的 投资资金，为促进各地经济的发展发挥了重要的作用，成功推进了我国改革开放和城市 化进程。开发区的发展，一方面推动我国经济在短时间内崛起并飞速发展，另一方面存 在着土地粗放利用的问题。这些问题主要集中在开发区土地利用结构不合理，土地闲置 现象普遍，不仅造成了土地资源的浪费、土地收益的减少、降低了政府对经济和城镇建 设的控制能力，减缓了当地投资环境改善的速度，削弱了地区招商引资的号召力和吸引 力，从而阻碍了区域经济的发展。为了提高土地的利用效率、减少资源浪费，2 0 0 3 年7 月，国务院办公厅接连下发关于暂停审批各类开发区的紧急通知和关于清理整顿 各类开发区加强建设用地管理的通知。其中，关于清理整顿各类开发区加强建设用地一 管理的通知指出：“认真清理各类开发区，坚决纠正违反城乡规划，擅自设立开发区， 盲目扩大开发区规模，违反统一规划管理原则等问题，进一步加强和规范开发区的规划 管理，促进开发区的健康有序发展”。随后，湖北省对本省开发区进行了大规模的清 理整顿，开发区数量到目前为止减少了近一半。在这样的宏观背景下，解决开发区土地 利用的现存问题，保证开发区健康发展已经迫在眉睫。开发区是实现经济增长的重要推 动力量，是城市发展和区域建设的关键，土地是开发区的核心和基础，也是开发区经营 管理的关键。因此，如何实现开发区土地资源的有效配置，成为开发区走可持续发展道 路中的关键一环。近年来，湖北省开发区发展迅速，全省己达1 0 7 个，其中包括4 个国家 级开发区。现阶段，在土地资源的供应显得尤为紧张的情况下，如何实现开发区土地资 源的优化配置显得尤其重要。通过土地出让市场化实现开发区土地的集约利用，不仅可 以缓解湖北省土地供应紧张的现状，而且可以促进开发区的可持续发展。 国中华人民共和国中央人民政府h t t p ：w w w g o v c n g o n g b a o c o n t e n t 2 0 0 3 e o n t e n t 6 2 3 3 5 h t m 1 北省作为一个农业大省，土地特别是农地的保护是实现可持续发展的关键，而开发区是 我国城市土地粗放使用的典型区域，湖北省如何实现农地保护和开发区建设的双赢，土 2 一、绪论 地资源优化配置是重中之重。市场是配置资源的基础手段和有效方式，因此，对湖北省 开发区土地出让市场化程度的分析和评价，不仅能优化资源配置，而且对湖北省农地保 护起到积极的促进作用。 ( 2 ) 以开发区为视角具有更重要的现实意义 经济的快速发展，工业化、城市化进程的加速，建设用地的需求量随之迅速增长， 然而，土地资源供给却十分有限。但与之相反的是现有开发区的发展呈“摊大饼”式扩 张和无序重复建设，忽略了开发区内涵的挖掘，不同程度存在土地资源低效利用、土地 闲置等现象，规模效应、集聚效应均未充分体现。开发区是扩大城市规模和促进社会经 济发展的重要因素，开发区土地利用的效率是开发区生存和持续发展的基础和保证。对 开发区土地出让市场化程度进行分析、评价，可以为认识并最终解决上述问题，为开发 区土地持续利用和土地资源优化配置，以及为城市土地管理中出现的一些土地利用问题 提供科学依据。 ( 3 ) 促进湖北省开发区土地的集约利用 嘏 市场是配置资源的基础手段和有效方式，市场化程度决定了资源配置和利用效率的 高低，不同的土地市场化程度将影响着土地资源的配置和集约利用的状况。这表明开发 区土地出让市场化程度越高，开发区土地集约利用程度越高。因此，通过测算湖北省开 发区土地出让市场化程度，确定影响湖北省开发区土地出让市场化程度的影响因素，选 择合适的措施提高开发区土地出让市场化程度，能有效促进开发区土地利用的集约化。， ( 二) 国内外研究现状 1 、国外学者研究现状 各国学者及科研机构对市场化进行了界定和实证分析，其中最具代表性的是美国传 统基金会和加拿大弗雷泽研究所。对市场化的界定，美国传统基金会主要侧重于政府管 制及相关的政策方面，从而将经济自由化定义为“政府在生产、分配、消费等方面超过 保护和维持公民自由的强制或干预的清除”。加拿大弗雷泽研究所认为经济自由的核心 是“个人选择和交易的自由，自由竞争及个人财产保护【3 1 。可见，传统基金会侧重考 察经济自由的“投入”方面，即影响经济自由的各项原因；而弗雷泽研究所侧重考察经 济自由的“产出”方面，即经济自由或不自由的结果，强调针对经济增长率变动的解释 【4 】 o 对不同国家的经济自由化的实证分析，美国传统基金会选取了贸易政策、政府财政 湖北大学硕士学位论文 开支、政府对经济的干预、货币政策、资本流动和外国投资、银行业和金融业、工资和 物价、产权、规制、非正规市场活动等1 0 个方面的指标，包括5 0 个变量，采取德尔菲 法进行测度和评估。目前，该基金会发布的经济自由度指数已涵盖全球1 5 5 个国家 和地区，是全球权威的经济自由度评价指标之一。加拿大弗雷泽研究所设置2 3 个指标， 采用相应的公式计算每个指标的分值( 设定为0 1 0 ) ，涵盖世界上的大部分国家和地区进 行测算。 资源的稀缺性与人类欲望的无限性之间的对立，使得资源优化配置的问题很早就引 起了西方学者的关注。亚当斯密早在十八世纪就提出了在经济自由的条件下，因受人 的利欲牵引，经济系统自然存在一种自由调节机制，引导经济资源的优化配置。西方经 济学者的主流观点认为市场是资源配置的一种最有效的方式，发达市场经济国家的实践 经验也证明了，市场机制在资源配置中具有更高的效率。r o b e r tc m a h a n & t h e o d o r e m h o r b u l y k 等通过构造“全流域新网络模型”计算引水浇灌农作物的产出率，对加拿大 南部表层水资源配置效率进行实证分析，结果表明市场机制能提高水资源的配置和利用 效率，市场价格机制运用于河水的使用制度后，在河流丰水期能将农作物产出率提高 3 ；在河流中等流量年份提高6 的产出率；在枯水年份能提高1 5 的产出率1 5 。 土地作为一种重要的生产要素和不可再生的稀缺资源，其配置的有效性问题一直受 到西方经济学家的长期关注。土地配置方式包括政府配置和市场配置两种，一方面学者 们认为政府在土地资源配置方面，能发挥一定的积极作用。s s y l a u & r g i d d h e r a n 等 研究指出，对于香港这样人多地少、建设用地紧缺的地区，采取政府的规划手段，能实 现居住、商业和其他用途的土地有机整合，从而促进公共部门和私人部门的合作，提高 资源的配置效率【6 】。虽然政府在土地资源的配置方面能发挥一定的积极作用，但是政府 的管制并不一定任何时候都能够使得资源配置的效率提高。d a v i de d o w a l l 研究显示， 应该平衡政府与私人部门的责任，过多的政府部门管制会抑制私人部门的主动性，并阻 碍城市土地市场机制的运行；对于土地登记、土地信息系统等的管制不足，同样会对土 地市场的运行造成不利的影响【7 l 。c h u n g h ok i m & k y n g h w a nk i m 通过对韩国房地产 价格的实证研究，指出韩国房地产价格的上涨的主要原因并不是投机，而是政府制造城 市土地短缺的供给控制博j 。e d w a r dl g l a e s e r & j o s e p hg y o u r k o 也得出类似的结论，认为 美国许多地方的房价并不高，一些地方的高房价在一定程度上与政府对土地的分区管制 或其他的人为因素有关 9 1 。另外，有学者认为政府的严厉管制政策会造成经济的衰退。 k o i c h im e r a & e r i cj h e i k k i l a 对日本上个世纪8 0 年代的地价、利率与经济增长的关系迸 4 一、绪论 行了分析，结果显示9 0 年代政府采取的打压地价的政策是日本经济衰退的重要原因【l 。 另一方面，学者们发现市场对土地资源配置，能发挥较好的积极作用。w a l o n s o 等以市场平衡理论为基础，以追求经济效益最优和花费最少为目标，认为土地在不同用 途之间的分配主要由市场来决定【1 1 1 。m o s t a f am o r s ie 1a r a b y 分析了埃及的土地市场状 况，探讨了国有和私有两种土地价格的影响因素，重点分析了政府在对土地价格所起的 作用，最后提出需要通过市场作用实现城市土地市场的正常发展2 | 。s h a i b ub a l ag a r b a 以尼日利亚北部城市卡诺为例，首先肯定了政府在过去土地管理中的作用，但随着经济 的发展，国家控制土地市场会有所障碍，进而对现行的土地管理制度提出质疑，认为需 要一个更有效的、可持续发展的土地管理制度，或者通过市场来起作用【l3 1 。j m l u s u g g a k i r o n d e 通过对东非国家坦桑尼亚五个有代表性的地区进行研究，认为政府应该支持建 立城市土地市场，这样，政府不仅能更好地管理城市土地，还将获得更多财政收入1 1 4 j 。 在国外特别是西方国家，对开发区问题的研究相对较少。这一现象产生的原因主要 有以下几点：首先，开发区在国外的发展模式相对单一，只有工业房地产，并没有我国 嚏 开发区发展模式如此复杂和多样；其次，在国外开发区是一种完全的地方行为，在我国 开发区的成立和发展都与政府密切相关；再次，开发区是涉及的是发展问题，这本身与 西方主流经济学领域所关注的问题不符。开发区在西方有着较长的发展历程，许多学者 们的一些间接的理论对于解决开发区问题，仍然具有十分重要的意义。这些理论成果主 要分布在发展经济学、产业经济学等多门学科中。 毫 增长极理论对开发区发展的解释受到人们普遍的认可。增长极理论是1 9 5 0 年发展 经济学家佩鲁在经济空间：理论与应用中初次提出。该理论的主要观点是一国经济 的发展，并不是同时出现在所有地区，而是以不同的强度出现于一些增长点或增长极上， 然后通过各自的渠道向外扩散，从而形成以增长极为核心，周边地区不均衡增长的地区 性经济综合体【1 5 】。可以将开发区看作增长极，开发区通过吸引不同地方的资金、技术、 人才，购买周边欠发达地区的原材料，吸纳周边剩余劳动力，并向不发达地区扩张，促 进当地居民收入的增加和经济的增长，加速该地区土地非农化转变，促进该开发区土地 出让市场化程度的提高。 在增长极理论的成果上，美国经济学家约翰弗里德曼在1 9 6 6 年出版的区域发展 政策一委内瑞拉案例研究中提出“核心一外围”理论，该理论是将某一空间区域分成 “核心区”和“外围区”，提出经济的发展虽然具有不连续性，但是需要积累每一点创 新来实现，即核心区通过创新性活动，引导或带动外围区发展，逐渐形成经济的一体化； 湖北大学硕士学位论文 外围区通过获得创新性信息，参与创新性活动，逐渐会成为新的核心区。“核心一外围” 理论同样在指引开发区发展中发挥了作用【1 6 】，开发区土地价值随着核心区的外延逐渐提 升，能够较为真实体现开发区土地价值的市场化出让方式逐渐成为主流，开发区土地出 让市场化程度随之提高。 2 、国内学者研究现状 关于市场化的基本含义，几乎所有学者都赞同市场化是指资源由计划配置向市场配 置的转化过程【2 】。只是对市场化的具体界定略有区别。其中比较有代表性的是国家计委 市场与价格研究所课题组和陈宗胜的观点 1 7 1 。国家计委市场与价格研究所课题组认为， 市场化是指资源配置方式由政府行政配置向市场调节配置的转化，具体说，就是“取消 或放松国家对商品生产要素供应数量及价格的管制 1 8 】。陈宗胜从宏观和微观两个方面 认为，市场化进程就是市场机制对资源配置的作用持续增大，对市场机制依赖程度的不 断深化和增强的演化过程【1 9 】。土地市场化是指土地在市场经济的运行过程中，与其他资 源要素配置时按照市场的规则进行，土地要素的获取和交易由市场供求来决定，决定土 地的资产价值货币表现的主导因素是市场，而不是非市场的因素【2 0 j 。 在市场化标准的确定方面，学者们有三类不同的看法：第一种是绝对标准论。陈宗 胜认为，为了达到统一认识、做出统一结论，即使现实中没有纯粹的市场经济，为了满 足理论的需要，将1 0 0 确定为完全的市场化标准，以0 作为计划化的标准，否则不同 标准会导致不同国家和不同领域的市场化程度缺乏可比性【l9 1 。顾海兵也得出类似的结 论，他把市场化标准确切地分为六个等级：非市场化经济( 市场化程度在0 1 5 ) 、弱 市场经济( 市场化程度在15 , - - 3 0 ) 、转型中期市场经济( 市场化程度在3 0 - 5 0 ) 、 转型后期市场经济( 市场化程度在5 0 6 5 ) 、欠发达市场经济或相对成熟市场经济( 市 场化程度在6 5 8 0 ) 、发达市场经济或成熟市场经济( 市场化程度在8 0 以上) 1 2 1 】。 第二种是相对标准论。持相对标准论的学者认为，1 0 0 市场化的国家并不存在，市场 经济也不可能存在绝对的、统一的标准，只有市场化程度的相对比较及排序才有意义。 徐明华认为，1 0 0 市场化的国家并不存在；各国经济发展水平、文化传统、经济制度、 市场经济的形式以及部分内容都不尽相同，从而使得即使是发达市场经济国家在市场调 控的手段、方式、程度上也不完全可比；市场化的内涵随着经济的发展和一体化进程的 加快相应的也在发生变化，静态的市场经济标准并不可行【2 2 1 。第三种是上述两种思路的 综合。北京师范大学经济与资源管理研究所课题组认为市场化标准应该将1 0 0 作为绝 6 一、绪论 对化的理论标准，用相对位次指标判断市场化程度是可行的，绝对数判断与相对位次排 序需要结合起来【2 3 | 。 关于市场化测度的研究主要集中在对我国经济发展的市场化进程的测度。卢中原、 胡鞍钢从投资市场化、价格市场化、工业生产市场化和商业市场化四个方面构建中国经 济市场化程度测度指标体系，并计算得中国经济的市场化程度为6 3 2 3 【2 4 1 。江晓薇、 宋江旭从企业自主度、市场国内外开放度和宏观调控程度构建指标体系，并测算市场化 程度为3 7 6 t 2 5 1 。国家计委课题组从商品市场化程度和要素市场化程度得出中国经济的 市场化程度为6 5 【2 6 1 。顾海兵从劳动力市场化、资金市场化、生产市场化和价格市场化 测度的结果为4 0 t 2 。陈宗胜从工商企业市场化程度、政府行为市场化程度、商品市场 化程度等方面构建评价指标体系测度结果为6 0 u9 | 。 另外，土地市场化的区域差异也逐渐引起学者们的关注，各地区、各省市的市场化 进程成为市场化研究的又一热点问题。徐明华通过对9 个省份的所有制结构、政府职能 转变和政府效率、投资的市场化、商品市场发育、要素市场发育、对外开放、经济活动穗 频度等8 大类共3 1 项指标进行测算，得出各省市场化排名【2 2 】。全国3 1 个省区的土地市 场化程度可分为四个层次，市场化程度分别为大于7 0 ( 7 个省区) ；介于6 0 - 7 0 ( 7 个省区) ；5 0 6 0 ( 1 2 个省区) ；以及低于5 0 ( 5 个省区) 【2 7 l 。 第二次世界大战后，一些发达国家出现了“工业园区”这种促进工业发展的空间组 织形式，日本称之为“工业园地”，香港叫做“工业村”。我国真正意义上的开发区出现p 在改革开放之后，这些开发区都借鉴国外开发区的发展模式，根据各个地区的特点成立 的。自1 9 8 4 年首个( 批) 经济技术开发区在我国创建以来，开发区得到迅猛发展。开 发区的建设发展，一方面，对于各地经济发展和城市化进程都做出了巨大的贡献1 2 副；另 一方面，也存在土地利用粗放和土地资产的严重流失【2 9 1 。开发区土地资源合理利用问题 成为了一个热点，引起了社会各界广泛关注，众多学者从不同视角进行了大量研究。 ( 1 ) 开发区土地利用现状研究 何书金等认为开发区存在着土地闲置的问题，并且已经成为我国经济发展和城镇建 设中应认真解决的问题，并运用残差原理，通过回归分析，计算分析出国家经济技术开 发区和高新技术产业开发区闲置土地的数量、分布与土地利用潜力【30 。唐健指出我国开 发区用地中存在着开发区竞相压低土地价格，减免税收，产业结构不合理，土地管理混 乱，土地闲置量过大等诸多问题【3 1 】。秦晓燕在上海阂行开发区土地利用的基础上，论述 了土地集约利用的现状和趋势，提出开发区土地必须集约利用【32 | 。吴旭芬、潘锡辉、王 湖北大学硕士学位论文 梅等学者对开发区土地集约利用指标进行研列3 3 琊】。毕宝德等提出在分析土地利用经济 效益时，将投入与产出相比较，投入产出率高，则表明土地利用的经济效益就好，如果 投入产出率低，则经济效益就差【3 6 1 。陈国先在构建土地利用经济效益评价指标体系的基 础上，采用两类评估方法( 专家估计效益综合指数法和土地直接产出法) ，运用通过在 南部的实验说明这两种方法高度相关【3 7 】。 ( 2 ) 开发区土地集约利用问题 于金羽、吴郁玲等采用经济计量分析方法，对江苏省开发区土地集约利用水平进行 实证研究【3 8 - 3 9 。曲福田等认为土地集约利用实质上体现了土地资源的优化配置，市场是 实现资源优化配置的基础手段和有效方式【4 0 】；吴郁玲等采用开发区土地出让市场化率、 开发区政府的干预程度、开发区土地供求均衡度、开发区土地价格敏感度、开发区土地 市场竞争度等指标，利用多元统计的因子分析方法，测度了江苏省6 5 个开发区土地利 用市场化发育程度，结果显示，苏南、苏中、苏北三大区域开发区的土地市场化发育程 度存在明显差异【2 】；曲福田等通过对江苏省开发区土地市场化率和土地利用集约度的分 析，得出结论：土地市场发育处于转型后期至相对成熟期发展阶段的开发区土地利用集 约水平要显著高于处于转型中期发展阶段的开发区【l l 。谭术魁提出通过特别提高针对各 类工业园区闲置土地的土地闲置费征收标准，加大圈地单位的投资成本，以价格杠杆促 进经营者不占或者少占土地，提高用地质量和水平，显著提高土地节约集约利用程度【4 1 1 。 ( 3 ) 开发区土地管理体制研究 李洋提出通过建立土地集中统一管理机制、建立高效的土地利用机制、建立土地储 备机制、建立土地供应市场机制，促进长春经济技术开发区土地资本运营【4 2 1 。卢新海阐 述了在城市经营理念下开发区土地利用与管理的理论，认为通过构建开发区城市经营中 的土地使用制度，制定实施开发区土地利用规划是对开发区土地管理的关键【4 3 1 。 ( 4 ) 开发区开发模式研究 开发区土地开发具有不同的模式，曾万涛归纳出有三种模式：一是土地出让模式， 即政府把开发区土地使用权出让给开发区内的企业，由其进行土地开发。二是合作开发 模式，即市、县人民政府以土地入股与投资者合作开发，共同分利。三是委托开发模式， 即政府出资委托企业进行成片开发，建立基础设施，由政府出让土地，回收投资，企业 收取适当利润【矧。吕薇认为我国开发区的开发模式主要有两种，一种是政企分开型，另 种是政企合一型，并指出开发区未来发展的四大趋势：一是伴随规模的扩大，功能的 多样化，开发区从准政府向行政区体制转化：二是伴随数量增多，竞争的加大，开发区 一、绪论 从分散管理逐步转向集中管理；三是开发区之间的竞争方式从优惠政策的竞争变为制度 的竞争；四是一区多园，发展专业园斟4 5 1 。刘志事则认为，我国开发区可以分为管委会 主导型、公司运作型、管委会协调型、中外合作型和委托管理型等五大类，其中管委会 主导型是指管委会负责开发区的基础设施建设、土地开发、招商引资和日常管理等开发 区运作过程中的一切活动；公司运作型是指在开发区管委会发展战略和计划的指导下， 政府授权的开发公司负责开发区基础设施建设、土地开发、日常管理等开发区运作过程， 并自负盈亏；管委会协调型是指将“管委会主导和公司运作”相结合的发展模式；中外 合作型是指地方政府和国外一级政府管理机构合作开发产业园的形式，地方政府提供优 惠的政策环境和低价的土地，国外政府提供先进的管理理念和资金支持，双方共同管理， 共享收益；委托管理型是指缺乏经验的开发区，委托其他有经验的开发区进行全权管理 和运作，共同分享利润【4 6 1 。 虽然，已有研究对开发区土地问题进行了多方位的研究，开发区土地市场化问题也 进行了一些探讨，但是，对湖北省开发区土地出让市场化程度及其区域比较的研究尚未童 见到公开发表的成果，另外，探讨开发区土地出让市场化程度与土地开发利用程度之间 关系的研究也十分少见。 ( 三) 相关概念的界定 1 、开发区。 我国的开发区出现于改革开放后，这些开发区都是借鉴国外开发区模式，结合我国 各地方的区域特征建立的。由于我国开发区出现较晚，学者们对开发区的定义尚未统一。 刘卫东认为，开发区是指在国家的经济政策和对外开放方针的指导下，以一定层次 的区域或城市为依托，以完备的基础设施和服务配套为基础，在对外经济活动中实行特 殊政策，既重点发展新技术产业又面向第三产业的多功能产业区【4 7 1 。 程宙认为，根据我国国情，开发区是一个国家或地区为了一定的经济发展目的，在 一定区域范围内建立的，对其实施特殊管理的特别行政区，包括以下基本形态：自由港、 自由贸易区、对外贸易区、边境贸易区、投资促进区、保税仓库区、出口加工区、高新 技术园区、科学工业园地等等。 李琦认为，开发区是指在城市或其他有开发前景的区域，划出一定范围，经政府科 学规划论证和严格审批，实行特殊体制和特殊政策的开发区域，包括经济特区、高新技 术开发区、旅游度假区、经济技术开发区、边境合作组织、出口加工区、保税区等各级 9 湖北大学硕士学位论文 各类开发区( 园区) 4 9 】。 我国开发区具有类似的开发模式：划定一片区域，当地政府以优惠政策和具有弹性 的管理措施，创造必备的基础设施，吸引国内外投资，拉动当地经济的发展。参考学者 们对开发区的定义，结合我国开发区的固有特征，笔者认为，开发区是指为了促进经济 的发展，国家或地区在一定地域范围内，通过提供完备的基础设施建设，制定特殊的优 惠政策，实施灵活化的管理，吸引工业企业及相关配套产业入驻的产业区。 2 、市场化 市场经济发展至今已经走过4 0 0 多年，从封建社会的萌芽时期，到伴随资本主义的 产生和发展而逐渐成熟。在市场经济的成熟阶段，市场经济通过建立起一整套适应生产 力发展要求的经济管理体制和运行机制，将各种生产要素组成了一个完整、可控和富有 活力的体系，一方面运用“看不见的手 灵活而又及时地将资源引导到最需要、最有效、 最有利的部门和行业，使资源达到最佳配置，实现资源配置效益和市场主体利益的最大 化；另一方面将生产资料所有者对资本的追逐与社会化大生产结合起来，充分利用商品 交换、货币、价值、竞争来扩大市场，进行以产业革命和科技革命为重点的社会化大生 产，为经济发展注入活力，促进了社会生产力的极大发展【5 0 1 。 所谓的市场化是指我国从计划经济向市场经济过渡的体制改革，不是简单的一项规 章制度的变化，而是一系列经济、社会、法律、乃至政治体制的变革【5 i 】。市场化体现在 资源配置中，就是任何一个实现资源配置的行动，从政府与其他经济当事人之间的命令 服从关系转变为平等人之间的自由交易。从微观层次上看，这意味着任何一种产品或要 素交易的集合从政府管制( 价格、产量、利润和进出自由等) 转变为市场协调1 7 】。 3 、土地出让市场化 土地市场作为具有一定特殊性的要素市场，它与其他要素市场不仅具有共性，也具 有自身的差异性。土地具有资产和资源双重属性，这一特殊性确定了土地资源的配置不 可能完全由市场决定，而是在充分体现市场机制原则的前提下，政府对一级土地市场上 的土地资源进行配置，二级和三级市场则完全按照市场机制进行土地资源的配置，即土 地市场是在计划机制和市场机制同时作用的情况下，以市场机制为主，政府调控的计划 机制为辅的方式对土地资源进行配置。 表1 1 湖北省开发区土地市场体系结构 一、绪论 代表国家的湖北省各市、房地产公司或其他 土地投资经营公司、 市场主体 县级政府用地单位土地使用者 使用权转移 政府一使用者、经营者经营者一使用者使用者一使用者 土地使用权转让、出土地使用权转让、出 经营方式土地使用权有限期出让 租租、抵押 国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让 渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为【5 2 1 。我国国有土 地的出让方式主要分为五种：划拨、协议、招标、挂牌和拍卖，其中划拨出让方式是将 土地无偿提供给土地使用者使用，而协议、招标、挂牌、拍卖的土地出让方式均需要土 地使用者在获得土地的同时支付一定的价款。协议出让是指政府与土地使用者通过协议 的方式签定土地使用权出让合同，国家将国有土地使用权有偿让渡给土地使用者的行 为。协议出让是我国实行土地使用制度改革之后，有偿出让土地的主要方式之一。招标 出让是国家( 市、县人民政府土地管理部门) 发布招标公告后，依据投标结果确定土地 使用者的行为；挂牌出让是国家( 市、县人民政府土地管理部f - j ) 发布挂牌公告，在一 定期限内将拟出让宗地的交易条件在指定的场所进行公布，并按照竞买人提出的报价申 请及时更新挂牌土地的价格，在挂牌截止时根据报价结果确定土地使用者的行为；拍卖 出让指国家( 市、县人民政府土地管理部门) 发布拍卖公告后，竞买人在既定时间和地 点公开竞价，依据竞价结果确定土地使用者的行为。 因此，土地出让市场化是指在一级土地市场中，土地使用权的获取和交易的过程是 采用协议、招标、挂牌、拍卖等有偿出让方式，由市场的供求关系来决定的。 ( 四) 本文的研究对象、框架与研究方法 1 、研究对象 本研究对象是湖北省开发区，包括国家级开发区和省级开发区。开发区土地市场中， 二级市场和三级市场均属于完全的市场行为，市场化程度均为1 0 0 ，因此，本研究以开 发区土地一级市场为主，即对湖北省开发区土地出让市场化程度进行研究。 2 、研究框架 湖北大学硕士学位论文 湖北省开发区的发展 及其土地出让方式的 政策背景 hi。一。i h 土地有偿使用率i 湖北省开发 障的选取h i 地招拍挂率i 区土地出让 i “曾+ 汁i 。 i 击 ，靠冲 e ：- 一二， i 优。井7 。1 厶 1 i 冒思刀i 爿e 托宝 市场化程度 的测算与比 一数据来源 较 湖北省开发反土 l 订，卜，u 。、。l _ 一涮簋结果与分析i 地出让市场化程 度及其与开发区 土地开发利用程 度之间的关系 开发防土地 出让市场化 湖北省开发 程度 区土地出让 - i 土地开