（土地资源管理专业论文）农地城市流转的交易成本研究.pdf

华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 磊 如需保密，解密时间年 月 日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或 证书而使用过的材料，指导教师对此进行了审定。与我一同工作的同志对本研究所 做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意。 研究生签名：名系彳彳 时间： 加p 年乡月多日 学位论文使用授权书 本人完全了解华中农业大学关于保存、使用学位论文的规定，即学生必须按照 - 9 校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷版和电 子版，并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、 汇编学位论文。本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学 位论文的全部或部分内容，同时本人保留在其他媒体发表论文的权力。 注：保密学位论文( 即涉及技术秘密、商业秘密或申请专利等潜在需要提交保密的 论文) 在解密后适用于本授权书 学位论文作者签名：彳禾午乎 导师签名： 7 乃矛写 签名日期：扩户年月弓日 签名日期：加历年 6 月弓 日 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：农地城市流转的交易成本研究 目录 摘要l a b s t r a c t i i i 1 前言1 1 1 问题的提出1 1 2 研究目的与意义3 1 2 1 研究目的3 1 2 2 研究意义3 1 3 国内外研究动态及评述。4 1 3 1 关于农地城市流转制度4 1 3 2 关于土地利益关系及收益分配5 1 3 3 研究进展述评6 1 4 研究思路、方法及可能的创新7 1 4 1 研究思路与技术路线7 目录 2 4 2 利益主体的收益分配关系2 7 3 农地城市流转交易成本的理论分析2 9 3 1 农地城市流转的概述2 9 3 1 1 农地城市流转的涵义2 9 3 1 2 农地城市流转的一般过程3 0 3 1 3 农地城市流转主体的基本假设3 1 3 2 现行的土地征收制度。3 3 3 2 1 土地征收制度的法律基础3 3 3 2 2 土地征收的程序、审批及实施3 4 3 2 3 土地征收的补偿标准与安置3 5 3 2 4 现行土地征收制度的特点3 5 3 3 现行的土地储备开发制度3 6 3 3 1 土地储备开发的法律基础3 6 3 3 2 土地储备开发的程序3 6 3 4 现行的土地出让制度3 7 3 4 1 土地使用权出让的法律基础和报批程序3 7 3 4 2 土地使用权出让制度的特点3 8 3 5 农地城市流转中的交易成本概述3 8 3 5 1 现行制度下农地城市流转的交易成本3 9 3 5 2 隐形市场中的交易成本。4 1 3 5 3 农村集体建设用地直接入市的交易成本4 2 3 6 本章小结4 3 4 农地城市流转交易成本的测度4 4 4 1 农地城市流转交易成本的测度以武汉市江夏区为例4 4 4 1 1 研究区域概况及数据获得4 4 4 1 2 土地征收过程中的交易成本测度4 5 4 1 3 土地储备开发过程中的交易成本测度4 7 4 1 4 土地出让过程中的交易成本测度4 9 4 2 隐形市场中交易成本与收益分配以十堰市竹溪县为例5 l 4 2 1 研究区域概况及数据获得。5 l 4 2 2 隐形市场中的交易成本测度5 l 4 3 本章小结5 2 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：农地城市流转的交易成本研究 5 结论与讨论5 3 5 1 研究的基本结论5 3 5 1 1 现行制度存在过高的交易成本5 3 5 1 2 交易成本的存在造成收益分配不合理5 3 5 1 3 降低交易成本需要完善制度和创新制度5 4 5 2 降低交易成本的制度与政策。5 4 5 2 1 完善土地征收制度5 4 5 2 2 完善土地储备和土地出让制度5 4 5 3 研究的不足5 4 5 4 未来进一步研究的方向5 5 参考文献5 6 硕士期间研究成果5 9 致谢6 0 图表目录 图表目录 文章研究的技术路线7 农村集体经济组织和政府之间利益关系2 5 农村集体经济组织和农民之间利益关系2 6 地方政府和中央政府之间利益关系2 7 地方政府和土地使用者之间利益关系2 7 农地城市流转的途径3 0 农地转为城市建设用地的一般过程3 1 2 0 0 0 2 0 0 7 年武汉征地面积4 5 农地城市流转中的主体分析2 4 农地城市流转的收益构成及分配2 8 利益主体的新制度经济学分析3 3 不同制度下的交易成本4 3 征地补偿费标准4 5 发放到村集体的征地补偿金额4 7 基础设施配套程度修正值范围表4 7 土地开发成本表4 8 项目各级政府利益关系4 8 武汉市土地供应及收益情况4 9 江夏区2 0 0 4 年度最低地价标准5 0 武汉市2 0 0 7 年调查区域征地后建设用地价格5 0 政府土地收益测算表5 0 0 隐形市场下土地利益测算5 2 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：农地城市流转的交易成本研究 摘要 农地城市流转是一个国家从农业社会向工业现代化社会发展的必然现象。中国 已进入经济的加速发展阶段，这意味着在今后的五六十年时间内，农地城市流转在 城市化、工业化过程中将继续起到非常重要的作用；同时它也带给我们许多影响经 济社会发展的问题。目前农地城市流转的相关制度已不适应当前的经济发展水平， 显示出制度的不足和缺陷，主要体现在：农地流转为市地入市产生巨大的升值，土 地增值收益的分配却极不合理；土地补偿标准低不足以保障农民的生活水平，农民 的利益受到侵害；土地市场发育还不完全，极易造成政府与开发商之间的寻租活动， 使国有土地资产大量流失。本文以武汉市江夏区和十堰市竹溪县为研究对象，运用 新制度经济的相关理论分析这些问题产生的原因，分析现行农地城市流转制度中存 在着的交易成本，探讨如何降低农地城市流转的交易成本提高农地城市流转效率， 以供决策部门参考。本文各章的主要内容如下： 第一章：前言。介绍了论文的研究背景、目的与意义，国内外研究动态及综述， 论文的研究思路、内容、方法及论文的可能创新点。 第二章：农地城市流转交易成本研究的理论基础。介绍了新制度经济学三个至 关重要的理论基石：交易费用理论、产权理论和制度变迁理论。农地城市流转的交 易成本研究是利用新制度经济学理论来研究农地城市流转中土地资源配置的效率问 题和公平问题，首先得明确什么是交易成本，为什么会产生交易成本，有什么方法 可以测度它? 其次阐述产权的特征以及产权经济学代表人物的思想与理论，这些理 论的研究都围绕着产权是如何影响交易成本，如何影响经济效率而展开的。接着概 述制度是如何影响经济运行，制度的需求与供给是如何决定着制度变迁的，为降低 农地城市流转交易成本提供理论依据。 第三章：农地城市流转交易成本的理论分析。本章首先界定了农地城市流转的 概念，并且简述了农地城市流转的一般过程以及交易主体之间的利益关系和收益分 配情况。农地城市流转的一般过程可分为土地征收、土地储备开发、土地出让三个 阶段，主要涉及到农民、农村集体、开发商、地方政府、中央政府等利益主体，分 析各个阶段中存在的交易成本对利益主体间的收益分配的影响。其次对现行的农地 城市流转制度包括土地征收制度、土地储备开发制度和土地出让制度进行概述。 从广义角度上讲交易成本即是制度成本，现行制度规定的理论交易成本即外生交易 成本和制度实施后的额外交易成本即内生交易成本是不尽相同的，内生交易成本反 映着制度运作的效率，意义更为重大。接着分别对现行制度下农地城市流转、隐形 市场、农村集体建设用地直接入市中的交易成本进行分析研究，探讨目前农地城市 摘要 流转中的制度变迁动因和制度改革方向，为完善农地城市流转制度提供建议。 第四章：农地城市流转中的交易成本测度。本章以武汉市江夏区为例进行实证 研究，着重分析农村土地流转为城市住宅用地这一完整过程中的交易成本。为了更 真实有效的研究，分别对土地征收、土地储备开发和土地出让三个过程中的外在和 内在的交易成本进行测度，同时对各个过程中主体之间的利益关系和收益分配情况 进行分析，从而揭示内生交易成本的存在是引起利益主体之间收益分配出现的问题。 接着以十堰市竹溪县为例，分析隐形市场中的交易成本与利益主体的收益分配之间 的关系，找出隐形市场存在的原因。总之，现行的农地城市流转制度存在着较高的 交易成本，很大程度上影响了土地资源配置的效率，也反映出了农村土地产权有着 制度变迁需求。 第五章：结论与讨论。总结了本文的主要结论，并提出了一些降低交易成本提 高农地城市流转效率的政策建议。同时，对本研究中的不足进行了有关讨论，提出 了未来需要进一步深入研究的问题。 关键词：农地城市流转；交易成本；利益主体；收益分配；制度变迁 华中农业大学2 0 1 0 届硕上学位论文：农地城市流转的交易成本研究 a b s t r a c t r u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o ni st h e1 n e v i t a b l ep h e n o m e n aw h e nan a t i o n a ld e v e l o p f r o ma g r i c u l t u r a ls o c i e t yt oi n d u s t r i a lm o d e r n i z a t i o na n ds o c i a l c h i n ah a se n t e r e di n t ot h e a c c e l e r a t e dd e v e l o p m e n ts t a g e ，i nt h en e x tf i f t yo rs i x t yy e a r s ，r u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o n w i l lc o n t i n u et op l a yav e r yi m p o r t a n tr o l ei nu r b a n i z a t i o n ，i n d u s t r i a l i z a t i o np r o c e s s a tt h e s a m et i m e ，i ta l s ob r i n g su sal o to fq u e s t i o n sw h i c hi n f l u e n c et h ee c o n o m i ca n ds o c i a l d e v e l o p m e n t n o wt h ei n s t i t u t i o n so fr u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o nh a sn o tr e l a t e dt ot h e c u r r e n te c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e l ，i ti s s h o w i n gt h ed e f e c to ft h es y s t e m ，m a i n l y ： r u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o nc a np r o d u c eg r e a ta p p r e c i a t i o n ，b u tt h el a n di n c r e m e n ti n c o m e i sv e r yr e a s o n a b l e ；t h el a n dc o m p e n s a t i o ns t a n d a r do fl a n de x p r o p r i a t i o ni sl o we n o u g ht o g u a r a n t e et h ef a r m e r s l i v i n gs t a n d a r d ，t h ei n t e r e s t so ff a r m e r sa r ev i o l a t e d ；t h el a n d m a r k e ti ss t i l ln o tp e r f e c t ，t h i si se a s i l yc a u s e dr e n t - s e e k i n ga c t i v i t i e sb e t w e e ng o v e r n m e n t a n dl a n dd e v e l o p e r sa n dt h el o s so fn a t i o n a ll a n da s s e t s b a s e do n j i a n g x i ad i s t r i c to fh u b e i p r o v i n c e ，t h ep a p e ru s e st h er e l e v a n tt h e o r yo fn e wi n s t i t u t i o n a le c o n o m i c st oa n a l y s e t h e s ep r o b l e m sa n dt h ec a u s e so ft r a n s a c t i o nc o s to fr u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o n ，t h i s p a p e rd i s c u s s e sh o wt oi m p r o v et h ee f f i c i e n c yo fc o n v e r s i o no ff a r m l a n dc i t y , a n dp u t s f o r w a r dp o l i c ys u g g e s t i o n s t h em a i nc o n t e n ta n dt h ec o n c l u s i o n so fe a c hc h a p t e ra r ea s f o l l o w s ： c h a p t e r1 0p r e f a c e i n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n d s ，t h ep u r p o s e ，t h es i g n i f i c a n c eo ft h e r e s e a r c h ，r e s e a r c hd y n a m i ca n dr e v i e wa td o m e s t i ca n do v e r s e a sa n dt h em a j o rr e s e a r c h i d e a s ，r e s e a r c hc o n t e n t s ，r e s e a r c hm e t h o d o l o g ya n dp o s s i b l ei n n o v a t i o n sa sw e l l c h a p t e r2 ：s t u d yo nt h et h e o r yo ft r a n s a c t i o nc o s to fr u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o n i t i n t r o d u c e st h r e ei m p o r t a n tt h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n so ft h en e wi n s t i t u t i o n a le c o n o m i c s ：t h e t h e o r yo ft r a n s a c t i o nc o s t ，t h et h e o r yo fp r o p e r t yr i g h t sa n dt h et h e o r yo fi n s t i t u t i o n a l c h a n g e t h es t u d yo ft r a n s a c t i o nc o s to fr u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o ni sa b o u th o wt os e t t l e t h ee f f i c i e n c ya n df a i m e s sp r o b l e mo ft h ea l l o c a t i o no fl a n dr e s o u r c e sb yt h en e w i n s t i t u t i o n a le c o n o m i c st h e o r y f i r s t l y , w em u s tk n o ww h a ti st r a n s a c t i o nc o s t ，w h a tw o u l d p r o d u c et r a n s a c t i o nc o s t ，w h i c hm e t h o dc a nm e a s u r ei t ? s e c o n d l y , i te l a b o r a t st h e c h a r a c t e r i s t i co fp r o p e r t yr i g h ta n dt h er e p r e s e n t a t i v e st h o u g h t sa n dt h e o r yi np r o p e r t y r i g h te c o n o m i c s ，t h er e a s e a c hi s a b o u th o wp r o p e r t yr i g h ta f f e c tt r a n s a c t i o nc o s t ，h o w p r o p e r t yr i g h t i n f l u e n c et h ee c o n o m i ce f f i c i e n c y t h e ni to u t l i n e sh o wi n s t i t u t i o n s i n f l u e n c et h eo p e r a t i o no fe c o n o m i c ，h o wt h es u p p l ya n dd e m a n dd e c i d et h ei n s t i t u t i o n a l c h a n g e ，l a s t l y , i tp r o v i d e st h e o r yb a s i st or e d u c et r a n s a c t i o nc o s to fr u r a l u r b a nl a n d c o n v e r s i o n c h a p t e r3 ：r e s e a r c ho nt r a n s a c t i o nc o s to fr u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o n f i r s t l y , t h i s c h a p t e rd e f i n e st h ec o n c e p to fr u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o n ，a n dd e s c r i b e st h eg e n e r a l i i i a b s t r a c t p r o c e s so fr u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o na n dt h er e v e n u ed i s t r i b u t i o no ft h es t a k e h o l d e r s t h eg e n e r a lp r o c e s so fr u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o n sc a nb ed i v i d e di n t ot h r e es t a g e s ：l a n d r e q u i s i t i o n ，l a n dr e s e r v ea n dd e v e l o p m e n t ，l a n dt r a n s f e r , a n di tm a i n l yi n v o l v e st h e f a r m e r s ，t h er u r a lc o l l e c t i v ee c o n o m i co r g a n i z a t i o n s ，t h ed e v e l o p e r s ，t h el o c a lg o v e r n m e n t a n dt h e c e n t r a l g o v e r n m e n t t h e ni ta n a l y z e st r a n s a c t i o nc o s to fe a c hs t a g eh o wt o i n f l u e n c et h er e v e n u ed i s t r i b u t i o no ft h es t a k e h o l d e r s n e x t 。t h ei n s t i t u t i o n so fr u r a l u r b a n l a n dc o n v e r s i o ni n c l u d i n gl a n dr e q u i s i t i o ns y s t e m ，l a n dr e s e r v ea n dd e v e l o p m e n ts y s t e m a n dl a n dt r a n s f e r s y s t e m a r es u m m a r i z e d f r o mt h e p e r s p e c t i v e o fg e n e r a l i z e d ， t r a n s a c t i o nc o s ti si n s t i t u t i o n a lc o s t u n d e rt h ec u r r e n ti n s t i t u t i o n s ，t r a n s a c t i o nc o s t i n c l u d e se x o g e n o u st r a n s a c t i o nc o s ta n de n d o g e n o u st r a n s a c t i o nc o s t ，t h e ya r ed i f f e r e n t ， a n dt h ee n d o g e n o u st r a n s a c t i o nc o s tr e f l e c t st h ee f f i c i e n c yo ft h ei n s t i t u t i o n s a n di sm o r e i m p o r t a n t t h e ns t u d yo nt r a n s a c t i o nc o s to fr u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o nu n d e rt h ec u r r e n t i n s t i t u t i o n s ，l a n dr e q u i s i t i o ni ni n v i s i b l em a r k e t ，r u r a lc o n s t r u c t i o n1 a n dd i r e c tc o n v e r s i o n ， d i s c u s st h em o t i v a t i o no fi n s t i t u t i o n a lc h a n g ea n dt h ed i r e c t i o no fi n s t i t u t i o n a lr e f o r l na n d p r o v i d ea d v i c et op e r f e c tt h ei n s t i t u t i o n so fr u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o n c h a p t e r4 ：t h ee m p i r i c a lr e s e a r c ho nm e a s u r i n gt r a n s a c t i o nc o s to fr u r a l u r b a nl a n d c o n v e r s i o n i tt a k e sw u h a n j i a n g x i ad i s t r i c ta sa ne x a m p l ea n da n a l y s e st r a n s a c t i o nc o s to f r u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o n i no r d e rt oo b t a i nm o r er e a la n de f f e c t i v er e s e a r c h i t m e a s u r e se x t e r n a la n di n t e r n a lt r a n s a c t i o nc o s to fl a n dr e q u i s i t i o n 1 a n dr e s e r v ea n d d e v e l o p m e n ta n dl a n dt r a n s f e r a tt h es a m et i m e i ta n a l y z e st h eb e n e f i tr e l a t i o n s h i pa n d r e v e n u ed i s t r i b u t i o nb e t w e e nt h es u b j e c t sa n dr e v e a l st h a tt h ee n d o g e n o u st r a n s a c t i o nc o s t c a u s e st h em a i np r o b l e m so fr e v e n u ed i s t r i b u t i o n t h e ni tt a k e ss h i y a nz h u x ia sa n e x a m p l e ，i ta n a l y z e s t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt r a n s a c t i o nc o s to fl a n dr e q u i s i t i o ni n i n v i s i b l em a r k e ta n dr e v e n u ed i s t r i b u t i o n ，a n df i n dt h er e a s o nf o rt h ee x i s t e n c eo ft h e i n v i s i b l em a r k e t a n y h o w , t h ei n s t i t u t i o n so fr u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o ne x i s t sl o t so f t r a n s a c t i o nc o s t ，l a r g e l yi n f l u e n c e st h ee f f i c i e n c yo ft h ea l l o c a t i o no fl a n dr e s o u r c e s ，a n d a l s or e f l e c t st h er e q u i r e m e n tw i t hi n s t i t u t i o n a lc h a n g eo ft h er u r a ll a n dp r o p e r t yr i g h t s 华中农业大学2 0 1 0 届硕士学位论文：农地城市流转的交易成本研究 1 前言 1 1 问题的提出 农地城市流转是工业化城市化发展的必然前提和内在要求。根据中国统计年 鉴中的数据统计，改革开放以来，中国城市化进程发展迅速，城市化率由2 0 0 0 年 的3 6 2 2 提高至2 0 0 6 年的4 3 9 0 ，7 年间增加了7 7 个百分点，平均每年大约增加 1 1 个百分点，2 0 0 7 年城市化率达到4 4 9 4 ，增加1 0 4 个百分点1 。根据国际城市化 发展的规律，城市化总体进程呈s 型曲线变动，城市化率在3 0 以下为初期发展阶 段，3 0 7 0 为中期加速阶段，7 0 以上为成熟发展阶段。因此，中国目前已进入了 城市化的中期加速发展阶段，城镇人口持续快速增长和用地规模也不断扩张是这一 阶段的基本特征。 土地作为一种资源性资产，不仅表现在它是一种稀缺的资源，也是一种非常重 要的资产，它是人类生产和生活中不可或缺且至关重要的生产要素。中国有着世界 上最多的人口，土地不但承载着1 4 亿人的温饱、居住等生活问题，还肩负着发展经 济、增强国际综合竞争力的重担。农地城市流转必须合理配置土地资源，既要保证 国家粮食安全，又要满足经济发展的需求，还要注重公平、实现社会可持续发展。 目前中国快速的城市化进程中，农地城市流转却引发了一系列影响到我国持续 和谐发展的问题，也受到了社会的广泛关注。其中最值得关注的是被征地农民的民 生问题，农民长期以来都是处于弱势地位，城市化需要征地的后果就是农民权益受 到侵害，得不到合理的补偿费用和安置方式，致使生活水平大幅下降，在被调查的 农户中约8 5 的不愿意土地被征。中国城市化和工业化发展所需要的资本积累多数 都是农业创造的。因此被征地农民经受着双重“剪刀差”的折磨，一个是农业剪刀差， 即农民只能低价卖出手中的农产品，却承受着高价的工业产品；另一个就是征地造 成的剪刀差，农民获得很低的补偿费，同时也要面对城市化带来的高房价、高物价。 国务院发展研究中心农村部部长韩俊2 0 0 5 年接受采访时透露：上世纪9 0 年代以来， 由于工业化、城市化进程中大量征地造成了全国每年至少有3 0 0 万农民失去土地， 累计可能已经达到4 0 0 0 5 0 0 0 万，其中完全失去土地也没有工作的农民已超过1 0 0 0 万。失地后4 6 的农民生活水平下降，部分农民成为“中天无地、就业无岗、保障无 份、创业无钱”的群体，由此引发诸多社会矛盾。而在一个经济较发达的省份，一亩 地的征地补偿9 8 0 0 元，只相当于城镇居民一年的收入2 。 1 城市化率按城镇人口占中国总人口的比例计算，见中国统计年鉴2 0 0 8 年 2 赵蓓蓓：如何解决失地农民问题? ”，载人民日报2 0 0 5 年1 2 月9 日 l 1 前言 土地征收出让过程中存在着复杂的利益关系，会产生巨大的土地增值收益，而 政府凭借其管理监督者的身份总可以获取极大利益。地方政府为了发展经济吸引外 资，给予进入的外资许多优惠政策，使土地收益变相流入外资的手中，实行土地出 让制度后，地方政府以协议价出让入地，甚至出现零地价出让的现象，当地方政府 通过财政税收依然可以得到长期的收益。另外在土地使用出让的过程中，地方政府 的掌握着权利，通过寻租行为降低土地出让价格获取回扣。这些造成国有资产大量 流失的行为，实质上是减慢了城市化和工业化的进程。同时由于巨大的政治和经济 利益驱动，地方政府经常违反城市总体规划，盲目扩建城市，兴建工业园地，大搞 房地产开发，开始了中国圈地的时代。然而中国的圈地对国家和对农民都有很明显 的负外部性。据国土资源部统计，中国的耕地面积从1 9 9 6 年的1 3 亿公顷减少至2 0 0 5 年的1 2 2 亿公顷。2 0 0 3 年到2 0 0 5 年，中国人均拥有耕地面积已从0 0 9 5 公顷减少至 0 0 9 3 公顷。 我国人多地少，土地资源非常稀缺，城市化工业化的发展客观上存在着土地的 需求，而土地的经济供给却很有限，加上农地与市地农地流转为市地的过程中土地 会有很大程度的增值，受到经济利益的驱动，通常会加速这个过程的进行。目前政 府垄断土地征收的过程，农民一般只能获得少量的补偿费，因此，一些农村集体通 过隐形市场非法供地，一些地方出现了“以租代征”的方式，避开了建设用地审批， 规避了有关的税费，也使政府蒙受损失，使土地管理工作陷入困境。从1 9 9 7 年开始 国家在湖州市进行了集体建设用地使用权直接流转的试点，只要符合规划，就可以 依法流转，这从某种程度上缓解经济发展中的用地矛盾，农民的收益也会更加合理， 虽然集体建设用地使用权直接流转的制度也存在一些需要改进的地方，不过已经显 示了政府对农地城市流转制度进行改革的方向。 农地城市流转是土地资源利用与土地资产管理的一大难题。在工业化与城市化 的发展进程中，农地城市流转不可避免，那么降低交易成本，提高农地城市流转的 效率是解决难题的研究重点。 交易成本3 是新制度经济学的一块重要的基石，也是新制度经济学区别与新古典 经济学最本质之处。新制度经济学引入了交易成本的概念，使其离现实更进一步， 但它并没有完全否定新古典经济学，而是对分析环境的假设进行改进，保留了合理 的对微观主体的分析方法，因而越来越受到人们的重视和关注。从新制度经济学角 度来分析农地城市流转中存在的问题，可以给我们提供更多解决问题的思路。新制 度经济学告诉我们，由于交易成本的存在，致使交易效率大打折扣。而交易成本是 不可能消除的，不同的制度下，交易成本的大小和种类都是有区别的；在一固定的 制度框架下，存在制度内生的交易成本和外生的交易成本。对于不同类型的交易成 3 交易成本与交易费用在本文中都会出现，后文将介绍它们的区别与联系 2 华中农业人学2 0 1 0 届硕士学位论文：农地城市流转的交易成本研究 本存在和产生的原因是不尽相同的，所以要降低交易成本，也需要对症下药。 1 2 研究目的与意义 1 2 1 研究目的 中国经济正处于一个快速上升发展的阶段，农地城市流转是此阶段必然存在的 现象。随着经济形式的变化，土地资源的利用方式也需要进行转变，目前农地城市 流转中的交易成本不断显化，交易主体之间的矛盾也逐渐表现出来，因此农地城市 流转的交易成本研究是土地资源配置方式和土地增值收益分配两个方面的问题。本 文运用新制度经济学理论，从微观主体的交易成本角度入手，试图解决下列问题： ( 1 ) 在农地城市流转的各环节中交易成本及其利益主体间收益分配关系分析。 目前农地城市化流转过程中存在着问题，主要表现的有：土地收益在各利益主体之 间的分配不合理，农地流转为市地产生成倍数的利益增值，农民失去赖以生存的土 地，获得却是不能保障其生活的补偿费，而且还存在被乡镇政府、村集体截留的危 险；地方政府分享了大部分的土地收益，而这部分收益大部分用作城市基础设施的 建设。本文中农地城市流转分为三个阶段：土地征收、土地储备开发、土地有偿出 让。通过对各阶段中的交易成本和利益主体间的收益分配进行分析，旨在研究交易 成本如何影响收益分配的。 ( 2 ) 不同市场交易下农地城市流转交易成本的测度。土地不仅是不可或缺的生 产要素，而且作为重要的资产在流通中增值。农地转变成市地，先要进行开发而后 在市场上出售，地方政府掌握着土地征收权并垄断了土地一级市场，这种不完善的 ， 机制极易造成国有土地资产的严重流失，地方政府为了地方经济协议出让土地，部 分官员为了寻租低价出让土地。现行农地城市流转制度下的交易成本决定了这种配 置土地资源方式的不合理问，本文对现行的农地城市流转、隐形市场以及农村集体 建设用地直接流转中存在的交易成本进行比较，可以看出农村集体建设用地直接流 转是一种更为合理的配置土地资源的方式，为现行制度的改革提供了方向。 ( 3 ) 降低交易成本，提高资源配置效率的政策建议。本文从交易成本的微观角 度出发，分析农地城市流转制度下的交易成本及其存在产生的问题，以降低交易成 本提高流转效率为目标，为农地城市流转的提供政策与制度建议。 1 2 2 研究意义 本文研究的意义主要体现在： 第一、农地城市流转是中国经济发展的必然要求。完善农地城市流转制度，不 但可以优化土地资源配置，实现土地利用的可持续发展，而且可以维护社会稳定， 1 前言 推进和谐社会的创建。 第二、土地收益分配问题是农地城市流转过程中不可避免的一道难题，从交易 成本角度研究，透析引起不合理分配的原因并提出解决思路。为了适应经济发展形 势的变化，土地的收益分配应该有所改变，研究收益合理分配的问题有利于维护社 会稳定、保障农民权利、保护国有土地资产。 第三、通过对农地城市流转制度中交易成本的测度，分析交易主体之间的利益 关系，进行制度完善和创新，降低交易成本提高农地城市流转流转效率，为调整相 关主体之间的利益关系提供解决路径。 1 3 国内外研究动态及评述 1 3 1 关于农地城市流转制度 农地城市流转是任何国家城市化和工业化进程中必然的现象。在农地城市流转 过程中也必然会出现一系列社会经济问题，如农地保护、环境保护以及农民的补偿 问题。从国外经济发达国家的城市化经验来看，农地城市流转主要是通过市场机制 的方式，给予被征地农民公平合理的补偿，而更多的是关注保护农地和控制农地城 市流转等方面( 张安录，1 9 9 8 ) 。张安录教授分析比较了中国与西方发达国家的农地 城市流转途径的不同，并总结了流转的方式、特征( 张安录，2 0 0 0 ) ，他还通过城乡 生态经济交错区的农地城市流转的研究，分析总结了流转的动因、内在机制和人为 加速流转机制，并提出农地城市流转制度创新的目标和内容，包括控制农地城市流 转制度、保护农地制度、城乡土地规划制度、发展许可以及可转移发展权制度( 张 安录，1 9 9 9 ) 。