（土地资源管理专业论文）城市住宅一级市场供需及发展研究——以郑州市为例.pdf

华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 摘要 住宅市场是市场经济的重要组成部分。房地产业已经成为我国国民经济的支柱 产业之一，它的发育程度和运行状况与国民经济整体发展强烈相关。目前我国处于 城市化高速发展阶段，住房制度货币化改革也已经进入深化阶段，尤其是城市住宅 一级市场呈现供需两旺的形势，但是存在区域城市住宅市场过热、市场供需结构不 合理的问题亟需解决。对城市住宅一级市场进行研究，明确住宅供给、需求的真实 状况，找出市场总量和结构上存在的问题及其影响因素，将有助于形成对未来住宅 市场的合理预期，在为城市政府经济管理和发展策略提供参考的同时，推动城市经 济的整体发展、居民居住水平的提高和房地产业的持续稳定发展。 本文首先对住宅市场相关的基础理论进行了概括性研究，明确了区位理论、城 市化理论等对城市住宅区域变化和住宅市场供需的影响。其次，本文具体研究了城 市住宅市场供需理论，重点阐述了城市住宅市场的市场特征以及城市一级住宅市场 供给与需求的结构、影响因素、评价指标和市场均衡等内容。在理论研究的基础上， 本文的实证部分以河南省郑州市为例，分析了其住宅一级市场供给、需求的总量和 结构特点，评价了居民的住宅消费支付能力，分析了郑州市不同区块住宅市场各自 的供需特点。同时，本文根据市场的现状和走势预测了未来郑州市住宅一级市场的 供需水平，并通过综合分析宏观、区域等因素对市场的影响指出了郑州市住宅一级 市场发展的趋势性特征。最后，文章提出了郑州市住宅一级市场中存在的有效需求 不足、住宅产品自身品质需要提高和房地产企业竞争力不足的问题，并针对这些问 题提出了解决问题的相应对策。 关键词：住宅一级市场；供给；需求；郑州市 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 a b s t r a e t h o u s i n gm a r k e ti sav e r yi m p o r t a n tc o m p o n e n to fm a r k e te c o n o m y r e a le s t a t e i n d u s t r yh a sb e e no n eo ft h es t a n c h i o ni n d u s t r i e si nn a t i o n a le c o n o m y , w h i c hh a s c o n s u l l l i n gr e l a t i v i t y w i t hm a c r o e c o n o m i ci nm a r k e tm a t u r i t ya n d d e v e l o p m e n t ，a t p r e s e n t , u r b a n i z a t i o ni no u rc o u n t r ya d v a n c e sf a s t ，r e f o r mo f m o n e t a r yh o u s ed i s t r i b u t i o n h a sb e e ng o i n gt o d e p t ha tt h es a l n et i m e t h e r ea r ep r o b l e m ss u c ha st e r r i t o r i a l o v e r p r o d u c t i o na n du n r e a s o n a b l es t r u c t u r eb e t w e e ns u p p l i c a t i o na n dd e m a n d ，w h e r e a st h e w h o l em a r k e ts i t u a t i o ni si ne x u b e r a n c e w ec a l lf i n dp r o b l e m st ob er e s o l v e da n df a c t o r s w o r ko ni tt h r o u g ht h er e s e a r c ho ff i r s t - c l a s su r b a nh o u s em a r k e t t h i sw i l lm a k ef o ra r e a s o n a b l ea n t i c i p a t i o no fh o u s em a r k e ti n t e n da n db e p r o p i t i o u s t oe l e v a t i o no f j r , s s a b i t a t i o n ，u r b a ne c o n o m i cp r o g r e s sa n ds u s l a i n a b ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r y f i r s t ，t h i sd i s s e r t a t i o ns u m m a r i z e st h eb a s i ct h e o r i e sr e l a t e dt oh o u s i n gm a r k e t ， e l a b o r a t e st h ei n f l u e n c eo fr e s i d e n t i a lt h e o r y , u r b a n i s mt h e o r ya n do t h e rt h e o r i e so n r e 百o n a lc h a n g eo fu r b a nh o u s ea n ds u p p l ya n dd e m a n do f m a r k e t s e c o n d l y , i ts t u d i e st h e u r b a nh o u s i n gm a r k e tt h e o r yo fs u p p l ya n dd e m a n di nd e t a i l ，e x p a t i a t e sc o n t e n ta n d s t r u c t u r e ，t h ei n f l u e n c i n gf a c t o r , a p p r a i s e m e n ti n d e xa n dm a r k e tb a l a n c eo fi t o nt h e f o u n d a t i o no ft h e o r e t i c a lr e s e a r c h ，f o rt h ec a s eo fz h e n g z h o uc i t yo fh e n a np r o v i n c ei n r e g u l a rp a r t ，t h i sd i s s e r t a t i o na n a l y z e di t sf i r s t c l a s sh o u s i n gm a r k e ts u p p l y , t h ea n o l 3 1 to f d e m a n da n ds t r u c t u r a lc h a r a c t e r i s t i c ，a p p r a i s e dt h ep a y m e n ta b i l i t yo fr e s i d e n t ，a n a l y z e d t h es u p p l ya n dd e m a n dc h a r a c t e r i s t i ci nd i f f e r e n td s 缸i c to fz h e n g z h o uc i t - y a tt h es a l t j e t i m e ，a c c o r d i n gt ot h ep r e s e n ts i t u a t i o na n dt e n d e n c yo ff i r s t c l a s sh o u s i n gm a r k e ii n z h e n g z h o uc i t y , t h i sp a p e rf o r e c a s t e dt h es u p p l ya n dd e m a n dl e v e lo fi t ，p o i n t e do u ti t s d e v e l o p m e n tt e n d e n c yf e a t u r et h r o u g hi n t e g r a t i v ea n a l y s i so fm a c r o s c o p i ca n dr e g i o n a l f a c t o r s ，i nf i n a l ，t h i sd i s s e r t a t i o np u tf o r w a r dp r o b l e m st h a te x i s ti nf i r s t c l a s sh o u s i n g m a r k e t , s u c ha si n s u f f i c i e n te f f e c t i v ed e m a n d ，u n s a t i s f i e dq u a l i t yo fh o u s ep r o d u c t s ， i n s u f f i c i e n tc o m p e t ea b i l i t yo ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa n ds oo n ，t h e nc a r r i e do u t c o r r e s p o n d i n g c o u n t e r m e a s u r et ot h a t k e y w o r d s ：f i r s t c l a s sh o u s i n gm a r k e t ；s u p p l y ；d e m a n d ；z h e n g z h o uc i t y 【i 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 1 1 研究背景 1 导言 1 我国的房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一 我国的房地产业在自8 0 年代初以来的二十多年的发展历程中，经历了房地产业 的几次过热和行业萧条，虽然仍处于发展的初期，但是已经逐步成长为我国国民经 济的支柱产业之一，投资额占每年固定资产投资的七分之一。我国又处于国民经济 发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加。依据2 0 0 4 年发表的中 国房地产发展报告提供的数据，全国房地产2 0 0 3 年投资超过1 万亿元，占固定资产 投资的18 3 ，直接拉动g d p 增长l _ 3 个百分点。国家发改委宏观经济研究所一些专 家则表示，今后5 0 年内我国的房地产业都不会过热，都是国民经济的支柱产业之一。 2 我国正处于房改的深入期和城镇化高速发碾时期 改革开放以来，我国房地产业经历了三次历史性飞跃。1 9 8 0 年，以邓小平关于 建筑业和住宅问题的重要讲话为标志，拉开了住房商品化的序幕。1 9 8 8 年，全国人 大修改宪法，规定：土地可以依照法律的规定转让，从而为中国房地产市场的进一 步发展奠定了法律基础，房地产业实现了第一次飞跃。1 9 9 2 年，在极为有利的政治、 经济环境下，房地产业得到全面快速发展。尽管在某些区域出现了一定程度的“房 地产虚热”，但从产业规模、产业速度方面有了巨大的发展，是中国房地产业发展的 第二次飞跃。1 9 9 8 年国务院决定实行住房分配货币化的新政策，终结了近5 0 年的住 房实物分配制度。我国住房市场开始由卖方市场转向买方市场，由集团消费转向个 人消费，是我国房地产业的第三次飞跃。 同时，目前我国城镇化的平均水平为3 0 ，按国际经验，我国正处于城镇化加 速发展时期。工业和第三产业的成长将形成人口在城镇地区的高度集中，衍生出对 城镇土地和住宅的巨大市场需求。 3 国家土地和金融宏观政策加速房地产市场格局变革 在房地产业地位和其在国民经济中的影响日益重要的同时，房地产业的健康发 展成为国家宏观调控的主要目标之一。经营性土地全面实行招牌挂、政府垄断土地 供给、两次冻结建设用地等等土地政策相继出台规范地市场。从强调“对房地产 市场进行宏观调控”的央行1 2 1 号文件到国发委强调房地产业健康发展的1 8 号文件， 再到央行升息以抑制投资过热，国家宏观调控政策引发了房地产市场的格局变化， 竞争格局更加明朗。 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 4 新一轮宏观调控的开始 在刚刚结束的2 0 0 5 年“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中明确提出，要 把“稳定房价”作为政府的重要职责。这是在房地产泡沫论从2 0 0 2 年一直延续至今， 全国房地产市场快速增长、华东等一些地区房价在投机的作用下飞速上涨至居民难 以承受的价格这些情况下出台的。事实上，从2 0 0 4 年8 月协议出让土地终止、国家 查处“铁本”占地这一过热行业投资，到央行发布紧缩信贷管理的文件、1 0 月底升 息以来，这一宏观调控的趋势就已经露出端倪。 但是，到2 0 0 5 年初，国家对固定资产投资的宏观调控政策效果不明显，尤其是 房价仍然在一些地区暴涨。由于房地产业的行业关联性广泛，房地产业过热直接带 动了以钢材、电解铝和水泥价格、乃至居民消费指数等方面的上涨，对房地产业进 行宏观调控在所难免。 两会结束后不久，政府的实质性政策已经接连出台。3 月1 7 日央行提高贷款利 息，3 月底国务院出台“国八条”，紧接着国务院稳定房价的八项措施公布，房地产 税试点城市选定，国家土地部门、财政部门、建设部门的联动明确告诉社会，政府 对房地产业的新一轮宏观调控已经到来。 1 2 研究目的与意义 1 有利于我国住房制度改革的深入 在住房制度改革逐步深化时期，住房由实物分配向货币化分配的制度转变不仅 会遇到认识上的困难，相关政策、制度的不协调更会引发不易解决的住房问题，如 住宅供需结构不平衡、有效需求不足和低收入居民居住条件需要改善等。因此，通 过对区域住房市场的供需均衡研究，可以找出区域住宅市场存在的问题、市场的特 点与规律，理顺区域住宅市场发展的思路，为解决住房制度改革中出现的问题提供 切入点，促进住房资源公平、合理、有效地分配。 2 有助于区域住宅市场的平稳发展 房地产产品有很强的区域性特征，不同的区域市场存在地方政策层面、社会层 面的差异。并且，房地产业的市场化发展规律是由发达地区逐渐向次发达、欠发达 地区推进。在发达地区土地、消费资源和利润空间日益变小、次发达地区住宅市场 开始发育之后，外来资本向次发达地区的流动必然打破当地原有相对均衡的房地产 市场竞争格局。所以，在宏观政策和区域市场因素的共同影响下，研究区域住宅市 场的变化趋势、未来格局对区域住宅市场的稳定发展具有现实意义。 2 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 3 有利于房地产企业和房地产业的健康发展 房地产企业发展基本需要经历一个由项目公司到真正的企业体的过程。项目是 房地产企业的最基本工作对象。项目在投资前进行定位研究是控制投资风险必选手 段，雨项目定位的基础就是对项目区域市场供需状况的研究，包括对项目所在的周 边小范围区域和可能对项目产生影响的大区域。对区域住宅市场的供需形势、需求 类型特征、需求价格范围、发展趋势和竞争对手的研究将明确投资项目在这些方面 的定位，最终实现项目完成后的盈利和企业的持续发展。 1 3 国内外研究动态综述 1 国外研究现状 西方发达国家由于经济制度以私有制为基础，不动产市场经历了长期的商品化 发展，市场化程度高，市场发育成熟。包括开发商、设计代理、销售代理商、消费 者等多环节的市场细分程度高。在普通居民住房市场方面，住宅市场同样占房地产 市场相当大的份额，同国民经济的增长密切相关。由于市场化与公益化固有的矛盾 的存在，而公众性影响着国家政治经济生活的稳定发展和社会安定，住宅市场同样 经历着公共政策的不断调整和规范。 因此，住房市场的发展同样被学术界、政治界和民众的广泛关注，这一方面的 研究论述较多，涉及宏观经济、地区城镇发展、财政、货币金融和建筑等方向的专 业和业余杂志以及各种年鉴、论文汇编、学术专著众多。其对住房市场研究主要集 中在：住房制度的改革问题：保障中低收入住房的公共政策研究；住房的供给和需 求的平衡问题；住宅消费涉及的金融问题， 2 ，国内研霓现状表趋势 在7 0 年代末改革开发之前，我国不存在住宅市场或者房地产市场，经济界对住 宅问题的理论研究较少。改革开放之后尤其是市场经济建设全面展开、住宅分配货 币化以来，我国的住宅市场研究才真正起步，理论界对住宅市场的研究也才真正开 始实质性和尝试性研究。 面对从未遇到过的土地、住宅问题，房地产基础理论和土地、金融政策、市场 研究逐渐深入，学术界出现了大量报告和论著。如1 9 9 0 年张秋舫主编的住宅经济 改革和理论与实践、1 9 9 2 年董寿昆著的住宅商品化与金融、1 9 9 8 年张泓铭等编 著的住宅经济学，及近年的吕俊华等编著的中国现代城市住宅、清华大学刘 洪玉等译著的房地产开发：原理与程序等。与此同时，商业地产界也通过行业 3 堂皇垒、业查耋! ! 塑星里主兰垡堡三! ! ； 协会、她产同盟等形式共同解决市场运作中遇到的实际问题和难点，得到一些富有 实战经验的结论和论著。 这些专著涉及广泛，为房地产经济理论研究的深入奠定了基础，但是主要集中 在我国住房制度改革的理论和宏观市场研究，而对住房市场的供需和市场均衡缺少 微观层面的具体论述和区域性具体研究，这一点是有待深入的。 1 4 本文的研究内容、思路与方法 住宅市场是国民经济的重要组成部分，它发育的程度和运行状况与整体国民经 济发展强烈相关。本文从住房市场的基本组成结构、运行规律和功能着手，以地租 地价理论、区位理论、城市化理论、供需理论、博弈论等基础理论为研究基础，以 当前区域市场供需情况和存在问题为分析目标，明确住宅市场供需变化规律，以住 宅供应和需求分析为切入点，分别分析两者在宏观土翅政策、金融政策、外来签本 介入、区域发展规划等多要素作用下的变化和发展趋势，同时指出这种趋势对住宅 市场现有问题、住宅产品以及房地产企业发展的影响。 本文主要运用经济学中的供给和需求原理、博弈论以及不动产科学的相关理论， 注重理论联系实际、定性分析与定量分析相结合，以二线城市郑州市为例，分析了 区域住宅市场供需状况、结构特征和市场的平衡，并对区域住宅市场在多因素作用 下的发展特点、趋势做出预测，对目前市场中存在的问题提出了对策。 本文主要的体系结构是：第一章为绪论，主要叙述本文的研究背景、目的和意 义，以及本文的研究思路与方法。第二章为理论研究部分，主要阐述了区位理论、 城市规划理论等相关基础理论对住宅市场的影响，以及城市住宅市场供需理论相关 内容。第四章、第五章为实证部分，以郑搦市为例，分析了其住宅市场供给、需求 的总量、结构特点，同时在此基础上预测了2 0 0 5 年住宅市场供需量，并通过对住宅 市场影响因素的综合分析预测了未来郑州市住宅市场发展的趋势特征。第六章为结 束语，对全文的特点与不足进行了总结。 4 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 2 城市住宅一级市场的理论基础 2 1 城市住宅市场相关基础理论 2 1 1 住宅区位理论 “第一是区位，第二是区位，第三还是区位”，对于房地产选址的这一论断宜接 说出了区位对于房地产市场包括住宅市场的重要程度。 1 区位理论 “区位”源于德文，1 8 8 2 年由w 高次首次提出。区位的主要含义是某事物占有 的场所，但也含有“位置、布局、分布、位置关系”等方面的意义。 区位理论是关于人类活动占有场所的理论。它研究人类活动的空间选择及空间 内人类活动的组合，主要探索人类活动的一般空间法则( 陆大道，1 9 8 8 ) 。区位理论 有两层基本内涵，层是人类活动的空间选择，另一层是空间内人类活动的有机组 合。前者是区位主体已知，根据区位主体本身固有的特征出发，来分析适合该区位 主体的可能空间，然后从中优选最佳区位；后者正好相反，大的区位空间已知，依 据该空间的地理特性、经济和社会状况等因素，来研究区位主体的最佳组合方式和 空间形态。住宅的建设、流通和消费也是一种重要的人类社会活动，并具有较强的 地域性，其发展必然要遵循一定的空间规律。 2 住宅区位理论 区位是自然要素、社会经济要素和空间联系在某一空间位置的有机结合，由菜 一空间位置的自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位组成。这三种区位有机 联系，共同作用于地域空间，形成土地区位的优劣差异，影响土地的使用价值和收 益水平，从而形成地租、地价的差异，进而影响到住宅的价格和居民的购买倾向。 在区位理论发展过程中，继韦伯之后，瑞典经济学家帕兰德对区位论做出了重 要贡献。帕兰德于1 9 3 5 年完成学位论文区位理论研究，在其著作中，他试图把 不完全竞争的概念引入区位论研究中，以价格为变量研究区位空间的均衡。这一点 在今天来说，对房地产和住宅商品的选址具有一定的参考意义。 住宅区位理论有两大派别，分别为过滤论和互换论。 ( 1 ) 过滤论 过滤论最早是由伯吉斯提出，主要是从住宅区位格局的角度研究住宅空间分布 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 特点。其主要观点是假设家庭位置取决于住宅条件不同，从城市中心到城郊，住宅 越来越新，对应的家庭收入越来越高。其代表人物还有霍伊特、哈里斯和乌尔曼等， 主要观点有“中心地带论”、“扇形理论”和“多核心模式”。过滤论在解释现实城市住 宅区位格局时有较大局限性。 ( 2 ) 互换论 互换论的代表人物有温哥和阿朗索。 温哥提出了居住区模型。他认为交通地理区位与土地租金之间是一种反向关系， 如果居民收入和爱好相同，住宅越靠近市中心，则所需支付的租金越高，所占的面 积越小；而住宅与市中心的距离越远，其所需支付的租金则越低，同时，相对于位 于市中心的居民住宅来说，住宅所占的面积就越大。这一理论不仅为住宅区位格局 的形成提供了一种较好的解释，而且为研究包括土地价值的住宅价格的变动规律提 供了基本分析思路。 阿朗索提出了区位平衡理论。他认为，当个人总开支不超过收入的约束，一个 家庭的固定收入将用于土地投资、交通运输和购买其它商品，并通过三者的协调使 个人的满意程度达到最大化。 过滤论假设家庭位置取决于住宅条件不同，互换论假设在任地区的住宅条件 取决于住在那里的家庭类型。从经济学角度来说，过滤论是供给方的理论，而互换 论是需求方的理论；过滤论运用的是新的郊区住宅理论，而互换论运用的是投标租 金模型的分析工具( 周伟林，严冀，2 0 0 4 ) 。 3 ，c b d 理论 c b d 中文译为中央商务区，起源于社会学对城市空间结构的分析。1 9 2 3 年美国 社会学家e w ，伯吉斯提出的同心圆理论的，主要内容是城市的社会功能环绕中心 呈同心圆结构，其中的核心区叫c b d ，由此向外依次为转运区、低收入阶级居住区、 中产阶级居住区和高收入阶级居住区，共五个圈层。 在其同心圆理论中，伯吉斯赋予c b d 的重要性质有：它与城市发源地紧密相关， 甚至是城市最早的建成区；在仍将继续由内向外的同心圆城市扩展中，c b d 将在较 长时期内保持其中心和控制地位。 在工业化、城市化发展和第三产业、服务业发展形成的聚集力、c b d 自身发展 扩张形成的排斥力、郊区化吸引力这三种作用力的交互作用下，形成了c b d 聚集 分散一高层次再聚集的发展进程。而这一过程的演变带动了城市中最具购买力人群 的活动范围的变更，从而带动高档住宅区与中、低层住宅区之间组合的演变。 6 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 4 ，城市土地利用规划理论 城市土缝利用规划理论是区位理论与政府公共管理结台的结果。城市土地利用 规划是城市发展总体规划的基础与核心，已经成为政府调配土地和空间资源的基础 手段。它以研究土地优化配置与合理利用为目的，根据城市土地历史的、自然特征 的差异，尤其是城市土地在利用上所存在的强烈的区位效益的差异，从量和质量方 面综合地确定了城市土地利用的数量控制、集约程度、结构模式和环境保护。正确 制定和执行城市土地利用规划是促进房地产业、住宅产业健康发展的重要保证a 相对于城市建成区而言，选择城市规划区进行住宅建设将面临三种限制性因素 或“进入门槛”：一是地理位置因素的限制，二是基本工程管网状况与铺设技术的 限制，三是居住区结构改建的限制。第一类门槛要通过改造地形地貌和改变土地用 途，如通常所进行的“三通一平”、“七通一平”等；第二类门槛必须通过扩大基础 设施建设投资，如给水、排水、电力、交通线路与设施的增加；第三类门槛要改造 改进原有居住区的结构，设置或兴建相应级别的公共服务中心等。 2 1 2 城市化理论 所谓“城市化”包含三层意思：一是反映一个地区、一个国家或世界居住在大 中小城市中的人口占总人口的比例增加；二是聚集程度达到城市标准的居民点数目 增加i 三是单个城市的人口和用地规模日益增大。 城市化可以分成各种不同的类型。从城市化与工业化发展水平关系来考察，世 界城市化可分成四种模式：同步城市化、过度城市化( 超前城市化) 、滞后城市化 和逆城市化。其中，逆城市化是指城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化、大 城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。逆城市化是更高层次的城市化，是当 今众多发达国家的城市化形式，直接表现于住宅郊区化的趋势。 城市化日益成为社会发展的主导趋势。城市的形成是人口集中的过程，包括集 中点的增加和集中点的扩大，是城市人口占全社会人口比例提高的过程。我国经历 了建国以来快速发展时期和停滞期之后，八十年代至今，城市化进程加快，1 9 9 6 2 0 0 2 年城市化率每年上升1 4 4 个百分点。城市化率的提高意味着聚居于城市的人口的激 增。由此产生的公共用地增加需求、公共设施扩容、尤其是新增住宅需求将是非常 巨大的。 2 1 3 博弈论与住宅市场 1 ，博弈论 经济学在二十世纪经历了两次大的发展，一次是“边际革命”，一次是“博弈 论革命”。边际分析相当好地解决了完全信息竞争市场下的经济学决策的理论闯题。 7 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 但是，现实市场常常是一个未知的市场，现代市场经济错综复杂，等到信息完全清 楚了才决策就会贻误战机。在信息不完全的情况下做出决策，这样的决策必然带有 博弈的成份，所以博弈论就显示了它的可取之处。 博弈论又叫囚徒的困境，讲述的是警察抓住了一起案件的两个犯罪嫌疑人，由 于没有足够的证据，于是警方把他们隔离囚禁起来，要求坦白交代。如果他们都承 认纵火，每人将入狱三年：如果他们都不坦白，由于证据不充分，每人将只入狱一 年；如果一个抵赖另一个坦白并且愿意作证，那么抵赖者将入狱五年，而坦白者将 宽大释放。两个囚徒面临的对策格局是：无论乙采取何种态度，甲最大的损失是入 狱5 年，最小的损失是入狱1 年，乙的结果相同。所以如果甲、乙方要想得益最大， 最好的办法是双方都抵赖，其次是都坦白，最差的是一个抵赖一个坦白( 这种可能 几乎不存在) ，这就是博弈论。 2 、住宅市场中的博弈 在房地产市场中，如果仅有一家企业垄断着房地产市场，那么无论是高价还是 低价都会获得可观的利润。但实际情况是，由于房地产的利润空间相对较大，在行 业进入们看不高的情况下，独家垄断的地位会逐渐减弱，最终市场会被割据。而住 宅这种特殊的产品不同于日用消费品，它的折旧、消耗期非常长，所以市场发展空 间有限。因此，每家房地产商都想提升自己的市场占有率，而介入房地产的商家又 都是相对实力较强的企业，企业间瓜分市场的想法就像“被困的囚徒”。 商家会将增加利润的主要手段放在提高市场占有率上，而解决这一问题最有效 的办法就是降低价格。如果一家企业率先降价，那么它短期内会提高市场占有率， 增加利润，但接下来，其他企业也会效仿这一手段。博弈双方的利润正好是零，即 一个有效率的零利润结局“纳什均衡”，是非合作博弈均衡。例如前两年的彩电价格 大战。经济学家认为，解决价格战的最有效办法就是组建卡特尔。卡特尔是指：以 明确和公开的协定形式勾结在一起的厂商。对于房地产业，如果几家大的房地产商 能够走联合之路，各家按比例平分市场，互不介入，互不干扰，各家保持相对均衡 的价格体系，那么作为房地产商会获取相对较多的利润，与单纯降价相比，它的安 全性与利润空间都会得到保障。 以房地产企业为主要博弈方，而与房地产企业存在博弈关系的博弈对手主要 有：其他房地产企业、金融机构、建筑承包商、房地产经纪公司、消费者，物业 管理公司。 ( 1 ) 房地产企业与其他房地产企业的博弈。由于它们之间的博弈情况非常复杂， 从早期的项目策划、地块投标，到项目建成后的销售推广、售后服务等等，处处都 有博弈问题的存在。 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 ( 2 ) 房地产企业与金融机构的博弈。资金是房地产项目的基础，是房地产企业 的生存之本。但是随着房地产开发信贷规模的进一步扩大，因此开发贷款的违约问 题也呈增多趋势。房地产开发信贷的风险日益增大，道德风险和逆向选择问题严重 影响银行抵押贷款资产的安全性。 ( 3 ) 房地产企业与建筑承包商的博弈。 ( 4 ) 房地产企业与房地产经纪公司的博弈。这是一种典型的委托一代理关系， 风险容易发生且风险难以测算。 ( 5 ) 房地产企业与消费者的博弈。处在卖方的房地产开发商和销售代理商掌握 着房地产产品的大量实质性信息，处于代理人的地位。而交易的买方消费者拥 有的信息只能让消费者明确自己的消费定位，对产品本身的影响较小，因而消费者 处于委托人的地位上。这种信息不对称的存在引发了一系列的交易纠纷。 3 、房价问题中地方和中央政府的博弈与俘获理论 “对住房价格上涨过快、控制措旌不力，造成当地房地产市场大起大落，影响 经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。”这是国务院在3 月底 下达的关于切实稳定住房价格的通知中的表述。在一系列市场化的调节手段不 够有效的情况下，中央政府不得不采取行政手段。出现这种现象的原因之一是，在 房价问题上，存在地方与中央政府的财政博弈。 在过去统收统支的税制体系下，高度集中的财政体制使地方政府在政策方面也 高度依赖中央政府。但是自上世纪8 0 年代实行分税制改革以后，地方政府在税收上 相应地有了自己的利益。分税制一方面赋予了地方政府发展经济的激励性动力，另 一方面也赋予了地方与中央政府博弈的力量。一些地方政府和中央的目标函数并不 总是一致。在很多地方，财政收入和政府的土地收入几乎相当。提高土地价格，地 方的财政收入自然也可以水涨船高。此外，房价上涨下的房地产业是经济增长的一 部分，对g d p 增长的拉动巨大，这是政府官员政绩方面的动力。这就是政府过度干 预房地产市场的利益动因之一。 另一方面，在一些地区，政府与开发商联合抬价的现象也客观存在。因为，从 政府财政上和部分官员私人利益与房地产开发商利益的一致性往往导致寻租行为的 发生和政府的“俘获”。寻租理论在2 0 世纪7 0 年代由美国的公共选择论代表塔洛克 提出。狭义的寻租是指利用资源通过政治手段获得特权，从而构成对他人的伤害且 对他人的伤害大于租金获得者的收益的行为，因而说寻租行为是降低社会总福利的 负和博弈，也可以称为“非生产性寻利”。通俗的说法，就是政府部门被开发商主体 以利益俘获，以权谋私。 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 2 2 城市住宅与住宅市场 2 2 1 住宅 斯宾格勒说：“只有作为整体、作为一种人类住处，城市才有意义( 万科的主 张，2 0 0 4 ) 。住宅，指人类有意识建造的、供经常性生活休息的固定空间。它是人类 赖以生存的基本物质条件，雅典宪章里提出的城市四大功能之一居住功能就是通过 住宅得到实现的。住宅集生存资料、享受资料与发展资料于一体，是人们不可或缺 的消费品。 住宅具有自然属性和社会属性。作为物质存在的住宅，其具有空间固定性、耐 久性、昂贵性、功能性的自然属性。作为满足人们居住要求的住宅，其具有商品属 性、社会保障属性、社会文明表征属性等复杂和多重异质的属性。 2 2 2 城市住宅市场及其特征 1 城市住宅市场的概念 经济学的观点认为，市场起源于社会分工和商品交换，是一个经济范畴，指商 品交换关系的总和。因此将市场定义为买主和卖主的集合，其构成要素是作为市场 主体的买卖双方、作为市场客体的交易对象和买卖双方都能接受的价格和交易条件。 另外，市场营销专家将市场定义为具有特定需要和欲望，而且愿意并能够通过 交换来满足这种需要或欲望的全部潜在顾客，其构成要素为人口，购买力和购买欲 望。这种观点在商业住宅市场实际操作中得到广泛引用。 本文从经济学的角度出发，将住宅市场定义为：住宅的买家在某个特定的地理 区域，于某一特定的时期，达成的所有交易的总和。一个完整的住宅市场，是由市 场主体、客体、价格、资金、运行机制等经济要素构成的个大系统。 2 城市住宅市场的分类 按照住宅使用权让渡关系，住宅市场可以分为： 住宅一级市场，指增量住宅市场，包括新建的商品房、经济适用房的买卖；这 是一种纵向市场，市场交易主体是开发商和使用者，市场交易客体是住宅所有权和 使用权以及附着在住宅上的土地使用权。 住宅二级市场，指存量住宅市场，即二手房市场；这是一种横向市场，市场交 易主体是使用者和使用者，市场交易客体是住宅所有权和使用权以及附着在住宅上 的土地使用权。 住宅三级市场，即住宅租赁市场。这也是种横向市场，市场交易主体是使用 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 者和使用者，市场交易客体是住宅使用权。 本文对城市住宅市场的研究将以住宅一级市场为主。 市场交易主体 市场结构市场交易客体 l 陌五订掣塑“j 鬲抖医翮i；l 开发企业h t 叶一级市场_ = l 土地使用权i ； ；匹圣瞄彗至习芦悃 i 叵蒌薛筹眶萎碑圈； 图2 1 住宅市场组成要素和市场体系结构 f i g 2 - 1k e ye l e m e n ta n ds y s t e ms t r u c t u r eo fh o u s em a r k e t 3 城市住宅市场的特征 住宅市场的一般经济学特征可以概括为以下几点： ( 1 ) 生产者和消费者通过市场发生经济关系，从而产生转移价值和使用价值。 例如，居民和房地产商通过住宅市场发生经济关系，房地产商的开发行为通过售楼 活动获取价值和利润，居民通过购楼活动取得住宅的使用价值。 ( 2 ) 市场三要素为顾客、购买力、购买意向和欲望，三者只有相互结合才能产 生购买行为。在住宅市场中，三要素的结合体我们称之为有效需求。有效需求是住 宅市场发展的原动力，也是住宅市场中最重要的因子。 ( 3 ) 现代市场分为有形与无形交易两类。在住宅市场中，除了住宅实体的交易， 与之相关的软环境的交易也是住宅市场的重要组成部分。环境、物业、配套设施的 运营都作为住宅交易的衍生物产生。 ( 4 ) 市场是在一定时间内集中可供交易商品的场所。例如，由于住宅的特殊属 性，住宅作为商品的交易是一种法权让度行为，因此商品交易场所和商品没有直接联系。 具体到住宅市场，除了一般市场的固有特征，住宅市场具有相对普通商品不同 的八个基本特征： ( 1 ) 权利转移代替商品转移。住宅是不动产，因而其交换方式上商品是不转移 的，而是通过具有法律保证的契约关系转移产权或使用权。其经营对象具有 固定性，是房产和土地的使用权。 ( 2 ) 商品的个体差异性代替工业化标准。尽管有行业标准和设计规范，但是住 宅的个体差异性是占主导地位的，因而其交易方式也只能是个别估价，个别成交。 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 ( 3 ) 强烈的地域特征。受气候和地域文化的影响，住宅的地域特征非常明显， 因而市场竞争和价格也限于一定的地域范围内。住宅市场是不完全竞争市场。不同 城市之间的区域差别通常体现在气候、地理、文化对市场需求特征、建筑风格、营 销策略的影响。在同一个城市的不同片区内，由于城市未来规划、功能分区、产业 分布的不同，住宅市场的发展态势也存在明显差别。 ( 4 ) 供求关系的特殊性。由于土地的不可再生，供给弹性有限，住宅市场价格 主要取决于需求。同时，住宅供给变化又滞后于需求变化。在一个很短的时间周期 内，住宅供给是固定的，对于需求引起的变动不可能马上作出反映。但如果把时间 周期放长一些，需求变化对供给的影响就会表现出来。短期内住宅市场的租金和售 价是由需求决定的，供给价格缺乏弹性，导致了住宅市场的不稳定和价格的大起大 落。但从长期的角度来看，可以通过开发商投资新的开发项目或原有的业主改变房 屋用途来适应住宅市场需求水平的变化。 ( 5 ) 政府干预性。国家对土地具有垄断性。由于住宅市场是住宅经济的运行基 础，住宅产业对于国民经济发展很重要，住宅利用具有极大的社会效果，关系到民 众最基本的生活，因而政府会以管理者的身份对住宅市场进行宏观管理调控监督。 ( 6 ) 流通形式的多样性。除了房屋的买卖、出租两种主要形式以外，还有房屋的 调换、抵押、典当、信托等； ( 7 ) 银行参与性。由于住宅价值较高，交易额巨大，对于开发者和购买者都难 以承担，都需要银行参与才能顺利完成交易活动。银行按揭、分期付款已成为目前 购房的主要方式。 ( 8 ) 投机性。不动产升值的特征和特殊使用属性，使锝住宅市场的投机行为相 比其他行业要多很多。这其中包括土地使用权的倒卖和非法转让等行为。 4 城市住宅市场的影响圆素及区域特性 影响住宅市场发展的因素多种多样。从宏观环境到中观区域市场、微观企业行 为特征，在具体住宅项目开发从受让土地、规划、取得资金到建造、销售的整个过 程中。从宏双、中观的角度说，包括入口环境、社会政治环境、地区政策环境、宏 观经济环境、自然地理环境、文化环境等，而这些因素直接影响制约着其它的经济 活动，是开发商做出项目投资决策前必须认真研究的一个重要问题。表2 一l 列举了 影响住宅市场运行的主要因素： 1 2 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 表2 1 住宅市场主要影响因素 t h b 2 - 1k e yi n f l u e n c ef a c t o ro fh o u s em a r k e t 影响因素层 主要考虑因素 人口 社会政治 地区政策 宏观经济 法律 基础设施 自然地理 生态 文化 社会服务 人口总量，人均居住面积，人口的户均构成 国家大政方针 政策稳定性，政策连续性，政策的鼓励与限制 国家经济发展状况，社会固定资产投资 法律完整性，法律稳定性，执法机构公正性 能源，交通，邮电通讯，天然气等 位置与区位，气候 人均占有绿地，空气，噪音污染 当地风俗习惯与价值观，当地居民对投资的态度 行政办公效率，金融服务，生活与居住条件，医疗卫生条件 前文已经提到，住宅市场具有相当强烈的区域特征。确切的说，这是由房地产 自身的固定性和地域性特征决定的，是住宅市场影响因素区域相似性的必然结果。 住宅的不可移动性和受制于区域性的需求，决定了住宅市场是一个地区性市场。 不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，住宅的市场条件、供求关 系、价格水平等都是基本不可比的。对于我国，不同地理区域间自然、经济发展水 平、以及因此反映在文化、地区政策、社会服务上的差异使包括住宅市场在内的房 地产市场区域性差异十分明显。关注这一点，对于客观地研究评价区域房地产市场 发展状况及未来发展的科学预测相当重要。 2 3 城市住宅一级市场供给理论 2 3 ，1 住宅市场供给与有效供给 住宅供给是指在一定时期内市场能够为社会提供的住宅总量。其表示方法一般 用平方米来表示供给总量的物质形态。从微观经济角度看，住房市场供给是指生产 者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的住房商品量；从宏观 经济角度看，住房市场供给就是住房总供给，是指在某一时期内全社会住房供给的 总量，包括实物总量和价值总量。 住房市场的有效供给是与有效需求相对应的一个概念。应当从两个角度理解住 宅市场的有效供给：第一，从宏观经济角度看，有效供给是指住房商品的总供给量 与总需求量达到均衡状态时的总供给。第二，从微观经济角度看，是指住房现实供 华中农业大学2 0 0 5 届硕士学位论文 给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分供给量。所处地段不 合适、户型设诗不合理、售价与住宅类型不属于同一层次等难以实现销售豹住宅裁 不是有效供给。 2 3 2 住宅供给的存量与增量 从严格意义上讲，一般商品( 一次l 生消费品除外) 的供给来源都可以由两个部分构 成：流量( 增量) 与存量。 在理论分析中，人们对于存量在供给中所具有的意义往往忽略不计。原因在于， 绝大多数商品的使用周期都比较短，它们极少有机会重新进入市场形成供给。但是， 住宅是一种特殊的商品。首先，它是一种特别耐用消费品，其使用周期可达几十年、 上百年：其次，它是最基本的生产资料之一；第三，它具有投资和使用得双重特性， 其投资属性能够为投资者带来利润昶收盏，并且是长期保值增值的财产。这些特点 决定了房屋在箕漫长的使用过程中，有可链出于各种原因而多次反复地进入市场， 形成对市场的“存量供给”。因此，分析房屋供给必须同时考虑其流量的供给和存量 的供给这两方面因素。 城市住宅的存量供给是指某一时点可供入住的住宅数量总和；增量供给则是指 某时间内( 通常统计期为一年) 新竣工住宅的数量总和。 2 3 3 住宅供给的影响因素 住宅供给是需求引致型的，首先受到住宅需求的影响，包括住宅需求中对面积、 住宅价格、户型、住宅类型的消费偏好以及生活方式对居住趋势的影响，其次 还受到来自住宅建设的基本资料方面的影响。 1 住宅价格 住宅价格作为影响住宅需求的关键因素，同时也是住宅供给的首要因素，在成 本既定的情况下，住宅市场价格高低直接影响住宅开发企业盈利多少。 住宅供给弹性在瞬间是完全缺乏弹眭的，价格变动不影响住宅供给；短期内， 住宅供给缺乏弹性，价格变动使住宅供给产生较小变动；长期内，住宅供给弹性较 大。 2 国家对房地产业的宏观政策 住宅市场是房地产业的重要组成部分直接影响房地产业的健康发展，也直接 受到国家对房地产行业政策态度的影响。影响住宅供给的宏观政策主要包括土地使 用政策、税收政策和利率政策。例如，当房地产业芨生过热时，国家可以采取行政、 经济等多类手段抑制投资过热， 1 4 华中农业大学2 0 0 5 届硕