（土地资源管理专业论文）水景生态景观对城市住宅价格的影响以武汉市东湖为例.pdf

i n f l u e n c eo nh o u s i n g p r i c eb y w a t e r e c o lg a l landscalecologicall a n a s c a p e at h e s i s s u b m i t t e di np a r t i a lf u l f i l l m e n to f t h er e q u i r e m e n t f o rt h em ad e g r e ei nl a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t b y l e iq i a n p o s t g r a d u a t ep r o g r a m s c h o o lo fe c o n o m i c s c e n t r a lc h i n an o r m a lu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r ：a ij i a n g u o a c a d e m i ct i t l e ：p r o f e s s o rs i g n a t u r e a p p r o v e d a p r i l 2 0 1 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名： 宙函 日期：2 。f 年歹月刃日 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 作者签名：宵勃 日期：加f f 年箩月多。日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库 中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。圃童迨塞握銮卮溢蜃! 旦堂生；旦= 生；旦三生蕉查： 作者签名： 铂荡 日期：必i f 年5 月罗d 目 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 中文摘要 在激烈的竞争之下，如何更好地发展、更完善地经营，是很多开发商首要考虑 的问题。“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，这 是李嘉诚关于决定地产投资最重要的考虑因素的著名论断。在“以人为本”的今天及 人们对城市住宅环境日益注重的情形下，住宅开发商也越加的注重楼盘的选址问题 以及对楼盘环境的规划。具体联系到水景生态景观，楼盘周边水景好，项目就有了 高定位蛉天然基础，具备了一些普通楼盘不可比拟的优势。又由于水景资源的稀缺 性，尽管其成本有所增加，但其定价的空间相对而言更大，从而利润空间也更大。 本文以武汉市东湖住宅为研究对象，分析水景生态景观对楼盘价格的影响。 地理位置、周边环境、楼盘特色、整体协调等因素是城市住宅价格的几个主要 影响因素。同其它因素相比，江、河、湖、海等水景生态景观对住宅价格的影响更 大，也更能激发消费者的消费欲望。本文以武汉市东湖为研究对象，通过文献分析 法、比较分析法、定量分析法、多学科理论的运用，在收集一些城市水景生态景观 对城市住宅价格影响及武汉市东湖周边住宅与非临近东湖住宅的售价的资料的基 础上，采用水景生态景观与住宅价格的相关公式，分析水景生态景观对于城市住宅 价格的影响状况，并提出有效利用水景资源进行城市开发的建议。 本文的研究一方面力图能够为住宅供给者和需求者提供决策参考。对于住宅供 给者来讲，由于人们愿意为住宅的水景生态景观付出相应的价格，因此住宅供给者 在销售住宅产品时，合理的评估水景生态景观给住宅带来的增量价值，准确的定位 所开发楼盘的价格，可以有效的避免定价过低导致的利润受损或是低价过高带来的 销售不畅。因此，研究水景生态景观对住宅价格的影响，对住宅供给者制定较为合 理的售价，同时保证市场销售顺利具有十分重要的意义。同时，对于住宅消费者来 说，无论是基于投资还是自住的目的，周边环境所决定的住宅的舒适性及其未来增 值空间都是消费者衡量是否购买的最重要指标之一。消费者需要而且希望能够准确 的评估水景生态景观的价值。另一方面，行为能够为建立水景生态景观建设外部利 益返还机制提供理论依据。水景生态景观是大自然对人类的恩赐，具有公共物品的 性质，理应为其所在区域的全体公民所享有。但是一个城市的水景生态景观是有限 的，具有稀缺性。如果完全按照市场机制配置水景生态景观，就会导致市场失灵。 而从另一个角度来看，基于合理有效利用资源进行城市建设的目的，又需要一定程 度上按照市场机制开发利用水景生态景观资源。设计相应的利益分配机制平衡这两 种价值取向，对合理利用水景生态景观资源的同时避免社会福利受损至关重要。具 体到住宅开发，即是水景生态景观所在区域的土地资源的利益分配问题。笔者认为， 科学、准确的评估水景生态景观对住宅价格的影响是设计其所在区域的土地资源利 益分配机制的基础。 关键词：水景生态景观；住宅价格；影响 i l 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t i nt h ef i e r c ec o m p e t i t i o n , h o wt od e v e l o pb e t t e ra n dm a n a g eb e t t e ri st h ef i r s ta n d f o r e m o s tc o n s i d e r a t i o nf o rm a n yd e v e l o p e r s ”t h ef a c t o r st h a td e t e r m i n er e a le s t a t ev a l u e s ? t h ef i r s ti sl o c a t i o n , t h es e c o n di sl o c a t i o n , t h et h i r di ss t i l ll o c a t i o n ，w h i c hi st h e f a m o u st h e s i sb yl ik a - s h i n ga b o u tr e a le s t a t ei n v e s t m e n to nt h em o s ti m p o r t a n td e c i s i o n f a c t o 套i nt h e ”p e o p l e o r i e n t e d t o d a ya n dt h eg r o w i n ge m p h a s i so nu r b a nr e s i d e n t i a l e n v k r 鞠m e n t , t h er e s i d e n t i a lr e a l e s t a t ed e v e l o p e r sa r ei n c r e a s i n g l yt h ef o c u so nt h e l o c a t i na n dp l a n n i n go ft h er e a le s t a t e e n v i r o n m e n t s p e c i f i c a l l y l i n k e dt ot h e e c o l o g i c a ll a n d s c a p ew a t e rf e a t u r e s ，ag o o dr e a le s t a t ea r o t m dt h ew a t e rf e a t u r e s ，t h e p r o j e c tw i l lh a v eah i g hp o s i t i o n i n go ft h en a t u r a lb a s i sa n dw i t hu n p a r a l l e l e da d v a n t a g e s p r e p a r i n gw i ms o m ec 0 1 t i i t i o np r o p e r t i e s a l s o ，b e c a u s et h es c a r c i t yo fw a t e r s c a p e r e s o u r c e s ，e v e nt h o u g hi t sc o s th a si n c r e a s e d ，b u ti t sr e l a t i v e l yg r e a t e rs p a c ef o rp r i c e ，s o p r o f i tm a r g i n sa r eg r e a t e r i nt h i sp a p e r , e a s tl a k er e s i d e n t i a li st ob es t u d yo b j e c t i o n , t o a n a l y s i sa f f e c t i o no fe c o l o g i c a ll a n d s c a p ew a t e rf e a t u r e so nr e a le s t a t ep r i c e s l o c a t i o n , s u r r o u n d i n ge n v i r o n m e n t , r e a le s t a t ef e a t u r e s ，t h eo v e r a l lc o o r d i n a t i o ni s t h es e v e r a lm a j o rf a c t o r so f t h eu r b a nh o u s i n gp r i c e s c o m p a r e dw i t ho t h e rf a c t o r s ，r i v e r s ， l a k e s ，s e aa n do t h e rw a t e rf e a t u r e sl a n d s c a p eh a v eg r e a t e ri m p a c to nh o u s i n gp r i c e s ，b u t a l s oc a ns t i m u l a t ec o n s t t m e rd e s i r e i nt h i sp a p e r , e a s tl a k ef o rt h er e s e a r c ho b j e c t ，b y t h eu s eo fd o c u m e n t a n a l y s i s ，c o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n dm u l t i d i s c i p l i n a r yt h e o r y , an u m b e ro fc i t yw a t e ri nt h ec o l l e c t i o no fe c o l o g i c a l l a n d s c a p eo ft h eu r b a nh o u s i n gp r i c ei m p a c t sa n dt h es u r r o u n d i n gr e s i d e n t i a la n d n o n n e a re a s tl a k ee a s tl a k eh o u s ep r i c ed a t a , b a s e do nt h ee c o l o g i c a ll a n d s c a p ew i m w a t e rf e a t u r e sa s s o c i a t e d 谢mt h e h o u s i n gp r i c ee q u a t i o n ，a n a l y s i so fe c o l o g i c a l l a n d s c a p ew a t e rf e a t u r e sf o rt h ep r i c eo fu r b a nh o u s i n gc o n d i t i o n sa n dm a k ee f f i c i e n tu s e o fw a t e rf e a t u r e sr e s o u r c e sf o ru r b a nd e v e l o p m e n tp r o p o s a l s o nt h eo n eh a n d ，t h i ss t u d ys o u g h tt o p r o v i d ed e c i s i o nm a k i n gf o rd o m e s t i c s u p p l i e r sa n dd e m a n df o rt h er e s i d e n t i a lp r o v i d e r ，b e c a u s ep e o p l ea r ew i l l i n gt op a yt h e c o r r e s p o n d i n gp r i c e sf o rt h ee c o l o g i c a ll a n d s c a p eo fr e s i d e n t i a lw a t e rf e a t u r e s ，s ow h e n t h eh o u s i n gp r o v i d e r si nt h es a l eo fr e s i d e n t i a lp r o d u c t , t h er e a s o n a b l ea s s e s s m e n to f w a t e r s c a p ew i l lb r i n gi n c r e a s i n gv a l u ea n da c c u r a t et a r g e t i n gf o rd e v e l o p e dr e s i d e n t i a l i i i p r i c ew i l la v o i dp r i c i n gt o ol o ww h i c hc a l lr e s u l ti nl o wp r o f i t so re x c e s s i v ed a m a g e c a u s e db ys l u g g i s hs a l e s t h e r ef o r ，t h es t u d yt or e s e a r c ht h ei m p a c t i o no fe c o l o g i c a l w a t e rl a n d s c a p eo nh o u s i n gp r i c e sh a v es i g n i f i c a n tm e a n i n gf o rt h ed o m e s t i cs u p p l i e r s t od e v e l o pm o r er e a s o n a b l ep r i c ea n de n s u r i n gm a r k e ts u c c e s s f u l m e a n w h i l e ，t ot h er e s i d e n t i a lc o n s u m e r s ，w h e t h e rb a s e do ns e l f - o c c u p i e d o r i n v e s t m e n tp u r p o s e s ，t h es u r r o u n d i n ge n v i r o n m e n td e t e r m i n et h ec o m f o r to fr e s i d e n t i a l s p a c ea n di t s f u t u r ev a l u ei so n eo ft h em o s ti m p o r t a n ti n d i c a t o r sm e a s u r e db yt h e c o n s u m e r c o n s u m e r sn e e da n dw a n tt ob ea b l et oa c c u r a t e l ya s s e s st h ev a l u eo f e c o l o g i c a lw a t e rl a n d s c a p e o nt h eo t h e rh a n d ，i n d i v i d u a lb e h a v i o rc a np r o v i d et h e o r e t i c a le v i d e n c ec o n c e r n i n g t h ee x t e r n a lb e n e f i t so far e m u n e r a t i o ns y s t e mf o rt h ec r e a t i o no fe c o l o g i c a lw a t e r l a n d s c a p e s e c o l o g i c a lw a t e rl a n d s c a p e sa r eap r e s e n tt oh u m a n k i n df r o mn a t u r e ，t h e y h a v eap u b l i cc h a r a c t e r , s on a t u r a l l yt h e ys h o u l db ee n j o y e db yt h ew h o l es o c i e t y b u tt h e e c o l o g i c a l w a t e rl a n d s c a p e si nac i t ya r el i m i t e d ，e v e ns c a r c e i ft h e yw o u l db e d i s t r i b u t e dc o m p l e t e l ya c c o r d i n gt om a r k e tm e c h a n i s m s ，i tw o u l dl e a dt oam a l f u n c t i o n o ft h em a r k e t a n df r o ma n o t h e rp e r s p e c t i v e ，b a s e do nt h eg o a lo far a t i o n a la n de f f e c t i v eu s eo f r e s o u r c e si nc i t yc o n s t r u c t i o n , i ti sa l s on e c e s s a r yc e r t a i nm a r k e tm e c h a n i s m st od e v e l o p e c o l o g i c a lw a t e rl a n d s c a p e s i ti sv e r yi m p o r t a n tt od e s i g nt h er i g h tr e l e v a n tb e n e f i t d i s t r i b u t i o ns y s t e mt ob a l a n c et h ed i r e c t i o no fb o t hv a l u e sa n da tt h es a m et i m et oa v o i d t h ei m p a i r m e n to fs o c i a ls e c u r i t yi s s u e si nt h ea p p l i c a t i o no fe c o l o g i c a lw a t e rl a n d s c a p e s t h i sm e a n sc o n c r e t e l yt h ep r o b l e m so fb e n e f i td i s t r i b u t i o nc o n c e r n i n gt h er i g h tr e s o u r c e u t i l i z a t i o n so fe c o l o g i c a lw a t e rl a n d s c a p e si nt h ea r e ao fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t t h e a u t h o ri so ft h eo p i n i o nt h a tas c i e n t i f i c ，c o r r e c te v a l u a t i o no ft h ei n f l u e n c eo fe c o l o g i c a l w a t e rl a n d s c a p e so nr e s i d e n t i a lp r o p e r t yp r i c i n gs h o u l db et h eb a s i sf o rt h ed e s i g no ft h e l a n dr e s o u r c e sb e n e f i td i s t r i b u t i o ns y s t e mf o rag i v e na r e a k e yw o r d s ：w a t e rl a n d s c a p e ；r e s i d e n t i a lp r i c e ；a f f e c t i o n i v 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 中文摘要 a b s t r a c t 目录 i l l i 第1 章绪论 1 l i 研究背景1 12 文献综述2 1 2 1 人居环境对住宅价格的影响2 1 2 2 轨道交通对住宅价格的影响3 1 2 3 其他因素对住宅价格的影响4 1 3 研究意义4 1 4 研究的方法与内容一5 1 5 技术路线”6 1 6 论文创新之处7 第2 章相关理论概述 8 2 1 住宅价格8 2 1 1 住宅价格的概念8 2 1 2 住宅价格的影响因素8 2 2 水景生态景观“1 1 2 2 1 景观的概念1 1 2 2 2 景观的基本特征”1 l 2 2 3 生态景观的类型1 2 2 2 4 生态景观的功能1 2 第3 章武汉市住宅价格水平分析 1 4 3 1 武汉市住宅价格的区域差异1 4 3 1 1 以商业贸易为主的汉口地区1 4 3 1 2 以文化为主的武昌地区一1 4 3 1 3 以工业为主的汉阳地区“1 5 3 1 4 以水景为主的东湖地区1 5 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 3 2 2 地区差异的原因分析1 6 第4 章东湖对住宅价格的影响分析 1 9 4 1 东湖水景及其优势1 9 4 1 1 东湖简介1 9 4 1 2 东湖水景的优势2 0 4 2 东湖水景质量对住宅价格的影响2 1 4 2 1 水景级别对水景房价格影响2 1 4 2 2 东湖水景能见程度对住宅价格的影响2 2 4 3 有效利用水景优势提升住宅价格的措施一2 4 第5 章结语 参考文献 2 5 2 6 硕士学位论文 执s t e r st h e s i s 1 1 研究背景 第1 章绪论 近l o 年以来，房地产业取得了飞速发展，由于行业利润率高，进入门槛低的 特点，吸引了大量投资者涌入，市场竞争日趋激烈。1 9 8 6 年全国房地产开发企业的 数量为1 9 9 1 家，到2 0 0 4 年，全国房地产开发企业增加到3 万多家，至2 0 0 8 年已 经发展到了6 万多家。另外，截止2 0 0 7 年，沪深两地房地产行业a 股上市公司达 到1 1 5 家，此外，还有一些房地产公司在海外上市。另一方面房价高且持续快速上 涨，民众颇有微词，政府也担心房地产业过热，会影响经济长期健康发展，为此出 台了一系列从紧的土地、税收和信贷调控政策。二o o 年一月七日，国务院办公 厅发文国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求：加大差 别化信贷政策执行力度，严格二套住房购房贷款管理，对已利用贷款购买住房、又 申请购买第二套( 含) 以上住房的家庭( 包括借款人、配偶及未成年子女) ，贷款 首付款比例不得低于4 0 ，贷款利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税 收政策，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购 房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠；严格执 行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项 目发放房地产开发贷款；继续整顿房地产市场秩序。二。一。年四月十七日，国务院 发文国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，出来强化住房信贷政 策和税收政策外，还强调：加强对房地产开发企业购地的监管，国土资源部门要加 大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行 为的企业新购置土地；加强对房地产开发企业融资的监管，房地产开发企业在参与 土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相 关融资便利。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对存 在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证 监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。二。一。年九月三十日，住房和城 乡建设部、国土资源部、监察部发文关于进一步贯彻落实国发( 2 0 1 0 ) 1 0 号文件 的通知；二。一。年九月二十一日，国土资源部、住房和城乡建设部发文国土 资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知； 二。一一年一月二十六日，国务院办公厅发文国务院办公厅关于迸一步做好房地 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 产市场调控工作有关问题的通知。政策出台的力度和密度空前。 在这种激烈的竞争之下，如何更好地发展、更完善地经营，是很多开发商首要 考虑的问题。“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”， 这是李嘉诚关于决定地产投资最重要的考虑因素的著名论断。在“以人为本”的今天 及人们对城市住宅环境日益注重的情形下，住宅开发商也越加的注重楼盘的选址问 题以及对楼盘环境的规划。具体联系水景生态景观，楼盘周边水景好，项目就有了 高定位的天然基础，具备了一些普通楼盘不可比拟的优势。又由于水景资源的稀缺 性，尽管其成本有所增加，但其定价的空间相对而言更大，从而利润空间也更大。 本文以武汉市东湖住宅为研究对象，分析水景生态景观对楼盘价格的影响。 1 2 文献综述 住宅价格受到多种因素的影响，这些因素从不同侧面，以不同的程度影响着住 宅价格。这些因素主要包括供求因素、自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、 社会因素、行政因素、心理因素、国际因素及其他因素等。这些因素对住宅价格的 影响对本文的研究都有借鉴作用。 1 2 1 人居环境对住宅价格的影响 孟立文( 2 0 0 6 ) 分析了杭州市不同区域的水景住宅的相关数据，从水体的能见 程度和水景质量两个角度，研究了水体对水景住宅价格的影响。作者得出如下结论： 水景质量级别越高，对水景住宅价格的影响也就越大；同一水景下，水景能见程度 越高，对水景住宅价格的影响也就越大，同一地段能见水景楼房售价总比不能见水 景的楼房售价要高。作者最后还给出了如何最有效利用水景的相关建议。 冯群科( 2 0 0 6 ) 研究了长三角城市人居环境与商品住宅之间的关系。作者首先 建立了城市人居环境评价指标体系，并利用相关数据评价了长三角地区一些城市的 人居环境。接着，作者通过建立相关的数学模型，实证研究了商品住宅价格与城市 人居环境之间的相互关系，并得出了“城市人居环境质量优劣决定商品住宅价格高 低”的结论。最后，作者给出了长三角城市人居环境与房价协调发展的建议：以建 生态城市为目标，重视城市生态环境建设与保护；大力发展经济，为改善城市人居 环境提供物质保障；提高人们生活质量水平，推进社会事业全面发展；加强城市基 础设施和社会事业的建设和管理；合理调控房价，使房价和人居环境和谐发展。 冯群科，唐根年，王逸芬( 2 0 0 7 ) 以杭州市区为例定量研究了商品住宅价格 2 与城市人居环境的关系。作者首先应用层次分析法评价了杭州市区的城市人居环 境。接着，作者利用相关数据实证研究了商品住宅价格与城市人居环境之间的相互 关系，并得出了“商品住宅价格与城市人居环境之间存在很强的致性，城市人居环 境水平越高，相对应的商品住宅价格也就越高；反之，商品住宅价格就越低”的结 论。最后，作者给出城市人居环境与商品住宅价格和谐发展的建议：加快城市经济 建设：加强城市基础设施建设；加大力度优化城市生态环境；合理调控房价的增长 速度。 吴冬梅，郭忠兴，陈会广( 2 0 0 8 ) 以南京市莫愁湖为例，分析城市居住区湖景 生态景观对住宅价格的影响。作者首先从生态景观对住宅市场供给的影响和生态景 观对住宅市场需求的影响两个角度，定性分析了生态景观对住宅市场的影响。接着， 作者以南京市莫愁湖为例，应用h e d o n i c 模型定量研究了城市居住区湖景生态景观 对住宅价格的影响，并对模型求出的结果进行分析。 严扬( 2 0 0 9 ) 以武汉市为例，在利用主成分分析法评价武汉市人居环境，及收 集武汉市1 9 9 9 2 0 0 7 年商品房平均销售价格的基础上，通过构建相应的线性回归模 型，分析了城市人居环境与商品住宅价格之间的关系。得出了人居环境建设水平越 高，商品住宅价格也越高，反之亦然的结论。作者还给出了人居环境与商品住宅价格 相协调的建议：大力发展经济为人居环境建设提供物质保证；促进社会发展以提高 人民生活水平；完善各项城市基础设施建设；优化城市生态环境；合理调控商品住 宅价格。 石忆邵，张蕊( 2 0 1 0 ) 以上海市黄兴公园绿地为例，分析了大型公园绿地对住 宅价格的时空影响效应，得出了如下结论：黄兴公园建设各阶段对周边地区住宅价 格的影响具有明显的差异性；黄兴公园绿地所带来的住宅价格增值与加权距离存在 着显著的二次函数关系；黄兴公园绿地的影响效应与加权距离存在着显著的三次函 数关系。针对研究结果，作者还给出了相应的建议：利用城市公共物品配置的价值 外溢效应，合理确定住宅开发的区位布局；推行“年地租”体系，完善土地增值收益 分配机制。 1 2 2 轨道交通对住宅价格的影响 沈璐，王恒友( 2 0 0 9 ) 以西安市地铁2 号线为例，采取半对数( 左边取对数) 模 型，研究了城市地铁项目建设对沿线住宅价格的影响。 王琳( 2 0 0 9 ) 以上海巾轨适交通8 号线为例，应用特征价格模型，定量分析了 城市轨道交通对住宅价格的影响。作者得出如下结论：总体来说，城市轨道交通对 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 住宅价格有显著的增值效应：不同站点对周边住宅价格影响的空问效应不同；城市 轨道交通对住宅价格影响有显著的时间效应。 宋艳霞，区健皓( 2 0 0 9 ) 应用半对数模型，分析了广州地铁3 号线对沿线住宅 价格的影响，得出的结果表明：广州地铁3 号线对沿线住宅的影响范围为1 0 0 0 米， 其中对5 0 0 米范围房价的影响较大；地铁沿线住宅价格每年的上涨幅度约为1 0 8 。 尹爱青，唐焱( 2 0 0 8 ) 以南京市地铁一号线为例，采用地价函数法和回归分析 法，研究了轨道交通对住宅价格的影响。 张秀智，张彩凤( 2 0 1 0 ) 以北京市东直门交通枢纽为例，应用特征价格模型， 研究了交通枢纽对周边商品住宅价格的影响，得出如下结论：综合性交通枢纽设施 对周边住宅价格的影响范围比单一的轨道交通的影响范围要大；综合交通枢纽可以 与商务区共同形成不可复制的地理优势区位条件；综合交通枢纽对周边住宅价格的 影响更为复杂；综合性交通枢纽所带来的负外部性影响会使得周边住宅价格产生一 定的贬僮；在距离东直门交通枢纽1 2 0 0 1 6 0 0 米的范围内，住宅价格得到了8 3 的提升。 1 2 3 其他因素对住宅价格的影响 林俊( 2 0 0 8 ) 运用蒂布特模型，分析了地方公共品的供给对房地产价格的影响。 针对“当两社区间的教育、环境卫生、治安、道路基础设施等方面产生差异时，由 于社区居民存在用脚投票，因此会明显的推动即使是其他情况相同的不同社区间 房屋价值的高低不同”的结论，作者提出了如下建议：科学定位政府在公共品供给 中的角色；完善市场提供公共品的体制；改进房产税征收方法，增加区级财政权收 入；调整财政支出结构，把更多财政资金投向公共服务领域；完善财政转移支付制 度，实现基本公共服务均等化。 徐莹( 2 0 0 9 ) 以复旦大学为例，应用享乐住宅价格模型，实证研究了大学对周 边住宅价格的影响，得出了“在以大学为中心的半径为2 5 0 5 0 0 米的范围内，住宅 价格因毗邻大学这个特殊区位而升高”的结论。 黄滨茹( 2 0 1 0 ) 在调查人大附小学区划片对周边住宅价格的影响的基础上，分 析了教育配套对其周边住宅价格的影响。 1 3 研究意义 随着生活水平的提高，人们对寓所所处环境的要求越来越高，住宅的“宜居性” 成为人们在选择住宅时考虑的重要指标之一。而日照、通风、水景、交通、周边设 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 施等环境因素的质量则是保证“宜居性”的重要条件。另外， 房地产开发商对目标地块的投标，楼盘的销售等决策活动。 本文选取水景生态因素，以武汉市东湖住宅楼盘为例， 宅价格的影响。具体来说，具有如下几点研究意义： ( 1 ) 为住宅供给者和需求者提供决策参考 这些环境因素也影响着 研究水景生态景观对住 对于住宅供给者来讲，由于人们愿意为住宅的水景生态景观付出相应的价格， 因此住宅供给者在销售住宅产品时，合理的评估水景生态景观给住宅带来的增量价 值，准确的定位所开发楼盘的价格，可以有效的避免定价过低导致的利润受损或是 低价过高带来的销售不畅。因此，研究水景生态景观对住宅价格的影响，对住宅供 给者制定较为合理的售价，同时保证市场销售顺利具有十分重要的意义。同时，对 于住宅消费者来说，无论是基于投资还是自住的目的，周边环境所决定的住宅的舒 适性及其未来增值空间都是消费者衡量是否购买的最重要指标之一。消费者需要而 且希望能够准确的评估水景生态景观的价值。 ( 2 ) 为建立水景生态景观建设外部利益返还机制提供理论依据 水景生态景观是大自然对人类的恩赐，具有公共物品的性质，理应为其所在区 域的全体公民所享有。但是一个城市的水景生态景观是有限的，具有稀缺性。如果 完全按照市场机制配置水景生态景观，就会导致市场失灵。而从另一个角度来看， 基于合理有效利用资源进行城市建设的目的，又需要一定程度上按照市场机制开发 利用水景生态景观资源。设计相应的利益分配机制平衡这两种价值取向，对合理利 用水景生态景观资源的同时避免社会福利受损至关重要。具体到住宅开发，即是水 景生态景观所在区域的土地资源的利益分配问题。笔者认为，科学、准确的评估水 景生态景观对住宅价格的影响是设计其所在区域的土地资源利益分配机制的基础。 1 4 研究的方法与内容 本文以武汉市东湖住宅为研究对象，分析水景生态景观对楼盘价位的影响。具 体作法为： ( 1 ) 收集一些城市水景生态景观对城市住宅价格影响的资料； ( 2 ) 收集武汉市东湖周边住宅与非临近东湖住宅的售价； ( 3 ) 采用水景生态景观与住宅价格的相关公式，分析水景生态景观对于城市 住宅价格的影响状况； ( 4 ) 提出有效利用水景资源进行城市开发的建议。 本文采用的研究方法如下： 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 1 ) 文献分析法。 通过对相关文献资料的收集，借鉴有关水景生态景观对城市住宅价格的影响的 研究成果，形成本文的研究思路和框架。 ( 2 ) 比较分析法。 横向比较城市不同区域的水景生态景观对城市住宅价格的影响状况的，及纵向 比较水景所在区域和没有水景生态景观的区域的住宅价格。 ( 3 ) 多学科理论运用。 采用经济学、生态学、城市建筑学等多学科的相关理论，来分析水景生态景观 对城市住宅价格的影响。 ( 5 ) 定量分析法。 本文通过计量模型，以武汉东湖为例，分析了水景的两个因素，即水景质量和 水景能见度与城市住宅价格之间的关系。 1 争技术路线 文拟采用的技术路线如下图所示： 研究背景 1r 文献综述 上 理论基础 r i 武汉市住宅价格 i 水平分析 1r l 东湖对住宅价格 i 的影响分析 r 结语 6 1 6 论文创新之处 文章简要介绍了武汉市特别是东湖的水景生态景观特点，收集了各水景生态景 观周围的住宅价格水平，然后分析了水景生态景观和其所在区域的住宅房价的内在 联系。文章的创新点表现在： ( 1 ) 对比分析了武汉东湖周边和不临近东湖的住宅价格 ( 2 ) 探讨水景生态景观和房价的内在关系。 ( 3 ) 提出水景能见程度与水景级别对水景住宅价格的双重影响作用。 7 2 1 住宅价格 第2 章相关理论概述 2 1 1 住宅价格的概念 住宅价格可以分类为供应价格，需求价格和市场价格。供应、需求或市场价格 是卖方和买方愿意购买或出售的价格，它可能是一个固定值，也可以是一段数值。 而对于一个特定的住宅楼宇来说，能够实现的交易价格必须使供求双方达到交集， 这意味着卖方愿意接受的最低价格，将小于或等于买方愿意支付的最高价格。由此 看来，除了成交价格外，一般的供给或需求价格均不能作为衡量市场价格的基准， 因为此类价格皆未在市场上达到交换价值的目的。同样，进入住房市场也应该有一 个类似的现象。 在不同的交易习惯情况下，住宅价格可分为总价与单价二种不同的计价模式。 一般来说，总价格是住宅交易价格的总数，在对反映住宅的价值方面，它有更完整 的意义，这个概念会更容易理解；而单价从表面上看只是单位面积价格，但实际上 由于住房面积有不同的规定，其个别成本也存在着不同，所以对住宅价格应有明确 的认识问题。一般的消费者，往往在购买住房后，未能达到预期的效果。事实上， 从建设的角度，可以登记在册的主要是建筑面积，套内建筑面积和公摊面积，但一 般住宅交易可能将这些不同的价值隐藏在不同的交易习惯中。 2 1 2 住宅价格的影响因素 在市场经济条件下，商品的价格由商品的供求关系所决定。而住宅具有一般商 品所没有的固有特征，多种因素可从各个不同方面影响住宅的供求关系，从而影响 住宅的价格。因此，住宅价格是众多因素相互作用和交互影响的结果。影响住宅价 格的因素多而复杂，需要归纳和分类。由于人们对影响不动产价格因素认识的角度 不同，因此出现了多种分类方法。其中，将住宅价格的影响因素归纳划分为：一般 因素、地域因素和个别因素三大类的划分法最为普遍。一般因素、地域因素和个别 因素分别对应于全局、局部和个别性影响因素。每一类别中，又细分为若干子因素。 需要指出的是，类别的划分不是绝对的，某些因素既可划在这一类，也可划在另一 类，只是各自的侧重点有所不同而已。即使是同一因素，对住宅价格的影响也是多 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 方面的。从某一角度看，它可以使不动产价格上升；但从另外的角度看，它却可能 使不动产价格下降。 1 一般因素 影响住宅价格的一般因素指对住宅价格水平高低及其变动具有普遍性、一般性 和共同性影响的因素。这些因素对住宅价格的影响是整体性和全方位的，覆盖面是 整个地区。一般因素包括社会因素