（行政管理专业论文）住宅物业小区治理的实证研究.pdf

住宅物业小区治理的实证研究 以成都市武侯区南方花园为案例 萼亍致管理专业 研究生：文申发指导老师：姜晓萍教授 中黧往房裁疫懿改鼙，键避了 主宅黪业小区夔繁荣，毽诸多翡物监纠纷也 袒俘产，妻。治理嶷努翡耪照小嚣燕监主安藩乐业翡嚣提，是社会稳定、帮谐静 基础。然而怎样才能使物业小区达到良好的治理? 住宅物业小区的治理涉及到 治理边界的界定、制度与规则的选择以及各参与毛体一一业主及其自治组织、 政府、社区居委会、物业企烛之间的合作互动等因素。其中业主自治组织的缺 失或熊力建设不足正是导数住宅物业小区演群不善瓣摄本原因。没有食法、效 麓静、至鑫治组织，政瘸魄娶、貉监金整迄娶东狻j k 4 , 区稔瑾上一+ 定会失灵。 但有了业主自治组织也一样可能失灵。如何蹭暇业t 自治组织的初贻可能性、 规避机会主义行为一形成集体行动、持续监督，与政府、物业企业形成良性互 动，达剁小区之良好治理之商的? 当前物业小l 錾治理的制度还有那些缺陷需要 改进? 本论文运用行政管瑷学有关理论和实证舱分析方法，以成都市武侯区南 方蕊强l 冬渗莲嚣程隽寨爨，采取了“鼹裁藤键”豹方式，疆出了住宅凌遂蠢、区 达到良好治理的有效途径。 本论文的基本框架妻u 下： 首先为绪论，简述本研究的目的和意义以及研究思路、框架与方法。 第一章，阐述住宅物业4 , k 治理的相关概念及理论，为实证鬃倒分 氕奠定 理论攀秘i 。 第二章，以成都市武捩医南方花霾豹“治爨过程”为铡，运_ 键实证的方法 分析南方花园治理的要素及远行机制、得失及原| _ 天j 。 第i 章，分析住宅物业小区治理的困境及刈策。通过对小区治理的困境分 析，提出物业小区治理的制度改进、政府行政指导、_ k 委会建设、规范物业企 q p 运作等方面的建议。 第四章，结束语。 关键词：住宅物业小区 a 治组织治理 a s t u d y o ng o v e r n a n c eo fu r b a nr e s i d e n t i a la r e a t h ec a s eo f n a n f a n gg a r d e n sg o v e r n i n gp r o c e s si nw u h o ud i s t r i c t ，c h e n g d u m 蝎o r ：p u b l i ca d m i n i s t r a t i o n g r a d u a t e ：w e nz h o n gf a t u t o r ：j i a n g x i a o p i n g t h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r mh a sp r o s p e r e dt h eu r b a nr e s i d e n t i a la r e aa sw e l la s t h ec o n f l i 娃b e t w e e nt h eo 、氍l e 搭。t h eo w n e r s c o m m i t t e ea n dt h e b u i l d i n g m a n a g e m e n tc o m p a n y w e l l - g o v e r n e dr e s i d e n t i a la r e ai sn o to n l yt h eg u a r a n t e eo f o w n e r sp e a c el i f eb u ta l s ot h ef o u n d a t i o n so fs o c i a ls t a b i l i t ya n dh a r m o n y h o w e v e l w h a t st h eb e s tw a yt oaw e l l g o v e r n e dr e s i d e n t i a la r e a ? t h er e s i d e n t i a la r e a g o v e r n i n gi n v o l v e st h e g o v e r n i n gr a n g e ，t h ec h o i c e o fr e g u l a t i o n sa n dt h e c o o p e r a t i o nb e p , v e e no w n c i n ，o w n e r s c o m m i t t e e , g o v e r n m e n t ，c o m m t m i t ya n dt h e b u i l d i n gm a n a g e m e n tc o m p a n y i t st h ea b s e n c eo f o w n e r s a u t o n o m o u so r g a n i z a t i o n t h a tc a u s e st h eg o v e m a n c ef a i l u r ei nr e s i d e n t i a la r e a ，w i t h o u tal e g a lt o l de m c i e n t o w n e r s a a t o u o m o u so r g a n i z a t i o n ，e i t h e rt h eg o v e r n m e n to rt h eb u i l d i n gc o m p a n yi s s u r et of a i l i nm a n a g i n gt h er e s i d e n t i a la r e a b u to r lt h eo t h e rh a n d ，t h eo w n e r s a u t o n o m o u si s n ta na s s u r a n c eo ft h es u c c e s s f u lg o v e r n a n c e 。t h i sa r t i c l ea t t e m i p t st o a p p l yt h et h e o r i e sa n dc a s es t u d ym e t h o d si np u b l i ca d m i n i s t r a t i v er e s e a r c ht o a n a l y z et h ec a s eo f n a n f a n gg a r d e n sg o v e r n i n gp r o c e s si nw u h o ud i s t r i c t ，c h e n g d u a n dt r yt om a k ec l e a rh o wt h eo w n e r sa n di t so r g a n i z a t i o no v e r c o m et h ef r e e r i d i n g ， h o wt os t r e n g t h e nt h ep o s s i b i l i t yt or e a c hc o l l e c t i v ea c t i o na n dh o wt ok e e p c o n t i n u o u ss u p e r v i s i o n s ot h a tt h ep a r t i c i p a n t si n v o l v e dc a l lf o r mas o u n dr e a c t i o n t h ew h o l ea r t i c l ec a l lb ed i v i d e di n t of o u r p a r t s ： p a r ti i n t r o d u c t i o nt ot h er e s e a r c ha i m ，s i g n i f i c a n e ea n da p p r o a c h p a r t1 1 i nt h i sp a r t ，r e l e v a n tc o n c e p t sa r ei n t r o d u c e d f u r t h e r m o r e ，t h i sp a r t ， f r o mt h e o r e t i cp o i n t so fv i e w , a n a l y z e st h er e l a t i v ef a c t o r so ft h eg o v e r n a n c eo ft h e r e s i d e n t i a ia r e s p a r ti i i i nt h i sp a r t ，t h r o u g ha c a s es t u d yo fn a n f a n gg a r d e n sg o v e r n i n g p r o c e s si nw u h o ud i s t r i c t ，c h e n g d uc i t y , d e m o n s t r a t e sh o wi t l e a d st os u c c e s s f u l g o v e m a n c ea n di t ss h o r t c o m i n g s p a r ti v a n a l y z et h ep u z z l e d o mo fg o v e m a n c eo fu r b a nr e s i d e n t i a la r e aa n dp u t f o r w a r dt h ec o u n t e r m e a s u r e s p a r tvc o n c l l 2 s i o n s k e yw o r d s ：u r b a nr e s i d e n t i a la r e a a u t o n o m o u so r g a n i z a t i o n g o v e m a n c e 昭川大学硕 学位论兜 绪论 一、 i f 究背景与意义 自中国房地产经济体制改革实行商品化、市场化和住房私有化以来，基本 形成了产权多元化和管理社会化的格局。然而，近年来许多商晶房住宅物业小 医纷纷上演鲍懿业纠纷攘就京市游协统计，2 0 0 2 年2 8 0 牛、2 0 0 3 年3 1 0 鹱：、 2 0 0 4 年3 0 7 释，乎鹭每年3 0 0 嚣左右。) ，表骥了我国魏监管毽枣场静不藏熬， 秩序邋来理顺，物业小区瀚治理道路还很漫长。在“国退民进”的过程中，一 定是禁嬲耍素的缺失，才导致了物业f 订场中“营养不良”，物业小区治理不善。 治理良好的物业小区一t “分重要。不一定每个人都是物业、【k 主，但撼个人都 是慰往赣；随着市场他的继续接进，愈来愈多的鼹往者最羼会逐渐转变成为韭 主。黪迎，j 、嚣兹秩序与每个公懿每螽惑意秘关。滚理鑫好翡魏渣，；、速楚安 居乐娥之场所，是社会稳定之基石，足民主学习的大课颦，是公社会的发源 地。 涉及予家万户众多公民切身利益及社会进步的事值得学人深入关注。怎样 对由众多她主共同使用的物妊小区的公用空间及公共资源进行最佳的治理呢? 缀残已蠢磅究，学毒嚣j 黠物显小嚣，茏英怒嚣莛耪壁疹遁豹簿壤或浚瑾逶 行了较为广泛和深入的关潦，有不少真知灼觅，丰富了物韭小透治理理论，对 指导今后物业小区的治理做出了巨大的贡献。佩我们也发现，还谢许多问题尚 未涉殿溅已有涉及但深度不够；另外，理论分析多于实践考察。物业小区的治 理，因地域、规模、内部结构、经济、社会的宏观环境的不同丽不同，有同质 燕更鸯葵令薄魏势囊。公共鹜理学久应当雯多逡从实践孛啜取蜚券，霉回鞠蓬 论铡麓点去指导实践。笔精认为，没有合法、效鸵的业主叠治组织，政府也罢、 物业企业也罢在小区治理上一定会失灵。然而，如何增强业主自治组织的初始 可能性、规避机会主义行为、持续监督，与政府、物业企业形成良性互动，达 到小区之良好治理之目的，在现有的研究中还= ：= l i 能技出令人满意的铃案。本文 运j 霹l 行欺警理学畜关理论移安涯蕊努撬方法，以成都蕾武侯区露方藏霾夔浚理 。这些纠纷主要表现为业主同物业众他之闽、业主同业主之间、业主同业主委员会之间、业主同房地产开 发商之间的纠纷。本研究主要着腿干因前三种纠纷的分析，以求解住宅物业小1 2 芏公基事务治理之道。 1 麟川夫学预i 学位论文 历程为案例，采取了“解剖麻键”的方式，提出了髂宅物业小区达到良好治理 的有效途径。 二、研究愚路、基本框檠及方法 住宅物般小区的治理问题，怒住房私有化的产物，漪后也就十余年的历史， 真正引起广溅关注是在1 9 9 8 年之后。1 9 9 9 年国务院在有关的通知中指出，商品 房小区应当加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企 监专业管理樱缝合鲍社会让、专业化、市场纯驹锈业管理蒋割。自此，穗着住 宅秘、瀣小嚣瓣蠢逮增长，耱鼗罄溅俸铡豹转整，一黧学者、致痔工伟人晁凝耱 业企业的从此人员分别从不同的角度对物业小区的篱理( 治理) 进行了研究， 积累了许多宝贵的小区治理知识。 但现有的为数不多的研究小区治理文献中，蘩本沿袭了物业管理的称谓。 一剥因为历史熬惯性，二则是霹为臻早于1 9 9 4 年3 月建设部颁发的城市凝建 住宅枣区餐璎办法( 1 9 9 4 冬繁3 3 学令) 及最遂予2 0 0 3 年6 胃矮奄9 月正式实 簏的国务院第3 7 9 号令物啦管壤条例皆使用了“小区管理物控管琏”救 字眼。着眼点是管理，极少着眼“治理”。 “称谓”与现实有着隐含的联系。已有的研究嫱论可以归结为三种模式： 政府主导催缴模式；物业企业囊黪模式和松敷自治模式。 魏实孛，绞法袋立兹鼗主鑫浚鳃织羲数量与兹簸企选懿鼗量毙援严熬失鬻 ( 按推谂，渡主自治缎织应毙豹娥企业多，因为个妨娃企业可以接管多家小 区，而每个小区只有一个业主自治组织) ；居委会成员不在小区居住却熊占据业 委会的名额；业委会成立备案过程的曲折等现象比比皆是：在研究文献中，便 有政府主导、政府催生的结论，“嗣维坦”还是最佳选择，似乎没有政府会一翅 稽。润题莛，鸯了致府还是溺骥。残都枣武攘鏊房甓疑派驻专门夫爨数月对 五大花霹小蘸逡行协调管理，截然难以理蹶；意方麓随两年三属“、监蚕会”魏 曲折折，政府“威力”不小，丽在协调与前物业企业及开发商的遗留问题上却 再三推诿软弱无力。 o 笔者莰为，“营壤词蓑“其体露微”和“管制与撮轶”之意，嚣议撬物管企业或韭委会内都霹餐，一 基袭繁形成，瓣撬错过程孛静燕秘与| l 耋餐髂“管瑾”弼歪鑫l 妥帖。穗裁， 、送公共匏鑫匏提供与垒产藉言， 业主是裙韭薪霄教入，耪监叠韭蔗纂予鞭务台糯瓣平等晁事主体，政府币过是依法逮行指嚣、协谪与服 务的舒政组级，两两之阀在共建小区的过穗中，并不构成被动与摄从的关系。 2 四川大学硕十学位论文 物业企业直接管理又如何昵? 前期物业企业多为开发商子公司。在企业管 理文件上，他们定不会忘记写上“严格自律、诚信经营、提高服务质量”甚 至“业主利益无小事”之类，为何现实中总也少不了“质价不符、卷款逃走、 打人骂街、拒不离场”等现象昵? 在谈及业主自治时，“囚犯困境”、“公地i 当剧”成了主调，认为业主自治组 织是没有效能的松散组织，充斥着悲观的情绪。 这些研究，在基于一些现实场景或理性推沧，对物业小区治理得出了上述 隐喻的治理政策。这种隐喻的治理政策的实施，似乎没有f l ：d 区治理在健康的 道路上走得太远。 制度本身是长期博弈的结果。目前物业管理制度多为建设部颁布的规章， 外加各地方政府房地产行政主管部门对之细化后的实施运作指南，尚无专项立 法。2 0 0 3 年由国家建设部制定国务院颁布实施的物业管理条例虽然在规范 物q k 管理市场、明确业主、物业企业及政府各方的权力和义务方面较之以往进 步明显，但依然带有浓厚的“行业”色彩，业主自主选择的权利依然未能得到 彰显。 住宅物业小区的治理不善是现行物业制度的一种扭曲的激励机制的产物。 这些制度在规范物业服务市场的同时，也在定程度上阻碍了业主自治组织的 成长。正是由于自治组织的缺失或自治能力建设不足，才导致在物业小区治理 过程中政府失灵和市场失灵。唯有加强业主自治组织的初始可能性和持续发展 能力，才能对政府和物业管理服务企业构成有效的监督，在承认各方利益的情 况下，合作互动，从而整合各方资源，形成良好的小区治理秩序和机制，营造 和谐小区。 已有的大量理论如公共选择、集体行动等认为，一群有着共同利益的委托 人总也克服不了“搭便车”，规避不了“机会主义”，结果这些委托人都会倾向 f 理性的个体行动，集体行动很难达成。 然而，现实中，总有一些物业小区最终形成了集体行动，走上了良好治理 的道路。本文正是想以解剖麻雀的方式，试图破解当前物业小区治理中自治组 织自主治理的困境。 同其他研究一样，对物业小区治理问题的考察，也需要从理论世界到行为 世界，又从行为世界到理论世界的策略。近年来，小区的有着共同利益的业主 四川大学硕上学位论文 们为了维护自己的权益，提升小区品味，进行了不懈的自治努力，物业管理界 著名律师秦兵却发现7 0 的小区却失败了。对那些3 0 的自治成功的小区进行 细致的考察，梳理出他们成功的经验就显得弥足珍贵。这一群委托人是如何组 织起来，怎样增强初始的可能性，怎样设计对代理人、政府主管人员和委托人 内部的监督框架，怎样信守承诺，增强集体行动的能力以保护和增进自己的 剩余的? 为了弄清这些问题，笔者亲自参与了成都f 1 武侯区南方花园业主委员 会筹备组建，后来又参与了业主委员会的工作，经历了住宅物业小区治理实践。 住宅物业小区治理的问题涉及到业主、房地产丌发商、物业管理与服务公 司、政府房管局、公安、城管执法等行政主管部门、街道、社区居委会以及政 府公共企业等诸多方面。通过实践，笔者认为，将物业小区“善治”的希望寄 托在政府公正的安排或物业企业良心的发现犹如水中望月镜中看花，只有业主 自治组织的强大才是小区治理的基础。由于水平￥f 限，加之政府许多关于小区 治理的信息无从获得，于是，整个研究以“解剖麻雀”的方式，以实地考察个 案研究为主，结合理论探索，适当运用文献研究、调查、统计、访谈等研究方 法。 本沦文的基本框架如下： 首先为绪论，简述本研究的目的和意义以及研究思路、框架与方法。 第一章，阐述住宅物业小区治理的相关概念及理论，为案例分析奠定基础。 第二章，以成都市武侯区南方花园的“治理过程”为例，运用实证的方法 分析南方花园治理的要素及运行机制、得失及原因。 第三章，分析住宅物业小区治理的困境及对策。 结束语。 四j i l 大学硕士学位论文 第一章住宅物业小区治理的相关概念及理论 一、住宅物业小区治理的相关概念阐释与比较 ( 一) 物业 物业是指已建成经验收合格并投入使用的各类房屋及与之棚配套的设备、 设施和场地。一个完整的物业包括四个部分：( 1 ) 房屋建筑奉体，包括自用部 位和公用部位：( 2 ) 附属设备，包括自用设备和公用设备：( 3 ) 附属设施，只 物业区域内业主共有、共用的设施，如道路、绿地、停车场等：( 4 ) 建筑地块， 指本物业所占的上地面积。从功能角度，分为居住型、非居住型和综合型三大 类。其中居住型建筑是物业的主体。从产权的角度，可分为国有、集体所有、 私有、公私合有、外资、中外合资等。从经营性质角度，可分为收益性物业和 f 收益性物业。收益性指设计初衷为给业主带来经济效益的物业，如写字楼、 商场、店铺、工厂、宾馆、停车场等；非收益性与之相反，如f j 用住宅、机关 事业单位的公务楼、学校、医院、图书馆、公园、慈善事业、宗教用房等。 ( 二) 物业小区及住宅物业小区 物业小区是指由一种或几种物业，一栋或多栋房屋及其附属设施、相关设 施组合在一起的构成为一个自然街坊或封闭小区。物业小区按功能可分为居住 型、非居住型和综合型三类。住宅物业小区指由各种类型的多层或高层、独立 或连接式的供居住使用的花园别墅等以及与之相配套的设施设备的组合体。 物业小区的规模根据建筑面积一般分为三类：小型物业小区为5 万平方米 以下，中型物业小区为5 - 2 0 万平方米，大型物业小区为2 0 万平方米以上。 ( 三) 物业管理 物业管理是由专业管理企业接受业主的委托，按双方平等签订的服务合同， 运用现代化的专业管理手段对已建成的各类物业实施综合性统一管理，目的是 为业主提供高效优质服务以提升物业的使用价值和经济价值，营造一个安全、 卫生、方便、文明的居住和工作环境。 物业管理概念的内涵和外延可以理解为： 四川大学硕上学位论文 1 物业管理的主体是专业管理企业j 它接受业主的委托，依据合同取得物 业小区的管理与服务的资格。它与业主是一种契约关系，双方是平等的民事主 体： 2 物业管理的对象是完整的物业，指已经建成、验收合格、已经投入或即 将投入使用的物业。在实际操作中，则是以一个独立的单元性物业或由若干单 元性物业组成的物业小区作为管理的标的： 3 物业管理服务的对象是人，即物业的业主和非业主使埔人，包括同住人、 承租人以及实际使用物业的其他人； 4 物业管理的劳务投入能对物业这个特殊的商品提升其使用功能，延长其 使用期限，完善其内外环境。不仅能保值，还能使物业增值： 5 物业管理是一种专业化的服务，并采用现代化的管理手段。专业化的分 工协作有助于达到高效、优质的服务水准； 6 物业管理同现代社区建设有较为密切的关联，整洁、文明、安全、方便 的物业小区是社区精神文明建设的基础。 ( 四) 物业小区治理 自治与自治组织。从字义上理解，自治就是自己管理自己。它是官治的反 面，也就是说，自治就是自己处理自己的事务，而毋庸他人过问与管理。但在 现实生活中，自治是有条件的，有限度的，就如同自由是有条件的、有限度的 一样。任何国家的自治都是在法律规定范围内的自治。一般来说，自治组织的 自治权，每个国家的宪法或法律都作了比较明确的规定和限制。自治的主要目 的，在于由地方居民自己决定，以自己的意思，以自己的职权，利用自己的资 源，建立自己的组织，依法办理群众自己的事务，促进本地区经济和社会的发 展。自治一般由自治区域、自治组织、自治居民、自治事权等要素构成，其形 式有多种，如地方自治、社会自治、民族区域自治和人民群众自治。按照社会 学的定义，所谓“自治”，是“自我管理( 统治) 的权利或权力”。9 “自治组织”就是“该组织的成员为了建立组织的秩序并且维持它，自己 决定组织的规则和规定，在此基础l ! = ，决定组织的首领及其工作职责”；它“与 。n p ：w w 砒m c 乱g o v c n a r t i c a l ，c o n t e n i c m z , z _ s y 2 0 0 3 1 2 2 4 1 4 5 3 4 9 h t r a t h eo x f o r dd i c t i o n a r y o f s o c i o l o g y , o x f o r du n i v e r s i t y p r e s s ，1 9 9 8 3 1 ， 6 p - qj i l x 学硕士学位论文 控制权的组织相对立”。而这种决定，首先并且基本上是建立在民主决策的程序 和制度上。 治理。根据全球治理委员会1 9 9 5 年发表的一份题为我们的全球伙伴关系 的研究报告，“治理”被定义为“各种公共的或私人的个人和机构管理其共同事 务的诸多方法的总和，是使相互冲突的或不同的利益得以调和并且采取联合行 动的持续过程”。因而治理是政治国家和公民社会的合作、政府与非政府的合作、 公共机构与私人机构的合作、强制与自愿的合作。 物业小区治理，是以置业产权人团体( 即业主团体) 及其自治组织为主导， 以法律法规规章及业主集体选择的规则为准绳，以市场游戏规则为取向，以政 府行政指导及社区居委会的合作为基础，以物业小区公共产品和公共服务为标 的的一整套运行机制。 物业小区治理包含以f 内容： 1 治理的主体。物业小区治理的主体包括业主及其自治组织、政府、企、忆 社区居委会等。业主及业主自治组织为主导性主体，整合其他参与t 体。 2 治理的对象是物业小区公共产品与公共服务。包括公共设备公共设施的 维护与生产、小区公共安仓与公共卫生的提供等。 3 治理的依据是法律法规规章与业主集体选择的规则。业主同物业企业是 基于物业服务合同的契约关系；同政府、社区居委会是基于法律法规规章的指 导与合作关系；业主公约则调剂着业主之间的关系。 4 治理是一项系统工程，是承认参与管理物业小区公共事务的各方的利益 的基础上的互动合作的持续的过程。 ( 五) 物业管理与物业小区治理的比较分析 物业管理与物业小区治理都着眼于物业小区公共产品的生产与公共服务的 提供，目的都是为了营造。个整洁、文明、安全、方便、和喈的物业小区。但 二者在许多方面不尽相同。 1 主导性主体不同。“物业管理”是从物业企业的角度出发，研究如何提 高物业管理和服务质量。而“物业小区治理”则强调业主及其自治组织是物业 小区的治理过程的主导性主体，根据业主集体的利益诉求，整合物业企业、政 。森岗清美：新社会学辞典【m 】日本：有雯阁，1 9 9 3 。 7 四川大学硕士学位论文 府等辅助性主体参与小区治理过程。 2 依据的舰则不同。物业管理的主要依据是同业主及其自治组织签订的物 业管理与服务合同，合同调整着双方的权利与义务。而物业小区治理涉及企、f k 、 政府、社区、业主之间的合作旺动，主要则依据调整彼此之间权利义务的舰范 性文件，如业主之问的业主公约：业主与物业企业之间的物业服务合同；j 政府行政主管部门之间的物业管理条例等相关的法律法规规章等。 3 运行机制不同。物业管理更强调的是企业行为，以科层制式的指挥命令 与服从为特征，意在提供高质量高效率的物业服务。物业小区治理则强调各方 利益主体的参与，在公开公平公正的前提下，提高物业小区服务质量。 4 目的不同。物业管理的目的足物业企业通过提供专业化的物业服务获得 企业利润。物业小区治理的目的是在追求物业小区质价相符的物业服务的同时， 制定出一套多方合作的游戏规则，以使小区的公共事务的治理走上可持续发展 的道路。 二、住宅物业小区治理的基础理论解读 ( 一) 委托一代理理论 委托代理理论源于对企业内部关系的关注。随着第二次产业革命的发展， 所有者与经营者分离的现代商业企业取代了传统的所有者即经营者的古典资本 主义企业。在现代企业内部关系中，有多重委托代理关系。首先，为了降低交 易费用，克服专业知识的不足，所有股东将所有权委托给董事会。股东为委托 人，董事会为代理人。其次，董事会代表股东行使企业财产所有权和支配权， 又将经营管理权委托给总经理。此中董事会为委托人，总经理为代理人。第三， 总经理参与战略规划执行经营管理，不可能事无巨细事必躬亲，遂将从董事会 代理到的权力委托给财务经理、生产经理、营销经理等部门经理。最后，部门 经理又将具体的工作交给部门中的职工去做，形成新的一级委托代理关系。 委托代理关系一旦谈判妥当便用合约的方式固定下来。这种合约是在信息 的基础上规定委托方和代理方的权利、义务和责任。信息越完全，合约越完善， 风险越小。现实生活中信息足不完全的，故此合约是一种不完全合约。如果委 托代理各经济主体的目标一致，都追求企业利润的最大化，不完全合约并不重 要。但阿罗明确指出效用并不具有人际可比性，因此，对不可比的个人效用偏 四川大学硕：学位论文 好加总以形成可以表达个人偏好之差剐次序的社会福利偏好是不可能的。同 群，金渡中戆经济主体爨标秘动礁墨l i 秘| 霉，蒸事会逡求利润最大伲，总经理 追求权力最大纯，部门缀壤赠主要考虑本部f 0 利荔，瑷】：囊可黥遥求汝入最大 化，或收入一定时的闲暇鼹大化。这样就产生了委托代理问题。 微观经济学认为，“所谓蚕托人代理人问题是由于委托人不能确知代理 人的行为而产生的问题，它是指经理或：l ：人i 盯能追求他们自己的目标而以牺牲 赝舂考汝铡益为代份”。幽憩可以看出，凌援代理阀题产生的缀源在于一是 委筏入与鼗理入熬鑫檬不致，二是委托久写 建久之嚣戆信爨不对稳蛙。荻 制度缀济学称这种在不造背合约的情况下代蠼人以损害委托人的剩菔为代价实 现自己同标或利益的行为为机会主义行为。如果代理人得知，委托人对代理人 的行为纲节不很了解或保姆着理性的无知，而自己能采取机会莨义行为而不 受惩弱，那么代理天就会受诱惑面枧会主义她行事。”。 在耨麓痉经济学看采，经济主蒋毂琴j 己动雾 魏普遍存在，潋及委援天与饯 理人之阈的目标差异和信怒的不对称性决定了黉托代理闻题的酱遮住。只要有 委托代理关系，就会有代理人追求自身利益毁大化而转嫁损失于黉托人的可能 性，就会降低努力程度以刹己的机会主义行为。 从商渡住宅物业小区中服务的物业管理企峻与物业的产权关系来看，所有 较与经蘩毅是分离豹。楚多令产较大将蛰毽经蘧瑕务投委托绘物照餐理羹= 韭戆 行为，怒一系弼委托代理的集合。 首先是业主大会通道市场招投标选聘物管众、毗，并将双方的权利和义务通 过物业管理服务合同予以明确和保障。从法律意义e 双方构成平等的委托代理 关系。在这层委托代理关系中，业主的目标怒获得较好的安全保障、干净优雅 静丽壤、矮稳抉捷懿维修瑕务美及交梵帮支隽较低兹或本，露价豢凌美麓鏊务； 而物綮众韭剜首先考虑鞭期利润能不藐实现，南忿丽尽可蘸建减少服务项目降 低服务质量以降低成本。猩双方的行为中，代理方在用工、采购成本、专业服 务等方颇与委托方存在潜薇的信息不对称性。 。a r r o w ) k j ，s o c i a lc h o i c ea n di n d i v i d u a lv a l u e s ，y a l eu n i v c r s i 净p r e s s ，1 9 6 3 ，r 5 9 o 笨善饕萋：徽蕊经济学，嚣寨夫掌糍舨桂，1 9 9 4 年舨，簿3 9 6 虿。 。德j 辩蘸嘲、史浸飞著：裁成髓济学挂会羲亭与公熬政镱( 串译本) ，商务鞋3 带谊t2 0 0 0 年数， 第7 9 蕊。 。笔者看来，主流的委托代理理论越点指出了代理人的机会主义行为。其实，在一群委托人中。委托人本 身的机主义行为也司空见惯，戴难规避。 9 四川大学硕十学位论文 其次是业主内部，业主将权利让渡给业主大会业主大会又将具体执行的 权利让渡给业主委员会，又构成两层委托代理关系。业主之间需求不同，效用 的人际可比性不强，目标也存在差异。 委托代理理论的核心就是委托人要对代理人建立起严格的激励机制、监督 机制和约束机制，从而使代理人的行为符合委托人的利益要求。 激励本身能促使人们更关注成本和收益的比较。在设计激励驱动机制时， 要注意：一是激励方向是否到位。如激励的类型是否结合了需求。二是激励的 力度是否到位。“度”刺激不够不能引起相应的反应。三是激励不能过度，过度 引起投机。四是激励的负效应。例如给业委会成员补贴，町能降低其他业主的 参与积极性，可能“口惠而实不至”。 对共同参与小区治理的当事人的约束因性质不同当区别对待。对业主的代 理人物业企业的约束物业服务合同；对政府相关部门的约束足根据依法行政、 职责相符的原则进行交涉沟通，必要的时候要充分发挥信访、媒体、司法相结 合的组合办法；、主内部的约束除了业主公约、业主议事规程、业委会 章程之外，日前最好的约束应是小区舆论和小区文化。这一系列约束是刚性 合约与软性合约的融合体。 ( 二) 治理理论 “治理”一词最早源于古拉丁文和古希腊语的“掌舵”，本意是控制、引导 和操纵，主要用于与国家公共事务相关的宪法和法律的执行问题。世界银行1 9 8 9 年在讨论非洲的发展时首次提出“治理危机”( c r is i sj ng o v e r n a n c e ) 后， “治理”这个概念在学术界很快就流行开来。2 0 世纪9 0 年代以来，西方学者赋 予了治理新的涵义。它不仅被广泛地运用于政治学、经济学、管理学及社会学 理论研究中，并在企业、公共行政、公共事务的改革实践进行丰富和深化。中 国学者如毛寿龙教授主编的制度分析与公共政策译丛( 上海三联书店) 以及 俞可平主编的当代西方学术前沿论丛( 社会科学出版社) 探讨的一个主要话 题就是“公共事物的治理之道”和“治理与善治”。越来越多的中国学者在关注 着治理理论的发展，并运用它来分析和解决我国公共事物的困境。 四川大学硕士学位论文 1 治理的基本界定 虽然“治理”一词越来越广泛地被运用于各个领域，但由于理解各异，学 术界很难对它进行统一界定。它们分别从不同学科的视角来研究治理，比如经 济学、管理学得出的是公司治理；社会学则得出的是社会治理；政治学则研究 政府治理；国际关系学则侧重国际治理及全球治理等。缺乏不同学科之间的交 叉跨越研究，因而不同领域的学者从自己的学术背景出发必然产生有所筹异的 理解。 詹姆斯罗西瑙( j a m e sn r o s e n a u ) ，治理理论的主要创始人，将治理定 义为一系列活动领域里的管理机制，它们虽未得到 i j 式授权，却能有效发挥作 用。与统治不同，治理指的是一种由共同目标支持的活动，这些管理活动的主 体未必是政府，也无须依靠国家的强制力量来实现。治理由共同的目标所支持， 这个目标未必出自合法和正式规定的职责，也f i = = 一定需要依靠强制力量克服挑 战而使别人服从。治理是一种内涵更为丰富的现象，既包括政府机制，也包含 t l e 式、非政府的机制。“治理是只有被多数人接受( 或者至少被它所影响的 那些最有权势的人接受) 才会生效的规则体系；然而政府的政策即使受到普遍 的反对，仍然能够付诸实施”。“因此，没有政府的治理是可能的，即我们可 以设想这样一种规章机制：尽管它们未被赋予正式的权力，但在其活动领域内 也能够有效地发挥功能。”。 罗茨( r r h o d e s ) 认为，治理至少有六种不同定义： ( 1 ) 作为最小国家的管理活动的治理，指国家削减公共开支，以最小的成 本取得最大的效益。它重新界定了公共干预的范围和形式，以及利用市场或准 市场的方法来提供“公共服务”。 ( 2 ) 作为公司管理的治理，即指导、控制和监督企业运行的组织体制。“治 理的作用不是只关注经营公司的业务，而是给企业令面的指导，同时监督和控 制管理层的业务活动，满足公司外部利益集团对公司的责任心和管制的合理要 求。” ( 3 ) 作为新公共管理的治理，指的是将市场的激励机制和私人部门的管理 手段引入政府的公共服务，实行“更小的政府，更多的治理”或“更少的划桨， o 吴志成西方治理理论述评，教学与研究2 0 0 46 。詹姆颠n - 罗西瑙没有政府的治理【m 】南昌：扛西人民出版社，2 0 0 1 1 l 黼川大学硕士学位论文 更多的掌舵”。 ( 4 ) 作为善治的治理，攒强调效率、法治、责任的公共服务体系。善治涉 及“一秘露效率豹公共鼹务、+ 狰独立的司法钵铡以及矮行合嗣豹法雄糕絮： 对公共姿余送行受责的管理：令礁立静、彝我议铡懿立法穰梅受责豹公莛审 计机关：所有层次的政府都要邋j 法律、尊重人权；多元化的制度结构以及出 版自由。” ( 5 ) 作为社会一控制体系的治理，指政府与民m 、公私部门之间的合作b 互动，强调处予中心的行动翥遴孳= _ l ：管理踺所受的蹶铡，声称不再有单麴主投 投藏。这箨，渗瑾成了互动式莅会致演管理方式魏结蓑。 ( 6 ) 作为自组织网络的治璎，指建立在信任与互利基础上的社会协调网络， 强调声誉、信任、互惠与相互依存。 世界锻行1 9 9 2 年一份报告e 巾说：g o v e r n a n c e 的核心涵义是政府的职能应浚 扶“划船”向“掌舵”转变。涣毒之，有更多的对公共枣务管理的职熊搀从政 寤投藏转移臻獒继社会公共帮f 1 蓑至私藿邦f j ，李颡罄f l 数权力稳夏绞羧，绞 此形成“饮俸关系”，在一种持缕的、互动的过程中达成公共秩序，增滋公共利 益。这是一种理念的转变，丽当这种理念一旦为人们所认可和接受，“赋杈”的 过程一旦产生，不同的管理主体便会体现出其各自的能动性，参与到管理过程， 也就影响饕治理的效采。 垒蘧浚璞委员予t 9 9 5 年发表熬一蹬蘧为我们瓣全球茯斧关系戆磷瓷掇 告，“治穗”梭定义为“各种公熬的或私天的个人懿税搦管理其共同枣努瀚诸多 方法的总和，是使相互冲突的戏不同的利益得以调和并且采取联合行动的持续 过程”。因而治理是政治国家和公民社会的合作、政府与非政府的合作、公，机 构与私人机构的合作、强制与翻愿的合作。这个定义非常宽泛，把集体和个人 行为熬屡魏、致治决策豹缀模模式郡包罗在内，认为治理是蚤秘公共黪箴私人 静极梅管毽冀共同事务的诸多方式的总霸，蹩便秘互冲突或不同豹翻纛褥戳濒 和并且采取联合行动的持续的过程。这既包括有权迫使人们服从的正式制度和 规则，也包括各种同意或认为符含其利益的非正式的制度安排。在世界范围内， 非政府组织、群众运动、跨国公葡和统一的资本市场的种种活动都属于治理的 范畴。趱j 墩霹戳看出，治理意搬国海多不具各爨确等级关系躯个人移缀织速行 盼太学硕士学位论文 合作以寻求冲突的解决方式，炙活地反映着多样化的规章制度甚至个人态度。 它有四个规定性特征：治理不怒一整套规则条例，也不是一种活动，丽是一个 过程；潦联过程豹基础不是控铡秘吏配，瑟是按溺；派理羲涉及公共郝门，逛 包话私天帮f - h 它不意昧蓑释暖式斡蒂度，丽怒鼹续静互动。 2 治理的内涵与特征 对上述“治理”定义的分析，我们认为，典型的治理至少包括下述几个方 面的内涵晦姆援： ( 1 ) 在浚溪懿主俸上，存在黉“个由米鑫不霹领域、不舞屡级夔公秘行为钵 ( 如个人、缀织，公私机构，次嘲家、国家、超图窳，权力机关、菲权力机构， 社会、市场、国家等) 的互动号含作的复杂网络结构。 ( 2 ) 在治理的基础e ，超越焖家权力中心论，嗣容对内己不再享有惟的、 独占性的统治权威，主张实行分投到和多中心他。阉家在管理公共事务中仍然 发簿蓑兰受终磺，毽必须积其稳行为体台佟戛动。 ( 3 ) 治瓒还意味着管理方式和管理手段的多元化。既有正式的强制篱遴，又 有行为体之间的民主协商谈判罴椿：既采取讵统的法规制度，有时所商行为体 都自愿接受并享有共同利益的非难式的措施、约柬也同样发挥作用。同传统的 统治模式截然不同。统治是运爝命令一服从来实现行政目标，丽治域模式则 谈莠办妊臻蠖戆戆力著不双限予鼗痔熬蕈方权力，奁公共事务魏簧瑾中，还存 在着其德管疆方法和技术，政府琏该运用各种可彳亍的办法来达到公共渗务的良 好管理。 ( 4 ) 在治理的目的上，各行为体在互信、互利、相互依存的基础上谶行持续 不断的协调谈判，参与合作，求嗣存异，化解冲突与矛盾，维持社会秩序，在 瀵是备参与纷为落剩盏静同时，最终实理享圭会发鼹秘公共翻菱豹最大纯。 ( 动渗臻怒个| 上下互动静黪理过程，它强调管联辩象的参与。统渗鹣投力 运行方向怒自上而下的，它运用政府的政治权威，对社会公共事务察行单一向 度的管理。而治理则是一个上下互动的管理过程，它主要通过合作、协商、伙 伴关系、确立认同和共同的同标等方式实施对公共潦务的管理。治理所拥有的 。皮竣皋，塞缡巍 仑馨治理与国际调节辊铺瓣癌辘l j 】聋酝挂会科学，1 9 9 9 ，1 ) 。李风华，治理理论：耩源、穗神及其迸髂性，湖南师范大学柱会荨 学学报，2 0 0 3 5 。 1 3 四川大学硕学位论文 管理机制是合作网络的权威，其权力向度是多元的、相互的。 3 善治 治理概念的提出与广泛运用，就直接原因而言，是从事政府及公司管理的 人员发现，在社会资源的配置中存在市场失灵( m a r k e tf a 儿u r e ) ，而政府在管 理公共事务中也存在政府失灵( g o v e r n m e n lf a ij u r e ) 。治理主张国家和市场之 间的社会参与公共事务的管理，可以弥补国家和市场在调控和协调过程中的某 些不足。但治理也并非万能，它也内在地存在着许多局限，它不能代替国家而 享有政治强制力，它也不可能代替市场而自发地埘大多数资源进行有效的配置。 既然也存在治理失效( g o v e r n a n c ef a i l u r e ) 的可能性，如何克服治理的失效， 如何使治理更加有效等问题便自然而然地成为研讨的对象。有学者“有效的治 理”和“善治”等概念，作为对上述问题的回答。其巾“良好的治理”或“善 治”理论最具影响。 一般而吉，善治就是使公共利益最大化的社会管理过程。善治的本质特征， 就在于它是政府与公民对公共生活的合作管理，是政治国家与市民社会的一种 新型关系，是两者的最佳状态。善治以民主国家为政治前提，没有民主便没有 善治，专制政治下不可能产生善治，不成熟的民主制度和社会经济不发达的国 家也难以出现善治。善治的要素有合法性、透明性、责任性、法治、回应、有 效、参与、稳定、廉洁和公正。构成善治的基本要素归纳有六项，包括： ( 1 ) 合法性( 1 e g i t i m a c y ) 。系指社会秩序和权威被自觉认可和服从的依 法状态。它与法律规范并无直接的关系，就法律的角度而言是合法的( 1 e g a l ) 内容，并不必然具有合法性。反之，具有合法性的作用，也并非必然符合法律 的条文。唯有被一定范围内的人们内心所认同的权威和秩序，方具有政治学中 所谓的合法性。合法性愈大，善治的程度便愈高。取得和增大合法性的主要途 径，是尽可能增加公民的共识和政治认同感。所以，善治要求有关的管理机构 和管理者最大限度地协调公民之间，以及公民与政府之间的利益冲突，以便使 公共管理活动取得公民的最大限度的同意和认可。 ( 2 ) 透明性( t r a n s p a r e n c y ) ，系指政治信息的公开性。每一位公民都有 权获得与自己的利益相关的政府政策的信息，包括立法活动、政策制定、法律 。俞可平，全球治理引论，马克思主义与现实2 0 0 21 1 4 蚺太学硕上学位论文 条款、政策实施、行政预算、公菇开支以及其它确+ 芙的政治信息。透明性要求 该等政治僚息能够及时经由各种传媒为公民所知，以便公民能够有效地参与公 莛决策过纛，著显薅公共管理遘程实藏畜效静憝餐。透疆程度塞赢，蒋演茨稷 度也愈毒。 ( 3 ) 责任性( a c c o u n t a b i l i t y ) 。系指人们鹿当对其自己的行为负责。在 公共管理中