（会计学专业论文）房地产企业财务风险问题研究.pdf

摘要 随着近几年国家宏观经济形势的变化，房地产行业的发展前景存在很大的不 确定性。房地产业在我国尚属一个新兴行业，以其产业关联度高、带动系数大的 特点，迅速发展成为国民经济的支柱产业之一，同时由于其具有高投资、高收益、 易受宏观调控影响的特点，使其面临的财务风险也较高。因此，在新形势下对其 财务风险进行分析评价并提出相应的控制防范措施，就具有重要的现实意义。 本文在对财务风险的国内外研究现状进行综述的基础上，结合房地产企业的 特点以及近几年的行业发展形势，较为详细地介绍了房地产企业财务风险特点、 表现及产生原因，重点分析了国家宏观调控政策对房地产业的影响。在研究方法 的选择上，将定性与定量方法相结合，主要通过对财务数据和财务指标进行定量 分析，同时，创新性地将建立财务风险评价指标体系、灰色关联分析方法和系统 风险测度法三种评价房地产企业财务风险的方法结合起来，通过将三种评价方法 具体运用于所选定的样本企业，并结合样本企业近几年的实际经营情况，分析其 财务风险的变动趋势及变动原因，发现各样本企业的财务风险变动趋势及风险控 制能力的高低与企业综合实力、管理能力和现金流充裕程度等有直接联系，并能 够进一步影响企业的未来发展能力。在此基础上分别从偿债能力、盈利能力、营 运能力、成长能力和现金流量方面提出财务风险的控制措施，并指出在众多控制 措施中，企业应结合自身行业特点，重点关注现金流及存货周转情况，加快销售 款的收回，以此作为控制风险的主要手段，有效地降低房地产企业的财务风险。 关键词：财务风险；宏观调控；财务风险评价指标：灰色关联分析；系统风险测 度 a b s t r a c t a l o n gw i t ht h ec h a n g e so fn a t i o n a lm a c r o e c o n o m i cs i t u a t i o ni nr e c e n ty e a r s ，t h e f u t u r eo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y sd e v e l o p m e n ti sm o r eu n c e r t a i nt h a nb e f o r e t h er e a l e s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ai san e w i n d u s t r y , w i t ht h ec h a r a c t e ro fh i i g hc o n n e c t i o na n d b i gp u l lw i t ho t h e rb u s i n e s s ，i th a sq u i c k l yb e c o m eo n eo ft h em o s ti m p o r t a n t e n t e r p r i s eo ft h ew h o l ee c o n o m y m e a n w h i l e ，b e c a u s eo ft h ec h a r a c t e ro fh i g h i n v e s t m e n t ，h i 【g hi n t e r e s t sa n de a s yt ob ea f f e c t e db yt h er e g u l a t i o n ，i ta l s of a c i n ga h i g h e rf i n a n c i a lr i s k t h e r e f o r e ，t h ef i n a n c i a lr i s ka s s e s s m e n t ，a n a l y s i sa n dt h e c o n t r o l l i n ga l s o ，h a sab i gs e n s eu n d e rt h en e ws i t u a t i o n o nt h eb a s i so fr e s e a r c hi nd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lc u s t o m a r ys t a t u so ft h e f i n a n c i a lr i s k ，a l o n gw i t ht h ec h a r a c t e r i s t i ca n dt h ed e v e l o p m e n ts i t u a t i o no fr e c e n t y e a r s ，t h i sa r t i c l e i n t r o d u c e st h er e a le s t a t eb u s i n e s s f i n a n c i a lr i s kc h a r a c t e r s b e h a v i o r sa n dt h e i rc a u s e sm o r ed e f i n i t e ，a n di tp a y sm o r ea t t e n t i o no nt h ea n a l y s i so f t h em a c r oc o n t r o lp o l i c yt ot h er e a le s t a t e i nt h es e l e c t i o no ft h es t u d ym e t h o d s ，t h i s p a p e rc o m b i n e st h eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v em e t h o dt o g e t h e r , m a i n l yd ot h e r e s e a r c h e sb yq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so nt h ef i n a n c i a li n d e xa n df i n a n c i a ld a t a a tt h e s a m et i m e ，i tp u l l st h ee s t a b l i s h m e n to faf m a n c i a lr i s ka p p r a i s a lt a r g e ts y s t e m ，g r a y r e l e v a n ta n a l y s i sa n dr i s ke v a l u a t i o nm e t h o dt o g e t h e rf o rt h ef i r s tt i m e t h r o u g ht h e a p p l i c a t i o no ft h e s et h r e et y p e sm e t h o d so nt h es a m p l ec o m p a n i e si nr e c e n ty e a r s ，a n d c o m b i n e sw i t ht h e i ra c t u a lo p e r a t i o n ，w ec a na n a l y z et h em o v e m e n tc h a n g e sa n dt h e r e a s o n so ff i n a n c i a lr i s l 【a n dw ec a na l s om a k eac o i n c i d e n tc o n c l u s i o nt h a tt h e c h a n g e so fe n t e r p r i s e s f i n a n c i a lr i s ka n dr i s kc o n t r o lc a p a b i l i t yh a v ead i r e c tp o s i t i v e c o n n e c t i o nw i t ht h ee n t e r p r i s e d e v e l o p m e n ts i t u a t i o nb yt h es a m et i m e t h e r e f o r e ，w e c a nt a k es o m em e a s u r e st oc o n t r o lt h ef i n a n c i a lr i s ko nt h i sb a s i s ，r e s p e c t i v e l yf r o m d e b ts u s t a i n a b i l i t y , p r o f i t a b i l i t y , o p e r a t i o n a la b i l i t y , f u r t h e rg r o w t hc a p a c i t ya n dc a s h f l o w s a m o n gt h ev a r i o u sc o n t r o lm e a s u r e s ，e n t e r p r i s e ss h o u l dt a k et h e i ro w n p r o f e s s i o n a lc h a r a c t e r i s t i c si n t oc o n s i d e r a t i o n ，t a k em o r ef o c u so nt h ec a s hf l o w sa n d t h es i t u a t i o no fs t o c kl i q u i d i t y , a n dt r yb e s tt os p e e du pt h er e c o v e r yo fs a l e s k e y w o r d s ：f i n a n c i a lr i s k s ；d o m e s t i cr e g u l a t i o n s ；f i n a n c i a lr i s ka s s e s s m e n ti n d e x ； g r a yr e l e v a n ta n a l y s i s ；r i s ke v a l u a t i o n 学位论文的主要创新点 一、在以往针对财务风险的研究当中，大多采用z 值模型、逻辑回归 模型、财务风险预警模型等，本文创新性地将灰色关联分析方法应用 于房地产企业财务风险的分析和评价当中，结合企业的具体经营情况 对财务风险的变动趋势进行较为细致的分析，为进行相应的防范和控 制提供依据。 二、本文创新性地将构建财务指标评价体系、灰色关联分析方法和系 统风险测度法三种财务风险评价方法结合运用，分别对所选样本企业 进行趋势分析，得出一致结论，充分验证了采用的评价方法的有效性。 三、本文通过将资本资产定价模型进行变型，通过回归分析法测算出 样本企业的b 系数，此方法运用于房地产企业财务风险分析中具有一 定的创新性。 第一章绪论 1 1 研究背景及意义 第一章绪论 1 1 1 研究背景 作为人类生产、生活中占有的一种重要的社会财富，房地产为我们的基本生 活提供了物质基础。在我国，房地产业的发展起步于上世纪8 0 年代中期，经历 了近3 0 年的发展，已经走出了初期的酝酿和探索阶段。其与其它产业的关联度 较强、且能较为有力的带动其它产业的发展，已逐渐成为国民经济的支柱产业之 一。在整个国民经济体系中，房地产业与社会、文化、经济发展关系密切，虽属 于基础性产业，但却处于主导地位。 截至2 0 1 0 年，在上海证券交易所上市的专门从事房地产业的公司有6 4 家， 在深圳证券交易所有5 8 家，随着近几年房地产行业的快速发展，很多企业进行 了跨行业发展，纷纷涉足房地产业，使此行业面临的竞争压力与日俱增。 众所周知，房地产业同其他行业相比，具有典型的高投资、高风险、高收益 的特点，其已逐步发展成为国民经济的支柱产业，房地产行业与钢铁、水泥、木 材、玻璃、塑料、家电等产业都密切相关，据统计，我国每年钢材的2 5 、水泥 的7 0 、木材的4 0 、玻璃的7 0 和塑料制品的2 5 都用于房地产开发建设，其发 展好坏直接影响相关产业的发展，对整个国民经济影响深远。然而从当前的经济 形势来看，房地产企业的发展前景面临着很大的不确定性1 。自0 8 年金融危机 造成的房价下降局面结束后，面对从0 9 年开始迅速上涨的房价，国家出台了很 多针对房地产业的政策，力度之大前所未有。仅2 0 1 0 年国家就1 2 次上调存款准 备金率，5 次上调存贷款利率。偏紧的货币政策对楼市产生的深远影响不可低估。 而进入2 0 1 1 年，在2 0 1 0 年“国十条”的基础上，又出台了新的“国八条”。相 关专家纷纷预测：一方面，“国八条”明确提出房价控制目标，住房价格快速上 涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限 贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。而目前的房地产市场的交易情况也 充分证明了这一点，2 0 1 1 年前三个季度房地产业的存货量达历史新高，如果房 价持续高位，企业很有可能面临资本周转的问题，陷入财务危机。可见当前的宏 观形势对房地产业的发展有很大的影响，且形势不容乐观。 1 1 2 研究意义 中国的证券市场经过近2 0 年的发展，己经日渐成熟和完善，作为国内众多 天津工业大学硕士学位论文 房地产公司的代表，一些规模较大，资金实力雄厚的房地产开发公司纷纷上市。 在此背景下，针对房地产上市公司财务报表，选用适当的方法来分析和评价房地 产业上市公司财务风险的变动情况就显得十分必要。根据对企业财务风险的分析 结果，经营者可以及时识别企业出现财务危机的征兆，通过对所发现问题的分析， 采取措施以加强财务和经营管理，使企业财务状况得到改善，并谋求长久发展； 投资者可以据此有效判断房地产企业财务状况和经营成果是否良好、稳定，避免 盲目性投资和投资失败情况的发生；监管部门可以据此发现企业财务情况是否恶 化，并在此基础上对房地产上市公司进行必要的监管，尽可能避免财务风险的发 生；债权人出于对贷款安全性和收益性的考虑，亦可以据此及时判别房地产上市 公司财务风险的大小，对其发展前景进行合理预测1 。 财务风险是企业在经营过程中必然要面对的风险，其在企业的融资、投资、 资金流转等财务活动中普遍存在，并深刻影响企业财务目标的实现。对企业来说， 财务风险作为一种必然存在的风险，如果其积累到一定程度而无法采取及时的化 解措施，或采取了效果较差的化解措施，企业就会陷入财务危机。因此必须在了 解企业财务风险的特点和产生原因的基础上，进行合理地分析评价、根据财务风 险的变动趋势，识别可能存在的问题，并在此基础上采取适当的控制和防范措施， 使损失降至最低，实现最大收益，追求企业长久的创新和发展旧3 。 由于财务风险的广泛存在性，企业正常的财务管理活动乃至企业整个生产经 营流程的运作都会受其影响。因此，采用合理的财务分析方法来识别、评价房地 产企业的财务风险并针对识别出的问题提出有建设性的防范措施就具有十分重 要的现实意义。 1 2 国内外研究现状综述 1 2 1 国外研究现状 国外对企业财务风险管理理论的研究是随着其企业面临的理财环境的变化 而产生和发展的，通常可以把国外财务风险管理的发展分为5 个阶段： ( 1 ) 筹资风险管理时期( 1 9 世纪末- - 2 0 世纪5 0 年代) 1 9 世纪末，随着蓬勃发展的科技革命和不断扩大的生产规模的出现，大规 模的公司兼并和合并现象在西方企业中产生，公司面临的主要问题是如何筹措到 满足扩充需要的资本。此时筹资风险管理和风险防范的制度建设成为财务风险管 理的侧重点，1 9 3 3 年和1 9 3 4 年联邦证券法和证券交易法在美国出台， 这两条法规严格规定了公司证券筹资的相关问题。1 9 2 9 1 9 3 3 年的经济危机使投 资者和债权人重点关注的问题转变为如何维持公司长期生存。s m i t h 和v i n a k o r 在1 9 3 5 年首先涉足财务状况的预测领域，随后在1 9 4 2 年，m e r w i n 开始对财务 第一章绪论 指标进行相关分析。引。 ( 2 ) 资产风险管理时期( 2 0 世纪5 0 年代叫0 年代中期) 2 0 世纪5 0 年代以后，随着市场竞争日趋激烈以及买方市场趋势的出现，财 务经理在总结历史经验教训的基础上，普遍认识到当前最为重要的问题是公司内 部的财务决策，同时在财务风险管理方面，对公司股票和债券的价值测算取得了 重大突破。米勒( m e r t o nm i l l e r ) 和莫迪格莱尼( f r a n c om o d i g l i a n i ) 在1 9 5 8 年一1 9 6 1 年提出了著名的枞理论，瑚理论论证了在不考虑企业所得税的情况 下，公司的资本成本不随资本结构的改变而变化，从资本成本的角度论证了由于 财务杠杆收益与财务杠杆风险同步涨落，公司价值并不会受资本结构的影响。由 于删理论在现实中运用时需要满足很严格的假设条件，后来有些学者如斯蒂格 利兹( s t i g l i t z ) 等人引入市场权衡理论、财务困境成本和代理成本等因素，对 删理论进一步加以完善。所谓权衡理论( t r a d e - o f ft h e o r y ) 就是强调在平衡 债务利息的抵税收益与财务困境成本的基础上，实现企业价值最大化的最佳资本 结构：代理理论在权衡理论的基础上，强调代理成本和代理收益的均衡。资本结 构理论对企业筹资决策有很大的参考价值，并可对决策行为进行相应指导。但应 该指出的是，在筹资活动本身及外部环境复杂多变的情况下，管理者并不能准确 预算出企业的最优资本结构，所以在一定程度上，还需要依靠经理人丰富的经验 和相关的主观判断来确定最优筹资中的最优资本结构。 ( 3 ) 投资风险管理时期( 2 0 世纪6 0 年代m 7 0 年代末期) 从2 0 世纪6 0 年代中期开始，在世界范围内新技术革命浪潮的冲击以及金融 市场繁荣发展的大背景下，市场环境日益复杂，投资风险不断加大，投资风险的 研究成为这一时期对财务风险进行管理的侧重点。马可维茨( m a r k o w i t z ) 在资 产组合问题的研究中引入统计学中的期望和方差概念，提出用资产收益的期望来 度量预期收益、用资产收益的标准差来度量风险的思想，将风险定量化，为金融 风险的研究开辟了一条全新的思路。他对证券资产的投资组合问题进行了首次研 究，并引入系统风险和非系统风险的概念，给出了在一定预期收益率水平下使投 资风险达到最小化的最优投资组合计算方法，改变了过去以尝试或经验等定性衡 量风险的局面。美国著名的财务管理专家夏普和林特纳等人在1 9 6 4 年和1 9 6 5 年， 通过对马克维茨理论的深入研究，提出了资本资产定价模型( c a p m ) ，揭示了风 险与报酬的关系。尽管c a p m 模型得到公认，但在实际应用中仍存在些明显的 缺陷。1 9 7 5 年，m o r t o n 提出了所谓的多因素c a p m 模型，在市场因素的基础上引 入其他市场外部因素，对传统的c a p m 模型进行了修正。斯蒂夫罗斯( s t e p h e n r o s s ) 于1 9 7 6 年在多因素c a p m 模型的基础上进一步提出了套利定价理论 ( a r b i t r a g ep r i c i n gt h e o r y ，a p t ) ，进一步发展了资本资产定价理论。1 9 7 3 天津工业大学硕士学位论文 年，布莱克一斯科尔斯期权定价模型被提出，人们终于找到了实用的期权定价方 法。此后，期权市场和整个衍生金融工具交易飞速发展。由于对期权定价问题研 究的杰出贡献，斯科尔斯和莫顿获得了1 9 9 7 年诺贝尔经济学奖。定价模型中的 期权定价公式蕴涵着一个极为深刻的思想，即他们意识到期权的风险实际上在标 的物的价格运动中得到体现，而且标的物的价格还反映了市场对未来的预期。因 此要研究期权定价必须首先刻画标的物价格的运动规律，这也是所有后续的期权 定价理论的出发点。他们的研究首先为金融衍生产品定价理论方法的提出奠定基 础，其次为衍生产品的后续研究提供了研究思路，同时为衍生产品设计理论引入 风险管理之中以及对衍生产品的风险管理提出了理论与决策基础，具有十分重要 的理论和实践意义。对于财务风险预警的研究，1 9 6 7 年由美国芝加哥大学的比 弗( b e a v e r ) 教授提出的单变量模型为财务风险预警研究揭开了序幕。1 9 6 8 年 奥特曼( a l t m a n ) 率先在财务预警领域中引入多元线性判别方法，其提出的z 值 模型( 或者叫多元线性函数模型) 有重大突破。他运用多变模式思路建立多元函 数公式，即通过对多种指标分别加权汇总产生各自的总判别分( 称为z 值) 来预 测各投资企业发生财务危机的可能性n 。 ( 4 ) 财务风险管理深化与发展时期( 2 0 世纪8 0 年代初叫0 年代末期) 2 0 世纪8 0 年代以后，企业财务管理进入深化发展的新阶段，这在一定程度 上带动了对财务风险的研究。公司日益重视财务风险的防范与控制，其结果是效 用理论、线性规划、对策论、概率分布、模拟技术等数量方法在财务风险管理中 的应用与日俱增。1 9 8 5 年，弗莱德曼和奥尔曼等人应用了回归分析的方法来创 立模型，促进了神经网络模型的出现，而神经网络的应用最初是由t a m ( 1 9 9 1 ) ， d u t t a 和s h e k h a r ( 1 9 9 2 ) 建议专门用于银行破产预测的。从9 0 年代开始，又出 现了新的财务风险评估工具风险价值度量法( v a r ：v a l u ea tr i s k ) ，使财 务风险管理又迈向新的里程碑，国际性研究机构3 0 人小组和国际互换与衍生品 协会等团体一致推荐，将v a r 方法作为市场风险测量和控制的最佳方法n 训。 ( 5 ) 全面财务风险管理时期( 2 0 世纪9 0 年代末期至今) 由于完整的风险管理包括风险的识别、度量和控制三个过程，并且对出现的 风险进行控制是风险管理的最终目的，因此，人们提出了整体风险管理( t o t a l r i s km a n a g e m e n t ，t r m ) 的思想。t r m 技术克服了包括v a r 在内的现有风险管理 技术的基本弱点，将风险管理中的价格、概率、偏好三个要素综合起来进行系统 的和动态的决策，从而可以实现风险与风险偏好之间的均衡，使投资者承担愿意 承担的风险，从而获得最大的风险报酬。尤其重要的是，它可以使由若干单个决 策者组合而成的机构主体在风险管理中最有效地控制风险，不至于由于某一决策 者的行为而造成整个机构遭受过大的风险损失，所以t r m 为完整的风险管理开辟 第一章绪论 了新的道路和视野。1 9 9 7 年的亚洲金融危机和1 9 9 8 年1 0 月美国发生的长期资 本管理公司事件，使金融界开始进一步深入考虑风险防范与管理问题，他们发现 金融风险往往是以复合的形式存在，单一形式的金融风险往往具有相互联动性， 风险管理不仅是对过去单个业务的单个风险进行管理，还应从整个系统的角度对 所有风险进行综合管理。在这种背景下，全面风险管理( e n t e r p r i s e w i d er i s k m a n a g e r ，e r m ) 理论应运而生，它要求风险管理系统不仅仅能处理市场风险或信 用风险，还要求处理各种风险，包括这些风险涉及的各种资产与资产组合，以及 承担这些风险的各个业务单位，。 1 2 2 国内研究现状 我国理论界对风险管理的研究是随着改革开放的兴起与深入逐渐进行的，并 由“引进”风险管理思想转变为对风险的独立、综合、深入地研究。在1 9 8 0 到 1 9 8 2 年间，我国理论工作者开始将风险观点以及风险决策方法引入国内，风险 理论从此引起各界重视，在经济、环境、勘测等领域都出现了对风险理论应用的 讨论，理论界不仅将西方的风险企业和风险企业家介绍到国内，还开始具体研究 我国的风险问题，对风险进行了定义和分类。1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授编 写了风险分析与决策一书，书中对风险分析和决策方法进行了全面系统地研 究，通过借鉴国外风险理论，对人们如何将定性与定量方法相结合进行风险研究 提供指导。随后，我国学者从2 0 世纪8 0 年代末9 0 年代初开始对财务风险管理 进行了相应的理论研究和实践应用，台湾学者宋明哲先生在1 9 8 4 年出版的风 险管理专著以及香港保险总会于1 9 9 3 年出版的风险管理手册，较为细致 地阐述了财务风险的有关理论。1 9 8 9 年，北京商学院的刘恩禄、汤谷良在发表 的论财务风险管理一文中，第一次对财务风险的定义、特性及财务风险管理 的步骤和方法进行全面阐述。1 9 9 4 年，来自于财政部的向德伟博士发表了论 财务风险一文，全面细致地分析了财务风险产生的原因及存在的基础，他运用 广义财务风险的概念，将财务风险分为筹资风险、投资风险、资金回收风险和收 益分配风险四项，认为筹资风险产生的原因有三个：一是投资效益的不确定，即 投资风险的存在；二是资金调度的不合理：三是外汇汇率的风险( 仅仅是有外币 筹资业务的企业才存在) ，控制方法主要有预防、转移和分散n 。刘巨钦( 2 0 0 0 ) 认为，企业面临的财务风险形式主要是筹资风险和经营风险，如增加融资成本， 将资本经营置于生产经营之上都有可能导致财务失败，中国企业对财务风险的防 范机制主要有：强化主导产业，加强对核心层力量的培养，避免平均化经营；选 择正确的多样化经营策略，走集约型经营路线，同时实行低成本的跨行业兼并， 实现多样化经营道路等。兰艳泽( 2 0 0 1 ) 认为，企业的多样化经营、政策优惠、 成长机制、管理能力、投资融资、经营环境变化等都会导致企业财务风险的产生。 天津工业大学硕士学位论文 但一般认为，企业的财务风险与其理财活动相对应，主要包括筹资风险、投资风 险、经营风险、收益分配风险和外汇风险五个方面。其中，低效的企业并购和规 模扩张是诱发财务风险的主要因素n 剖。刘健海( 2 0 0 1 ) 认为企业有必要在内部建 立健全一套严密而科学的内部决策机制，主要包括风险约束机制、风险预防机制、 风险分散机制、风险转嫁机制等四部分。李世强( 2 0 0 2 ) 认为对企业财务机制的 监督应该从审计角度加强。许玉红( 2 0 0 3 ) 从对公司架构进行完善的角度出发， 提出建立健全公司财务风险控制体系的必要性，站在完善组织体系的角度对财务 风险进行防范。黄锦亮和白帆( 2 0 0 4 ) 认为企业经营全过程中的资金运动是财务 理论的研究对象，相应地扩大财务风险范畴不仅有利于更好的对财务运作中的风 险问题进行研究，也有利于在实务操作的基础上建立一个明晰的分析系统框架。 梁惠兰( 2 0 0 6 ) 认为企业财务活动的各个环节都存在相应的财务风险，在企业财 务收支的变化之中可以清晰直接的反映企业风险的大小及损失程度，这些风险最 终会导致企业财务收益的减少。企业应该从宏观和微观两个方面对财务风险采取 防范钊。 新时期关于财务风险管理理论的研究和实践主要通过建立全面化、动态化、 系统化的财务风险防范与控制体系表现出来。在全球角度，现代信息技术对风险 管理的实施发挥着越来越大的作用。无论是在风险来源及性质上还是在风险管理 技术上，金融全球化背景下的风险管理都变得日益复杂，同时又要求在多变的金 融环境中采取迅速的风险识别、衡量和控制措施。由此可见，现代信息技术在风 险管理中的作用越来越重要。与之相对应的是呈日益深入和扩大趋势的其他相关 学科理论在财务风险管理中的运用及数学在经济中的应用。 一 由以上分别从国内外角度对企业财务风险管理理论进行综述的基础上可以 看出，国内学者在此方面的研究还处在起步阶段，与国外相对成熟的研究现状相 比，还只是一门较为年轻的学科。传统财务理论在风险研究的问题上比较零星， 缺乏系统性，往往须借鉴其他学科的管理技术来进行风险管理，在财务风险管理 问题上缺乏强大的理论支持。当前，随着国内经济的发展，对财务风险问题做全 面、系统的研究成为迫切需求，同时亦要求对企业财务风险行为的内在原因进行 深入解释分析。针对财务风险管理方法及措施进行理性归纳和总结，以此揭示财 务风险产生和变化原理，并指导财务实践从而更有效的对财务风险进行管理应引 起企业管理者的重视。国外学者在财务风险管理的研究方面已经取得了很大的成 果，可以为国内的相关研究提供有力的支持。 1 3 研究的方法及论文思路 1 3 1 研究方法 第一章绪论 在研究方法上，本文主要采用了规范研究和实证研究相结合的方式。在规 范研究方面，主要通过搜集大量的文献资料，对国内重要的期刊和学位论文，及 国外相关的文献资料进行检索分析，归纳总结出文章的理论框架，充分认识和了 解与本课题相关的已有研究学术成果和理论发展的前沿。在实证研究方面，通过 运用财务评价分析方法，主要是财务风险评价指标体系、灰色关联度分析方法以 及系统风险测度法对房地产上市企业面临的财务风险进行评价和度量，通过对选 取的样本企业财务指标的比较分析，指出企业所面临的财务风险的变动趋势，为 企业有针对性的防范财务风险提供依据。 1 3 2 研究思路 本文在已有的关于财务风险的理论研究的基础上，针对房地产企业的特点， 对房地产企业特有的财务风险进行定性定量的分析研究。通过对选取的财务风险 评价方法的具体应用来对房地产企业的财务风险进行分析，并根据分析结果提出 风险的改进措施。文章主要分为六大部分： 第一章绪论：介绍了本文的研究背景及意义，国内外研究现状及文献综述， 以及论文所运用的研究方法和研究思路与结构安排。 第二章房地产企业财务风险研究：介绍了房地产企业财务风险的特点及财 务风险的表现，最后对房地产企业财务风险产生的原因进行分析论述。 第三章房地产企业财务风险评价方法：具体介绍了本文所要采取的三种财 务风险评价方法，包括建立财务风险评价指标体系、灰色关联分析方法以及系统 风险测度法的理论和原理，为第四章的具体运用做准备。 第四章房地产企业财务风险评价方法应用：通过对在沪深上市的房地产企 业综合实力排名情况选取的5 个处于不同等级的样本企业分别运用第三章所述 的财务风险评价方法，验证了三种方法在财务风险评价中的有效性，并得出了一 致的分析结论，为提出财务风险的防范措旌提供依据。 第五章房地产企业财务风险的控制与防范：在第四章对财务风险分析评价 的基础上，分别从偿债风险、盈利风险、营运风险、成长风险和现金流量风险五 个方面提出防范和控制措施，推动房地产企业在新形势下健康稳定的发展。 第六章结论与展望：对论文的结构进行总结，得出对房地产企业财务风险 的分析思路，并对研究前景进行展望，同时指出论文写作过程中存在的不足，为 以后进行相关研究指明方向。 天津工业大学硕士学位论文 第二章房地产企业财务风险研究 第二章房地产企业财务风险研究 2 。1 企业财务风险的概念 财务风险是一种与企业价值活动相关联的微观经济风险，它强调的风险主体 是市场经济的参与者与竞争者。目前理论界对财务风险有广义和狭义两种不同的 看法引。 狭义财务风险也称筹资风险或融资风险，是指由于举债经营而使企业面临的 风险，也可以解释为因财务杠杆的作用而须由普通股股东承担的额外附加风险。 它包含两层含义：一是因没能控制好举债经营的财务杠杆和临界点，使举债成本 过高而造成风险；二是即使是一个良好运作的企业，如果扩大经营规模的速度太 快，也可能因贷款过多或错误决策的做出而发生财务危机n 。 广义的财务风险是指在企业财务活动中，由于各种不确定性因素的影响，企 业实际财务状况与预期财务目标发生偏离而获得超额利润或蒙受损失的机会或 可能性。这种对财务风险的界定方式，有利于企业经营者从市场经济的高度，以 企业的价值或资金运动为主线，来辨识、衡量、评价和处置所面临的全部风险。 房玲( 2 0 0 0 ) 认为企业财务风险是指企业在各项财务活动过程中，种种难以预料 或无法控制的因素给企业财务状况造成不确定性，进而使财产蒙受损失的可能 性。根据来源的不同，她将财务风险划分为筹资风险、投资风险、现金流量风险 和连带财务风险。杨技和胡秋月( 2 0 0 6 ) 将财务风险理解为因企业财务结构不合 理、融资过度，公司偿债能力严重下降而导致投资者预期收益下降的风险，通常 包括经营风险、融资风险和投资风险啪1 。 本文在广义角度上对企业财务风险进行界定，重点从企业价值及资金运动角 度给出适当定义，即企业财务风险是指企业在特定的客观情况下和特定的期间， 由于企业经营运作过程中出现的各种难以或无法预计和控制的企业外部经营环 境和内部经营条件等不确定性因素，导致企业价值运动出现效益性降低及连续性 中断的状况，进而使企业的实际经营绩效背离其预计目标，最终进一步在企业的 生存发展和盈利目标方面产生负面结果的风险。 2 2 房地产企业财务风险特点 2 2 1 融资渠道过于单一且财务杠杆使用过度 我国房地产开发投资所需资金主要通过商业银行贷款筹得。由于融资渠道的 过度集中，导致房地产业对信贷政策的变化反应十分敏感，近年来国家信贷政策 的每一次紧缩，都会对房地产企业的资金链产生负面影响，然而由于从其它途径 天津工业大学硕士学位论文 难以筹措到支持其连续再生产所需要的充足资金，房地产业面临的财务风险与经 营风险相对较大。同时，由于银行贷款的大量运用，致使企业资产负债率过高， 财务杠杆被过度使用。一方面，使用财务杠杆能够使公司股东通过运用较少的自 有资本达到对拥有大量外来资本的公司进行运营的目的，同时产生良好的税盾效 应，相应使股东权益收益率得到提高；另一方面，过高的财务杠杆会产生高度的 流动风险，处理不当会使公司面临过重的还款压力，进而导致产生不稳定的股东 权益收益率瞄。 2 2 2 房地产业扩张盲目导致土地浪费严重 近年来在城市化规模方面的盲目扩张以及房地产粗放式的开发模式，导致大 量土地资源在占用和利用上效率低下。首先由于科学发展观指导上的缺乏，在进 行城市总体规划和建设过程中，企业忽视了在经济、生态、社会等方面的可持续 性发展，导致较严重的重复建设、盲目建设、随意建设的状况发生。其次，出现 了较为严重的违法违规征地、圈地现象。为了实现其商业目的，有的开发商通过 各种手段的运用，视国家法律法规于不顾，大量征地、囤积土地，对土地资源造 成极大浪费。 2 2 3 现金流量大且分布不均匀 房地产开发项目开发投资规模较大，动辙几千万甚至几亿、几十亿，项目实 施过程中现金流出、流入的总额及单笔金额的规模均呈现较高水平，且在建设开 发过程中，企业的现金流出并非呈均匀分布状态。在整个开发建设期间，现金流 波动较大，在最高和最低单笔金额上相差很大，期间会伴随多次现金流出高峰和 低谷的出现；而因销售周期和销售策略的安排不同，现金流入同样无法实现均匀 分布。作为不动产，房地产开发产品具有显著的价值大、不易变现、位置固定等 特征，在通过商品形式进入流通领域实现利润之前，需经历长时间的生产过程， 在此时间段内不仅无销售收入流入反而要占用大额的资金；而在项目后期实现市 场销售阶段时，由于房地产开发产品高价值的特点，会产生迅速且大规模的现金 集中回流，相反，此阶段的项目投资支出金额相对较小。因此现金流在整个项目 中主要经历两个阶段，前期净现金流量主要为负，表明现金流在此时为流出状态， 直到项目满足销售条件实现销售后，项目的净现金流量才开始正向回升，这显示 出了房地产开发项目现金流入流出的不同步性。 2 2 4 资金周转期长且回收不确定 房地产企业与其它一般行业的另一显著不同主要体现在其较长的开发投资 回收期，其开发经营过程少则1 年，长的可至3 5 年。在整个开发周期内，始终 第二章房地产企业财务风险研究 离不开现金的流动，因此其建设开发项目的资金周转期较长。考虑到资金具有时 间价值，前期大量的现金流出必然会增加企业的资金成本，同时因为较长的开发 周期，项目面临的不确定性也较大。另一方面，即使房产实现了销售，由于分期 付款方式的存在，开发房产早期的资金投入并不会随同销售的实现而收回，进一 步加大了资本成本和资金回收的不确定性。 2 3 房地产企业财务风险表现 2 3 1 资产负债率过高 由于房地产项目需要巨大的投资规模，其自有资本无法在一时间承受如此之 大的资本支付，所以向银行贷款成为大多数房地产公司进行资金筹集的主要途 径，从而使公司的经营面临较大的债务偿还风险，导致房地产行业日渐发展成为 具有较高负债率和财务风险的行业。现今的房地产业平均的资产负债率高达 7 2 2 5 酽，远高于国际上认可的6 0 的标准值，可见我国的房地产业面临很高的 偿债风险。 2 3 2 短期偿债压力大 由于房地产具有较长的变现周期以及较差的变现能力的特点，在多数房地产 公司面临较多的长短期债务情况时，企业需要统筹安排偿债资金。对于长期债务， 可通过选择长期的销售方式来应对债务的偿还，因此还款压力不太明显：而对于 短期债务，由于企业可能无法在短期内筹集到足够的偿债资金，从而导致面临较 大的短期偿债风险，极易使企业陷入短期资金不足的困境。 2 3 3 过度圈地现象普遍 土地是房地产开发公司进行生产的首要原料，不仅能为公司带来利润，更能 保证公司的长期发展，其数量和价值还会对公司自身在公开市场上的表现产生直 接影响。然而过度“圈地 会导致机会成本和资金利用效率等问题，而且在对土 地增值税进行清算后，房地产开发公司会因奉行低价拿地策略而面临高额的税收 补缴问题。另外，即使土地已经到手，如果在一年内未按期动工建设，还需缴纳 土地闲置费，而超过两年的话，还面临土地被收回的风险。但是，现今的多数房 地产企业为了能及时抢占市场先机，违规“圈地、过度“圈地 的现象十分普 遍。 2 3 4 房屋库存量增加 。数据来源：h t t p ：w w w n c w s c a h o u s e 天津工业大学硕士学位论文 自2 0 1 1 年初房地产调控进一步加力以来，重点城市的楼市成交量就开始走 下坡路。在9 月传统的楼市销售旺季开始前，地产销售已经在多个城市遇冷。即 便进入了“金九银十”，销量下跌的趋势依旧没有改变。数据显示：在3 0 个监 测城市中，逾五成城市成交面积环比下跌，7 个城市环比跌幅超过2 0 。进入9 月以来，在重点监测的3 5 个城市中，楼市成交量同比下降的城市数量由1 9 个上 升为2 2 个，其中成交量同比跌幅超过3 0 的城市也由1 1 个上升为1 3 个，销量 的下跌在重点城市的表现尤其明显。成交量的回落，直接导致了开发商库存的增 加，根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报，上市房企的存货量已经达到 4 年来的最高水平。据统计，二季度沪深两市1 3 6 家房地产公司的总存货较一季 度增长突破万亿元大关，达1 0 7 万亿元。其中，最引人关注的“招保万金 四 大巨头，今年二季度的存货数据都出现了大幅增长，在一线城市，截至目前的去 库存时间一般需要1 年以上，甚至到2 年左右。国家统计局公布的数据显示，前 8 个月全国住宅新开工面积为1 0 2 0 8 9 万平方米，而同期住宅的竣工面积则为 3 7 0 9 5 万平方米，差额高达6 5 亿平方米，这显示出楼市的潜在供应量较大。有 关专家分析认为，开发商除了加大在高端项目上的获利机会外，还会通过多种方 式消化库存，否则大量库存积压和新项目增多，可能会使后续项目难以抵抗价格 普降的压力。 2 3 5 多元化较盲目 中国房地产公司多数以多元化作为预防企业出现财务危机的主要措施，然 而，房地产本来就是一个高风险的行业，虽然近几年得到迅速发展，盈利能力较 高，但不可否认的是大部分房企的经营现金流量净额是负值，存在很大的泡沫风 险。很多公司在对自身状态、条件以及拟进军的新行业进行恰当的可行性研究之 前，便盲目地采取多元化措施，然而新行业需要管理者具有足够的相关专业能力 及经验，如果不具备这些条件，就会导致进军新行业不但无法获得足够的利润， 无法保护主营业务收入的实现，反而使多元化业务拖累主营业务，侵蚀主营业务 的盈利能力，给房地产业务的财务管理带来麻烦。 2 3 。6 降价促销和回笼资金现象显现 房地产业在经历了2 0 0 9 和2 0 1 0 两年的高速发展后，在2 0 1 1 年前三季度， 受房市调控的影响，房价出现松动，多地开始降价促销。第一财经日报对上 海、深圳、北京、广州四地的调查显示，住宅降价销售潮早已不是上海一处的现 象，深圳自5 月就揭开了降价大战的序幕，而上海的降价促销早在5 、6 月份就 开始酝酿，北京周边地区，如通j , l 的房价已经下跌了近3 0 。在房地产调控政策 。数据来源：h t t p ：w w w n e w s c n h o u s e ! 第二章房地产企业财务风险研究 累积作用下，8 月份7 0 个大中城市有4 6 个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐， 与7 月份相比，价格止涨城市明显增多。根据中国房地产指数系统百城价格指数 对1 0 0 个城市的全样本调查数据，2 0 1 1 年9 月，全国1 0 0 个城市住宅平均价格 为8 8 7 7 元平方米，与8 月相比下降0 0 3 ，为去年9 月以来的首次下降，其中 5 4 个城市价格环比上涨，但环比上涨的城市有所减少，自今年4 月份后，房价 环比上涨城市数量连续6 个月下降。可见房价已经出现了明显的下跌趋势，开发 商回笼资金的意图明显固。 2 4 房地产企业财务风险产生原因 企业的生产经营受内外不确定性的影响，引发财务风险的因素也相应来自于 外部和内部，从而可以分为外部因素导致的财务风险和内部因素导致的财务风险 两大类。 2 4 1 外部因素导致的财务风险 公司外部风险因素的变化会引起整个行业环境的不确定性，从而对全社会所 有公司的财务经营都产生影响。从性质上讲，外部因素导致的财务风险也可称为 系统性风险。系统性风险主要表现在宏观经济环境、法律政策环境、利率风险、 通货膨胀风险、市场供求风险和变现风险六个方面。 ( 1 ) 宏观经济环境。经济的发展是一个不断扩张和收缩的过程，期间会依 次经历复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段，并呈现周期性波动。房地产业作为宏 观经济的主要产业部门之一，其发展的规模和速度应与整个宏观经济的变动情况 相适应。经济形势一片大好时，