（工商管理专业论文）正大公司房地产项目进度计划与控制研究.pdf

哈尔滨3 - 秤人学i j 商管理硕 学伊论文 摘要 随着我国经济的持续、健康发展，房地产业己成为国民经济的一个重要 组成部分，中国现已正式加入世界贸易组织( w t o ) ，国际房地产企业集团必将 会进入中国房地产市场，而我国现有的多数房地产企业存在着管理差、规模 小、抗风险能力低、缺乏竞争力等劣势，项目管理的理论、方法在房地产行 业的实施、应用为房地产开发商在市场日趋激烈的竞争中稳定、健康发展奠 定了良好的基础，起到了关键性的作用。 全文分五个部分，第一部分阐述论文的研究背景及意义，国内外文献综 述，本文研究的逻辑框架与研究方法，本文创新点。第二部分阐述了项目管 理理论、项目进度计划管理理论、项目进度控制管理等理论。第三部分阐述 正大房地产开发项目的概况及优劣势分析。第四部分采用工作分解结构法和 网络计划技术制定了项目计划，绘制了项目网络计划图，最后通过对研发项目 工期的优化，为项目管理者确定了项目的管理目标。第五部分阐述了正大房 地产项目进度控制的流程与方法、项目实行的具体保障措施。 结合现代房地产企业的实际情况，本文对开发项目的计划和控制管理进 行了研究探讨，给出了房地产开发项目管理可操作的方法。将项目管理方法 应用于正大公司的开发实际，用以指导该项目的管理实践，取得了很好的效 果。 本文对房地产公司的开发项目管理实践具有一定借鉴价值，对建设工程 项目管理具有一定参考价值。 关键词：房地产；项目进度计划；项目进度控制 哈尔滨t 稃人1 j 商管砰硕f 。学伊论文 a b s t r a c t t h er e a le s t a t et r a d e sh a v ea l r e a d yb e c o m ea ni m p o r t a n tc o m p o n e n to f n a t i o n a le c o n o m yw i t ht h ec o n t i n u a la n df a s td e v e l o p m e n to ft h em a c r o e c o n o m y o fo u rc o u n t r y c h i n ah a sa l r e a d yi o i n e dw t 0f o r m a l l y ，t h ei n t e m a t i o n a lr e a l e s t a t ee n t e r p r i s eg r o u pm u s te n t e rt h ec h i n e s er e a le s t a t em a r k e t ，a n dm o s t e x i s t i n gr e a le s t a t ee n t e r p r i s e so fo u rc o u n t r y a leh a v i n gm a n yd i s a d v a n t a g e s ，f o r e x a m p l ei n f e r i o rm a n a g e m e n t ，t h es m a l lp l a n n i n g ，t h ea b i l i t yi sl o wt or e s i s tr i s k a n dl a c k i n gc o m p e t i t i o na b i l i t y ，e t c t h ei m p l e m e n t a t i o na n da p p l i c a t i o n o f t h e o r ya n dm e t h o d so ft h ep r o j e c tm a n a g e m e n ti n t h er e a le s t a t et r a d eh a v e e s t a b l i s h e dt h eg o o df o u n d a t i o n ，a n dp l a y e dak e yr o l ef o rt h er e a le s t a t e d e v e l o p e r t o d e v e l o p i nah e a l t h ya n ds t e a d yw a yi nt h em a r k e to fk e e n c o m p e t i t i o n f i v ep a r t si n c l u d e d t h ef i r s tp a r td i s c u s s e sa b o u tt h eb a c kg r o u n da n dt h e s i g n i f i c a n c eo fe s s a y ，a th o m ea n db r o a dl i t e r a t u r eo v e r v i e w ，l o g i c a lf r a m ea n d r e s e a r c hm e t h o do ft h i st e x tr e s e a r c h ，a n di n n o v a t i o np o i n t t h es e c o n dp a r t d i s c u s s e sa b o u tt h et h e o r yo fp r o je c tm a n a g e m e n ta n dp r o je c ts c h e d u l i n g m a n a g e m e n t t h et h i r dp a r td i s c u s s e st h ep r o j e c tt r a i t a n di t sa d v a n t a g ea n di t s d i s a d v a n t a g e t h ef o u r t hu s e sd e c o m p o s i t i o no ft h es t r u c t u r eo fa w o r kp l a na n d n e t w o r kt e c h n o l o g i e sd e v e l o p e dap r o j e c tp l a na n dd r a wp l a n sf o rt h ea r o j c o t n e t w o r k t h ef i f t hd i s c u s s e st h ef l o wo ft h ep r o j e c tc o n t r o la n dt h em e a s u r e g u a r a n t e eo ft h i sp r o j e c t c o m b i n i n gm o d e me n t e r p r i s e so f t h ea c t u a ls i t u a t i o n ，t h ep r o j e c tp l a n n i n ga n d c o n t r o l m a n a g e m e n t o ft h es t u d y ，g i v e nt h ei m p l e m e n t a t i o no fe n t e r p r i s e d e v e l o p m e n tp r o je c tm a n a g e m e n to p e r a t i o n a lm e t h o d s p r o j e c tm a n a g e m e n t m e t h o d su s e di nt h em i l i t a r y , t h ea c t u a ld e v e l o p m e n t ，a n da c h i e v e dv e r yg o o d r e s u l t s t h i sm a yh a ss o m er e f e r e n c ev a l u ef o rt h em a n a g e m e n tp r a c t i c eo ft h e d e v e l o p m e n tp r o j e c ta n dc o n s t r u c t i o n k e y w o r d s ：t h er e a le s t a t e ；p r o j e c ts c h e d u l i n gp l a n ；p r o j e c ts c h e d u l i n gc o n t r o l 哈尔滨工程大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：本论文的所有工作，是在导师的指导下，由 作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文献的引用已在 文中指出，并与参考文献相对应。除文中已注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经公开发表的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 作者( 签字) ：多l 骂皿 日期：别哆年月驴日 哈尔滨工程大学 学位论文授权使用声明 本人完全了解学校保护知识产权的有关规定，即研究生在校 攻读学位期间论文工作的知识产权属于哈尔滨工程大学。哈尔滨 工程大学有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件。 本人允许哈尔滨工程大学将论文的部分或全部内容编入有关数据 库进行检索，可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本 学位论文，可以公布论文的全部内容。同时本人保证毕业后结合 学位论文研究课题再撰写的论文一律注明作者第一署名单位为哈 尔滨工程大学。涉密学位论文待解密后适用本声明。 本论文( 口在授予学位后即可口在授予学位1 2 个月后口 解密后) 由哈尔滨工程大学送交有关部门进行保存、 作者( 签字) 到滔蛆 日期： 矽年厂月g 日 导师( 签字) 年6 其 | 哈尔滨t 秤人学t 商符珲硕十伊论文 第1 章绪论 1 1 论文研究的背景 经历了数十年的发展，房地产行业己成为我国国民经济的重要组成部分。 尤其是近十年，我国房地产行业的各项数据更是以两位数的速度增长，2 0 0 5 年我国的房地产开发投资规模达到1 5 7 5 9 亿元，2 0 0 6 年，我国房地产开发 投资已达1 9 3 8 2 亿元，同比增长2 1 8 ，投资总额占国内固定资产总投资 1 0 9 8 7 9 亿元的1 7 6 。相对于其他商品的开发与经营，房地产项目的开发与 经营具有范围广、环节多、风险大等特点，并同金融、建筑、零售等多个行 业密切相关，相互影响，遂使房地产行业的发展状况对我国国民经济和社会 发展具有重要的影响【l 】。 随着市场经济体制在我国的逐渐建立，企业要面对竞争激烈、变化莫测的市 场，各种管理理论，方法和技术开始在我国受到重视，其中就包括项目管理。美 国学者d a v i dc l e l a n d 称：“在应付全球化的市场变动中，战略管理和项目管理将 起到关键性的作用”。【2 】在此期间，伴随着我国的对外开放，许多外国企业把他 们在本国己经熟练掌握的项目管理方法带到在我国创办的企业中应用，实际上起 了一种示范作用。 我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放 式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先 进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。【2 】主要是 管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方 法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原 因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所 在。 我国加入w t o 后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经 济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接 轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相 关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、 哈尔滨1 ：样大学t 商管理硕十学伊论文 住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中 国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需 求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然 增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得 更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切 实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结 及我国施工企业功能的匾乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提 高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目管 理进行研究就显得极为重要。 1 2 论文研究的目的和意义 1 2 1 论文研究的目的 本文站在房地产开发商的角度，结合项目管理等理论，对正大房地产公 司项目进行了分析，并对正大房地产公司项目进度计划与进度控制进行了研 究，提出了项目实施的保障措施，其目的是为我国房地产项目项目管理进行 进度计划与进度控制进行借鉴，进而增强企业的竞争力。 1 2 2 论文研究的意义 1 理论意义 房地产项目管理作为一门新兴的交叉边缘学科，综合性强，涉及的范围 非常广，可以说是一项综合了经济学、管理学、土木建筑学、环境学、美学、 社会学、市场营销学等诸多学科的复杂系统工程，对房地产开发过程进行项 目管理可资借鉴的现代经验比较少，理论上也有不少空白点。本文通过对正 大房地产公司的项目管理进行探索研究，对在宏观上把握房地产业的运行规 律，按其运作流程进行项目开发具有一定的理论探讨意义。 2 现实意义 结合正大房地产公司实际情况，本文对开发项目的进度计划与进度控制 管理进行了研究探讨，给出了房地产开发项目管理可操作的方法，为以后房 2 哈尔滨t 干甲人学l j 商箭珲硕十学伊论文 地产项目开发奠定了基础。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 国外对项目进度控制管理研究已经有几十年的历史了。美国的 h l g a n t t 在第二次世界大战期间所创造的甘特图至今仍是工程建设项目进 度控制管理中最常用的方法之一。应用这种方法进行工程进度控制的思路是： 首先编制工程进度计划，再按进度计划监督、检查工程实际进度，并在甘特 图上作好记录，据此判断工程进度的实施情况，提出控制措施的完整过程， 这种方法既显示了活动所需的时间，也显示了项目中各个活动间大致的顺序， 可以直观地将各种活动和时间联系起来。【4 】但是甘特图不能明确地表明任务 间的关系，也不能反映出任务拖延或者资源调配的问题。 1 9 5 6 年，美国杜邦公司为了管理公司内部不同业务部门的工作，研制了 关键路径法c p m ( c r i t i c a lp a t hm e t h o d ) ，这一数学模型根据单个任务的工 期和依赖关系计算整个项目的工期，并标识哪些任务是关键任务，项目的进 度监管只需对这些关键任务的进度进行重点监控，就基本可以保证项目的如 期完成。【5 】使用结果表明，用c p m 确定的工期比其它方法确定的工期缩短两 个月，且不需另外增加费用。 1 9 5 8 年，美国海军特种计划局开发了p e r t ( p l a ne v a l u a t i o na n dr e v i e w t e c h n i q u e ) 技术研制北极星导弹研制计划，使原计划1 0 年的工期缩短为8 年，成本控制方面取得显著效果。1 6 1 1 9 6 2 年美国国防部规定：凡承包有关工程 的单位都需要采用这种有效方法来安排计划。p e r t 克服了c p m 中的各工作持 续时间仅为一固定值的缺点；将各工作的持续时间设定为三个值即：正常值 ( p r o b a b l et i m e ) 、乐观值( o p t i m i s t i ct i m e ) 、悲观值( p e s s i m i s t i ct i m e ) ， 因此，对于不确定性高的项目，p e r t 的适用性更高。【7 】 1 3 2 国内研究现状 我国国内的项目进度管理研究起步较晚，很长一段时间里，主要是对西 哈尔滨t 秤大学t 雨霄珲b 页十产伊论文 方一些相关理论的学习和消化。近年来，随着我国科研水平的迅速提升，国 内的研究者在项目的进度管理方面的研究也取得了优异的成绩。在熟练掌握 c r m ，p e r t z 这些基本的项目进度分析方法后，国内的研究人员也积极投入到 了资源约束下的现金流优化进度计划问题等问题的研究中，郭阳等人给出了 这类问题的数学模型，并相应地进行了算法研究【8 】。只是这些数学模型都显 得过于理论化，而实际工程问题的数学模型规模又过大，这些模型的可操作 性受到很大的限制，导致这些在工程实际中应用较少。 国内的一些研究者还对作业活动时问的不确定性进行了深入的研究，王 亚平基于模糊理论，提出了模糊弧长的概念，采用模糊数来表达，定义了相 关的模糊可能期、模糊限制期、模糊浮动期和模糊总边界，并构造了有向模 糊网络图【9 】。胡志根则采用了模糊三角数，这些都是利用模糊数来表示作业 活动时间【l0 1 。杨应玖提出用灰量( 灰数) 表达作业活动时间，构成了灰色网络 计划刚，这些都从一个方面表达了网络计划的不确定性，对c p m 进行改造， 具有一定的理论价值。徐渝在项目进度管理研究中提到根据时间，资源 和质量之间的交叉影响进行资源配置和控制研刭1 2 】。 此外，许庆瑞提出的新产品组合管理研究，其基于多项目的新产品开发 管理本质，为资源约束下的多项目协调问题提供了可借鉴的思路【l3 1 。王先甲 将博弈论的思想引入到工程进度控制管理的活动中，建立了工程进度协调的 合作对策模型，并利用此方法对合作利益进行分配，该模型能一定程度上促 进各方最大限度合作，合理分配利益提供了理论依据和操作规则，进而促进 各方的合作，协调施工进度，最终利于缩短工期，降低造价。【1 4 】 总的来说，项目的进度管理受到了理论界和实践界的普遍关注，自1 9 9 2 年起，我国建设部每年都开展监理工程师的资格认证考试，2 0 0 0 年，还专门 出台了建设工程监理规范的国家标准，这些努力都大大提升了我国的建设项 目进度监控的管理水平，可以预见，建设项目的进度控制管理仍将是管理研 究的热点和重点问题。 4 哈尔滨t 秤大学t 商管砰硕十伊论文 1 4 研究的思路和方法 1 4 1 研究的思路 本文以正大公司房地产项目为研究对象，创新性地提出项目管理的方法， 并以该方法指导房地产项目实践，以包括前期准备、设计、招标、建设和验 收阶段为载体，巧妙地结合项目管理过程，尤其是项目核心管理过程计 划和控制，同时运用工作分解( w b s ) 、网络图等工具使正大房地产项目管理达 到最大效用。文章共分为六部分： 第一部分介绍了论文的背景和意义，以及国内外的研究现状，说明了论 文的研究方法和内容结构安排。 第二部分分别阐述了项目管理理论、项目进度计划管理理论、项目进度 控制等管理理论。通过这些基础理论的阐述，为论文以下各章节的研究和写 作奠定了坚实的理论基础。 第三部分通过对j 下大公司房地产项目具体情况进行介绍，分析了该项目 的具体情况，这为该项目的开展和进一步研究工作提供了基础。 第四部分以项目管理的核心职能一计划为主线，贯穿于正大房地产项 目的工作分解结构、网络图绘制以及项目具体进度表的编制，阐述了正大房 地产项目时间和计划管理。 第五部分首先阐述了项目进度控制的流程与控制方式；随后阐述了为了 保证项目的正常进行，项目在具体执行过程中进度控制的主要做法；最后阐 述了项目具体采用的项目的保障措施：即，组织的保障措施、授权的保障措 施、资金的保障措施。 论文研究的思路框架如图1 1 所示： 哈尔滨f ：群人学t 商管邪硕f j 学何论文 正大房地产项目基本 正大房地产项目进度 - 控制研究 1 4 2 研究的方法 1 、项目进度控制的流程 2 、项目进度控制方式 3 、项目进度控制的主要做法 4 、项目实施的保障措施 图1 1 论文研究的思路框架 1 文献研究法 在对项目管理理论和项目计划管理理论方面，采用了文献研究方法，通过查 阅大量的资料，为论点的形成打下了基础。 6 哈尔滨t 秤大学t 商符珲硕十学伊论文 2 定量分析与定性分析相结合 本文在对正大公司房地产开发项目进度控制的理论分析的基础上，采用定性 的方法，同时在指标的选择上，采用定性指标和定量指标相结合，使指标体系更 加全面和系统。 3 理论分析与实证分析相结合 利用相关理论，结合正大房地产项目的实际情况，对正大房地产项目进度计 划和进度控制进行研究，做到了理论分析与实证分析相结合。 1 5 论文的创新之处 1 在计划管理过程中，结合本行业特点，绘制了工作分解结构图和网络图， 对网络图中的项目的工作时间进行了估算，确定了关键路径和总工期，并对正大 房地产项目进度计划进行了优化。 2 在项目管理相关理论的指导下，绘制了项目控制的流程图，系统研究了 正大房地产项目进度控制方式，并提出了正大房地产项目实施的保障措施。 7 哈尔滨f i 稃大学t 商符珲硕十伊论文 第2 章相关理论综述 2 1 项目管理理论 2 1 1 项目和项目管理的概念 1 项目的概念 项目是指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个 明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。 项目具有以下几个典型特征：n 5 1 ( 1 ) 一次性。项目有明确的开始时间和结束时间，项目在此之前从来没 有发生过，而且将来也不会在同样的条件下再发生。 ( 2 ) 独特性。每个项目都有自己的特点，每个项目都不同于其他的项目， 项目自身有具体的时间期限、费用和性能质量等方面的要求。 ( 3 ) 目标性。每个项目都有自己明确的目标，事实上，项目实施过程中 的各项工作都是为项目的预定目标而进行的。 ( 4 ) 临时性。项目开始时需要建立项目组织，项目组织中的成员及其职 能在项目的执行过程中将不断变化，项目结束时项目组织将会解散。 ( 5 ) 风险性。项目具有较大的不确定性，它的过程是渐进的，潜伏着各 种风险。 2 项目管理的概念 项目管理是指为了完成一个特定的目标，应用一定的规范或规章制度对 项目资源进行全面的规划、组织、协调、控制并使之系统化的过程，即在规 定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各种工作。项目管理是一项复 杂的管理活动，总体有五个过程：启动过程、计划过程、实施过程、执行过 程、收尾过程等，项目经理应重点把握系统管理的观念，避免进入某个细节， 注意在五个不同阶段的重点。在一个实际项目的进展过程中，这些管理实践 是相互融合、相互关联的n 引。 哈尔滨t 稃大学t 商管珲硕十伊论文 2 1 2 项目管理的内容 对于己经立项的项目来说，项目管理的内容主要包括以下五方面： 1 建立项目管理组织：当项目立项后，组织应采取适当的方式选聘称职 的项目经理。然后由项目经理组织项目团队，明确项目管理网络中的各类人 员分工。n 7 1 2 建立健全规章制度：结合项目的实际情况，使各项工作程序化、标准 化、制度化。概括起来，主要包括岗位责任制、质量管理责任制、安全管理 责任制、会议制度、文件管理制度、技术管理制度、采购管理制度、合同管 理制度等。【1 8 1 3 编制项目管理规划：进行工作结构的分解，将项目按照系统规则和要 求分解成相互独立、相互联系、相互影响的项目单元。在此基础上，再进行 项目活动排序，最终可建立费用、进度和质量的动态控制系统，形成对项目 费用、进度和质量的精确计划。n 明 4 进行项目目标控制：为了实现对项目计划进行有效控制，通过冲突管 理、信息沟通、反馈控制等手段，在项目执行过程中不断进行纠偏及评价， 推动项目朝着既定目标前进乜0 j 。 5 项目后评价：项目关闭后，要对整个计划目标与实际完成情况进行对 照，并对相关单位和人员进行评价，其目的是不断积累数据，总结经验，不 断提高项目管理水平乜“。 2 1 3 项目管理的重点 1 项目组织管理：有专家把项目组织管理称为项目管理的桶底。一个木 桶能装多少水，取决于最短的那条木板的长度。一个多元化系统的综合效益 和协同效率，最终取决于那个最薄弱的系统。但是项目组织不是木桶的任何 一块板，而是木桶的底，这个底要是漏了，其他的板多长也没有用。目标正 确，计划完美，都不足以保证项目的成功。这是因为无论项目计划的实施还 是控制，其执行和调整最终都要落实到具体的人。一个素质优良的团队，可 以在很大程度上弥补计划的缺陷，但是一个素质很差的团队，却可能把一个 很好的计划办得一塌糊涂。瞳2 1 9 哈尔滨t 秆人l ：而管理硕卜学伊论文 2 进度、费用和质量的目标控制：进度、费用和质量的管理构成了项目 管理的核心部分，也是技术含量最高的部分。作为项目经理，他的使命是要 通过实现项目的进度、费用和质量的目标从而达到客户满意、组织盈利的最 终目标。为此，项目经理需要在项目实施前对进度、费用和质量的目标进行 规划，制定有可操作性的计划；在项目实施过程中，采取有效措施兼顾进度、 费用和质量这三个互相约束的目标的实现，防止计划总目标的失控。口羽 2 1 4 项目管理的基本方法 项目管理的方法有工作分解结构( w b s ) 、关键路径法( c p m ) 等。 1 工作分解结构( w o r kb r e a k d o w ns t r u c t u r e ，w b s ) ，是项目计划、执 行和控制的基础描述完成一个项目所需工作的层次。它把项目目标、任务、 工作范围、合同要求按照系统原理和要求分解成互相独立、互相影响、互相 联系的项目单元，将它们作为项目的计划、实施控制和项目内信息传递等一 系列项目管理工作对象通过项目管理将所有的项目单元合成为一个工作整 体，以达到综合的计划和控制要求。晗叫 2 关键线路法( c r i t i c a lp a t hm e t h o d ，c p m ) ，在网络计划中完成各个 工作需要的时间最长的线路称为关键线路，组成关键线路的工作称为关键工 作。c p m 的基本思想就是在一个庞大的网络图中找出关键线路。对于各关键 工作，优先安排资源，挖掘潜力，采取相应措施，尽量压缩需要的时间。而 对非关键线路上的各个工作，只要在不影响工程完工时间的条件下，抽出适 当的人力、物力等资源，用在关键工作上，以达到缩短工程工期，合理利用 资源等目的。在执行计划过程中可以明确工作重点对各个关键工作加以有效 控制和调度。通过绘制网络图、计算网络时间和确定关键线路，得到一个初 始的计划方案。通常还要对初始方案进行调整和完善，综合地考虑进度、资 源利用和降低费用等目标，进行网络优化，从而确定最优的计划方案瞳引。 l o 哈尔滨i ：稃人学t 商管理硕t 学伊论文 2 2 项目进度计划管理理论 2 2 1 项目进度计划定义 项目进度计划是根据实际条件和合同要求，以拟建项目的竣工投产或交 付使用时间为目标，按照合理的顺序所安排的实施日程3 。 其实质是把各活动的时间估计值反映在逻辑关系图上，通过调整，使得 整个项目能在工期和预算允许的范围内最好地安排任务。制订项目进度计划 的目的是控制项目时间和节约时间，而项目的主要特点之一，就是有严格的 时间期限要求，由此决定了进度计划在项目管理中的重要性。 2 2 2 项目进度计划的目的 项目进度计划是在工作分解结构的基础上，对项目做出的一系列时间计 划。进度计划表示工作预计将在何时开始，以及实际上是在何时开始的。 安排这些日期和时间有如下五个目的： 1 保证按时获得以补偿己经发生的费用支出。 2 协调资源。 3 使资源在需要时可以利用。 4 预测在不同时间上所需的资金和资源的级别，以赋予项目以不同的优 先级。 5 满足严格的完工时间约束。口7 3 2 2 3 项目进度计划的制定步骤 为满足项目进度管理和各个实施阶段项目进度控制的需要，同一项目往 往需要编制各种项目进度计划，如总进度计划、设计进度计划、施工进度计 划、监理进度计划等。这些进度计划的具体内容不同，但其制定步骤却大致 相似。如下： 1 收集信息资料。以此作为编制进度计划的依据。这些信息资料包括项 目背景、项目实施条件及限制、项目实施单位及人员数量和技术水平等。 2 项目分解结构。确定各活动之间的依赖关系，并形成文档，主要有前 哈尔滨t 稗人t 商管理硕十宁伊论文 i i i 宣i i i i i t - i - - - t - t - - - - - mmi m i i i i i i i i i i i 导图法、线图法、条件图法、网络模板等，其成果为项目网络图和更新的活 动清单。 3 项目活动时间估算。估算完成单项活动所需要的时间长度，主要有类 比估计法、专家评定法、德尔菲法等，其成果为活动持续时间估算、估算的 依据和更新的活动清单。 4 进度计划制定和优化。通过甘特图、关键路线法、计划评审技术、图 示评审技术等网络计划技术制定项目的进度计划，并采取技术措施和组织措 施来实现项目所耗时间短、费用少。 5 进度计划控制。通过横道图比较法、s 曲线比较法对进度计划实施情 况进行偏差分析和趋势预测，及时变更项目的进度计划。瞳羽 2 3 项目进度控制管理理论 2 3 1 项目进度控制概念 项目进度控制，是指在项目实施过程中，对实施进展情况进行的检查、 对比、分析、调整，以确保项目进度总目标得以实现的活动。1 2 3 2 项目进度动态控制原理 项目进度控制是一个不断进行的动态控制过程，也是一个循环进行的过 程。从项目的施工开始，实际进度就体现了运动的轨迹，也就是计划进入执 行的动态。实际进度按照计划进行时，两者相吻合：当实际进度与计划进度不 一致时，便产生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，采取相应的措施，调 整原来计划，使两者在新的起点上重合，继续按其进度进行施工活动，并且 尽量发挥组织管理的作用，使实际工作按计划进行。但是在新的干扰因素作 用下，又会产生新的偏差。这就是项目进度控制的动态循环控制。 2 3 3 项目进度控制系统 项目进度控制的目的是保证项目实施按预定进度计划进行。因此进度控 制对当前的实施现状重点，在查找和鉴定实施对进度计划的偏离，并采取措 1 2 哈尔滨r 耵人7 i ：商臀碑硕十学何论文 施确保进度计划的实施。 要实现有效的进度控制，进度控制系统应包括以下五个要素： 1 建立项目进度实施标准。 2 获得最新进度情况。 3 进度偏差分析、评价。 4 采取纠偏措施。 5 通知各有关部门。啪1 2 4 本章小结 本章为论文写作提供理论基础。首先介绍了项目管理理论，剖析了项目 和项目管理的内涵，重点阐述了项目管理的五个工作过程、五个方面内容以 及项目管理的内容、重点和基本方法。接着介绍了项目进度计划理论和项目 进度控制理论，通过这些基础理论的阐述，为论文以下各章节的研究和写作 奠定了坚实的理论基础。 哈尔滨t f 罕人学+ i ：商管砰硕十学伊论文 第3 章正大房地产项目基本情况分析 3 1 正大房地产公司简介 正大房地产开发经营有限公司成立于1 9 9 5 年，隶属于白山保集实业集团 有限公司，公司注册资金6 0 8 8 万元人民币，法人代表：王大伟。它的主要经 营业务是商业民用住宅的开发，兼营工业厂房、市政工程的开发等。管理人 员9 0 余人，其中总经理1 人，部门经理4 人，设有投资管理部、工程部、财 务部和行政业务部，如图3 1 所示。 图3 1 公司组织结构图 投资管理部的职权内容有：组织各类工程的前期投资分析；进行各类工 程预算及决算；监督各类工程的成本控制；组织各类工程的合同谈判和签订； 参与各类工程的设计、修改、投标；组织各类工程竣工后评估。 工程部的职权内容有：组织各类工程招标、议标；组织管理各类工程； 监督各类工程的进度、技术指标及质量：参与各类工程的验收及评议；进行 各类工程图纸的设计、修改及评议；制定本部门工作制度和工作计划；组织 培训本部门工作人员。 财务部的职权内容有：办理各类财务事务；制定月、年度财政预算文件； 合理分配、核算、监督公司各种财政行为；制定各类财政制度；处理与各类 金融机构的相关义务。 行政业务部的职权内容有：负责公司的人力资源管理；处理r 常办公室 工作；制定公司日常办公室规章制度：整理、保存各类工作档案；申报办理 各类有关公司运作的手续。 1 4 哈尔滨t 稃人7 产t 商管理硕十学伊论文 公司2 0 0 5 年开发了“昆仑小区”，建筑面积8 万平方米，由2 0 幢风采各 异布局合理的楼宇环绕3 0 0 0 多平方米的花园构成，被中国建设文化中心，房 地产世界杂志入选“跨世纪最佳环境和最佳住宅房型 并于当年被评为“先 进集体”。“昆仑小区”销售率达1 0 0 。 公司又于2 0 0 6 年开发了“昆仑家园”，总建筑面积达1 6 万平方米。公司 在房地产开发中，本着“人与自然和谐”的开发理念，以求住户的安全、舒 适和快乐为开发目标。在规划设计中，强调小区环境布局的超前性和艺术性， 配套服务的实用性和环保性，智能化设施的安全性。在质量管理上，作为白 山市首批提出并实施“创无渗漏小区”的开发商，按照质量目标责任的管理 方式严把建材质量关，狠抓施工现场管理。销售上，以诚信为销售宗旨，以 “白山北区的房价享受西区的环境的营销策划，赢得了广大客户的信任和 赞誉。 在于山房地产交易中心统计的销售月排行榜上连续名列第一，同时挤身 白山市房地产销售2 0 强之列，并以此开创了千山地区均价首次超过3 5 0 0 元 每平方米的先河，至2 0 0 7 年5 月“昆仑家园”全部开发完毕，销售率达1 0 0 ， 届时将有1 5 0 0 户( 约5 5 0 0 人) 入住，2 0 0 7 年度获得以下之殊荣：被白山市建 设管理委员会，白山市住宅建设实事立功竞赛小组评为“白山市先进集体”， 董事长王大伟被白山市重点工程实事立功竞赛小组评为“2 0 0 7 年度白山市重 点工程实事立功竞赛先进个人。公司被白山市政府评为2 0 0 7 年度“安老助养” 先进单位，同时“昆仑家园”小区被白山市住宅发展局定为“市四高小区”， “市完整街坊”及白山市“无渗漏示范小区”，并在2 0 0 7 年白山市房地产展 示交易会上被评为“优秀房型奖”，其中3 楼工程被白山市千山区建设委员 会评为“2 0 0 7 年度下半年度优质结构”。 3 2 正大房地产项目概况及特点 3 2 1 正大房地产项目概况 正大房地产项目地点位于白山市千山区航海路与人民路街交叉路口东北 角，土地面积9 5 4 9 4 平方米，成长方形分布，东西临航海路长约6 0 0 米，南 北临人民路街宽约2 5 5 米。共有高层四栋，多层1 1 栋。高层地下一层地上 哈尔滨t 稃i ：学t 雨管珊硕f 1 学伊论文 1 8 层2 栋，地下一层地上1 6 层2 栋，建筑总高度5 3 米。多层为四至六层不 等，层高均为2 8 米，顶层以上设阁楼，底层以下设储藏室( 层高2 2 米) 。 高层：基础为桩基础，主体为框架结构，楼面采用现浇梁板体系；多层结构 形式：基础为钢筋砼条形基础，主体为砖混结构，楼面采用现浇钢筋砼梁板 体系。项目总投资2 9 6 0 0 万元，要求2 0 0 7 年9 月初开工，2 0 0 9 年5 月底完 工。项目区域属城市成熟地段，周边己基本开发利用完毕，无闲置用地。项 目西侧紧邻白山国际鞋城，项目北侧和东侧均为住宅小区，项目南侧为解放 军电子1 0 3 所。 土地性质为国有划拨办公用地，土地产权目前属于中铁x 公司所有。如 进行商业开发，按规定原则上需重新通过“招拍挂”方式取得该块土地，办 理建设用地许可证和规划许可证。 项目“七通一平”条件良好： 现有地面设施主要为单层简易仓库，产权同属中铁x 公司所有，主要为 临近的鞋城市场作配套仓库使用，未签订长期出租合同，拆迁成本可基本忽 略不计。 交通优势明显，项目位于航海路与人民路交叉路口，航海路是白山市东 西主要交通干道之一，向西可联通白山西南快速道和郑洛高速，向东联通京 哈高速、连霍高速和1 0 7 国道，白山市长途汽车总站位于距项目所在地5 0 0 米远的航海路上；距白山火车站仅3 公里，周边还有火车站长途汽车中心站、 京哈汽车客运站、二马路汽车客运站等多个客运车站。同时还有十余车次公 交丌往市内各个方向。 自来水供应，项目土地西侧人民路有自来水主管网，己同自来水公司初 步协商，可直接申请接通。 供电，项目建设用电可直接申请从航海路线杆上接驳；项目建成后长期 供电由于负荷较大，可利用项目土地西侧人民路已有的电力系统分支箱和变 压器，直接申请接通。 天然气，天然气管网已铺设至航海路，可办理在人民路支管网接通手续。 通讯系统，固定电话可利用网通和铁通公司两单位设置在人民路的交换 箱，两单位均愿意提供优惠装机开通条件；项目所在地移动和联通两公司的 信号状况良好。 1 6 哈尔滨_ | 稃人t 商管理硕f j 学伊论文 污水排放，污水主管网在航海路，可申请接通人民路支网。 有线电视，有线电视管网已在本区敷设，申请即可接通。 3 2 2 正大房地产项目特点 从项目基本情况分析，本项目的特点主要有： 1 配套条件良好。项目“七通一平”条件良好，周边配套齐全，包括中 小学幼儿园、医院、银行、商业网点、休闲娱乐设施等，属于城市生活成熟 地段。 2 地段优势明显。地处白山市繁华地段，区内商业气氛较浓，可供开发 的土地相对稀缺，具有较高开发利用价值。 3 交通条件便利。项目地处白山市城市主干道和辅助道路交叉路口，公 交网络健全，附近汽车总站可直通全省发车，距火车站距离仅3 公罩。 4 区域内人口集中度较高。经商、从事行政管理、科研教育的人员密集， 具有较强的购买能力，有效需求潜力可观。 5 项目周边商业气氛明显。本项目紧邻中原最大的鞋业批发市场，周边 已形成一系列为鞋业批发市场配套服务的行业，商业气氛明显。白山市和二 七区政府均把该鞋业市场的发展作为近年的重点工作，从各个方面提供优惠 政策和支持。 6 进行开发符合规划。随着白山市商贸城建设的不断发展，为提高城市 品位，白山市正在对市区主要街道进行街景改造，目前项目所在地属于市内 成熟地段和主要交通干道，简易仓库的现状已不符合白山市规划，现在进行 开发可得到政府的支持。 7 风险控制方面，本项目自身的建筑体量较大，户数也较多。针对这种 情况，必须充分把握区域市场供给及需求特征，采用有效的营销策略方式， 真正把握并引导客户的消费，实现项目快速销售，并创造合理的利润空间。 1 7 n 合尔滨i ：稗人学t 商管理硕 j 学伊论文 3 3 正大房地产项目优劣势分析 3 3 1 正大房地产项目优势 1 地段优势。项目地处繁华区域，交通便利。位于城市交通主干道路边， 周边有数个通过全省的长途汽车站，公路网辐射全省，距火车站距离在3 公 里以内，城市公交网络成熟，有多路公交车次经过，可满足居住、经商等基 本条件。 2 人文优势。区内商业气氛较浓，本区是中部最大的物流商品集散地， 有成名已久的二七商圈，项目紧邻正在不断发展壮大中的鞋城批发市场。区 内所辖有购买能力的企业、事业和科研单位较多，具有强大的潜在需求。 3 政策优势。白山市正进行环境建设，项目所在街道被列入景观大道， 属于政府提倡改造重点项目，现在对项目进行改造开发符合城市环境改造整 体规划，容易获得批准。 3 3 2 正大房地产项目劣势 1 土地面积有限，项目可回旋余地减少，使项目的开发规模和开发方案 受到一定的限制。 2 地价成本较高，项目属成熟区域特点同时带来项目地价成本较高的影 响，使项目总开发成本和开发单价增加，对项目竞争力有一定影响。从项目 总体情况来看，为确保项目丌发成功，除其他工作外，有一个有效准确的开 发方案是重要的前提。 3 4 本章小结 本章首先对企业和项目的基本情况作了简要介绍，阐述了项目概况及基 本特点；接着对项目优势、劣势进行了分析，这为该项目的开展和进一步研 究工作奠定了基础。 哈尔滨i j 稃大学t 商管于甲硕f j 学伊论文 第4 章正大房地产项目进度计划 4 1 正大房地产项目资料的收集 资料收集的好坏是一个项目能否顺利执行的基础，在资料收集阶段，主 要涉及以下主要事项： 1 项目的范围和目标：描述房地产项目的范围及性能需求、该项目在管 理以及技术方面的约束，定义项目的主要功能。 2 组织结构：定义房地产项目开发过程中所需的组织结构以及各部门的 职责，当项目不是由正大公司的技术部门独立完成时，通过合同明确其与各 合作方的职责及任务：对于正大房地产项目，可以将其分割成几个目标明确 的子项目。正大房地产项目的人力资源计划是指在项目管理过程中就如何更 有效的利用项目所涉及的人力资源进行的考虑，以及在项目人力资源管理方 面所需的管理理论、方法、工具和具体工作与安排。主要内容包括：项目组 织的规划、项目人员的获得与配备、项目团队的建设等。针对正大公司技术 部门的特点以及应用房地产开发的特点，项目的人力资源管理就是要建立适 应项目管理的组织结构，确定项目与正大公司各部门之间的关系。由于种种 原因，有些正大公司技术保障部门自身的组织结构就不利于应用系统的开发 工作，因此建立适应项目管理的组织结构不仅要考虑项目与j 下大公司各部门 之间的关系，还应该从更高的角度出发，重新审视现有机构设置的合理性。 适应项目管理的组织结构可以有多种选择，可以是职能式的，可以是项目式 的，也可以是矩阵式的。它们各具特点，并且有各自的适用范围。 3 技术方案：经过讨论、试验、专家论证等环节，将项目所引用的技术 形成技术方案，以此作为项目管理的技术依据，并在执行过程中逐步优化。 4 成品：定义房地产项目完成时所要交付的房地产产品以及相关的文档 资料。 5 项目估算：描述开发过程中所使用的历史数据和评估技术，并在此基 础上对开发过程中的工作量、成本和时间做出估算。 6 预计进度：根据业务需求部门的要求及项目资源配置情况，描述项目 的w b s ( 工作分解结构图) ，列出所要做的工作、责任人和完成时间。包括生 1 9 哈尔滨t 程大学t 商管王甲i 员十学伊论文 命周期各个阶段开始和结束的时间；测试和投产的时间；集成外部软、硬件 的时间表；交付给业务部门文档和房地产产品的时间表；各阶段评审的时间 表，并将其作为制定项目计划的依据。 7 预