（工商管理专业论文）湖南省房地产市场土地利用问题研究.pdf

摘要 近几年来房地产开发投资高速增长，土地供应量激增，房地产开 发规模也在不断扩张，同时发展中也存在不少问题，如房地产用地的 需求急剧增加与土地资源的有限性之间的矛盾等问题。本文就如何解 决这些问题，和进一步研究房地产市场的合理用地，如何引导市场理 性投资和消费，加强政府宏观调控、以及房地产市场可持续发展具 有较重要的意义。 本文阐述了房地产市场的概念、特点和发展现状，分析了湖南 省房地产市场的变化以及房产新政对我省房地产市场影响；对湖南 省房地产土地利用的状况进行分析，说明了房地产市场土地利用的 基本情况及土地市场的基本状况、房地产用地的基本特点和房地产 市场土地供应的调控情况；指出了湖南省房地产市场面临的问题和 土地利用面临的问题，提出了湖南省房地产市场土地利用的对策措 施。 本文对促进我省房地产市场的持续、全面、协调发展，为有关 部门制定房地产的土地利用政策具有参考价值。 关键词房地产市场，土地利用，对策 a b s t r a c t w i t ht h ef a s td e v e l o p i n go fr e a le s t a t ei n v e s t si nr e c e n ty e a r s ，t h e a m o u n to fl a n ds u p p l ys u r g e si n c r e a s i n g ，a n dt h es c a l eo fr e a le s t a t e d e v e l o p i n ge x p e n d i n gc o n t i n u o u s l y ，h o w e v e r , t h e r ea r es o m ep r o b l e m s i nt h i sp r o c e s s ，e gt h ec o n f l i c tb e t w e e nt h ed e m a n do fl a n du s eo fr e a l e s t a t ea n dt h el i m i t e do fl a n dr e s o u r c e s h o wt os o l v et h i sp r o b l e m sw a s s t u d i e di nt h i s p a p e r , f o c u s i n g o nt h er e s e a r c ho fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ，g u i d i n gt h er a t i o n a li n v e s t m e n ta n dc o n s u m i n gm a r k e t s ， s t r e n g t h e n i n gt h eg o v e r n m e n t sm a c r o e c o n o m i cc o n t r o la n dp o i n t i n go u t t h eg r e a t s i g n i f i c a n c e o fr e a le s t a t em a r k e t ( r e m )s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t f i r s t ，t h i sp a p e rd e s c r i b e st h ec o n c e p to fr e m ，t h ec h a r a c t e r i s t i c s a n dd e v e l o p m e n ts t a t u s ；a n a l y z i n gt h er e m c h a n g e sa n dr e m i n f l u e n c e t a k e nb yn a t i o n a ln e wp o l i c yo fh u n a np r o v i n c e ；s t u d y i n gt h el a n d u t i l i z a t i o no fr e a le s t a t ei nh u n a np r o v i n c ea n da l s og i v i n gt h es t a t u so f l a n du t i l i z a t i o no fr e ma n dl a n dm a r k e t s ，f u r t h e r m o r e ，t h eb a s i c c h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t el a n du s i n ga n dt h ec o n t r o ls t a t u so fr e m l a n ds u p p l yw a si l l u s t r a t i n g ；a tl a s t ，p o i n t i n go u tt h eq u e s t i o n so fr e m a n dl a n du t i l i z a t i o n i nh u n a np r o v i n c e ，m e a s u r e sf o rs o l v i n gt h e s e p r o b l e m sp r o p o s e d t h i sp a p e rn o to n l yp r o v i d e saf o u n d a t i o nt op r o m o t eas u s t a i n e d , c o m p r e h e n s i v e ，h a r m o n i z e dd e v e l o p m e n tr e m b u ta l s od i r e c t st h el a n d u t i l i z a t i o np o l i c yo f r e me n a c t i n g k e y w o r d sr e a le s t a t em a r k e t ( r e m ) ，1 a n du t i l i z a t i o n ， p o l i c y 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的 研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以 标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过 的研究成果，也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证 书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献 均已在论文中作了明确的说明。 作者签名：日期：艘年月堑e t 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可 以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其 它手段保存学位论文；学校可根据国家或湖南省有关部门规定 送交学位论文。 储虢座导师躲始嗍出丑月 硕士学位论文第1 章导论 1 1 研究背景 第1 章导论 房地产业是国民经济中重要的基础性产业和导向性产业，其产业链长，关 联度大的特点决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部 门中处于平均水平之上；房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城 市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城 市化和现代化的进程，已经成为现代化社会经济大系统中的一个重要的有机组 成部分。 随着房地产业的发展，土地市场也逐步发育，成为我国市场经济体系中的 一个重要组成部分。土地市场的建立和发展，促进了土地资源的有效配置，增 加了政府的财政收入。 近几年来房地产开发投资持续高速增长，土地供应量激增，房地产开发规 模也在不断扩张，房地产业已迅猛发展成为国民经济的支柱产业。但在发展中 也存在如房地产开发在区域和结构上失调，局部地区过热的现象，房地产用地 的需求急剧增加与土地资源的有限性形成了巨大的矛盾。在当前房地产开发高 速增长时期，为了防止房地产开发虚热、过热，发生泡沫，急需房地产开发用 地与需求等方面进行动态监测，严格控制房地产开发用地的土地供应，对房地 产开发用地进行分析和评价，研究有关市场变化和发展方向的信息，在市场发 生重大变化之前，及时发出预警信号，提前采取应急措施。政府应根据提供的 市场动态变化信息及时制定宏观调控政策，对房地产市场及开发用地进行动态 宏观调控，有效地保持整个房地产经济的健康、可持续发展。 在社会主义市场经济体制下，土地市场是最基本的要素市场，对整个要素 市场的形成，起着基础性的先导带动作用。土地市场的建立和完善，直接影响 和带动了产权市场、资金市场、技术市场的发育和发展，并全面推动了商品市 场建设的快速发展，增加了财政经济实力，显示了社会主义市场经济体制的新 优势。土地是财富之母，无论是经济实力强还是经济基础薄弱的地区，壮大经 济实力和加快发展，在一定程度上都依托于土地资产和土地市场，建立和完善 土地市场，以土地带动项目开发，不失为加快经济发展的明睿之举。土地市场 存在风险，必须对其进行长期监测才能使其与经济发展相协调。 硕士学位论文第1 章导论 2 0 0 4 年以来国家实施了以“管严土地、看紧信贷”为主的宏观调控措施， 房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严 格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门将持续开展土地市场的清理整顿， 房地产企业普遍感受到了“地根”严控、“银根”紧缩的压力。尤其是在土地 政策的指导下对土地市场的清理整顿，遏制了虚假需求，土地市场趋渐规范， 并通过大力推行“招拍挂”制度，初步形成了公开的、透明的土地市场，土地 市场调控和地价形成机制逐步成熟，为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场 环境。土地利用政策调控得当与否可以说能决定房地产平稳发展与否。“。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 土地作为自然资源，可以视为基本生态环境要素。马克思在资本论第 一卷“剩余价值转化为资本”一章，论及资本和劳动与土地的关系时，就指出 “经济学上所说的土地是指涉及人的协助而自然存在的切劳动对象。”英国 著名经济学家马歇尔1 9 0 7 年出版的经济学原理一书则把土地定义为“土地 是指自然为辅助人类而自由赋予的陆、水、空气和光热等各种物质与能力。” 即是说，土地就是自然资源综合体，是基本生态环境要素。这足以说明经济学 是把土地作为研究资料的，也表明“经济学上的土地”是指自然状态的土地物 质，即劳动资料。对此，不能误解经济学就是研究土地自然物自身及其发生演 变规律；恰恰相反，把土地视为自然物，劳动对象来研究，是指生产( 劳动) 过程中土地与劳动都是基本资源和基本生产要素，二者是共处于人地关系对立 统一体之中的两个基本生产要素，劳动与土地的关系，实质上是人与土地的关 系。“所以，马克思进一步指出人与土地未结合的自然土地是“土地物质”， 而实行人地结合的已利用土地则成为“土地资产”。即是说，土地不能总是自 然物，一经与人的劳动结合就变成为土地资本、资产，也从而赋予土地以新的 价值。 土地经济学的创始人伊利在其土地经济学原理一书中，曾明确肯定和 采用了马歇尔经济学中对土地的定义，并认为这一定义“正是突出了土地的具 有经济意义的自然特性”。伊利还认为，土地问题可以从不同的角度来研究土 地“是那些通常所认识到的还要多得多的经济活力的基础。”所以伊利等的这 一著作中把土地作为“商品”和经济要素”，从自然、经济、社会和法律等 方面论述了土地的综合特性和经济意义。从而，视土地为自然空间、生产要 2 硕士学位论文第1 章导论 素，消费财物、位置、财产和资本等，为土地经济学成为一门具有独立研究对 象和实整体系的自立学科提供了基础。 新古典学派的创始人马歇尔( 1 8 4 2 - 1 9 2 4 ) 在其划时代的经济学巨著经济 学原理中，承袭了萨伊( 1 7 6 7 - 1 8 3 2 ) 的观点，把土地、劳动和资本作为最主 要的生产要素。在该著作第四篇第二、三章和十一章中，他分析了土地在经济 体系中的作用及影响，重点阐述了土地递减规律。他认为“土地是大自然的赠 与，而土地的产物是人类工作的结果”接着他分析了什么是土地、土地肥力的 机械和化学条件以及人类改变土壤性质的力量，说明了在任何情况下，因土地 资本和劳动的增加而增加的报酬，迟早是要递减的。马歇尔的土地经济理论 主要是围绕土地收益递减展开的，他的地租理论实际上是以“土地收益递减 律”为基础的级差地租学说，马歇尔的土地收益递减是新古典经济学的土地经 济理论的基础。 后来的新古典经济学家承袭了马歇尔的传统，仍把土地看作是与劳动、资 本、企业家才能并列的生产要素，并以土地在一般市场均衡中的作用为重点， 丰富和完善了土地经济理论。新古典经济学的土地经济理论的主要内容是：地 租是使用土地所付出的代价，由于土地供给数量是固定的，因而地租量完全取 决于土地需求者之间的竞争，当市场均衡时，地租等于土地的边际产品价值。 伊利( c r t e i y ) 和莫尔豪斯( e w m o r e h o u s e ) 在1 9 2 4 年发表了关于 土地问题的专门著作土地经济学原理，此书被誉为当代最早的土地经济学 名著。伊利在土地经济学原理中指出该书的目的是双重的，即一是“把土 地作为一个经济因素，对它的各个不同的方面加以讨论”，二是“对把土地当 作商品来进行的研究提供一个经济原理上的基础”。所以该书的内容涉及到 与土地经济有关的各个方面，如土地的特性、分类、城市土地利用、农业土地 利用、林地与矿地、土地所有权、土地信用、土地价值与估价、土地利用的社 会目标等。在论述土地利用的社会目标时，伊利认为个人为了谋求最大纯收益 而利用土地，并不总和社会利益一致，因此，不得不对此加以限制，运用国家 干预，通过经济杠杆和政权、立法等手段，以达到社会目标：财产的生产和分 配的均衡，保护自然环境，增加土地给人们带来的生活乐趣。并且伊利还看到 了土地所有权影响到土地利用效率和自然资源的保护。可见，伊利的土地经 济学原理是一本有关土地经济的理论综合，很多内容是既适合城市用地，又 适合其他种土地利用。 随着土地经济学的发展，出现了更专业的学术领域城市土地经济学。伊利 的弟子r u 拉特克利夫于1 9 4 5 年出版了其代表作城市土地经济学，成为这 硕士学位论文第1 章导论 一领域的先行者。m 歌德伯戈和p 钦洛依的城市土地经济学继承了拉特克 利夫的传统，是现代西方城市土地经济学中最具有代表性的著作之一，其内容 除城市土地经济问题外，几乎涉及到了全部城市经济问题，可以看作是以土地 问题为中心的城市经济学。 而最早在理论上对土地利用进行研究的学者是区位论的先驱、德国古典经 济学家冯杜能。1 8 2 6 年杜能在孤立国农业和国民经济之关系一书中建立 了以市镇为中心，围绕其安排乡村土地使用的同心圆理论模式，为以后的城市 土地利用理论研究奠定了基础。继杜能之后，1 9 0 9 年德国经济学家韦伯发表了 论工业的区位，标志着工业区位理论的问世。本世纪2 0 年代以后，西方国 家的工业化加速了城市化，城市用地规划随着城市人口的增加迅速向外扩展， 针对城市用地类型、城市土地利用强度、城市功能布局等问题，许多学者从区 位、空间结构、土地租金和价格等方面展开了城市土地利用的实证分析和理论 假设，形成了许多城市土地利用的理论。如1 9 2 5 年美国社会学家e 、f 伯吉斯 创立了同心圆理论，认为城市地域受向心、专门化、分离、离心、向心性离心 五种力的影响，在这五种力的综合作用下，城市各地带产生了地域分异，形成 五同心圆构成的空间结构：1 9 3 3 年德国地理学家w 克里斯泰勒 ( w h r i s t a l l e r ) 提出了中心地理论，该理论认为，从中心地对周围地区担负 中心服务的范围来看，距离最近、最便于提供货物的服务的地点，应位于圆形 商业区的中心，为避免相邻中心地服务范围的重叠，应将中心地圆周转变为六 边形体系；“。1 9 3 6 年由美国社会学家h 霍伊特提出了扇形理论，该理论的核心 是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向 市呈扇形发展；1 9 4 5 年由美国芝加哥大学地理学家哈里斯和乌尔曼提出了多核 心理论，认为大城市并非依托一个核心发展，而是围绕几个核心发展。以上几 种城市土地利用理论，从功能区组合结构体系的角度研究了城市土地利用问 题，反映了西方国家随着城市发展对城市内部布局认识不断加深的过程，对研 究我国城市土地利用问题具有一定的借鉴价值。 2 0 世纪4 0 年代左右，西方学者开始进行对城市土地利用与开发问题的研 究，代表主要有e l y r t ( 1 9 4 0 ) 的土地经济学，r a t c l i f r u ( 1 9 4 9 ) 城市经济学等，研究内容是区位优势对城市土地利用的影响研究。7 0 ，8 0 年代崛起了一派主张政府采取宏观调控政策参与城市土地资产管理的城市管理 学派。城市管理学派认为资本主义国家政府具有看门人角色。因为政府需要采 取措施干预不平等现象，从而对土地利用空间结构的形成机制有深刻的影响。 ”1 管理学派认为城市管理者( u r b a nm a n a g e r ) ，包括公共房屋经理、房地产商、 4 硕士学位论文第1 章导论 地方政府官员等众多机构，在稀缺资源的分配过程中起着不同作用和具有不同 动机，是影响城市社会空间结构和土地利用模式的重要作用者。 美国罗戴莱研究所在新德里举行的土地引用研讨会上首次提出了土地持续 利用思想。将土地持续利用看成是由两部分组成：“人一地”关系和由于土地 而产生的“人人”关系。“人一地”关系是从资源持续利用角度而言的，也 就是人们在利用土地资源的同时，必须注重保护土地资源。随着环境保护意 识，可持续发展思潮的发展，一种新的思想逐渐产生，这就是将人看作自然界 的一部分，人们要长期繁衍下去，就应同自然保持一种伙伴关系，也就是在此 基础上产生了一种新的土地伦理，而土地是人类的伙伴。这里的人类包括所有 权人和其他人，当代人同未来人之间的关系。所有人不能因为拥有土地而不顾 周围他人利益，随意处置、利用土地；当代人也不能只顾当前利益而实行掠夺 式的利用方式，造成土地资源破坏，影响未来人们的使用。 一些学者为政府在转型经济中发展房地产市场应承担何种职能建立了较为 系统的理论框架( g a v i nh d l i n g t o n ，b s cm s cd i pe df r i e s ，r i c h a r dg r o v e r ， m a r k h e y w 0 0 d e ta 1 ，2 0 0 4 ) 。他们的研究指出，首先政府应该承担有限的角 色。市场是在政府控制之外的一种具有自身动态的生动和自然的现象。当然政 府应该承担一些重要的义务以确保透明的资产市场繁荣。然而，更为重要的是 政府的一些行为可能对市场的发展和透明度产生极为严重的损害。正如d es o t o ( 2 0 0 0 ) 所提出，如果资产市场在法律系统之外运行，对于国家经济将会产生 巨大的负面影响。因为，政府提供适宜的环境鼓励资产市场发展而避免采取可 能会限制其发展或导致其脱离法律控制的行动，这一点是极为重要的。”。 有学者研究了管制环境对于投机行为的影响( s t e p h e nm a l p e z z i 与s u s a n m w a c h t e r ，2 0 0 5 ) 。根据其研究，尽管投机行为通常被认为是一种需求层面的 现象，需求因素能否导致泡沫将取决于供给条件并决定投机行为是否会被发 现，以及价格泡沫是否会形成。过度或不适宜的管制将导致“供给不畅”并导 致房地产价格上升。较高的价格跌落将增加不履行责任的现象，从而影响金融 体系的安全，甚至导致信用瓦解使经济进一步陷入低迷。一些研究己经证明 管制环境、住宅供给和房地产价格之间的密切关系( b l a c ka n dh o h e ma n g e l 2 0 0 4 ；b a l l ；e t c ) l a l p e z z i 的研究证明在更为严格的管制条件下，房地产市 场波动更为剧烈。 房地产周期的概念与意义对于2 0 世纪3 0 年代h o m e rh o y t 等早期土地经济 学研究者的文献具有核心价值，其构成了西方城市土地经济学原则的基础，进 而演化成为房地产金融和房地产投资的重要原则。事实上，在h o y t 之前，已有 硕士学位论文第1 章导论 学者通过对美国周期性经济行为的经验主义分析奠定了商业周期理论的基础， 在之后半个多世纪的时间中，有关商业周期的理论研究获得了长足的进步， 然而尽管房地产周期对于整个商业和土地经济学文献的早期重要性，其作用一 直为房地产学术界和实践者所忽视或贬值，直到最近一些年来，这一情况才有 所改观。 。 近些年来，房地产学术界、产业研究者和决策制订者关于房市场与财富周 期的兴趣日渐浓厚，大量文献应运而生。公开发表的有关房地产周期的文献数 量和诸如美国房地产协会( a r e s ) 、国际房地产协会( i r e s ) 、欧洲房地产协 会( c e r e s ) 、亚洲房地产协会( a s r e s ) 以及太平洋房地产协会( p r r e s ) 等组 织年度会议提交的论文情况充分反映了有关房地产周期知识的迅速增长 ( s t e p h e n a p y h r re ta 1 ) 。1 1 0 1 2 2 国内研究现状 随着经济的发展，我国城市在规模和数量上都迅速增长，土地利用的低效 问题日益突出，国内学者进行了广泛深入的研究，取得了一些阶段性成果。这 一领域的研究主要集中在两方面：一是分析我国土地资源利用方面存在的主要 问题，二是从理论上寻求提高土地资源利用效率的对策。董黎明在加强宏观 调控机制、提高土地使用效率一文中，提出要“进一步完善宏观调控体系， 将土地开发引入正确的轨道；运用级差地租杠杆，提高城市土地使用效率”。 n o 石成球在关于我国城市土地利用问题的思考中，阐述了土地利用方面 存在的主要问题，并从历史、经济体制、规划本身、法制、管理、管理体制等 方面分析了问题产生的原因，提出了解决问题的几点设想。“” 赵鹏军等( 2 0 0 1 年) 在土地高效集约化利用及其评价指标体系中，采 用目标法构建了我国土地资源高效集约化利用的评价指标体系，建立了包括高 效化与集约化两大主目标、七大子目标与2 1 个具体评价指标的评价指标体系。 “订 龚义等( 2 0 0 2 年) 在土地集约利用内涵界定及评价体系设计一文中， 提出了土地集约利用潜力评价指标体系设计的基本思路，并以义乌市为例，设 计了宏观层次总体评价指标体系、中观层次潜力区评价指标体系、微观层次地 块评价指标体系。“” 白冰冰等( 2 0 0 3 年) 在土地集约利用潜力宏观评价探讨中，依据对宏 观土地集约利用的理解，按照国土资源部颁布的土地集约利用潜力评价技术 方案，建立了由五个方面1 8 项指标构成的土地利用宏观潜力评价指标体系， 6 硕士学位论文第1 章导论 并对包头市土地集约利用潜力做出了宏观评价。“” 浙江大学的谭永忠等在土地可持续利用评价的指标体系与方法从影响土 地可持续利用的用地面积、用地效益、用地结构和用地管理等方面建立了土地 可持续利用评价的指标体系，并对其计算方法进行了初步研究。 北方交大的陈志辉等认为土地可持续利用是城市持续发展的基础。衡量土 地利用是持续性的还是非持续性的，需要对土地利用系统进行定量的科学评 价。 河北农业大学的张梅等人在区域上地资源可持续利用评价一文中依据 上述联合国粮农组织提出的五大目标，参考其他研究指标，综合形成了区域土 地资源可持续利用评价指标体系框架，制定并评价指标体系中各单项指标的标 志值，运用层次分析法确定各评价指标的权重和评价模型，对区域土地资源的 可持续利用进行综合评价。 华中科技大学管理学院的钟毅在广东省土地资源可持续利用综合评价 一文中也参照联合国粮农组织的五大目标，借鉴王良健等建立的区域土地资源 可持续管理评估指标体系，建立了广东省土地资源可持续利用评估指标体系的 基本框架：并借鉴了美国斯坦福大学社会学家英克尔斯教授提出的现代化验室 1 0 项标准、联合国社会发展研究所1 9 7 0 年提出的按贫富区分的社会指标体系 2 1 项国际标准，以及其它专项国际标准。 李植斌认为土地利用系统是自然、经济和社会复合系统，他建立了土地可 持续利用评价指标体系的基本框架和协调度评价模型。学者同时指出了城镇土 地可持续利用的对策：首先应是土地的高效合理利用( 包括合理确定用地结构、 功能布局、建设总体容量控制标准) ，科学地确定具体地块的用途、开发强 度，合理配置公共基础设施，提高各种设施的运营效率，其次是必须有一个可 持续的土地利用规划，规划应提倡土地的集约化利用，通过控制合理的人均用 地标准来保证相当比例的土地可用于后代的生存发展，提倡适度的混合功能用 地，以利于形成丰富的城市社会生活，同时规划还应考虑城市迅速发展对土地 使用方式的影响，储备充足的预留用地。 在中国城市化的挑战与城市可持续发展一文中喻红阳等论述了城市的 可持续发展涉及到经济、环境和文明三个层面。城市经济的可持续发展可从城 市经济发展的潜力、城市的产业结构是否合理、城市的科技发展水平、人口素 质等方面来评价。 张凤荣在持续土地利用管理的理论与实践一书中，全面介绍f o 可持 续土地利用管理的原理，并对我国典型的土地利用系统进行了分析评价：傅伯 7 硕士学位论文 第1 章导论 杰等探讨了可持续土地利用的评价指标和方法，并提出了评价框架。田学东等 以曲周试验区土地持续利用管理为例，对土地持续利用评价的理论与方法进行 了探讨：李植斌及王良健等对可持续土地利用系统的评价指标作了详细研究：谢 俊奇以可持续性土地利用系统指标体系为核心。研究了1 1 种主要土地利用方式 的可持续性土地利用系统指标等；郝晋眠和辛惠德等结合曲周土地持续利用管 理的实践，探讨了中国农业和农村经济综合发展中的土地可持续利用问题；鹿 心社( 2 0 0 1 ) 发表了“土地资源可持续利用”，分析了我国土地资源利用问 题。 土地是房地产开发的基础，土地供应控制在合理的范围内，房地产的总体 供应量就不会脱离市场需求太远，不会形成大规模的积压，不会形成社会资源 的巨大浪费。房地产市场的区域性以及级差地租的原理，决定了总量控制是按 照各地的具体情况而定的。政府要对土地一级市场实施垄断和总量控制，并根 据经济发展规模和速度、效益等综合指标，保持土地供给与国民经济增长的协 调。“杨慎( 2 0 0 3 ) 的研究指出，需要加强对土地出让的管理，严格控制土地 供应总量。具体说来就是坚持六个必须：即必须按用地计划进行数量控制；必 须按规划审批；必须与建设项目相结合；必须有明确的开发期限和进度要求； 必须有基础设施配套条件；必须按权限审批。 学者认为，要建立一套以市场经济为导向的土地批租管理机制：( 1 ) 建立 土地批租的协调会议制度，确保集体研究、协调研究、综合研究，防止个人和 部门的长官意志行为。( 2 ) 建立土地批租的市场化制度，即批租土地以指标拍 卖的方式为主，特别是经营性的房地产用地，必须统一按招标方式决定土地的 供给。( 3 ) 建立土地批租的信息化管理方式，科学全面掌握市场需求，保持较 好土地供求总量的前瞻性、预见性和协调性的态势，杜绝土地多头供应和越权 供应的状况。要在科学预测的基础上，对一定时期的土地供应作合理安排，建 立土地的供备制度。 在房地产市场出现疲软，有效需求不足的情况下，政府可通过回收土地的 手段，把部分批出的闲置土地予以没收或回购，建立土地储备库，引导房地产 市场走内涵挖潜，消化积压的道路，平稳渡过市场经济发展过程的缓冲期( 洪 溉，2 0 0 2 ) 。此外，要适当提高进入土地市场的门槛。获取土地的开发商必须达 到一定的实力，土地供给地价款必须一次性回收，开发商不得以任何形式和理 由拖欠地价款而进行土地开发和炒卖。 建立公开的地价评估机构，根据各地的地理条件和投资环境等因素，制定 具体的基准地价，并报经国家房地产主管部门备案或批准。有学者则指出，城 3 硕士学位论文第1 章导论 市政府需要制定指导性地价，对市场地价进行必要的调控，引导土地交易公 平、公正、公开，杜绝“协议价格”、“关系价格”、“隐性价格”。在国家 有效管理之下，才能做到以市场为真正裁判( 韦公远，2 0 0 3 ) 。“” 一些学者认为把房地产业纳入国民经济持续、快速、健康发展的轨道，是 国家宏观调控和建立规范化房地产市场的一个重要任务，但是，房地产业短期 不宜取得支柱产业的地位。积极发展第三产业，是我国产业结构调整和产业政 策实施的战略方针。房地产业属于第三产业，调整并优化房地产的产业结构和 组织结构，对促进房地产业现代化建设，实现特定阶段产业发展目标有着十分 重要的意义。房地产产业结构的调控还包括企业的合并以及与此相伴随的劳动 力在产业间的转移以及与相关产业的协调发展，鼓励扶持民营房地产企业及组 建大型房地产开发建筑企业，推行规模化、产业化、股份制经营等。通过产业 政策的实施和调控，加快房地产业与市场经济体制转轨，可以促进房地产业的 持续、快速、健康发展( 廖英敏，2 0 0 0 ) 。“” 中国房地产市场调控尚存在一些难点及有待进一步解决的问题。一是，建 立有意义的房地产市场预警体系是具有现实难度的。确定投资、土地供应、价 格到底保持在什么量和水平具有挑战性。虽然这个问题可以通过建立预警机制 来解决，但问题是预警体系的建立需要完备理想化的历史资料，特别是长时 期、多次周期的经验数据，但是鉴于中国房地产市场的发展里程，很难建立有 效的预警模型。二是，中国现有调控政策存在一定的内在矛盾( 李维哲、曲 波，2 0 0 2 ) 。“房屋价格最终是由供求关系来影响的，供应量控制和控制房价 政策容易产生矛盾。根据经济规律，供应量与价格呈相反方向运动。供应量的 增大，开发商之间的竞争，具有使价格下降的作用。限制供应量会使价格呈上 涨的势头，这与抑制房价的目标和政策是矛盾的( 华伟，2 0 0 2 ) 。廖英敏等学 者认为政策的执行存在不容忽视的问题。宏观调控是综合性协调性很高的一项 工作，赋予宏观调控机构相应的权利是必要的，但是宏观调控是否会再韬计划 经济的覆辙仍然具有不确定性。有效的政策如果不能得到彻底的贯彻执行也将 起不到应有的作用，有些类似政策隔几年重新颁布就是这类问题的集中表现。 国内对于房地产业周期的研究，由于其研究时间短，加上中国房地产业发 展的历史原因和中国的现实统计数据体系的不健全，相对来说比较落后。但是 国内的学者们还是作了不少的研究工作。薛敬孝对建筑周期的讨论，被认为是 国内较早讨论房地产业周期的文章。薛先生指出，建筑周期是二重的，在8 0 年 左右的大周期中包含着较短的2 0 年左右的周期。薛先生还指出引起建筑周期的 原因总体来说是供求问题，并侧重分析了影响供求的两个主要因素：人口增长 9 硕士学位论文第1 章导论 和折旧。 学者将中国房地产市场周期划分为五个周期( 宁建华，2 0 0 1 ) ，即：起步 周期( 1 9 7 9 年- 1 9 8 5 年) ；复苏周期( 1 9 8 5 年- 1 9 9 1 年) ；第一个高速发展周期 ( 1 9 9 1 年一1 9 9 6 年) ；调整周期( 1 9 9 6 年- 2 0 0 1 年) ；第二个高速发展周期( 2 0 0 1 年以后) 。【i ”沈建的分析认为，自1 9 7 4 年以来，我国的房地产市场已经历了3 个发展期、2 个低落期的周期性波动，即：发展期( 1 9 7 4 年- 1 9 8 8 年) ；低落期 ( 1 9 8 9 年- 1 9 9 0 年) ；发展期( 1 9 9 1 年- 1 9 9 5 年) ：低落期( 1 9 9 6 年一1 9 9 7 年) ； 发展期( 1 9 9 8 年一以后) 。“”经过发展期和低落期的周期性波动后，中国房地 产市场获得了迅速发展的契机，并形成了势不可挡的必然趋势，房地产业将进 一步走向理性、规范的操作阶段。 1 3 本文的研究思路、研究方法与研究内容 1 3 1 研究思路与研究方法 本文将通过对湖南省房地产市场发展现状，房地产业土地利用现状，存在 的问题进行系统分析，并针对湖南省房地产市场中土地利用的问题提出相应对 策，促进房地产业持续、全面、协调发展，并为有关部门制订土地利用政策提 供科学依据。本文采用的研究方法： ( 1 ) 理论分析与实证研究相结合的方法 即以房地产土地利用的理论和方法作指导，运用实证的方法研究解决问 题。本文在研究过程中，紧密联系了湖南的实际，以理论为指导，研究的结论 具有实际的可操作性。对湖南省房地产土地供应的现状进行调查研究，探索湖 南省房地产用地的矛盾和问题，根据存在的问题，针对性的提出相应的解决问 题的方法和对策，为合理安排房地产用地提供依据。 ( 2 ) 定性分析与定量分析结合的方法 在文中采用了大量的定性分析，同时，为使论据更具有说服力，文中也引 进了定量分析法。这两种方法结合，使文章的论点更具有可信性，问题论述也 更为清楚和明了。并引用许多房地产市场方面的图表作比较研究，结合我省实 际情况，建立房地产用地指标控制体系和标准，为有关部门决策提供可以量化 的、科学的工具。 1 3 2 研究内容 本文共为4 章。 第1 章导论，阐述了论文的研究背景，及国内外研究现状，论文思路以及 硕士学位论文第l 章导论 论文结构等。 第2 章湖南省房地产市场土地利用现状，本章主要从两方面来阐述问题， 湖南省房地产市场发展现状，以及房地产市场土地利用的状况、形势分析、特 点等。 第3 章湖南省房地产市场土地利用存在的问题分析，通过对湖南房地产土 地利用现状分析后，引申出房地产土地利用方面存在的问题。 第4 章湖南省房地产市场土地利用对策措施，为解决上述问题而提出的对 策研究，从而提高湖南省房地产市场土地利用率。 硕士学位论文 第2 章湖南省房地产市场土地利用现状分析 第2 章湖南省房地产市场土地利用现状分析 2 1 房地产的基本概念、特性及发展 2 1 1 房地产的概念 “房地产”一词来源于英文词汇“r e a le s t a t e ”或“r e a lp r o p e r t y ”，常 常译为“房地产、不动产”。但是“不动产”与“房地产”是有很大的差异性 的。尤其在西方，无论大陆法系还是普通法系，与土地、房屋最直接联系的一 个概念是“不动产”而不是“房地产”，“不动产”这一概念来源于古罗马法 中的物法或物权法。该法对物的种类划分中就有了动产( r e sm o b i e s ) 与不动 产( r e si n m o b i l e s ) 的区分，“”认为凡是能用外力推动或自行能够移动、且不 改变其性质和价值的物，称之为动产；反之，如土地房屋等物称之为不动产。 罗马法中“不动产”的客体主要指土地。后来，大陆法系中法国民法典、德国 民法典的规定中均无“房地产”这一概念，他们沿袭罗马法“不动产”概念。 随着商品经济的发展和工业革命的出现，不动产的客体在大陆法中得到了扩 展。比如法国民法典的不动产规定：依财产性质不能移动的不动产，包括土地 和土地附着物；依财产用途成立的不动产，包括与自然不动产有关的养殖物、 生产器具等。德国民法典中的不动产是指，土地及其定着于土地之物，与土地 所有权结合形成的权利。我国台湾地区民法第6 6 条规定：“称不动产者，谓土 地及其定着物。不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”由此可 见大陆法各国民法典中不动产的客体是在罗马法基础上得到了进一步的扩展。 房地产从字面上理解，应由两部分构成：一部分是指房产；另一部分是指 地产。在港澳地区，人们习惯于把房地产称之为“物业”或者称之为“地产 业”，在日本人们习惯于把房地产业表述为“不动产业”。 房地产有广义和狭义之分。广义的房地产是指土地及土地上永久性的建筑 物、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源，以及它们所衍生的各种权益。狭 义的房地产仅指土地和土地上永久性的建筑物及其衍生的各种权利。即房地产 就是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。在本论文中涉及的房地产均是 指狭义的房地产。作为统一有机整体，其在实物形态上表现为房依地建，地为 房载，房地不可分。在经济形态上表现为房地产在各经济活动中的不可分割性 和内在整体性以及具有生产资料和消费资料的二重性。是因为将房地产作为一 硕士学位论文 第2 章湖南省房地产市场土地利用现状分析 种生产要素投入到生产活动中时，是一种生产资料，而当居民将房地产作为住 房使用时，又是一种消费资料。 房地产市场的所谓“市”是指交易、买卖，“场”即指“场所”。从这一 理解出发的狭义房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的 场所，该概念描述的房地产市场是一个有形的市场。随着社会的进步，科技的 发展，有形市场概念已越来越不适应经济社会的要求。于是，市场概念扩展为 各种交易关系的总和，从这个意义上说，广义房地产市场的概念指整个社会房 地产交易双方经济关系的总和。本文中房地产市场概念是指广义的房地产市 场。 2 1 2 房地产的主要特性 ( 1 ) 房地产的特性 房地产的特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制 订、决策和经营都必须考虑房地产的特性。 不动性。房屋是建造在土地上，土地是不可移动的，房屋一经建造，直到 它从这块土地上消失前，它都将长久地固定在它所处的地理位置上。 稀缺性。房地产区别于其他财产的另一方面是有相对稀缺性，由于土地 供给是有限的，而需求是无限的，不断增长的。因此土地是稀缺资源。土地的稀 缺性决定了房产的相对稀缺，这种稀缺性造成了消费者在购买房地产过程中处 于被动的不利的位置。在我国和其他的发展中国家，由于经济发展水平对房屋 供给的制约和人口增长对房屋需求的膨胀，使房地产的相对稀缺性表现得更加 明显。经济发展水平的提高可以缓解这种相对稀缺性，但却不能改变房地产的 这种基本特性。 房地产投资的流动性差。房地产投资是一种缺乏流动性的投资。投资的 流动性是指必要时可以随时变现，而将房地产作为投资则可能在急需时不能及 时转换成现金，或卖掉后损失太大，以致不得不长期持有。 房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性；它具有永恒 的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其 使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大， 经济效益可靠。 投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几 百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资 周转慢，周转率低。u ” 硕士学位论文 第2 章湖南省房地产市场土地利用现状分析 2 1 3 房地产发展历程 ( 1 ) 房地产业的产生和发展 我国房地产业是在1 9 世纪末2 0 世纪初开始兴起的，在解放前就一直作为 一个独立的行业存在着。新中国成立前上海房地产业的兴衰史，堪称中国房地 产业历史的缩影，因为上海是开埠最早的城市，随着世界资本主义的侵入，上 海也是最早形成旧中国贸易中心的城市，租界的建立，人口的增加，工商业的 发展，房地产业也逐渐形成和发展。到了1 9 世纪末2 0 世纪初，房地产业逐步 走向专业化，成为一个十分活跃的行业。专业性的外商房地产公司相继出现， 其中最大的要数1 8 8 8 年开设的英商业房地产公司。此外，大规模从事房地产业 的还有新老沙逊、怡和、兆丰、公平、大平、通和富士德等洋行，以教会名义 出面的法国天主教会，实际上也是大房地产商。他们大量占用土地，建造房 屋，或出租或出售房地产，以谋取巨大的超额利润。这些房地产商认为“适合 中国住户的产业，必然成为最赚钱的事业”，这也是他们大力投资房地产业的 原因。1 8 9 6 年后房地产规模进一步扩大，许多“洋行”开始经营房地产，并逐 渐成为大房地产商，这些房地产商无论从占地面积还是从建造房屋的数量看， 均比前期要大得多，获取的超额利润也远比前期的同行要高得多。1 9 2 0 年外国 资本更是倾全力子房地产业，随着资本的集中和积聚，开始走向垄断。房地产 业和金融业相结合，在整个经济发展中显示出十分重要的地位和作用。 j 早期的房地产大业主一般都是从地主、官僚、买办或商人等转化过来的， 他们依靠房租或地租收入，过着寄生的生活。1 8 7 0 年以后，一般房地产大业主 都依附外国房地产商的势力，大量从事房地产买卖。民国时期，“四大家族” 之一的孔祥熙是当时房地产大业主的主要代表。第一次世界大战后，专业性的 华资房地产公司开始出现，1 9 2 1 1 9 2 7 年问，华商房地产公司有近1 0 家，以 “丰盛实业公司”、“捷发地产公司”、“锦兴营业公司”、“亨利地产公司” 较为兴盛有名。1 9 2 7 - 1 9 3 1 年，华资房地产公司增加到2 0 多家，金融业开始投 资房地产，因此使华资房地产业步入“黄金时代”，房地产获利之多是其他行 业所无法企及的。1 9 3 2 年，“一、- a ”松沪事变，是中外房地产业走向萧 条、破产、倒闭的时期。 直至1 9 3 7 年抗战开始，上海形成“孤岛”，人口激增，房地产业也随之崛 起。至于抗战期间的房地产业，不但未因战争的爆发而萎缩，反而在原来基础 上又增加了1 2 家之多。竞争，使华资房地产业优者胜，劣者汰，加之国民党以 没收敌伪产为借口，“劫收”抗战胜利前的房地产公司等诸多原因，到1 9 4 9 年 全国解放时，据统计，拥有自产的华资房地产公司共有4 9 家，其中有解放前的 1 4 硕士学位论文 第2 章湖南省房地产市场土地利用现状分析 6 家，抗战期间的3 1 家和抗战胜利后的1 2 家。【i ”除了房地产大业主和专业性的 房地产公司外，还有大量的兼营房地产业务及为房地产业主服务的房地产经租 处，他们对整个房地产行业的发展，无疑起着积极的推动作用。 新中国成立后，由于我国在住房问题上，采取了低租金制和分配制的福利 政策，非居住用房采取不提折旧的情况下，使房地产业日渐萎缩，1 9 5 6 年，随 着我国私有房地产业的社会主义改造的完成和城市土地宣布国有化，加之受计 划经济指导思想的影响，房地产业作为一个行业开始走向衰败。近年来，随着 改革开放和社会主义商品经济的发展，房地产业又开始由原来的“封闭型”、 “管理型”事业单位向“经营型”、“开放型”企业转变。 改革开放以来，我国的房地产业从无到