（工商管理专业论文）淮安市商品房市场供求分析.pdf

河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 1 thesis submitted to hebei university of technology for the master degree of business administration huaian city real estate market supply and demand analysis by wang hui supervisor: prof. yu hui xin october 2011 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 i 淮安市商品房淮安市商品房市场供求分析市场供求分析 摘摘 要要 本课题的研究目的是了解江苏省淮安市商品房市场供求的基本状况，研究采用动态、 横向与纵向的市场分析方法研究了淮安市消费者的购房消费心理、消费特点与消费行为特 征，重点分析了淮安市目前商品房市场的供给及需求状况，以及淮安住宅产品未来的发展 方向，并通过淮安人的经济、政治与文化特征，结合近几年淮安商品房市场的发展变化， 较深层面的对未来几年内淮安人的购房行为进行了消费预测，对在淮安投资的各地开发 商、商品房营销策划公司、广告公司以及淮安市商品房市场管理部门等有关人员把握、分 析与运筹淮安商品房市场，具有极重要的参考价值。对于本人的实际工作推广，也具有重 要的指导意义。 关键词关键词：商品房开发，供给，需求，营销推广 淮安市房地产市场供求分析 ii huaian city real estate market supply and demand analysis abstract the subject of research aimed at understanding huaian city real estate market supply and demand fundamentals, study the dynamic, horizontal and vertical market analysis study of consumers purchase huaian consumer psychology, consumer behavior and consumer characteristics. focused on analyzing the current real estate market huaian supply and demand conditions, and the huaian future direction of residential products and huaian people through economic, political and cultural identity, combined with the real estate market in recent years, the development and changes huaian. deeper level within the next few years, huaian people predict consumer purchase behavior of developers around the investment in the huaian , real estate marketing plan and advertising companies and real estate market huaian and other relevant personnel to grasp the management, analysis, and logistics real estate market huaian, with a very important message reference value. it is very important for my work. key words: real estate development, supply, demand, marketing 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 iii 目目 录录 绪绪 论论 . 1 第一章第一章 淮安市商品房市场环境概况淮安市商品房市场环境概况 . 2 1-1 人口概况 . 2 1-2 经济发展概况 . 3 1-2-1 综合 . 3 1-2-2 工业 . 3 1-2-3 固定资产投资 . 3 1-2-4 农林牧渔 . 4 1-2-5 国内贸易 . 4 1-2-6 开放型经济 . 4 1-3 居民生活水平 . 5 1-3-1 服饰消费追求品牌时尚 . 5 1-3-2 食品消费更趋合理 . 5 1-3-3 交通和通讯方便快捷 . 5 1-3-4 保健意识进一步增强 . 5 1-3-5 居住、家庭设备用品及服务支出趋向理性 . 5 1-3-6 居民收入水平稳步增长 . 6 1-4 城市自然环境 . 6 1-5 淮安城市规划 . 6 第二章第二章 淮安市商品房需求市场特征淮安市商品房需求市场特征 . 8 2-1 购房者人口结构特征 . 8 2-2 商品房市场消费总体需求状况 . 8 2-3 住宅需求特点分析 . 8 2-3-1 调研背景说明 . 8 2-3-2 户型需求分析 . 9 2-3-3 购房预算总价分析 . 9 2-3-4 购房单价需求分析 . 9 2-3-4 购房关注的主要因素分析 . 9 2-3-5 消费者信息了解渠道调研 . 10 2-3-6 其他问题 . 10 2-4 消费群体特征与购房行为预测 . 10 2-4-1 消费群体特征 . 10 2-4-2 购房行为预测 . 11 第三章第三章 淮安市商品房供应市场特征及相关行业发展状淮安市商品房供应市场特征及相关行业发展状况况 . 12 3-1 淮安市商品房供应市场特征 . 12 3-1-1 商品房开发投资较快增长，住宅开发投资占据主体地位 . 12 淮安市房地产市场供求分析 iv 3-1-2 施工规模不断扩大，新开工面积增长明显 . 12 3-1-3 民营商品房发展迅速，各项指标占比超八成 . 12 3-1-4 商品房销售面积下降明显，楼市调控初显成效 . 12 3-1-5 商业地产投资步伐加快 . 13 3-1-6 大项目、大开发商陆续进驻淮安 . 13 3-2 淮安市商品房市场营销代理业的发展概况 . 13 3-3 淮安市商品房市场广告媒介概况及广告活动分析 . 14 第四章第四章 淮安市商品房市场楼盘个案调研分析淮安市商品房市场楼盘个案调研分析 . 16 4-1 上市楼盘的区域分布 . 16 4-2 上市楼盘的项目调研分析 . 16 4-3 楼盘类型与销售分析 . 21 第五章第五章 淮安商品房发展方向分析淮安商品房发展方向分析 . 23 5-1 环境设计 . 23 5-2 配套完善 . 23 5-3 内部空间 . 24 5-4 建筑节能 . 25 第六章第六章 结结 论论 . 26 参考文献参考文献 . 27 附录附录 a a . 28 致致 谢谢 . 31 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 1 绪绪 论论 本人从事房地产营销工作已逾十年，在这十年的工作中，深感“没有调查就没有发言 权”的重要性。从事房地产开发与营销管理，首要的工作就是市场调研，研究所在项目的 市场供求状况、寻找市场缺口，以期在项目推出之时就能一炮打响。本人目前在江苏淮安 从事房地产项目的开发与营销策划，对淮安商品房市场的研究非常重要，而研究的重点就 集中在淮安目前的商品房供求关系上。本文研究的主要内容包括淮安市的市场环境、商品 房需求与供应市场的特征、相关行业现状、个案项目调研分析、淮安住宅产品发展方向等 几个方面，主要研究的方法为实地调研、问卷调查、网络数据搜集以及参考相关文献，文 中的数据主要来自相关网站以及本人的实际工作报表。本论文对于淮安市场还是很有针对 性的，无论对本人的实际工作，还是对在淮安从事房地产行业的同业人员，以及其他城市 的同行们，都具有一定的指导作用。 淮安市房地产市场供求分析 2 第一章第一章 淮安淮安市市商品房商品房市场环境概况市场环境概况 1 1- -1 1 人口概况人口概况 淮安市现辖清河、清浦、楚州、淮阴四区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县，全市行政 面积 1.01 万平方公里。淮安市 2010 年第六次全国人口普查主要数据公报显示，淮安 市常住人口接近四百八十万人。 与第五次中国人口普查作比较，即 2000 年 11 月 1 日零时的数据 5130608 人，目前淮 安全市人口数量为 4799890 人， 十年减少了 330718 人， 下降了 6.5%， 平均每年降低 0.65%。 目前的人口结构中，014 岁的少年儿童数量为 806507 人，占 16.7%，1564 岁的人数量为 3494273 人，占 72.9%，65 岁及 65 岁以上的老年人口数量为 499110，占 10.3%。与上一次 人口普查数据相比较，014 岁人口所占的比例下降了 6 个百分点，1564 的人口所占比例 上升了近 3 个百分点，65 岁及 65 岁以上的人口比重增加了近 3 个百分点1。以上数据说 明淮安目前也在出现人口逐渐老龄化的问题。 本次公报公布了淮安各县区的常住人口的初步汇总数，排在前三位的区域是楚州 区、涟水县和淮阴区，其中楚州区人口最多，达 98.5 万人，涟水县和淮阴区分别是 86 万、 78.9 万人。人口较少的两个县是洪泽县和金湖县，分别为 32.6 万、32.1 万人。全市人口 分布的平均密度为每平方公里 477 人，密度最高的清河区达 9789 人，是全市平均数的二 十倍。 表 1.1 淮安市 2010 年第六次全国人口普查数据表 table 1.1 huaian city, the sixth national census in 2010 data table 区域区域 人口数人口数 比重比重% % 全市 4799889 100 清河区 313255 6.53 开发区 216701 4.51 楚州区 984601 20.51 淮阴区 788634 16.43 清浦区 330229 6.88 涟水县 859991 17.92 洪泽县 326365 6.80 盱眙县 658830 13.73 金湖县 321283 6.69 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 3 1 1- -2 2 经济发展概况经济发展概况 1 1- -2 2- -1 1 综合综合 江苏省淮安市，地处江苏北部核心地带，位于经济发达的长江三角洲经济区，属中国 东部沿海经济带，东距黄海海岸线仅 100 多公里，至北京、上海分别只需 8 小时、3.5 小 时，至南京、连云港分别只需 2.5 小时、1.5 小时。淮安市境北接徐州，东北接连云港， 东接盐城市，南接扬州市，西北连宿迁市，西南靠近南京。按照“东扩南连、三城融 合、五区联动”的发展思路，淮安市目前正着力推进“五大建设” ，即“发展大流通、构 筑大交通、培育大产业、开发大旅游、繁荣大文化” ，努力把淮安建成经济充满活力、城 市特色明显、生活品质优良、人居环境优美，能辐射周边 2000 万人口的特大城市和区域 性中心城市。淮安市北承以津京为主的陇海经济带，南接以上海为中心的长三角经济体， 已经成为江苏乃至全国非常重要的交通枢纽，在中国东部占据非常重要的战略地位。 截止 2010 年，淮安的经济发展建设再次达到新的规模与高度。按照目前的全市人口 计算，在 2010 年，全市人均 gdp 为 2.32 万元，相比去年增长了 14.8%。2010 年，淮安全 市的生产总值高达 1122 亿元，比上年增长了 14%。三个产业的增加值分别为：第一产业 增加了 171 亿元，增长了 16%，第二产业增加了 541.5 亿元，增长了 16.7%，第三产业增 加值为 409.3 亿元，增长了 15.9%。目前淮安的就业形势持续稳定，城镇登记失业率仅为 2.9%2。 1 1- -2 2- -2 2 工业工业 截止 2010 年，淮安工业生产持保持增长趋势。规模以上工业企业完成增加值 414.62 亿元，相比上年增长了 17.2%。在规模以上工业中，大中型工业企业实现增加产值 196.30 亿元，增长 7.3%。国有工业增加产值 59.11 亿元，增长 5.0%；外商港澳台投资工业增加值 61.21 亿元，增长 19.1%。股份制工业增加产值 233.31 亿元，增长 18.2%；集体工业增加产 值 9.86 亿元，增长 18.1%；全年工业用电 71.30 亿千瓦时，比上年增长 4.2%。 1 1- -2 2- -3 3 固定资产投资固定资产投资 2010 年，淮安市固定资产投资增长速度比较快。按产业分，第一产业投资额为 14.20 亿元，增长了 37.9%；第二产业投资额 367.23 亿元，增长了 31.2%,其中工业投资 361.10 亿元，增长了 32.2%；第三产业投资 364.89 亿元，增长了 33.9%。淮安 2010 年全年完成 500 万元以上的项目投资额为 746.28 亿元，相比上年增长了 33.8%。其中包括，城镇投资 683.76 亿元,比上年增长 32.1%，其中商品房开发投资额为 183.87 亿元,增长了 33.6%3。 在交通建设方面，淮安也是不遗余力大力投资，2010 年投资了近 45 亿元在交通基础 设施建设上。公路方面，京沪高速、宁连高速、盐徐高速犹如三条巨龙在这里交汇，构成 发达的高速公路圈；高铁方面，以建设中的淮扬镇铁路、连淮城际铁路为代表，未来有“1 个小时到南京，2 个小时到上海，3 个小时到北京”的“123”高铁规划；再看航空，已经 淮安市房地产市场供求分析 4 通航的淮安涟水机场定位为苏北的客运航空枢纽。可以说，淮安已形成集高速公路、铁路、 航空为一体的立体交通网络，辐射范围四面八方，势必成为苏北地区的交通枢纽。 1 1- -2 2- -4 4 农林牧渔农林牧渔 地处淮河流域的淮安，自古以来就是农业重点生产区，目前淮安农业生产也保持了比 较好的势头。近几年，淮安一直致力于加强农作物种植结构的调整，使农业结构更加合理， 充分满足市民的菜篮子需求。截止 2010 年，在淮安全体人民的努力下，淮安粮食连续七 年实现大丰收。2010 年全年粮食总产量 441.2 万吨，比上年增加 16.2 万吨，增长了 4.1%。 全年肉类总产量 28.3 万吨，比上年增长 7.2%。全年水产类产品总产量为 25.2 万吨，下降 了 4.9%；肉禽产量 8.7 万吨，增长 5.8%。禽蛋总产量 12.1 万吨，下降 0.4%。在种植面积 方面，2010 年，淮安全年粮食播种面积为 967.9 万亩，比上年增加 16.1 万亩；蔬菜面积 120.1 万亩，增加 5.91 万亩；油料面积 60.31 万亩，增加 0.09 万亩；棉花面积为 0.76 万亩， 减少 0.20 万亩；淮安的农林牧渔等各方面都在稳定发展中。 1 1- -2 2- -5 5 国内贸易国内贸易 2010 年，淮安消费品市场依旧快速增长。淮安目前百货业态非常丰富，新亚商城、 万达广场、金鹰百货形成三足鼎立之势，此外，随着淮安义乌小商品城、港龙小商品城、 汇通市场、喜来乐商品城等一批重大小商品集结地的兴建，淮安的消费品市场可谓非常火 爆。三家五星级酒店，神旺大酒店、国信酒店以及鼎立大酒店，使淮安的旅游接待水平提 升了一个档次。2010 年全年实现社会消费品零售总额近 400 亿元，比上年增长 19.8%。分 行业看，住宿餐饮业零售额 55.89 亿元，增长 22.4%4；批发零售贸易业零售额 338.77 亿 元，增长 18.6%；其他行业零售额 5.14 亿元，增长 23.4%。 1 1- -2 2- -6 6 开放型经济开放型经济 近几年来，淮安市政府亲自主抓招商，通过大规模的招商引资活动，使得一大批企业 相继落户淮安，比如富士康集团、台玻集团、膳魔师集团、韩泰轮胎等等世界知名企业。 一年一度的台商论坛也成为了淮安吸引外资的大型标志性活动之一。 淮安的特色园区发展较快， 淮安开发区已于 2010 年 11 月 28 日正式升级为国家级开发 区。目前，淮安已经创建了江苏涟水高档服饰产业园、江苏金湖汽摩配产业园、江苏楚州 精密机械配件产业园、江苏淮安盐碱科技产业园等 4 家省级特色产业园区。随着留学生创 业园区、创智科技园区等高科技园区的建成使用，淮安势必会吸引越来越多的专业科技人 才。淮安开发区集中了淮安出口加工区、富士康工业园、留学生创业园、高教园区、韩国 工业园、民营工业园区、物流园区、商贸综合功能区等高新产业区域，是淮安未来发展最 主要的经济动脉。 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 5 1 1- -3 3 居民生活水平居民生活水平 1 1- -3 3- -1 1 服饰消费追求品牌时尚服饰消费追求品牌时尚 淮安市民的生活水平逐步提高，人们也变得越来越追求时尚，尤其是年轻人，在服装 的要求上更偏重于款式与品牌。因此，近年来，人们购买服装的金额和数量成逐年上升的 趋势，并且购买服装的档次也逐年提高，衣着消费日趋高档，追求个性化和时尚化。金鹰 百货、新亚商城、万达广场等三家商场的品牌最为时尚最为丰富，衣服种类基本与一线城 市商场同步，所以生意持续火爆。2010 年，淮安城市居民衣着支出达到人均 988.20 元， 同比增长了 28.0%。 1 1- -3 3- -2 2 食品消费更趋合理食品消费更趋合理 人们已改变传统的以主食为主、副食为辅的饮食观念，如今科学的主副食品合理搭配 的饮食观已经成为大家的普遍共识。调查资料显示，2010 年，淮安城市居民人均饮食支出 为 3581.2 元， 同比增长 12.2%。 其中， 人均肉蛋禽水产品类支出为 1286.15 元， 增长 16.3%； 人均蔬菜类支出为 408.85 元，同比增长 10.6%；人均鲜瓜干果类支出为 199.97 元，增长 6.1%。人均居民用于出外饮食支出为 458.02 元，同比增长 2.9%。 1 1- -3 3- -3 3 交通和通讯方便快捷交通和通讯方便快捷 近年来，经济社会的持续发展为居民交通及通迅服务消费提供了方便，短途旅游及长 途旅游已成为一种风尚，随着社会信息化的加速，通讯方式更加快捷化,加上通讯工具的快 速更新，通信费用的成本逐年下降，以及目前众多资费的优惠套餐的使用，等等这些，都 刺激了居民通讯消费，居民用于旅游交通及移动电话方面的开支大幅上升。据调查资料显 示，2010 年全市居民人均用于旅游交通和通讯的支出为 999.04 元，同比增长了 51.6%。同 时，淮安的私家车数量也稳步上升。 1 1- -3 3- -4 4 保健意识进一步增强保健意识进一步增强 随着国家劳动保障事业的健康发展，社会保险制度正在逐步完善，在人民生活水平不 断得到改善的同时， 保持身体健康已成为城市居民追求幸福生活的前提， 健身意识的加强， 医疗设施的改良、医药价格及收费的透明化和规范化，给居民带来了便利。调查资料显示， 在 2010 年，全市居民人均保健医疗支出为 842.46 元，同比增长了 23.9%。 1 1- -3 3- -5 5 居住居住、家庭设备用品及服务支出趋向理性家庭设备用品及服务支出趋向理性 近几年来，随着居民生活水平的不断提高，以及居住环境的不断改进，城市居民的居 住条件得到了很大改善，家庭耐用消费品等已经有饱和之势。居家用品及服务消费支出趋 向理性。据调查资料显示，2010 年，全市城镇居民人均居住支出为 697.36 元，同比下降 了 18.5%；人均居家设备用品及服务消费支出为 455.22 元，同比下降了 19.1%。 淮安市房地产市场供求分析 6 1 1- -3 3- -6 6 居民收入水平稳步增长居民收入水平稳步增长 据淮安统计局网站数据，2010 年，全年城镇居民人均可支配收入 17680 元，比上年增 长 13.0%；人均消费性支出 11638 元，增长 9.4%。农民人均纯收入 7233 元，比上年增长 14.7%；人均生活消费支出 4616 元，增长 21.5%。居民住房条件继续改善，城市居民人均 住房面积 32.3 平方米，农村居民人均住房面积 36.3 平方米。 1 1- -4 4 城市自然环境城市自然环境 近年来，淮安市大力开展花园城市建设，形成了中央公园、古典园林、湿地公园、森 林公园、市民广场、儿童乐园等功能齐备、点面结合、结构合理、成网成片的城市循环生 态体系。 淮安市财政局还筹集资金 30 亿元，重点支持淮涟路、翔宇大道、深圳路、北京路等 城市道路建设和改造，推进市区园林绿化以及盐河、古淮河滨水空间等景观提升工程，支 持打造淮安城市花园的名片，提高中心城市辐射能力。 同时，淮安市围绕“四河（里运河、大运河、盐河、古淮河）穿城”的独特自然生态 环境，淮安还投资 16.5 亿元实施了森林公园一期、楚秀园、湿地公园、里运河滨河公园、 古淮河生态园、七星岛公园、阳光湖公园等 75 个园林绿化重点工程，新增绿地 600 多公 顷，改造提升了河下古镇风景区、翔宇大道绿化、周恩来纪念馆等景观，改造绿地 150 多 公顷。新建 200 公顷以上的公园 2 个、100 公顷以上的公园 3 个。还启动实施了大运河（城 区段） 、翔宇大道里运河西岸等滨河景观提升工程。投资规模与项目数量均是前三年的总 和。目前，淮安市区绿化覆盖率、绿地率和人均公园绿地面积分别达到 39.9%、37.26%和 10.67 平方米5。 “十二五”期间，淮安将坚持发展绿色战略、持续改善生态环境、大力实施绿色淮 安行动、积极发展生态经济绿色经济，使城市绿化覆盖率达到 41%6。 1 1- -5 5 淮安城市规划淮安城市规划 淮安是一座古老而又年轻的城市，历来享有“襟吴带楚客多游，壮丽东南第一洲”的 美誉。距今约 4 万年前，下草湾古人类就留下了新石器文化；距今六七千年前，楚州的青 莲岗、盱眙的范家岗、市区的钵池山等地云集了人口众多的氏族部落，还创造了举世闻名 的“青莲岗文化” 。明清时期，淮安的漕运、盐运的枢纽地位，使淮安成为“南船北马、 九省通衢”的“南北交汇”之地和区域综合交通枢纽。厚重的历史给了这块风水宝地以诱 人的景色，丰富的文化留给这座城市一个个名人，比如韩信、吴承恩以及我们敬爱的周恩 来总理。改革的春风让这座城市焕发出新的活力，全市上下倾力打造的“南有昆山、北有 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 7 淮安”的台资集聚新高地和“苏北重要中心城市” ，让今日的淮安散发出更加璀璨夺目的 光芒，使得淮安正日益成为受到全国乃至世界关注的新兴城市。 淮安的城市规划起点高，城市化发展日新月异。 “文化名城、运河之都、伟人故里、 生态家园、美食之乡”成为淮安人民引以为豪的五张淮安城市名片。淮安市城市规划建设 邀请了国家建筑大师李高岚、东南大学孔令龙教授、南京大学鲍家声教授等国内知名的规 划大师担任规划咨询委员会专家，进行城市规划咨询。通过国际国内招标，一批国内外著 名的规划设计院所参与了淮安城市建设规划设计。聘请了哈佛大学设计学博士俞孔坚教授 担任古黄河两侧绿化风光带景观设计顾问；高 312 米，位于淮安市中心的“雨润新天 地大厦”项目方案评选引进了世界一流的建筑设计公司美国凯里森公司；淮安南北地理分 界线标志园项目网站全球点击人数达接近 4 亿；由同济大学建筑设计院设计了市规划展示 馆、图书馆、体育场、美术馆和文化广场等等，上海海珠设计院参与设计了七星岛生态公 园、奥特莱斯购物广场，淮安阮仪三城市规划设计有限公司编制了淮安市河下古镇城河 街地段规划与建筑设计 。淮安城市规划设计研究院编制了淮安城市总体规划 （2008-2030） ，这是全国第一家完成新一轮总规修编的地级市。目前，淮安中心城市详细 规划覆盖率已达 100%，一批知名设计院的经典设计规划，给淮安这座城市注入了国际化 的元素，使得淮安成为具有国际都市魅力的时尚文化之城。 淮安市房地产市场供求分析 8 第二章第二章 淮安淮安市市商品房商品房需求需求市场特征市场特征 2 2- -1 1 购房者人口结构特征购房者人口结构特征 2011 年 7 月至 2011 年 9 月，根据对淮安开发区新维铂晶国际、中央美地、茂华国际、 天生赢家、香格里拉等近十个项目的调研，淮安普通住宅购买人口结构及比例约为： 20 岁以下占 10% 2030 岁占 20% 3040 岁占 30% 4050 岁占 30% 50 岁以上占 10% 由以上数据可以得出，目前淮安买房人口主要集中在 3050 岁这个年龄段，以自住改 善型消费为主。 2 2- -2 2 商品房商品房市场消费总体市场消费总体需求需求状况状况 自从取消了福利分房制度以来，对商品住宅的需求就成了中国社会目前最大的需求。 安居乐业，是中国人的普遍共识。无房的要有房子，有小房子的要换大房子，有普通住宅 的要换花园洋房，有一套的想要两套甚至更多，如此种种，使得住房需求始终显得非常旺 盛。淮安作为一个迅速崛起的苏北核心城市，住房需求也是水涨船高，除了住宅需求旺盛 意外，淮安人还青睐于投资总价比较低并且不受限购限贷政策影响的商业项目上。 2 2- -3 3 住宅需求特点分析住宅需求特点分析 2 2- -3 3- -1 1 调研背景说明调研背景说明 2011 年 5 月 1 日至 3 日，淮安市春季房展会在淮安大运河广场隆重举办。参展的楼盘 数量多达 120 余家，万科、绿地、万达、融侨等集团纷纷闪亮登场，各个开发商利用漂亮 气派的展台与五花八门的促销活动招揽了大批客户，整个展会吸引了大批客流。我们公司 也借此良机，携手淮安世合商品房策划公司一起，对参加这次展会的消费者做了一次抽样 调研。本次调研主要针对消费者的需求、关注点等因素。通过这次调研，以期对整个淮安 市的商品房需求状况做个全面分析。 我们这次调研采取问卷法，安排了近 30 名员工对客户做问卷调研。本次调研一共发 放问卷 600 份， 实际回收有效问卷 450 份。 发放问卷的对象年龄普遍在 25 岁至 65 岁之间。 本次调研主要针对以下四个问题：户型需求、房屋需求总价、购房主要关注因素以及了解 楼盘的主要渠道。 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 9 2 2- -3 3- -2 2 户型需求分析户型需求分析 在户型需求上，我们设置了四个档次，分别为一室户、两室户、三室户以及四室户及 以上。 需求一房的人比较少， 只有 22 个， 占有效问卷的 4.9%； 需求两房两厅的人数为 145， 占有效问卷的 32.2%，需求三房两厅的人数最多，为 233 个，占有效问卷的 51.8%，需求 四室户的有 50 个，占有效问卷的 11.1%。所以，我们可以看出，目前淮安人民主要需求的 还是三房和两房，这也是这次房展会上各个开发商主打的产品。 2 2- -3 3- -3 3 购房预算总价分析购房预算总价分析 第二个问卷问题为“您的预算购房总价是多少？” 。结合目前淮安的实际房价，我们 划分了四个档次，依次为 40 万以下，40-50 万，50-60 万，60 万以上。问卷中，40 万以下 人数为 121 个,40-50 万之间为 149 个,50-60 万之间为 110 个，超出 60 万的有 60 个，分别 占有效问卷的比例为：26.9%，35.3%，24.4%和 13.3%。由以上数据看出，目前淮安人主 要承受的总价范围仍然比较低，以 50 万以下为主，这就要求开发商不能盲目提高总价。 比如恒大的精装修房，连装修一起总价一般达到 70 万以上，鲜有人问津。 2 2- -3 3- -4 4 购房单价需求分析购房单价需求分析 第三个问题着重于调研消费者对单价的接受能力。目前淮安商品房市场住宅楼盘单价 范围为 3800 元/平方米至 8500 元/平方米之间。最便宜的楼盘位于淮安市郊，开发区与楚 州的结合处，非常偏僻；最贵的楼盘位于市中心黄金地段，紧邻淮安最繁华的商场新 亚商场，那里的住宅单价达到 8500 元/平方米。我们问卷把消费者对单价的需求划分为五 个档次，4000 元/平方米以下，4000-5000 元/平方米，5000-6000 元/平方米，6000-7000 元/ 平方米，7000 元/平方米以上。通过有效问卷分析，得出以下数据，需求 4000 元/平方米以 下的有 68 人， 占比例为 15.1%； 4000-5000 元/平方米的有 230 人， 占比例为 51.1%， 5000-6000 元/平方米的有 89 人， 所占比例为 19.8%； 6000-7000元/平方米的有 33 人， 所占比例为 7.3%； 7000 元/平方米以上的 30 人，所占比例为 6.7%。我们可以看出，淮安市民需求最大的单价 范围在 4000-5000 元/平方米之间，这也是目前淮安市场普遍的均价。 2 2- -3 3- -4 4 购房关购房关注的主要因素分析注的主要因素分析 第三个问卷问题为“您购房关注的主要因素” ，我们把这些因素分为“交通配套、商业配套、户型、 总价、小区环境”等，问卷者可以多选。在问卷中，选择“交通配套”的占 85%，选择“商业配套” 的占 78%，选择“户型”的占 95%，选择“总价”的占 90%，选择“小区环境”的占 75%，选择“物 业管理”的占 70%。由此看出，总价和户型依然是客户最关注的因素，其次是地段，也就是交通和商 业配套。小区绿化环境和物业管理也成为客户越来越关注的问题。 淮安市房地产市场供求分析 10 2 2- -3 3- -5 5 消费者信息了解渠道调研消费者信息了解渠道调研 第四个问卷问题主要针对消费者了解楼盘信息的渠道，也可以多选，我们把消费者了 解楼盘的渠道分为“报纸、户外广告、广播、电视、网站、派单、工地包装”等等。被访 者中，选择“报纸”的占 65%，选择“户外广告”的占 40%，选择“广播”的占 35%，选 择“电视”的占 24%，选择“网站”的占 20%，选择“派单”的占 36%，选择“工地包装” 的占 45%。由以上分析可以看出，淮安人还是比较习惯于看传统的媒体，比如报纸；另外， 工地现场的包装也很重要。各开发商在项目媒体投放的选择上，应尊重当地习惯并做好充 分的市场调研，使有限的广告费效用最大化。目前，淮安市场由于楼盘众多，各家开发商 的广告手段也五花八门，有做传统媒体的，比如报纸电视等；也有结合当地特色，搞个龙 车敲锣打鼓下乡宣传的；也有通过节假日的促销活动吸引客户的，等等。总之，广告方式 十分丰富多彩7。 2 2- -3 3- -6 6 其他问题其他问题 通过此次调研，很多消费者也对我们开发商及代理机构提出了很多很好的建议和要 求。目前，客户反映比较多得问题集中在以下几方面：小区的物业管理水平有待提高，部 分小区交房以后仍然感觉脏乱差；售楼处工作人员的额办事效率有待提高，特别是在后续 手续的办理上；小区的房屋质量也是客户关心的重要问题。此外，开发商的实力与品牌、 淮安以后的房价走势、淮安未来的交通规划等，都是客户比较关心的问题。 2 2- -4 4 消费群体特征与购房行为预测消费群体特征与购房行为预测 根据以上房展会客户的调研，以及对淮安市场有代表性的 10 个住宅楼盘的实地走访， 总结出消费群体特征和购房行为预测。 2 2- -4 4- -1 1 消费群体特征消费群体特征 1、男性比例略高，女性比例略低； 2、年龄主要集中在 30 岁50 岁之间； 3、学历：本科学历居多，大专次之； 4、职业：公司员工最多，事业单位人员次之； 5、年收入：以 59 万元以上居多，其次为 5 万元以下； 6、居住：以居住在自己居所占多数，父母家次之； 7、居住结构：三口之家比较多，单身家庭次之； 8、居住年限：多为在本地居住超过 5 年的居民； 9、区域性强：大多数居民不愿意买到其他区，最为明显的就是淮阴区，此区域的老 百姓只愿意买在淮阴区，地域忠诚度非常之高8。 河北工业大学工商管理硕士（mba）学位论文 11 2 2- -4 4- -2 2 购房行为预测购房行为预测 淮安人以前大多数都有房子，城乡结合部的由于拆迁补偿，手里的房子会更多，所以， 淮安人对住房的需求主要以更新换代为主，小房子换大房子、大房子换洋房、儿子父母分 开居住、给小孩买学区房、给老人买养老房等等，都成为淮安人购房的主要原因。所以， 针对以上需求分析，我们开发商应该根据地段的特性，认真进行市场调研和市场细分，充 分挖掘客户的需求点，使楼盘一经推出，即受到大众的欢迎。 淮安市房地产市场供求分析 12 第三章第三章 淮安市淮安市商品房商品房供应供应市场特市场特征征及相关行业发展状况及相关行业发展状况 3 3- -1 1 淮安市淮安市商品房商品房供应供应市场特市场特征征 3 3- -1 1- -1 1 商品房商品房开发投资较快增长开发投资较快增长，住宅开发投资占据主体地位住宅开发投资占据主体地位 2010 年以来， 淮安商品房的开发保持了一个较快的发展趋势， 2010 年 1 月到 11 月份， 全淮安市的商品房投资开发一共完成 210.56 亿元，相比往年同比增长了 30.9%，比江苏平 均的水平高出了 1.9 个百分点，比苏北地区平均水平高出了约 4.5 个百分点，增幅位居苏 北地区第一。在这投资开发中，住宅投资完成 149.04 亿元，占全部开发投资的 70.8%，依 旧占居主导地位，同比增长了 20.7%。 淮安主城区商品房开发投资达到 138.47 亿元， 同比增长了 31.9%。 其中住宅开发投资 99.91 亿元，同比增长了 24.0%，占淮安主城区商品房开发投资的 72.2%。 3 3- -1 1- -2 2 施工规模不断扩大施工规模不断扩大，新开工面积增长明显新开工面积增长明显 2010 年 1 月到 11 月份， 淮安房屋施工面积达到 1757.42 万平方米， 同比增长了 19.9%， 比 110 月的增幅提高 0.5 个百分点。其中，住宅施工面积为 1393.0 万平方米，同比增长 了 15.7%，比去年同期回落 2.3 个百分点。111 月全市新开工面