（行政管理专业论文）城市土地集约化利用及其评价研究.pdf

中文摘要 摘要 当前我国城市化进程进入加速发展时期，中国的城市化问题和美国的高科技 已成为影响2 l 世纪最重要的两大主题，城市发展中各项建设用地扩张迅速；我国 国土幅员辽阔，但可用土地资源短缺：同时，我国城市化经济增长方式面临由粗 放型向集约型的根本性转变。所以，无论从保护土地资源、城市发展和城市土地 合理配置的角度，还是从经济增长方式最佳化的角度，城市土地集约利用的论题 都显得十分重要。 城市土地利用是一项多方面相互影响的复杂的社会系统工程。本文试将城市 土地经济学、城市土地地理学和城市土地生态学等多学科融入到城市土地集约利 用的研究中，以期从多学科的角度来探讨城市土地集约利用的方式，得出城市土 地最有效利用的途径。同时在理论分析的基础上，采用定量与定性分析相结合的 方法及实证分析方法，使课题研究更具实用性。 本文的研究内容和成果主要为以下几个方面： 分析、总结众多学者关于城市土地集约利用的内涵界定，提出了本文关于城 市土地集约利用的内涵界定，即以可持续发展的思想为依据，在城市范围内通过 用地结构与空间结构的高度有序化布局，达到城市土地的最有效利用经济效 益、生态效益和社会效益三者的协调统一，同时充分挖掘城市土地资源经济供给 潜力，使城市土地投入产出比和土地利用率最佳。 基于可持续发展思想，以城市土地经济学、城市土地地租地价理论、城市土 地区位理论以及生态经济理论为理论基础，从城市土地集约利用的空间结构，城 市土地的经济模型和城市土地集约利用的动态模型方面探讨了城市土地集约利用 的方式，提出了本文关于城市土地集约利用在用地结构及经济性方面的见解。 从生态、经济和社会综合考虑的角度提出了城市土地集约利用综合评价的目 标、原则及内容，构建了城市土地集约化利用综合评价的指标体系和评价模型。 以重庆市作为实证研究，分析了目前重庆市土地利用的特点，通过对重庆市 市区土地利用进行综合评价，分析了目前重庆市区土地利用存在的问题，并提出 了加强土地集约利用的一些建议和措施。 关键词：城市土地，集约利用，粗放利用，综合评价 英文摘要 a b s t r a c t v a r i o u sc o n s t r u c t i o nl a n di se x p a n d e dr a p i d l yi nt h ec i t yd e v e l o p m e n tb e c a u s et h e u r b a n i z a t i o np r o c e s so f0 1 1 1 c o u n t r yc u r r e n t l ye n t e r si n t oas t e p p e d - u pd e v e l o p m e n t p e r i o da n dc h i n e s eu r b a n i z a t i o ni s s u ea n da m e r i c a nh i g h t e c hh a v ea l r e a d yb e c o m e t h em a i nt w ot h e m ei n f l u e n c i n g2 1 s tc e n t u r y o u rc o u n t r yi sw i t hav a s tt e r r i t o r yb u t s h o r to fu s e a b l e1 a n dr e s o u r c e a n da tt h es a m et i m et h em o d eo fe c o n o m i ci n c r e a s eo f o u rc o u n t r yf a c e st h ef u n d a m e n t a lt r a n s i t i o nf r o me x t e n s i v ee c o n o m yt ot h e i n t e n s i v i s me c o n o m y s ou om a t t e rf r o mt h ep o i n to fv i e wo fp r o t e c t i n gl a n dr e s o u r c e ， c i t yd e v e l o p m e n ta n dr a t i o n a ld i s t r i b u t i o no fu r b a nl a n d ，o ri nt e r m so fo p t i m i z a t i o no f t h ee c o n o m i cg r o w t hm o d e ，t h et h e s i so fu r b a nl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o na l ls e e m s v e r yi m p o r t a n t u r b a nl a n du t i l i z a t i o ni sac o m p l i c a t e ds o c i a ls y s t e m se n g i n e e r i n gw h i c he a c h o t h e ri nm a n ya s p e c t si n t e r a c t t h i sd i s s e r t a t i o nw i l lt r yt oi n c o r p o r a t eu r b a nl a n d e c o n o m i c s ，u r b a nl a n dg e o g r a p h ya n du r b a nl a n de c o l o g ye t c w i t ht h er e s e a r c ho f u r b a nl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n ，e x p e c tt op r o b ei n t ot h em o d eo fu r b a nl a n d i n t e n s i f i e du t i l i z a t i o nf r o mt h ep o i n to fv i e wo fm u l t i - d i s c i p l i n a r y , a n de l i c i tt h e a p p r o a c ht h a tu r b a nl a n dc a nb eu t i l i z e dm o s te f f e c t i v e l y a tt h es a m et i m eo nt h eb a s i s o ft h e o r ya n a l y s i s t h i sd i s s e r t a t i o na d o p t st h em e t h o dt h a tq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s c o m b i n e sw i mq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dd e m o n s t r a t i o na n a l y s i sm e t h o d a n dm a k e st h i s s u b j e c tr e s e a r c hw i t hm o r ep r a c t i c a b i l i t y t h ec o n t e n t sa n da c h i e v e m e n to f t h i st e x ta r em a i r d ys e v e r a lf o l l o w i n gr e s p e c t s ： a n a l y z ea n ds u m m a r i z en u m e r o u ss c h o l a r s d e f i n i t i o n so fc o n n o t a t i o na b o u t 、 - u r b a nl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n , a n dp u tf o r w a r dt h i sp a p e r sd e f i n i t i o no f c o n n o t a t i o n a b o u tu r b a nl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n ，n a m e l yb a s e d0 nt h o u g h to fs u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t ，t h r o u g hh i g h l yo r d i n a la r r a n g e m e n to fl a n du s ea n ds p a c e s t r u c t u r e w i t h i nt h er a n g eo f t h ec i t y , o b t a i n i n gt h em o s te f f e c t i v eu s eo f t h eu r b a nl a n dw h i c hi s h a r m o n yo fe c o n o m i cb e n e f i t , e c o l o g i c a lb e n e f i ta n ds o c i a lb e n e f i t ，s i m u l t a n e o u s l y f u l l yd i g g i n ge c o n o m i cs u p p l yp o t e n t i a lo fu r b a nl a n dr e s o u r c e ，a n dm a k i n gt h e i n p u t - o u t p u tr a t i oa n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c yo f u r b a n l a n db e s t b a s e do nt h et h o u g h to fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n gt a k eu r b a nl a n de c o n o m i c s t h e o r y , u r b a nl a n dr e n ta n dl a n d - v a l u et h e o r y , u r b a nl a n dl o c a t i o nt h e o r ya n de c o l o m i c s t h e o r ya st h et h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n ；p r o b ei n t ot h em o d eo fu r b a nl a n di n t e n s i f i e d h 1 重庆大学硕士学位论文 u t i l i z a t i o nf r o mt h ea s p e c t so fs p a c es 廿u c t u r c ，e c o n o m i cm o d e l ，a n dd y n a m i cm o d e lo f u r b a nl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n ；a n dp u tf o r w a r dt h i st e x t so w n o p i n i o na b o u tu r b a n l a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o no nt h ea s p e c to f l a n du s es t r u c t u r ea n de c o n o m y f r o mt h ep o i n to fv i e ww i t he c o l o g y , e c o n o m ya n ds o c i e t yc o n s i d e r e d s y n t h e t i c a l l y , p u tf o r w a r dt h eg o a l ，p r i n c i p l ea n dc o n t e n to fi n t e g r a t e de v a l u a t i o no f u r b a nl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n ，a n ds e tu pt h ei n d e xs y s t e ma n de v a l u a t i o nm o d e l so f i n t e g r a t e de v a l u a t i o no f u r b a i ll a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n r e g a r d i n gc h o n g q i n ga ss t u d ye x a m p l e ，t h i s d i s s e r t a t i o n a n a l y z e s t h e c h a r a c t e r i s t i co fl a n du t i l i z a t i o no fc h o n g q i n ga tp r e s e n t ，a n dt h ee x i s t i n gp r o b l e m sa t t h ep r e s e n tt i m ei nt h el a n du t i l i z a t i o nt h r o u g hi n t e g r a t e de v a l u a t i o no fc h o n g q i n g s m a i nu r b a n l a n d a tl a s t t h i sd i s s e r t a t i o n b r i n g s f o r w a r ds o m e s u g g e s t i o n s o f s t r e n g t h e n i n gl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n k e y w o r d s ：u r b a nl a n d ，i n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n ，e x t e n s i v eu t i l i z a t i o n , i n t e g r a t e d e v a l u a t i o n i v 1 绪论 1 绪论 1 1 课题引出 土地是人类赖以生产和生存的基本资源和环境。城市土地，即是属于城市区 域范围内的土地。从广义上讲，城市土地是指城市区域内陆地和水域及其地上、 地下的空间的总称。从区域上看，城市土地有3 个层次：一是城市市区( 建成区) 的土地，即城市建设用地；二是城市规划区内，除去城市建成区的外延扩建的区 域，目前大部分仍为农副业生产和城镇占用的土地；三是城市行政区的土地，包 括城市规划区和农村郊区土地。从狭义上讲，城市土地是指城市市区( 建成区) 范围内的土地，即城市建设用地【l 】。本课题研究的城市土地指的是狭义的城市土 地，即城市市区( 建成区) 范围内的土地。 集约经营是粗放经营的对称，其概念最先来自农业，是指在农业生产中对农 业土地投入的劳动、资本和技术。城市土地集约利用侧重于城市建设与发展中， 对建设用地的供给、储备、可持续利用等方式的研究，并具有节约土地和提高土 地利用效率的含义。其本质内涵就是充分挖掘城市土地资源的经济供给潜力，使 城市土地投入产出比和土地利用率最佳。 当前我国的城市土地利用面临着世界上少有的严峻环境。一方面，国家目前 正处于工业化和城市化的加速发展阶段，城市用地扩展是发展经济和提高人们生 活质量的必然要求；另一方面，城市扩展所不可避免地要占用的耕地资源在我国 极为稀缺和宝贵，部分外国学者甚至已经向我们敲响了“谁来养活中国人”的警钟 2 1 。随着现代社会的飞速发展，人1 ：3 、资源、环境之间的矛盾日趋突出，有限的 土地资源能否合理利用，将直接影响到社会经济可持续发展的进程。 因此，无论从城市发展和城市土地合理配置的角度，还是保护土地资源促进 土地可持续利用的角度，城市土地集约利用论题的研究都显得非常重要。如何集 约化利用有限的城市土地资源，是亟待解决的问题之一。我们必须切实加强对城 市土地集约利用的理论和实证研究，借鉴国外成熟国家的理论，严格地根据城市 土地利用的客观规律来制定符合中国实际的城市土地集约化利用模式及其评价 体系，为土地管理、城市发展规划提供科学的依据。 本文将探讨城市土地集约化利用问题，即如何合理的利用城市土地，使城市 土地发挥最大的功效，解决目前土地粗放利用与城市化发展水平之间的矛盾。 重庆大学硕士学位论文 1 2 国内外研究综述 3 - z o 1 2 1 城市土地集约利用的直接理论研究 国外研究有关城市土地利用的理论有许多，如在城市地理和土地经济领域产 生了城市土地利用的地域结构理论、地租理论、区位理论、土地报酬递减理论、 门槛理论及空间均衡理论等，在城市规划领域产生了田园城市理论、有机疏散理 论、区划理论、混合功能区理论，等等。这些研究城市土地合理利用的理论都有 一个共同点就是加强土地的集约利用。 对土地集约利用规律研究在德国经济学家杜能的农业区位论中就有提及。 杜能通过对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理， 并认为：农业土地利用的合理集约度按土地区位地租高低即距离市场远近配置， 将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起。 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论认为在 一定科技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随某一投入量不断 增加将出现由递增到递减的现象。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔还 认为【2 1 1 ：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用。显然土地 报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度。 国外因为其土地资源并不缺乏，关于城市土地集约利用的直接理论研究很 少，相关的成果有：从理论和实践上认识到土地配置不仅是对土地资源的配置， 更重要的是对土地资产的配置，将城市土地资源潜力的挖掘与城市级差地租显 化、土地使用制度改革结合起来，将城市土地增量扩张的发展模式转移到城市土 地存量盘活模式上，将土地资源的配置与土地利用产出效益结合起来，等等。但 这些研究更多的是从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式和手段等方 面定性研究城市土地利用潜力的挖掘，对究竟怎样才是最集约利用城市土地，即 城市土地集约利用合理度的系统性理论研究及定量评价几乎空白俐。 1 2 2 与城市土地集约利用相关的指标研究 虽然对城市土地集约利用的直接研究不多，但与城市土地集约利用相关的指 标研究有不少。 城市人地关系研究 城市人地关系的研究与城市土地集约利用直接相关。土地和人口的依存关系 密切，城市建设的诸多指标都直接与城市人口数量相关，寻求合理的城市人地比 例实际上是在保护耕地和确定城市土地利用合理集约度之间寻求一种平衡。我国 目前使用的城市规划用地标准是1 9 9 0 年颁布的城市用地分类与规划建设用地 标难( g b j l 3 7 9 0 ) ，此标准由中国城市规划设计院牵头，根据我国2 2 2 个城市 用地统计资料，结合我国土地稀缺的实际制定的。但究竟各个城市的人i s l 与土地 2 1 绪论 的关系怎样为宜，城市人均用地指标、人口密度、城市人口规模、城市用地规模 以及城市用地增长弹性系数( 城市用地增长率城市人口增长率) 怎样为合理， 农业用地与非农用地如何协调等等，一直是研究者关注和研究的问题。 城市建筑规划控制研究 城市土地利用是城市规划的核心内容，建筑规划控制指标中与城市地块集约 利用直接相关的主要有建筑层数、建筑密度和容积率等。 1 ) 建筑层数、建筑密度指标研究。对建筑层数和高度的研究可以说一直贯 穿着城市建设的始终。由于工业化和城市化的迅猛发展，城市土地日益紧张，地 价飙升，摩天大楼曾作为城市经济及科技实力的标志一度在过去的西方和亚洲的 现在蓬勃兴起。然而这个概念目前已经被西方国家所抛弃。因为高层建筑会影响 城市原有的环境尺度和文脉，影响光线、阳光、空气流动、景观视觉及人回归自 然的感觉，还会带来人口密集和局部的交通拥挤与空气污染；等等。因此有学者 从减少土地耗费、增加城市公共空间、构造城市空间美感、节约材料、能源等方 面研究建筑高度和密度【2 3 ；从综合建筑造价( 单位面积建筑造价与土地造价之和) 最小化的经济角度分析最佳建设楼层数；有的侧重于理性分析，如对上海中心城 区高楼密集，城市土地利用政策只考虑经济效益而忽视人居环境的舒适性的高强 度土地利用提出质疑【2 4 ；张开济认为不要在小城市建设发展高层住宅，像北京这 样的大城市建设高层住宅也是没有必要的【2 5 】；吴晟则认为北京住宅应提高密度， 改善环境，以高层为主综合运用低、多层大进深住宅的路子【2 6 】；前苏联学者则通 过大量的经济成本分析研究了建筑层数的合理性问题，认为高层住宅与多层住宅 相比，就用地的经济性而言，九层住宅最经济j 。 2 ) 容积率指标研究。容积率是城市建筑规划设计的一个重要综合指标，也 可以说是反映土地利用集约化程度的一个重要指标。目前对此有诸多研究。有通 过综合建筑造价最小化的经济分析研究考察容积率，如研究地价变化对容积率的 影响、研究建安成本随容积率增高的变化影响、研究综合建筑造价随容积率变化 的影响等；有从纯建筑技术角度如建筑进深、建筑层高、建筑层数等来研究地块 建筑容积率；有从要素影响角度定性研究容积率；宋启林则提出容积率研究不能 就单个地块面积逐一确定，应适应不同规划阶段、分层次确定总平均容积率进行 宏观调控的理念【2 8 】：梁鹤年认为城市是人口聚集点，密度越高，活力越强，用地 越少，基础建设越划算，因此，城镇土地容积率应定在经济、社会和技术条件所 允许的最高限度，建筑以中层高度相连式为主【2 9 】；等等。他们均是在某个侧面研 究了地块最佳容积率问题，缺少综合各方面因素定量分析区域土地利用的合理强 度。 重庆大学硕士学位论文 1 2 3 土地评价领域的相关研究 从世界范围土地评价的发展看，近六七十年是评价方法和理论研究渐趋成熟 的时期。特别是1 9 7 2 年联合国粮农组织( f a o ) 在荷兰瓦格宁根召开了讨论土 地评价的国际专家会议，在此基础上提出了土地适宜性评价分类系统，并于1 9 7 6 年发表了土地评价纲要，成为世界土地评价研究走向成熟化的重要标志。但 是土地评价的对象还是农业用地。近几年来，土地评价研究有了更广泛深入的发 展，不仅限于农业用地，在城镇、工业区、旅游区、开发区等均已涉及。 从我国土地评价研究的状况来看，2 0 世纪7 0 年代后期至2 0 世纪9 0 年代中 期，通过引进欧美土地评价理论和方法，以及进行广泛的实践和应用研究，在我 国也基本建立了从单项到综合的一整套农业土地评价方法和体系。2 0 世纪8 0 年 代中期和9 0 年代中期，土地评价研究开始涉及非农用地评价，如旅游用地评价 和城市用地评价。城市土地评价的类型也由最初的侧重于城市建设自然条件对城 市建筑影响的城市土地建设适宜性评价，发展到对城市土地经济性进行评价，如 对城市土地进行评价的城市土逾分等定级、评定城市基准地价。 为确保城市土地利用符合客观规律，有充分的科学依据，有学者提出应研究 城市土地布局的适宜性评价体系、城市景观设计的适宜性评价体系、城市土地利 用潜力评价体系f 3 ”。还有学者提出进行城市土地生态适宜度分析和规划、城市人 口适宜容量分析和规划，进行城市土地生态规划，在生态学原理的指导下进行土 地利用配置。 在土地集约利用评价方面，也有学者开始涉足对农业土地利用集约度的量化 研究，如黄裕捷等在全国“八五”福建省土地资源遥感调查数据的基础上，结合当 地的社会经济统计资料，采用主成分分析综合评价模型分别计算了土地生产率、 土地利用程度、土地投入强度和土地利用集约度p 。 1 9 9 9 年颁布的新一轮国土资源大调查纲要指出；“土地资源监测和调查 工程。以调查城乡土地利用状况为核心，摸清全国和重点区域土地利用动态变化、 土地利用状况和土地市场状况，为土地资源的合理利用、开发、保护和整治提供 科学依据。”具体来讲就是在全国范围内开展城市土地价格调查与集约利用评价。 这项工作从内容上丰富和完善了土地评价体系，但目前的理论研究还很薄弱。 1 2 4 城市发展区规划领域的相关研究 现代规划理论中的相关研究 综观城市的发展历程实际上就是城市聚集与分散的过程，城市产生的市场动 力就是规模效益和集聚效益，因此对其研究也就成了城市规划理论研究的一个重 要内容。如对现代规划思想产生重要影响的霍华德田园城市理论研究的就是如何 在大城市周围建设一些规模较小的城市来吸引大城市中的人口，从而解决大城市 4 1 绪论 的拥挤和不卫生状况，指出城市的分散发展趋向，规划的中心思想是城乡体笈 展。现代建筑运动的重要人物柯布西埃的现代城市设想则提出可以通过大城市结 构的重组在人口进一步集中的基础上，在城市内部解决城市问题，指出城市的 集中发展趋向。规划的中心思想是提高市中心密度，改善交通，全面改造城市地 区，提供充足的绿地、空间和阳光。此外，恩温的卫星城理论、沙里宁的有机疏 散理论、赖特的广母城理论等研究的也是城市发展的集中与分散问题。 聚集与分散直接关系到土地利用的强度，所以这些理论能给城市土地集约利 用研究以启示。但毕竟这些理论还是以城市的整体发展建设为根本出发点，没有 从城市土地资源利用和土地资产潜力挖掘的角度研究城市土地。 当代规划理论的相关研究 城市生态环境的共同建设是当代城市科学研究者关注的重要内容。与土地利 用集约度相关的研究主要体现在对城市环境容量研究上。环境容量作为科学概念 由日本学者于1 9 6 8 年首先提出口目，是指某一环境在自然生态的结构和正常功能 不受损害、人类生存环境质量不下降的前提下，自容纳的污染物的最大负荷量。 由于城市是人类各项活动最集中的区域，环境问题更加严重，因此人们开始专门 研究城市环境容量问题，评价环境对于城市规模及人在城市中各项活动的强度提 出的允许限度。并提出研究城市人口容量、自然环境容量、交通容量、建筑容量、 城市用地容量的思想。认识到高密度开发会使环境恶化，基础设施不足，导致容 量过高而产生负效应【3 3 。从生态环境方面研究城市环境容量与城市土地利用强度 的研究有相关之处，不过目前这方面综合评价研究还比较少。龙斯曼1 9 9 2 年在 对长沙城市资源环境承载力研究中 也仅是通过规划指标或比较指标的对比，分 别简单确定现状土地资源下的人口数、现状自来水供应下的人口数等，没有对生 态、经济、社会因素的综合评价分析。 1 2 5 国内外城市土地集约利用的实践历程 国外的城市土地利用过程中，一直在关注和解决城市土地利用过程中的粗放 与集约的矛盾，并在城市土地利用的具体配置过程中不断总结经验和教训，适时 调整城市土地利用的强度，寻求最佳的土地利用方式。 欧美一些大城市的城市建设和城市土地利用格局、方式及土地集约利用程度 各具特点，各不相同，但城市发展水平和城市发展历程却无多少差异，在城市土 地集约利用的变化特征上也基本相同。以法国巴黎、美国芝加哥等为例，从其土 地利用调整的实践过程分析城市土地集约利用的实践运用和变迁。 城市化初始阶段的高度集中与城市化成熟阶段的空城化 毫无例外，法国巴黎、德国汉堡、美国芝加哥、英国伦敦等大城市都经历了 从城市化初始阶段的高度集中到城市化成熟阶段的空城化的发展过程。二次世界 从城市化初始阶段的高度集中到城市化成熟阶段的空城化的发展过程。二次世界 重庆大学硕士学位论文 大战后，城市人1 3 随经济复兴而增长集中，导致了以疏散为中心的城市规划调整， 控制城市土地的高度集约利用。但自2 0 世纪5 0 6 0 年代起，又出现了城市人v i 减少、郊区人口增加的逆城市化现象，导致市区衰退，趋向荒凉，税收减少。而 且昼夜人口差别大。市区就业与人口矛盾大，几乎大部分发达国家都面临这一问 题，于是将“疏散”政策改为吸引居民回到市中心就业、定居的方针，可见土地集 约与粗放一直在矛盾中协调。 法国二次大战后对被炸毁城市进行重建。由于巴黎是法国的政治、经济、文 化、商业、交通的中心，是国际性城市，各种社会经济活动大都在集中在巴黎， 如巴黎地区总面积只占全国总面积的2 2 ，而人口达1 0 0 0 万，占全国总人口的 1 9 ，工业就业职工占全国就业人数的2 2 ，财政收入占全国的4 7 ，科技人 员占全国的7 0 ，银行存款占全国的9 0 l 蚓。 在1 8 6 0 年到1 9 7 0 年间，巴黎地区人口从2 0 0 万增加到8 5 0 万，面积从3 5 平方公里增加到1 8 0 0 平方公里。巴黎城区人口从1 8 0 万增加到2 3 0 万，巴黎市 区面积增至1 0 5 平方公里。然而，由于市区建筑密度已经很高，发展余地有限， 用地紧张、交通拥挤、生活环境变坏、缺少停车场等由于土地利用过度带来的城 市问题和城郊便宜的地价，使得一部分人逐渐迁至郊区居住，导致市区人口呈减 少趋势。 市区土地集约利用强度变化 芝加哥是美国的第二大城市，位于美国中西部密执安湖的西岸，也是美国高 层建筑的故乡，在现代建筑史上占有重要地位，“芝加哥学派”在建筑历史上颇具 影响。芝加哥相对纽约发展较晚，1 8 4 0 年人口只有5 0 0 0 多人，而纽约已经成为 人口达4 0 万的海港城市了。但芝加哥人口迅速增长，至1 8 9 0 年，人口已经近1 8 0 万人。在1 8 9 3 年，芝加哥举行了世界性的万国博览大会，兴建了许多高大的公 共建筑，坐落在密执安湖一侧的芝加哥市中心是靠一条环绕老商业中心区的高架 快速公交系统而繁荣的，拥有4 万多间客房，1 4 0 多家大银行、全国保险公司、 政府机关、证券大楼主要集中于此。面积仅1 6 平方公里的土地上就业人员达8 0 多万，其中，8 0 是乘坐交通工具上下班的。2 0 世纪7 0 年代初相继建设了一批 高层建筑以集约利用越来越稀缺的土地。但是闹市区高层林立，公众意见很多。 为了改善环境，芝加哥和旧金山等市采用建筑容积率来控制。芝加哥将建筑容积 率定为1 6 ，旧金山为1 4 。在芝加哥中心区规划建议高层建筑不得超过4 0 5 0 层。 如果在基地内留出公共广场，在建筑物底层透空并向公众开放，或建筑上层向内 收缩，其高度还可以增加。 居住用地集约利用变化 居住用地集约利用变化呈现市区居住用地减少，郊区用地居住标准增大的趋 6 1 绪论 势。人口、工业、经济的高度集中导致出现城市病，居住环境恶化，城市居住条 件不能符合居民现代化生活质量水准。而且拥挤的城市用地发展受到很大限制， 于是，人们离开城市市区到郊区寻找更优越的居住环境。 据1 9 6 8 年普查，巴黎市区有住宅8 万幢，1 2 0 万套住宅；1 9 7 5 年，市区有 住宅1 2 3 8 万套，7 年间增加新住宅1 6 万套，若考虑拆除旧住宅，实际增加住宅 仅3 8 万套。芝加哥市区1 9 6 0 年居住单元1 4 万套，1 9 7 0 年降至7 8 6 5 套。事实 上，市区人口减少的直接原因就是住宅的郊区化。而且高层住宅已经成为不受欢 迎的低等住宅，人们越来越不喜欢高层住宅，都希望拥有一套别墅式住宅。 各国在城市规划的调整过程中都是通过具体措旋加速居住的郊区化，并对居 住用地的开发强度给以一定的限制。各大发达城市规划当局都在为提高人们的居 住质量，满足人的需求，以人为本，对居住条件和环境不断做出调整。反映在城 市土地利用上，实际上是寻求城市居住用地的集约利用的最佳程度，寻求人与环 境的协调。 工业从城中心向外扩散 巴黎是法国最重要和完备的工业区，拥有很多优越条件，工业基础强大，工 业项目齐全，资金雄厚，劳动力丰富，交通便捷，市场庞大，这进一步加剧了工 业在巴黎集中的速度和程度。工业和居住混合，同时集中带来的土地需求的增加， 导致地价大幅度上扬，巴黎地区的地价是中等城市的1 0 1 5 倍。随着地价的不 断上扬，工业成本增加，工业建筑向高层发展，城市环境受到严重污染。因此， 严格控制工业的集中，将工业向其他城市疏散，已成为巴黎规划的一项重要任务。 市区工业主要保留无污染工业，并注意工厂建筑环境的改造。 新建城市副中一1 1 , ，减轻市区中心土地利用压力 单一市中心的高度集中对城市土地利用带来较大压力，为此，多数发达城市 为了减轻办公和商业活动以及交通对中心区的压力，平衡城市土地利用强度，采 取了增建副中心的政策。如巴黎在近郊建了9 个郊区中心( 副中心) 。 绿地旷地需求不断增大 随着物质和文化生活水平的提高和休息时间的增加，居民们越来越讲究生活 环境质量，他们不但需求扩大居住面积，而且对文化、社会教育设施、绿地、停 车场提出了更高的需求。旷地绿地可以净化空气与水面、防止噪声以及调节气候， 特别是对有大量人口居住、大量工业和交通的城市更为重要。1 9 7 5 年，巴黎市区 公共绿地2 2 0 0 平方米，占市区总面积的2 0 9 ，人均绿地9 5 平方米，但规划决 定在市区增加公共绿地。但因市区用地紧张，地价昂贵，公共绿地的规模都较小。 因此决定在郊区建立大片森林带。巴黎地区1 9 7 6 年人均绿地7 0 平方米，但规划 建设巴黎地区人均绿地将达2 2 8 平方米。 7 重庆大学硕士学位论文 国内城市土地集约利用自1 9 9 9 年1 月1 日新土地管理法正式开始实施， 进入了一个新的阶段。在新土地管理法的指引下，城市建设用地走内涵挖潜 道路，城市土地整理在各地兴起，许多城市纷纷通过规划对分区进行重划，合理 调整用地结构，挖掘用地潜力，完善用地结构，提高了集约用地的水平。 天津市中心区范围用外环线、外环河、外环绿化带框定下来，市区外规划了 8 个以工业为主的外围组团，中心区边缘保留8 平方公里的基本农田和2 0 平方公 里的水域或绿地，人均建设用地指标由1 9 8 6 年规划的8 6 9 平方米压缩到7 5 8 平 方米，减少城市建设用地4 7 平方公里。福州坚持规划先行，2 0 1 0 年市区规划用 地规模为1 6 1 平方公里，比原规划降低2 0 多平方公里，2 0 0 0 年人均用地仅为7 3 6 平方米。城区从单项、零星建筑转向有步骤地整街、成片改造，档次明显提高， 内涵不断丰富。基础设施、商业网点、文化古迹、旅游设施、工业布局、城市绿 化统筹安排，从整体上提高了城市功能。昆明遵循“功能优化、环境优化、效益 优化”的原则，几年来共盘活城区土地2 0 0 0 多亩，较大地改变了城市面貌。 国内各城市土地集约利用工作的开展，需要我们加强城市土地集约利用的研 究，以此指导城市土地集约化利用。 1 2 6 国内外研究小结 综上所述，当前城市土地集约利用研究的特点及存在的问题主要表现在以下 几个方面： 城市地集约利用概念性提出多，专门性、系统性综合研究少； 农业土地评价理论与实践研究强，城市土地评价理论实践研究尚不系统 完整； 城市土地集约利用相关的单项指标研究多，综合多因素影响评价研究少； 城市土地集约利用相关的定性研究多，定量研究少； 城市土地集约利用的形态影响研究多，经济环境社会的影响研究少； 单学科的孤立研究多，多学科的综合协同研究少； 城市土地集约利用的系统性理论研究和定量化评价研究刚起步，非常不 完善， 1 3 研究内容和方法 1 3 1 研究内容 本项研究拟解决的关键问题是：对城市土地集约利用的内涵进行界定。在 研究前人、学者关于城市土地集约利用的内涵理解上，提出本文自己的关于城市 土地集约利用的内涵界定。分析城市土地集约化利用的模式，从土地利用结构、 土地经济模型及土地利用动态变化方面探讨城市土地集约利用的方式，探讨城市 8 1 绪论 发展过程中的最佳土地利用与配置空间模式。建立城市土地集约利用综合评价 指标体系、评价模型。用模糊数学的方法，定量化处理反映城市土地集约利用 的指标，以重庆市作为实证研究，采用定量与定性相结合的方法评价其目前的土 地利用状况。 1 3 2 研究方法 论文将采用定性与定量研究相结合及理论探索与实证研究相结合的方法，同 时采用多学科融合的分析手段，在分析国内外已有关于城市土地集约利用及评价 理论的基础上，探讨实现城市土地集约化利用的模式，提出城市土地集约利用综 合评价的目标、原则及内容，构建城市土地集约利用综合评价指标体系和评价模 型，结合重庆市土地利用总体规划实施评价和修编前期调研项目重庆市城镇化 战略与城镇土地利用研究，以重庆市作为实证研究，对重庆市目前的土地利用现 状进行评价，检验理论框架的正确性及评价模型的可信程度。 1 4 论文框架 论文主要分为七部分，具体内容和结t 牲观点如下： 第一章绪论论述了城市土地集约希用及其评价选题的背景、国内外研究 综述、论文的研究内容和方法及对本论文自结梅框架作了简介。 第二章城市土地集约利用的内涵本蕈首先分析了城市土地的特征；在分 析总结已有各种城市土地集约利用内涵界盎的特点和存在问题的基础上，提出了 本论文关于城市土地集约利用的本质内涵；萼恕此基础上阐述了城市土地集约化 利用具有的基本特征。 第三章城市土地集约利用及其评价的理论基础通过介绍地租地价理论、 土地区位理论、生态经济学理论及可持续发展理论，奠定了本文研究的理论基础。 第四章城市土地集约化利用分析研究本章是全文的重点章节，首先分析 了我国城市土地利用的现状，其次分别从城市土地利用结构、经济模型及动态利 用角度分析了城市土地的集约化利用问题。重点以土地利用空间结构的三大经典 理论为基础，结合我国城市自身发展特点，分析我国城市集约土地利用的空间模 式。 第五章城市土地集约利用综合评价研究本章研究了城市土地集约化利用 综合评价的目的、贩则和内容，构建了城市土地集约利用综合评价的指标体系及 其评价模型。 第六章城市土地集约利用综合评价实证研究利用上一章提出的城市土地 集约利用综合评价模型体系，对重庆市城市土地集约利用的状况进行了实例评价， 通过实例评价验证本论文设计的评价模型体系的合理性和可靠性。 重庆大学硕士学位论文 第七章结论及后继工作总结本文的主要观点，探讨本课题的后继工作以 及研究前景。 本论文的结构框架见图1 1 。 图1 1 论文结构框架图 f i g 1 1 t h e 丘a m e w o r ko f d i s s e r t a t i o n 2 城市土地集约利用的内涵 2 城市土地集约利用的内涵 2 1 城市土地特征 城市土地除了具有一般土地的自然特征和经济特征以外，还具有它本身的某 些特征，这些特征主要是相对农业土地而言的。 城市土地的区位具有特殊的重要性。如果农业土地的优劣主要取决于土地 的肥沃程度，这种肥沃程度以土壤层的深度、结构、质量为主要目标，那么城市 土地的优劣程度主要取决于土地的区位特征。区位特征以土地所处位置的集聚经 济效益、交通便利程度、基础设施和环境质量好坏等因素构成。研究城市土地的 微观区位特征非常重要，西方房地产业有一种流行的说法，认为城市土地的特征 有三条，一是区位，二是区位，第三还是区位。这种说法虽然有点简单化，但是 生动地刻画了城市土地区位的特殊重要性。 城市土地的区位差异会形成不同的级差收益，直接影响企业的经济效益。对 工业企业来讲，多个企业在同一区位集聚会产生地区化经济，降低产品的成本， 产生集聚经济效益，提高单位城市土地上所创造的产值利润。工业企业的交通便 利程度，对产品的生产成本和销售价格也会产生重要影响。对商业企业来讲，不 同性质或相同性质的多个商店在某个区位相对集中，也会产生集聚效益，光顾商 业中心的顾客人数多，商店营业额高，收益高，这就是为什么商业企业都希望在 商业区开设商店的缘故。对居民住宅来讲，交通便利、环境理想、购物方便是居 民区位选择的首要标准，因此区位理想的商品房一般都能卖个好价钱，开发商也 能获得较高利润。 城市土地区位的重要性可以通过城市土地价格反映出来，土地位置越好，级 差收益越高，相应地城市土地价格也越高。现在北京的王府井地区，上海的外滩， 南京的新街口等地区，土地价格十分高昂。这些地段的价格所以这样高，就是因 为它们地理位置优越。 城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性。城市土地的区位具有特殊 的重要性，而城市土地的优劣在很大程度上取决于交通运输和城市基础设施的状 况，交通运输越畅通，城市基础设施越完备，城市土地越能发挥级差效益。城市 作为集聚人口、资金和经济的空间地域，是人们进行各种经济、文化和社会消费 活动的场所，人与人之间的交往是不可缺少的，而这种交往离不开城市交通。畅 通的交通运输条件可以减少人们的交际成本，缩短彼此之间的空间距离，从而对 城市的生产、商品流通和居民的生活带来良好的效益。完备的城市基础设施将吸 引更多的企业家前来投资，从而使有限的城市土地更加奇货可居。因此，具有良 重庆大学硕士学位论文 好的交通运输和城市基础设施的城市区位必然竞争激烈，必然趋向集约化利用土 地，从而产生较高的级差收益。 城市土地面积对土地投资规模具有较小限制作用。在农业土地利用中，在 一定的技术水平条件下，对土地的投资规模受制于土地面积，所投入的劳动力和 资金规模受到土地数量的制约。但是城市土地主要用于建筑，在面积有限的情况 下可以向空间发展，因此在城市土地利用中，单位土地面积可以投入巨大的资金， 在现代科学技术不断发展的条件下，城市土地面积对土地投资规模的限制作用比 较小，起主要限制作用的将是土地报酬递减规律。 城市土地利用方向的多样性。农村经济主要是种植业经济，经济结构比较 简单。相对于农村经济来说，城市经济则是一个更加复杂庞大的经济系统。城市 经济的社会化程度比较高，具有发达的社会分工和专业化协作，包括工业、商业、 建筑业、服务业、旅游业、金融业、交通