（工商管理专业论文）yg房地产公司精细化成本控制应用研究.pdf

山东大学硕士学位论文 中文摘要 我国的房地产业起步于2 0 世纪8 0 年代，属于新兴的行业，它能够给国民经 济的发展带来巨大的推动作用和带动效应。自2 0 0 2 年以来，房地产行业飞速发展， 房价节节攀升，已经出现中低收入家庭买不起房的现象。为此，国家不断出台系 列调控政策，我国的房地产企业将逐渐面临巨大挑战，市场竞争越来越激烈。房 地产企业改革成本管理模式、提高管理水平，对于节约成本，增加利润，提高企 业竞争力，乃至对整个国民经济的健康发展都具有很重要的意义。精细化管理是 现代企业所倡导的新型管理理念。精细化成本控制将精细化管理的理念渗透到企 业成本控制的全过程，包含了多种学科和理论，具有全面性，系统性和科学性的 特点。精细化成本控制是房地产企业改革成本管理模式的重要方法。 本文以y g 房地产公司为研究对象，首先，阐述了精细化管理的概念和内容， 将精细化管理的理念和成本控制相结合提出了精细化成本控制的概念，整理和提 炼了精细化成本控制的相关理论，并系统阐释了目标管理是精细化成本控制的基 本方法。其次，对y g 房地产公司概况进行介绍，指明了本公司成本管理中存在的 问题，并从外内两方面对存在问题的原因进行了分析，在此基础上论述了实旅精 细化成本控制的必要性。第三，根据该y g 房地产公司的实际情况，确定公司实施 精细化成本控制的原则和思路。第四，从控制的主要内容、具体实施、基础准备 工作和目标实施过程四方面构建了完整的精细化成本控制体系。最后，以该公司 某一阶段的精细化成本控制的实际运作为例，进行了真实的数据分析。 论文按照提出问题、分析问题、解决问题的思路进行。研究的创新点：一是 将精细化管理和成本控制相结合形成的精细化成本控制理论应用于中等规模的房 地产公司有一定的创新性。二是建立精细化成本控制体系之后，选取公司某一阶 段的实际运行情况进行真实的数据分析有一定的创新性和较强的实用性。 本文既有理论依据，又有现实操作，是理论用于实践的应用研究。通过研究 不但对y g 房地产公司完善成本管理模式、提高市场竞争具有重要的理论和实践价 值，而且对其他房地产公司及其他企业的发展也具有借鉴意义。 关键字：房地产：精细化成本控制：目标成本管理 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ys t a r t e di nt h e19 8 0 s ，b e l o n g i n gt ot h er i s i n gi n d u s t r y i t 锄g i v et h ed e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m yat r e m e n d o u sb o o s ta n dd r i v i n ge f f e c t s s i n c e2 0 0 2 ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sd e v e l o p i n gr a p i d l y , a n dh o u s i n gp r i c ei sc l i m b i n g t h es i t u a t i o n t h a tl o w - i n c o m ef a m i l i e sc a n n o ta f f o r da na p a r t m e n th a sa p p e a r e d t h e r e f o r e , t h eg o v e m m e n ti n t r o d u c e ds e r i e sc o n t r o lp o l i c yg r a d 砌l y c h i n a sr e a l e s t a t ec o r p o r a t i o n sw i l lg r a d u a l l yf a c et r e m e n d o u sc h a l l e n g e sa n di n c r e a s i n g l yf i e r c e m a r k e tc o m p e t i t i o n 1 1 1 ec o r p o r a t i o n ss h o u l dp u s hf o r w a r da d v a n c e dm a n a g e m e n t m o d ea n de n h a n c et h ec o s tm a n a g e m e n tl e v e l si si m p o r t a n tt os a v ec o s t s ，i n c r e a s e p r o f i t s ，e n h a n c et h ec o m p e t i t i v e n e s so fe n t e r p r i s e s ，a n de v e nt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n t o ft h en a t i o n a le c o n o m y a c c u r a c ym a n a g e m e n ti san e wm a n a g e m e n ti d e aa d v o c a t e d b ym o d e mc o r p o r a t i o n a c c u r a c yc o s tc o n t r o lp u t sm a n a g e m e n tc o n c e p ti n t ot h ew h o l e p r o c e s so f c o s tc o n t r 0 1 i ti n c l u d e sv a r i o u s d i s c i p l i n e s a n dt h e o r i e s ，w h i c hi s c o m p r e h e n s i v e ，s y s t e m a t i ca n ds c i e n t i f i c a c c u r a c y c o s tc o n t r o li sa ni m p o r t a n t m e t h o do fr e f o r m i n gc o s tm a n a g e m e n tm o d ei nt h er e a le s t a t ec o r p o r a t i o n n l ep a p e rt a k e sy gr e a le s t a t ec o r p o r a t ea st h er e s e a r c ho b j e c t f i r s t l y , i t e x p o u n d st h ec o n c e p ta n dc o n t e n t so fa c c u r a c ym a n a g e m e n ta n dp u t sf o r w a r dt h e c o n c e p ta n dc h a r a c t e r i s t i c so fa c c u r a c yc o s tc o n t r o lw h i c hi ss o r t e da n dp u r i f i e d a n di t i ss y s t e m a t i c a l l ye x p l a i n e dt h a tm a n a g e m e n tb yo b j e c t i v ei st h eb a s i ca p p r o a c ho f a c c u r a c yc o s tc o n t r 0 1 s e c o n d l y , i ti n t r o d u c e st h ec o r p o r a t i o n , i n d i c a t e st h ep r o b l e m si n i ta n da n a l y z e st h er e a s o n sf r o mt w oa s p e c t s b a s e do nt h i s ，e x p o u n dt h en e c e s s i t yo f i m p l e m e n t i n ga c c u r a c yc o s tc o n t r 0 1 t h i r d l y , a c c o r d i n gt or e a l i t yo fy gr e a le s t a t e c o r p o r a t e ，e l a b o r a t et h ep r i n c i p l ea n dt h 蛐o fa c c u r a c yc o n t r 0 1 f o u r t h l y , c o n s t r u c t t h ea c c u r a c yc o s tc o n t r o ls y s t e mf t o mt h em a i nc o n t e n t s ，c o n c r e t ei m p l e m e n t a t i o n , b a s e dp r e p a r a t i o na n dt a r g e ti m p l e m e n t a t i o nd e t a i l l a s t ，t a k i n gac e 础ls t a g eo f p r a c t i c a lo p e r a t i o nf o re x a m p l e ，d ot h er e a ld a t aa n a l y s i s n e p a p e r sw a i no ft h o u g h ti si n d i c a t 岖a n a l y 菌n ga n dr e s o l v i n gp r o b l e m s t h e r ea r et w oi n n o v a t i o np o i n t s f i r s t l y , t h et h e o r yo fa c c u r a c yc o s tc o n t r o li st h e 2 山东大学硕士学位论文 皇量鼻詈量舅置置量皇喜詈量_ i c o m b i n a t i o no fa c c u r a c ym a n a g e m e n ta n dc o s tc o n t r o l ，w h i c hi s a p p l i e d i n t h e m e d i u m s i z e dr e a le s t a t ec o r p o r a t i o n rh a sc 砌ni n n o v a t i o n s e c o n d l y , a f t e r e s t a b l i s h i n gt h es y s t e mo f 咖c yc o s tc o n t r o l ，d ot h er e a ld a t aa n a l y s i st a k i n ga c e r t a i ns t a g eo fp r a c t i c a lo p e r a t i o nf o re x a m p l e t h i sh a sc e r t a i ni n n o v a t i o na n ds t r o n g p r a c t i c a b i l i t y t h e r ea g eb o mt h et h e o r e t i c a lb a s i sa n dp r a c t i c a lo p e r a t i o n t h ep a p e ri st h e a p p l i c a t i o nr e s c a g c h , i nw h i c ht h e o r yi su s e df o rp r a c t i c e i ti sv a l u en o to n l yt oy g r e a le s t a t ec o r p o r a t i o np e r f e c tt h e i rc o s tm o d ea n di n c r e a s em a r k e tc o m p e t i t i o n , b u t a l s ot oo t h e rr e a le s t a t ec o r p o r a t i o n k c y w o r d s ：r e a le s t a t e ；a c c u r a c yc o s tc o n t r o l ；t a r g e tc o s tm a n a g e m e n t 3 山东大学硕士学位论文 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 1 绪论 近年来，我国经济发展迅速，城市化进程加快，城市人口急剧增加，房屋刚 性需求大，房地产业长期处于卖方市场。另一方面房地产开发对于地方财政和区 域经济发展具有巨大的推动作用和带动效应，所以地方政府对本地的房地产业一 直处于支持和保护状态。进入2 1 世纪尤其2 0 0 2 年之后，房地产市场供求两旺， 房价持续走高。在这样的大环境下，带动了居民的投资欲望，投资需求越来越旺 盛，甚至曾一度出现全民炒房的局面，这又间接带动了房价节节升高。现在我国 房价和居民平均收入比已经高于国际平均水平3 - 6 倍，城市中低收入者已经负担 不起高房价。在这样的情况下，政府不得不出台一系列的宏观调控措施抑制房价 上涨，保证普通老百姓有房住。其中包括严控房地产业的准入制度，严格控制开 发商贷款，控制土地储备贷款等针对开发公司的措施；还包括上调存款准备金率， 加息，提高多套房的首付比例，严格审核居民住房贷款等抑制居民房屋投资需求 的措施；另外各地政府纷纷出资兴建廉租房和经济适用房以满足中低收入家庭的 住房需求。在多措并举打压房价的政策环境下，房地产行业利润受到挤压，甚至 有的公司面临出局。北京、上海、广州等一线城市高房价有所回落，成交量低迷， 各房地产企业竞争激烈；此外，根据w r o 条约的有关规定，以后部分外资可逐 步进入房地产市场，这将导致房地产市场竞争更加激烈。 然而，长期的卖方市场、高额的利润导致了大部分房地产企业忽视内部管理， 没有建立完善的成本控制体系。在同趋激烈的市场竞争环境下，我国的房地产开 发企业面临巨大威胁，会逐步淘汰部分实力差的中小企业。因此，房地产公司完 善内部管理，加大成本控制力度，采用先进的成本控制理念和方法迫在眉睫。融 入先进的理念，建立全方位、全员、全部门、全过程的完善的成本控制体系，以 达到项目各阶段有序运作，企业各部门相互影响和相互协调，降低成本、提高利 4 山东大学硕士学位论文 润的目标。 精细化管理是现代企业所倡导的新型管理理念。精细化成本控制是将精细化 管理的理念渗透到企业成本控制的全过程，包含了管理会计和成本会计的基本内 容，融合了控制理论，经济管理和行为科学等理论，采用了一定的方法和手段而 形成的管理方法，具有全面性，系统性和科学性的特点。在我国，精细化成本管 理已经应用于部分大中型制造企业，万科等大的房地产公司也已经开始进行精细 化成本管理，但将其应用于中型房地产公司还处在探索阶段。事实证明，随着我 国市场的进一步完善，成本控制与精细化管理越来越成为房地产企业制胜的法宝。 在我国房地产业运用精细化成本管理方法势在必行，只有将精细化管理的理念渗 透到成本控制的各个环节，以提高企业的利润、提升企业竞争能力，才能在竞争 中立于不败之地。 本文将以y g 房地产公司为研究对象，针对企业在成本管理方面的不足之处， 将成本控制和精细化管理紧密结合，运用精细化管理的理念，对各部门、各阶段、 各项目涉及到成本的各个方面进行控制，建立严密并且适用的精细化成本控制体 系，从而节约企业成本，提高竞争力。同时，以y g 房地产公司某一阶段的实际 操作为例，对其精细化成本控制的运行过程进行数据分析。 1 1 2 研究意义 精细化管理和成本控制相结合建立精细化成本控制应用体系存在一定的创新 性和可操作性，能够从根本上解决y g 房地产公司的长远发展问题。同时，对其 他房地产企业或其它类似企业具有较强的借鉴意义。 1 精细化管理和成本控制相结合建立应用体系存在创新性和可操作性 精细化管理是一种现代经营管理理念，成本控制是所有的发展到一定规模的 企业要面对的问题。如何将成本控制好，达到节约成本、改善内部管理的目的则 需要用先进的理念去指导。本文将精细化管理和成本控制相结合建立精细化成本 控制体系应用于y g 房地产公司具有一定的创新性。同时本文有理论、有数据、 有方法，对具体公司的全过程进行控制，运用目标管理的方法进行成本控制也具 有可操作性。 2 建立精细化成本控制应用体系可以解决y g 房地产公司的长远发展问题 5 山东大学硕士学位论文 目前，y g 房地产公司核算简单、管理粗放，财务管理方法还不是很系统、 很科学。成本管理方面还存在员工参与意识不强、核算不细、责任不清的问题， 成本控制的管理现状和企业的快速发展在某种程度上还存在不相适应的情况。改 变成本管理理念、采用先进管理方法是提高本企业管理水平，促使企业向规范化 和正规化发展的迫切需要。因此，必须将精细化管理的先进理念和成本控制相结 合建立成本控制应用体系，从根本上解决y g 房地产公司长远发展问题。 3 y g 房地产公司精细化成本控制应用研究对其他公司有重要的借鉴意义 建立具体公司的精细化成本控制体系是一项比较新的理论应用研究，体系的 具体实施具有一定的针对性，体现一定的行业特征，但是理念和方法又具有统一 性和相似性。另外，房地产行业有共性，大多数房地产企业没有建立合适的成本 控制体系，发展到一定规模的企业也需要合适的成本控制方法。因此精细化成本 控制体系在y g 房地产公司的成功应用将对其他房地产公司和一定规模的其他企 业具有重要的借鉴意义。 1 2 文献综述 1 2 1 国外研究文献综述 1 9 3 0 年之后，国外开始对成本进行有意识的管理。传统的成本控制方法是将 成本控制和成本核算相结合，从事后核算变为生产过程控制，建立标准成本制度 【。1 9 5 0 年后期，由于新技术革命迅猛发展，“价值工程一理论和方法成为成本 控制的典型代表，从生产过程控制过程发展到事前控制上来，实现了成本控制发 展的巨大突破闭。1 9 6 0 年后，最具代表性的成本的管理方法是w b s ( w o r k b r e a k d o w ns t r u c t u r e ) 即工作分解结构和e v m ( e a m e dv a l u em a n a g e m e n t ) 即技术和 挣值管理方法。这两种成本管理方法是由技术美国航天局( n a t i o n a l a e r o n a u t i c sa n d s p a c e a d m i n i s t r a t i o n , n a s a ) 和美国空军为开展项目成本管理和控制而创建的p j 。 可适用于房地产公司全过程的目标成本法，最早是由亨利福特于1 9 2 3 年在 我的生活与工作 中提出的。以市场为导向，对产品在计划利润的基础上，建 立目标成本，并对目标成本进行分解，实施过程中不断监督修订是目标成本法的 基本内容。该方法能够增加企业的竞争性。如果客户利润贡献度很低甚至亏损， 6 山东大学硕士学位论文 企业执行提高定价，降低服务水平或直接放弃该客户的决策是不正确的。正确的 方法是深刻反思产品，服务的成本及运营作业的效率【4 】。 进入2 l 世纪，国外的成本管理理论更加细化和现代化。2 0 0 4 年，r o b i n c o o p e r 和r e g i n es l a g m u l d e r 提出i o c m ( i n t e r o r g a n i z a t i o n a lc o s tm a n a g e m e n t ) 即组织内成本管理理念。该理念能够为企业“制造还是购买 提供决策依据，是 从新古典主义经济学角度出发，探索供应商与客户之间的关系，并将其应用到成 本管理中【5 l 。2 0 0 6 年，j a l a ns t a c k l i n 和n a p e r v i l l e 申请了成本管理专利，其中专 门针对材料成本设计出了五步管理方法：第一步，特定成本管理信息的提供。第 二步，与特定成本有关的财务信息的提供。第三步，与特定成本有关的采购和需 求信息的提供。第四步，特征数据、财务信息和采购信息的分析。第五步，比较 供应商提出的价格和目标成本以节约成本网。2 0 0 8 年，l i s am e l l r a m a 和l i n d a l s t a n l e y b 提出了三维并行工程( 3 d c e ) 。该工程将产品、生产过程、供应链一体 化管理作为三个维度应用于现代成本管理中，并结合了传统战略成本管理，其中 研究了传统战略成木与3 d c e 相结合的五个公司的案例研究证明三维并行工程可 以给企业带来更高的经营效益1 7 1 。 1 2 2 国内研究文献综述 我国的成本控制理论经历了一个由传统成本控制向现代成本控制理论发展的 过程。在发展过程中不断完善，不断提高，成果显著。主要从以下五方面得以体 现。一是成本分析从一般性的经济分析成为与项目实际情况相结合的成本技术经 济分析；二是成本核算同成本分析、成本控制、成本管理有机结合，实行成本计 算定额法；三是成本控制方法依项目而定，成本项目不同，项目特征不同，成本 控制方法不同；四是成本指标归口分级管理，实现成本管理民主化，并逐级分解 成本目标；五是形成完整的计划成本管理体系和方法。 在成本控制理论不断发展和完善的同时，随着房地产市场的不断繁荣，学术 界越来越重视房地产业的成本控制，尤其重视房地产开发成本，成本控制涉及到 房地产开发的各个阶段。例如金波( 2 0 0 4 ，8 ) 指出，项目策划是房地产企业首先 要注意的环节，此阶段的工作要结合可能发生的成本，以免影响后期工程的总成 本。项目策划应该关注的点包括：投资房地产的市场价值，开发项目所在地的投 7 山东大学硕士学位论文 资环境，工程的类型和规模，项目有关的规划经济技术指标，周边交通条件，市 政和商业配套设施，教育、休闲娱乐配套情况，周边市场的建材与设备的供应情 况等l 羽。 王忠伟( 2 0 0 6 ，2 ) 认为，现在房地产开发企业普遍存在设计水平不精，设计 人员整体素质不高，设计深度不够，设计重视安性，设计随意性变更等问题。这就 要求企业应该在选定设计单位签合同时应该重视设计变更和设计修改的费用额度 等内容。例如，当设计原因导致项目实施时需要变更设计，如果存在设计变更费超 出施工合同价的某一比例( 如5 ) 的情况，应当扣罚设计单位一定比例的设计费。 这是控制设计规范、标准工程量与概预算指标等各方面一种非常有效的方法 9 1 。 费树林( 2 0 0 5 ，3 ) 认为，工程项目实施阶段不能忽视任何一个环节，此阶段 应做好施工图的审核细化工作。施工图纸越细化，审核质量越高，建设中的针对 性就越强，成本控制点准确性就越高，成本控制就越有成效【l o l 。 史建东( 2 0 0 5 ，5 ) 认为，应该注意土地交易的隐形成本问题。土地实行招标、 拍卖和挂牌出让制度后，房地产企业获取土地的价格不一定高于原来协议出让的 价格。因为协议出让可能会导致较高的中间寻租成本，很低的成交价并不真实。 真正实施开发的房地产开发企业很可能不是最先拿到地的，而是与具有强势背景 的人( 或企业) ，通过土地的再次交易获得的。这些交易过程不会体现在协议出让 的价格中【】。 焦恒( 2 0 0 5 ，8 ) 认为，土地是房地产开发企业首先要解决的主要问题之一。 需要建立真正意义上的土地市场。实施土地招、拍、挂制度是建立公平有序的上 土地市场的重要方式。通过市场竞争才能体现真实的土地价格，力求从源头上有 效地遏制土地寻租现象i f 2 1 。 1 3 论文的研究思路及结构安排 1 3 i 研究思路 论文是按照提出问题分析问题解决问题的思路进行。首先，根据需要，阐 述了精细化管理和精细化成本控制的相关理论，并提出目标管理是精细化成本控 制的基本方法。其次，对y g 房地产公司概况进行介绍，指明了本公司成本管理中 s 山东大学硕士学位论文 存在的问题，并对存在问题的原因进行了分析，在此基础论述了实施精细化成本 控制的必要性。再次，根据该y g 房地产公司的实际情况，确定公司实施精细化成 本控制的原则和思路。第四，从控制的主要内容、具体实施、基础准备工作和目 标实施过程四方面详细构建了精细化成本控制体系。最后，以该公司某一阶段的 精细化成本控制的实际运作为例，进行了真实的数据分析。 1 3 2 结构安排 图1 - - 1 论文结构安排示意图 9 山东大学硕士学位论文 1 4 论文的创新点 按照硕士学位论文要有所创新的要求，在论文的构思和写作过程中努力做到 独创性和实用性。本文的创新点主要有两方面，一是精细化管理和成本控制相结 合建立的精细化成本控制理论是属于比较先进的成本管理理念。虽然在我国精细 化成本管理方法已经在万科等大的房地产公司得到一定应用，但是将精细化成本 管理理念应用于中小型房地产公司还处于探索阶段。本文就是将精细化成本控制 理论应用于中等规模的y g 房地产公司，该理论的成功应用对其他的房地产公司 成本管理具有重要的借鉴意义。二是建立比较完善的精细化成本控制体系之后， 以公司某一阶段的实际运作情况为例，对精细化成本控制的应用进行真实的数据 分析。 l o 山东大学硕士学位论文 2 精细化管理及成本控制概述 2 1 精细化管理理论 2 1 1 精细化管理的概念 精细化管理是一种理念和文化。它是2 0 世纪5 0 年代从日本发源的一种企业 管理理念。现代管理学认为科学化管理有三个层次：一是规范化，二是精细化， 三是个性化。社会分工的精细化和服务质量的精细化趋势要求现代管理必须进行 精细化管理。它是以常规管理为基础，将常规管理深入到精细化的基本思想中而 形成的管理模式。这种管理方式的主要目标是最大限度地减少管理所占用的资源 和降低管理成本【1 3 】。 精细化管理过程就是落实管理责任，将管理责任具体化和明确化的过程。每 一个管理者都要做到位、尽职尽责是精细化管理的基本要求。它要求管理者在第 一时间把工作做到位，工作日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，及时纠 正并及时处理发现的问题等【l , 4 1 。 精细化管理是现代企业运行的核心工作之一。企业发展到一定规模，要做强 做大则需要将文化精华、技术精华和智慧精华等运用到企业管理过程中。要想在 企业发展中充分运用上述内容，则要企业家或企业管理者具有深谙和熟练运用管 理精髓的才能。精细化管理的精髓是：企业需要把握好产品质量精品的特性、处 理好质量精品与零缺陷之间的关系，建立确保质量精品形成的体系，为企业形成 核心竞争力和创建品牌奠定基础。精细化管理的精密处包括：企业内部凡有分工 协作和前后工序关系的部门与环节，其配合与协作需要精密；与企业生存、发展 的环境的适宜性需要精密，与企业相关联的机构、客户、消费者的关系需要精密。 精细管理的实质就是一种对战略和目标分解细化和落实的过程，是让企业的 战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升企业整体执行 能力的一个重要途径。一个企业在确立了建设“精细管理工程”这一带有方向性 的思路后，重要的就是结合企业的现状，按照“精细 的思路，找准关键问题、 薄弱环节，分阶段进行，每阶段完成一个体系，便实施运转、完善一个体系，并 山东大学硕士学位论文 牵动修改相关体系，只有这样才能最终整合全部体系，实现精细管理工程在企业 发展中的功能、效果、作用。同时，我们也要清醒地认识到，在实施“精细管理 工程 的过程中，最为重要的是要有规范性与创新性相结合的意识。“精细 的境 界就是将管理的规范性与创新性最好地结合起来，从这个角度来讲，精细管理工 程具有把企业引向成功的功能和可能。 2 1 2 精细化管理的内容 全面化是精细化管理模式的基本要求，是指精细化管理的思想和作风要贯彻 到整个企业的所有管理活动中。按照全面化的要求，精细化管理的内容包括以下 五部分i ”j ： 1 精细化的操作：是指企业活动中的每一个行为都有一定的规范和要求。每 一企业的员工都应遵守这种规范，从而让企业的基础运作更加正规化、规范化和 标准化，为企业的拓展提供可推广性、可复制性。 2 精细化的控制：是精细化管理的一个重要方面。它要求企业业务的运作要 有一个流程，要有计划、审核、执行和回顾的过程。控制好了这个过程，就可以 大大减少企业的业务运作失误，杜绝部分管理漏洞，增强流程参与人员的责任感。 3 精细化的核算：是管理者清楚认识自己经营情况的必要条件和最主要的手 段。这就要求企业的经营活动凡与财务有关的行为都要记帐、核算。还要通过核 算去发现经营管理中的漏洞和污点，减少企业利润的流失。 4 精细化的分析：是企业取得核心竞争力的有力手段，是进行精细化规划的 依据和前提。精细化分析主要是通过现代化的手段，将经营中的问题从多个角度 去展现和从多个层次去跟踪。同时，还要通过精细化的分析，去研究提高企业生 产力和利润的方法。 5 精细化的规划：是容易被管理者忽视的一个问题，但精细化规划是推动企 业发展的一个至关重要的关键点。企业的规划包含有两个方面，一方面是企业高 层根据市场预测和企业的经营情况而制定的中远期目标，这个目标包括了企业的 规模、业态、文化、管理模式和利润、权益等等；另一方面是企业的经营者根据 企业目标而制定的实现计划。所谓精细化的规划则是指企业所制定的目标和计划 都是有依据的、可操作的、合理的和可检查的。 1 2 山东大学硕士学位论文 l i i i i i 量暑置詈詈詈詈置目曩置皇一 2 2 精细化成本控制概念及特征 成本不仅是衡量其盈利水平的主要指标，也是经营决策的重要依据。而成本 管理与控制的目的在于以既定的成本实现收益最大化或在既定的收益下使成本最 低化。它的意义不仅仅在于降低成本耗费，提高成本效能与收益，更主要还在于 提高有效市场竞争能力从而确立自己的竞争优势。 精细化成本控制是指在竞争加剧的背景下，以精确化、细微化、定量化的成 本细分理念，运用财务管理技术与适时模块技术来实现成本最低化与收益最大化 目标的资源配置过程和活动i l6 】。精细化成本控制与传统成本管理相比，有以下几 个特性： 1 全员性。全员性是指精细化成本控制改变了过去成本控制行为主体的单一 性，将成本控制从财务部门的核算反映转变为面向全体员工，上至决策层，下至 一线员工，使成本意识、效益意识渗透到全体员工的经营行为之中。 2 广义性。精细化成本控制改变了传统的成本管理中过分依赖于财务，仅注 重显性财务账面成本的控制的情况，而是将成本管理的触角涉及到企业经营活动 的全部成本。如对成本管理包括从建筑施- r _ n 合同签订，从项目运营到新盘开发， 从建筑成本到销售成本、从作业成本到标准成本等，精细化成本管理的调控范围 涉及到项目的每一个环节和为保证公司正常运营而发生的每一项管理活动。 3 多维性。多维性是指精细化成本控制彻底改变了传统成本管理的线性行为， 实施多维控制。从控制的阶段上，即按照投资决策、成本计划、工程造价和财务 决算四个阶段实行精细化成本控制。从控制的内容上，分为设计、预算、资金、 费用、合同、节点工期等多项内容。从控制的对象上，包括办公费、工程物资、 工程款、销售、工资等多方面的内容。 4 全程性。全程性是指精细化成本控制活动贯穿经营管理的全过程。传统的 成本管理方法长期处于成本运行的下游阶段，只注重事后的成本核算和分析，忽 视事前的成本预测与事中成本控制。而精细化成本管理则是实行成本的动态控制， 即从成本决策、成本计划的前馈控制到成本差异分析、成本检查、成本纠正的事 中控制再到成本考核、成本激励的事后控制，控制行为始终伴随着成本运动的全 过程，使成本控制从事后核算提l i i 到了动态决策与执行环节，从而使成本管理与 山东大学硕士学位论文 经营发展密切联系。 5 主动性。主动性包括两个方面：一是指精细化成本控制改变了过去事后被 动承认成本的现象，突出了控制行为的主动性，从事前决策到事中控制、监督、 改善，体现了控制主体的主动调节；二是指作业执行者对作业过程的控制，精细 化成本管理以作业成本制度为主线，通过不同的作业中心，将成本责任落实到部 门、岗位、个人，从而最大限度调动了各责任部门自觉优化作业、控制成本的积 极性，使成本控制成为作业主体的自觉行为，体现成本控制的主动性。 2 3 目标管理是精细化成本控制的基本方法 2 3 1 目标管理的基本原理 目标管理是以目标为导向，以人为中心，以成果为标准，而使组织和个人取 得最佳业绩的现代管理方法。目标管理亦称“成果管理一，俗称责任制。是指在企 业个体职工的积极参与下，自上而下地确定工作目标，并在工作中实行“自我控 制 ，自下而上地保证目标实现的一种管理办法【1 7 1 。 目标管理的具体做法分三个阶段：第一阶段为目标的设置；第二阶段为实现 目标过程的管理；第三阶段为测定与评价所取得的成果。 1 目标设置 这是目标管理最重要的阶段，第一阶段可以细分为四个步骤： ( 1 ) 高层管理预定目标，这是一个暂时的、可以改变的目标预案。可以由上 级提出，再同下级讨论；也可以由下级提出，上级批准。无论哪种方式，必须共 同商量决定。其次，领导必须根据企业的使命和长远战略，估计客观环境带来的 机会和挑战，对本企业的优劣有清醒的认识。对组织应该和能够完成的目标心中 有数。 ( 2 ) 重新审议组织结构和职责分工。目标管理要求每一个分目标都有确定的 责任主体。因此预定目标之后，需要重新审查现有组织结构，根据新的目标分解 要求进行调整，明确目标责任者和协调关系。 ( 3 ) 确立下级的目标。首先上级明确组织的规划和目标，然后商定下级的分 目标。在讨论中上级要尊重下级，平等待人，耐心倾听下级意见，帮助下级发展 1 4 山东大学硕士学位论文 掣i l li 鼍曼墨量墨鼍暑詈置_ 一致性和支持性目标。分目标要具体量化，便于考核：分清轻重缓急，以免顾此 失彼；既要有挑战性，又要有实现可能。每个员工和部门的分目标要和其他的分 目标协调一致，支持本单位和组织目标的实现。 ( 4 ) 上级和下级就实现各项目标所需的条件以及实现目标后的奖惩事宜达成 协议。分目标制定后，要授予下级相应的资源配置的权力，实现权责利的统一。 由下级写成书面协议，编制目标记录卡片，整个组织汇总所有资料后，绘制出目 标图。 2 实现目标过程的管理 目标管理重视结果，强调自主、自治和自觉，并不等于领导可以放手不管， 相反由于形成了目标体系，一环失误，就会牵动全局，因此领导在目标实施过程 中的管理是不可缺少的。首先进行定期检查，利用双方经常接触的机会和信息反 馈渠道自然地进行；其次要向下级通报进度，便于互相协调；再次要帮助下级解 决工作中出现的困难问题，当出现意外、不可测事件严重影响组织目标实现时， 也可以通过一定的手续，修改原定的目标。 3 总结和评估 达到预定的期限后，下级首先进行自我评估提交书面报告；然后上下级一 起考核目标完成情况，决定奖惩；同时讨论下一阶段目标，开始新循环。如果目 标没有完成，应分析原因总结教训，切忌相互指责，以保持相互信任的气氛。 2 3 2 目标成本管理的重要意义 目标成本管理是目标管理的原则、方法在成本管理中的应用。目标成本管理 是以目标成本为依据，通过目标成本的分解、落实、控制和考核等手段，对企业 生产经营活动的全过程实行全面的、综合性管理，以期达到实现企业效益目标的 一种综合科学管理方法。 目前，房价居高不下，越来越多的企业在高利润的驱动下加入房地产大军， 行业竞争越来越激烈。房价偏高，许多普通老百姓承受不起高房价，房地产企业 将面临一系列国家宏观调控政策。在不十分成熟的房地产行业，企业状况良莠不 齐、管理粗放、资产负债率高、资金回笼慢，成本不易控制。造成房地产行业出 现这些问题的原因，主要是经营机制转换慢，基础管理落后，职工参与管理意识 山东大学硕士学位论文 弱，没有建立成本管理体系。因此，推行目标成本管理，将是房地产企业精细化 成本控制的重要途径。 在引进市场经济的原则后，目标成本管理已经有了极大的和改进。目标成本 管理已经在各行业有了较为成熟的应用，在房地产行业的目标成本管理也逐步得 到应用。其主要内容包括：以市场能接受的产品成本为目标，反向地对生产经营 全过程的各项成本、费用，按照生产工序、管理过程进行纵向和横向最大可能的 项目分解，并将成本、费用控制目标落实到单位落实到人。同时，通过考核将目 标控制结果和责任人的经济效益挂钩。 1 目标成本的实施能促进员工思想观念和企业经营模式的转变。要用市场经 济企业运营中效益观念、竞争观念、成本意识来看待企业面临的形势和任务。思 想是行动的先导，转变思想观念是运营模式转变的先导。转变运营机制的核心是 以销售为导向，把市场作为生产经营活动的起点和归宿，只有这样才能逐步建立 适应市场发展的经营模式。经营模式转变了才能扭转房地产行业面临的危机，破 除小成即满、小富即安的思想观念，使房地产企业向规范化、规模化方向发展。 2 目标成本的实施能促进企业由粗放型向集约型经营管理模式转变。房地产 行业普遍存在管理粗放的问题，要充分运用全员、全过程的目标成本管理，在原 有的人力物力资源上，充分挖潜降耗、细致测算、严格控制，使投入资源能够合 理、有效地利用。同时，要对企业的成本状况进行全面的分析整理，成立专门的 机构进行成本控制和管理，促使企业由粗放型管理模式向集约型管理转变。 3 目标成本的实施能促使企业成本的全面降低。市场经济是竞争经济，其中 一个重点就是价格竞争即成本竞争。在竞争日趋激烈的房地产行业，要想在市场 竞争中占有一席之地，必须在产品成本上下功夫。目标成本管理是提高市场竞争 力的有效方法，它能促进企业管理工作的加强，能紧紧抓住降低成本这个提高经 济效益的核心。为了准确及时地反映、控制和考核目标成本管理的效果，必然要 求企业提高和改进其计量、定额、原始录、标准化等基础管理和财务、供应、生 产、质量、核算等专业管理的水平。 4 目标成本的实旋能促进职工积极性的提高。目标成本管理是全员参与管理、 全员自主管理，从而形成有效的激励机制、约束机制。目标成本管理涉及企业的 1 6 山东大学硕士学位论文 每位职工，每个人都有指标和责任，且与经济利益挂钩。通过目标成本的实施， 全体人员都参与到降低成本、提高效益中来，为企业走向规范建立群众基础。 1 7 山东大学硕士学位论文 3y g 房地产公司成本管理的问题及成因 3 1y g 房地产公司概况 y g 房地产公司于2 0 0 1 年9 月2 0 日在济南市工商行政管理局注册成立，公 司类型为有限责任公司，主要经营范围为房地产开发、销售及信息咨询；建筑装 修装饰工程施工；物业管理等。目前公司由兖矿集团有限公司、广西新万通置业 投资有限公司、洋浦广盛国源投资有限公司共同持股，注册资本1 0 0 0 0 万元人民 币，其中兖矿集团有限公司为第一大股东。该公司自2 0 0 1 成立以来，在济南房地 产行业中具有重要的影响力，特别是近年来，该公司一直处于济南市房地产行业 的领军行列，目前该公司开发资质为二级，已开发了多个项目。 1 8 图3 一l 公司组织结构图 山东大学硕士学位论文 3 2y g 房地产公司成本管理中存在的主要问题 3 2 1 成本概念及构成 公司的成本是指完全成本，包括开发产品成本和期间费用。房地产开发企业 产品的开发成本，是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开 发产品成本，在核算上将其分为六个项目，如3 1 表。 表3 1成本项目明细表 编号成本名称 成本概念 成本包含项目 土地征用房地产开发企业按照城市土地征用费、耕地| j i 刚税、劳动力安置费 l 及拆迁建设总体规划进行土地开以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净 补偿费发所发生的的各项费用支出( 即扣除拆迁旧建筑物回收的残值) 、 安置动用房支出等 前期房地产开发项目前期工程规划、设计、项目可行性研究、水文、地 2 工程费所发生的各项费用 质、勘察、测绘、。三通一平”( 即通水、 通电、通道路和场地平整) 等费用 基础房地产开发项目在开发过 开发小区内道路、供水、供电、供气、捧 3 设施费 程中所发生的各项基础设污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施 施支出以及道路等j i ：程支出 建筑 房地产开发项目在开发过房地产开发企业以出包方式支付给承包单 4 安装 程中所发生的各项建筑安位的建筑安装工程费，以自营方式发生的 工程费 装费用列入开发项目t 程施工预算内的各项费用 房地产开发项目内发生的、 钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、 5 公共配套独立的、非营业性( 不能有消防、自行车棚、公厕等设施支出 设施费偿转让) 可计入房屋开发成 本的公共配套设施费用 房地产开发企业内部独立现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、 6 开发核算单位及开发现场为开修理费、办公费、水电费、劳动保护费、 问接费发房地产而发生的各项间周转房摊销等。 接费用 房地产公司的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。管理费用是企 业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各项费用；财务费用是指企 业为筹集资金而发生的各项费用；销售费用是指企业在销售产品或提供劳务过程 中所发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。 从管理对象角度成本管理的对象包括土地成本、资金成本、项目建造成本和 管理成本。 1 9 山东大学硕士学位论文 1 土地成本：包括土地使用权取得费及土