（工商管理专业论文）阳光新街项目策划与投资经济评价研究.pdf

华中科技大学硕士学位论文 摘要 2 0 世纪9 0 年代以来，我国的房地产发展1 分迅速并对国民经济产生了深刻的影 响，尤其是商品住宅的发展起到至关重要的作用。房地产开发行业属于资本密集型行 业，具有高投入、高风险、高产出、周期长的特点，对于房地产企业来说，要想开发 出符合消费者需求的房地产产品并以此取得良好的经济效益，开发前期的项目可行性 研究t 作是其投资成功与否的关键。 本文主要采用文献研究法、调查法和专家意见法等研究方法对房地产投资项目进 行研究。首先介绍了国内外房地产业理论研究情况和商品住宅市场的需求特点。其次 论述了房地产：开发项目投资分析的一般理沦和方法，探讨了资本资产定价模型 ( c a p m ) 、风险效用原理等方而的问题。再次，针对阳光新街项目的实际情况，以市 场调查为基础，对项目所在区域市场环境进行分析，对市场供求进行预测，对同标市 场的需求特点进行研究，并以此为基础制定项目总体开发策略。最后，根据投资项日 经济评价的理论与方法，分析了阳光新街开发项f 1 的投资情况，对其进行经济评价和 风险分析，并结合开发公司实际情况，提出项目投资开发方案和建议。论文结合案例 分析，针对房地产行业投资经济分析与评价叶1 的项目贴现率的确定方法等问题进行了 深入的探讨。 研究表明：三房两厅和p q 房两厅，建筑面积在1 2 0 m 2 - 1 4 0 m 2 之间的户型最受消费 者欢迎，1 0 0 0 元m 2 的价格是消费者心理上和经济上都能接受的价位。项h 计划运作 3 年，总投资1 0 0 0 万人民币，预计可实现销售收入1 8 0 0 万元，净利润4 4 5 万元白 有资本投资收益率町达到1 1 1 2 5 。 关键词：房地产开发市场调查开发策略投资分析经济评价 l 华中科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t s i n c et h e1 9 9 0 s ，t h er e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yi sd e v e l o p e dv e r yr a p i d l ya n dh a da d e e pi m p a c to nn a t i o n a le c o n o m y ，e s p e c i a l l yt h ed e v e l o p m e n to ft h ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a l b u i l d i n gp l a y sa ne s s e n t i a lr o l e t h et r a d eo fd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t eb e l o n g st ot h e c a p i t a l i n t e n s i v et r a d e ，h a v et h ec h a r a c t e r i s t i c st h a th i g hi n v e s t m e n t ，r i s k y ，h i g ho u t p u t ， c y c l ea r el o n g ，t or e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，i fy o uw a n tt od e v e l o pt h er e a le s t a t ep r o d u c t s w h i c ha c c o r dw i t hc o n s u m e rd e m a n da n ds oa st om a k et h eg o o de c o n o m i cb e n e f i t s ，i ti s i t s k e yi n v e s t e di na n ds u c c e e d e do rn o tt od e v e l o pt h ep r e v i o u sf e a s i b l er e s e a r c hw o r ko f p r o j e c t ， t h i st e x ta d o p t ss u c hr e s e a r c ha p p r o a c h e sa sr e s e a r c hl a wo fd o c u m e n t s ，i n v e s t i g a t i o n m e t h o da n de x p e r to p i n i o nl a w ，e t c t oc a r r yo nr e s e a r c ht ot h ei n v e s t m e n tp r o j e c to ft h e r e a le s t a t em a i n l y ，h a v ei n t r o d u c e dt h ed o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a lt h e o r e t i c a lr e s e a r c h s i t u a t i o no fr e a le s t a t ea n dd e m a n dc h a r a c t e r i s t i co ft h ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g m a r k e ta tf i r s t s e c o n d l yh a sd e s c r i b e dt h eg e n e r a lt h e o r ya n dm e t h o do fd e v e l o p m e n ti t e m i n v e s t m e n ta n a l y s i so ft h er e a l e s t a t e ，p r o b e i n t oc a p i t a la s s e t sf i xt h ep r i c em o d e l ( c a p m ) ，r i s ku t i l i t yp r i n c i p l e ，e t c i s s u eo f m o r e o v e r , t ot h ea c t u a lc o n d i t i o n so ft h e p r o j e c to fn e ws t r e e to fs u n s h i n e ，b a s e do nm a r k e tr e s e a r c h ，a n a l y s e ，p r e d i c tt h em a r k e t s u p p l ya n dd e m a n do nt h er e g i o n a lm a r k e te n v i r o n m e n tt ot h ep r o j e c t ，c a r r yo nr e s e a r c ht o t h ed e m a n dc h a r a c t e r i s t i co ft h eg o a lm a r k e t ，a n dm a k et h eo v e r a l ld e v e l o p m e n tp o l i c yo f t h ep r o j e c tb a s e do nt h i s f i n a l l y ，a c c o r d i n gt ot h et h e o r ya n dm e t h o do fe c o n o m i c e v a l u a t i o no ft h ei n v e s t m e n tp r o j e c t ，a n a l y s e dt h ei n v e s t m e n ts i t u a t i o no ft h ed e v e l o p m e n t i t e mo fn e ws t r e e to fs u n s h i n e ，c a r r yo ne c o n o m i ce v a l u a t i o na n dr i s ka n a l y s i st oi t ， c o m b i n et h ea c t u a lc o n d i t i o n so fd e v e l o p i n gc o m p a n y , p r o p o s ed e v e l o p i n gt h es c h e m ea n d s u g g e s t i o ni np r o j e c ti n v e s t m e n t t h et h e s i sc o m b i n e sc a s ea n a l y s i s ，h a sc a r r i e do nt h ed e e p d i s c u s s i o nt os u c hq u e s t i o n sa st h ei n v e s t m e n te c o n o m i ca n a l y s i so fr e a le s t a t et r a d ea n d d e f i n i t em e t h o do ft h ep r o j e c td i s c o u n tr a t ew h i l ea p p r a i s i n g ，e t c s t u d i e sh a v es h o w n ：d r a w i n gr o o ma n dd r a w i n gr o o mt w o ，r o o mf o u rt w o ，r o o m t h r e e ，c o n s t r u c t i o na r e aat y p ea m o n g1 2 0 m 2 - 1 4 0 m 2 i sw e l c o m e db yc o n s u m e r sm o s t ，p r i c e i l 华中科技大学硕士学位论文 o f1 0 0 0 m 2c o n s u m e rp s y c h o l o g i c a l l ya n dp r i c et h a tc a na c c e p ta tt h ee c o n o m y t h e o p e r m i o no fp r o j e c tp l a ni s3y e a r s ，g r o s si n v e s t m e n ti s1 0m i l l i o nr m b ，i ti se s t i m a t e dt h a t c a nr e a l i z et h ei n c o m ef r o ms a l e so f18m i l l i o ny u a n ，n e tp r o f i ti s 4 ，4 5 0 ，0 0 0y u a n ， i n v e s t m e n ty i e l do fo w nc a p i t a lc a nb eu pt o111 2 5 k e yw o r d s ：d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e m a r k e tr e s e a r c h d e v e l o p m e n tp o l i c y i n v e s t m e n ta n a l y s i s e c o n o m i ce v a l u a t i o n - 一一 i i l 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个 人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文a 保密口，在年解密后适用本授权书。 本论文属于 不保密口。 ( 请在以上方框内打“4 ”) 一繇牟菠 币签孺江孕 华中科技大学硕士学位论文 1 1 房地产投资概述 1 绪论 随着中国经济的发展，居民消费结构的变化，不论是企业或个人对于投资越来越 热衷，房地产由于具有较高的投资报酬率以及较强的保值、增值能力而成为重要的投 资工具”。 所谓房地产投资指将一定的资金投入到房地产开发经营利中介服务等活动叶，以 期未来获得更大收益的行为【2 l 。投资是进行房地产开发的基础，它既能带来巨大的收 益，同时也有很大的风险。 由于房地产本身所具有的特性，房地产投资也表现山与其他投资不同的特性，比 如高投入，周期长，流动性差，抵御通货膨胀，金融支持，受政策影响大，影n 向投资 风险的凶素多，对专业知识和经验的依赖性等。 房地产投资过程可以分为以下五个阶段：信息收集阶段、项目可行性研究阶段、 土地获得与规划设计阶段、项目投资实施阶段和投资i 司报阶段陋j 。 就房地产企业的资产构成来看，它属于低固定成本型氽业，盈亏临界点销售额较 低，企业较容易维持经营。因此房地产企业可以更多的利用债务资本，以期取得更好 的效果。但是，就某一房地产开发项目而言，一旦购得土地后，其投入的资金就会转 变为固定成本，则项目的经营风险就会加大。 1 2 国内外房地产业理论研究综述 1 2 1 国外房地产业理论研究 国外对房地产业的理论研究己有三百多年的历史。甲在1 7 世纪末，经济学家威 廉配弟第一次提出级差地租的概念，并对级差地租、土地价格等做了初步阐述， 开创了早期房地产j i k 理论研究的先河。尔后，杜尔哥( 1 7 2 7 1 7 8 1 ) 、亚当斯密 ( 1 7 2 3 。1 7 9 0 ) 、人卫李嘉图( 1 7 7 2 1 8 2 3 ) 等相继对土地经济问题及住房问题进行探 讨。马克思在批判和继承资r 。阶级古典经济学理论的基础上，创造了科学的地租地价 理论体系，对地和构成、地价量化及建筑物地段地租做了深入的研究，为房地产业理 论提供了重要的理论基础。恩格斯的研究进一步完善和丰富了马克思的土地理论。早 华中科技大学硕士学位论文 期的房地产业理论由于受到实践水平的约束，研究是零散的；大部分是基础理论的阐 释，依附于政治经济学、土地经济学及其他学科。 随蔚国外房地产业的发展，理论研究也日益深化。不同学科从不同角度对房地产 业理论做了较为深入的研究。 美国经济学家伊利( l t y e l l y ) 和莫尔豪斯( e w m o r e h o u s e ) 1 9 2 4 年合 著的上地经济学原理的出版，是经济学开始系统研究土地及房地产发展的标志。 在其著作中阐述了土地制度、土地价值、土地课税、土地利用等一系列的问题，但其 侧重点放在农业用地f _ = 。伊利的弟子r u 拉特可利犬1 9 4 9 年出版了其代表作城 市土地经济学，其中分析城市土地供需状况，研究了土地市场均衡模式，分析了不 动产市场结构等，是第一部比较系统研究房地产业理论的经济学著作。加拿大经济学 家，r u 拉特可利夫的弟子哥德伯格( m g o l d b e r g ) 与p 钦洛依( p c h i n l o g ) 于1 9 8 4 年合作撰写并发表了城市土地经济学著作。这部著作除研究土地供需、 房地产巾场、房地产金融市场以及住房等问题外，还开始研究土地利用控制、房地产 政策调控、土地投机防治等市场涧控问题，但是作者只是把房地产业作为城市经济活 动中的个重要的生产要素来研究，没有将房地产业作为国民经济发展的一个重要部 门来进行研究。 城市经济学开始从城市内部的住宅及其他建筑物、土地市场等力面研究房地产、i k 发展。区域科学家阿隆索( w a l o n s o ) 和温哥( l j r w i n g o ) 6 0 年代以后提出了 居住区位模式，引出了一系列的城市土地利用模式、房地产供需模式、土地与住宅市 场均衡模式等问题的研究。在这时期，劳瑞( l o w r y ) 的大城市模式和哈罩斯( h a r r i s ) 的城市数量模式等，就是比较典型的。1 9 8 5 年，英国经济学家伊文思教授( e v a n s ) 出版了其著作城市经济学，比较系统地分析了住宅区何、制造业区化、办事机构 以及房地j m 市场问题，是城市经济学派对房地产、i k 发展进行系统研究的重要著作。 地理学尤其是经济地理学、城市地理学，对房地产业进ij 二研究侧重丁空间演化、 空间结构和空间政策。许多地理学家运用区位论原理研究城市地域结构l j 地价空间差 异、城市化与地价的动态变化、城市规模与房地产价格差异，交通运输与地价变化等 问题。地理学家很早就开始研究房地产开发活动的控制对策，参与了国上开发政策、 区域开发政策、上地利用政策以及城市规划政策的制定等。 礼会学注重人类住区的发展研究，研究住宅合作社问题、福利住房、老年人住房 问题、居住环境以及贫凼、种族住房等问题。联合围专门成立了人类居住中心，研究 华中科技大学硕士学位论文 人类居住问题，并督促各国政府重视人类住区发展，帮助其实施全球性可持续发展住 房战略。 行为学侧重于研究房地产发展商的决策心理、项目区位选择指向、中介商的营销 心理和房地产用j 的消费心理，以及房地产投资者的行为心理、政府管理者的决策行 为心理等等。 经过不同学科众多专家学者的艰辛研究，逐步形成了较为完善的房地产：理论体 系，可以概括为血人理论，即地租理论、地价理论、供求理沦、区位理论和城市化理 论。 1 2 2国内房地产业理论研究进程与研究成果 ( 1 ) 萌芽阶段 我国房地产业研究始于2 0 世纪3 0 年代。1 9 3 0 年，章植的土地经济学出版， 这是我国第一本十地经济著作。1 9 3 5 年，张辉出版了上海市地价研究。同年，高 信出版了南京巾- 之地价与地价税。1 9 3 8 年，王丙勋出版了天津市地价概况。1 9 4 4 年m 版了伊利和魏万尔合著的土地经济的中译本以及张土介的土地经济学导论、 王季深的上海之房地产等一系列著作。这+ 时期主要是在介绍n # b 房地产经济学 理论的同时，对房地产业理论做了初步性的研究。 新中国成立后，逐步消火了土地私有制建立起社会主义公有制。 _ h 于“左”的 思想的干扰，认为社会主义不存在地租，城市住宅不是商品。因此，房地产业不复存 在，房地产经济研究也被冷落。 ( 2 ) 探索阶段 党的十一厢三巾全会以来，房地产业在我国逐渐恢复和发展，在房地产经济的基 木理论方面也开始了探索性研究。1 9 8 0 年，邓小平同志做了住虏要改革的指示。城 市建没、中国房地产、汉江研究、基建调研等报刊杂志先后发表了许多有关 城市住宅属性、地租等方面的论文。1 9 8 0 年1 1 月成立了中国土地学会，并召开了许 多学术讨论会，探讨社会主义地租地价问题。1 9 8 2 年上半年，武汉、天津等9 城市成 立了t 房地产经济研究会”，也出版了论文集。这一时期出版了讷：多著作和学术刊物， 如张熏华、俞健主编的十地经济学( 1 9 8 7 ) ，杨巍主编的城市房地产经济学， 高秉坤主编的城市房地产经济学以及北京的住宅经济( 现名为房地产经 济) ，武汉的房地产经济研究等学术刊物。 这一时期，房地产业发展研究零星散见于这些学术著作或刊物的沦文巾，以地租 华中科技大学硕士学位论文 地价问题讨论为中心，引发了整个土地价格问题的深入研究，涉及地租、地价、地税、 土地市场等方面，虽无定论，但已有部分共识，较普遍地承认了社会主义存在地租， 接受了地价是地租资本化这一古典理论，并一致承认了应实行土地使用制度改革。以 住宅商品化问题的讨论为中一t 5 ，引发了住宅商品化、住房制度改革、房产经济等问题 的深入研究，逐步形成了房屋商品化理论体系。土地有偿使用和房屋商品化两大理论 为我国土地使用制度改革、住房制度改革及房地产、j p 发展提供了坚实的理论基础。 经过一段时间的理论探索后，1 9 8 7 年深圳特区率先进行国有土地使用权的有偿出 让。与此同时，炯台市也开始进行住房制度改革的试点。1 9 8 8 年，海口、广州、厦门、 上海等地也开始十地使用权出让试点。唐t h 、重庆、佛山、汀门、成都等巾- 也于同年 开始住房制度改革的试点。由于实践的需要，房地产业发展理论的研究逐渐活跃。主 要围绕以下几个问题进行探讨：土地使用权m 让、转让的基本理论和意义；地租与地 价的理论方法；城镇十地使用的“双轨制”与管理体制的改革；房产、地产、房地j “、 不动产的概念和区别：房地产的属性和房地产业特征；房地产“隐形市场”与国有资 产流失问题等。 这一时期，国内山版了诩：多有关房地产发展方面| e 勺著作，但多数只是侧重于某一 方面的研究。如刘书楷、张月榕主编的土地经济学原理( 1 9 8 8 ) ，李鸿昌、周治平 主编的城市土地经济学( 1 9 8 8 ) ，周诚主编的土地经济学( 1 9 8 9 ) ，牛宝德主 编的土地经济学( 1 9 9 1 ) ，徐文通主编的房地产经济学( 1 9 8 9 ) 等。 ( 3 ) 形成阶段 1 9 9 2 年，房地产业出现前所未有的迅猛发展，带动我国经济进入一个新高速增长 的阶段。由于我国房地产业尚处于发展的幼稚期，在发展中出现了许多问题，特别是 过量批租土地和滥设开发区的占目性 j 政行为，造成土地开发投资骤增而形成房地产 商品的“虚热”现象，诱发了土地投机和超乎寻常经营范围的炒卖现象，引起社会各 界的非议，也引发了理论界对一系列问题的研究。如：房地产土地投机问题、租税问 题、外商投资房地产管理问题等等。1 9 9 3 年下半年国家开始对房地产业实施紧缩的宏 观调控政策，使房地产、l k 膨胀势头得到有效遏制。但是，房地产业作为一种对国民经 济发展有较强带动性的产业活动，如何把握宏观调控的力度，使房地产业能与整个国 民经济相协调发展，这一重要课题，引发了不同观点的热烈讨论与争沦。这些讨论主 要罔绕房地产业的性质以及在国民经济中的地位和作用问题；房地产业发展是否过热 与宏观调控的力度问题；房地产投机的利与弊问题；公有住房出售与住房制度改革力 4 华中科技大学硕士学位论文 度问题；房地产业的管理体制问题等等。在讨论和探索中，许多学者和政府官员都己 把房地产业作为个独立的产业部门，对其发展的目标、发展的周期性以及发展战略 等询：多方面开始进行系统研究。人们普遍认识到，借鉴发达国家的经验，制定我国房 地产业发展的法律、法规和调控政策，已经是国民经济发展中迫切需要解决的问题。 这时期，在各种报刊和著作中，许多学者都发表了房地产业发展的观点。比较 有代表的著作有：包宗华主编的房地产：先导产业与泡沫经济( 1 9 9 3 ) ，李工有主 编的中国房地产发展与投资实务( 1 9 9 3 ) ，屠永良等主编的房地产经济学( 1 9 9 4 ) 等。这些学者在其著作中大多探讨房地产业发展的现状和存在的问题，但对房地产业 发展的理论体系发展的时序和空间规律、发展的市场运行机制、产业发展的走势、 产业发展的目标、战略步骤以及产业发展的凋控体系等方面，尚未进行系统研究。 综上所述，我们可以清楚地看到：房地产业理论研究源于房地产业实践，又指导 着房地产业实践。许多国家，特别是经济发达国家房地产业的发育与成熟均早丁我国， 实行作为房地产业发展前提的市场经济体制也早_ 丁我国，因此这些困家的经济理论界 以市场经济规律l j 房地产业实践为基础所进行的房地产业理论研究大多先于我国，并 己形成较为成熟的理论体系。在我国过去多年实行的计划经济体制下，土地无偿划拨、 房屋无偿使用，造成房地产业严重萎缩，房地产业理论研究也无从谈起，只是某些涉 及房地产业基础理论的研究工作，如区位理沦、城市化理论等，在城市规划与建设理 论研究领域中艰难地进行。我国实行以市场为导向的经济体制改革2 0 年来，特刖是 确定建立社会主义市场经济体制目标的几年来，房地产业的恢复与迅速发展，提出了 对房地产理沧的迫切需求，同时也提供了房地产业理论研究的实践基础。近2 0 年来， 房地产业发展得益于社会主义市场经济理论与有关房地产理论的指导。为此，系统研 究房地产业理论，包括借鉴国外有关理论成果，对于指导实践，保证我国房地产_ p 得 以健康，持续发展有着重要作用。 1 3 研究目的与研究方法 本文研究的f 1 的一是通过理论探讨和案例分析相结合方式，探讨投资分析和经济 订价的主要方法在房地产开发项目中的运用，并对实际中出现的诸多问题进行改进； 确定房地产开发项目投资分析主要方法：探讨房地广：开发项目贴现率的确定方式；探 讨风险分析的主要方法。二是通过对阳光新街项r 市场环境的调垒与分析，结合开发 企业自身实力和项目特点，制定切实可行的开发策略。三是结合项目投资评价方法， 华中科技大学硕士学位论文 对阳光新街项目进行经济评价与风险分析，以降低项目投资风险。 本义主要采用文献研究法、调查法和专家意见法来进行研究。 ( 1 ) 文献研究法是对文献的研究分析得出对丰、客观世界规律性认识的一种研 究方法。在对数字化图书馆相关文献及研究成果总结分析的基础上从中汲取教训、 看清事实，再进一步深入研究，从而合理地指导实践。 ( 2 ) 调查法主要是用来搜集原始资料并进行分析研究的方法，本文主要采用问 卷调查法等。 ( 3 ) 专家意见法是针对研究的问题征询专家和学者意见并进行分析研究的方法。 华中科技大学硕士学位论文 2 商品住宅市场需求特点 成熟的城市住宅市场和其它商品市场一样，应是“以销定产”的买方市场，i 习此，分 析城市住宅市场的需求，以确定合适的城市住宅r h 场供给是研究城市住宅市场的必经途径。 2 1 住宅与住宅市场 住宅是指供人们居住生活之用的房屋建筑，它是人们从事社会经济、文化活动最 摹本的物质前提之一，是人们安居的处所。住宅遍布于城市和乡村。本文所要论述 的住宅是指城市住宅即钦州市城市商品住宅。 城市住宅市场是指城市住宅商品的交换关系的总和。与一般市场相同，住宅市场 是由买卖双方、住宅商品本身、住宅价格等市场要素按一定的交易方式构成的。 消费者足市场的主人。站在市场营销者的角度，市场就是顾客，认识巾场的目的就 是为了满足顾客的需求，与顾客达成交易。因此，现代市场学对市场最基本的认识不 足按照产品的种类，也小是按照产品的使用价值，而是按照顾客的购买目的和购买行为t 将市场划分为消费者市场、生产者市场、转卖者市场和政府市场。这四种市场是市场营 销者对市场最直接最有效的分析。对于城市住宅市场也是如此城市住宅消费者市场、乍 产者市场、转卖者市场和政府市场的研究，始终是房地j “企业经营发展的出发点。 住宅市场运行的目标模式是实现以下两种平衡：住宅供求总量性平衡和住宅供求 结构性平衡9 1 。 住宅需求源于个人和家庭，但严格说来，购买住宅不一定都是为了居住自用。在发 达的房地产市场中，虽然居住白用占购买住宅的主导地位，但除此之外也有购买住宅出 租或转卖获利者。因此，住宅消费市场由两类顾客组成：一类是为了居住自用而购买住 宅的顾客，另一类是为了出租或转让而购买住宅的顾客，这是以投资为目的的顾客。 2 2 城市住宅市场需求的性质及特点 2 2 1 城市住宅市场需求的性质 城市住宅作为城 丁居民的主要生活资料是城巾- 人口牛存的基本条什。是城市人 口生活所必需的长期性消费品( 4 1 。城市住宅消费的不可替代性表明它在质的方面无弹 性，仪在量上存在着差别性。 华中科技大学硕士学位论文 住宅是一种价值大、使用价值消费周期长的超级耐用消费品，按照恩格斯对生活 资料的分类，住宅既是生存资料，同时又是享受资料和发展资料。特别是当前居民刘 住宅的享受功能和发展功能的追求日益强烈，进而导致城市住宅需求范围日益扩大。 根据城市住宅对满足城市居民需要的程度的差别，城市住宅可划分为低档住宅、普通 住宅、高档住宅三类”1 。在商品经济条件f 由于住宅是小动产具有保值功能，囚 此，城市住宅也成为城市居民进行个人经营与投资的重要对象。 总之，城市住宅市场需求包括消费需求和投资需求两种性质。消费需求指城市居 民将其作为生活必需品的需求；投资需求指城市居民将其做为储蓄保值和增值的手 段，以获得收益为f 1 的的需求。 2 2 2 城市住宅市场需求的特点 为了较全面地分析城市住宅市场的需求，了解城市住宅市场需求的特点是非常必 要的，城市住宅市场具有如下特点： ( 】) 住宅需求的层次性。这种层次性主要因住宅的需求档次和需求类型而异。 ( 2 ) 住宅需求内涵的多样性。住宅需求是多方面的，如居住需要、日常生理生 活需要、交往和交流场所的需要、安全需要、甚至成就感需要等多方面。 ( 3 ) 自住消费和租住消费并存。 ( 4 ) 住宅消费具有消费需求和投资需求两重性质。 ( 5 ) 住宅需求具有广泛性。无论任何人、任何家庭，尤论其经济条件如何，都 离4 i 开住宅消费。 ( 6 ) 个人和家庭购买频率低。 ( 7 ) 住宅消费需要中介机构提供服务。 ( 8 ) 一- 手市场存住宅消费中作用较大。 ( 9 ) 承租住宅在消费上具有一定的灵活性，在获得满足上具有一定的时间紧迫性。 ( 1 0 ) 住宅市场具有强烈的融资性。需求者需借助金融信贷机构和社会资金的融 资作用及各种商业信贷和民间信用方式来购买住宅。 ( 1 1 ) 住宅市场受国家政策的影响较大，可享受购买或租住的政策性优惠。 2 3 住宅市场需求的类型、层次及总量指标分类 2 3 1 住宅市场需求的类型 小同的住宅需求类型是由家庭生命周期决定的。家庭成员的年龄、婚姻及就业的 华中科技大学硕士学位论文 变化，使家庭处于动态的周期性变化中。典型的家庭生命周期可分为如下五个阶段： 独身期；空巢1 期( 已婚而无子女时期) ；满巢期( 包括从了女出生到独立脱离家庭 的全部过挥) ；宅巢2 期( 子女离开家庭) ；孤身期。处丁不同时期的家庭对住宅的 需求是不同的。另外，其购房能力也存发生变化日】。 根据家庭生命周期各阶段对住宅的基本需求，我们可以将住宅需求分为两种类 型：结婚住宅型需求和两代分室居住型需求【8 】。无论从宏观上还是从微观上来看，结 婚住宅型需求和两代分室居住型需求部体现了依次更替的周期性变化规律。若以青年 结婚住宅需求为起点，那么从青年结婚算起，经过十年走右时间就转变为两代分室住 宅需求，再经过十年左右时间，因子女独立成守家庭就由两代分室转变为结婚住宅需 求类型。在宏观上也是如此，困家的人口生育政策及住房改革并不改变住宅需求的卜 述两种住宅需求类型，所能改变的是每一种类型的满足质量。因此，尽管人类社会对 住宅的需求是多种多样的，但其基本类型就是结婚住宅型需求和两代分室居住型需 求。这两种类型的周期性变化是社会住宅需求的一种规律性。 2 3 2 住宅市场需求的层次 住宅需求层次的形成是由人的生理及心理特征所决定的。依据著名心理学家马斯 洛的“需求层次”理论，人的需求可分为生理、安伞、社交、自尊及自我实现工个层 次1 2 】。当低层次需求获得满足后，j 。可能寻求更高一级层次的需要。需要层次理沦也 完全适合人们对住宅的需求。住宅需求层次从作为栖身的处所这一最低级的需求层次 开始，到安全的保障、完仝满足生活和工作的需要，再到成就与能力地位的体现、社 会地位及价值的象征等。住宅需求层次的实现过程是由消费者个人的社会阶层变化所 决定的。随着消费者社会阶层的变化，潜在的住宅需求层次将成为现实的住宅需求层 次。住宅需求层次在住宅需求分析中超重要作用。 2 3 3 城市住宅市场需求的总量指标的分类 住宅需求总量的分类因考虑的角度不同而有不同的分类方法： ( 1 ) 根据住宅需求与购买行为的关系，住宅需求总量分为有效需求和潜在需求 两类。由丁二供给取决于有效需求，所以必须区分住宅需求总量巾有效需求与潜在需求 的关系。 ( 2 ) 根据住宅需求类型分为结婚住宅需求与两代分室居住住宅需求两类。一般 来说，结婚住宅需求对二居室、一居室、单身住宅有需求；两代分室住宅需求对 居 华中科技大学硕士学位论文 室及以上的住宅有需求。区分这类住宅需求量的土要指标是家庭结构和建筑面积。 ( 3 ) 根据住宅需求层次分类，住宅需求总量应分为低档住宅、普通住宅、高档 住宅三类。结合饮州 丁目前的情况，低档住宅可理解为解困房，一般只具有居住功能， 享受和发展两个层次的效用并不卜分明显，它仅是一种生存资料。普通住宅指结构比 较合理、造璎比较美观、设备比较齐全、室内外装修火众化、有一定辅助面积的住房。 它对应于我国目前的安居房、小康住房、微利房子等中档住宅，除了具备生存资料性 质外，还兼有较明显的享受资料的特性。高档住宅指造型典雅、面积大、宽敝明亮、 内外装修装饰华美、设备齐全、现代化的住宅。它不仅有休息功能，还具有娱乐、学 习、社交等功能，有利于人的事业和智力发展。| 又：分这三类住宅的主要指标是住宅的 品质和建筑面积。 ( 4 ) 根据住宅的户型结构分，住宅需求总量可分为一室户、两室户、三室户、 四室户等。衡量该分类的土要指标是住宅的户型类别和建筑面积。 ( 5 ) 根据住宅的地理位旨分，住宅需求总量是可分为市叶i 心、市中心、市郊、 城郊结合部等的住宅需求。可用住宅的建筑面积作为衡量其各类需求的主要指标。 o 华中科技大学硕士学位论文 3 房地产项目投资分析与投资评价方法 3 1 投资要素原理 企业投资的前提是赚取利润，预期收益大丁预期成本时投资行为才会发牛。因此 理解投资的三个基本要素是：收益、成本和预期。 3 1 1 收益 风险和收益往往是联系存一起的：高风险高回报，因此利润作为收益的表王见形式 往往也是与风险关联的。利润包括三种不同的报酬： ( 1 ) 社会风险补偿：指开发企业承担的用来补偿诸如破产和经济萧条时期的损 失，也就是在经济运行良好时期开发食业获得的超额利润。在企业实力较强和社会经 济状况良好、房地产行业景7e 时这- - = 1 7 酬率可以定的高一些。 ( 2 ) 承担风险的收益：企业承担的不能被分散年h d r l 以保险的风险。 ( 3 ) 创新利润：由于企业的创新而超出其他企业的高额利润。 般来说收益的总体水平受国民经济的影响，收益效用支配着经济剧期中投资的 变动方向。当房地产的收益高于社会平均利润时众多投资资金就会涌向房地产，比如 目前北京房地产行业利润远远高于伞围其他城市，所以众多的企业，甚至很多三外( 外 行、外地、外资) 企业挤入北京房地产市场期望能从市场中分得一杯羹。 3 1 2 成本 影响投资成本的两个重要因素是利率和税收：利率在经济生活中具有两种调节功 能，首先它是人们进行消费、投资和储蓄的依据，其次它是资源配置的于段，促使投 资者选择高回报率的投资项目1 。税收的增减赢接影响房地产的投资成本比如土地增 值税、营业税等 3 1 3 预期 投资中的第三个因素是投资商埘末来| e | 勺预期，由于未来事件非常难以预测，因此 投资决策随着对未来不同预期而有所不同。房地产投资可以说是一种长线投资，因而 对未来的预期格外重要。土地区位经济的预期、供给预期、需求预测以及市场细分的 预测是影响房地产投资决策的重要因素i 。 华中科技大学硕士学位论文 3 2 房地产投资分析方法 3 2 1 边际成本和规模收益理论 ( 1 ) 边际成本递减和递增规律 边际成本( 递增、递减) 规律描述总成本的变化率与产量之间关系的规律，是投 资决策的重要理论之- - i 。边际成本随产量的增加而降到最低，之后又随着产量的增 加而l 升，因此房地产投资巾要注意投资规模的研究，以确定合理的投资规模。边际 成本( 递增、递减) 规律是规模收益理论的前提和基础。 ( 2 ) 规模收益理论 规模收益理论是研究投入与收益之间的关系。西方经济学认为在其它投入不变的 情况下，随着一种可变投入的增加，总产量的增加( 边际产品) 在超过一点之后开始 递减7 。 微观经济学巾根据上述关系将生产分为三个阶段，即收益递增、收益递减、负收 益阶段。根据收益规模理论，有理性的投资者总会选择边际收益为零时的生产规模， 以获得最大利润。规模收益理论指导着土地收益运动的三个阶段。在定技术水平下， 一定量的土地上可变投入与产出的变化可以划分为三个阶段。存第一阶段，每增力一 个尊化的变量资源都能使土地卜的，“量急剧增加，使每一单位的平均收益递增；由丁 变量资源与固定的土地资源在数量j ：没有能够达到充分的配合，土地的牛产潜能没有 能够充分发挥出来，投资者会不断投入资源增加产量。在第：阶段随着可变投入的不 断增加，十地的产量不断增加，当上升到最高点时，聪明的投资者卅i 应该再追加投资。 第三阶段如果再投入，士地的产量1 i 但不上升反而会下降。因此只有在第_ 阶段，投 入的可变资源与土地的比例适应，才是最合理的投资范围，这规律在经济学中称为 十地收益递减规律。这一) 1 5 l 律说明了在定的技术条件下土地的集约利用是有限度 的。 3 2 2 风险收益和风险效用原理 一般来说，风险和收益是相生相伴的，对于投资者来说，风险人的项目预期收益 高，风险小的项目预期收益低，不同的风险项目对应不同的收益率，并且二者是等价 的1 2 。这一理论为房地产投资者进行风险分析提供了一种量化的工具，存诸如商业、 写字楼、住宅等不同项目投资h q ，可以根据不同风险程度下的预期收益率来决定是否 值得冒此风险。 1 ， 华中科技大学硕士学位论文 3 3 房地产投资经济评价 房地产经济评价足房地产投资分析的核心，经济评价的主要方法是定量分析和定 性分析相结合，以定量计算为主，对拟建项目在经济上进行全面分析、计算。从一个 经济评价的工作程序来看主要包括财务数据的收集和测算、房地产投资静态分析、房 地产投资动态分析、不确定性分析( 风险分析) 以及国民经济评价等几个阶段。 3 3 1 房地产投资静态分析 静态投资指标不考虑资金的时间价值，适用于建设工期较短的小型项f 1 ，对于大 型项目，在投资机会研究和初步可行性分析阶段也较多的应用9 1 。常见的指标主要有 投资利润牢、资本金利润率、资本会净利润率、投资利税率和静态投资同收期。资本 金利润率是投资者最关心的一个指标，它反映了投资者自己出资所带来的净利润。 3 3 2 房地产投资动态分析 房地产动态制表主要有净现值( n p v ) 、内部回报率( i r r ) 、动态投资回收期和 盈利指数( p n ) 。 ( 1 ) 净现值 净现值指将投资期内不同时间发生的净现金流量，以一定的贴现率贴现到投资期 初，并将各期的净现金流量现值相加之和。这里贴现率一般为皋准回报率： = f + ( r 1 ) 口 ( 3 1 ) i 为无风险利率；r 为资金市场平均收益率；b 为风险系数。 n p v = 【f ( i + 们 ( 3 2 ) t = l n p v 0 表示项目的资金产出人于项目的资会投入，或者况可实现的投资收益率 会超过做贴现率的最低期望收益率，可以判断该项目可以盈利。反之，n p v 0 则p i 1 ，如果，n p v 0 则p i 0 ，表明项同利润本：超过基准贴玑率，具 有财务上、经济上的可彳j 二性：项f 1 财务内部收益率f i r r 为5 3 9 5 大于基准收益率2 5 ， 说明盈利能力已经能够满足项目资本成本。 5 4 项目开发经营风险分析 本章拟对阳光新街项同进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险， 然后对项目运作巾的主要风险进行定性研究并提出相应对策。 5 4 1 项目盈亏平衡分析 影响本项日税前利润的几个主要因素是建筑工程投资、房屋售价、商品房销售率等。 这些因素受当地政策、经济和社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效 益。项f 1 盈亏平衡分析，就是求m 盈亏平衡点，即产量或销售良达到什么水平时，企业 华中科技大学硕士学位论文 或项目正好不亏不赚，平衡点也就是企业或项目亏损盈利的分界点，即保本点。对于阳 光新街项目来说，成本主要由前期建设投入的固定成本构成，每销售一套住房所产生的 变动成本主要是由销售费用组成，这部分可变成本所占的比例很小，对计算结果几乎没 有影响，所以在这里忽略不计。因此，阳光新街项目的盈亏平衡图如图5 1 所示： 费 用 1 8 0 0 1 0 0 0 销售量 陶5 - 1 阳光新街项日盈亏平衡图 当项月盈手乎衡时，利润为零，所以项月盈争乎衡时的销售量为 项f 1 盈亏平衡点销售量 单价一单位销量町变成本 1 0 0 0 o 当销售量达到1 0 0 0 0 m 2 时，也就是销售收入达到1 0 0 0 万元时，即达到预计收入的 5 5 6 时，项目处于盈亏平衡状态。 5 4 2 项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目动态盈利指标计算( 财务净现值和财务内部收益 率) ，分别计算总投资、房价两个影响因素的敏感程度及其对经济指标的影响。 ( 1 ) 项只总投资 由于房地产项f 1 投资较大，开发周期较长，其削l 叮能会出现各种f i 能预 l i j 的变化， 故项目的总投资额可能会发生一些变化，经计算总投资增加幅度达1 0 时，f n p v 从1 7 6 力- 元下降到8 6 万元，下降5 1 1 4 ；f i r r 由5 3 9 5 下降到3 7 8 2 ，卜i 降2 9 9 ，也就 是说当投资变化1 时，财务净现值变化5 1 1 ，财务内部收益率变化3 。当评价指标 达到临界点，也就是f n p v = 0 时( 或f i r r = 2 5 时) ，投资增幅为1 9 4 6 ，当投资增 幅超过1 9 4 6 时，项目不可行。 华中科技大学硕士学位论文 ( 2 ) 住宅销售价格 在