第二章物业权属法律制度2ppt课件.ppt

第二章物业权属法律制度,1,目录,第一节物业权属第二节物业权利第三节物业权属登记制度第四节物业产籍管理,2,第一节物业权属,物业权属概述物业产权管理和物业产权登记,3,一、物业权属概述,什么是物业权属？物业权属是指有关行政部门对物业所有权以及由此产生的物业抵押权等他项权利依法进行登记后所确认的相关主体的权利归属状态。物业权属与物业权利的区别物业权利：权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定行为或不为一定行为。它侧重于权利本身所具有的内容。物业权属强调权利与权利主体的联系，是有关行政部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。,4,二、物业产权管理和物业产权登记,物业产权管理物业产权管理是国家依法对物业产权的确认和变更，以及包括由此发生的各种产权关系的协调和处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。产权管理包括土地产权管理和房屋产权管理，它是保护物业交易的必要手段和国家措施。,5,二、物业产权管理和物业产权登记,物业产权登记物权法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物业产权登记是世界各国普遍建立的一种物业产权管理制度；国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋受法律保护。,6,第二节物业权利,物业所有权物业使用权物业抵押权物业相邻权建筑物区分所有权,7,一、物业所有权,定义：所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权益。占有权：物业所有人对物业实际控制的权利。使用权：在法律规定范围内，根据物业类型对物业加以利用的权利。收益权：基于对物业的使用而取得利益的权利。处分权：物业所有权人在法律规定的范围内，根据自己的意志处置物业的权利。它是物业所有权中最基本的核心权利。,8,一、物业所有权,物业共有权定义：物业共有权是指两个或两个以上的公民或法人对同一物业共同享有所有权。物业共有权形式：共同共有：两个以上单位、个人基于某种关系而对物业不分份额地共同享有权利和承担义务。按份共有：安份共有又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。处分共同共有的物业以及对共有的物业作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,9,一、物业所有权,【案例】刘某、张某是夫妻关系，但夫妻关系紧张。丈夫刘某把署名刘某，而事实上属于夫妻共同共有财产的房屋卖掉，并在房屋交易部门办理完手续，这时妻子发现，起诉法院。根据以上事实，法院应该如何处理？,【案例分析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”处分共有的物业应当经占份额2/3以上的安份共有人或全体共有人同意。处分共有财产，未经其他共有人同意的，需要登记的未登记的无效；已登记，并购买人属于善意第三人的有效，但其他共有人可以向处分财产的共有人行使追偿权。,10,二、物业使用权,物业使用权是指按照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。这里特指狭义的物业使用权，它是从物业所有权中衍生出来的用益物权。物业可以因租赁、借用、划拨等原因而由非所有权人占有、使用，甚至有限制的处分。依法成立的物业使用权受到法律保护，即使是所有权人不得干涉。,11,三、物业抵押权,物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人的同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。物业抵押权具有从属性、担保性，其设定的目的在于担保物业权利人或第三人所欠的债务能够依约偿还。如果债务人不履行债务时，债权人有权从该物业的变卖价金中优先获得清偿。设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当签订书面合同，并向上一级地方人民政府规定的部门办理手续。抵押合同自登记之日起生效。抵押人可将其所有的房屋和其他地上定着物进行抵押，也可以将其依法有处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物进行抵押。,12,四、物业相邻权,引导案例：王某邻居刘某开一家粤菜饭馆，粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味，查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。法院会如何判决？,13,四、物业相邻权,物业相邻权是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时有权要求其相邻方履行一定的义务。基本原则：“有利生产、方便生活，团结互助、公平合理”。适用原则：“有法依法，无法依当地习惯”。基本类型：相邻用水、排水；邻地通行；相邻土地、建筑物利用；建筑物通风、采光、日照；相邻环保；相邻防险。,14,案例：王某能否要求刘某停止侵害？,案例：王某邻居刘某开一家粤菜饭馆，粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味，查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。法院会如何判决？,案例分析：物权法第84条规定的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。物权法第89条规定：相邻人建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；物权法第90条规定。物业服务企业在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。,15,案例,刘先生和秦先生是同一单元楼的楼上下邻居，几年前刘先生在进行室内装修时，对房屋结构进行了改造。将原放在卫生间的抽水马桶移到了一间卧室里，正好在秦家卧室顶上，此后，楼上使用马桶时的小便声和冲水声，秦家都听得很清楚，致使秦先生及家人休息时，常因楼上不断发出的哗哗声而难以入眠。问题出现后他多次找到楼上刘先生，要求停止侵害，排除妨碍。但刘先生却置若罔闻。无奈之下秦先生走上了法庭。思考：法院应该如何处理？,16,案例,东南公司投资建设的五金大厦与华联商厦相邻，2005年1月，东南公司投资建设的五金大厦的基础工程开始施工，1个月后发现施工现场附近地面下沉即停止施工。6月东南公司及有关单位又论证通过了施工修改方案后，基础工程继续施工。10月中旬，相邻的华联商厦发现房墙壁、地面开裂，墙体损害并危及人身安全。商厦无法营业，于10月21日停业。经有关部门鉴定认为，华联商厦受损的直接原因是五金大厦基础工程大量抽排地下水造成。于是华联商厦要求东南公司赔偿损失，但东南公司称华联商厦的损失是由工程施工单位造成的，应由施工单位赔偿。因此，双方的争议未得到解决。2006年6月30日，华联商厦向法院起诉，要求东南公司赔偿财产损失。根据案情，人民法院可能如何审理此案？,不动产权利人挖掘土地、建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全；应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害。,17,五、建筑物区分所有权,引导案例：业主能自行扩建房前庭院吗？某物业公司受开发商委托进行前期物业管理服务。业主侯某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。物业公司工作人员当即进行规劝和制止，并向侯某下达了装修违章通知单，要求其停止扩建并恢复绿地原状。侯某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。工作人员在制止无效的情况下拨打了110报警，而侯某继续施工。侯某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区业主的正常通行和小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此，物业公司提起诉讼，要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。对此，被告侯某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但双方互相推诿，所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的业主都将小院外扩，不只侯某一家，因此不同意原告诉讼请求。你对本案例有何看法？,18,五、建筑物区分所有权,建筑物区分所有权概念建筑物区分所有权内容专有部分所有权共有部分所有权共有部分共同管理,19,五、建筑物区分所有权,建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一幢区分所有建筑物时，各区业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。,20,五、建筑物区分所有权,建筑物区分所有权的内容专有部分所有权建筑物的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性部分。它由一定长度和厚度构成，与其它专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相隔。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。物权法第七十七条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”,21,五、建筑物区分所有权,建筑物区分所有权的内容共有部分享有共有权业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不承担义务；建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式获得。建筑物共有部分，在使用上坚持共同共有的原则，不分份额，在面积分担上则采用按份共有的形式。异产毗连房屋共有部位和共用设施发生自然损坏时所需修缮费用由房屋所有人按份比例分担的原则。,22,五、建筑物区分所有权,建筑物区分所有权的内容共有部分共同管理权关于业主共同决定事项的表决规则：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,23,五、建筑物区分所有权,业主的诉讼权利业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。,24,案例：业主能自行扩建房前庭院吗？,某物业公司受开发商委托进行前期物业管理服务。业主侯某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。物业公司工作人员当即进行规劝和制止，并向侯某下达了装修违章通知单，要求其停止扩建并恢复绿地原状。侯某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。工作人员在制止无效的情况下拨打了110报警，而侯某继续施工。侯某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区业主的正常通行和小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此，物业公司提起诉讼，要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。对此，被告侯某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但双方互相推诿，所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的业主都将小院外扩，不只侯某一家，因此不同意原告诉讼请求。你对本案例有何看法？,25,案例,2006年3月，陈某与张某先后购买了大发房地产开发公司的某小区上下相邻的2楼商品住房和底层商品营业用房。2006年9月，张某在其所购的营业用房门上方与陈某住房的窗台下方之间的外墙面上安装了店面招牌，由于占用楼上住户陈某的外墙面，双方因此发生纠纷。陈某将张某和大发房地产开发公司告上法庭，诉称：被告张某将店面招牌安装在其所购住房外墙上，占用了自己的外墙。陈某多次找张某要求留出位置，张某置之不理，后又找大发房地产开发公司协调，仍不能解决，请求法院判决两被告侵权事实成立，恢复原状并赔偿其损失。被告张某辩称，其购买营业房后安装店面招牌，是根据大发房地产开发公司于2006年9月18日的公告要求进行的，未侵犯原告的权益。法院查明，大发房地产开发公司于2006年9月18日的公告内容为：凡购房户需挂招牌者，招牌位置在本层窗（门）上口与上层铝合金窗下口之间，临街门面需要安装招牌、防护栏者，招牌须安装在上层铝合金窗下口两尺半瓷砖以下。法院该如何判决？案例分析：根据我国物权法立法规定：外墙使用权应为全部商品房所有人共有，而非仅某套商品房所有人对该房外墙才享有使用权上的相对独立性。,26,第三节物业权属登记制度,物业权属登记概述所有权登记房地产权属登记法律制度房地产权属登记法律责任,27,一、物业权属登记立法概述,物业权属登记制度主要讲物业中房地产权属登记的的问题，即土地使用权和房屋所有权问题。根据中华人民共和国城市房地产管理办法在房地产权属登记管理中明确规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房地产权属登记制度是指房地产权利的取得、变更或灭失必须由政府管理机关通过登记程序来确认的一种制度。建立房地产权属登记制度，是政府保护房地产权属的重要方式。,28,二、所有权登记,房屋所有权登记发证机关为县级以上人民政府房产管理部门，其它部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书不具有法律效力，不受国家保护。以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。,29,三、房地产权属登记的主要法律规定,房屋登记制度是国家有关部门依法对房屋所有权、抵押权等他项权利进行登记、发证的一种管理制度。土地登记制度是国家有关部门依法对国有土地或集体所有土地的所有权、使用权以及抵押权等他项权利进行登记、发证的一种管理制度。物权法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权法第14条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”物权法第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”,30,案例：一房两卖，谁是房屋的产权人？,王先生与李先生签订房屋买卖合同，以30万元的价格从李先生处购买一套两居室房屋。订立合同后，王先生按合同约定缴了首期购房款20万元，尾款10万元办理房屋过户登记手续时支付。但李先生一直以工作忙为由未办过户登记手续。一年之后，房价上涨迅速，李先生又与张女士订立房屋买卖合同，将该房屋以45万元的价格卖给张女士，双方迅速办理了产权过户登记手续。由此三方产生争议。你认为如何处理该纠纷？,31,四、房地产权属登记,房地产权属登记要件申请人或代理人具有申请资格。有明确具体的申请请求。申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷，且不属于被限制转移或被依法查封以及违章建筑的房屋。属于受理登记的登记机关管辖。,32,四、房地产权属登记,房地产权属登记种类：总登记土地使用权初始登记房屋所有权初始登记转移登记变更登记他项