（工商管理专业论文）青岛高科园科技大厦项目成本精细化管理研究.pdf

西南交通大学硕士研究生毕业论文第l 页 i l 鼍曼曼皇曼量皇量量量量量量量皇基量量置曼量曼曼量曼曼曼! 曼曼量曼曼曼曼皇量曼曼曼罡曼曼曼曼量量鼍量曼皇罾量量量量量曼量量鲁曼曼置曼量曼皇舅曼皇曼皇量量量量 摘要 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，随着房地产项目市场阶段的不同， 纵观国内房地产企业从初期的粗放管理，逐步向集团规模化的规范管理发展，项目成 本管理的粗放模式将面临巨大挑战。因此，研究房地产项目成本管理对于我国房地产 业的健康持续发展具有一定的现实意义和理论意义。 本文从青岛高科园科技大厦项目成本管理现状出发，采用实证成本核算、对比论 证、引用分析等方法，对房地产项目的成本管理方法进行探索性研究，分析当前国内 房地产项目成本管理存在的问题，进而重点探讨房地产项目成本精细化管理的对策和 途径。 本文在现代项目管理理论的指导下，在项目决策和规划阶段前置成本规划管理， 从成本管理角度进行项目工作结构分解，实现成本事前主动规划管理。细化工作界面 划分构建项目成本分解结构，基本成本单元的预算成本加总形成项目总的预算成本。 项目总预算成本作为项目实施成本控制的依据，构建立以合约规划为核心的成本目标 控制体系。合理划分可独立控制的成本单元，成本单元划分标准化、模块化，责任矩 阵分解实现成本单元控制责任划分。从项目全过程成本中寻找出影响项目成本大的主 要成本单元，对主要成本单元进行重点控制、方案优化，抓住有效成本控制的要点工 作，创新成本管理模式，打造企业核心竞争力。 关键词：高科园科技大厦项目；项目成本管理；成本精细化管理 西南交通大学硕士研究生毕业论文第1 i 页 a b s t r a c t r e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n ti so n eb r a n c ho ft h ep r o j e c tm a n a g e m e n t ，w i t ht h e d e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ep r o j e c tm a n a g e m e n t ，m o s to f t h ed o m e s t i cr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s g r a d u a l l yt u r nt og r o u ps t a n d a r d i z a t i o nm a n a g e m e n tf r o mp r e v i o u se x t e n s i v em o d ew h e n t 1 1 e yw e l ef o u n d e d t h ee x t e n s i v em o d eo fp r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ti sf a c i n gab i g c h a l l e n g e t h u st h es t u d yo nc o s tm a n a g e m e n to f r e a le s t a t ep r o j e c th a v eg r e a tm e a n i n gt o t h ec o n t i n u i n gh e a l t h yd e v e l o p m e n to fc h i n ar e a le s t a t eb o t hi nr e a l i t ya n dt h e o r y i nt h i sa r t i c l e ，s t a r tf r o mt h er e a ls i t u a t i o no ft h eq i n g d a os c i e n c ea n dt e c h n o l o g y m a n s i o nc o s tp r o j e c tm a n a g e m e n ti nt h eh i g h t e c h n o l o g yp a r l 岛u s et h em e t h o do fc o s t i n g d e m o n s t r a t i o n ，c o n t r a s td e m o n s t r a t i o na n dc i t a t i o na n a l y s i s ，d i s c u s st h em a n a g e m e n tt y p e o fr e a le s t a t ep r o j e c t , a n a l y s i st h ee x i s t i n gi s s u e si nt h ec u r r e n tr e a le s t a t ec o s tp r o j e c t m a n a g e m e n ta n dt h e ne m p h a s i so ns t u d yo ft h ea p p r o a c ha n dc o u n t e r m e a s u r e so fr e f i n e m a n a g e m e n ti nr e a le s t a t ep r o j e c tc o s t i nt h i sa r t i c l e ，w i t ht h eg u i d a n c eo fm o d e r np r o j e e tm a n a g e m e n tt h e o r y ，a d v a n c et h e c o s tm a n a g e m e n tw h e ni nt h e p h a s eo fp r o je c td e c i s i o na n dp l a n n i n g ；b r e a k d o w nt h e p r o j e c tw o r ks t r u c t u r ef r o mt h e v i e wo fc o s tm a n a g e m e n t ；a c h i e v et h ec o s tp l a n n i n g m a n a g e m e n ti n i t i a t i v e l yi na d v a n c e ；r e f i n et h ew o r ki n t e r f a c ed i v i s i o n ，c o n s t r u c tp r o j e c t c o s tb r e a k d o w nf la m e a d da l lb a s i cc o s tu n i t st h a tl e a dt ot h et o t a lp r o j e c tb u d g e tw h i c hi s t h eb a s i cr e f e r e n c eo fc o s tc o n t r o ld u r i n gp r o j e c ti m p l e m e n t a t i o n e s t a b l i s h t h ec o s tc o n t r o ls y s t e mt h a tf o c u s c do nc o n t r a c ta n dd i v i d et h ec o s tu n i t r e a s o n a b l yt h a t c a nb ec o n t r o l l e di n d e p e n d e n t u s et h em e t h o do fs t a n d a r d i z a t i o n , m o d u l i z a t i o na n dr e s p o n s i b i l i t ym a r xb r e a k d o w nt oa c h i e v et h ed i v i s i o no fc o s tu n i t c o n t r o lr e s p o n s i b i l i t y f i n do u tt h em a j o rc o s tp a r to ft h et o t a lb u d g e ta n df o c u so ni ta n d o p t i m i z et h ed e s i g n ，c o n t r o lt h ek e yp o i n t , i n n o v a t et h ec o s tm a n a g e m e n t ，b u i l du pt h e e n t e r p r i s ec o r ec o m p e t i t i v e n e s s k e yw o r d s ：h i g l l t e c hp a r k ；p r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t ；c o s tr e f i n em a n a g e m e n t 西南交通大学硕士研究生毕业论文第1 页 i | 皇罾量| | 量曼量鼍曼曼曼量曼曼曼舅曼曼曼曼寡曼量曼曼曼曼皇曼皇曼曼曼曼曼舅曼皇曼罾曼曼皇曼量鲁曼置曼量曼量皇皇曼量量量舅量量舅曼曼皇一 第1 章绪论 1 1研究背景和研究意义 从1 9 7 8 年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经 历了3 0 年的风雨历程。但是，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是 一个以政策为主导的政府市场，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在 不断博弈中发展，房地产投资呈逐年上升趋势。 国内房地产发展大致经历了如下几个阶段t 改革开放初期房产开发起步，以邓小 平南巡讲话为标志的非理性炒作与调整阶段；各地市场全面稳步地成长的稳定协调发 展阶段；房价出现爆发式增长的全面宏观调控与总体反思阶段；房地产行业复苏、高 速增长，从中央到地方高压政策的全面调整阶段等。 2 0 1 0 年从4 月18 日的“新国十条”、9 月2 9 日的“新五条”，到2 0 1 1 年新年过 后，上海、重庆两地“房产税 的试点，以及一线城市及沿海城市的限贷、限购实施 细则的出台。房地产市场再次成为了政府调控的核心，国家和地方政府加强了调控力 度，且调控政策一道紧似一道，市场的投资和投机行为得到明显的抑制，房屋交易量 同比大幅下降，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模 式将面临巨大的挑战。 房地产调控政策的连续出台其终极目的是为了保障房地产这个支柱产业长远、健 康的发展。房价的非理性上涨，国家的房地产行业调整措施不断出台，使房地产市场 环境发生了巨大变化，房地产行业市场化程度不断增强，市场竞争也逐步向内部管理 规范化发展，业内大中型房地产企业在激烈的竞争环境中，开始利用全面预算管理的 思想来管理项目的成本和现金流，并总结出一些先进的管理思想。房地产企业的多项 目、跨区域发展，企业的管理半径、管理复杂程度迅速成指数级增长，房地产企业明 显感受到此前的组织架构、管控模式、业务流程已经不能适应现在的发展要求。企业 将更加认识到专业化开发和管理的重要性，从市场与项目选择、规划设计到业务运作 执行等各个环节将越来越追求专业化及管理精细化，成本精细化管理必将对房地产企 业全国化发展战略调整、管控模式定位起到促进作用。 西南交通大学硕士研究生毕业论文第2 页 图卜11 9 9 9 - - 2 0 0 9 年社会房地产投资 注：以上数据1 9 9 9 2 0 0 7 年来源于国家统计局2 0 0 8 年统计年签，2 0 0 8 、2 0 0 9 年数据来源于国 家统计局2 0 0 9 年统计公报 房地产行业的繁荣掩盖了其传统的落后管理模式，难以适用现代信息社会和数字 化时代，难以达到精细化管理要求。没有建立以全面成本管理为核心的现代成本管理 体系，忽略注重成本计划目标和成本数据使用，停留在成本核算型的成本管理模式上， 只重视事后核算，不重视事前的成本预测和决策。考虑如何加强成本管理，通过加强 成本管理、现金流管理来维持企业的利润目标，向精细化管理转型是当前房地产企业 的当务之急。革新成本管理观念，强化成本决策机制，制定成本管理目标，完善成本 管理责任制度，建立科学的成本指标体系、成本决策体系、成本核算体系、成本控制 体系和成本考核体系，推动房地产行业成本管理体系的科学化、现代化。精细化的开 发成本管理，是房地产企业未来生存发展的基础和必由之路，是企业管理水平高低的 标志和体现，也是保持我国房地产行业健康发展的长久之策。 1 2 研究目标、内容、思路和方法 研究目标：通过对青岛高科园科技大厦项目建设过程成本管理案例分析研究，揭 示项目开发过程项目成本管理的管理体系、方法和特点，对项目成本组成进行汇总、 核算，分析各分项工程成本占总项目费用的权重，总结出类似项目对项目总成本影响 大的主要成本单元。借助现代项目管理思想、理论和方法，对项目成本管理过程存在 的问题提出改进建议，前置成本管理以成本分解结构为基础建立成本基线，使合约规 划与合同管理有效结合，促进项目实施过程的有效合同管控来保证项目的成本目标。 西南交通大学硕士研究生毕业论文第3 页 研究内容：( 1 ) 全面分析、细化房地产项目成本构成，探索建立以实现有效合同管 理为目标的成本计划体系，构建项目成本分解结构( c b s ) 作为项目实施过程成本控制基 准依据。( 2 ) 对房地产项目开发全成本构成进行预测和分析，制定房地产成本单元划分 标准化、模块化，以合同管理为导向建立项目成本分解结构( c b s ) ，合理划分可独立控 制的成本单元，并对成本单元进行责任划分，确定成本单元控制责任人，以控制成本 管理效果并作为绩效考核依据。( 3 ) 基于项目成本分解结构，编制项目合约规划指导项 目的成本管理由成本计划目标转化为对合同管控的管理模式，以此来保证项目成本计 划目标的实现。( 4 ) 将成本管理的链条拉长，在项目决策、规划阶段前置成本规划管理， 采用限额设计、设计方案招标优选设计单位、设计监理制度、设计阶段价值工程分析 等进行成本精细化研究。( 5 ) 成本计划目标体系建立过程中完善成本单元界面划分，对 影响开发成本大的主要成本单元采用科学手段重点分析、优化，发挥项目成本精细化 管理效果。 研究思路和方法：( 1 ) 应用国外现代项目管理知识体系的发展，基于项目管理为一 个复杂的巨大系统工程，注重强调创新的理念。项目成本管理过程按照项目成本估算、 成本计划、成本控制、成本核算四个过程对项目成本进行控制。( 2 ) 将整个项目以成本 管理为导向进行工作分解结构( w b s ) ，按照工作分解结构( w b s ) 分解与成本分解结构 ( c b s ) 相互结合，建立成本目标体系用于成本控制。( 3 ) 项目工作单元的总预算费用( t b c ) 与项目工作分解结构( w b s ) 相对应形成每一个工作单元，称为“成本单元”。每一个成 本单元划分要求相对独立，能够对成本单元单独进行费用编码、分解和汇总。( 4 ) 利用 信息技术建立数据库，发挥信息化数据集成、信息集成、全面实施查询的优势，为项 目成本测算提供参照依据，提高成本测算准确度。信息化较高水平的应用可以作为企 业精细化管理的数据决策支撑，促进企业管理从过去的经验式、习惯式决策走向科学 决策时代。( 5 ) 成本精细化管理是对每一个工作单元进行研究，利用科学的分析方法从 开发成本中寻找出影响项目成本大的主要成本单元，根据企业成本管理深度和细度对 主要成本单元重点进行成本分析、方案优化。( 6 ) 对青岛高科园科技大厦项目成本构成 进行全面核算、分析，了解项目开发成本的构成。通过项目成本核算汇总每一个工作 单元的预算费用( t b c ) 形成项目总成本费用，以及每一个成本单元在项目总成本费用的 权重，并以此作为项目成本费用分析、研究的基础。论文总的研究思路框架，如图1 - 2 所示。 西南交通大学硕士研究生毕业论文第4 页 图1 - 2 研究思路框架图 西南交通大学硕士研究生毕业论文第5 页 第2 章国内外项目成本精细化管理综述 2 1 国外项目成本管理综述 企业成本管理大致经历了三个发展阶段：( 1 ) 十九世纪末，在英国产业革命的推动 下，为了适应资本主义市场经济发展的需要，企业的成本管理催生了成本会计的形成。 ( 2 ) 二十世纪初期，资本主义社会市场逐渐向行业垄断阶段过渡，开始走向自动化和机 械化的生产模式，美国工程师泰罗提出了产品成本提前预测以限制成本超标，产生了 标准成本管理法。( 3 ) 二十世纪8 0 年代，产品多元化和生产的高度自动化，传统成本 管理方法已经不能准确的把生产的间接费用分摊到到各产品的成本中，美国会计学权 威卡普兰等人提出新的作业成本法管理( a b c m ) ，是现在成本管理的主要理论基础。 在长期的工程管理实践中，各个国家对工程项目成本管理予以高度重视，并在市 场运作中形成了行业组织和专业咨询公司并行的社会体系。其中由政府批准成立的专 门从事工程项目成本管理研究的组织发挥着至关重要的作用。对于工程项目成本管理， 不同国家、不同地区的做法有较大的差别，尽管成本管理方式有所不同。但是，工程 项目成本管理的基本步骤大致相同，从项目立项到建成投产几个不同阶段，一般有资 源规划、成本估算、成本计划、成本控制、数据分析机及归类几个阶段。尽管管理模 式各不相同，但是项目成本管理有一个共同的特性，一是精确项目投资决策阶段的成 本估算，二是完善准确有效成本控制的成本编码系统，三是发挥成本目标全过程的动 态控制效果。 目前，国际上有许多与工程项目成本管理有关的行业组织，根据名称大致可以分 为：成本工程类、工料测量类、项目管理类，都为项目成本管理提供有效的理论和技 i 术支持。在项目目标确定后，通过项目范围定义对项目目标进行分解，把项目目标分 成可以独立辨别的、较小的、更易管理的工作单元，按照工作职能或工作成果划分形 成的工作分解结构( w b s ) ，是由项目各部分组成的、面向成果的树形结构，组成了项目 的全部范围。然后，依据w b s 、资源需求计划、资源价格、历史信息对各项工作进行费 用估算得到项目目标成本，费用预算的结果是获得成本基线，项目成本基线按照项目 进度计划形成一个s 型或香蕉型曲线，成本基线就是度量项目支出的一个费用基线。 应用挣得值分析法( w b c s ) 工具将项目某一时间点的已完成工作的预算费用，与已完成 工作的实际费用和计划工作的预算费用进行对标，将实际发生成本与目标成本相比较， 西南交通大学硕士研究生毕业论文第6 页 找出进度和费用差异并分析出变动的原因，为计划执行效果和存在问题改进提供指导 依据，促进项目采取弥补措施将成本控制在目标成本范围之内。 2 2 国内项目成本管理综述 国内的工程项目成本管理一般称为“工程造价管理”。根据我国的工程建设实践 和工程建设程序，从项目建议书开始至工程验收交付使用的各个阶段，分阶段编制投 资估算、设计概算、施工图预算、竣工决算价我们统称为“工程造价”，在项目实施 的不同阶段进行多次估价和调整，以保证工程造价估价的科学性，并作为项目实施过 程成本控制基准。 工程项目的成本管理具有单件性、组合性、多次性、依据复杂性、动态跟踪调整 等固有特征。我国在长期工程管理实践中建立了一套投资估算指标、概算指标、概算 定额、预算定额、施工定额的建设工程定额体系，形成了工程前期依据定额进行成本 估算和预算，工程结束后汇集结算的成本核算管理模式，工程定额是各项目阶段的成 本计价依据是我国特有的管理模式。 计划经济体制的特征影响了房地产行业的管理模式定位，项目各个阶段成本管理 依据定额计价，成本管理方法以事后核算为重点，是财务报账型的成本管理模式。国 内房地产行业普遍采用根据土地获取、产品定位、规划设计、施工图设计各个阶段的 成本费用测算，费用测算根据项目推进的不同阶段会形成土地版、启动版、方案版、 执行版多个项目目标成本版本，作为有效实施成本管理的目标计划，并在执行过程中 把实际结果与计划目标进行对比、分析、找差、改进。 项目开发成本核算是依据国家财务规则，项目成本分为土地费用、前期费用、配 套费用、基础费用、建安成本、开发间接费，项目期间费用分为管理费用、财务费用、 销售费用。项目成本管理多是停留在成本如何核算准确，缺少成本管理的前期成本测 算、过程监控和分析、后期核算和调整，成本费用的实际发生无法及时的在项目成本 计划目标的管控之下进行，没有对成本费用的发生按照事前计划、事中监控、事后分 析的管理流程实施，而是属于被动性的财务核算成本管理。 西南交通大学硕士研究生毕业论文第7 页 墨ii 曼曼曼蔓量詈皇曼量曼曼皇曼皇量曼曼曼量曼曼曼曼曼曼曼曼量舅量量量皇罾曼曼皇曼曼曼曼曼鼍量 2 3 房地产企业成本管理现状和存在问题 2 3 1项目成本管理现状分析 跨区域规模化发展使房地产企业进入多项目管理阶段，房地产企业运作的基本单 元是项目。房地产项目管理是工程建设项目管理的一个分类，是运用系统工程的观点、 理论和方法，结合房地产项目管理的特殊性对项目进行计划、组织、控制、协调。房 地产行业作为一个资金密集型、知识密集型、资源整合型的行业，其内在业务流程设 计、运作与其他行业相比必然存在着明显的差异。国内房地产企业的成本管理手段及 方法还很粗放，存在成本管理管理体系不健全、成本测算不准、控制效果不理想、管 理责任不清等问题。如何借助科学的管理方法提升成本管理水平，是困扰所有房企的 一个主要问题。 在房地产企业的跨区域、多项目发展阶段，推行科学化的管理理念，建立规范化、 标准化的成本管理手段，是当前房企的当务之急。业务流程管理方式落后，业务流程 改造、优化没有以部门为导向转化为以价值贡献为导向，实现核心业务流程再造。精 细化以目标成本管理为主线、以合约规划为核心、以成本管理责任为保障，已经成为 当前房地产企业转型的管理目标，而构建多项目管理流程则成为管理精细化的基础工 作。 房地产行业普遍存在忽视加强开发前期的成本管理思想，把控制项目投资的重点 放在项目实施阶段，注重施工图预算审核、材料招标采购、工程结算的控制效果，这 对于项目成本的控制也有一定的管理效果，但并没有抓住成本控制的关键，注重项目 前期产品定位和规划设计阶段的成本规划、成本决策的效果。项目成本管理观念、意 识落后，存在工程技术与成本管理相分离的现象，设计人员缺乏经济观念，设计思想 保守缺少成本意识，很少从成本角度考虑如何降低项目投资。财务、预算人员的职责 定位是依据财务规则和工程计价定额办事，且财务、预算人员对工程建设知识不熟悉， 缺乏结合技术研究节约投资的可行性，难以有效的对项目成本的控制提供合理化建议。 2 3 2 项目成本管理存在问题 、 房地产企业成本管理“公司年年做预算，却年年做不好 ，这是当前很多房地产企 业存在的困惑。大多数房地产企业推行预算管理的结果并不理想，没有建立系统、完 西南交通大学硕士研究生毕业论文第8 页 善的预算管理系统，每年都做了预算计划，但是到了后期的执行却流于形式。通常存 在主要问题： 1 、房地产项目全过程从项目土地获得、产品定位、规划设计、工程建设、策划销 售、客户服务等全过程，持续时间长、环境影响变动大、复杂程度高等因素，常常导 致项目目标成本很难控制。成本管理观念滞后，成本管理以核算为主，没有将被动的 成本核算变为主动成本控制，在规划设计阶段前置成本规划，将项目前期成本预测、 成本规划、成本决策作为有效项目成本管理的基础工作。 2 、成本管理没有建立成本估算一成本计：划- - - 成本控锘u - - - 成本核算一套完整成 本管理体系，成本预算管理、控制体系不健全。企业的全面预算以财务部门为主导， 其他业务部门只是配合预算汇总，没有建立全面、全员、全过程的成本计划、控制、 核算体系，成本管理体系不能持续、正常运转。成本费用的发生无法按照事前计划、 事中监控、事后分析的管理流程实施，成本管理流程不完善，某一时间点的成本监控 手段缺乏，与业务流程没有紧密结合，导致发生成本的对比、分析、找差、改善沟通 不畅存在许多信息断点，成本预算计划成为一个流于形式的数字游戏，导致财务、业 务“两张皮”。 3 、企业没有建立成本数据库完整的指标模板和成本测算模板，充分发挥数据库规 范和完善数据系统的重要作用，历史数据积累不够，无法对项目成本管理提供数据支 持。项目成本计划目标全面预算不全面出现丢项，预算“算”不准出现计算错误。项 目前期成本预测不能以成本管理为主线，将估算成本分配到成本发生的工作单元，工 作界面划分不明确没有建立明晰的成本分配树，没有获得项目成本费用基线，无法作 为项目过程成本控制的参考依据，对项目过程成本管理缺乏指导和参考意义。 4 、各个业务部门相互沟通没有找到统一“语言”的载体合同，以合同为基础 将成本计划与成本发生建立对应关系，没有将目标成本进行合约规划分解，将经营计 划、财务预算都在“合同”中展开，实现，目标成本合约规划一合同管控- - t 程量 清单”的分级管控的模式，并为项目的成本按照项目进度分解提供基础，提高财务部 门编制的资金计划与业务成本发生的吻合度，建立项目实施过程中相互沟通的桥梁。 5 、成本管理的核心工作在成本控制环节，没有建立完善的成本管理责任体系，将 目标成本落实到具体的责任部门和责任人，提高企业全员的成本意识，是保证成管理 效果的基础。成本管理责任矩阵将目标成本分配到各个部门和项目成员，明确表明每 西南交通大学硕士研究生毕业论文第9 页 项工作由谁来负责、由谁来执行，明确每个人在项目中的地位，从而使每个人能够充 分、全面地认识到自己的成本管理责任。 2 4 房地产项目成本精细化管理 2 4 1房企的全面预算管理战略定位 全面预算管理是一个以项目成本预算为依据的管理控制系统，为了实现企业战略 规划和经营目标，对企业的项目实施全过程发生成本进行事前规划，通过事前成本预 算的方式进行合理的规划、测算，并以成本预算为目标，对其执行过程与结果进行预 算、分析、对标、调整等一系列管理活动。 在企业内部树立成本管理战略的新理念，提高员工对成本战略的认同度，实施成 本领先和差异化联合战略控制系统。建立以成本预算为中心的预算管理模式，强调以 成本控制来规划企业的目标成本和目标利润，然后分解到涉及成本发生的职能部门和 人员，形成约束各预算编制行为和预算成本控制的管理体系，最终实现企业的目标利 润。 二十世纪8 0 年代后期，作业成本法( a b c ) 根据企业工作成果和管理流程之间的关 系，合理配置企业资源而编制费用预算的一种方法。其重点是对形成工作成果所产生 费用进行控制，集中在对以各工作单元为基础的过程控制和工作结果评价的管理和分 析，其目标是以尽可能低的成本去完成每一项任务并获得预期的结果。当作业成本法 将企业资源、工作单元、成本预算、成本归集、成本调整等概念引入成本控制时，就 形成了一个多层次的、完整的作业成本管控体系。 2 4 2全面预算管理的成本细化 控制好房地产开发成本是一个房地产企业生存发展的基础，全面预算管理为房地 产企业跨区域多项目管理建立了一套资金监控体系。要进行高效预算管理，首先必须 高度聚焦房地产具体业务，如果预算没有与业务管理过程的关联和融合，那么预算管 理就会被弃之一边，导致预算管理无法执行。 全面预算管理必须在承接房企战略目标的前提下，坚持业务与预算的相互关联和 彼此制约，具体实施操作时，从成本预算一成本计划一成本控制一成本核算各个环节 进行全过程管控。前提是预算全面、细致、准确，尽可能让预算与实际计划和将来业 务最大程度的匹配。在执行过程中对业务发生的状态进行监控和调整，并在后期对预 西南交通大学硕士研究生毕业论文第1 0 页 算执行过程进行分析和考核，最终确保全面预算管理不仅预算全面，而且计划数据准 确，具有可执行性。 全面预算管理关键是房地产开发成本的细化和分解，我们把房地产成本按照财务 规则划分为建造成本和期间费用两大类。建造成本是指按产品分摊的、与生产产品直 接相关的费用，它由土地费用、前期设计费用、基础配套费用、建安工程费用、配套 设施费用组成。期间费用是指在一定会计期间内所发生的与生产经营没有直接关系或 关系不大的各种费用，它由管理费用、财务费用、销售费用组成。结合企业自身特点 和管理深度，梳理符合企业要求的费用管理制度及相应的审批流程，制定项目建造成 本和期间费用的计入规则，搞清楚产生的费用哪些能够计入费用，哪些只能计入到项 目成本中。同时，建立相关的管理流程和审批制度，并通过信息化的工具来固化管理 流程和制度，推动预算管理的执行并沉淀经验数据，这是做好费用、成本管理的基础。 2 4 3 前置成本管理细化成本构成 全面预算管理模式与企业管理体制有着密切的关系，其管理模式是根据企业的具 体情况来确定。房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整 合加速，房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势，在这些整体战略思考的背后， 管理精细化已经成为当前房地产企业转变的管理目标，而构建跨区域的多项目管理流 程则成为管理精细化的重要内容。 全面预算管理是为项目日常管理和提升财务与业务协同的管理工具，又是一套房 地产企业跨区域多项目管控的资金监控体系。通过合理分配企业资源来协助企业实现 既定的战略目标，并与相应的绩效管理配合以监控战略目标的实施，控制成本支出， 预测资金需求和目标利润。 大多数房地产企业的成本管理难点在于如何对目标成本进行合约规划的分解。 “合同”是各个业务部门非常熟悉的通用语言，以合同为载体将成本与计划建立对应 关系，为项目成本按时间维度分解提供坚实基础，大大提高成本计划与业务的吻合程 度，实现成本与计划的联动，在项目实施过程中进行有效的、及时的监控，全面预算 才能在这个基础上真正落实到位，对目标成本按照合约规划进行成本分解，以合约规 划为核心对实施过程的成本管理进行指导和监控。 西南交通大学硕士研究生毕业论文第11 页 2 4 4 推行全面预算管理的必然性 全面预算管理是利用费用预算的方式，细化和实现公司战略规划和经营目标的一 个过程，是一个以成本预算为标准的管控系统，它涉及到企业管理的方方面面，它是 一个全过程、全方位、全员参与的综合性、系统性的管控系统。 在房地产市场逐渐步入成熟期，行业市场的发展格局已经基本确定。在这种状况 下，企业应当建立以成本预算为中心的预算管理模式，怎样通过内部挖潜降低成本， 将企业的管理重点放在成本管理上。企业全面预算管理就是以成本管理为中心，企业 一切经营活动都要强调以成本控制来规划企业的目标利润和目标成本，分解到发生成 本的各个工作单元，规范成本发生行为过程和完善成本控制体系执行，实现企业的战 略目标。 企业实施全面预算管理的紧迫性：1 、通过全面预算管理可以改善公司的组织结 构。2 、通过各项管理指标的确立，明确公司的生产经营目标。3 、对公司经营目标层 层分解使目标细化、具体化。4 、分解的企业经营目标是整个经营活动过程监控基础。 5 、经营目标的执行过程效果反馈信息可以掌控企业整个管理过程。6 、建立建立考评 体系把责、权、利全面对接起来。 2 5 有效推行成本的精细化管理 2 5 1建立成本精细化管理模式 房地产开发的成本管理是一个系统工程，它贯穿于一个项目从项目规划立项、谋 划运作到全部房屋销售出去的全部过程。依据项目生命周期分为立项阶段、设计阶段、 招投标阶段、采购阶段、施工阶段、交付阶段、营销与保修服务阶段。依据成本发生 的用途分为土地费用、前期费用、建安工程费用、基础设施费用、配套设施费用、销 售费用、管理费用、财务费用。按用途产生的成本费用在项目生命周期各阶段紧密关 联融合、界限清晰，是精细化管理体系的基本要求，就是成本管理体系的各个层次要 清晰，整体结构要科学、合理。 房地产企业对管理体系要求的广度、深度和高度各不相同，不同的发展阶段决定 了不同的管理半径和管理幅度，但是，对于管理细度的要求却是一致的。管理体系一 定要做到“主体明确、上下延伸 ，在管理主体确定后要充分地向上一个管理层级和 、 下一个管理层级延绅，就是要把工作界面尽可能做出详尽的规定，做到事事有章可依， 西南交通大学硕士研究生毕业论文第12 页 并具有可执行性。 项目实施过程中，通过对项目事前投资估算、事中动态控制、事后统计核算建立 建立收支两条线的预算管理体系，详细成本单元的界面划分选择相应的预算分类和标 准，监控项目过程成本发生的合理性，将项目开发全过程的成本控制在成本预算目标 范围内。、 2 5 2 成本精细化管理体系优化 明确集团公司一房地产公司一项目公司三个管理层级，在进行职责划分和流程设 计时，管理流程必须从集团公司延伸至项目公司，否则管理流程就难以适用。管理流 程与企业既有的“制度汇编 不同，管理流程是工作由目标转化为成果的路线图，路 线图中需要表明出发点、负责部门、工作时限、路程流线、交付成果、终点站。只有 做到全面涵盖，主体明确，层次结构清晰、合理，才能指导和督促各项工作的开展， 管理体系应当延伸到各个前沿业务，乃至各项工作的细枝末梢。 建立制度流程标准化、文件范本模板化、执行动作规范化、效果评价信息化的管 理框架，简化由于业务流程过长和繁琐导致的工作量增加。项目实施过程的标准规范 化，最大程度上弱化人为因素，增强企业执行力并确保工作成效。通过全方位、全过 程的精细化管理制度流程的梳理和优化，实现有效的企业资源整合来提高企业的盈利 水平，保证成本管理效果降低成本，真正化解企业经营风险，实现企业利润的最大化。 完善项目成本管理的责任体系，成本目标逐步分解到职能部门和项目成员，配备 科学的检查和评价机制，结合信息化工具的应用，辅以透明、公平、公开绩效考核制 度，规范项目管理工作的各个环节，做到信息可视化、流程透明化、动作规范化，提 高项目成本管理水平实现项目全局的有效控制。 西南交通大学硕士研究生毕业论文第13 页 第3 章青岛高科园科技大厦项目成本管理实践 3 1 青岛高科园科技大厦项目概况 青岛高科园科技大厦项目，项目位于青岛市崂山区行政中心，西邻青岛国际啤酒 城，东接中韩国际商务中心，南依五星级酒店一麒麟大酒店，北靠崂山区政府。南侧 1 5 0 米即为石老人海水浴场，北望崂山余脉，区域道路开阔平坦，通达性优越。 本项目主体建筑由三层裙房相连的两栋高层建筑组成，西南面为二十四层核心筒 式商住的塔楼( a 楼) ，东侧为十九层板式商住楼组成( b 楼) 。项目由两家开发企业共 同开发建设，管理方式为合作双方分别管理的独立管控模式。本案例是以a 楼为例进， 行工程建设成本管理过程分析和总结。 青岛高科园科技大厦项目a 楼，建筑面积5 0 3 9 6 平方米，楼总高9 9 8 米，地上 二十四层，地下二层，结构体系为框架一剪力墙结构。外墙为石材、中空l o w - e 玻璃 幕墙，智能化设有电梯i d 识别系统、燃气自动报警系统，以及户式新风系统、无负 压二次供水系统。塔楼核心筒电梯5 部、裙房电梯2 部。 青岛高科园科技大厦项目于2 0 0 5 年1 0 月8 日工程开工，2 0 0 6 年9 月3 0 日主体 封顶，2 0 0 7 年1 2 月2 7 日通过工程单体竣工验收，历时二十六月十九天( 8 1 0 天) 项目 整体建成交付使用。 3 2 项目成本管理状况 该企业项目组织管理模式是一种矩阵式项目管理方式，集团总部设有行政办公 室、财务部、研发部、工程部、销售部五个部门，项目管理团队负责整个项目事实过 程的运营管理、业务操作。集团工程部根据设计图纸对工程成本进行预算，在设计图 纸预算的基础上形成工程成本管理目标，项目公司在成本管理目标范围内对项目实施 过程进行成本动态控制。项目完成后通过成本核算、工程结算汇总成本计划完成情况， 同时进行项目绩效考核和后评估分析。 本项目成本管理框架由成本预算、成本计划、成本控制、成本核算几个环节组成。 集团研发部负责项目前期规划方案和施工图纸的设计工作；集团工程部根据设计交付 成果进行项目成本预算，成本预算作为项目成本管控工作的依据成本目标计划； 经集团批准的项目成本计划是项目成本管理的基础、成本控制的依据；项目结束交付 西南交通大学硕士研究生毕业论文第14 页 使用后对项目进行成本核算和结算，项目成本核算是项目成本管理效果评价的标准， 是项目实施成本控制效果的评价依据。 3 3 项目开发成本管理目标 青岛高科园科技大厦项目总建筑面积5 0 3 9 6 平方米，可销售面积4 0 8 1 2 方米。项 目的总成本目标1 2 4 6 4 8 1 万元( 不包含房屋装饰费用) ，其中项目前期费用6 9 2 1 6 万 元，工程建安和基础配套成本1 1 7 7 2 6 5 万元。详见表3 - 1 所示。 表3 - 1青岛高科园科技大厦项目建设指标及成本计划目标 i ，一： 一。建筑设计指标j j 项目名称建筑面积项目名称销售面积 用地面积1 2 2 0 7 2 1 总建筑面积 5 0 3 9 6 1 9 可销售面积 4 0 8 1 2 7 4 其中：其中： 地下二层 4 7 4 9 2 2 地下一层 4 8 3 4 2 3 网点一层 3 3 0 8 2 9 网点可销售面积 9 0 7 2 0 1 网点二层 2 8 0 9 网点三层 2 9 5 4 7 2 住宅四层二十二层 2 2 2 7 2 住宅总销售面积 3 1 7 4 0 7 3 机房层 1 3 7 6 7 6 水箱间1 4 1 2 5 。o 、， ：一 。项目前期费用 。+ ：一j 项目名称收费标准投资各 注 1 给水 5 0 3 9 6 * 84 0 3 2 2雨水5 0 3 9 6 115 5 4 4 3污水5 0 3 9 6 1 2 6 0 4 8 4 燃气增容费 5 0 3 9 6 * 1 89 0 7 1 5白蚁预防费 5 0 3 9 6 * 21 0 0 8 6 水土保持设施费 1 2 2 0 7 2 l 22 4 4 7 招投标管理费 6 0 0 0 * 0 0 5 1 5 包括招标代理费 8 用地规划管理费 5 0 3 9 6 * 1 89 0 8 9 规划技术服务费 5 0 3 9 6 * 21 0 0 8 1 0垃圾清理费5 0 3 9 6 2 1 0 0 8 1 2建设监理工程6 0 0 0 * 0 0 7 4 2 1 3 工程监理费 5 0 3 9 6 * 1 26 0 4 8 西南交通大学硕士研究生毕业论文第1 5 页 1 4 劳保费 6 0 0 0 * 2 6 1 5 6 1 5勘察设计费用1 2 2 0 7 12 1 4 6 6 1 6规划、建筑设计费5 0 3 9 6 * 3 01 5 3 1 1 1 7 小计6 9 2 1 6 0 p _ 建安造价明细表 ：， ? 工程名称平方单价投资 备注 1 土方、石方 4 0 7 * 5 0 2 0 3 5 2 基础支护1 5 1 * 5 0 7 5 5 3室外回填土方2 2 0 0 0 1 02 2 4 防水工程 12 0 0 0 4 6 5 4 8 5 垫层清土8 4 7 3 * 3 5 2 9 6 6 6 基础工程 1 0 4 7 9 7 地下一层 4 8 3 4 * 9 3 7 0 94 5 2 9 9 8地下二层4 7 4 9 1 3 5 5 7 46 4 3 8 4 9 网点1 3 层 9 0 7 2 * 9 9 6 5 69 0 4 0 8 1 0 地上4 2 4 层3 1 7 4 1 1 0 3 2 83 2 7 8 2 2 1 1 外墙幕墙1 8 4 】7 6招标总价 1 2分户门2 5 2 * 2 0 0 0 5 0 4 1 3 内墙砌转 2 8 9 1 4 15 04 3 3 7 1 1 4 采暖、空调水工程 3 1 7 4 1 1 0 3 8 33 2 9 5 5 1 5室内给排水工程5 0 3 9 6 3 8 2 71 9 2 9 1 6电照工程5 0 3 9 6 11 4 7 65 7 8 3 5 1 7 空调及通风1 3 层 9 0 7 2 18 7 8 51 7 0 4 2 1 8 消防工程 3 3 0 招标总价 1 9 人防门 4 3 招标总价 2 0综合布线2 6 6 3 2 1 电梯、安装( 5 5 0 ) + 1 5 2 8 7 5 2 2 电梯、安装 ( 2 * 2 6 ) 1 5 5 7 5 2 3雨污、电缆、照明工程 11 5 7 8 * 4 0 4 6 3 1 2 4 绿化工程 4 1 9 5 * 6 02 5 1 7 2 5道路、地砖工程 7 3 8 3 10 07 3 8 3 2 6智能化工程1 2 0 2 7高低压配电设备安装5 0 3 9 6 * 9 04 5 3 5 6 2 8小计1 1 7 7 3 0 8 工程总造价1 2 5 3 8 2 4 西南交通大学硕士研究生毕业论文 第16 页 3 4 项目工程成本核算和成本分析 青岛高科园科技大厦项目根据发生成本费用的用途不同，按照财务费用核算分类 计入相应成本单元，项目过程各成本单元实际发生成本的汇总，即得到整个项目的总 成本费用。该项目工程建造成本核算汇见表3 2 所示。 表3 2 青岛高科园科技大厦项目工程建造成本核算汇总表 序类 费用名称 单项费用( 元) 单方成本占总费用成本权重 号别( 元)权重排名 l 勘察设计费用 1 5 0 0 0 0 0 0o 3 20 】2 2 0 2 规划、建筑设计费 1 5 3 1 1 9 1 0 03 2 7 41 2 2 1 1 3 前 基础设施配套费 1 1 4 1 0 3 8 0 02 4 4 00 9 1 1 2 4 期 费 报批报建费用 2 0 9 6 6 2 0 0 04 4 8 31 6 8 1 0 5 用 三通一平费0 0 00 o o0 0 0 临时设施费 0 0 00 o o0 0 0 6 小计 4 9 1 8 8 4 9 0 01 0 2 2 93 9 2 7 土方及支护工程 4 7 8 3 9 0 0 0