（技术经济及管理专业论文）中小房地产开发企业与投资方相互选择模式研究.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 据统计，我国目前有5 万多家房地产开发企业，中小房地产开发企业所占比例高 达9 0 以上。虽然中小房地产开发企业的规模小、实力弱，但对国民经济做出了重大的 贡献，其生存和发展对国民经济具有重要的意义。由于实力有限，再加上国家针对房 地产行业的宏观调控，中小房地产开发企业面临着越来越严峻的生存和发展环境，寻 求合作伙伴共同开发的愿望强烈。 目前有关房地产企业合作伙伴选择方面的文献主要集中在房地产企业战略联盟盟 员选择和房地产企业供应链合作伙伴选择。战略联盟和供应链合作是基于长期的合作， 大型房地产开发企业应用较多；合作开发则常指向某一个具体的土地项目，主要由中 小房地产开发企业应用。关于合作开发中中小房地产开发企业和投资方相互选择的文 献较少，甚至是空白。因此对合作开发中中小房地产开发企业与投资方相互选择的模 式进行研究，无疑具有较大的理论和实践指导意义。 目前大量土地囤积于房地产开发企业手中，合作开发大多发生在拥有土地的开发 企业与资金实力较强的公司( 包括资金实力较强的开发企业) 之间。本文主要对拥有 某地块土地使用权的中小房地产开发企业与资金实力较强的公司相互选择的模式进行 了研究。首先对中小房地产开发企业进行了界定，介绍了中小房地产开发企业生存和 发展现状，提出了中小房地产开发企业生存和发展的策略。其次介绍了合作开发的概 念和特征、目前合作开发中存在的问题、合作开发的法律规范及合作开发的方式。最 后设计了中小房地产开发企业与投资方相互选择的模式，包括拥有土地的中小房地产 开发企业选择投资方的步骤，投资方选择拥有土地的中小房地产开发企业的步骤；针 对中小房地产开企业的特征，建立了拥有土地的中小房地产企业评价投资方，投资方 评价拥有土地的中小房地产开发企业两个新的评价指标体系；分别应用多属性综合评 价法和层次分析法进行了合作伙伴的选择。 1 关键词：中小房地产开发企业；合作开发；伙伴选择；多属性综合评价方法；层次 分析法 山东建筑大学硕士学位论文 t h er e s e a r c ho nt h ep a t t e r a so fm u t u a lc h o i c e sb e t w e e n t h es m a l la n dm e d i u m s i z e dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s a n dt h ei n v e s t o r s a b s t r a c t a c c o r d i n gt os t a t i s t i c s ，u pt on o w t h e r ea r em o r et h a n5 0 ，0 0 0r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s e si nc h i n a , 、聃m9 0p e r c n e to fw h i c hb e i n gm e d i u ma n ds m a l l - s c a l eo n e s i n d e s p i t eo ft h ed i s a d v a t a g e so fs m a l l e rs c a l e sa n dw e a k e rp o w e r s ，t h e s er e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sa r em a k i n gs i g n i f i c a n tc o n t r i b u t i o n st ot h ed e v e l o p m e n to fn a t i o n a l e c o n o m y a sar e s u l t , t h e i rs u r v i v a la n dd e v e l o p m e n tp l a y sag r e a tr o l ei nt h ed e v e l o p m e n t o ft h en a t i o n a le c o n o m y t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s 、析mm e d i u mo rs m a l ls c a l e a r ef a c i n ga ni n c r e a s i n g l yg r i ms u r v i v a la n dd e v e l o p m e n te n v i r o n m e n t ，s om o s to ft h e m c h e r i s has t r o n gd e s i r et os e e kf o rc o - d e v e l o p i n gp a r t n e r s ，d u et ol i m i t e ds t r e n g t h ，c o u p l e d w i t l lt h es t a t em a c r o c o n t r o lo ft h er e a le a t a t ei n d u s t r y c u r r e n t l y ，t h ed o c u m e n t so nt h ec h i o c eo ft h er e a le s t a t eb u s i n e s sp a r t n e r sa r em a i n l y c o n c e n t r a t e do nt h ec h o i c e so fs t r a t e g i ca l l i a n c e sa n dt h ep a r t n e r si nt h e i rs u p p l yc h a i n t h i s k i n do fc o o p e r a t i o nb a s e do nt h el o n g - t e r mp a r t n e r s h i pi s m o s t l yu s e db yt h el a r g e s c a l e e n t e r p r i s e s ；a n o t h e rk i l l do fp a r t n e r s h i pi sc o o p e r a t i v ed e v e l o p m e n t ，u s u a l l yr e f e r r e dt oa s p e c i f i cp r o j e c to fc o o p e r m i n gd e v e l o p m e n to fap i e c eo fl a n d ，i sm a i n l ya p p l i e db ym e d i u m a n ds m a l l - s c a l er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s a tt h ep r e s e n tt i m e ，t h e r ea r ef e w d o c u m e n t so nt h es u b j e c to ft h em u t u a lc h o i c e sb e t w e e nt h eo w n e r so ft h el a n da n dt h e i n v e s t o r s t h e r e f o r e ，t h er e s e a r c ho nt h ep a t t e r n so fm u t u a lc h o i c e sb e t w e e nt h em e d i u ma n d s m a l l s c a l er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sa n dt h ei n v e s t o r si nt h ep r o c e s so ft h e i r c o o p e r a t i v ei n v e s t m e n tu n d u o u b t e d l yb e a r sag r e a tt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a ls i g n i c i c a n c e t h ec u r r e n ts i t u a t i o ni sal o to fl a n dh o a r d e di n t h eh a n d so ft h ee n t e r p r i s e si nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t o w i n gt ot h i ss i t u a t i o n , c o o p e r a t i v ed e v e l o p m e n tr e l a t i o n s h i pm a i n l ye x i s t s b e t w e e nt h e e n t e r p r i s e so w n i n g t h el a n da n dt h eo n e s 、析m s t r o n g f i n a n c i a l s t r e n g t h ( i n c l u d i n gt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s 、析t l lp l e n t yo ff u n d s ) f i r s to f a l l ，m e d i u ma n ds m a l l s c a l er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sa r ed i f i n e d ，a n di n t r o d u c e i i 山东建筑大学硕士学位论文 t h e l i v i n g a n dd e v e l o p m e n tc o n d i t i o n so ft h em e d i u ma n ds m a l l s c a l er e a l e s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sa n dt h es t a t e g i e st o s o l v et h e p r o b l e m s e c o n d ，i n t r o d u c e t h e d e f i n i t i o na n df e a t u r e so fc o o p e r a t i v ed e v e l o p m e n t ，t h ep r o b l e m se x i s t i n gi nt h ec o o p e r a t i v e d e v e l o p m e n t ，t h el a w sa n dr e g u l a t i o n s o nt h ec o o p e r a t i v ed e v e l o p m e n t ，t h em o d e so f c o o p e r a t i v ed e v e l o p m e n t i nt h el a s tp a r to ft h et h e s i s ，an e wp a _ t t e mi sp r o j e c t e d ，w h i c h m a r k e db ym u t u a lc h o i c e sb e t w e e nt h em e d i u ma n ds m a l l - s c a l ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s w h oh a v et h ef i g h t so fu s i n gap l o to fl a n da n dt h ei n v e s t o r s ，a tt h es a m et i m et h ep r o c e d u r e o fh o wt h em e d i u ma n ds m a l l - s i z e de n t e r p r i s e sa n dt h ei n v e s t o r sc h o o s et h eo t h e rp a r ti s i n r o d u c e d ；i nt h el i g h to ft h ec h a r a c t e r so ft h em e d i u ma n ds m a l l s c a l ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s e sa n dt h ei n v e s t o r s ，t w on e w e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m sa r ee s t a b l i s h e d ，t h et w on e w e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m si n c l u d et h em e d i u ma n ds m a l l s c a l ee n t e r p r i s ee v a l u a t i n gt h e i n v e s t o r sa n dv i c ev e r s e s ；t h ec h o i c eo fp a m e r s h i pw i l lb ed o n eb yt h ea p p l i c a t i o no f m u l t i c r i t e r i at e c h n i q u e sa n dt h ea n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s k e yw o r d s ：s m a l la n dm e d i u mr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s ，d e v e l o p m e n t c o o p e r a t i o n , p a t t e r n so fm u t u a lc h o i c e s ，m u l t i c r i t e r i at e c h n i q u e s ，t h ea n a l y t i ch i e r a r c h y p r o c e s s l 山东建筑大学硕士学位论文 原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究取 得的成果。除文中已经注明引用的内容外，论文中不含其他人已经发表或撰写过 的研究成果，也不包含为获得山东建筑大学或其他教育机构的学位证书而使用过 的材料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人承担本声明的法律责任。 学位论文作者签名： 学位论文使用授权声明 本学位论文作者完全了解山东建筑大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 山东建筑大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘， 允许论文被查阅和借阅。本人授权山东建筑大学可以将学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它手段保存、汇编学位论 文。 保密论文在解密后遵守此声明。 学位论文作者签名： 导师签名： 舀：蜀日期趟也 山东建筑大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 选题的背景及意义 1 1 1 选题的背景 据统计，我国目前有5 万多家房地产开发企业，9 0 以上是中小房地产开发企业。 中国的中小房地产企业规模小、实力弱、抗风险能力差，与房地产行业是资金密集型 行业的特征不相称。再加上国家针对房地产行业金融、土地、税收等方面的宏观调控， 更是让众多的中小房地产开发企业雪上加霜，生存和发展的难度越来越大。 房地产行业是国民经济的支柱产业，为国民经济做出了重大的贡献，中小房地产 开发企业在其中发挥了主要的作用。如果中小房地产企业大量倒闭，无疑会对房地产 行业的上下游产业、银行乃至国民经济造成巨大的损害，因此中小房地产企业的生存 和发展对国民经济具有重要的意义。 谋求与其他企业的合作，整合自己的外部的资源，增强自己的综合实力，是中小 房地产开发企业继续生存和发展的现实选择。目前受自身实力弱和国家宏观调控的双 重压力，众多中小房地产开发企业正处于生死存亡的关键时期，寻求合作伙伴合作开 发以求生存和发展的愿望强烈。 1 1 2 选题的意义 目前有关房地产企业合作伙伴选择方面的文献主要集中在房地产企业战略联盟盟 员选择和房地产企业供应链合作伙伴选择，建立的指标体系和使用的选择方法基本停 留在理论层面，实际操作性和针对性不强。 战略联盟和供应链合作主要是基于一种长期的合作，而合作开发则常指向某一个 具体的土地项目。目前指向某一个具体土地项目的合作开发中中小房地产企业和投资 方相互选择的文献较少，甚至是空白。由于自身实力弱，再加上国家针对房地产行业 的宏观调控，中小房地产企业生存和发展的难度越来越大，寻求合作伙伴共同开发的 愿望强烈。对合作开发中中小房地产开发企业与投资方相互选择的模式进行研究，无 疑具有较大的理论和实践指导意义。 1 2 文献综述 在合作伙伴选择的模型与方法方面的国内外研究很多，但主要集在在制造业，房 地产企业的合作伙伴选择文献较少。 1 2 1 国外合作伙伴选择研究现状 山东建筑大学硕士学位论文 l y o n s ( 1 9 9 0 ) 和l a n d e r o s ( 1 9 9 5 ) 等提出了建立合作伙伴关系的实施步骤【1 】：从企业 战略的角度来审视是否真的需要建立合作伙伴关系。企业必须首先评估与传统的业务 过程相比，合作伙伴关系潜在的风险和收益。确定挑选合作伙伴的准则，评估潜在 的候选企业。正式建立伙伴关系。一旦某个伙伴被挑选后，就要开始真正地建立正 式地关系，包括所有的合作伙伴对企业的需要要有完整地认识。维持和精练合作伙 伴关系，包括增强彼此间的合作关系或解除与某些伙伴的关系。 e l l r 锄( 1 9 9 1 ) 【2 】认为整个建立合作伙伴关系的实施过程包含着许多关键的成功因素 贯穿全局的因素：高层领导的支持交流与沟通、中央协调。最初的战略分析阶段： 社会和观念的障碍、程序性和结构性障碍。评估和挑选阶段：总成本和利润、文化 上的和谐性、财务上的稳定性、伙伴的能力、管理上的和谐性和地理位置。合作伙 伴关系建立阶段：理解和需求分析、广泛的相互交流、正式合同文档等的建立。维 持阶段：信任、良好的愿望、柔性、冲突管理技巧、社会交往、边界人事、性能评估。 美国一家专门从事顾问业务的华伦公司建议采用个指标评价潜在的联盟伙伴【3 】： 推动力。在所有联盟中，联盟的企业必须清楚知道，其联盟的推动力是什么。互补 性。即彼此间能否达到优势互补的目的。相处性。指企业之间的文化上是否合得起 来。双赢性。能使彼此都能从联盟中获益。集中焦点。须知道联盟后的经营焦点。 整合性。指业务上或组织上能否精简。成长性。联盟能否使联盟快速成长。一 致性。公司联盟不是上面几个领导同意就能成功的，联盟公司的中层干部也要达成共 识，才能贯彻始终。 j h o n s o n ( 1 9 9 5 ) 提出了一种合作伙伴选择的二阶段法【4 】：第一阶段进行初选：从成千 上万个有希望的合作伙伴中缩小范围，这是通过审查合作伙伴中的关系特性来完成的， 关系特性主要考虑虚拟企业的伙伴关系将持续多久，合作形式如何，合作紧密程度如 何，需要伙伴完成的任务是什么，通讯的数据类型以及合作伙伴有多少知识可以共享 等。第二阶段采用企业优异评价方法，考察候选合作伙伴的战略、文化、过程和技术 等四个方面的情况，以确定合适的合作伙伴 s a m d h i 等人( 1 9 9 8 ) 提出了一种扩展的共享型c i m 系统的伙伴企业选择方法【5 】。该 系统可以视为虚拟企业的一种雏形。在对合作伙伴进行纵横向分类的基础上，主要从 生产系统的特征出发提出合作伙伴选择评价指标，这些特征包括生产战略、经营模式、 产品功能特征、产品结构特征、生产规模、设计特征、工艺特征、生产计划与控制的 信息化程度、制造过程的自动化程度等，从考虑生产系统特征兼容性的角度来对伙伴 2 山东建筑大学硕士学位论文 企业进行评价与选择。所提出的三阶段模型具有一定的参考价值，但其评价体系只着 重考虑了生产系统特征的兼容性，因而其方法体系显得较为片面和受局限，然而，该 模型所提出的有关生产指标的一致性算法为评价合作伙伴间的互补性、先进性与一致 性等提供了有益的启示。 s r i n i v a st a l l u r i r c b a k e r 和j o s e p hs a r k i s ( 1 9 9 9 ) 从伙伴企业的个体效率和虚拟企业 的整体效率出发，提出了合作伙伴选择的两阶段模型【6 】。第一阶段用d e a 法以个体效 率为准则对候选成员进行过滤。第二阶段用0 1 整数目标规划进行优化，形成最优的伙 伴企业组合。这是目前最早提出注重合作伙伴整体效率的文献，但存在着两点不足： 一是忽视了大量与伙伴相关的因素( 如信任、文化融合、通讯可能性等) ，二是在d e a 过滤时，可能会失去一些尽管个体单元有效性不足，但也许比较适合整体效率的有效 单元，因此只是一个局部搜索和优化的方法。 j o h nk h o 等( 2 0 0 0 ) 在工企业c i m o s a 模型的基础上以尽量获取有效数据为前 提，以合作伙伴间的通讯、协作和协调为选择准则，结合伙伴企业的核心能力，提出 了虚拟企业合作伙伴的选择模型【7 1 。该模型建立在合作伙伴间的网上合作背景下，是具 有极强的可操作性和现实性的研究成果，其不足之处在于对合作伙伴间的通讯、协作 和协调的一致性判据仅以通讯格式和产品数据格式这些纯技术性因素为主，忽视了建 立合作伙伴关系要考虑的重要的软性指标。 、 h e n r yc w l a u 等( 2 0 0 1 ) 8 】在描述分析了各种现代制造技术的前提下，指出制造行 业的虚拟企业应该充分采用信息技术建立合作伙伴关系，提出了一个基于a g e n t 技术 的由协调、通讯、信息、搜索、报告等五大类组成的优化合作伙伴选择的思想汇，但 只是停留在定性的描述上，没有给出相应的模型和框架。 在西方发达国家，因为市场成熟，房地产行业分工细密，有专门的土地开发商、 建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块规 划商负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵 押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每 一市场参与者都对本行业有丰富的经验和知识，开发的房地产上档次，房地产管理也 上档次、高效率。房地产开发企业只要把房地产开发的规定动作做好，一般不会出问 题【9 j ，因此，房地产开发企业合作伙伴选择方面的文献很少。 1 2 2 国内合作伙伴选择研究现状 近年来，国内学者该方面的研究成果较多，主要涉及到合作伙伴的综合评价方法、 山东建筑大学硕士学位论文 综合评价指标体系和选择体系等方面，而房地产企业合作伙伴选择方面的文献较少 1 2 2 1 国内合作伙伴选择方法及指标体系 在合作伙伴综合评价方面，覃 ：e ( 1 9 9 7 ) 等提出采用模糊推理机制进行选择合作伙伴 【1 0 1 ，吴宪华等人( 1 9 9 8 ) 提出了采用a n p 法来选择虚拟企业的合作伙伴【1 1 】，马鹏举等人 ( 1 9 9 9 ) 提出采用模糊层次分析法【1 2 】，何伟强等( 2 0 0 1 ) 提出运用灰色局势决策方法来解决 此类问题【1 3 】。 在合作伙伴选择评价指标体系方面，樊友平等( 2 0 0 0 ) 【1 4 】建立了从能力、投入和兼容 性三大方面对合作伙伴进行评价选择的指标体系，通过专家模糊综合评判进行定性指 标的量化取值，并建立了多目标系统模糊决策模型进行伙伴的选择。陆金伟等( 2 0 0 0 ) t 1 5 】 提出了一种综合应用层次分析法和数据包络分析法选择虚拟企业伙伴的框架，用层次 分析法处理含定性和定量因素的各种伙伴组合方案的排序问题。仲智刚等( 2 0 0 0 ) 【l6 】根据 敏捷制造的特点，给出敏捷制造集成的准则结构，认为选择合作伙伴必须考虑的因素 有合作伙伴的技术水平、生产设备水平、生产规模与能力、交通运输因素、管理体制 因素、商业信誉因素、生产成本因素、政治经济因素等；而可能存在的约束因素有生 产周期因素、潜在合作伙伴的合作意向、合作态度、分配模式等，认为伙伴选择是一 个多属性的决策过程，充分考虑各种约束，寻求总体的目标最优，采用模糊集理论对 系统进行求解。 在合作伙伴选择体系方面，马新安等( 2 0 0 0 ) 1 刀在总结分析了建立合作伙伴关系的实 施步骤与关键成功因素基础上，从定性角度讨论了合作伙伴选择的准则和方法，并提 出了对构造合作伙伴选择的理论框架的初步构想。郑文军等( 2 0 0 0 ) l 1 8 】提出从面向产品生 产过程、面向市场开拓过程、基本约束( 声誉、财务状况、法律、地域等) 和其它约 束( 合作态度、企业文化、基础设施等) 四方面构成的合作伙伴评价指标体系，并以 层次分析法进行综合评价。孙东川等( 2 0 0 1 ) 【1 9 】在对合作伙伴问题作出系统研究的基 础上提出一套虚拟企业合作伙伴选择解决方案，把选择过程分为市场机遇识别、核心 能力识别、竞争形式选择、选择合作伙伴等四个阶段，并对每阶段进行了定性的描述。 1 2 2 1 国内房地产企业合作伙伴选择方法及指标体系 国内房地产企业合作伙伴选择的文献主要集中在战略联盟盟员选择、供应链合作 伙伴选择等，针对某个土地项目的进行合作伙伴选择的文献还处于空白状态。 1 ) 靳雷为房地产企业评价潜在合作伙伴建立的指标体系【2 0 】如表1 1 所示。 4 山东建筑大学硕士学位论文 表1 1 靳雷为房地产企业评价潜在合作伙伴建立的指标体系 第一层指标层第二层指标 土地诸备 资金实力 资源指标 市场经验 知名品牌 企业技术能力 研发能力 规划设计能力 选择战略伙伴的决 能力指标 生产能力 策分析体系 管理能力 组织能力 以往合作记录 企业文化 公司战略 兼容指标 组织结构 财务方面 组织与能力 他应用了模湖物元分析模型，通过专家对各分指标进行重要性两两对比打分确定 各分指标的权重，然后再算出各分指标相对于总目标的权重，再分别算出待选对象m 1 ， m 2 ，m n 的关联度，关联度越大说明与最佳合作伙伴的相似度越大，从而对待选 对象m l ，m s ，m n 进行了合作的优先排序。 2 ) 杜德权( 2 0 0 6 ) 建立的指标体烈2 1 1 如表1 2 所示。在房地产供应链合作伙伴 的选择上，应用了模糊综合评价方法，并且通过层次分析法，确定各因素在模糊评价 中的权重。应用模糊综合评价方法求出模糊综合评价向量的模糊度，根据最大隶属度 原则得到评价结果。 5 山东建筑大学硕士学位论文 表1 2 杜德权为房地产企业评价潜在合作伙伴建立的指标体系 评价指标考虑因素 应从企业长远规划、发展战略、信誉、投资决策、 经营管理能力 协调机制、组织机构等方面来进行分析。 应从企业员工培训和发展机会、敬业精神、道德水 员工能力的评价 准、人际关系状况、全面技术和能力等角度来进行 可细分为研究开发、技术合作、生产工艺、生产装 生产能力 备、质量保证、采购渠道、履约水平等。 财务成本可以从资产负债情况、融资能力、经营成 财务成本 本、赢利能力、资产运营等几个方面来分析评价。 3 ) 武汉大学硕士研究生王秋芳( 2 0 0 5 ) 在我国房地产战略联盟的构建研究一 文中建立了战略联盟中联盟伙伴选择的指标体系如图口2 1 所示。 法。 图1 1 王秋芳建立的评价战略联盟伙伴的指标体系 联盟合作伙伴选择应用了一种基于层次分析法和模糊神经网络方法的综合评价方 4 ) 东南大学硕士研究生江羽( 2 0 0 6 ) 在基于资源互补性的房地产企业战略联盟 6 山东建筑大学硕士学位论文 研究一文中建立的联盟伙伴的评价指标体系【2 3 】如表1 3 所示。 表1 3 江羽建立的联盟伙伴的评价指标体系 第一层主因素层第二层指标 已开发项目面积 已开发项目销售率 已完成项目 已开发项目利润率 已开发项目品牌认知度 土地储备资源 企业市场资源 实体资源 企业人力资源 融资及资本资源 信息资源 客户资源 盟员综合评价体系 无形资源 品牌资源 公关资源 领导者素质 企业组织结构 管理能力 企业创新能力 企业文化 联盟伙伴选择采用了模糊综合评价法。 5 ) 重庆大学硕士研究生张李磊( 2 0 0 6 ) 在房地产企业供应链构建研究一文中 建立的房地产企业供应链合作伙伴综合评价指标体系【2 4 】如表1 4 所示。 建立的房地产企业供应链合作伙伴评价选择的程序是：房地产市场环境分析。 设立合作伙伴选择目标。建立合作伙伴评价标准。成立评价小组。合作伙伴 参与。评价合作伙伴。实施供应链合作关系。 应用模糊决策的方法进行房地产企业供应链合作伙伴选择。 表1 4 张李磊建立的房地产企业供应链合作伙伴综合评价指标体系 目标层主要评价指标细分评价指标 企业业绩评价成本分析 交货质量 7 山东建筑大学硕士学位论文 运输质量 企业信誉 房地产企业供应链 企业发展前景 合作伙伴综合评价 技术合作 指标体系 人事简况 业务结构生产能力评 财务状况 价 设备状况 生产状况 质量体系 产品开发中的质量 质量系统评价供应中的质量 质量体验和实验 质量职员和质量资源 政治法律环境 经济与技术环境 企业环境评价 自然地理环境 社会文化环境 6 ) 同济大学曹吉鸣在基于供应链管理的房地产合作伙伴关系管理中从战略管理 的高度，通过整合房地产供应链企业的资源优势和核心竞争力，形成以开发商为核心 企业，土地开发单位、规划设计单位、材料设备供应商、承包商、销售商及各类咨询 服务商等干系企业参与的基于供应链契约的立体化、多层次合作伙伴关系组织模式。 建立的指标体系如表【2 5 】1 5 所示。 在上述供应链合作伙伴综合评价指标的基础上，采用三阶段法进行房地产供应链 合作伙伴优化选择：初选。首先根据不同的市场机遇，以及房地产开发项目所需要 的核心能力要求，确定供应链企业合作伙伴构成方式及关系特征，选择的对象、范围； 然后从众多有希望成为合作伙伴的企业名单中进行初步筛选，进一步缩小选择范围， 挑选出可供评价选择的候选合作伙伴企业。单目标评价。根据供应链合作伙伴选择 的具体原则和标准，构成一个多目标决策问题。通过专家打分法，对潜在合作伙伴进 行单目标评价与量化计算，为下一阶段的多目标综合评价和优化提供依据。综合评 8 山东建筑大学硕士学位论文 价与优化。对供应链潜在的合作伙伴进行综合评价和优化，采用多目标规划或模糊数 学算法，根据影响伙伴选择决策因素的重要性程度，分别引入权重因子，进行多目标 优化，以确定最佳的伙伴组合。 表1 5 曹吉鸣建立的房地产企业合作伙伴综合评价指标体系 目标层主要评价指标细分评价指标 企业长远规划 企业发展战略 企业信誉 经营管理能力 投资决策 协调机制 组织结构 全面技术和能力 培训和发展机会 员工能力敬业精神 道德水准 合作伙伴综合评价 人际关系状况 指标体系 研究与开发 技术合作 生产工艺 业务能力 生产装备 质量保证 采购渠道 履约水平 资产负债情况 融资能力 财务成本 经营成本 赢禾1 0 力 资产运营 以上房地产企业战略联盟盟员和供应链合作伙伴选择建立的指标体系及所应用的 选择方法笔者认为理论性太强，缺少实际操作性；他们建立的指标体系是单向的，没 9 山东建筑大学硕士学位论文 有体现出合作伙伴的选择是一种相互选择的过程：同时他们建立的指标体系都没有指 向一个具体的土地项目。笔者认为战略联盟和供应链合作伙伴选择是基于长期合作的 伙伴选择，大型企业应用较多。而中小房地产开发企业资源有限，同时房地产项目开 发具有高风险性特征，中小房地产开发企业和投资方在合作开发伙伴选择上，更倾向 于围绕拟开发土地项目进行论证合作开发的可行性。 1 3 论文的研究方法、内容及思路 1 3 1 论文的主要研究方法 通过深入房地产公司实习、调查研究的方式，了解中小房地产企业在选择合作伙 伴时考虑的因素，存在的问题，然后归纳总结，提取出真正影响选择的指标，建立对 房地产合作伙伴进行评价的指标体系。 经济学、管理学和系统科学相结合。根据本论文的特点，采用多学科交叉的方式， 综合运用管理学、经济学、系统科学、决策科学的理论和方法，对潜在的合作伙伴进 行评估，进行拥有土地的房地产开发企业与投资方相互选择模式的研究。 比较的研究方法。合作伙伴选择的实践在一些行业的应用已经比较成熟，房地产 企业战略联盟盟员选择和供应链合作伙伴选择也有较多文献，借鉴其成功经验和汲取 教训对于中小房地产开发企业合作伙伴选择具有积极意义。因此本文注重比较传统行 业的虚拟企业及房地产企业战略联盟及供应链合作伙伴选择，结合中小房地产开发企 业特点给出切实可行的适合中小房地产开发企业的合作伙伴选择模式。 1 3 2 论文的研究内容及结构安排 文章具体内容及结构如下： 第一章绪论。提出论文选题的背景、研究方法及主要理论贡献。 第二章中小房地产开发企业生存发展现状及策略。描述中小房地产开发企业所 面临的内外部环境，提出了中小房地产开发企业的生存发展策略。 第三章房地产开发企业合作开发概述。描述房地产合作开发的概念、法律规范、 合作开发方式等。 第四章设计了拥有土地的中小房地产开发企业与投资方相互选择的模式。 第五章全文总结。 1 4 论文的主要理论贡献 笔者在房地产开发公司实习了8 个月，期间参与了一些合作开发项目的考察与洽 谈工作，并且阅读了大量房地产合作伙伴选择方面的文献，发现目前存在的房地产企 l o 山东建筑大学硕士学位论文 业合作伙伴选择方面的文献更多停留在理论层面，实际操作性不强，没有体现出合作 伙伴的选择是一种双向选择的过程，而且所建立的的指标体系侧重于对房地产开发企 业整体评价，没有指向具体的土地项目。笔者请教房地产行业的专家和人士，并结合 自己的实践工作经验，设计了中小房地产开发企业与投资方相互选择的模式，包括中 小房地产开发企业与投资方相互选择的步骤，建立了拥有某地块土地使用权的中小房 地产开发企业与投资方相互评价的两个新的指标体系，分别应用多属性综合评价法和 层次分析法进行了合作伙伴的选择。通过整篇论文的阐述，希望能为正在寻找合作开 发伙伴的中小房地产开发企业提供理论指导和借鉴。 山东建筑大学硕士学位论文 第2 章中小房地产开发企业生存发展现状及策略 2 1 中小房地产开发企业的界定 2 1 1 房地产企业 房地产企业，又称“开发商 、“发展商 、“房地产开发公司 ，是指集合土地、资 金、人力、物力等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买 卖、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管 理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济实体1 2 6 。 本文的研究对象是：通过参与城市政府举行的土地协议、招标、拍卖活动，有期、 有偿地获得土地使用权，然后进行房地产商品开发活动的企业，即房地产开发企业。 2 1 2 中小房地产开发企业的界定 房地产企业规模是指房地产企业的生产规模，它是房地产经济规模的核心和基础， 是取得规模效益的前提。房地产企业规模表明的是生产诸要素及其生产的产品在房地 产企业中的集中程度。根据这种程度，一般把房地产企业规模划为大型、中型和小型 三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、劳动对象来划分，也可用劳动手 段以及完成的工程量或产品的数量来划分等，但在实际操作中，往往将二者结合起来 进行划分。 2 1 2 1 国家统计局、国务院国有资产监督管理委员会办公厅参考标准 2 0 0 3 年国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布关于在财务统计工作中执行 新的企业规模划分标准的通知( 国资厅评价函( 0 3 2 ) 3 2 7 号) ，以从业人员数、销售额 和资产总额( 净资产总额) 三项指标为划分依据，对各类大中小型企业划分标准进行 了规定( 资产总额未作要求) 。按照该通知对( 国统字( 2 0 0 3 ) 1 7 号) 所作补充即部 分非工企业大中小型划分补充标准( 草案) 的规定，我们可以得到国家统计局、国务 院国有资产监督管理委员会办公厅对房地产开发企业划分标准( 中国统计年鉴2 0 0 3 ) 表2 12 0 0 3 年国家统计局对大中小型房地产企业划分标准 指标名称计算单位大型中型小型 从业人数人2 0 0 及以上1 0 0 2 0 01 0 0 以下 销售额万元1 5 0 0 0 及以上 1 0 0 0 一1 5 0 0 0 1 0 0 0 以下 由表2 1 可知，中小型房地产开发企业是指职工人数在2 0 0 人以下，年销售额在 1 5 0 0 0 万元以下的企业。 1 2 山东建筑大学硕士学位论文 2 1 2 2 国家建设部资质分级标准 2 0 0 0 年3 月2 9 日建设部发布房地产开发企业资质管理规定，根据开发企业 开发注册资本、专业技术人员、技术装备、经营年限、已完成的开发业绩、工程质量 及其保证体系，以及是否发生过重大工程质量事故等将房地产开发企业的资质分为一 级、二级、三级、四级四个等级( 暂定级别相当于四级) 。其中注册资本门槛的规定是t 一级企业注册资本不低于5 0 0 0 万元，二级企业不低于2 0 0 0 万元，三级不低于8 0 0 万 元，四级不低于1 0 0 万元。 2 1 2 3 本文对中小房地产开发企业的界定标准 上述两类划型标准中，国家统计局、国务院国有资产监督管理委员会办公厅参考 划型标准和其所采用的从业人员数、销售额和资产总额( 净资产总额) 三项划分指标 是一种较为通行的划型标准，应用中的不足是未对资产总额作出明确规定。而国家建 设部的房地产开发企业资质分级标准是一个行业管理标准，对各类资质开发企业所确 定的分类指标较多，也更具体和便于操作，不足是较难与上述通行划型标准对接。综 合这两类标准的特点，笔者此处以从业人员数、销售额和资质等级三项指标为划型指 标，对房地产开发企业划型标准作必要的界定，提出大型房地产开发企业是指满足下 列标准之一者：职工人数在2 0 0 人以上，年销售额在1 5 0 0 0 万元以上的企业；具有国 家一级资质房地产开发企业。相应地，中小型房地产开发企业的划型标准即为：职工 人数在2 0 0 人以下，年销售额在1 5 0 0 0 万元以下的企业；或者二级资质( 包括二级) 以下的房地产开发企业 2 2 中小房地产开发企业生存发展现状 2 2 1 中小房地产开发企业面临严竣的外部环境 从中小房地产开发企业的外部环境看( 如图2 1 ) 2 7 】，中小房地产开发企业面临严 竣的外部环境。 1 ) 融资难度和融资成本加大。国家银根紧缩，央行不断加息，房地产开发企业融 资难度和融资成本加大。从2 0 0 7 年3 月1 8 日到2 0 0 7 年1 2 月2 0 日央行已经连续进行 6 次加息。从2 0 0 7 年1 月1 5 日到2 0 0 8 年1 月1 6 日1 1 次上调银行准备金利率。对房 地产开发企业来说，连续加息加重了开发成本，储备土地的成本和风险也随之加大。 1 1 次上调存款准备金率，是“银根 紧缩的又一举措，上调存款准备金率，使银行可 贷资金减少，意味着购房者和开发商有可能面临无钱可贷的局面。为了规避房地产开 发风险，银行信贷进一步向实力较强的房地产开发企业倾斜，中小房地产开发企业融 山东建筑大学硕士学位论文 资难度加大。 企 业 外 部 环 境 银根紧缩，央行不断加息，融资难度和融资成本加大。 政府政策趋紧，政府的监管力度不断加大。 开发要求提高，政府对项目提出节能、节地环保要求，消费 者对产品、服务的要求也在不断提高。 竞争环境激烈，大型房地产开发企业不断挤压中小房地产开 发企业的生存空间 图2 1 中小房地产开发企业外部环境示意图 2 ) 房地产行业的政策环境趋紧，政府的监管力度不断加大。2 0 0 7 年1 月1 6 日， 国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，明确 房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值 税缴纳法。 2 0 0 7 年9 月2 8 日，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 ( 3 9 号令) ，强调受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书；2 0 0 7 年1 0 月8 日，国土资源部下发关于认真贯彻( 国务院关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见) 进一步加强土地供应调控的通知，要求各地缩短土地开发周期，每 宗土地的开发建设时限原则上不得超过3 年：。 日益严格的宏观调控政策使中小房地产开发企业资金链更加紧张，不少中小房地 产开发企业因为无力拿到土地而无项目可做，手中有土地的中小房地产开发企业可能 资金实力不够，无力进行开发而不得将手中的土地转让后退出房地产市场。 3 ) 开发要求提高，政府对项目提出节能、节地、环保要求，消费者对产品、服务 的要求也在不断提高。2 0 0 7 年1 1 月1 7 日，国务院办公厅下发关于加强和规范新开 工项目管理的通知，明令各类投资项目必须完成环境影响评价审批和固定资产投资项 目节能评估和审查等程序，方能开工建设。这一通知再次显示了政府加强宏观调控的 决心，减缓目前的固定资产投资增速过快，除了发挥信贷窗口指导作用，对投资资金 来源进行控制外，更重要的是严控新开工项目，尤其加大对高污染高能耗项目的投资 控制，严格执行市场准入。 1 4 山