（工商管理专业论文）西安市住宅市场供需结构研究.pdf

越嗣：覆安甓亨住宅意场侯需结构语究 专业：工商管理 学爨姓名：篓聿哲学员签名： 导师姓名：孪随成教授导师签名： 蘩要 霸鳓 西安市房地产业发展迅速，但在需求与供给之间却存在着严蕊的不均 衡，为了研究并翁凌这令趣题，本文怼强安市住宅市场送行了努橱，得辫 的结论是：制约有效需求与有效供给相互匹配的主要因素是住宅售价超过 了大多数居民的实际支付能力。 本文首先赍绍了房地产供霪关系移住宅瀵费者需求这些有关往宅审场 豹理论。利用房地产供需关系理论阐述了住宅商品的供需平衡阶段划分及 价格决定的相关因索；利用消费者需求层次理论分析了居民购买住宅的动 机和需求层次差别。另外，还避行了西安市住宅市场人口、社会欢漓、房 建产开发地 覆蕺麓、宏蕊翌济环境帮生态环境瑟背景状况分析。 此外，通过对以居民支付能力和房屋价格为核心的需求结构进行研究， 得出了以下结论：中等收入以下阶层无能力购房；巾游偏上和高收入阶层 在有台臻住房替赃瓣情况下，寄能力鹦买经洚适用痨；最高收入阶层有能 力购买商品房住宅。与此相对应，通过对各住宅子市场供给数量和商品房 销售率的研究，得出了应加大经济适用房和廉租房建设力度的结论。 最后，通过供鬟平衡分辑及对住宅帮场发展趋势魄预测，提出了嚣安 市住宅市场发展中存在的问题，并预测了来来十年人均居住面积的增长速 度，此外还提出了有关经济适用房建设的政策建议。 【关键词】住宅市殇需求结构 盐绘结构葱安 【论文类型】：应用研究 t i t i e ：s t u d yo fd e m a n da n ds u p p l ys t r u c t u r eo f h o u s i n gm a r k e ti nx i a n i 谨a j o r ：b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：w a n gy u z h e s u p e r v i s o r ：l is h i c h e h g s i g n a t 毛1 r e ： s i g n a t h r e ： a b s t r a c t t h er e a le s 衄t e i n a n b a s b c e nd e v e l o p e da t8r a p 话s 弦e d ，h o w e v e r t h e d i s e q u i l i b r i u i i lb e m e e ns u p p l ya 1 1 dd e m a l l d 话g o i n gn oas e r i o u sd e g r e e f o r 扭y n gt o 吼u d ya n dt os 0 1 v e 吐l ep r o b l e m ，s o m ew o r k sa b o m 也eh o u s h 培m a r k e to f x 鼢囊a sb 姥a 南n e 融斑廷p a 嚣fa n 瑾d 穗w e d 尊c o 髓矗璐i o 琏啦a t 廷i sb e c 矗h s e 盎e h o u s i n gp r i c cw a sb q o n d 血e 瑚鹏tr e s i d e n c f sp a y i n g 幽m 睁，s o 错f e c t i v e s u p p l y m e n tc a n t 、v e u 小a l a n c e dm er e a ld e m a n d ， f i 嚣醴出l ，t h oh i e 豫! 曲yo in e e d s 氆e 。璐吐拉翻t i c 咖崩o n 也翩r ya n d 也e d 钮l 矾击s u p p l yc h e o r yw 勰e i 把di n 像ep 8 p e tw 也t h eh i e i a r c h yo f n e o d sm e o r y t h ep e r c h a s em o t i v i o na n dm ed i 仃e r e n c e 哪o n gt h ev a r i o u sd e m a n dw a sa n a n i z e d w i t ht h e i c i p a t i o nt h e o r xt h ed e c i s i o nm 出n gs y s t e mo fc o n 5 u m e ra n dr e a l e 或a 把e o m p 鞠v 确i c h 羲辩e o i n 窑b y 蠡ea 1 蠢e 饼蛀缱 k t 醴sw a si n t 踅矗u e e d ；w l 氇 t 1 ed e m da n ds “p p l yt h e o r y ，黼sp a p 。ra l s oi n 曲d u c e dh 。wt od e v i d et h e d i 丘b r e n tp o r i o do ft 1 1 ch o u s i n gm a r k e ta n dt h ef a c t o r e sr e l a t 。dt oh o u s m gp r i c e 1 m e 迅斑ep a p e fb s 砖辩a n a l i e d 世摊b a c k g r o u 翻a b o 堪氆ep o p u k 垃o n ，嚣c 嵇峨c ， p o 醅e i e s 勰db 。l o g yo n v 油姗e n t f m h 。rm o f e ，n l r o u 曲血ea 1 1 a l y s i sw h i c hb a s eo n pa ) f m e n ta b i l n yo f f e s i d e n c ea n dm eh o “s i n gp d c e ，i t 盛o tt h ec o n c l u s i o nm a t ：l o wm e d i u mi n c o m e e 盎醛ee 徽8 蠢b 】矗h oh o u s w i 融虫e 辩舔锚l 痨l e 萎n a 砖c i 建 瓣搿) 建b v 氆o g o v e m m e n t ，血e 址g b m i d u r n ea n d1 1 i 旦hi n c o m oe s t a t ec a na 行b r de c o i 】o m i c a l r e s i d e n c o + ：0 1 1 1 vt h em o g tk 卫hi n c o m ee s t a t ea n da 丘b r dm e r c h a n d i z er e s i d e n c e 1 强o u 瑶h 吐坨髓涮vf o c u so nt ko p 赣a t e dm o d do fa 摄l i a 把db 。u s i n 窖m 划( 艘a | 1 d k s u p p l 蜉n c n tq u a n t i t y ，、v e a l s od r a wo 俄也a tt h e f ea r eo v o 阪】p p l y 弧 m e r c h a n d i s er e s i d e n c e ，w h i l e 血eo b s e n s ei ne c o l l o i n i c a lr e s i d e n c e d a “a s t ，曲d u 曲t h ea i l a l y s i sb e t w e e n t l es u p p l ya n dd e m a l l da n dt h ef o r c a s t a n a i y s i so nt h ed e v e l o p m e mo f 也eh o u s i n gm a r k e t ，m ep o r b l e mi nt h eh o u s m g m a r k e tw a s 砌u c e da 1 1 dt h e m c r e a s e dr a t eo f 血ep e r s o n a la v e r a l l g el i v i n ga r e a d u r i n gm e 血t l l r ed e c a d ew a sf o r c 日s t e d b e s i d e ，s o m ed i r e c 廿v ep o i i c i e sa b o u th o w t od e v e l o pe c o n o r n i c a lh o u s i n gm a r k e ti nx r a n w a sa l s op r o v i d e d 【k e y 、v o r d s 】：h o u s i n gm a r k e t ，d e m a n ds t n i c t u r e ，s u p p i ys t n i c t u r e ， a n 【t y p eo f t h e s i s 】：a p p i i e dr e s e a r c h 1 绪论 ， 磅究豹鹜景及意义 住房商品化融成为我国住府体制改革不可逆转的趋势，它既适应了我国社 会主义市场经济体制的需要，也为房地产业的发展和繁荣提供了广阔的前景。 毫菇毒翥殇是密不霹势麓，舞发盎监俸为辩最住宅静供应方，嚣静怒运过痨建 产项目投资获取利润：消费脊作为商晶住宅的需求方，目的是用台瑾的支出取 得一囊自己满意的住宅。本文就是在这样的前提下，以西安市住宅市场为背景， 进行了育关的实试研究。 弱蓊嚣安市住宅市秘蕊瓒状是供给与嚣隶存在着严霆酶不均衡，供给结秘 不合理的问题十分突出。居民的潜在需求飚大，但困价格制约，有效需求却极 为有限，这就形成了一方面商品房价格持续上升，一方面房屋空置率居高不f 的臻盈。亟对这些闯题，本文以实际数据为基础，通过势析绘出了住宅市场需 求与莛给的清搿辘廓，预测7 未来住宅市蛹拍发震方离，提出了供辩不平衡离 题的关键周素，以期找山解决供需矛盾的方怯，并给出相应的政策建议，以供 政府班箍部门和腮地产开发企业参考。 1 。2 研究的内容和方法 率文运用西方经济学，系统工程，行为科学等方筒的原理，重点选择了两 安市往宅枣场供绘与需求平徽瓣题聂提若方霹进行了研究，试墅采 鞋数最势辑 及理论预测的方涟采对我市往宅供给与需求进行平衡分析，并对备输层居民承 住宅支付能力进彳亍了测算。 需要说明的是，由于统计分析的结果对数据有较火的依赖性，而哉市存鲑 住赛数量及屠是家庭整体教a 等关键效攥黪米源币游，露量舞入较大，不餐邑 必须 馥出更符合实际的取舍。 1 3 论文的恩路与框架 本文的思路魁运用消费者需求、预期和供需平衡璐论来研究西寂市住宅市 场的现状与发展。在介绍清楚了m 安市住窀市场所处环境和相应背捺情况后， 以需求决定供给的基本思路，分析了住宅市场的潜在需求与现实供给之问的台 理搭嚣商题，并努折了住宅供给枣塌嚣璃坎及存在弱裂，绘警了麓謦满是往精 需求朱米发展的番住宅子市场的合理供给比例和解决供需矛盾的政燕建议。 u 曲安理上大学工商管理硕士( m b a ) 学位沧文 2 一i 一 一l 一一。 r a # # m j 自f * 镕* m * 0 口 * # * | l ，* $ # $ * 一一m i 4 i 圈 。l 论文恿路流瓣图 * i n t 萎一 4 * # 二二：_ 【二 占矗 匿茹孺 h $ g n 一l + 强1 2 论文总捧挺絮黼 一 可 2 理论分析 2 。 褒遗产枣塌靛担美溉念 2 1 1 房地产相关概念 a 。虏缝产 房地产是指城市房屋建筑种建筑地块有机组成的整体，是房屋撼才产与土地 删产的总称。作为房地产的组成部分，房屋财产与士地财产不仅属于最基本的 生产要素，也是最纂本的生活炎辩。 b 房地产市场 譬罂i 爹j乜，堕雪m ”、，型i 霸 、一 黼21 两寰审掰地产运行强 房地产市场订猿义和j 1 。史两层涵义，从狭义上说，房地主市场怒指房地产 买安、租赁抵押、舆当等交易的活动场所：从广义上说，房地产市场是指整个 社会麝地产交易关系的总和( 裔关蛞安市房地产市场见燃0 1 ) n 212 住宅市场的定义、分类及特征 a 住宅市场定义 经济学家将市场定义为买主和卖主的集台，其构成要素是作为市场i 体的 买卖双方作为市场客体的交易对象和买卖域方都能接受的价格牙交易条件1 。 市场营销专家四i 将市场定义为具有特定需要和欲望。而且愿意并能罅通过变换 水满足这种需要或猷望的全部潜在顾客，其构成要素为人口，购买力和购贝欲 望n 】。从经济学的角度出发，可将住宅市场定义为：住宅的买家在某个特定的 地理区域，于某特定的期间，达成的所有交易的总和1 。 b 住宅市场的分类 从识别与把握住宅市场宏观环境的角度出发_ j 以按照地域、住宅的档次、 交易日的等标准将住宅市场划分为若干市场。 ( 1 墙l 进八市场的时间顺序妇1 分 住宅市场划分为相互关联的两个方面，即住宅一级市场和住宅二级市场。 住宅一级| 1 i 场：是指开发商所开发建设的住宅商品，首次进入流通领域的交易 市场，又可称为增量住宅市场或一手房市场。住宅二级市场：泛指新建住宅经 过第一次流通交易之后再交易市场，包括己购商品房的流通交易和售后公房的 上市交易，以及房屋使用权的有偿转l 止，又可称为存晕住宅i 订场或一手房市场。 传统的住房实物分配体制，制约丫占存量住宅中绝大部分份额的已售公有 住宅的流通，导致我国目前基本不存在公开的住房二级市场。全国仅有上海等 少数城市刚刚开始进行开放住宅二级市场的试点。然而，住宅二级市场与住宅 一级市场有着极强的系统关联性，住宅二级市场的启动，是全面启动住宅市场 的关键。 ( 2 ) 按住宅类型划分 公共住宅市场是指政府直接参与开发建设的，面向最低收入家庭出租的廉 租房市场和面向中低收入家庭出售的经济适用房市场，以及安居房，解困房市 场。 商品住宅市场是指由开发商开发建设的面向中高收入家庭的普通商品住宅 市场和面向高收入家庭的别墅市场和高档公寓市场等，这类市场在国外又称私 人住宅市场。 f 3 、按地域范围划分 住宅产品的不可移动性，表明其对地区性需耍的依赖程度根大，这决定了 住宅市场是地区性市场，人们认识利把握住宅市场的状况，也多从地域的概念 开始冈此按地域范围埘住宅市场进行划分，是住宅市场划分的主要方式。地 域所包括的范围n j 大可小，由丁二住宅市场主要集中在城市化地区，所以最常见 鼹是按城雨粼势。对予琵较大瓣藏帮，萁城市海部蚤区域黼鹣疰宅市场往往存 在较大的差异，固此常常还要按照城市内的某个具体区域戈o 分，如北京中关 村地区住宅市场、深圳市罗湖区住宅市场、西安市西高新住宅市场等。从把握 菜一国家娥地区住宅穗场状况豹角艘番，除按域市划分外，j 丕可以按更大的厩 域范蠢翊分，如豫洲往宅市场、超弊住宅市场辞。 ( 4 ) 按房地产交易玎；式划分 按照中华人民拱年| i 国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地 产转、止，摩地产抵弹鄹涝蓬租赁。爨 其一霹捌，同一地域葱萎内住宅瓣币疑 交爨形成，均有萁嘴懿的特嘛性，圈此依不同交易形式对往宅市场避杼翎分也 就成为必然。面向增量住宅的交易存在着销售( 含预售) 、穗赁和抵押等市场， 面向存摄谯宅的交易，则存在着猖赁、转让、抵押、保险等市场。 疆) 拔麓买翥嚣懿划分 白j j 掣购买者将住宅作为一种耐用消费箍。君的在于满足自身生活对入住 空间的需鬻，其购买行为主要受购翼者自身特点、偏好等方面的影响。 投资型购买者将住宅 乍为一种投资工具，短噩勺在于将购入豹住宅出秘经营 或转售。并靛中获褥投资嚼摄，其建买行为主簧受往宅投资收益承平、蕤链类 型投资工熊的收益水平以及市场内使用者的需求特点、趋势和偏好的影响。 ( 6 ) 根瓣市场分析的特殊目的，住宅市场还订其他一些划分方式 例如，可醴按照往宅的产权特点，将住宅市场划分为完全产权交易市场( 所 有权交翕) 和蘸分产投交易市场( 健糟权交翕) ；可默按照往宅第几次逡a 交茹 市场交易划分为一级交易市场和二数交易市场。 c 住宅市场的主翳特征 ( 1 ) 经宅供给变诧潞磊予嚣求瓣嶷纯 在个很短的时问周期内，住宅供给是固定的，对于需求引起的变动不可 能马上作出反映。但如果把时间周期放长一些，需求变化对供给的影响就会表 现出来。所以，在讨论供给满足需求时常常将此过程分为短期、中期、长期的 三个帮势。短麓内住宅市场筋程金鞫尊髂燕密辩求决定懿，傲蹬价格缺乏弹往， 导致了住宅市场的不稳定和价格的火起大落。怛从长期的角度来看，可以通过 开发商投资新的开发碳目或原有的业主改变房屋用途来适应住宅市场需求水平 翦变化掰l 蔓随着对闫爝粥静延长，赛地产审蛹酌供给债播弹性逐渐增大( 弛蛰 2 2 ) 。嚣中p 表示住宅的价格；q 袭示市场上往宅於供给量；s 代表供给曲线； d 代表需求曲线：s 。代表短期供给曲线；s 。代表中期供给曲线；s 。代表短期供 给曲线： 西安理工大学工商管理硕士( 船a ) 学位论文 ，s o ，7 l 、 “一 ，7 ， + d f t ， ，+ 7 ， d l ，一- - 一一一- 一0 q 。0 mqq lq 图2 2 不同时期供给价格弹性逐渐增大 ( 2 ) 具有明显的地区特征 住宅的不可移动性和受制于区域性的需求，决定了住宅市场是一个地区性 市场。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，住宅的市场条 件、供求关系、价格水平等都是不可比的。 ( 3 、易出现不均衡和垄断 住宅产品的复杂性及市场信息的不完备| 生，供给相对丁| 需求变化的滞后性， 住宅市场的区域性导致的地区市场间的不完全竞争，资本市场的不完全性导致 的潜在住宅投资者融八资金的困难，以及住宅空间位置的固定性等，使某些住 宅的持有者在交易过程中处丁有利地位，导致住宅市场容易出现供求失衡甚至 市场垄断的情况。 f 4 ) 需要必要的政府干预 住宅是一种特殊的商品，既有一般的商品属眭，义有其独特的社会属性。 在市场经济条件f ，虽然市场价格机制能够调节主要的供求关系，但仅靠市场 经济规律的动作不能完全解决市场对住宅的需求，尤其是最基本的需求。因此， 住宅市场的运作需要政府在十地供给、交易价格、金融等方面进行干预。 ( 5 懦要预先生产 由于住宅开发建设的周期较氏，如果市场需求出现后再组织生产，则不仅 不能及时满足当前的市场需求，还可能使2 3 年后生产山来的住宅产晶不能被 市场掰设缩。因此，开发商邈常校蠢对泰来往宅市场鬻求麓礞鬻，采安捧当蔚 的住宅开拉投资。这就使开发商承担了较火的未来市场变化风险并希望获得较 高的投资回报。 ( 6 ) 是住宅扳靛曲交易市场 往宅市臻交翁的对象实际上是掰着在每一亲暑住翱鼗上豹投蔬弼不是藩住 物业本身。这种枚髓可蛆是所宵权( 包括占育权、使用权、收益权和处置权) ， 也可以是部分所有权。这种权靛一般有明确的界定，是排他性的。 ( 7 ) 嚣要裹素鼹黪专韭躁闫驻务 般商品市场上的买家和煮家都粮了解市场价格燮动的最薪情况，买卖投 方都会去寻找有利于自己的价格，选就使市场能快速而窬易地消除问一种商品 的价格差异，然而，住宅市场就没有那么简单了。这不仅在于买卖域方都很难 及鞋解最耨露璐稽蘩。两监在1 变暴过樱中秘羹_ 罨十分罨贵。绝交多数鑫冬黪 房蒋恐出于自用静耐的，而这种购买行为在他们的一生中也不会宥凡次。只有 极少数人是山丁| 通过住宅投资或投机来达到获取收益的目的。所以耐绝火多数 购房嚣来说，要恕了解最新市场l 亍情，并根据自己敬购住宅所处的位置、类型， 建筑耪及其辫霞没挺瓣物理狡况等确定豫买徐播莲 牛非常疆难魏事。禹诧，谴 宅市场需要专业人员如房地产估价师、经纪人、律师等提供专业顾问服务，以 提高住宅市场的运行效率，降低住宅交易成本j 。 2 ， 。3 影凌毽窿帝甥发篪戆环壤瓣素 住宅市场开技弁勺宏观环境包括人口环境、社会政治环境、地区政策环境、 宏观经济环境、法镣环境、基础设施环境、自然地理环境、生态环境、文化环 境、社会驻务环笺簿( 见表2 一 ) ，这些蠢索彩蛹辎豹若笈它的经济藩劫，是开蕊 商作出项目投资硖蔽前必须认真研究的一个蘑要问题。 表2 1 影响住宅市场发展的环境因素 环境西麦主要考虑强豢 人口 口总量，a 均居住商积， 目的户均构成 毒t 会政治国家大政方针 【地区政簧政策稳定性政荒连续性，政壤的鼓励与限制 整理经潦嚣民经济发最聩甓。社会嘟是资产投瓷 法律法樟完整性；执法桃摘台正挂；法律稳定槛 基础设施能源，交通，邮电通讯，天然气菩 自然地理能冒与区位，一t 候 生态 人均占糍绿地。空气，噪音污染 文纯囊她甄捂习镤与静蘸戏，当建露氍对授瓷静恋爱 j社会服务行政办公效率，金融服务，生话与嚣住条件，医疗卫生条件 ，。，。，! ! 耋堡三查耋。三堑薹i ! 堡圭。：些! ：耋! ：l ：耋，。，。， 2 。2 往房需求结构静潮分 2 2 1 按购房前职业特点划分住房需求结构 f ) 市场债裔潞住宅购买者群体。该群体由高收 象纛组成，速骜家瘫的或 员通常来自三资企、他中方雇员、按现代企业制度运行的企业之中高层管理人员、 商业性念融机构职员、记者、艺员、个体上商户、私营企业主或企业承包租赁 者等。 ( 2 ) 经济适用房购买者群体。诚群体由中低收 家庭缀成。主要包括党政机 关的公务员、学校、医院、科研院所的教师私科研人员，社会团体辞事业单位 的从业人员，国有企业、集体企业以及新转制的联营企业和股份制企业职工等 衢在戆寡瘫。 ( 3 ) 廉租房使用者群体。该群体由低收八家庭组成，主鬻由不景气企业职丁、 f 岗而又投有重新就业职丁：、娥疾人家庭和无就业人口戡供养人口过多的家庭 掘成。 22 2 按职工收入档次划分住房需求结构 描图家自然科学基金委员套中国住房制度改革课题缎的研究，将职工的收 入捌分为高、中高、中、中低、耩和最瓣逮六个验层。 高收入阶层：收 为当地职= ：c 平均收入的4 0 0 以l 二。 中高收入阶层：收入为当地瞅工平均收入的2 0 0 一4 0 0 。 c p 等收入阶层：收入为警地联工平均收入螗8 0 2 0 0 。 中低较a 除罄：牧a 为当地职_ 平稳收入的5 0 一s 0 。 低八收阶层：收八为当地职工平均收 的4 0 一5 0 以f 。 域低入收阶层：收入为当地姒工平均收入的4 0 以f 。 霹以扶为赢嫂入除屡主要会赡买高挡住耨，中裹、孛积中低除耀盛大多会 购买域租 i j 中挡住拷，丽低收八淤屡翻多半会租用低档谯房，钢翔：廉租痔。 通过以上职工收入梢次划分，给出一个住宅市场需求结构个可能的划分结果1 ( 见袭2 2 ) 。这个住宅市场需球结构结果是米自国家自然科学基金娄员会中国 佳密涮度改革瀑瑟缝粒辑究。嚣安审静实爨住宅需求缝鞠还要夏迸一步建按照 西安市的实际情况避行研究。 表2 2住宅市褊需求结构一个可能鲍划分结象 w 支付的住 住宅市场价格供给揽型需求群体所处收八层次恩柝尔系数 房消费比例 帝翁蛋 鹳0 串篷蝗 4 0 秃霉确定 高 商品住宅f 2 0 0 一4 0 0 ) 中位收入 中高4 0 4 6 2 5 3 0 经济适f 8 0 2 0 0 ) 中位收八中等 4 6 一5 2 2 0 2 5 用鹰 ( 5 0 一8 0 嘲中位收入 中低s 2 扣5 s 1 s 2 0 f 4 0 5 鹳赫中位收入 低5 8 蝎4 ls 醺 鼎租房 6 4 1 0 2 ，3 城镇屠民经房支传缝力戆分龌 2 3 1 住房支付能力的褐关指标 ( ) 往赛支馑麓力：设菜家藏要占用在特定承乎鼗裢次土静禁健痨( 稔为 目标往房) ，该家窿年平均翔予购买此房屋的支出( 家庭购房年支出中位数) 与 此目标住房的价格之比。此指标用于衡量家腐实际购买住房的能力。住房支付 能力越离，则表明此住房对该家庭具有可支付性，或者谶该家庭对此住房越具 喜支 寸能力。 ( 2 ) 住房消费比例：它是描住房消费开支占家庭收八的比例。由了：各国对住 房消费开支( h o u s i n ge x p e n d i t u r e ) 所包含项目的规定不同，家庭收入x 可分为总 牧入、可支配收入、戳薪或穰嚣收入几种，所以这个指檬在备国间晦商差异。 在德国。若莱家藤韵住痔开支，超过家瘫总支爨嚣 5 一2 5 ( 单鸯家庭超过 3 0 ) + 则认为该家庭不具备支付能力，应亭受住房津蚺1 7 】。美国h u d ( 美国 住宅发展局) 当前规定家庭支付能力的标准怒，用最多占家庭收入3 0 的金额 鄂霹赡买或程碍适当曲拄痔，辫j 9 8 i 年藏此括准为牧a 静2 5 ( 3 ) 房价收人比( p r i c ei d c o r n or a t i o ) ：它是指住宅平均价格( 或往宅价牾中 位数) 与家庭年平均收入( 或氟庭收入中位数) 之比，用于衡量家斌购买住宅 的支付能力。8 0 年代中期美、璇、德、法四固的房价收入比分别为6 7 ，6 2 ，96 彝6 9f ”。房嚣竣 姥帮住瘩游费 e 餐存一定粒关系，礴赞牧天毙越僚，掰露熬 住房消费比例越低。 ( 4 ) 首购买初还贷能力：酋狄购买住宅券麋的初始月弼款额占其平均月家庭 收入的比例。 2 3 2 彰酾屠怒住房支 寸雒力豹因素 ( ”住宅价格。住宅价格指商品住宅的市坜价格、经济适用房的微刹价格或 瘴褪癣鼹金。往房份穆与支付能力袋反比，馋踌越高，支付藐力越弱。 ( 2 ) 家庭收入。家庭收入中若干时间曲穗桑形成家庭积蕾，决定券缝支付营 期付款能力。家庭周收入决定家臆支付抵押贷教月还款额的能力。 ( 3 ) 融资方式。融资方式包描抵押贷款类型( 是否有政府优惠或担保) 、贷 款纷毽池、还款麓双、襞款稳誊、黄嚣款毙铡聂逐敦方式簿。贷款方式对支嚣 能力卉勺群响规律悬：对政府担保贷款此商业赞款支付能力强；贷款成数高、偿 还期联忙则苦民支制能力强，反之支付能力荣；利率提尚支付能力f 臃，利率 f 调支付能力增强：苗 寸款比例越赢，支付能力越差，艇之越强；笔额偿还、 票避还敬等还款方式扮选择也会彩嫡住痨支错熊力。 ( 4 ) 住房消费倾向。世界银行予1 9 8 5 年进行的一项潮查表明，住房消费倾 向有三个特点：一魁州一时划收入水平低的家庭住房消赞倾向比收入水平高的 家庭颇向赢，因为低收a 家庭 主牲为 佳痨稚不褥不摊镑其它消赞，冀终也有 锖费编好的蒙嗣；= 是飙长期来籍，住房消费倾商随总体牧入东平上秀丽增加； 三是自豫眉所者比租膀者消费倾向高】。 ( 5 ) 萁他影响团索。家庭人口特缸e 、婚姻状况和家庭构戚等因素台影响家庭 懿收入霸端费，避露瞧影喻家囊懿往痔支付藏力。按照户主年爵技瑟，荧蓬支 付蘸力最强韵是5 5 南4 多年龄段构屠民，支付能力最差鹤箍2 5 箩以f 嗣居民。 在我国年轻家庭的支付能力强于老年家庭，目前情况是3 s 一4 5 年龄段的家庭支 付能力趟强，随着一f 资制度改革謦住房制度改革的深入，支付能力强的年龄段 耱逐步辩上推蓼。 2 4 房地产供需关系理论 2 ，4 房藿供给懿存量致流量捣畿分耩 经济学上所说的流量( f l o w ) ，是指某种物品在一定时间内所发生的变化的 数量；蕊存量( s t o c k ) 则是指在一定的时点上统计出来的禁种钫品的现存数最。 两者静本蘑区嗣在予：流蹙强调麴是在一段潜闻离，或者说两个特定麓时闻之 闸( 如一年、一季、一个月等) 所发生的变动数量，而襻罱强调的魑谯某一特 定的时点上( 如某年某月某日，鹄至某时某刻) 现存的累积总量。 从严器意望土讲，一黢意尚( 一次性消费品除外) 驰供绘寒澡都可啦出蘸 个郝分构成：流量每存量。然雨，在理论分折中，a 们对于存量在 冀靖中所具 有的意义往往忽略币汁。原因在于：绝大多数商品的使用周期都比较短，它们 辍步寄辘会重耨避a 帮场形成供给。强盘，a 们在论及一般簿鼎抟筷翁辩，主 要指的是其流龟的供始，尽管对此不加特别的说明。 房屋是种特殊的商品。首先，它是一种超耐用消费晶，其使用寿命可达 几十年、上百年；其次，它是最纂零的生产盗謇萼，是一切生产经营疆弛抟基础 和前提：第三，它怒韩极为常觅的投资晶，姥够为投赍者带来丰蓐的利润和 收益：第四，它是一种能匠 ；| 保值增值的具有特殊形态的财产。所有这些，都 决定，房屋在其漫长舶使用过程中，髓时都有可能出于备种原因而多次反复地 进凡审场，形成对审蛹魏“存量供绘”。强烧，分辑赛萎擞缭必须考虑羹漉量静 供给和存髓的供给遮娜方面因素。 那么两者孰轻孰麓呢? 应该说，房屋的存量供给要比流量供给具有更为重 要的意义。这首先是因为在数量上，房屋的存量远远大予流量。如前所述，房 瑶既是妊篓翡生矮赍辩，又是基本瓣生产姿瓣，嚣对也是一穗可鞋长糍保僵增 值的财产。因此历史上任何一个国家、地匿溅是家庭，鄱在以当时最大的可 能增加自己的房屋拥有量。这样的结果，一个圈家或地区在任意一个特定时点 上所拥有的房屋存量，必定是在此蒋相当长的段对期内( 儿十年甚至上百年) 要当时最恢的速度幕 箍大斡蕊礤繁积起来耱济耀的总量。与这样一争数鹜巨太 的存量相比，任何一个国家在一定的生产周期内所能创造出的流量( 即新房数 量) 都将是微不足逆的，它在特定时期的房屋供给中的所占的比重和趣的作用 也必定是徽乎其微的。据统计，鞭方发达霄家簿年提供给审场抟蓊房戮龌，一 艘霞为房懿存量静l 一 5 。其次+ 鼠与市场价格抟福互关慈上看，禽露的存量 供给也比流量供给具有更直接更麓要的意义。我们后面的分析将表明，房屋市 场的均衡价格和均衡产量的确定，将主要决定于房屋的需求车n 房屋的存鞲供给。 焉虏凄瓣滚量供绘只髓是透过存餐鬻接建影璃均藏 奔接翻均簿产量。嚣敬，房 屋商品交易方式的多样性，也决定了房屋存量在供给中的蓬要意义。房屋商晶 的交易方式不仅有要瓣方式，同时还有租赁、调换、抵押、典当、信托等各种 方式。在这么多交易方式中，除r 买卖方式中有一部分( 即新房买卖) 涉及流 量供络井，萁采( 氆强买卖方式申赫六部分) 瓣交易方式粼蓬存鼙供绘瓣范畴。 这也说明了房瑶存量供给的重要电位。 当然，房屋的流蹙对于房犀的供给米说也并非不重要。任何一个特定时点 上的存爨，郄是此前定对期房攫流量不渐累积船结果。从这一意义= 讲，痨 鹾存量雏太，l 、稆援榛，最终都是蠢流量决定的。我稻所说鹣存量在瘸穗供给中 i 1 据主臻地位，是限定在一定的时间之内，如一个生产周期。随着时间的推移 和延长流链的数蛾将逐渐增大，它对存量也将产生越来越犬、直至产生决定 性静影骢。强此，如槊飙一个更长翦历史时期去考虑目题，流量的地位和作攫 也是不可低估的。 2 4 2 房屋供需平衡阶段的划分 时间是影响供给的一个重要因素。在其它条件不变的情况f ，时间的长短 不同，商品的供给量就不同，供给与价格之间的关系也就不同。因此，为了科 学地说明不同时期内供给与价格之间的关系，经济学上将供给划分为暂时、短 期和长期这三种不同的情况。( 1 ) “暂时”( m o m e n t a r y ) 一般是指商品生产者来 不及调整任何生产要素以改变产量适廊市场行情变化的时间。在暂时中，无论 足固定生产要素还是可变生产要素，都不能发生变化，从而产攮也即供给被认 为是间定不变的，它对价格表现得完全没有弹性。在平面图上，暂时供给曲线 芏一条垂直于横轴的直线。( 2 ) “短期”( s h o r t r u n ) 一般是指商品生产者只能 对部分生产要素作出调整以改变产量适应市场行情变化的时间。在短期中，生 产者只能调整就业人数、劳动刚间、原材料等可变要素，而不能调整厂房、设 备等同定生产要素。因此，产最服从供给的变化是有限的，它对价格变动缺乏 弹性。在平面幽上，短期供给曲线显得比较陡直。( 3 ) “长期”( 1 0 n gr u n ) 一 般是指生产者能够对全部生产要素进行调整并改变产量适应市场行情变化的时 间。长期巾，产量不仅可以由于生产者变动生产要素的数量和组合方式而发生 变化，还可以因新旧生产者进出该行业而发生改变。因此，长期供给能够对价 格作出灵活充分的反应，供给弹性充足。在平面幽上，长期供给曲线也就显得 比较平坦。 在需求变动相同的情况下，上述二种不同时期的供给会对均衡价格的确定 产生不同的影响。如图2 3 所示：当需求曲线由d 。增加到d 时，由于暂时供给 曲线s 一短期供给曲线s 。和长期供给曲线s 。的弹性不同，也就决定了相应的价 格水平p 。、p ；、p 之间的不同。将这三种情况加以比较即可发现，从暂时到短 期再到匠期，供给在均衡价格决定中的作用是渐次增大的。 不可否认，上述三个时期的划分，为我们更加准确更加科学地说明供给与均 衡价格之间的关系打下了良好的基础。 p m p5 p l p “ 5j 、。 ，7 d 0 q oq 。q s q l q 图23 不同时期供给对均衡价格的影响 2 43 存量流量决定房屋价格作用的比较 ( 1 ) 在房屋的供给中，存量供给占据至关重要的决定地位， 则相对较弱。这是房屋供给不同于其它一般商品的最重要特征。 ( 2 ) 房屋的均衡价格，主要由需求和房屋的存量供给扶定， 能通过存量问接地影响价格。 而流量的作片j 房屋的流量只 ( 3 ) 房屋存量不能在短期内对市场行情的变化作出反应和调整，但它对房 屋均衡价格的决定产生最终的影响。房屋的流蹙在短期内会对市场行情作出反 映和调整，房屋的流量最终会在长期内影响房屋存量变化，以适应市场的睦期 需求变化。 2 5 住宅消费者需求理论 住宅消费者行为研究的意义在于促进房地产市场的健康发展，提高房地产开 发企业的营销管理水平，保护消费者利益，提高政府部门宏观调控能力。 2s 。j 住宅需求层次 马斯洛的需求层次论认为。更低层次的需求将按某种重要性在更高层次的 露求之翦褥崮满琵。这种需求麓次黪裁度- 并不一定意昧黄每一种需袋必矮在 更高瑶次的需求满足之前先得别满足，而避意昧着个a 的主要注意力将和更低 的需求结合在一起，直到他们被满足，这个理论之所以被j 。泛应_ 【 i 。是删为它 与实医幂事件联系得非常紧密，屡次图的目盼是显示在一个绘定的时间点上，第 一释嚣隶粒相对燕耍性，蠢币楚显示生蠢翡进步。环境饔对润都将引起个a 在 层次闰中上下移动“”。 在调齑中发现，人们对住宅消费的需求也具有明显的层欢性，槲据效度原 理，势按照备囡豢瓣重要性程艘依次分为生存需求、安全需求、享甄需求、社 会鼙j 麟感和爱的嚣求、授姿需求甄个层次。 ( 1 ) 生存需求 生存需求是最为基本的需求，住宅首先是一种生存贷料满足人的生存需 求是它黪必然属慷+ 生存需求= 蔓要表现在鼹个方蕊：一个是价格的玎接受性， 住宅的价格巨人，襁有关住宅曲支出不瘴挤占其袍生存瓷料的支出。也就是说， 当住宅支出超过收入的一定比例屙会影响到生存需求，阁此人们只能根据自己 的收入情况进行住腐消费。生存需求的另外一个方面表现就是生活配套设施是 瑶齐垒，求、电、供暖、潆气、畜线龟褪、奄话以及蕊终鲍接a 弱，这些誉已 成为现代生活中磐不可少纳部分，缺少其中任何一项都将对现代 豹生存产生 困扰。 f 2 拨全需求 庄现代径会孛，安全嚣式袭现为多方甏躲需求：翔往宅静结挎炭设旌始珂 靠性，住宅的防火抗震性，住宅周边的治安情况等等。避和生存需求样是保 健困索，即对于任何一个房地产开发项目人们都会有的基本需求。 ( 3 ) 享乐需求 攀乐需衷通常被理解为享受生活静乐趣。对于游赞卷行为学采瓣，这与鄂 些附属于拥有某物的快乐的领域有关。 作为个人的生活，不仅仅是生存，还有着更多的东西，如娱乐和事受而 与a 绷鑫霉生活最紧密相联熬往宅，无疑也技要求吴冬媳些功能。警t e 宅聪蔫 了仅仪为了满足生存和安全而存在的时校，它便被认同为一种享受资辩。当鲍 大多数人都已经解决了目常生活的儿乎所宥问题时，人们愿意付出部分额外费 用左得到一些他们乐于拥有和傥崩的东西，或者那些为炮活增添乐趣的产品， 将瓣是在富诌瓣a 之孛。涉及劐住宅享乐方箍购词语臻多；舞逶、溢馨、华责、 典雅、健康、绿色、幽静等等，包括了消费靳的视觉、晰觉、触觉的辣体感觉， 有资料显示消费者厦青睐于那些强备明显导：乐主义特征船房产”。 f 4 ) 社会翔蔫戆和爱 住宅及社莲需器有足够的空间，让i 譬邻们能够互相交流、接触。使社区富 有人情味，也会使居民有归属感。一处赏心悦目的房产也是一道风景现在越 来越多的开发齑也开始重视对景理静设计。在对景琨的设计的过程中就需要考 虑与住宅消费有荚的聚类要求，主要是对往宅井疆静设计，l 噩及社霹掩景蕊翡 设计，消费者是否有认同感。住宅在进行外观及内部设计利，如果能够考虑到 住宅的聚娄性，就能够吸引一批有相近兴趣、爱好、思想的消费潸，就会获得 摄犬媳成功。 ( 5 ) 投资需求 t 宅是价值陋大的财产，有不少人购燕住宅是因为它的保值、增值性。投 资房地产( 包括住宅) 在许多国家是一种蒋遍的投资鬻谴。房地产的保值、增 值避建露为痿缝产 住宅) 辫辩蔷瓣蟪楚释耩漱蛰滚。在中嚣，也青甭多 的人造择这种投资渠道，但其总数在中国仍属于少数，只有一些先寓裕起来的 人会将资金投于虏地产，而房地产的投资价值也只能对干某一特定的时点而言， 处虏产在某一时点是有投爨价值的，丽程男一时点可能赣毫无投瓷价值了，。 蕊缭以上赢，中禽炷宅淄费者购买往宅主要是为了班下靛蟊麓( 冕表2 3 ) 。 表2 3业主购买住宅的目的需求 强罅需求特链 籀风琏雨 生存需求、安全需求经济实力较弱的群体，醴青年群 奉及老年群体屠多， 私密窄问 l自我空间 社交需求、享乐需求有较强的经济实力，有较强愿趣改善居住蚌境的中年家庭 器住巧鼙 挺资 投资需求疑济宴力强，对腐地产曲认谤较潆的群体 2 5 ，2 住宅消费动机 动机是在需求的基础上产生豹。只有当消费者有了某种需求井渴望得到对， 才会产生购买动机，因此消费者的内在需求是产生购哭动机的根本原因，然而 外界刺激也是诱发消费者购买动机的不可忽视的因素。关于动机姚分类有几种 不趟| l 皇方法，袋棱意谖型熬先后溪序可我势为翅始蘸瓤、蓁二位动撬；按照理 智羊u 情感束分类可以分为理性动机、情感性动机；按照动机潜伏与否可h 分为 土动意识动机、潜伏的动机。住宅消费者的动机分类如表2 4 所示。 表2 4住宅消费的动机分类 动机 原因 导致购买住宅的原因。如要求个人隐私的卒问，要求改善居住条件，或足 棚始动机 找一个投资途径。 隐蔽在购买一个特定住宅后的原因，追求因自己有能力拥有大房于m 被 第二位动机 问事和朋友羡慕的感觉。 建立在理性基础上，或消费者境遇台理估计之上。住宅购买者也许已经做 理h 动机 出r 能够供三u 之家居住城区二宝一厅的需求选择，并把选择建立在这个肇础 之：。 足有刮能与第二位动机相联系的动机这位购房者选择了郊区的二至一厅 情感一眺动机 的房子，尽管二室一厅己经足够使用了。 消费者注意到丁的动机，购房者知道他们需求一个新的空问。 主动意识动机 低于被意识到的动机而起作用的动机，假想的购廊者也许没有意识到，买 潜伏的动机 宽敞的房子，足因为不想刚忆童年的拥挤。 图2 4 动机形成模式 2 5 3 住宅消费的保健激励理论 赫淡伯格从医学研究者的角度出发，建立了保健，激励理论，也叫双因素论， 他把有关因素分为满意因素和不满意囚索。满意因素指的是可以使人得到满足 和激励的因素即激励因素。不满意因素指的是如果缺少它容易产生意见和消极 | = 素，即保健因素【1 。把这个理论用于消费者行为，意味着购买中保健因素是 每个购买者都期望的最基本的因素，如产品的基本_ 【_ j 途，对于住宅，人们都希 望它们能够挡风蔽雨，不会倒坍，安全，这些都是保健因素，并不是激励崩素， 冈为每一个住宅消费者对于住宅都有这样的期望。激励冈素来自于主观性，即 对于每个人是具有独特性的，如特别的性能，特别的舒适性，风格优雅等等。 换句话说，保健因素趋向丁绝大多数消费者所共有的因素，然而激励因素对细 分和亚群体是特异的。 3 西安市住宅市场发展环境分析 针对西安市的具体情况，本章重点对人口、社会政治、房地产开发地区政 策、宏观经济、生态这五个对西安市房地产开发有重大影响的环境因素进行分 析。 3 1 人口环境分析 住宅归根到底是为人服务的。要想准确、深刻地分析两安市的住宅需求情 况，就必须对西安市历年人口变化和人口分地区分布有细致的了解。另外了解 清楚西安市人口的各种不同统计指标的定义，对于理解主要住宅测算数据( 如： 西安市人均居住面积) 眭l 有很现实的意义。表3 1 中的城区人口是指西安市城八 区范围内，每年1 2 月3 1 日2 4 时有生命的个人的总数，包括常住户和末落户口 的人口数。其具体人口构成为：两安市城区常住非农业人口+ 两安市城区常住农 业人口+ 西安市城区外来流动人口。城区常住户数所指的人口户为城区人口中减 掉城区外来流动人口所余人口户数。城区居住人口的数字来自城建委，仅指西 安市城区非农业常住人口数量。在计算人均居住面积时，就用的是城区居住人 口这个数字。城区缺房户数也是指西安市城区非农业常住人口中的缺房户数。 表3 l 西安市人口变化详表( 1 9 9 6 2 0 0 0 ) 年代城区人口( 人)城区常住户数城区居住人u ( 人)城区缺房户数( 户) 1 9 9 63 0 3 3 d 5 61 0 2 9 8 7 2 2 1 3 0 0 0 09 2 6 4 2 1 9 9 73 7 3 4 9 1 71 0 4 5 0 7 82 1 5 0 0 0 0 8 2 6 9 9 1 9 9 83 7 8 2 5 3 41 0 5 7 4 0 22 1 9 0 0 0 08 9 7 8 0 1 9 9 93 8 3 0 3 9 01 0 7 8 2 9 92 3 3 0 0 0 05 4 1 4 1 2 0 0 03 9 3 4 6 5 4 2 3 7 0 0 0 05 0 0 1 l 数据来源：1 9 9 7 2 0 0 1 年两安统计年箍和城市建设统计资科汇编综合整理。 由表中可以看出，西安市城区人口9 8 ，9 9 ，2 0 0 0 年增长量分别为4 7 6 1 7 、 4 7 8 5 6 、1 0 4 2