（技术经济及管理专业论文）房地产价格影响因素研究——基于徐州市房地产价格的实证分析.pdf

摘要 影响房地产价格的因素，有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展 状况、财政金融政策等的一般因素，也有道路交通、城市设施、环境状况等的区 域因素，还有建筑物本身的结构特征等的个别因素。但是，这些影响因素在不同 的国家( 甚至在同一国家的不同城市和地区) 、不同的房地产业发展阶段所表现 出来的影响力大小是各不一样的。本文以房地产价格( 主要以住宅价格) 为研究 对象，试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下，哪些因素对房地产价格产生的 影响是主要的，哪些是次要的( 当然这种主次因素是相对且是动态的) ，并通过 对徐州市房地产价格进行定性和定量的实证研究，揭示其内在的运行机制。 本文对房地产价格影响因素的研究主要由以下部分组成：首先，总结、评述 了国内外对房地产价格影响因素研究的主要成果，归纳了国内对房地产价格影响 因素研究的主要理论，这方面的内容由前两章构成。第一章简要阐述了房地产价 格影响因素研究的意义、国内外研究现状，并归纳了本文的研究思路和研究方法； 第二章阐述了我国房地产价格影响因素的主要理论。其次，分析了徐州市房地产 价格现状和主要影响因素，这部分内容由第三章至第七章构成。第三章主要分析 了近两年徐州市房地产价格变化情况和市场现状；第四章分析了经济及金融因素 对房地产价格的影响；第五章分析了政策性因素对房地产价格的影响，并认为我 国现阶段房地产市场总体上还处于政府主导型阶段，政策性因素影响较大，量化 研究和分析还较难；第六章分析了城市人口与家庭结构因素对房地产价格的影 响，认为人口总量对房地产价格的影响不是必然的，而只是一种潜在的支持力； 第七章分析了区位因素与住宅成本对房地产价格的影响，认为城市区位决定了一 个城市房地产价格的总体水平，宗地位置对价格的影响也是显而易见的，住宅成 本在短期内对价格的影响并不明显。最后，本文的结论和展望部分。总结了本文 的研究成果和研究的不足之处，并对今后的研究方向作了展望。 关键词：房地产价格；房地产业；影响因素 a b s t r a c t t h e r ea r em a n yf a c t o r st h a th a v ea ni n f l u e n c eo nr e a le s t a t ep r i c e s ，f o ri n s t a n c e ， t h ec o m m o nf a c t o r so fl a n d u s es y s t e m s ，t h eh o u s i n gs y s t e m ，d e m o g r a p h i cf a c t o r s ， e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，f i s c a la n df i n a n c i a lp o l i c i e s ，t h er e g i o n a lf a c t o r so f r o a da n d t r a n s p o r t a t i o n ，u r b a nf a c i l i t i e s ，e n v i r o n m e n t a lc o n d i t i o n s ，a n de t c ，t h es p e c i f i cf a c t o r o ft h es t r u c t u r a lc h a r a c t e r i s t i c so fd i f f e r e n tb u i l d i n g s h o w e v e r ，i n f l u e n c e so ft h e s e f a c t o r so nr e a le s t a t ep r i c e sd i f f e ri nd i f f e r e n tc o u n t r i e s ( e v e ni nd i f f e r e n tc i t i e sa n d r e g i o n so ft h es a m ec o u n t r y ) ，d i f f e r e n td e v e l o p m e n ts t a g e so fr e a le s t a t ei n d u s t r y ， t h es i z eo ft h ei m p a c th a ss h o w ni sn o tt h es a m e t a k i n gt h er e a le s t a t ep r i c e ( m a i n l y t h er e s i d e n t i a lp r i c e s ) a st h es t u d yo b j e c t ，t h i sp a p e rm a k e sa na t t e m p tt of i n do u tt h a t i nt h ec u r r e n td o m e s t i cr e a le s t a t em a r k e t ，w h i c ha r et h em a i nf a c t o r st h a te x e r t i m p o r t a n ti n f l u e n c e so nr e a le s t a t ep r i c e s ，a n dw h i c ha r et h em i n o rf a c t o r s ( n o d o u b t ，t h e s ef a c t o r sa r et h er e l a t i v ei m p o r t a n c ea n dd y n a m i c ) f u r t h e r m o r e ，t h i sp a p e r c o n d u c t saq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ee m p i r i c a lr e s e a r c ho nr e a le s t a t ep r i c e so f x u z h o uc i t y ，r e v e a l i n gi t si n h e r e n tr u n n i n gm e c h a n i s m s t u d yo nf a c t o r sa f f e c t i n gr e a le s t a t ep r i c e si nt h i st h e s i sm a i n l yc o n s i s t so ft h e f o l l o w i n gt h r e ep a r t s ： t h ef i r s tt w oc h a p t e r sa r em a i n l ys u m m a r yo fa n dc o m m e n to nd o m e s t i ca n d f o r e i g nr e s e a r c hr e s u l t so ff a c t o r si n f l u e n c i n gr e a le s t a t ep r i c e s ，a sw e l la sm a j o r t h e o r i e si nt h i sa s p e c t c h a p t e rim a k e sab r i e fi n t r o d u c t i o nt ot h es i g n i f i c a n c e ，c u r r e n t d o m e s t i ca n df o r e i g ns i t u a t i o no fr e s e a r c ho ff a c t o r si n f l u e n c i n gr e a le s t a t ep r i c e s ，a n d i ts u m m a r i z e st h er e s e a r c hm e t h o d sa n dt h o u g h t s c h a p t e ri ie l a b o r a t e so nm a i n t h e o r i e so fr e a le s t a t ep r i c ei n f l u e n c i n gf a c t o r sa th o m e t h es e c o n dp a r tc a r r i e so u ta na n a l y s i so ft h ec u r r e n tr e a le s t a t ep r i c e sa n dt h e m a i nr e a le s t a t ei n f l u e n c i n gf a c t o r si nx u z h o u ，w h i c hi si n c l u d e di nc h a p t e ri i it o v i i c h a p t e ri i ia n a l y z e st h em a r k e ts t a t u sq u oa n dt h ec h a n g e so ft h ex u z h o ur e a l e s t a t ep r i c es i t u a t i o no v e rt h ep a s tt w oy e a r s c h a p t e ri va n a l y z e se c o n o m i ca n d f i n a n c i a lf a c t o r sa f f e c t i n gr e a le s t a t ep r i c e s c h a p t e rva n a l y z e st h ep o l i c yf a c t o r s ， p r o p o s e st h a tt h ec u r r e n tr e a le s t a t em a r k e ti nc h i n ai ss t i l li ng o v e r n m e n t - d o m i n a t i n g s t a g e a st h ei n f l u e n c eo fp o l i c yf a c t o r sa r es og r e a tt h a tr e s e a r c ha n da n a l y s i so f v a r i o u sf a c t o r si ss t i l ld i f f i c u l tt oq u a n t i f y c h a p t e rv ia n a l y z e si n f l u e n c e so ft h eu r b a n p o p u l a t i o na n df a m i l ys t r u c t u r e ，a n ds u g g e s t st h a ti n f l u e n c eo f t o t a lp o p u l a t i o no nt h e r e a le s t a t ep r i c ei sn o ts od e f i n i t e r a t h e r ，i ti ss o m e t i m e sal ( i n do fp o t e n t i a l s u p p o r t c h a p t e rv i ia n a l y z e si n f l u e n c e so fg e o g r a p h i cf a c t o r sa n dt h eh o u s i n gc o s t i t h o l d st h a tl o c a t i o no fac i t yi st h ed e t e r m i n a n to ft h eo v e r a l lr e a le s t a t ep r i c el e v e l ，a n d t h el o c a t i o nf a c t o r so np r i c e si sa l s oe v i d e n t ，w h i l et h er e s i d e n t i a lc o s t si m p a c ti sn o t e v i d e n ti nt h es h o r t t e r m t h ec o n c l u s i o n sa n dp e r s p e c t i v e t h i sp a r ts u m m a r i z e st h er e s e a r c hr e s u l t sa n d s h o r t c o m i n g so ft h i sp a p e r ，a n dm a k e saf o r e c a s tt ot h ef u t u r er e s e a r c hd i r e c t i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t ep r i c e ；r e a le s t a t ei n d u s t r y ；i n f l u e n c i n gf a c t o r s 2 第一章导论 1 1 问题的提出及研究意义 随着我国城市建设的发展，房地产业( 以住宅产业为核心) 在国民经济中占 有越来越重要的位置，逐步成为我国经济发展的支柱产业。据统计，我国g d p 每 年平均增长8 左右，其中房地产业对g d p 的直接贡献率与间接贡献率之和占到 了1 9 - - - 2 5 n 3 。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需 品的基础产业；房地产既是生产和生活的必需品，同时也是一种资产或者说是财 富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发 展的潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。 中国是一个幅员辽阔，各地发展极不均衡的大国，由于房地产产品具有空间 不可移动性，加上影响房地产价格的影响因素众多而复杂，所以房地产的价格是 因时、因地、因用途而异的。定性和定量研究一个城市或地区房地产价格的影响 因素和房地产业的发展态势，可以为当地政府进行宏观调控提供依据，为消费者 提供信息支持，为房地产开发企业项目运作和银行信贷管理提供参考。 影响房地产价格的因素，有土地使用制度、住房制度、城市规划、人口密度、 城市化进程、经济发展状况、财政金融政策和物价水平等的一般因素，也有道路 交通、城市设施、环境状况等的区域因素，还有建筑物本身的结构特征等的个别 因素。 但是，这些影响因素在不同的国家( 甚至在同一国家的不同城市和地区) 、 不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以房地产 价格( 主要以住宅价格) 为研究对象，试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下， 哪些因素对房地产价格产生的影响是主要的，哪些是次要的( 当然这种主次因素 是相对的且在变化中的) ，并通过对徐州市房地产价格进行定性和定量的实证研 究，揭示其内在的运行机制。 1 2 国外相关研究综述 寻找可靠的时间序列数据、数据的不平常时间序列特性、重要政策影响以及 不稳定的价格，都意味着房地产价格实证研究是一项丰富而有挑战的工作。从国 外研究文献来看，对住宅价格的实证研究主要集中在形成均衡住宅价格的动力因 素、通货膨胀、管制等对价格的影响等方面。 1 2 1 形成住宅均衡价格的影响因素 g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w ( 1 9 9 8 ) 从理论和实证角度进行文献研究， 他们认为，一个简单的、统一的覆盖所有空间纬度的住宅价格理论在文献中是不 存在的。文献研究表明，对住宅价格进行研究一般有两种方法，一种是从宏观经 济或金融经济框架出发建模；另一种是从城市经济预测的角度出发建模。 从住宅价格建模的实践来看，按时间顺序可分为四种类型：一是早期的模型， 仅包括有限变量( 如收入) 的模型；二是m a r k - u p 模型，涉及的是住宅价格与建 设成本的关系；三是从住宅需求和供给结构中推导出的简化形式模型；四是生命 周期模型。g e o f f r e ym e e n 和m a r ka n d r e w 还对住宅价格模型的实证结果进行了 分析，认为影响住宅价格的主要因素是：收入、利率、信用可靠性、税收结构、 住宅供给和人口结构六个方面乜1 。 ( 1 ) 收入对住宅价格的影响 b a r t i k ( 1 9 9 1 ) 是最早对这一领域进行总结和评论的学者。他的实证研究揭 示了住宅价格上涨直接受人口和就业增长影响，但这些因素对住宅价格影响的程 度是不同的。口1 a b r a h a m 和h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 开发了一个考虑滞后过程在内的住宅价格 变化模型，模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关， 住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关h 1 。 s t u a r ta g a b r i e l ，j o ep m a t t e y 和w i lli a ml w a s c h e r ( 2 0 0 0 ) 运用 经济学理论，来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模 式。研究巨大净人口迁移是近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素； 反过来，经济机会的变化又驱使净人口迁移的变动，这和州水平的失业率差异是 一致的晦3 。 g e o f fk e n n y ( 1 9 9 9 ) 认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均衡是 由于供给和需求作用的自然结果。按照这种观点，长期住宅供给和需求的相互作 用决定住宅价格的原理和决定其他商品或服务价格的原理应是一致的。 然而，住宅市场实际上存在严重的违背长期市场出清的价格。就短期而言， 交易住宅和整个存量市场相比非常小，可以认为住宅供应量完全是固定的；从中 长期看，开发商基于住宅开发的利润会对生产决策产生影响，住宅供给被认为是 十分有弹性的，但不是完全的。任何试图对住宅市场建模的实证，必须清楚地区 分短期和长期的信息数据1 。 ( 2 ) 租金对住宅价格的影响 住宅租金和住宅价格是有一定相关关系的。关于住宅租金和住宅价格的关 系，经d i p a s q u a l e w h e a t o n ( 1 9 9 6 ) 的扩展形成了著名的存量流量模型。 该模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场， 如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量的变动而向均衡调整。 在住宅市场中，住宅短期供给是无弹性的，住宅需求由租金和其他变量( 如 收入、人口) 决定。短期中，住宅市场的功能在于调节租金水平，以使供给与需 求相等。住宅物业市场与住宅资产市场有以下两处连接，一是在住宅物业市场上 决定的租金水平是决定住宅资产市场的主要因素，租金水平的改变会迅速影响购 买住宅作为资产的需求；二是当新建住宅增加而使资产供给增加时，不仅会使资 产的价格下跌，还会引起住宅物业市场中的租金水平下跌口3 。 住宅花费的多少与选择租房还是买房紧密相关。l e e 与t r o s t ( 1 9 7 8 ) 的研 究，明确地将租或买这一选择作为一个因素来说明家庭每年在住房上的支出。他 们使用了交互领域数据和转换回归模型，研究发现美国家庭对于住宅需求存在种 族差别。h a u r i n ( 1 9 9 1 ) 考虑了抵押贷款的限制，分析了收入上的时际变更是如 何影响使用模式选择的。 ( 3 ) 区位对住宅价格的影响 t a n g ( 1 9 7 5 ) 研究发现，交通成本的节约对住宅价格有着正面的和重要的影 响。他认为交通对住宅价格的影响可分为四个方面，即：交通工具的实用性、交 通成本、交通时间和交通工具的便利性。 h e n d e r s o n 的研究则显示了从居住地到c b d 的距离、交通成本、空气污染对 住宅价格有显著的影响睛1 。s t e g m a n ( 1 9 6 9 ) 、r i c h a r d s o n ( 1 9 7 1 ) 等的研究显示 了住宅价格不但由可达性，而且由区位环境特性决定。他们发现城市外围开放空 间的增加对住宅价格的影响力，有时超过了到城市中心较低的可达性对住宅价格 的影响力。 对于环境因素方面，a l a nk r e i c h e r t 等人研究了垃圾填埋场对住宅的价 格影响；p a g e 与r a b i n o w i t z 研究了地下水污染物与住宅价格之间的关系，结果 表明，此类场地与住宅价格之间存在负相关。 ( 4 ) 融资效应对住宅价格的影响 在国外文献中，对住宅价格产生影响的一个重要因素是住房抵押贷款方式。 o w e nl a m o n t 和j e r e m yc s t e i n ( 1 9 9 9 ) 认为，引入融资效应后，住宅价格对人 均收入变化的反映更为敏感。他们的研究表明，在高融资的城市，住宅价格对收 入变化做出快速反应，低融资的城市中住宅价格的反映则要平稳得多n 0 | 。 1 2 2 通货膨胀与住宅价格的关系 t i r t i r o g l u ( 1 9 9 2 ) 的研究发现了住宅市场无效率的证据，并证明住宅价格 泡沫的存在。 b e r t r a n dm r o e h n e r ( 1 9 9 9 ) 认为，房地产市场的一个重要特性就是它的空 间纬度。在研究中，显示了即使在由于低收入和相对差的住宅标准的区位，投机 态度对交易起了重要的作用，因为它引发了住宅价格的增长。 h i n gl i n gc h a n 、s h uk a ml e e 和k a iy i nw o o ( 2 0 0 1 ) 完成了对中国香港 住宅市场和合理泡沫的实证研究。研究显示，香港房地产价格数据中确实存在大 量泡沫因素，并最终导致了1 9 9 8 年住宅价格的大幅下跌。 g a t z l a f f 和t i r t i r o g l u ( 1 9 9 5 ) 的“回报平等法则”研究，增加了对不同 房地产类型期望风险溢价和价格泡沫的内容。这个研究通过市场租金和投资使用 成本相等的方法，将长期变量运用到空间市场，对理解市场实际租金率的调节是 有用的。 b r u e g g e m a n 、c h e n 和t h i b o d e a u ( 1 9 8 4 ) 在房地产资产定价模型中引入了通 货膨胀的因素，结果显示三种房地产投资信托基金对消费者物价指数有正相关， 而且相关系数接近于1 。这表示房地产的报酬率和物价指数的变动十分接近，投 资房地产可以消除通货膨胀的风险。 4 1 2 3 管制对住宅价格的影响 s a m u e lr s t a l e y ( 1 9 9 7 ) 认为，关于规划与城市发展的实证主义争论的焦 点，是增长控制对于住宅与土地价值的影响。在极端的例子中，增长控制通过新 发展限制、新建筑暂停，或增长率限制等展示其作用n 。 l a n d i e s ( 1 9 9 2 ) 的研究证实了规划对于住宅价格的重要影响，但同时也显 示，规划过程与程序可能比具体的政策来得更为重要。他认为，地方性政治对此 也有莫大干系n 2 l 。 m c m i l l a n 和m c d o n a l d 研究发现，规划机构虽然不会对商业或工业需求做出 反应，但会对住宅市场需求做出反应。住宅用地规划倾向于“跟着市场的脚步走”， 从而并不对住宅价格生产重大影响n 3 i 。 1 3 国内相关研究综述 姚先国和黄炜华进行了“地价与房价的关系”研究，他们认为地价与房价有 关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。只有其他成 本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全 部反映的房价上，成为房价上涨的直接原因。现有房价取决于居民有支付能力的 需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动1 。 尚梅对“宏观经济因素对建筑产品价格的影响”进行了分析，认为如果建筑 产品价格的时间序列与某宏观经济变量的时间序列密切相关，且这些经济变量的 变化周期超前于建筑产品价格的变化周期，那么这些宏观经济变量就可能成为建 筑产品价格变化的晴雨表。所列举的对建筑产品价格水平具有影响的宏观经济变 量有：建筑业投资、失业率、工业品产出、人均国民收入、银行贷款利率等等n 5 。 陈多长和踪家峰对“房地产税收与住宅资产价格”研究后认为，对住宅未来 价格的预期会影响现期价格，如果预期未来其上升，则现期房价会马上上升；若 存在住宅转让投机，再加上不确定性和税收等因素影响，资产性价格将会发生振 荡。税收对住宅资产价格的影响是双重的：它既改变投机者的价格预期( 影响预 期资本性增值) ，也改变住宅资产的收益流量( 影响资产的净现值) u 6 1 。 姚大全对“土地储备对房地产的影响 进行了研究，土地储备对房价的短期 影响是从两方面产生的，一是土地供应价格对开发成本的影响，二是土地供应机 制对房屋开发总量的影响n 7 j 。 张大亮和周丽梅在顾客需求的变化对房地产价格的影响中，认为随着购 买主体、购买动机、功能需求及价值观念的变化，影响了顾客需求的变化。顾客 需求的变化影响房地产价值的变化，从而引起价格的变化。房地产价值的实现程 度与顾客对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关n 8 l 。 赵海成跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系，认为许多城市房价收入比达 到或超过警戒线的原因：一是人民币升值预期，国际游资涌入房地产市场。外汇 储备大量增加，使得人民币投放量大量增长，通货膨胀压力增大，投资于房地产 的资金增多，房价暴涨。二是开发商囤积土地，合谋抬高房价，牟取暴利。三是 各地炒房族借机投资房地产。同时土地出让制度政策的变化，也使房地产迅猛发 展。四是经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋求到额外的城市发展 财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的加速，加大了征 地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求n 9 | 。 贺巍和李小朋从消费者的心理方面研究了影响建筑物心理价位的因素，认为 房屋的地段、小区环境、建筑物质量、外观、房型、配套设施、交通方便与否、 物业管理水平、建筑开发商的知名度、广告力度是影响建筑物心理价位的主要因 素。但由于土地价格资料缺乏，因此未对地段的影响进行研究。研究表明，小区 环境对购房者心理价位的影响大约占房屋售价的6 1 5 ，园林水平越高所占比 例越高。建筑物外观对消费者心理价位的影响最高达3 0 。室内设施对房屋的心 理价位也有影响，但是高档的厨具、家具对心理价位的提升没有太大的帮助。购 房者对建筑物的质量价值提升未给予认同，认为质量是价值的基础，在装修的时 候会给予关注，但此时的心理价位是下降，若出现问题会降低2 0 4 0 。交通 的便利与否对房屋的心理价位影响因购房者的年龄不同而不同，随年龄的增加影 响降低乜0 f 。 韩毅从物业管理方面对房地产价格的影响进行了分析，认为物业管理对一级 市场上房地产销售价格的影响主要是通过企业的品德，树立起购买者对项目的信 心。对二级市场而言，良好的物业管理可以对房地产功能方面的相对残缺、落后 和不适的价值损失进行弥补；物业管理也会通过负面的影响引起房地产价值的损 失2 。 6 王霞和朱道林等研究了城市轨道交通对房地产价格的影响，他们以北京市轻 轨1 3 号线为例，定性和定量地分析了沿线房地产价格的分布特征。研究表明， 在市中心区内轻轨对房价的影响较小，越远离市中心对房价的影响越明显。随着 轻轨向郊区延伸，轻轨站点对房价和地价影响的空间范围变大，相同范围对房价 的影响大于地价心引。 另外，从国家的宏观经济和政策的角度来分析房地产价格影响因素的文章很 少，也就是说没有跳出房地产业来分析房地产的问题。吴敬琏认为，由于近几年 实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，使得货币供应量的增长与g d p 增长加 上通货膨胀之间有了一个缺口。这个缺口说明有大量没有实现的货币积累起来， 它们没有表现在商品市场里，也没有表现为通货膨胀，而表现为资产价格的膨胀 2 3 】 o 上述各文章，从不同的角度对房地产价格的影响因素进行了研究分析。然而 可以看到，国内关于房地产价格影响因素研究的分析基本都是定性的，仅有少数 的定量研究分析。对房地产价格实证研究由于受到模型和数据收集的约束，所以 还处于刚刚起步阶段。而在国外，实证研究是主流。 1 4 研究的内容及方法 1 4 1 研究内容 论文分析了徐州市房地产价格现状和主要影响因素，这部分内容由第三章至 第七章构成。第三章主要分析了近两年徐州市房地产价格变化情况和市场现状； 第四章分析了经济及金融因素对房地产价格的影响；第五章分析了政策性因素对 房地产价格的影响，并认为我国现阶段房地产市场总体上还处于政府主导型阶 段，政策性因素影响较大，量化研究和分析还较难；第六章分析了城市人口与家 庭结构因素对房地产价格的影响，认为人口总量对房地产价格的影响不是必然 的，而只是一种潜在的支持力；第七章分析了区位因素与住宅成本对房地产价格 的影响，认为城市区位决定了一个城市房地产价格的总体水平，宗地位置对价格 的影响也是显而易见的，住宅成本在短期内对价格的影响并不明显。 1 4 2 研究框架 论文的研究框架见图l l 所示。 1 4 3 研究方法 国内对房地产价格的研究尚属起步阶段，大多是针对某一问题的定性研究， 而较少采用系统的方法，缺少实证方面的研究。本文查阅了大量研究该领域的国 内外文献，并收集了徐州市房地产价格影响因素的相关数据，进行了较为系统的 实证研究。 ( 1 ) 规范分析 通过大量的查阅国内外文献，形成的了本文的规范分析部分，主要体现在第 一和第二章。通过对房地产价格的影响因素分析，得出影响我国房地产价格的主 要影响因素及影响机理。第四至第七章中也包含了部分规范分析的内容。 ( 2 ) 实证研究 本文采用的实证研究方法主要集中在使用统计资料和对徐州市房地产价格 数据的调查和收集。 本文从徐州市统计年鉴、徐州市建设年鉴、徐房指数报告、徐州日 报房地产周刊、都市晨报徐州地产、江苏土地市场网等收集分析所需的 各种数据，并走访了徐州市房产管理局、统计局、国土资源局等了解相关数据。 图1 - 1 论文研究框架 9 第二章房地产价格影响因素分析 2 1 房地产有关概念及解释 2 1 1 房屋属性类 ( 1 ) 房屋 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、 生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2 2 米以上的永久 性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包 括在内。 ( 2 ) 商品房 是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后，由房地产开发企 业开发建设的房屋，均按市场价出售。 ( 3 ) 房改房 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政 策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋 所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 五年后归职工个人所有。 ( 4 ) 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 ( 5 ) 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予 以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所 有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工 个人所有。属于经济适用房的一种。 ( 6 ) 微利房 也称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场 价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住 房特困户的房屋。 ( 7 ) 廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的 最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 ( 8 ) 经济适用房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计 划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行 减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 ( 9 ) 安居工程住房 是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房 户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房 困难户，不售给高收入家庭。 ( 1 0 ) 公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标 准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕 所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 2 1 2 建筑物比例类 ( 1 ) 建筑容积率 每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积( m 2 h a ) 或以总建筑面积 ( 万m 2 ) 与居住区用地( 万m 2 ) 的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明 不计算面积的附属建筑物除外。 ( 2 ) 建筑密度 即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 1 9 9 8 年7 月，国务院发布了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设 的通知( 国发 1 9 9 8 2 3 号) 。国发 1 9 9 8 2 3 号文指出，深化城镇住房制度改革的重点之一 是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住 房供应政策。 一 罾1 9 9 4 年7 月，国务院于下发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定( 国发 1 9 9 4 3 4 3 号) ，提出为使人民安居乐业，使社会稳定繁荣，实施国家安居工程。1 9 9 5 年1 月，国务院 住房制度改革领导小组及有关单位拟定的国家安居工程实施方案出台。国家从1 9 9 5 年 开始实施安居工程，目的在于解决中低收入中无房户和住房困难户的住房问题，顺利推动住 宅的商品化进程，经济适用房建设是安居工程的继续和发展。 ( ) 。 2 1 3 房屋建设状类 ( 1 ) 房屋施工面积 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本 期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本 期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑则应包含各层建 筑面积之和。 ( 2 ) 房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施 工的房屋面积和上期停、缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋 正式开始破土创槽( 地基处理或打永久桩) 的日期为准。 ( 3 ) 房屋竣工面积 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格 ( 或达到竣工验收标准) ，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。 ( 4 ) 竣工房屋价值 是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算 规定的内容计算，包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、 卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预 算内的设备( 如电梯、通风设备等) 的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设 备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购 置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套 的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。 2 1 4 商品房销售类 ( 1 ) 实际销售面积 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订( 正式) 销售 合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括 报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 ( 2 ) 预售面积 是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋 1 2 面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销 售面积，同时统计为销售收入。 ( 3 ) 空置面积 是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或 出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括 报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房 等不可销售或出租的房屋面积。 ( 4 ) 期房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证 为止，所出售的商品房。消费者在购买期房时应签订商品房预售合同。 ( 5 ) 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商 品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并 取得产权证。 ( 6 ) 基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为 基数增减楼层，朝向差价后而得出。 ( 7 ) 均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平 方米的均价。 2 2 房地产价格的涵义与构成 房地产价格形式应该包括两部分，一是地产价格，二是房产价格。地产价格 按交易权能分为：土地征购价格、土地使用权出让价格、土地使用权转让价格， 土地使用权抵押价格；按出让方式分为：协议地价、招标价格、拍卖价格；按出 让权限分为：土地批租价格和土地租赁价格等。房地产价格按销售对象分：外销 商品房价格和内销商品房价格；内销商品房价格又分为：商品房价格、经济适用 房价格、廉租房价格；按交货期限分为：现房价格和期房价格；按用途分为：工 业用房价格、商业用房价格、住宅用房价格、事业性用房价格；按出售方式分为： 出售价格、出租价格等。 在计算用作商品出售、出租的房地产价格时，一般包括以下部分： 第一，商品房地产的生产成本，主要包括土地出让费、规划和勘察设计费、 建筑安装工程费、基础设施建设费、配套公共建筑建设费、管理费、贷款利息。 第二，商品房地产的流通费用，指房地产作为商品进入流通领域后，未销售 交付使用前发生的费用，包括经纪人、代理人的费用，维护管理费用。 第三，商品房地产的利润和税金。 2 j3 影响房地产价格的一般性因素及其影响机理 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共 同的因素。这些因素通常会对较广泛的地区范围内的各宗房地产的价格产生全局 性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素。 2 3 1 经济因素 ( 1 ) 经济发展因素 国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都 会对地价的形成生产影响。比如，在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收 入水平高、资金充裕地区，国民生产总值用于投资、消费部分加大，用于生产性、 投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，从而促进房地产业的繁荣，带动房 地产价格上涨。有关研究表明，房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势 基本一致乜4 j 。因此房地产价格总体水平与地区经济发展状况成正相关关系。 ( 2 ) 财政金融因素 房地产业是典型的资金密集型行业。由于房地产业的资金需求量大、使用周 期长，往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足，因此房地产业对金融业的 依赖程度较大。存款利率、贷款利率、物价上涨指数、税率、贷款比例和土地资 本还原利率等财政金融因素对房地产价格的形成有密切的关系。比如利率和税率 的变化，将会影响房地产的供给和需求，因而对房地产价格产生影响。 ( 3 ) 产业结构因素 产业结构在这里主要指第一产业、第二产业及第三产业在国民经济及国民生 产总值中的比例关系以及房地产业在其中占的比重。一般来说，第三产业的比重 1 4 越大，房地产价格会相应上升。 2 3 2 社会因素 ( 1 ) 人口因素 房地产需求的主体是人，因此，人的数量和素质直接决定对房地产的需求程 度，因而对房地产价格有着很大影响。具体来说，人口因素对房地产价格的影响 表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。 人口数量与房地产价格的关系是正相关的。人口总量增长，对房地产的需 求就会增大，房地产价格一般也就会上升。反之，房地产价格则下降。 人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区，一般房地产的供给 相对缺乏，供不应求，因此，该地区的房地产价格水平趋高。同时，人口密度高， 有可能刺激商业、服务业等产业的发展，因而会提高土地价格。但是，在人口密 度过高的地区，生活环境的舒适程度已受到影响，因此，也有可能降低土地价格。 社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格。 居民素质较高的地区，居住环境也力求宽敞舒适，房地产价格水平一般趋高，居 民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠佳，房地产价格则会低落，尤其是居住用 地的地价会降低。 ( 2 ) 家庭规模因素 家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。即使一个地区的人口总数不 变，家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化。随着家庭人口平均数的下降， 即家庭小型化，对总的住宅套数的需求将增加，因此对房地产的需求会增加，房 地产的价格也就会上涨。 ( 3 ) 教育科研水平和治安因素 如果一个地区的教育水平高、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高， 科学技术转化为生产力的可能性增大，因而房地产价格水平也会上升。一个地区 若经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障， 因此会造成地价低落。从我国的住宅市场发展来看，受教育的方便程度和良好的 社区治安环境对住宅价格的作用也越来越重要。 ( 4 ) 社会福利因素 社会的福利和保障制度也会对房地产价格产生影响。如果保障面增加，就会 减少对商品住宅的需求，进而影响商品住宅价格。 2 3 3 行政因素 行政因素通过对社会、经济等行为加以一定的规范来影响房地产价格。主要 指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。 ( 1 ) 土地使用制度与住房制度、地价政策 土地是构成房地产开发成本中比例最大的部分。随着土地有偿使用原则的推 广，土地出让实行招标、拍卖、挂牌等方式，市场逐渐走向成熟。开发商获取土 地的成本越来越高。同时国家针对市场供求关系会调整土地供应量和土地开发的 税费，从而直接影响地产商的开发成本最终影响到房地产价格。根据对国民经济 和地区经济宏观调控的需要，政府可以推行高地价政策，引起地价上涨。某些时 期也可以实行低地价政策，抑制地价上涨。 ( 2 )