（管理科学与工程专业论文）a级住宅的金寿命周期成本研究.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 住宅市场上伴随着概念的过度炒作，许多令人眼花缭乱的广告宣传淡化了住宅品质 的核心。然而，随着住宅市场和消费者的不断成熟，认识的不断成熟，人们越来越重视 住宅内在品质和品质的核心，而不是表面化的宣传，这标志住宅市场的理性回归。但是， 如何理解住宅内在品质和品质的核心，还存在着误区。住宅性能评定技术标准提出住 宅的综合性能水平包括：适用性、环境性、经济性、安全性和耐久性，以上五个方面的性 能是住宅的内在品质和品质的核心，是对住宅品质的客观评价。住宅性能按照住宅性 能评定技术标准评定的得分划分为a 、b 两个级别，其中a 级住宅为执行了国家现行 标准且性能好的住宅；b 级住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到a 级的住宅。 由于住宅的全寿命周期成本分析是一个复杂的系统，对各住宅性能指标的研究因各 专业角度不同而有所变化。本文立足于a 级住宅各性能指标子系统，以住宅l c c 分析 为中心，从“住宅性能认定制度的发展 入手，对比我国现有的各住宅评定体系，说明 住宅性能评定是综合评定住宅性能的指标体系。介绍“全寿命周期成本理论的内容及应 用”。运用系统分析的研究方法，选取a 级住宅的装修一次到位、智能化、“四节”、结 构工程等指标子系统，分析各子系统的l c c 构成及控制措施。通过前面的分析综合a 级住宅的方案优选与优化。最后总结a 级住宅的l c c 分析在住宅的开发设计的启示。 可持续发展已成为社会发展的重要主题，也是a 级住宅提出的社会大背景。a 级住 宅它注重开发“全寿命周期”内的统筹规划，从系统工程的角度对建设每一个阶段的环 境效益、社会效益和经济效益进行综合考虑，是一种与环境友好共生的、经济效益明显 的住宅。通过对a 级住宅性能指标的l c c 研究可以掌握居民对住宅的主观需求，解析 影响住宅全寿命周期成本的显著因子，为居民择居决策、开发商住宅开发和设计工作者 提供理论依据。 关键词：住宅性能评定，a 级住宅，全寿命周期成本 山东建筑大学硕士学位论文 t h er e s e a r c ho nt h el i f ec y c l ec o s to f a - c l a s sr e s i d e n t i a lb u i l d i n g s z h a oy a n x i a ( s c i e n c eo fm a n a g e m e n ta n de n g i n e e r i n g ) d i r e c t e db yp r o 。z h a o l e i a b s t r a c t a l o n g 谢t l lt h ee x c e s s i v es p e c u l a t i o n o fa l lk i n d sc o n c e p to fr e s i d e n t i a lb u i l d i n g s ， d a z z l i n ga d v e r t i s i n gh a sd i l u t e dt h eh o u s i n gq u a l i t yc o r e h o w e v e r ，丽t 1 1t h er e s i d e n t i a lm a r k e t u n c e a s i n gp e r f e c t i o na n dt h eu n d e r s t a n d i n go fc o n s u m e r sm o r em a t u r e ，t h e r e h a sb e e n e m p h a s i si n t r i n s i cq u a l i t ya n dr e s i d e n t i a lq u a l i t yc o r em o r ea n dm o r e ，r a t h e rt h a ns u p e r f i c i a l d r u m b e a t i n g ，w h i c hm a r k st h er e t u r no f t h eh o u s i n gm a r k e tr a t i o n a l i t y b u t ，h o wt ou n d e r s t a n d t h eh o u s i n gi n t r i n s i cq u a l i t ya n dt h eq u a l i t yc o r e ，t h e r ei ss t i l lt h ee r r o n e o u sz o n e ”t e c h n i c a l s t a n d a r df o rp e r f o r m a n c ea s s e s s m e n to fr e s i d e n t i a lb u i l d i n g s ”p u tf o r w a r dt h a tt h eh o u s i n g o v e r a l lp e r f o r m a n c el e v e li n c l u d e s ：r e s i d e n t i a lb u i l d i n ga p p l i c a b i l i t y ，r e s i d e n t i a lb u i l d i n g e n v i r o n m e n t a l ，r e s i d e n t i a lb u i l d i n ge c o n o m y ，r e s i d e n t i a lb u i l d i n gm f e t ya n dr e s i d e n t i a l b u i l d i n gd u r a b i l i t y t h e s ef i v ea s p e c t so fp e r f o r m a n c ea r et h eh o u s i n gi n t r i n s i cq u a l i t ya n d t h e q u a l i t yc o r ea n dt h eo b j e c t i v ee v a l u a t i o no ft h eh o u s i n gq u a l i t y t h eh o u s i n gp e r f o r m a n c ei s c l a s s i f i e di n t oa c l a s sa n db c l a s sb yw h i c ha s s e s s e sa c c o r d i n gt o ”t e c h n i c a ls t a n d a r df o r p e r f o r m a n c ea s s e s s m e mo fr e s i d e n t i a lb u i l d i n g s ”。a - c l a s sr e s i d e n t i a lb u i l d i n g sa r ew h i c h h a v e c a r r i e do u tt h en a t i o n a lp r e s e n ts t a n d a r d sa n dw h o s ep e r f o r m a n c ea r eg o o d ；t h eb c l a s s r e s i d e n t i a lb u i l d i n g sa l ew h i c hh a v ec a r r i e do u tt h en a t i o n a lp r e s e n tc o m p u l s o r ys t a n d a r d sa n d w h o s ep e r f o r m a n c ea r en o ts og o o d b e c a u s et h el c ca n a l y s i so fh o u s i n g si sac o m p l e xs y s t e m ，d i f f e r e n th o u s i n g p e r f o r m a n c ei n d e x sr e s e a r c ha n g l ei sd i s p a r a t e a l lk i n d so fs u b s y s t e mo fa - c l a s sr e s i d e n t i a l b u i l d i n g sa r eb a s e da n dt h eh o u s i n gl c ca n a l y s i si st a k e na st h ec e n t e r “t h ed e v e l o p m e n to f r e s i d e n t i a lb u i l d i n g sp e r f o r m a n c ea s s e s s m e n ts y s t e m i si n t r o d u c e da n do u rc o u n t r ye x i s t i n g v a r i o u sh o u s i n ge v a l u a t i o ns y s t e m sa r ec o n t r a s t e dt oe x p l a i nt h a tt h er e s i d e n t i a lb u i l d i n g s p e r f o r m a n c ea s s e s s m e n ti s as y n t h e s i sh o u s i n ge v a l u a t i o ni n d i c a t o rs y s t e m “t h et h e o r y c o n t e n ta n dt h ea p p l i c a t i o no fl i f ec y c l ec o s t i si n t r o d u c e da n d t h ea p p l i c a t i o na n da n a l y s i s s t e po fl c ci na c l a s sr e s i d e n t i a lb u i l d i n g sr e s e a r c h ”i so u t l i n e d v a r i o u ss u b s y s t e m s l c c c o n s t i t u t i o na n dt h ec o n t r o lm e a s u r e sa r ea n a l y z e di ns y s t e ma n a l y s i sm e t h o d ，s u c ha sa c l a s s r e s i d e n t i a lb u i l d i n g s o v e r a l lf i n i s h i n gf i t m e n t ，i n t e l l e c t u a l i z e ds y s t e m ，“f o u re c o n o m i z a t i o n s a n ds t r u c t u r a le n g i n e e r i n ga n dt h et o t a ll i f ec y c l ec o s to fa - c l a s sr e s i d e n t i a lb u i l d i n g si s s y n t h e t i c a l l ys i m u l a t e d c o n t r o lm e a s u r e m e n ：t so fa - c l a s sr e s i d e n t i a lb u i l d i n g s l i f ec y c l ec o s t i nd i f f e r e n ts t a g ea r ea d v a n c e d t h ee n l i g h t e n m e n ti ss u m m a r i z e dw h i c hc a nh e l pa - c l a s s i i 山东建筑大学硕士学位论文 r e s i d e n t i a lb u i l d i n g s d e v e l o p m e n t ，d e s i g n , c o n s t r u c t i o na n dp r o m o t i o n t h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n th a sb e c o m ea i li m p o r t a n tm e m eo fs o c i a ld e v e l o p m e n t 0 - c l a s sr e s i d e n t i a lb m l d i n g s ”i sp u tf o r w a r di nt h eb a c k g r o u n do fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t a - l a s sr e s i d e n t i a l b u i l d i n g sw h i c hf o c u s o nm a s t e rp l a n n i n go f et o t a ll i f e c y c l e ” c o m p r e h e n s i v e l ye v a l u a t et h ee n v i r o n m e n tb e n e f i t ，t h es o c i a le f f i c i e n c ya n dt h ee c o n o m i c e f f i c i e n c y o ft h er e s i d e n t i a le v e r yl i f e c y c l ef r o ms y s t e m se n g i n e e r i n g sa n g l e a c l a s s r e s i d e n t i a lb u i l d i n g sa r es y m b i o s i sw i t ht h ee n v i r o n m e n t - f r i e n d l ya n dh a v eo b v i o u se c o n o m i c e f f i c i e n c y t h er e s e a r c ho na c l a s sr e s i d e n t i a lb u i l d i n g sp e r f o r m a n c ei n d e x sl c cc a ng r a s p c o n s u m e r ss u b j e c t i v ed e m a n di nt h er e s i d e n t i a lb u i l d i n g sa n da n a l y z ea f f e c t i v ef a c t o r so f a - c l a s sr e s i d e n t i a lb u i l d i n g s l i f ec y c l ec o s t t h er e s e a r c hc a l lh e l pc o n s u m e rt os e l e c tt h e m o s ta p p r o p r i a t eh o u s i n ga n dc a na f f o r dt h e o r yb a s i sf o rt h ed e v e l o p e r sa n dd e s i g n e r s k e y w o r d s ：p e r f o r m a n c eo f r e s i d e n t i a lb u i l d i n g s ，a - c l a s sr e s i d e n t i a lb u i l d i n g s ，l c c i i i 原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究 取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，论文中不舍其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得山东建筑大学或其他教育机构的学位证书而 使用过的材料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确 方式标明。本人承担本声明的法律责任。 学位论文作者签名：期型矽：衫；口 学位论文使用授权声明 本学位论文作者完全了解山东建筑大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：山东建筑大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权山东建筑大学可以将学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它手段保存、 汇编学位论文。 保密论文在解密后遵守此声明。 学位论文作者签名：壑鏖塑 导师签 名： 嘲型：! 垒口 日期舻茬2 么! ；口 山东建筑大学硕士学位论文 1 1 研究背景 第1 章绪论 住宅性能认定制度早在2 0 世纪中叶在西方发达国家及日本等国就已经有了较完善 的发展。我国住宅性能认定制度的探索始于2 0 世纪9 0 年代。经过将近2 0 年对住宅性能 的认识和研究不断深入，最终到2 0 0 6 年我国住宅性能的评价指标体系的建立和实施，取 得了显著的成果。但是我国住宅性能认定制度建立的时间短、程度浅、标准低，这些与 国外发达国家现行的系统、成熟的住宅性能评价体系( 制度) 形成鲜明的对比。同时，国 内对住宅性能评价制度的系统研究匮乏，相关论文和资料很少，而且没有统一的认识和 广泛深入的理论研究。 我国在1 9 9 4 年提出“以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题”，并在 1 9 9 9 年7 月由国家八个部委联合发布了关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若 干意见( 国务院7 2 号文) 。这一意见提出“重视住宅性能评定工作，通过定型和定量结 合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能 评价体系。 为贯彻文件精神，建设部于1 9 9 9 年颁布商品住宅性能认定管理办法( 试 行) ，为推行住宅性能认定提供了依据和管理办法。2 0 0 6 年3 月住宅性能评定技术标 准的出台，标志着我国对住宅性能评价研究步入新的发展阶段，可以说住宅性能评 定技术标准的建立是我国住宅建设进程中一个值得纪念的里程碑。这个里程碑是我国 一代代的住宅专家致力于我国的住宅建设发展而共同努力建造的，是伴随着我国住宅建 设发展和对住宅性能研究深入逐步建立起来的。 虽然我国对住宅性能评价的研究取得了一定的成绩。目前，我国的住宅性能认定工 作还处于起步阶段，在发展过程中还存在很多的问题。主要表现为：住宅开发企业的参 与积极性不高，宣传力度很小。还没有认识到住宅性能认定可能带来的经济效益，不能 很好的应用住宅性能认定来提高住宅的品牌效应。消费者的认知度不高。住宅性能认定 标示还未深入人心。消费者在购买房屋时，不能主动寻找通过认定的住宅。对高品质住 宅带来的长期经济节省不能充分认知。国家法律保障体系不够健全。 然而在住宅性能认定制度开展的运作过程中，也出现了这样那样的问题：对于开发商 来讲，a 级住宅的哪些指标的完成，可以在成本节约的同时又利于销售；对于购房者， 山东建筑大学硕士学位论文 如何选择a 级住宅可以在省时省钱的同时又满足所需要的性能要求。这就涉及到对a 级住 宅如何评价的问题，即a 级住宅的开发如何达到成本与性能的完美统一。 因此，新形势下的研究工作，更需要我们树立和落实科学发展观，应用全寿命周期 成本分析技术，选取住宅方案，优化住宅性能指标的措施。 1 2 目的和意义 1 2 1 研究的目的 通过本文的研究与论述，拟达到以下目的： l 、明确a 级住宅全寿命周期成本的组成及分析步骤 2 、对a 级住宅的各性能指标项目的全寿命周期成本进行分析，指导住宅方案的优 选与优化。 3 、指导设计人员进行a 级住宅的策划和设计实施工作，引导消费者的合理消费。 1 2 2 研究的意义 1 、通过对a 级住宅全寿命周期成本的分析，可以显示不同性能指标的实现对住宅 l c c 的影响，进而引导开发商合理的策划住宅项目，在住宅性能提高的同时实现住宅的 l c c 最优。 2 、通过对a 级住宅全寿命周期成本的分析，可以为开发商合理预测消费者偏好并 控制成本提供依据。分析的主要内容在于各性能指标的实现与成本，细化功能分类能为 企业确定消费对象提供依据；通过成本的分析，开发商又可以明确开发过程中各个环节 的费用高低、住宅各部位成本的大小，为控制成本提供依据。 3 、通过对a 级住宅全寿命周期成本的分析，可以为消费者选择价值量最高的住宅 提供依据。全寿命周期成本分析的目标不是住宅投资的减少，而是追求住宅在整个寿命 周期内成本的最优，即要以最低的总成本，可靠地实现必要的功能。这与消费者购买物 美价廉的住宅的初衷是一致的。 4 、通过对a 级住宅全寿命周期成本的分析，可以为政府部门管理和调控住宅价格、 规范市场提供依据。政府主管部门也可以通过分析了解a 级住宅的各种细化项的成本指 标，对符合政策导向的部分加以鼓励和引导，反之则加以限制，甚至可以建立一整套指 导价格来规范住宅市场。 2 山东建筑大学硕士学位论文 1 3 研究的内容 本文主要从以下几方面进行研究 ( 一) 本文首先概述了我国住宅性能认定制度的发展现状，针对我国现有的多个住 宅评定体系进行了对比分析。 ( 二) 介绍了全寿命周期成本理论的内容及应用。 ( 三) 对a 级住宅的性能指标项目的全寿命周期成本进行分析。 ( 四) 通过分析总结a 级住宅设计方案的评选和优化措施。 ( 五) 列举对a 级住宅开发设计的启示。 山东建筑大学硕士学位论文 2 1 住宅性能认定的提出 第2 章住宅性能认定制度的发展概述 2 1 1制定住宅性能认定制度的背景 我国住宅性能认定制度是伴随着住房制度改革和住宅商品化的实施建立起来的。性 能和质量是不同的概念。计划经济时期我国对城镇职工实行福利性的住房实物分配制度， 人们分到房子己很不容易，因此对房屋品质并不十分挑剔，往往只关注它的施工质量， 或者说工程质量。随着住房体制的改革，住宅成为商品进入市场，人们在选购房屋时， 不仅关心工程质量，还对住宅的功能质量、声光热等建筑物理特性、设备配置、住区环 境等进行考察和比较。所谓“住宅性能”，就是把住宅这些多方面的品质综合起来的集中 表达【l 】。 国外开展住宅性能认定已有多年的历史，有的国家已作为法律纳入市场运作。如法 国于1 9 4 5 年就制定了建筑新技术、新产品评价认定( 审定) 制度，对建筑中使用的新部品 ( 部件、构配件) 和建造新技术进行认定，此后该制度扩散到整个欧洲。法国在1 9 7 4 年还 建立了以一栋新建住宅为对象的性能评定制度。美国在1 9 8 0 年初制定了以新建住宅为对 象的住宅性能保证制度。日本的工业化住宅性能认定制度是在调查了法国、英国、美国 的制度以后制定的，其认定的管理机构和评定、认定的技术标准更加完善和科学。我国 过去对住宅只是作为一种建设工程进行质量评价，主要靠工程质量监督站进行竣工验收， 以确定住宅的工程质量等级。从2 0 世纪8 0 年代开始研究住宅性能的评价体系，但由于 当时的经济发展影响，住宅在国民经济中的地位，始终没有把这项研究作为管理制度建 立起来。随着改革的深入，住宅的属性以及在国民经济中的地位发生了根本性变化，住 宅产业成为拉动国民经济增长的支柱产业，住宅市场发展迅速，在这个历史时期建立住 宅性能认定制度，预示着我国住宅产业的管理水平迈上了一个新的台阶，逐步与国际管 理模式接轨。上世纪9 0 年代初我国翻译了日本工业化住宅性能评定制度的有关文件，之 后又结合国家“2 0 0 0 年小康型城乡住宅科技产业工程”项目进行了较为系统的研究。1 9 9 8 年国务院宣布停止住房实物分配后，住房市场空前活跃起来。为了配合建立多元多层次 的住房供应体系，促进我国住宅建设水平的全面提升，引导居民放心买房、买放心房， 建设部于1 9 9 9 年4 月颁布了建住房 1 9 9 9 1 1 4 号文件商品住宅性能认定管理办法，决 4 山东建筑大学硕士学位论文 定从当年7 月1 日起在全国试行住宅性能认定制度。 我国建立住宅性能认定制度的根本目的，是为了提高住宅性能，促进住宅产业现代 化，保证住房消费者的权益。 2 1 2 住宅性能认定的概念 “住宅性能 ( h o u s ep e r f o r m a n c e ) 是指住宅满足人们居住、生活和社会活动需要的 特性和功能。住宅的性能及其发展水平，集中体现了人类社会的进步和社会生产力水平， 并与不同时期人们的设计思想、规划水平、施工能力、建筑材料、地理环境、文化习俗 及社会经济条件等有着密切的关系，是住宅品质的综合反映。 住宅性能认定，指将住宅作为进入消费市场的最终产品，以其适用性能、安全性能、 耐久性能、环境性能和经济性能等五个方面作为评定内容，采用一定的评定方法和评定 标准，对住宅进行定性、定量综合评价，划分性能等级的管理制度【2 】。 住宅性能按照评定得分划分为a 、b 两个级别，其中a 级住宅为执行了国家现行标 准且性能好的住宅，b 级住宅为执行了国家现行强制性标准但达不到a 级的住宅。本文 中所指的a 级住宅也是这一概念【3 1 。 2 1 3 实行住宅性能认定的必要性 住宅是一种特殊商品，首先它是不动产，并且生产建造过程复杂，其次就是需要高 额资金购买，使用周期长。目前住宅市场中对于“住宅品质 处于一种模糊状态，住宅 销售主要靠宣传、广告、包装，对于绝大多数并非内行的消费者来说，只能凭住宅外观 和外部环境的感性认识判断好坏。市场上影响房价的决定性因素是地段，住宅的功能质 量不是重要因素，对于住宅开发商来说，因为做不到优质优价，所以缺乏激励机制，开 发商不能通过精心规划、设计，精心施工，加强科学管理，通过全面提高质量来达到最 高效益。所以有必要在开发商与消费者之间建立一种对住宅进行客观、公正的评价认定 制度 4 1 。 随着人民生活水平的不断提高，人们对住宅功能质量、环境质量和售后服务质量的 要求日益提高。虽然我国的住宅规划设计水平、建造水平有了较大的提高，但是住宅产 业化水平还是很低，住宅的开发建设仍然处于小规模、粗放型的状态，劳动生产率低、 原材料消耗大、部品生产的工业化程度低、配套差。这种状况使得住宅建造质量不高， 山东建筑大学硕士学位论文 质量控制不好，住宅质量不稳定，这也是近年来关于住宅质量投诉日益增多的原因。通 过实行住宅性能认定，可以促进产业技术进步，加强新技术、新产品、新材料和新工艺 的开发和推广应用，提高住宅的科技含量，达到住宅建设快速、高效、高质量的目标， 在优胜劣汰的竞争中，创建住宅产业品牌。 1 、通过性能认定，满足市场的多元化需求。住房的商品化形成了多元的产品需求， 针对不同消费群体提供不同规格的产品，是市场经济机制下住宅生产与供应的基本特征。 即住宅性能和品质不是绝对的、单一的、无需比较的，而是相对的、多元的、可选择的。 性能认定为消费者和开发商选择产品性能提供依据，消费者可按需要求购( 求租) ，开发 商可根据市场对不同性能和品质产品的需求，有的放矢地策划和经营，规划设计也就有 了明确的预期目标体系。 2 、通过性能认定，还消费者以知情权。住宅是高价值的耐用消费品，作为高标的额 的商品进入市场参与流通和交易，应提高其产品性能和品质的透明度，为消费者提供可 靠的商品信息。获得产权的住宅己成为家庭财产最重要的部分，掌握自己拥有物业的性 能、品质、成色以及价值几何，当是物权的题中之意。 3 、通过性能认定，维护当事主体的合法权益。住宅的商品性使它成为市场的标的物， 在评估、销售、再转让、赠与、继承、纠纷仲裁、法律诉讼等诸多环节，都会由于物业 性能、品质、价值等原因而涉及当事主体的权益，客观、公正、科学的性能认定，有助 于维护当事人的合法权益【5 】。 2 2 住宅性能认定的主要内容和程序 2 2 1 住宅性能的内容 我国在住宅性能评定技术标准中将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环 境质量等诸多因素归纳为五个方面，建立了一个相对完整全面住宅性能评价的指标体系。 这五个性能及定义分别是：住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。 1 、住宅适用性能( r e s i d e n t i a lb u i l d i n ga p p l i c a b i l i t y ) ：由住宅建筑本身和内部设备设 施配置所决定的适合用户使用的性能【3 1 。住宅的适用性能是住宅性能中的核心部分。主 要包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设计等6 个子项， 主要从住宅的居住性和舒适性方面评定住宅单元。单元平面和住宅套型揭示各功能空间 的独立性和关联性，从而获得最优居住空间环境。让日常生活起居更加舒适。建筑装修 6 山东建筑大学硕士学位论文 强调厨卫的一次装修到位，避免浪费。根据以人为本的设计理念，特设关于无障碍设施 的子项。充分考虑人尤其是老人、幼儿、以及残障人士的通行、使用，跟家具的搬运等 【6 1 o 2 、住宅环境性能( r e s i d e n t i a lb u i l d i n ge n v i r o n m e n t ) ：由住宅周围人工和自然环境所营 造的外部居住条件1 3 。住宅环境最先被人们所重视，并从以前追求大的花园绿地，转为 追求环境的均好性，让每一栋住宅，每一套房子都享受到阳光、绿地、花园。环境性能 不只是绿化景观，而是要为居民提供舒适的居住，良好的生态环境，提供居民使用、参 与和服务等的内容。主要包括用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空 气污染、水体与排水系统、公共服务设施、智能化系统7 个方面。保证住宅环境性能的 技术措施，主要从以下几个方面：( 1 ) 规划设计是基础。通过良好的规划设计使住宅空 间合理布局，满足日照及通风、交通、建筑造型等方面的要求。( 2 ) 合理的绿地配置。 提高绿地率的同时不影响占地面积，可采用多维绿化。多维绿化包括庭院绿化、垂直绿 化、中间层绿化和屋顶绿化，使绿化有层次感不单调，而且巧妙地扩大了绿化面积，有 效地缓解了住宅小区建筑群占地与绿化用地之间的矛盾。( 3 ) 健康、安全为原则。为居 民提供生活自在、安宁的安全环境。提出室外嗓音与空气污染指标，以及完善的雨污分 水系统指标。( 4 ) 智能化系统为手段。智能化系统的建立和应用是提升住宅品质，优化 住区管理的保证 6 】。 3 、住宅经济性能( r e s i d e n t i a lb u i l d i n ge c o n o m y ) ：在住宅建造和使用过程中，节省和 降低资源消耗的性能，住宅的经济性能是一个综合指标【3 】。经济性能主要从住宅的建造 和使用过程中的“四节，即节能、节水、节地和节材4 个方面来评定。其中住宅的性能 成本比应该落在一个合理的区间，为了达到性能的要求，过大的投入是不经济的，应该 合理控制成本。 4 、住宅安全性能( r e s i d e n t i a lb u i l d i n gs a f e t ys e c u r i t y ) ：住宅建筑、结构、构造、设 备、设施和材料等不形成危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能 3 1 。住宅的安全性 能是住宅性能中最基本的部分。居住的安全与人民生命财产息息相关。这里提到的安全 性是广义的。a 级住宅安全性能主要从结构安全、防火安全、燃器电器设备安全、日常 安全4 个方面来评定。结构安全要求建筑要满足抗震要求，质量验收合格。防火安全要 从建筑物的耐火等级、灭火报警系统、疏散措施等方面综合考虑。日常安全主要考虑防 盗、防滑何防坠措施。 5 、住宅耐久性能( r e s i d e n t i a lb u i l d i n gd u r a b i l i t y ) ：住宅建筑工程和设备设施在一定年 7 山东建筑大学硕士学位论文 限内保证正常安全使用的性能1 3 】。住宅的耐久性能是关系到住宅寿命期内能否正常使用 的一个重要性能。住宅的特殊性之一是使用周期长，它可能伴随一代人甚至两代人的生 活，因此住宅的耐久性也是一项重要的内容。由于住宅建造过程复杂，很多部分属于隐 蔽工程，耐久性能不仅涉及建造中使用的建材、构件、部品、设备，还与施工技术、施 工工艺及施工管理有关。建筑的耐久性主要指结构的耐久性，建筑物的基础、地基及建 筑结构能保证承载建筑物的荷载及外部作用力。a 级住宅的耐久性能还包括建筑装修、 防水措施、管线、设备及门窗的耐久性。 住宅性能评价指标可分为定性指标和定量指标两类：定性指标是指以定性评价为主 的指标，也称软指标；定量指标是以定量评价为主的指标，也称硬指标。这两种指标的 特点表现为：定性指标评价主观性比较强，结论不易控制和把握；而定量指标评价更为客 观，比较容易得出明确的结果。 多数住宅性能评价指标是建立在定性和定量相结合的基础上建立的。根据资料显示 和一些专家建议，在评价体系的建立初期，可以多采用定性指标评价，随着相关基础研 究的发展，再逐渐改进和增加定量指标的内容。所以，与住宅性能评定技术标准的 前几个版本相比，定量指标的比重明显减少。 2 2 2 住宅性能认定的程序 商品住宅性能认定工作应分为申请、评审、审批和公布四个阶段。房地产开发企业 申请商品住宅性能认定之前，要控制商品住宅性能评定方法和标准规定的商品住宅性能 检测项目，委托具有资格的商品住宅性能检测单位进行现场测试或检验。 申请商品住宅性能认定应提供下列资料： ( 1 ) 商品住宅性能认定申请表； ( 2 ) 住宅竣工图及全套技术文件； ( 3 ) 原材料、半成品和成品、设备合格证书及检验报告； ( 4 ) 试件等试验检测报告： ( 5 ) 隐蔽工程验收记录和分部分分项工程质量检查记录； ( 6 1 竣工报告和工程验收单i ， ( 7 ) 商品住宅性能检测项目检测结果单； ( 8 ) 认定委员会认为需要提交的其他资料【7 1 。 商品住宅性能认定工作应分为申请、评审、审批和公布四个阶段，并应符合下列程 8 山东建筑大学硕士学位论文 序： ( 1 ) 房地产开发企业应在商品住宅竣工验收后，向相应的商品住宅性能认定委员会提 出书面申请； ( 2 ) 商品住宅性能认定委员会接到书面申请后，对企业的资格和认定的条件进行审 核，对符合条件的交由评审委员会审批； ( 3 ) 评审委员会遵照全国统一规定的商品住宅性能评定方法和标准进行评审。在一个 月内提出评审结果并推荐该商品住宅的件能等级，报认定委员会； ( 4 ) 认定委员会对评审委员会的评审结果和商品住宅性能等级进行审批，并报相应的 建设行政主管部门公布。3 a 级商品住宅性能认定结果，由地方认定委员会审批后报全国 认定委员会复审，并报国务院建设行政主管部门公布 2 】。 经各级建设行政主管部门公布商品住宅性能认定等级之后，由各级认定委员会颁发 相应等级的认定证书和认定标志。 经认定的商品住宅应镶贴性能认定标志。 商品住宅性能认定证书和认定标志由全国商品住宅性能认定委员会统一制作和管 理。 社会 i 爿建设行政主管部门 ，彤 j 上报 由。存名 二 i 7 i ：i 幸禾昌厶 j i 颁发标志、证书 。i i 测 安冀 推荐 技术 果 检测 蓐羞 审查 ，检测结果 1 检测单位l i 7 i 评审委员会 补充检测 图2 - 住宅性能认定程序 2 3 我国住宅性能认定的特点 l 、住宅性能评定技术标准是反映住宅的综合性能水平的评价指标体系；体现节 能省地型住宅的要求；倡导土建装修一体化等住宅产业政策：引导理性的住宅开发和消 费理念；鼓励开发商提高住宅性能。 2 、住宅性能认定是一种技术服务，有利于开发企业改进设计。如果开发企业参加性 9 山东建筑大学硕士学位论文 能认定，通过专家认定后可提出优化方案。 3 、进行商品住宅性能的评审和认定由专家集体进行。组织各相关专业的专家组成评 审委员会，住宅性能的终审一般由2 组专家同时进行，其中一组负责评审适用性能和环 境性能，另一组负责评审经济性能、安全性能和耐久性能，每组专家3 4 人。专家通过 听取汇报、查阅设计文件和检测报告、现场检查等程序，进行逐项打分。最后经认定委 员会进行确认，保证对商品住宅性能认定的公正性和科学性，为广大的消费者服务【8 】。 4 、商品住宅性能评定为社会提供了不同档次的住宅。住宅性能评定按照评定得分划 分为a 、b 两个级别，其中a 级住宅按照得分由低到高又细分为1 a 、2 a 、3 a 三等。1 a 级住宅立足于现阶段普通住宅，面广量大，包括性能较好的经济适用住房，对其性能的 要求以满足消费者实用、便利为目标，面向中低收入的家庭；2 a 级住宅定位于小康住宅 的优良水准，有一定的先进性，面向中等偏上收入的家庭；3 a 级住宅定位于高档商品住 宅，性能齐备、环境舒适，具有一定的引导性、超前性，面向中高收入家庭【8 】。 2 4 我国现有的住宅评定体系概述 2 4 1国家康居示范工程 国家康居示范工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化为总体目标，通过示 范工程小区引路，提高住宅建设总体水平，带动相关产业发展，拉动国民经济增长。以 经济适用住房为重点，全面提高住宅质量，提供有效供给，满足不同层次的社会需求。 以科技为先导，建立住宅产业技术创新机制，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科 技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率，促进住宅产业由计划经济体制向社会主义市场 经济体制的转变、由粗放型的增长方式向集约型的增长方式转变。开发、推广应用住宅 新技术、新工艺、新产品、新设备，逐步形成符合市场需求及产业化发展方向的住宅建 筑体系，推进住宅产品的系列化开发、集约化生产、商品化配套供应。在康居示范工程 中，开展住宅性能认定，为全国推广实行住宅性能认定制度、建立和完善多层次住房供 应体系创造经验。康居示范工程小区分为部门型、企业集团型、地方型三种类型。依据 国家康居住宅示范工程成套技术量化评价指标对示范工程的”住宅产业技术可行性研 究报告”进行评审。评审结果分为先进水平、较先进水平、一般水平三级。依据“国家康 居住宅示范工程住宅建筑设计评审内容 对示范工程的住宅建筑设计方案进行评审。评 审结果分为优秀、良好、通过、不通过四级。示范工程的综合评审成绩由规划设计和住 1 0 山东建筑大学硕士学位论文 宅建筑设计两项评分值之和确定( 其中：规划设计权重值为0 5 5 ，住宅建筑设计权重值 为0 4 5 ) 。综合评审结果分为优秀、良好、通过、不通过四级。依据商品住宅性能评定 方法和指标体系对示范工程的住宅性能进行预审，预审结果分为通过、不通过两级 9 1 。 2 4 2 健康住宅评价体系 所谓健康住宅是指在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康 的可持续发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造健康、 安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。健康住宅理念是顺时应势的，其目的是一切从 居住者出发，满足居住者生理、心理和社会等多层次的需求，使居住者生活在舒适、卫 生、安全和文明的居住环境中。据国家住宅与居住环境工程中心2 0 0 2 年颁布的健康住 宅建设技术要点中所述，健康住宅主要有以下四方面的内容： ( 1 ) 人居环境的健康性设计，包括平面设计，必须充分考虑到热环境质量、声环境 质量、空气环境质量以及光环境质量等问题； ( 2 ) 自然环境的亲和性，使住户能够充分享受阳光、空气、水，保持对自然方面的 高清新性和融合性； ( 3 ) 居住环境的保护，比如，对一些废弃物，包括固体的废弃物，如何处理、如何 重复利用等，须有相应的设施和措施； ( 4 ) 健康环境的保障，即须具备公共健身的硬件设施，同时应该有组织的活动，还 应该保障入住者能够得到正常的医疗和保健。主要是针对居住者本身的健康保障，包括 医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等硬件建设【1 0 1 。 2 4 3 生态住宅评估体系 生态住宅是根据当地的自然环境，运用生态学、建筑学的基本原理及科学手段，合 理安排并组织住宅建筑与其他相关因素之间的关系，使住宅与环境成为一个有机的结合 体，同时具有良好的室内气候条件和较强的生物气候调节能力，使人、建筑与自然生态 环境之间形成一个良性循环【l 。我国中国生态住宅技术评估手册以可持续发展战略 为指导，以保护自然资源，创造健康、舒适的居住环境，与周围的环境生态相协调为主 题，推进住宅产业的可持续发展。其评估体系从小区环境规划设计、能源与环境、室内 环境质量、小区水环境、材料与资源5 个子项，对居住小区进行全面评价，并兼顾社会、 山东建筑大学硕士学位论文 环境效益和用户权益。照这一标准，由国家环保总局环境发展中心与全国工商联住宅产 业商会等组成的“中国环境标志生态住宅示范项目 认证专家组于2 0 0 5 年1 0 月1 日开 始进行中国环境标志生态住宅的项目认证。项目评分标准体系由必备条件审核、规划设 计阶段评分标准和验收与运行管理阶段评分标准三部分构成【1 2 1 。 2 4 4 绿色建筑评估体系 所谓绿色住宅是指能充分利用自然环境资源，并以基本上不触动生态环境平衡为目 的而建造的一种住宅，所以，生态专家们一般又称其为环境共生建筑。它既适应地方生 态而又不破坏地方生态，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长 建筑物寿命等优点，实现无废无污、高度和谐、开放式闭合性良性循环。2 0 0 4 年我国绿 色建筑的标准与评估体系诞生。“绿色建筑评估体系”对建筑的指导思想是：最大限度 节省资源；最大程度减少对环境的破坏；营造健康舒适的人居环境。其主要内容是节能、 节地、节水、节材与环境保护，注重以人为本，强调建筑的可持续发展。评价绿色建筑 时，对住宅建筑，原则上以住区为对象，也可以单栋住宅为对象。绿色建筑划分为三个 等级【1 3 】。 绿色建筑评价指标体系由节