（工商管理专业论文）基于拍卖方式的土地估价方法研究.pdf

基于拍豢方式的土地估价方法研究中文摘要 基于拍卖方式的土地估价方法研究 中文摘要 我黧麸2 0 0 1 年超推行曩招标、拍卖、挂牌耪照经营毪震地窭让致策，房遗产羿 发企蛾取得开发用地必须通过公开竞拍，因此寄必要探讨在公开拍卖方式下房地产开 发企业竞价出价的依据以及计算方法，为房地产开发企业参与土地竞价提供参考。 本文主要讨论了房地产开发企监在姥竟接孛翁窭徐镀攥虢及在拍卖方式下敷 土地最大开发价值为估价所适用的估价方法酋先从分析我凿土地搿摺拍挂秽交易方 式入手，认为其符合拍卖理论中荚式拍卖的分类，而根据拍裳理论，竞拍者必须以拍 ；是对其的瓤蠢人赞毽帮出赞方有可能竟褥接晶。因此企韭以竟价建基豹对土地售价， 应当是估算土地对企她的群私人价值劳，也即| i ；乏最大开发价值为估价目的然后在考 察影响土地开发价值糟千因素后，发现土地的开发价值取决乎来来在土地上开发完成 的房越产产品静赞值，丽墙竟价中的出赞依据最大开发价釜霓 是地的现对徐 值。传统的假设开发法虽与房地产开发的开发王艺过程和开笈舀的较为拟合，但是是 一种静态的方法，不遣合估算土地的最大开发价值。最后在假设开发法基础上提出了 折瑰缀设开发法，并举铡分囊；采用嚣种方法进行y 计算和毙较。 关健词；土地估价拍卖理论折现假设开发法 作者：徐勤华 指导老师；蒌则斌 t h el a n d sq , u l t i o nm e t h o ds t u d yb a s e do na u c t i o n t h el a nd sq u o t a t i o nm e t h o ds t u d y b a s e d0 na u c t i o n a b s t r a c t t h ec h i n ah a sp r o m o t e dt h em a n a g e m e n to f a u c t i o n 辩s i n c e2 0 0 1w i t hp o l i c yo f o f f e r i n gt i l el a n d , t h er e a le s t a t ed e v e l o pe n t e r p r i s e sh a v et oo b t a i nl a n df r o mt h eo p e n m a r k e t , t h e r ei sn e e d sas t u d yo ft h eb a s i sp r i c eo fb i dw h i l et h ee n t e r p r i s ei nt h ep u b l i c a u c t i o na n dt h ec a l c u l a t i o nm e t h o d t h i st e x tm a i n l yd i s c u s s e dt h ep r i c eb a s i so fb i df o rt h er e a le s t a t t ee n t e r p r i s e0 1 1s a l e a n dt h eq u o t a t i o nm e t h o df o rt h em a x i m u mv a l u eo f t h el a n d f i r s t l y ，a n a l y z e dt h em e t h o d o f t l a el a n dt r l t d e ，i tm a t c h e se n g l a n da u c t i o ne o n e e m i n gs a l et h e o r i e s , b u ta c c o r d i n gt os a l e t h e o r i e s , t h ec o m p e t i t o rh a v et oo f f e rap r i c e 罄t o p r i v a t ev a l u e 苒f o rh i m s e l ft h e nj u s t p r o b a b l yo b t a i nt h ea r t i c l e s ot h ee n t e r p r i s et a k er , r i c ca , sap u r p o s e t oq u o t e 鑫l a n c t , s h o u l d e s t i m a t e st h e p r i v a t ev a l u e 竹o f t l a el a n df o rt h ee n t c r p 妇, a l s on a m e l yt h em a x i m u mv a l u e t h e ni n v e s t i g a t i n gf a c t o r si n f l u e n c i n gl a n dv a l u e , d e t e c t i o nt h ed e v e l o p m e n tv a l u eo fl a n d b ed e c i d e d 姆t h ev a l u eo ff i n i s h e dr e a le s t a t ep r o d u c to nt h el a n di nt h ef u t u r e ，a n dt h e p r i c eb a s i so f t h el a n di nb i d t h el n a x i m u mv a l u ej u s ta s1 1 0 1 1 c t l a n dv a l u e t r a d i t i o n a l a s s u m p t i o nd e v e l o p m e n tm e t h o da l t h o u g ht a l l i e dt h ed e v e l o p m e n te r a t tc o m p a r ew i t hr e a l e s t a t eo fp r o c e s s , b u tt h em e t h o di s 鑫k i n do fs t a t i co ft h em e t h o d , i s n ts u i t a b l ef o rt h e m a x i m u mv a l u eo fe s l j l 艇t et h el a n d f i n a l l y , p u t t i n gf o r w a r dt o - v a l u ea s s u m p t i o n d e v e ! o p m e n tm e t h o db a s e do nt h et r a d i t i o n a la s s u m p t i o nd e v e l o p m e n tm e t h o d ，t h e ng a v e e x a m p l e so f c a l c u l a t i o na n dc o m p a r i s o nr e s p e e d v e l ya d o p t i n gt w ok i n d so fm e t h o d s k e yw o r d s ：l a n de v a l u a t i o n s a l et h e o r i e sp r e s e n tv a l u ea s s u m p t i o n d e v e l o p m e n tm e t h o d 珏 w r i t t e n b y s u p e r v i s e db y x uq i n l a u a w a n gz e b i n g 苏州大学学位论文独创性声明及使用授权声明 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文 不含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得苏 州大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明本人承担本 声明的法律责任。 研究生签名：z 炒么 学位论文使用授权声明 苏州大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、清华大学论 文合作部、中国社科院文献信息情报中心有权保留本人所送交学位论 文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论 文本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的 屎密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的 全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权苏州大学学位办办理。 期：、 绰t o , i 期： 基于拍囊方式的土地估价方i 塞研究第章引言 一、选题意义一、达题惹x 第一章引言 土地是房地产开发的载体，地取得成本是房地产开发成本的最重要的部分之 一，是进而影响房地产产品定价，影响房地产开发商竞争力的重要因素，因此如何以 合理的成本取得土地受到各个房地产开发商豹离度重视。当前，我国在城镇经营性用 地，也即房地产开发用地的管理上推行“招拍挂一出让方式，这种土地市场的“透明 交易刀彻底改变7 土地供应市场的格局，加剧7 房地产行业的竞争，也对房地产开发 商提出了薪的课题。 ( 一) 理论意义 要以合理的成本取褥土地，首先簧合理确定土地豹价值。爨前估算地的价值普 遍采用的方法有基准地价修正法、市场比较法、假设开发法、成本法等几种估价方法， 这些方法在土地价格评估实务中发挥了重要的作用。但是这些土地估价方法基本上是 以评估土地公允价值为评估服务露的的，所菝据的理论基础是生产价格理论和均衡交 易理论。而我国的土地一级市场属于垄断市场，交易方式又采用了誓招拍挂 这样的 特殊交易方式，定价规则与竞争市场完全不同，显然在经济环境和估价目的两方面与 公允价值评估都有较大差异因此有必要对拍卖方式下的土地定价所适用的地估价 方法进行探讨 ( 二) 现实意义 自从改革开放以来，我国房地产业经历了从无到有、蓬勃发展的过程。在1 9 9 9 年开始的这一个发展周期中，房地产行业无论是在法律、政策环境和行业发展各方面， 都发生了深刻的交佬。首先房地产行业的舞部环境发生了重大变诧一地惩题目益 突出，土地管理措施不断加强，经营性用地出让方式推行搿招拍挂捧，国家对房地产 行业的行政、经济、税收政策不断强化；其次，随着国家金融、土地等调控政策的出 台，提高? 进入房她产行业的门槛，进一步飙蕊了房地产市场的游戏瓶裂；荐次，随 基于拍冀方式的土地估价方法研究 第一章引言 着房地产行业的发展，业内的竞争越来越激烈。 在实行地搿招拍挂的撼市场上，房地产开发商基本没有议价能力，是价格 的被动接受者，土地埘招拍挂一实行口价高者得 竟价原则，又进一步压缩了房地产 开发企业的利润空阕。土地出让方式的变化对房地产企业的专业化程度提出了更高的 要求，如何以合理的价格取得土地将直接影响房地产开发商的赢利、生存和发展的能 力 在土地一级市场的垄断制度和搿招拍挂劳这样的特殊交易方式下，房地产开发商 俸为价格的接受者，竟拍出赞显然不能参用地豹市场公允价值。因为公允价值是市 场普遍接受的价格，在这个价格水平下，多数开发商都乐于取得土地在土地拍卖交 易中，竟拍者自由出价，最后只能有一个竞德者，为了最终获得土地，加价就成为必 然，因此依据公允价值出价是不可能竞拍受l 地的。其次，隧着房地产行业竞争的加 剧，房地产开发商的生存和发展必须建立在其独特i 拘核心竞争力之上，企业的产品开 发能力、融资能力、战略规划能力等都会在土地竞价过程中体现。再次，在房地产估 价方法孛虽然拜最高最佳使用挣原则已经被提出，但是在实践孛如何定量计算地的 最大价值并没有一个完整、成熟、可行的方法因此，有必要在对土地垄断供应和拍 卖交易方式深入分析的基础上，运用相关的理论指导，找到适合子房地产开发商从 地一级市场上竞拍土地这样特定露的和用途的估价方法。 本文拟在这方面进行探索，找到在土地交易方式转变之后适合于房地产开发商在 竞拍中出价的土地估价机制和方法。 二、文献综述 ，从2 0 0 2 年7 月1 日起实施根据规定，在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类 经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，经营性用地以外的其他用途土地供 地计划公布以后，同一土地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌 方式出让。 目前全国各地均已根据本地区实际情况出台了 相应的具体操作办法，“招拍挂一 政策已在全国普遍实行例如，北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法 第 二十九条就有如下规定：“拍卖会按以下程序进行：( 一) 竞买人显示标志牌，( 三) 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，示是否设定有底价；( 四) 主持人报出起叫 价：( 五) 竞买人举牌应价或者报价；( 六) 主持人确认该应价( 报价) 后继续竞价；( 七) 主持人连续三次宣布同一应价( 报价) 而没有再应价( 报价) 的，主持人落槌表示拍卖成 交；( 八) 主持人宣布最高应价( 报价) 者为竞得人一 上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法 也有类似规定：“出让人或委托拍 卖人按照拍卖公告确定的时间、。地点举行拍卖会通过公开竟买，应价最高的竟 买人获得出让地块的使用权但最高应价未达到拍卖底价的，拍卖人应当终止拍卖。一 江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法： 第十二条有如下之规定：一土 地拍卖出让应当遵循下列程序：( 三) 在公告规定的时间、地点，拍卖人在公证机 构监督下按照下列程序进行拍卖：3 、拍卖土地设定底价的，主持人宣布起叫价， 竞买人举牌应价；拍卖土地未设定底价的，竞买人直接报价；4 、主持人确认该应价 或者报价后继续竞价；5 、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落 槌，宣布最高应价者为竞得人；一 9 基于拍卖方式的土地估价方法研究第二章土地拍卖与土地评估目的 拍卖作为一种交易方式古已有之。早期出现的拍卖一般用于特殊商品的交易，如 奴隶、艺术品等，通常这些商品的供给都是缺乏弹性的，并且对于供给者对其进行准 确的估价也较为困难。目前，拍卖的适用范围越来越广，从生活中的各种商品到政府 公债、采矿权等各类商品。为了规范拍卖交易方式，我国于1 9 9 4 年制定了拍卖法， 对拍卖的主体、程序、方式都作了相应的规定。目前我国各地制定的土地使用权“招 拍挂一规定中的拍卖方式均以我国拍卖法为依据。 我国拍卖法 第三章“拍卖的实施一第五十条规定“拍卖标的无保留价的，拍 卖师应当在拍卖前予以说明拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价 时：该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。嚣第五十一条规定“竞买 人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。一对 比前文对拍卖理论的叙述可知，我国拍卖法中规定的拍卖方法属于英式拍卖，而目前 在国有土地使用权拍卖中普遍使用的拍卖方式也是英式拍卖方式 三、拍卖方式下的土地估价目的分析 显而易见，由于参与土地拍卖的房地产开发商在企业资源、开发能力、利用方案、 预期目标等方面有各不相同，因此同一块开发用地对他们而言的开发价值是不同的。 通过重温拍卖理论我们知道，如果土地对于不同的开发商具有不同的开发价值的话， 即可归于有私人价值的物品，适用于维克里“私人价值模型刀，而我国对土地拍卖采 用英式拍卖方式，那么在拍卖中竞拍者的出价就应当符合竟拍者的私人价值，最后成 交的价格应略高于所有出价中的第二最高价格 房地产开发用地对所有的竟拍者一即开发商而言，如果有着相同的开发价值， 那么竞价过程中，开发商出价的唯一根据就是房价的预期。可以推知，竞得者一定是 对房价预期最乐观的，而历次拍卖竞得者也应当全部都是对房价预期持最乐观态度 的。只有未来的实际成交价大于竞得者的预期，竞得者才能获得预期的或者是超过预 期的收益，如果未来的实际成交房价小于竞得者的预期，竟得者就会亏损。那么我们 知道，所有竟价者对未来房价走势都有一个预期，这个预期是根据市场相关信息来做 出的，并且是在根据信息的反馈不断修正的。如果房价上涨持续地超出市场上最乐观 的预期，那么所有的竞价者都会调高他们的预期，直到房价走势与所有竞价者的预期 基于拍纛方式的土地估价方法研究 第：章地拍卖露地评估目的 的总体基本一致。长期来看，未来房价的走势将在预期的上下区间内变动，所有竞价 者豹预期的总体能够反应出未来房价的走势。 但是，拍卖方式实行“价高者得 的原则，如果竞拍者出价不是建立在土地的实 际开发价值之上，两只是凭对未来预期的热情，会造成拍卖成交价超过土地实际价值 的情况，但这种情浇灵能是在房价飚升推动地价快速上涨，诱所有人都没有及时调整 预期的特殊阶段存在。长期来看，竞得者如果不能准确地判断房价和地价的走势，一 味地对未来持乐观态度，并以此指导竞价出价，那么他最后虽然能够竞得土地，但最 后一定会招致损失 开发商必须极力地提升各自的竞争力，才能在土地竞价中能按更大的“私人价值一 出价竞得地在佶价过程中必须充分考虑目标用地酌情况岛自身优势的结合，准确 地计算出嚣标用地对企业自身的最大开发价值，在拍卖过程中依据最大开发价值决定 出价，才能使企业即不会在还没有到达最大开发价值之前就放弃竞争，错失机遇，也 不会过度竟价，在获褥她的同时却落入。赢家的诅咒一。 基于拍卖方式的遗估价方法研究第三索竞徐地估价的基本方法 第三章竞价土地估价的基本方法 对土地进行估价，必然要选用具体的估价方法，而分析各种土地估价方法，首先 要从地价形成的基本理论一地租理论和区位理论入手，分析地价的形成、内涵、实 质和影响因素；其次研究土地估价应遵循的基本原则、土地估价方法、土地估价技术 路线和译估应遵循豹基本程序 土地估价基本理论与原则 地估份不能脱离建价理论，评估过程的安捧、评估方法豹选用和土地估价僮的 确定都必须充分结合地价理论地价基本理论包括地租理论和区位理论等 ( 一) 地信价基本理论 1 地租理论 地价是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价， 即地租的资本化。获取土地实际上是获取土地的权利，地价形成的经济基础是地租， 地价的实质是利用土地所获得的超额报酬 就各种社会经济形态下她租的最般特征来讲，地租是直接生产者在农业( 线其 他产业) 中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济 形式马克思地租理论指出，不论地租有什么独特形式，都有一个共同点：地租的占 有是土地所有权借以实现的经济形式，根据地租产生的原因和条件，地租区分为级差 地租和绝对地租。 西方经济学则把地租定义为搿土地在生产利用中自然产生或应该产生的经济报 酬捧，曩是种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的郡一部分一 按照这种定义，地租分为契约地租和经济地租两类，契约地租也称为商业地租，是指 土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租 金；经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所 褥超过成本的纯收入。 近代西方经济学把地租的概念加以扩充，分为广义地租和狭义地租。广义地租是 1 2 蒸子拍卖方式酶地估价方法研究第三章竞份熄镳价的基本方法 指超额的正资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。而狭义地租仅指 利用土地所获得的超额利润。同时，谣方经济学者还恕地租理论扩展到土地使用、区 位及运输等相关理论上，使地租成为土地经济学、城市经济学等学科的重要基础。 2 。区位理论 。 区位理论是地价影响因素分析的理论基础，区位理论中把土地作为区位理论研究 的客体，把各种已有的地理要素帮社会经济活动的空阔配置律必区位条俘，分析研究 这些条件在土地的分布和变化上的特点，以及它们相互组合对土地发生的综合影响和 傣雳，揭示城镇地的空闻变纯撬德及其数量特薤。区位是指自然遗理区位、经济地 理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 德国经济学家圈能在缝瓣著作独立王霹里第一次认真堍试霉将空闻医素融合 在实践的经济思想中，第一次正式提出了后来演化为最高和最优用途原则的理论 依据不同使用者群的支付缝獠的麓力，在市场中麓经济地决定土地的使用用途。德冒 地理学家克里斯特勒和经济学家罗丝在图能的研究基础上提出了中心位址理论，认为 区位是戳衡量中心位置对周边地区的重要性力基础的 而轴线理论认为某些基本原则在指引着城市的发展，城市的发展要么是“中心式一 的，要么是# 轴线型券酶。中心式发展是在有吸弓l 力的点属圈聚集大量的公用设施， 而且是以距离邻近为基础的轴线式发展是交通运输和基础设施发展的结果，而且是 以便利力基础的，因此按照轴线理论，城市发震的正常结栗是星形城市 其他的区位理论包括同心圆理论、分区理论等同心圆理论认为在城市的中心有 一个核心区，即中央商务区，也是城市孛地价最高的缝区，雷绕中央商务区城市两辨 扩张，呈同心圆式地划分为若干区域分区理论则认为社会中各个不同的阶层倾向于 根据链铜自我感觉的社会地位被分隔进一个褶对确定静区域。 ( 二) 地价影响因素分析 影响土地价格的因素，按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因 素糯个别因素。 1 一般因素 。 一般躁素是指影穗缝徐格的一般、普遍、共同的嚣素。一般因素通常放宏麓上 对地区整体的地价水平产生全局性影响，产生地区与地区之间乃至国家阅地价水平的 基于拍卖方式的土地估价方法研究第三章竞价土地估价的基本方法 差异，地估价中必须考虑这些因素的影响。影响土地价格的一般因素有行政因素、 人口因素、社会因素、经济因素等。国家或政府从全社会利益和宏观经济发展角度出 发，制订有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土 地总体利用效益的目的。这种干预对土地价格的影响至关重要，土地估价必须充分分 析可能影响土地价格变动的一般因素，从整体上把握估价对象的价格走势。 2 区域因素 区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这里的所在地区通常 指城市或城市群中的某一区域。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地 价水平有决定性的影响。影响土地价格的区域因素主要包括地区的繁华程度、交通条 件、基础和公用设旄条件、环境质量、城市规划限制等。繁华程度主要是指商业服务 业的规模等级及其对土地利用的影响程度。交通条件主要有区域的交通类型、对外联 系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。 影响地价的基础设施条件主要包括基础设施和公用设施两大类，基础设施包括上下水 道、电力、电讯、煤气、道路等，公共设施包括学校、医院、银行、幼儿园、公园等。 影响土地价格的环境质量主要包括人文环境和自然环境，自然环境条件包括地质、地 势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等，入文环境条件有居民职业类别、教育程度 和收入水平等。影响地价的城市规划因素主要有区域土地利用性质、用地结构、用地 限制条件、交通管制等 区域因素对地价的影响程度还与城镇内不同的功能分区性质和功能用地性质直 接相关，如住宅区特别注重环境优美：商业区特别注重营业环境和收益状况；工业区 则特别注重交通运输和水、电等基础设施条件 3 个别因素 个别因素是指土地本身的条件和特征，是决定同一区域内地块差异的重要因素和 造成地价差异的重要原因。影响土地价格的个剐因素主要有面积、宽度、深度、形状、 坡度、土地基础设施条件、土地临街状况、城市规划限制、土地使用年限等。面积过 大或过小都不利于对土地的充分利用：土地的形状、宽度、深度、坡度等直接影响土 地的利用程度和利用的方便性；水、电、气、视、讯等基础设旖条件好的土地可利用 程度就高，土地价格当然就高；土地使用年期越长，就能为权利人带来更多的收益， 1 4 基于拍卖方式的土地估价方法研究第三章竞价土地估价的基本方法 其价格应该更高 ( 三) 土地估价的基本原则 土地估价应遵循的原则有替代原则、预期收益原则、最高最佳利用原则、需求与 供给原则、变动原则等。这些基本原则是贯穿于土地估价整个过程的原则，无论是评 估方法的选用还是技术路线的制订都必须遵从上述原则。 1 替代原则 土地估价中的替代原则可概括为：土地价格水平由具有相同性质的替代土地的价 格所决定；是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的：可 通过比较地块的条件及使用价值来确定。市场经济主体的选择行为使效用均等的商品 之间可以替代，使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于平衡。土地估价 中的市场比较法就是以替代原则为基础的。 2 预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来土地价格受预期收益形成因素 的变动影响很大，所以投资者是在预测土地将来所能带来的收益或效用后进行投资 的。预期收益原则对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利 率的确定非常重要在土地估价实践中，剩余法及收益还原法土地估价中土地收益确 定，都是预期收益原则的具体运用 3 最高最佳利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且 土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确 定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 二般情况下，现在城市内的土地应处于最有效使用状态，但并非绝对如此，许多城市 土地的利用并不一定合理。 4 需求与供给原则 土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，因此土地价格的独占 性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行 5 变动原则 土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，由于这些因素都在变动之中，因 1 5 基于拍卖方式的土地估价方法研究第三章竞价土地估价的基本方法 此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的 土地价格 二、常用土地估价方法及其比较 土地估价中，选择合适的估价方法是正确评估土地价格的前提。因此全面深刻的 研究各种估价方法的含义、原理及适用范围是很有必要的 ( 一) 常用土地估价方法 在土地估价的应用方法上，国内外比较常用的有五种。比如，英国主要采用五种 估价方法：市场比较法、收益法、剩余法、利润法和成本法，而德国采用的评估方法 主要有三种：比较法、收益法和成本法。目前我国土地估价中常用的估价方法有市场 比较法、成本法、收益法、假设开发法及基准地价系数修正法五种。 1 市场比较法 市场比较法是以替代原则为依据，用类似土地的已知价格，比较求得未知的待估 价土地的价格，得到土地估价结果的评估方法，具体是将估价土地价格与在较近时期 内发生了交易的类似土地进行比较，根据交易情况、交易日期、区域以及个别因素等 差别，对发生了交易的类似土地的已知价格进行修正，从而得出估价土地价格。市场 比较法要求土地市场发育较好，可以获得足够的比较实例。市场比较法的计算模型为： 待估价土地价格= 交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数x 区域 因素修正系数个别因素修正系数 2 收益还原法， 收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将 评估对象在未来每年的纯收益折算为评估日的收益总和的一种方法。此方法用于土地 估价时，把购买土地作为投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。 收益还原法的基本原理是资金时间价值理论。 3 成本法 成本法是一种求取估价对象在估价时点重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。这种方法适用于市场不完善或狭小市场上无 1 6 基于拍卖方式的土地估价方法研究第三章竞价土地估价的基本方法 法运用比较法估价的土地，尤其适用于对既无收益又很少发生交易的土地的估价，在 其他损害赔偿中通常也采用成本法。成本法下对新开发土地价格的计算公式为： 新开发土地价格= 取得待开发土地的成本+ 土地开发成本+ 管理费用+ 投资利息+ 销售税费+ 开发利润 4 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按 照替代原则，就待估价土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比 较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估价土 地在土地估价期日价格的方法基准地价系数修正法的基本原理是替代原理基准地 价系数修正法计算模型为： 土地价格= 基准地价( 1 + 土地综合修正系数) 年期修正系数期日修正系数+ 开 发程度修正值 5 假设开发法 假设开发法又称剩余法或余值法，是将待估价土地未来开发完成后的房产总价 值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求得估价土地的客观合理价格或 价值。假设开发法的基本理论依据是预期假设和地租原理 ( 二) 各种估价方法的适用范围比较 以上五种估价方法的原理、适用范围及应用条件，整理如表3 一1 表3 - l 估价方法适用范围一览表 估价方法原理适用范围应用条件 不动产的买卖、租赁、 市场发育充分，有适合 市场比较法替代原理的具备替代关系的交 抵押等形式各种交易 易案例资料 既无收益又很少发生能搜集到客观的房地 成本法生产费用价值论 交易的房地产的估价产成本资料 货币时间价值理适用于有收益或潜在收益和还原率的求取 收益还原法 论收益的房地产比较困难。 应己具备基准地价和 基准地价法替代原理城镇土地估价 相应修正体系 待开发、再开发的土 假设开发法地租理论地、现有新旧房地产中 适用于待开发土地，土 地用途明确。 地价的单独评估。 1 7 基于拍卖方式的土地估价方法研究第纛章竞价土地估价的基本方法 竞价地估价的技术路线 ( 一) 房地产开发利润来源 国际上房地产开发主要归为两种模式，一种是缸工厂模式一，一种是搿地银行 模式捧。目前在我犀的房地产开发模式当中占绝对地位的是搿土地银行模式 ，即开发 商取得一定年限的土地使用权，开发完成后再随同房产一起转让